Bijlage BP Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Veeneggeweg 24 Geesteren.pdf

Echter, zoals ook in het voorgaande aangegeven, dient ook wanneer ontwikkelingen onder drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er van te vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben. Gelet op de aard- en omvang van de voorgenomen ontwikkeling is het de vraag om er sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' als bedoeld in onderdeel D 11.2 van het Bestluit milieueffectrapportage. Uit jurisprudentie (ABRvS 15 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:694) volgt dat het antwoord op deze vraag afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan. De in het voorliggende bestemmingsplan besloten ontwikkeling gaat uit van het planologisch toevoegen van één woning in het buitengebied van de gemeente Tubbergen. Het gaat om een (zeer) kleinschalige ontwikkeling. Bovendien worden de mogelijkheden voor het exploiteren van een agrarisch bedrijf ter plaatse van zowel het deelgebied Westermatenweg 8b als het deelgebied Veeneggeweg 24 permanent beëindigd. Verder wordt agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt aan de Veeneggeweg 24.

Verder is, voor zover in dit kader relevant, sprake van een ontwikkeling die niet leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen. Gelet op het vorenstaande en de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling, wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.. Eén en ander is tevens bevestigd in de in dit hoofdstuk opgenomen milieu- en omgevingsaspecten en de daarvoor, indien van toepassing, uitgevoerde onderzoeken. 5.9.3

Conclusie

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling is niet m.e.r.-plichtig.

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Vee neggeweg 24 Geesteren

51

52

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Veeneggeweg 24 Geesteren

Hoofdstuk 6

Wateraspecten

6.1 Vigerend beleid 6.1.1

Europees beleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald. 6.1.2

Rijksbeleid

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Met de vaststelling van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is het NWP 2016-2021 op enkele onderdelen gewijzigd. Tezamen geven beide documenten op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009). In relatie tot de NOVI wordt de doorwerking geregeld in de Omgevingswet. 6.1.3

Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied. 6.1.4

Waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vijf deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld. Het algemeen bestuur van waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 7 oktober het 'Waterbeheerplan 2016-2021' vastgesteld. In het Waterbeheerplan is aangegeven hoe het waterschap zijn taken de komende jaren (2016 tot 2021) wil uitvoeren. In het plan zijn doelen en maatregelen gesteld voor de thema's waterveiligheid, voldoende water, schoon water en het zuiveren van afvalwater. Deze zijn gericht op: voorkomen of beperken van overstromingen, wateroverlast en droogte; beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het oppervlaktewater en grondwater en het zorgen voor een goed functionerend regionaal watersysteem; het effectief en efficiënt behandelen van afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties.

6.2 Waterparagraaf 6.2.1

Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets). bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Vee neggeweg 24 Geesteren

53

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). 6.2.2

Watertoetsprocedure

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (http://www.dewatertoets.nl). In voorliggend geval is slechts een watertoets uitgevoerd voor het deelgebied aan de Westermatenweg 8b, aangezien hier de compensatiewoning wordt gerealiseerd. Omdat ter plaatse van de Veeneggeweg 24 slechts bebouwing wordt gesloopt, waardoor sprake is van een afname van bebouwing, wordt het uitvoeren van een watertoets ter plaatse van dit deelgebied niet noodzakelijk geacht. De beantwoording van de vragen voor het deelgebied aan de Westermatenweg 8b heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'korte procedure' van de watertoets van toepassing. De standaard waterparagraaf behorend bij de korte procedure is opgenomen in Bijlage 6 bij deze toelichting. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies. Hierna wordt beknopt ingegaan op de relevante waterhuishoudkundige aspecten. 6.2.3

Waterhuishoudkundige aspecten

6.2.2.1 Waterhuishoudkundige aspecten Deelgebied Westermatenweg 8b Afvalwater Het afvalwater van de compensatiewoning zal worden afgevoerd via het bestaande gemeentelijke rioleringsstelsel. Hemelwater Het hemelwater wordt op eigen terrein geïnfiltreerd in de bodem, of afgevoerd naar de dichtstbijzijnde sloot. Deelgebied Veeneggeweg 24 Afvalwater Ten aanzien van het afvalwater is er voor het deelgebied Veeneggeweg geen sprake van wijzigingen. Hemelwater Het hemelwater wordt afgevoerd naar de dichtstbijzijnde sloot of geïnfiltreerd op het eigen terrein, daar is voldoende ruimte voor.

54

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Veeneggeweg 24 Geesteren

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording 7.1 Inleiding In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels. Dat betekent dat er wordt aangegeven waarom een bepaalde functie ergens is toegestaan en waarom bepaalde bebouwing daar acceptabel is.

7.2 Opzet van de regels 7.2.1

Algemeen

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4.

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels.

7.2.2

Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd. Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. 7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld (bebouwingshoogte, bebouwingspercentage, etc.); Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarden mag afgeweken worden van de aangegeven bouwregels; Specifieke gebruiksregels: in dit artikel is het strijdig gebruik geregeld en de voorwaardelijke verplichting opgenomen; Afwijken van de gebruiksregels: onder welke voorwaarden mag afgeweken worden van de aangegeven gebruiksmogelijkheden; bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Vee neggeweg 24 Geesteren

55

Wijzigingsbevoegdheden: onder welke voorwaarden mag de bestemming worden gewijzigd. In paragraaf 7.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. 7.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: Anti-dubbeltelregel (Artikel 6) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. Algemene bouwregels (Artikel 7) Deze regel is opgenomen om ten aanzien van geluidsgevoelige objecten een bepaalde afstand tot wegen te garanderen. Algemene gebruiksregels (Artikel 8) In dit artikel worden de algemene gebruiksregels beschreven. Hierin zijn vormen van strijdig gebruik beschreven. Algemene aanduidingsregels (Artikel 9) In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven. Algemene afwijkingsregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. Algemene wijzigingsregels (Artikel 11) In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om onderdelen van het bestemmingsplan te wijzigen. Overige regels (Artikel 12) In dit artikel worden de overige regels beschreven. Deze regels gaan in op de parkeerregels. 7.2.5

Overgangs- en slotregels

In Hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3 Verantwoording van de regels Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. 'Agrarisch - 1' (Artikel 3) Gronden met deze bestemming zijn hoofdzakelijk bestemd voor het agrarisch gebruik, het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarden en het uitvoeren van erfinrichtingsplannen en landschapsplannen. Op deze gronden mogen, vanwege het ontbreken van een bouwvlak, geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Er zijn bouwregels opgenomen voor andere bouwwerken.

'Wonen' (Artikel 4) Gronden met deze bestemming zijn hoofdzakelijk bestemd voor woonhuizen en bijbehorende bouwwerken met in ondergeschikte mate ruimte voor een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf dan wel een vrij beroep, mantelzorg en bed and breakfast. Er zijn bouwregels opgenomen voor hoofdgebouwen en aangebouwde bijbehorende bouwwerken, vrijstaande bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken. 56

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Veeneggeweg 24 Geesteren

In de specifieke gebruiksregels zijn een voorwaardelijke verplichting voor de sloop van landschapsontsierende bebouwing en de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen uit het erfinrichtingsplan opgenomen. Tevens is door middel van de maatvoeringsaanduiding 'maximum oppervlakte: (m2) het maximale oppervlakte aan bijgebouwen per deelgebied vastgelegd. 'Waarde - Archeologie 4' (Artikel 5) De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de archeologische waarden. Op gronden met deze bestemming geldt dat bij grondroerende werkzaamheden over een oppervlakte groter dan 5.000 m² en dieper dan 0,40 m onder het maaiveld dient een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Vee neggeweg 24 Geesteren

57

58

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Veeneggeweg 24 Geesteren

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval wordt een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Tubbergen. Hierin wordt onder meer opgenomen dat het risico van planschade bij de initiatiefnemers ligt zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Vee neggeweg 24 Geesteren

59

60

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Veeneggeweg 24 Geesteren

Hoofdstuk 9

Vooroverleg

9.1 Vooroverleg Op grond van artikel 3.1.1 Bro is vooroverleg vereist met het waterschap en met de diensten van de provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. 9.1.1

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat de gewenste ontwikkelingen geen nationale belangen schaden. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Overijssel

In dit geval is sprake van een Rood voor Rood ontwikkeling, die in lijn is met het provinciaal beleid. Tevens is geen sprake van andere provinciale belangen. Vooroverleg met de provincie Overijssel wordt niet noodzakelijk geacht. 9.1.3

Waterschap Vechtstromen

In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden voor het deelgebied aan de Westermatenweg 8b via de website www.dewatertoets.nl. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de zogenoemde 'korte procedure' van de watertoets van toepassing is. De standaard waterparagraaf behorend bij de korte procedure is opgenomen in Bijlage 6 bij deze toelichting. 9.1.4

Zienswijzen

Deze paragraaf wordt ingevuld nadat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage heeft gelegen.

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Vee neggeweg 24 Geesteren

61

Bestemmingsplan

Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle En Veeneggeweg 24 Geesteren

Status: concept

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

concept NL.IMRO.0183.BUIBPWESTM8VEENE24OW01

Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Veeneggeweg 24 Geesteren

Inhoudsopgave Bijlagen bij de toelichting

3

Bijlage 1

Ruimtelijk kwaliteitsplan

4

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood

25

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek Westermatenweg 8b

28

Bijlage 4

Verkennend bodemonderzoek Veeneggeweg 24

92

Bijlage 5

Quickscan natuurwaardenonderzoek

176

Bijlage 6

Watertoetsresultaat

215

2

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Veeneggeweg 24 Geesteren

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Vee neggeweg 24 Geesteren

3

Bijlage 1

4

Ruimtelijk kwaliteitsplan

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Veeneggeweg 24 Geesteren

R U I M T E L I J K K W A L I T E I T S P L A N R O O D VO O R R O O D •

W e s t e r m a t e n w e g 8 b - H a a r l e ( g e m . Tu b b e r g e n ) •

Tubbergen, 21 januari 2022 - Versie 1 Definitief

Project: Rood voor rood

2

Afbeelding: Ontwikkeling Westermatenweg 8b (Bron: N+L Landschapsontwerpers).

Ruimtelijk kwaliteitsplan Project:

Rood voor rood

Locatie: Westermatenweg 8b - Haarle (gem. Tubbergen)

Titel rapport

RKP rood voor rood - Westermatenweg 8b - Haarle (gem. Tubbergen)

Opgesteld:

21 januari 2022, Tubbergen

Gewijzigd:

-

Status:

Versie 1 - Definitief

Auteur:

N+L Landschapsontwerpers Ing. NH Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl

3

4

1. Aanleiding

05

2. Huidige situatie

06

3. Beleid

08

4. Nieuwe situatie

14

5. Nieuw situatie (slooplocatie)

16

6. Financiële onderbouwing

18

1 Aanleiding Sinds enige jaren kunnen landschap ontsierende schuren in worden gezet voor het realiseren van extra woonrechten via de zogeheten rood voor rood regeling. Voor het verkrijgen van een extra woonrecht is 1000 m2 benodigd. Aan de Westermatenweg 8b zijn de agrarische activiteiten gestaakt en door het ontbreken van een functie raken de schuren in verval. Daarnaast is in alle gevallen sprake van asbestdaken. Om die redenen worden de schuren ingezet voor de rood de rood regeling.

Landschappelijke inpassing De gemeente Tubbergen eist voor deze ontwikkeling een landschappelijke inpassing. In dit document wordt daarom de landschappelijke inpassing uiteengezet. Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet.

Aan de Westermatenweg 8b is 630 m2 aan vergunde sloopmeters aanwezig. Daarmee wordt nog niet voldaan aan de vereisten van de rood voor rood regeling voor het realiseren van één woning. Om die reden zijn aanvullende sloopmeters gevonden aan de Veeneggeweg 24 te Geesteren (ov). Na een eerdere sloop via de schuur voor schuur regeling wordt daar opnieuw gesloopt, dit keer 654 m2 in het kader van de rood voor rood regeling. Totaal is sprake van de sloop van 1.284 m2. Daarmee wordt voldaan aan de vereiste sloop om in aanmerking te komen voor een compensatiewoning. Naast de te slopen schuren aan de Westermatenweg is sprake van een bestaande woonboerderij en enkele schuren. Deze zijn in het verleden al eens kadastraal en planologisch afgesplitst. Dit erf is niet in eigendom van de initiatiefnemer en dient behouden te blijven. Er is in oktober 2020 een principeverzoek ingediend. De gemeente heeft daarop in februari 2021 aangegeven mee te willen werken aan het verzoek.

5

2 Huidige situatie Het plangebied is te midden van de dekzandvlakten gelegen. Er is sprake van minimale hoogteverschillen. De hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. Aanvankelijk door de wind, maar later vooral door de grootschalige ontginning van de heide, ruilverkavelingen en de modernisering van de landbouw. Jonge heideontginning / matenlandschap Het plangebied is gelegen in de ontginning met invloeden van het daar naastgelegen matenlandschap. Voor de landbouw waren de heidevelden aanvankelijk niet interessant vanwege het - in eerste instantie - ontbreken van voldoende kennis om arme gronden om te zetten in vruchtbare landbouwgronden. Wel was er een functionele verbinding met het kampenlandschap en het matenlandschap. De heideplaggen werden gebruikt in het potstalsysteem. Na vermenging met mest verdeelden boeren het over de kampen en essen. Daardoor konden gewassen beter groeien en kwamen kampen wat hoger in het landschap te liggen. Daarom lagen boerderijen vaak gunstig aan een kamp en direct nabij een heideveld. De maten waren daarentegen vooral gunstig vanwege de nattere omstandigheden voor weien hooilanden. Pas vanaf de jaren ‘30 werden steeds meer heidegebieden in gebruik genomen. Het landschap veranderd in een grootschaliger en rationeler landschap.

Het landschap Het landschap direct rondom de planlocatie is altijd relatief kleinschalig geweest. Pas na de schaalvergroting in de landbouw vanaf het midden van de 6

voorgaande eeuw gaan in hoog tempo de kleinschalige landschapselementen verloren. De kleinschaligheid nam af en in ruil daarvoor ontstond een grootschaliger landschap dat veel meer de kenmerken vertoond van de ontginning en nauwelijks dat van het matenlandschap. Veel al de randen van de percelen vaak in combinatie met functies als wegen en water zijn behouden gebleven en maken nu het landschap. Nieuwe elementen Door het tempo waarin de kenmerken van het matenlandschap verloren zijn gegaan is het terugbrengen van deze karakteristieken een onmogelijk proces geworden. Er kan niet anders dan aansluiting worden gezocht naar het meer open en grootschalige huidige ontginningslandschap. Voor de voorgenomen ontwikkeling betekent dat vooral behoud van het bestaande en terughoudend omgaan met nieuwe elementen. Huidige erfindeling Het erf komt pas in beeld na de ontginning en heeft in de jaren daarvoor aan de overzijde van de weg gelegen. In de huidige setting is er sprake van een herkenbaar principe. De woonboerderij aan de voorzijde van het erf, parallel gelegen aan de weg, met de schuren daarachter een erf vormend. Een deel van de schuren worden gesloopt in het kader van de rood voor rood regeling. In de nieuwe situatie is het van belang dat er sprake blijft van een goede erfcompositie.

Planlocatie omstreeks 1905. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten zuiden van Geesteren. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

7

3 Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. Nadien is deze visie meerdere keren geactualiseerd. De laatste actualisatie is betreft maart 2021. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden.

keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling.

Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven.

Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleidsen kwaliteitsambities leidend zijn. Alle plangebieden zijn aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.

Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn

Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de

8

voorgenomen

ontwikkeling

getoetst

aan

de

Ontwikkelingsperspectief: plangebied is aangemerkt als lichtgroen wat betekent “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

9

gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag is niet opgenomen; deze is niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. Het plangebied is gelegen te midden van de dekzandvlakte. De locaties kent weinig reliëf. In de jaren zijn eventuele hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind en/of verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden.

De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de heideontginningen die meestal erg open waren. Rondom waren de nattere gebieden gelegen geschikt voor hooilanden. Het gebied rondom het plangebied was een mix van de

10

ontginning en het matenlandschap. Later zijn die gebieden ontgonnen en ontstond er een meer rationeel landschap met rechte wegen en grotere percelen. Het plangebied is het beste te beschrijven als dat van een ontginning. Met de landschappelijke inpassing moet vooral in worden gezet op behoud en/of versterking van het bestaande. Laag van de beleving De locatie is omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkelingen houden rekening met deze ambitie. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. 3.2 Rood voor rood Tubbergen De gemeente Tubbergen heeft in 2014 haar vernieuwde rood voor rood beleid vastgesteld. Absolute doelstelling van de regeling is het verminderen van de steeds meer vrijkomende oppervlaktes landschap ontsierende opstallen en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Steeds meer agrarische bedrijven stoppen en zonder nieuwe bestemming raken zij in verval. De rood voor rood regeling is een methodiek om tenminste 1000 m2 landschap ontsierende stallen te slopen in ruil voor een bouwrecht onder voorwaarden.

De gemeente stelt nadere eisen zodat de oppervlakte daadwerkelijk gesloopt wordt, de bestemming wordt aangepast en de omgeving landschappelijk

Links: natuurlijke laag, plangebied is omschreven als “dekzandvlakten en -ruggen”. Midden: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “Jonge Heideontginning”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

11

wordt ingepast. De initiatiefnemer voldoet met opgesteld plan in combinatie met het bestemmingsplan door BJZ.nu opgesteld aan de voorwaarden van de gemeente Tubbergen. In dit geval worden enkele vergunde en landschap ontsierende schuren gesloopt. Aan de Veeneggeweg gaat het om 654 m2 en aan de Westermatenweg wordt 630 m2 gesloopt. In totaal gaat het om 1.284 m2. Aan de Veeneggeweg 24 is nadien een oppervlakte bijgebouwen van 422 m2 opgenomen. Feitelijk wordt er daarom 1.234 m2 gesloopt. 1.000 m2 is benodigd voor het realiseren van een extra woning. De overige (234 m2 : 2=) 117 m2 wordt bovenop het bestaande recht opgenomen als extra recht voor bijgebouwen aan de Westermatenweg. De agrarische activiteiten zijn op beide locaties al langer gestaakt. Daarom wordt de agrarische bestemming op beide locaties opgeheven. De bestaande woonboerderijn en de bestaande opstallen aan de Westermatenweg en de Veeneggeweg blijven behouden. Onder hoofdstuk 6 is de financiële onderbouwing terug te vinden. 3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Tubbergen hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren.

Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groene lijnen / vlakken op de kaart).

12

De ontwikkeling heeft geen gevolgen voor bestaande casco elementen en daarmee zijn er geen consequenties voor het cascobeleid. Op de kaart staat eveneens een rood vlak. Rode vlakken mogen in beginsel verplaatst worden. Een gedeelte van het rode vlak komt te vervallen. Het andere gedeelte blijft behouden en is aan te merken als zeer waardevol in deze erfcompositie. Ondanks de gedeeltelijke velling zijn er geen consequenties.

Fragmenten van de cascokaart behorende bij de casco benadering. (Bron: geo.overijssel.nl)

13

4 Nieuwe situatie Het erf is oorspronkelijk gelegen in de overgang van de heideontginning naar het matenlandschap. De huidige situatie is echter het beste te omschrijven als de heideontginning. Het landschap rondom is grootschaliger en rationeler geworden. Een gedeelte van de schuren wordt gesloopt (D op tekening). De woonboerderij en de schuren van het bestaande erf blijven behouden (ten oosten van de nieuwe ontwikkeling). De zware houtopstand aan de westzijde van het erf (G op tekening) is zeer bepalend en moet behouden blijven. In relatie met het behoud daarvan is nadrukkelijk gekeken naar de positionering van de nieuwe woning. Aanvankelijk is gezocht naar een plek ter plaatse van de te slopen (grote) schuur. Dit blijkt echter niet mogelijk: de plek is te beperkt in relatie met de bestaande bomen. Ook blijkt sprake van een weg met recht van overweg naar achterliggend perceel. Daarnaast zou er dan nog sprake zijn van een heel ongelukkig achtererf met schuren. Die moeten dan noodgedwongen naast de woning worden geplaatst. Om die reden is gekozen voor een concept waarbij de woning (A) op west is gelegen. De woning ligt dan op een logische wijze landschapsgericht met aan de achterzijde meerdere schuren (B) die samen een compact erf vormen. De typologie van de woning moet dan ook een uitstraling hebben van een boerderij.

Juist in dit geval is dat belangrijk omdat de totale erfcompositie als het ware twee gezichten heeft. Een voorzijde richting oost (bestaande woonboerderij) en een voorzijde richting west (nieuwe woonboerderij). Daar tussen zijn meerdere schuren gelegen die er subtiel voor zorgen dat er sprake is van een gedeeld erf. Tussen de schuren blijft de weg behouden om de achterliggende percelen te kunnen bereiken. Deze weg wordt echter 14

ondergeschikt ten opzichte van de hoofdroute die met een gebakken klinker wordt uitgevoerd en centraal naar het erf leidt. Daardoor wordt fysiek duidelijk wat de route naar het erf is en welke weg daaraan ondergeschikt is. Met beplanting wordt het groene karakter (J, K en M op tekening) verder aangezet ook ter compensatie van hetgeen geveld gaat worden (N). Tot slot worden fruitbomen in combinatie met een haag aangeplant. Maatregelen ruimtelijke kwaliteit: - Slopen van alle voormalige agrarische bebouwing (D); - Nieuwe aanplant van bomen(groepen) (J/K/M); - Aanbrengen gebakken klinkers richting nieuwe woning (C/P); - Nieuwe aanplant van fruitbomen (L); - Nieuwe aanplant van hagen (F). Met de genoemde inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

A:

Nieuw te bouwen woning . Met de positionering is rekening gehouden met de aanwezigheid van vit ale, beeldbepalende zomereiken.

B:

Nieuw te bouwen bijgebouwen bij A.

C:

Erfverharding (gebakken klinker).

D:

Te slopen opst allen.

E:

Gazon/gras.

F:

Aan te planten gemengde haag met meidoorn, haagbeuk, veldesdoorn en hulst. Aanplant in de maat 80-10 0 (hoogte in centimeters). Plant afst and 50

K

D

O

centimeter in en tussen de rij. Er wordt een dubbele rij aangeplant.

H

B E N

C

A

Q B

L

G:

Best aande, te behouden zomereiken en es.

H:

Best aande kastanjebomen.

I:

Best aande haag.

J:

Nieuw aan te planten zomereiken of zomerlinden in de maat 14-16 (st amomtrek in centimeters) en elk voor zien van 2 boompalen. Totaal 4 bomen.

I

K:

M

maat 14-16 (st amomtrek in centimeters) en elk

H

voor zien van 2 boompalen. Totaal 3 bomen. L:

G

F

Nieuw aan te planten fruitbomen (hoogst am) in de maat 8-10 (stamomtrek in centimeters) en elk

J D

Nieuw aan te planten zomereiken of zomerlinden in de

voor zien van 2 boompalen. Totaal 3 bomen.

P

M:

Nieuw aan te planten walnoot of zomerlinde in de maat 14-16 (st amomtrek in centimeters) en elk voor zien van 2 boompalen.

G

N:

Te vellen houtopstand. Houtopst and is niet te behouden vanwege sloopwerkzaamheden mestsilo. De bomen st aan in de grondkering tegen de mestsilo aan.

O:

Weiland / agrarisch.

P:

Inrit.

Q:

Best aand, te behouden toerit tot achterliggend perceel. Materialisatie ondergeschikt ten opzichte van P.

Fragment uit 1910 (topotijdreis.nl)

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

Rood voor rood

Getekend:

NH

St atus:

DO

Adres:

Westermatenweg 8

Datum:

24-12-2021

Aant al pag .:

1

Woonplaats:

Reutum

Gecontroleerd:

-

Formaat:

A3

Schaal:

1:750

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl

15

5 Nieuwe situatie (slooplocatie) Het erf is gelegen in de grootschalige ontginning. Er is sprake van een duidelijke erfopzet met een (woon)boerderij aan de voorzijde (A op tekening). Daarnaast is sprake van meerdere schuren (B). Een andere gedeelte van de schuren wordt gesloopt in het kader van de rood voor rood regeling (H op tekening) in navolging van een schuur die al eerder is gesloopt in het kader van de schuur voor schuur regeling (C). Het erf hoeft niet nader ingepast te worden. Het voldoet reeds aan de kenmerken van dit gebied. De bestaande houtopstanden (D op tekening) blijven behouden.

16

A:

Best aande woning .

B:

Best aande, te behouden opst allen.

C:

Te slopen opst al in het kader van de schuur voor schuur regeling .

B D

H

D:

Best aande, te behouden houtopst anden.

E:

Gras/gazon.

F:

Gronden in agrarisch gebruik.

G:

Erfverharding.

H:

Te slopen opst allen in het kader van de rood voor rood regeling .

Fragment uit 1935 (topotijdreis.nl)

B

H G C

A

F

D E

D

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

Rood voor rood

Getekend:

NH

St atus:

DO

Adres:

Veeneggeweg 24

Datum:

24-12-2021

Aant al pag .:

1

Woonplaats:

Geesteren (ov.)

Gecontroleerd:

-

Formaat:

A3

Schaal:

1:750

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl

17

6 Financiële onderbouwing Vanuit het rood voor rood beleid 2014 van de gemeente Tubbergen bestaat de mogelijkheid voor herstructurering door middel van Rood voor Rood, waarbij in ruil voor de sloop van schuren en andere investeringen in de ruimtelijke kwaliteit een woning gebouwd mag worden. Er moet daarvoor een aanzienlijke reductie van het bouwoppervlak en bouwvolume plaats vinden en er moet geïnvesteerd worden de ruimtelijke kwaliteit. Dit moet blijken uit het ruimtelijke kwaliteitsplan. Als uitgangspositie geldt de waarde van de bouwkavel waarbij de huidige waarde van de ondergrond in mindering mag worden gebracht. Daarnaast mag 30 % van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de sloopkosten á € 25,-- per m2 worden afgetrokken. In het geval van asbest mogen kosten separaat opgevoerd worden. In dit geval is er uitgegaan van een gemiddelde prijs voor sanering van asbestcementgolfplaten. De kostenpost voor asbest is verwerkt in de tabel. In dit geval betekent dat de investering in de ruimtelijke kwaliteit € 9.047,50 is (zie tabel rechterpagina). Voor de investering mogen de kosten van de taxatie worden afgetrokken. De kosten voor het opstellen van het Rood voor Rood plan alsmede de kosten voor de noodzakelijke onderzoeken mogen ook worden afgetrokken tot een maximum van € 25.000,--. De onderzoekskosten, inclusief taxatiekosten, bedragen in dit geval € 12.500,--.

De kosten voor het kwaliteitsteam en de kosten die door de gemeente in rekening worden gebracht voor de rood voor rood overeenkomst mogen evenwel worden afgetrokken. Ten einde zouden investeringen in de ruimtelijke

18

kwaliteit zoals het landschappelijk inpassen van een erf meegerekend mogen worden. Omdat bij voorbaat de benodigde investering wordt gehaald is het niet zinvol om deze maatregelen nader uit te schrijven. Met de investering wordt (op voorhand) voldaan aan de voorwaarden vanuit het rood voor rood beleid.

Berekening investering rood voor rood. (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

19

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl

Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Vee neggeweg 24 Geesteren

25

jong

landschap

landschap

Landschapstype

oud

Kampen

Essen

Maten/Flier

Veen

Heide

Erftype

Criterium: één hoofdgebouw per erf; de overige gebouwen zijn (vormgegeven als) bijgebouwen en ondergeschikt gepositioneerd; veldschuren zijn landschapsgerelateerd en staan vrij van de bebouwing op het erf

oud erf

(weggekeerd)

oud erf

(landschapsgekeerd)

aan de weg

van de weg

aan de weg

(dwars)

(weggericht)

aan de weg

van de weg

(haaks)

(weggericht)

van de weg

(landschapgericht)

Kies een erftype dat aansluit op het landschapstype en de specifieke kenmerken van de omgeving (V. = voorhuis; A. = achterhuis). Erfinrichting en beplanting versterken de erfopzet.

Ambitie

In dit gebied wordt geadviseerd een iets conservatievere insteek te kiezen dan in de jongere landschapstypes. Dit heeft betrekking op situering, volume, kapvorm, detaillering en kleurgebruik. In dit gebied zijn de grote pannen gedekte zadelkappen (met name rood) en rechte topgevel (eventueel bekleed met hout) kenmerkend. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde. Waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar het landschap gericht is. Bij de oudere erven komt incidenteel een gevelbeëindiging door middel van een wolfseind voor. In dit gebied wordt aandacht besteed aan de detaillering, waarbij daken vaak beëindigd worden met een windveer. Nieuwe type bouwvormen en retro-types zoals notariswoning verdragen zich slecht met de kenmerken van dit gebied.

Er kunnen zowel traditionele als meer moderne architectonische types gerealiseerd worden. De bebouwing is vooral heel eenvoudig van vorm. Het belangrijkste kenmerk is de grote, met pannen gedekte zadelkap in antraciet of (oud) rood, met rechte topgevelbeëindiging. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde, waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar de weg of het landschap gericht is. De detaillering is met name heel sober en strak, waarbij in het veenontgingenlandschap van oudsher meer aandacht voor gevelindeling en detail is.

Criterium: eenduidige hoofdvorm met zadeldak

woning

bijgebouw

bijgebouw

woning

Aan- en uitbouw aan woningen

Hoofdvorm

Criterium: eenduidige hoofdvorm met zadeldak incidenteel wolfseind

Criterium: aan- en uitbouwen aan woningen ondergeschikt aan de hoofdvorm en/of in lijn met de architectuur van het geheel vormgegeven

dwars

gekoppeld

gesleept uit de kap

geschakeld

afwijkende helling

erker

uitgebouwde kamer

Transformatie

Criterium: hoofdvorm als uitgangspunt nemen en transformaties ondergeschikt

snedes

loggia en onderschoer

hoog voorhuis

Gevelopbouw en Detail

Criterium: evenwichtige gevelopbouw die gebaseerd is op de karakteristieken van de locatie (landschapstype en erf), een sobere detaillering en onderscheid tussen de uitstraling van hoofd- en (vrijstaand) bijgebouw.

Traditionele uitwerking: principe rijke detaillering (alleen in oud landschap)

principe sobere detaillering (in oud- en jong landschap)

Eigentijdse uitwerking: inspiratie gevelopeningen

Materialen

principe: voor- en achterhuis (in oud- en jong landschap)

eigentijdse architectuur (gebaseerd op traditie) is altijd mogelijk

Criterium: toepassen van natuurlijke materialen (uitgezonderd riet) in een gedekte kleurstelling, passend bij de gekozen architectuur en de karakteristieken van het buitengebied

gevelmaterialen (voor woningen en bijgebouwen): diverse aardtinten metselwerk (uitgezonderd lichte tinten), hout (naturel of een donkere kleur); zink (mat)

glas kan op diverse manieren worden toegepast

dakbedekking: alleen matte dakbedekking; gebakken pannen en zink voor woningen; gebakken pannen, zink en golfplaten voor bijgebouwen

De afbeeldingen zijn ter inspiratie en kunnen als bouwstenen genomen worden voor een ontwerp. Ze geven ook principes weer waarbinnen de oplossingsrichting dient te worden gezocht. 7 februari 2014

Inspiratiefolder als handvat voor ontwikkeling in het kader van de Rood voor Roodregeling

Hoe kunt u deze inspiratiefolder gebruiken?

U wilt uw erf veranderen met behulp van de rood voor rood regeling. Hiervoor sluit u met de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst af. Daarin staan de afspraken om ‘hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit’ op uw erf en in de directe omgeving te krijgen. Na sloop en nieuwbouw moet de omgeving er nog beter uitzien!

In het buitengebied van de gemeentes Dinkelland en Tubbergen komen verschillende landschapstypen en erftypen voor. De gemeentes maken bij de nieuwe ontwikkelingen die gebruik maken van de rood voor rood regeling onderscheid tussen:

Voor uw nieuwe plan moeten het welstandbeleid en bestemmingsplan tegelijk worden aangepast. Waarom moet het welstandsbeleid worden aangepast voor uw plan? De ‘gebiedsgerichte criteria’ in de welstandsnota van de gemeente gaan uit van de bestaande toestand. Met nieuwe ontwikkelingen wordt geen rekening gehouden. En als wel sprake is van een nieuwe ontwikkeling wordt ervan uitgegaan dat deze moeten samenhangen met de bestaande (bedrijfs-)bebouwing op het erf. In het geval van Rood voor rood verdwijnt die bebouwing juist! De gebiedsgerichte criteria zijn bovendien onvoldoende geschikt om de gewenste hoogwaardige kwaliteit te bereiken, die in de privaatrechtelijke overeenkomst is vastgelegd. Daarom zal zowel dit welstandsbeleid als het bestemmingsplan voor uw perceel door de gemeenteraad moeten worden vastgesteld. In deze folder vindt u inspiratie: hoe ziet dat er dan uit? De gemeente drukt de mogelijkheden van nieuwbouw op een erf in criteria uit. Deze criteria zijn op ontwikkeling gericht. De welstandstoets vindt plaats op grond van deze criteria. Als uw bouw- en erfinrichtingsplan voldoen aan de gewenste hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit wordt de vergunning verleend. In uitzonderlijke gevallen kan het college van Burgemeester en Wethouders afwijken van het advies van de stadsbouwmeester door de toepassing van de hardheidsclausule in de welstandsnota van de gemeente.

Veel succes met uw plannen!

Oud landschap: kampenlandschap, essenlandschap en maten- en flierenlandschap; Jong landschap: heide- en veenontginningenlandschap. In welk gebied uw woning wordt gebouwd, kunt u in onderstaande kaart bepalen. Deze folder geeft zowel voor het oude als het jonge landschap weer welke erftypen daar voorkomen, wat de bedoeling (ambitie) van de gemeente is en hoe de bebouwing eruit mag zien. Om een volledig overzicht krijgen van uw mogelijkheden is het verstandig de volgende stappen te doorlopen: 1. Bekijk op de kaart in welk landschapstype uw ontwikkeling zich bevindt. 2. Bekijk het schema en bepaal welk erftype u kiest voor uw ontwikkeling. 3. Neem kennis van de ambitie van de gemeente voor het landschapstype waarin uw erf zich bevindt. 4. Stem het uiterlijk van uw woning af op de afbeeldingen bij de onderwerpen hoofdvorm, aan- en uitbouwen, transformatie, gevelopbouw en detail. 5. Gebruik materialen die worden getoond bij het onderwerp materialen. Opgemerkt wordt dat elke locatie en elke opgave anders is waardoor maatwerk per locatie van groot belang is. Deze folder is toepasbaar wanneer één woning wordt toegevoegd. Bij twee of meer woningen is aanvullend locatiespecifiek welstandsbeleid denkbaar.

Het verdient aanbeveling om in een zo vroeg mogelijk stadium, voordat u een aanvraag om omgevingsvergunning indient, gebruik te maken van het spreekuur van de stadsbouwmeester bij de gemeente. Dit kan al met een eerste schets van het gekozen erftype en hoofdvorm van de gebouwen aan de hand van de inspiratiebeelden in deze folder. U kunt hiervoor een afspraak maken bij de publieksbalie van de gemeente.

OUDlandschap JONGlandschap

Voor zonnepanelen en/of -collectoren op daken, voor zover vergunningplichtig, gelden in het hele gebied de onderstaande criteria. Als geen vergunning nodig is zijn dit aanbevelingen. De panelen- of collectoren: - liggen plat op het dakvlak; - worden evenwichtig geplaatst in een regelmatig patroon; - hebben rondom (ook ter plaatse van elementen op het dak) nog een ruime strook dakvlak; - zijn qua kleur, inclusief de randen, zoveel mogelijk afgestemd op het dakvlak. Wanneer een groot oppervlak van het dak wordt voorzien van zonnepanelen- of collectoren verdient het de voorkeur om het dakvlak in zijn geheel uit te voeren als (een dakvlak gelijkend type) zonnepaneel- of collector.

7 februari 2014

Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek Westermatenweg 8b

28

bestemmingsplan Buitengebied, Westermatenweg 8b Haarle en Veeneggeweg 24 Geesteren

Verkennend Bodemonderzoek

Project:

2021-169.2

Locatie:

Westermatenweg 8b te Haarle

Opdrachtgever:

Frans ter Haar Brokmansweg 12 7667 SH Reutum

Datum:

13 januari 2022

Verkennend bodemonderzoek Westermatenweg 8b te Haarle

Verkennend Bodemonderzoek Westermatenweg 8b te Haarle

Opdrachtgever:

Frans ter Haar Brokmansweg 12 7667 SH Reutum

Adviesbureau:

Dumea Milieu Bornsestraat 24 7597 NE Saasveld

Status: Versie: Datum versie: Projectnummer:

Definitief 1 13 januari 2022 2021-169.2

Auteur:

Joost Stevelink*

Paraaf:

Kwaliteitscontrole:

Niek Hesselink*

Paraaf:

Veldwerkers:

Joost Stevelink, Mark Morsink (in opleiding)*

*De vermelde personen zijn akkoord met de openbaring van zijn of haar persoonsgegevens in het kader van de AVG-privacy wetgeving.

2021-169.2

13-1-2022

Pagina 2 van 20

Verkennend bodemonderzoek Westermatenweg 8b te Haarle

Inhoudsopgave Pagina 1

Inleiding

4

2

Vooronderzoek

5

3

4

5

2.1 Locatie gegevens

5

2.2 Algemene informatie locatie

5

2.3 Directe omgeving locatie

6

2.4 Eerder uitgevoerd bodemonderzoek

6

2.5 Regionale bodemopbouw en geohydrologie

6

2.6 Vooronderzoek PFAS

7

2.7 Vooronderzoek 5707 Asbest

7

2.8 Visuele inspectie bodemoppervlak op asbest

7

Onderzoeksprogramma

8

3.1 Hypothesestelling

8

3.2 Onderzoeksopzet

8

3.3 Analysestrategie

9

Onderzoeksresultaten

11

4.1 Bodemopbouw en zintuiglijke waarnemingen

11

4.2 Analyseresultaten

12

4.3 Toetsing van de hypothese

13

4.4 Toetsing aan de noodzaak tot vervolgonderzoek

13

Samenvatting en conclusie

BIJLAGE I: BIJLAGE II: BIJLAGE III: BIJLAGE IV: BIJLAGE V: BIJLAGE VI:

2021-169.2

14

Situering van de locatie Situering van de locatie (schaal 1: 500) Overzichtstekening boorpunten Boorstaten Analysecertificaten en Overschrijdingstabellen Foto's

13-1-2022

Pagina 3 van 20