Bijlage Bestemmingsplan Hutten 2.pdf

Bestemmingsplan

Hutten 2

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.GEEBPHUTTEN2-VG01

Hutten 2

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Geldend bestemmingsplan 1.5 Leeswijzer

7 7 7 7 8 9

Hoofdstuk 2 Huidige situatie 2.1 Geesteren 2.2 Huidige situatie plangebied

11 11 11

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Gewenste ontwikkeling 3.2 Beeldkwaliteitsplan 3.3 Landschappelijke inpassing 3.4 Verkeer en parkeren

13 13 14 14 15

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid

17 17 19 27

4.4

27

Gemeentelijk beleid

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Geluid 5.2 Bodem 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Externe veiligheid 5.5 Bedrijven en milieuzonering 5.6 Geur 5.7 Ecologie 5.8 Archeologie en cultuurhistorie 5.9 Water 5.10 Besluit Milieueffectrapportage

33 33 34 34 35 37 38 39 40 42 43

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording 6.1 Inleiding 6.2 Opbouw van de regels 6.3 Bestemmingen 6.4 Parkeerregeling

45 45 45 46 47

Hoofdstuk 7

49

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 8 Vooroverleg en inspraak 8.1 Vooroverleg 8.2 Inspraak 8.3 Zienswijzen

2

bestemmingsplan Hutten 2

51 51 51 51

Bijlagen bij de toelichting

53

Bijlage 1

Groenplan

54

Bijlage 2

Verkeer- en parkeeronderzoek

65

Bijlage 3

Laddertoets

80

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

92

Bijlage 5

Quickscan natuurwaarden

129

Bijlage 6

Onderzoek stikstofdepositie

161

Bijlage 7

Archeologisch bureau- en veldonderzoek

182

Bijlage 8

Waterhuishoudkundig plan

239

Bijlage 9

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

378

Bijlage 10

Besluit aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

394

Regels

407

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

409 409 414

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

415

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Groen Verkeer Water Wonen

415 416 417 419

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

425 425 426 427 428 429

Hoofdstuk 4 Artikel 12 Artikel 13

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

431 431 432

Bijlagen bij de regels

433

Bijlage 1

Staat van Bedrijfsactiviteiten

434

Bijlage 2

Groenplan

441

bestemmingsplan Hutten 2

3

4

bestemmingsplan Hutten 2

Toelichting

bestemmingsplan Hutten 2

5

6

bestemmingsplan Hutten 2

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een onbebouwd agrarisch perceel aan de Randweg in het noordwesten van de kern Geesteren. De locatie is in de huidige situatie onbebouwd en ingericht als grasland. De gemeente Tubbergen is voornemens het perceel te herontwikkelen naar woningbouwlocatie, een en ander met bijbehorende infrastructurele-, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen. Het plan voorziet in totaal in 27 koopwoningen, waarmee in de lokale woningbehoefte kan worden voorzien. Hierbij gaat het om 7 rijwoningen, 18 twee-onder-een kapwoningen en 2 vrijstaande woningen. De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Hierbij zal worden aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening'.

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied is gelegen aan de Randweg te Geesteren. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied in de kern Geesteren en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Met de rode omlijning is een indicatieve begrenzing van het plangebied aangegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied in de kern Geesteren en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

1.3 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan "Hutten 2" bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0183.GEEBPHUTTEN2-VG01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen) Op de verbeelding zijn de bestemmingen binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan, maar maakt geen onderdeel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan Hutten 2

7

1.4 Geldend bestemmingsplan 1.4.1

Algemeen

Het plangebied is gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Geesteren, Hutten'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Tubbergen op 30 juni 2015 In dit bestemmingsplan heeft het plangebied nagenoeg volledig de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Een zeer beperkt deel van het plangebied is bestemd tot 'Groen'. In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven, waarop het plangebied met de rode contour is aangegeven. Opgemerkt wordt dat op het plangebied tevens de bestemmingsplannen 'Facetbestemmingsplan parkeren Tubbergen', 'Grote kernen, herziening bijgebouwenregeling', '(veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen' en het voorbereidingsbesluit 'Wonen Kernen' van toepassing zijn. Het reeds vermelde geldende bestemmingsplan 'Geesteren, Hutten' is in het kader van voorliggend voornemen echter het meest relevant. Daar waar de overige van toepassing zijnde plannen relevant zijn, zijn de regels hieruit in voorliggend bestemmingsplan doorvertaald.

Figuur 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Geesteren, Hutten' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl) 1.4.2

Beschrijving bestemmingen

Gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden' zijn onder meer bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf, boom- en sierteelt en het behoud, de bescherming en/of het herstel van de landschappelijke waarden, zoals deze met name tot uitdrukking komen in het verkavelingspatroon, reliëf (waaronder steilranden en essen), beplanting en in het onverharde wegenpatroon. Uitsluitend mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, een en ander met inachtneming van de maximale hoogten. Gronden met de bestemming 'Groen' zijn onder meer bestemd voor groenvoorzieningen, plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, fiets- en/of voetpaden, parkeer- en speelvoorzieningen, kunstwerken en nutsvoorzieningen. Uitsluitend mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, een en ander met inachtneming van de maximale hoogten.

8

bestemmingsplan Hutten 2

1.4.3

Strijdigheid

Het ontwikkelen van het plangebied ten behoeve van de gewenste woningbouw met bijbehorende (infrastructurele) voorzieningen is niet in overeenstemming met de bouw- en gebruiksregels die zijn opgenomen in de ter plaatse geldende bestemmingen. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom vereist. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.5 Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. In hoofdstuk 3 is de beschrijving van het voorgenomen plan opgenomen. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

bestemmingsplan Hutten 2

9

10

bestemmingsplan Hutten 2

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

2.1 Geesteren Al sinds oude tijden wonen er mensen op de zandrug in de veenmoerassen tussen Manderveen, Langeveen en Vriezenveen. In 1207 komt de naam Geesteren voor het eerst in de boeken voor. De oude historie van het dorp laat zich goed lezen uit de oude structuur van wegen, kerkenpaden en waterlopen. Tot diep in de 18e eeuw was Geesteren niet meer dan een kruispunt van zandwegen. Van één dorp was nog geen sprake. Het was de in Lingen geboren pastoor Cramer die de kern legde voor Geesteren zoals we het nu kennen. Hij werd in 1746 benoemd als pastoor van de parochie Vriezenveen/Geesteren. Cramer zag in dat het van belang was een meer centrale plek te vinden. Hij kreeg van de vermogende boer Mensink (Mensman) de beschikking over een halve hectare heide met daarop een schaapskooi. Rond 1920 bleef het aantal gezinnen, behoudens een kleine terugloop rond het einde van de 19e eeuw, geleidelijk toenemen tot een aantal van 457 in 1951. Hoewel er rond 1980 wel degelijk sprake was van een soort kern, was van een dorp nog geen sprake. Ter illustratie: in 1960 wonen er nog maar 554 mensen in het dorp tegen 2519 in het buitengebied. Tot aan 1968 staan alle huidige kerkdorpen (Tubbergen uitgezonderd) in de gemeentelijke boeken dan ook als buurtschap aangeduid. Pas in 1992 is het aantal inwoners van het dorp Geesteren hoger dan in het buitengebied.

Echt snel gaat het niet met de bevolkingsaanwas. Werd in 1958/1959 de 3000e inwoner geboren, het duurde tot 27 september 1994 voordat het inwonersaantal van 4000 werd bereikt. De ontwikkeling die het dorp heeft doorgemaakt als gevolg van deze stedelijke ontwikkeling wordt weergegeven in de (historische) topografische kaarten uit 1848, 1923 en 1965 in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Historische kaarten van Geesteren uit 1848, 1923 en 1965 (Bron: Watwaswaar.nl) Tegenwoordig is Geesteren het op één na grootste dorp van de gemeente Tubbergen. Geesteren telde per 1 januari 2019 een inwonersaantal van 4.280 inwoners. Het dorp is overwegend van rooms-katholieke signatuur. Wonen vormt de belangrijkste functie. Er zijn verschillende voorzieningen aanwezig. Het betreft onder andere een school en kinderdagverblijf, kerk en begraafplaats, bibliotheek, dorpshuis en centrumgebied met gemengde functie als winkels, horeca en zakelijke dienstverlening. De belangrijkste wegen in en rondom Geesteren zijn de doorgaande wegen Haarbrinksweg, Vriezenveenseweg, Langeveensweg, Dorpsstraat, Denekamperweg en tot slot de Randweg. De wegen leiden door het centrum en zijn de verbindingswegen met omliggende plaatsen.

2.2 Huidige situatie plangebied Het plangebied is gelegen aan de Randweg, in het noordwestelijke deel van de kern Geesteren (grens met buitengebied). Het plangebied wordt globaal begrensd door agrarische cultuurgronden en een bosje aan de noord- en westzijde, de Randweg aan de oostzijde en de Vermolenweg aan de zuidwestzijde. De ruimtelijke en functionele structuur van de directe omgeving bestaat voornamelijk uit woningbouw en agrarische gronden. Ten oosten van het plangebied is daarnaast een bedrijfsperceel gelegen en aan de zuidzijde enkele sportvoorzieningen (o.a. sporthal en tennisvereniging). Het plangebied zelf is onbebouwd en ingericht als agrarische cultuurgrond. Langs de Randweg loopt een watergang. In figuur 2.2 en 2.3 is de huidige situatie op (lucht)foto's weergegeven.

bestemmingsplan Hutten 2

11

Figuur 2.2 Huidige situatie plangebied (rode omlijning) (Bron luchtfoto: PDOK)

Figuur 2.3 Foto's van de huidige situatie plangebied (Bron: Natuurbank Overijssel)

12

bestemmingsplan Hutten 2

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de ontwikkeling zelf ingegaan.

3.1 Gewenste ontwikkeling Concreet bestaat het voornemen uit het realiseren van een woningbouwontwikkeling op onbebouwde agrarische. Het plan voorziet in de bouw van in totaal 27 koopwoningen. De huidige invulling gaat hierbij uit van 7 rijwoningen, 18 twee-onder-een-kapwoningen en 2 vrijstaande woningen. Opgemerkt wordt dat het bestemmingsplan de flexibiliteit biedt om wijzigingen aan te brengen. De 15 woonkavels met een omvang tot en met 250 m² worden aangemerkt als kavels voor een starterswoning. Het gaat hierbij om alle rijwoningen en een aantal twee-onder-een-kapwoningen. De prijs per m² is bij dergelijke kavels verhoudingsgewijs lager dan bij de overige ruimere kavels. De vrijstaande en overige twee-onder-één-kapwoningen zijn levensloopbestendig en daardoor geschikt voor meerdere doelgroepen. Het plan biedt dan ook enige flexibiliteit in de woningtypen qua situering en aantallen. In figuur 3.1 is een impressie van de voorlopige inrichtingstekening opgenomen.

Figuur 3.1 Voorlopige verkavelingsvariant De woningen worden georiënteerd op de nog te realiseren ontsluitingswegen (zie figuur 3.1). De rijwoningen zijn in het noordelijke deel van het plangebied voorzien, het overige gebied kent een mix van vrijstaande woningen en twee-onder-een kapwoningen. De te realiseren woningen krijgen een goot- en bouwhoogte van respectievelijk maximaal 6 en 10 meter. De nokrichting van de woningen is overwegend parallel met de weg. Tot slot bestaat de mogelijkheid om bij de bestemmingsplan Hutten 2

13

woningen aan- en bijgebouwen te realiseren. Deze kunnen dienst doen als berging/garage bij de woningen of als (extra) woonruimte (bijv. woon-/slaapkamer) in geval van een levensloopbestendige woning. De overige gronden binnen het plangebied worden ingericht met infrastructuur, groen- en speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen, waaronder twee wadi's waarin het overtollige hemelwater zal worden opgevangen (noordoosten en zuiden). De buurt wordt ontsloten via één hoofdontsluitingsweg aan de zuidzijde van het plangebied. De noordelijke toegang betreft een calamiteitenontsluiting voor hulpdiensten. Het voorliggende stedenbouwkundige plan is, gelet op de omliggende woonomgeving, passend qua opzet en sluit aan op de kenmerken van het gebied (ruim ingericht, groen karakter). Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat het plan leidt tot een stedenbouwkundig verantwoord beeld.

3.2 Beeldkwaliteitsplan B4O heeft in voorliggend geval een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierna zijn onderdelen uit het plan opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan zal gelijktijdig met het bestemmingsplan worden vastgesteld. De welstandscommissie zal bij het beoordelen van bouwplannen het beeldkwaliteitsplan als toetsingskader hanteren. De nieuwe bebouwing, zowel de rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen hebben een mate van samenhang en eigen identiteit. Er is daarbij niet alleen gekeken naar de hoofdvorm (breedte, diepte en hoogte) van de woningen en bijgebouwen. Er is ook aandacht besteed aan de materialisering, de detaillering en inpassing. Het toepassen van dezelfde hoofdmaterialen, draagt bij aan de samenhang van de nieuwe woningen. Bijzondere accenten kunnen afwijken in het materiaalgebruik. Zowel de woningen, bijgebouwen als ook de landschappelijke inrichting zullen worden getoetst op beeldkwaliteit. Op deze manier wordt gezorgd voor een zekere kwaliteit, passend bij de sfeer van het plangebied binnen de omgeving. Ten aanzien van bebouwing worden voorwaarden gesteld aan de ligging/rooilijnen, massa, gevels, detaillering en materiaal- en kleurgebruik. Hierna zijn enkele referenties opgenomen van het beoogde beeldkwaliteit. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan.

3.3 Landschappelijke inpassing N+L Landschapsontwerpers heeft in voorliggend geval een groenplan opgesteld. Hierna zijn onderdelen uit het plan opgenomen. Voor het volledige plan wordt verwezen naar bijlage 1 bij de toelichting. In onderstaand figuur is een uitsnede van het groenplan opgenomen. Voor een uitvergrote versie wordt verwezen naar het groenplan.

14

bestemmingsplan Hutten 2

Figuur 3.2 Landschappelijke inpassing (Bron: N+L Landschapsontwerpers) De watergang langs de Randweg blijft behouden evenals de bestaande bomenrijen. Er worden slechts enkele bomen gekapt aan de noordzijde, ter plaatse van het bestaande bosje. In de wadi's en ter plaatse van de speeltuin worden nieuwe boomgroepen aangeplant en langs de Randweg wordt een bomenrij aangeplant. Aan de zuidwestzijde komt een houtwal in de vorm van bosplantsoen, waarbij de gronden tussen de wal en de Vermolenweg wordt voorzien van een wild bloemmengsel. Langs de nieuwe ontsluitingsweg komen op twee plekken blokhagen die de buurt een groen karakter geven. Tot slot worden woonpercelen zelf voorzien van hagen met name aan de voorzijde en klimplanten met name aan de zijkant in geval de perceel grenst aan openbare ruimte. Door de afscheidingen ontstaat er een eenduidige, rustige buurt.

3.4 Verkeer en parkeren 3.4.1

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Tubbergen hanteert hiervoor de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren'. In deze notitie zijn geen kencijfers opgenomen ten aanzien verkeersgeneratie. In het kader van voorliggend plan is een verkeer- en parkeeronderzoek uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten uit het onderzoek opgenomen. Voor het volledige onderzoek wordt verwezen naar bijlage 2 bij deze toelichting. 3.4.2

Verkeer

De verkeersgeneratie van de huidige situatie, met agrarische gronden, is binnen het onderzoek op nul motorvoertuigen per etmaal gesteld. De ontwikkeling in het plangebied brengt per etmaal circa 210 (weekdag) tot 220 (werkdag) extra voertuigbewegingen met zich mee. De buurt heeft één ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer, namelijk de aansluiting op de Randweg. De ontsluiting aan de noordzijde van het plangebied betreft een calamiteitenontsluiting (uitvoering in grasbetonstenen) en mag formeel alleen in geval van calamiteiten gebruikt worden. Geconcludeerd in het onderzoek is dat het ontsluitende wegennet op kruispunt- en wegvakniveau het te verwachten extra verkeer op een acceptabele wijze kan verwerken, waarbij er vanuit robuustheid ruim voldoende restcapaciteit beschikbaar is. De oversteekbaarheid van de Randweg is vanuit verkeersafwikkeling als

bestemmingsplan Hutten 2

15

acceptabel beoordeeld. De realisatie van het kruispuntplateau nabij de ontsluiting van het plangebied zal de verkeersveiligheid vergroten. Tot slot wordt aanbevolen om bij de nadere uitwerking rekening te houden met de toegankelijkheidseisen voor mindervaliden en opstelruimte voor afvalcontainers. 3.4.3

Parkeren

Op basis van de parkeernormen van de gemeente Tubbergen is in het onderzoek het benodigd aantal parkeerplaatsen berekend. Onderstaande tabel toont de parkeerbehoefte van de planontwikkeling van de gewenste 27 koopwoningen.

Uit de tabel is af te leiden dat de planontwikkeling een parkeerbehoefte kent van afgerond 59 parkeerplaatsen. Dubbelgebruik is niet van toepassing, omdat het ruimteprogramma uitsluitend de functie 'Wonen' bevat. De parkeerbehoefte komt dus overeen met het benodigd aantal parkeerplaatsen in het plangebied. Gemeentelijk uitgangspunt is dat parkeren in principe binnen het plangebied moet plaatsvinden. Naast parkeervoorzieningen in de openbare ruimte van het plangebied, wordt ook een deel van de parkeervraag op eigen erf van de gewenste woningen gefaciliteerd. Om de parkeercapaciteit op eigen erf te bepalen zijn de berekeningsaantallen conform de gemeentelijke beleidsnotitie toegepast. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten aangehouden: vrijstaande woningen: enkele oprit met garage; twee-onder-een-kap woningen: enkele oprit met garage; rijtjeswoningen: geen parkeervoorziening op eigen terrein. Onderstaand tabel toont het aantal te realiseren parkeervakken binnen het plangebied.

Om de parkeerbehoefte van (afgerond 59) te faciliteren worden op eigen erf 20 parkeerplaatsen gerealiseerd en in de openbare ruimte binnen het plangebied nog eens 33 parkeerplaatsen (haaks- en langsparkeervakken). Daarnaast is de rijbaan dusdanig breed (5,5 m), waardoor voertuigen ook langs de zijden van de rijbaan kunnen parkeren. Binnen het plangebied is daarmee voldoende ruimte beschikbaar om de restvraag van de parkeerbehoefte (6 parkeerplaatsen) te faciliteren. Het plangebied kent dan ook voldoende parkeercapaciteit om de parkeerbehoefte te faciliteren. In artikel 11.1 van de regels zijn bepalingen opgenomen, waarmee wordt verzekerd dat er binnen het plangebied voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd ook in geval de daadwerkelijke invulling afwijkt van nu beoogt. 3.4.4

Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

16

bestemmingsplan Hutten 2

Hoofdstuk 4

Beleidskader

4.1 Rijksbeleid 4.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

4.1.1.1 Algemeen De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. 4.1.1.2 Rijksdoelen en regionale opgaven In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn: Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol; Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw; Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe); Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet. 4.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de

bestemmingsplan Hutten 2

17

voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.2

Toetsing aan het rijksbeleid

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo. BJZ.nu heeft in voorliggend geval een laddertoets uitgevoerd. Hierna zijn de resultaten opgenomen. Voor het volledige rapport wordt verwezen naar bijlage 3 bij deze toelichting. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling en daarmee Ladderplichtig zijn. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het realiseren van maximaal 27 woningen, waardoor het plan dient te worden beschouwd als zijnde een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het zwaartepunt van het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de beoogde ontwikkeling ligt op een lager schaalniveau en komt grotendeels overeen met de gemeente Tubbergen, in specifiek de kern Geesteren zelf vanwege de sterke interne verhuisbewegingen. Voor de beargumentatie hiervan wordt verwezen naar het rapport. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Het plan beoogt 27 reguliere grondgebonden koopwoningen, in de vorm van ruime vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen en rijwoningen. Kwantitatieve behoefte Op basis van de stand van zaken per 1 januari 2020 is er voor de grote kernen nog een aantal van ruim 100 toe te voegen woningen voor de periode 2020 tot 2029. Bij het bepalen van dit aantal woningen (100) is reeds rekening gehouden met harde plancapaciteit en gereed gemelde woningen. Het plan is dan ook passend binnen de resterende woningbouwopgave.

Voor een nadere toelichting op de kwantitatieve behoefte wordt verwezen naar het rapport. Kwalitatieve behoefte De gemeente Tubbergen heeft in de 'Uitvoeringsnota woningbouw 2018' het meest recente beleid met betrekking tot wonen opgenomen. Deze nota borduurt voort op de gemeentelijke Woonvisie, RWP Twente/West-Overijssel en het STEC rapport 'Kwalitatief programmeren'. Het merendeel van de nog resterende kavels in de uitleglocaties zijn bestemd voor de bouw van een vrijstaande woning, dan wel voor een ruime twee-onder-een kapwoning. Ook is de bestaande voorraad in de gemeente Tubbergen in grote mate niet geschikt voor starters en mensen die levensloopbestendig willen wonen. Hierna wordt nader ingegaan op de doelgroep starters. Voorliggend plan is met name bedoeld voor starters. Dit betreft, gelet op het feit dat het gaat om personen die voor het eerst een woning kopen, om een zeer brede doelgroep. Deze doelgroep is dan ook diffuus en omvat verschillende huishoudensamenstellingen (een- en tweepersoonshuishoudens als gezinnen). Het segment en de prijsklasse waarin gezocht kent bij deze doelgroep dan ook een zeer ruime bandbreedte. Het plan voorziet in grondgebonden koopwoningen in de vorm van 7 rijwoningen, 18 twee-onder-een kapwoningen en 2 vrijstaande woningen. De woonkavels met een omvang tot en met 250 m² worden 18

bestemmingsplan Hutten 2

aangemerkt als kavels voor een starterswoning, inhoudende dat 15 woonkavels met rij- en twee-onder-een kapwoningen als kavel voor een 'starterswoning' verkocht zullen worden. De overige 12 woningen betreffen ruimere woonkavels waarop twee-onder-een kap als vrijstaande woningen zijn voorzien. Hoewel de woningen op deze woonkavels niet worden gezien als 'starterswoning' sluiten ze wel aan op de mogelijkheden en woonwensen van een deel van deze brede doelgroep. Eén van de speerpunten van het college is erop gericht dat toekomstige starters een plek moeten kunnen krijgen op de woningmarkt. Met dit plan wordt daar direct aan bijgedragen, doordat er woningen worden gebouwd voor 'starters' die op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning. Daarnaast draagt het plan ook indirect bij aan het voorzien in voldoende woningen voor starters, doordat de in het plan opgenomen woningen in sommige gevallen gekocht zullen worden door zogenaamde doorstromers. Doordat deze doorstromers naar het plangebied verhuizen komen elders in Geesteren bestaande starterswoningen vrij. Tot slot wordt opgemerkt de twee-onder-een kapwoningen en vrijstaande woningen in voorliggend plan levensloopbestendig kunnen worden uitgevoerd. Bij dergelijke woningen worden op de begane grond, naast de gebruikelijke woonruimten, tevens een slaapkamer en een badkamer gerealiseerd.

Hiermee is sprake van een zogenaamde 'nultredenwoning'. Dit betekent dat mensen gedurende iedere levensfase in een woning kunnen (blijven) wonen, aangezien er voldoende ruimte en flexibiliteit is voor het (op termijn) geschikt maken van een woning voor de desbetreffende levensfase. Geconcludeerd wordt dan ook dat het plan, zowel direct als indirect, voorziet in de kwalitatieve behoefte naar starterswoningen en levensloopbestendige woningen in Geesteren en tevens bijdraagt aan het vergroten van de woningbouwdifferentiatie binnen de kern. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Het plangebied is buiten bestaand stedelijk gebied (BSG) gelegen. Daarom wordt hierna gekeken welke alternatieven de gemeente in de marktregio ziet binnen BSG. De gemeente Tubbergen heeft hiervoor de potentiële alternatieve locaties binnen BSG geïnventariseerd. Inbreidingslocaties bevinden zich versnipperd door de gemeente Tubbergen en bieden ruimte aan één of enkele woningen. Deze locaties zijn niet geschikt (te maken) voor het plan zoals beoogd, qua aantallen in combinatie met het segment. Daarbij wordt opgemerkt dat juist in Geesteren sprake is van woningbehoefte. Het realiseren van woningen in andere kernen binnen de gemeente zal niet voorzien in deze behoefte, danwel ongewenste verhuisbewegingen tot gevolg hebben.

Bij elkaar kunnen alle potentiële locaties binnen BSG in de gemeente Tubbergen voorzien in een behoefte van ongeveer 75 woningen. In de gehele marktregio (gemeente) is er een totale kwantitatieve additionele behoefte aan circa 210 tot 410 woningen de komende tien jaar. Kwantitatief betekent dit dat er, wanneer al deze inbreidingslocaties zouden worden ingevuld, nog een behoefte binnen de marktregio resteert van ongeveer 135 tot 335 woningen voor de komende tien jaar. Dat wil zeggen dat, ook na de ontwikkeling van de maximaal 27 woningen in voorliggend plan, kwantitatief ruim voldoende Ladderruimte beschikbaar blijft om de inbreidingslocaties in de gemeente 'te vullen'. Voor veel van deze locaties is daarnaast reeds een (zacht) plan beschikbaar. Geconcludeerd wordt dat de behoefte en dus ook het plan niet binnen het bestaand stedelijk gebied van Geesteren of elders in de gemeente Tubbergen gerealiseerd kan worden en dat het uitbreiden van de kern Geesteren ter plaatse van het projectgebied de enige logische en realistische mogelijkheid betreft. Conclusie Voorliggend plan voorziet zowel in een kwantitatieve als kwalitatieve vraag binnen de kern Geesteren. Daarnaast is uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied noodzakelijk om te voldoen aan de vraag naar de woningen in Geesterenwaar voorliggend voornemen in voorziet.

Het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

4.2 Provinciaal beleid In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

bestemmingsplan Hutten 2

19

4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of - generieke beleidskeuzes 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven 3. Hoe - gebiedskenmerken Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In figuur 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

20

bestemmingsplan Hutten 2

Figuur 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 4.2.3.1 Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidkeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties - en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten - te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 4.2.3.2 Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.

De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de - voor dat ontwikkelingsperspectief - geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

bestemmingsplan Hutten 2

21

4.2.3.3 Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 4.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn artikel 2.1.2 (Principe van concentratie), artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan. Artikel 2.1.2, lid 1: Principe van concentratie Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Zoals blijkt uit paragraaf 4.3.1 en 4.4.2 is in de gemeentelijke woningbouwprogrammering ook uitgegaan van woningbouw voor de lokale behoefte. Voorliggend voornemen voorziet hierin. Gelet hierop wordt geconcludeerd dat dit plan voldoet aan artikel 2.1.2, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.3, lid 1: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro; Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel De ontwikkeling is gelegen buiten bestaand stedelijk gebied.

Zoals blijkt uit paragraaf 4.1.2 (onder het kopje 'Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?') is er binnen de kern Geesteren onvoldoende ruimte beschikbaar om in de woningbehoefte te kunnen voorzien. Daarnaast voorziet voorliggend plan in een specifiek woonmilieu in de vorm van groenstedelijk wonen. Gelet op het vorenstaande is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen 22

bestemmingsplan Hutten 2

1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Het actuele gemeentelijk woningbouwprogramma is in overeenstemming met het RWP Twente (zie ook paragraaf 4.3). Op de gronden in het plangebied kunnen op basis van voorliggend bestemmingsplan maximaal 27 woningen gerealiseerd worden.

De bouw van deze woningen is passend binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma (zie ook paragraaf 4.4.2) en daarmee ook binnen de geldende woonafspraken, zoals deze tussen de gemeenten en provincie zijn gemaakt op basis van regionale afstemming (lid 3 en 4). Gelet hierop wordt voldaan aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2 Ontwikkelingsperspectieven In dit geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap'. In figuur 4.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

Figuur 4.2 Uitsnede Ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) “Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap” Dit ontwikkelingsperspectief omvat gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw in combinatie met verduurzaming de ruimte krijgt. Die ruimte kan verdiend worden door te investeren in bestemmingsplan Hutten 2

23

kwaliteitsvoorwaarden. Initiatieven binnen het ontwikkelingsperspectief mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in principe niet beperken en dienen aan te sluiten bij de bestaande bebouwing, weginfrastructuur en openbaar vervoer (ov)-routes. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de landbouw, rekening houdend met specifieke omstandigheden en de grenzen aan de mogelijkheden van het waterbeheer (onder andere door de klimaatverandering). Toetsing van het initiatief aan de “Ontwikkelingsperspectieven” Ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend waarvan gemotiveerd afgeweken kan worden. In voorliggend geval is aangetoond dat de woningbehoefte niet kan worden opgevangen binnen de kern (zie subparagraaf 4.1.2), hierdoor is uitbreiding noodzakelijk. Het plangebied grenst aan bestaand stedelijk gebied en vormt hierdoor een geschikte uitbreidingslocatie. De ontwikkeling vormt geen belemmering voor overige functies in de omgeving (zie ook hoofdstuk 5). De nieuwe woningen passen zowel vanuit stedenbouwkundig als functioneel oogpunt goed in de omgeving en de woonbuurt wordt op een adequate wijze landschappelijk ingepast. Kortheidshalve wordt voor een nadere toelichting hierop verwezen naar het beeldkwaliteitsplan en het groenplan (Bijlage 1). Geconcludeerd wordt dat in voorliggend geval afgeweken kan worden van het geldende ontwikkelingsperspectief.

4.2.4.3 Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De "Stedelijke laag” en de “Laag van de beleving” kunnen in dit geval buiten beschouwing blijven, omdat er geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied van toepassing zijn. 1.

De 'Natuurlijke laag'

De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier 'van nature' op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat van de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen in Overijssel voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes en bepaalden de stroomsnelheden van IJssel, Vecht, Regge of Dinkel waar het fijne (komgronden) en waar het grovere sediment (oeverwallen) werd afgezet. En ontwikkelde veen zich daar, waar het water maar moeilijk weg kon. Het plangebied is gelegen in het gebiedstype “Dekzandvlakte en ruggen", dit is in figuur 4.3 weergegeven.

24

bestemmingsplan Hutten 2

Figuur 4.3 Uitsnede Natuurlijke laag (Bron: Provincie Overijssel) "Dekzandvlakte en ruggen” De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. Toetsing van het initiatief aan de “Natuurlijke laag" De hoogteverschillen zijn, gelet op het feit dat het plangebied beperkt van omvang en gecultiveerd is, ter plaatse nauwelijks waarneembaar. Bij het bepalen van de landschappelijke inpassing van het plangebied is rekening gehouden met de ondergrond. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het gestelde in de “Natuurlijke laag”. 2.

De 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'

Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Bij de ontwikkeling ervan hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we het agrarisch cultuurlandschap in de loop van de tijd gaan waarderen. Het heeft als 'consumptielandschap' voor bewoners, recreanten en toeristen nieuwe betekenis gekregen. De landschappelijke structuren zijn belangrijke dragers van de biodiversiteit. Het plangebied is gelegen in het gebiedstype “Jonge heide- en broekontginningslandschap', dit is in figuur 4.4 weergegeven.

bestemmingsplan Hutten 2

25

Figuur 4.4 Uitsnede Laag van het agrarisch cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel) "Jonge heide- en ontginningslandschap" De grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Aanvankelijk kleinschalig en min of meer individueel door keuterboertjes, later werd de ontginning planmatig en grootschalig aangepakt (tot in de jaren 60 van de 20e eeuw). De grote natte broekgebieden ondergingen een vergelijkbare ontwikkeling, waardoor de natte en de droge jonge ontginningen nu gelijkenis vertonen. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings'landschappen met en rommelige driehoekstructuren als resultaat.

Toetsing van het initiatief aan de "Laag van het agrarisch cultuurlandschap" In voorliggend geval is aangetoond dat de woningbehoefte niet kan worden opgevangen binnen de kern (zie subparagraaf 4.1.2), hierdoor is uitbreiding noodzakelijk. Het plangebied grenst aan bestaand stedelijk gebied en vormt hierdoor een geschikte uitbreidingslocatie. De ontwikkeling vormt geen belemmering voor overige functies in de omgeving en bestaande groenelementen worden zoveel mogelijk behouden en versterkt (zie ook paragraaf Bijlage 1). Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met het gestelde in de "Laag van het agrarisch cultuurlandschap". 4.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

26

bestemmingsplan Hutten 2

4.3 Regionaal beleid 4.3.1

Regionale Woonprogrammering Twente

4.3.1.1 Algemeen Begin 2016 is de bestuursovereenkomst woonafspraken Twente door de gemeente Tubbergen ondertekend. Onderdeel van deze overeenkomst is een Regionaal Woningbouwprogramma (RWP Twente). Het meest recente RWP Twente dateert van juli 2019, in dit RWP Twente wordt meer ruimte geboden voor inbreidings- en transformatielocaties. Het RWP Twente 2017 biedt inzicht in het aan de gemeente Tubbergen toegekende woningbouwprogramma. In de gemeente Tubbergen bedraagt de netto-woningvraag in de periode t/m 2026 maximaal 585 woningen. De gemeente bouwt enkel voor de lokale behoefte, zoals dat is bepaald in de Regionale Woonvisie. De woonafspraken zijn doorvertaald in de gemeentelijke woonvisie (zie paragraaf 4.4.2). 4.3.1.2 Toetsing van het initiatief aan de Regionale Woonprogrammering Twente In paragraaf 4.2.4.1, specifiek de onderbouwing van artikel 2.2.2., wordt onderbouwd hoe dit bestemmingsplan zich in kwantitatieve zin verhoudt tot het gemeentelijk woningbouwprogramma (zie paragraaf 4.4.2). Het gemeentelijk woningbouwprogramma is in overeenstemming is met het RWP Twente, om deze reden is ook dit bestemmingsplan ook in overeenstemming met het RWP Twente.

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1

Structuurvisie Tubbergen

4.4.1.1 Algemeen De structuurvisie 'Op en top Tubbergen', vastgesteld door de gemeenteraad op 14 maart 2016, is opgesteld voor het gehele grondgebied van de gemeente Tubbergen. In de structuurvisie wordt vooruit gekeken naar 2025 en een doorkijk gegeven naar 2030. De structuurvisie vormt het afwegingskader voor nieuwe ontwikkelingen/initiatieven in de gemeente. De structuurvisie bindt alleen de gemeente, er is geen sprake van rechtstreekse bindende werking naar burgers. 4.4.1.2 Visie op Hoofdlijnen De rode draad door de structuurvisie vormt de samenhang tussen de begrippen 'sociaal', 'vitaliteit' en 'ruimte'. Deze begrippen beïnvloeden elkaar continu en alleen in een goede balans dragen ze bij aan leefbaarheid, vitaliteit en (ruimtelijke) kwaliteit. Deze begrippen hebben in deze structuurvisie een plek gekregen in de drie hoofdkeuzes: een vitale sociale infrastructuur, economische dynamiek en vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. 4.4.1.3 Rode draad 'wonen' Aantrekkelijk wonen is een belangrijke troefkaart van Tubbergen! Die kracht wil de gemeente verder versterken, samen met de bewoners. Het gaat hierbij om veel meer dan alleen de woningen: voorzieningen, inrichting openbare ruimte, bereikbaarheid van (werk)locaties elders en natuurlijk identiteit en saamhorigheid. De gemeente schept de voorwaarden en ondersteunt waar mogelijk.

Binnen Tubbergen is geen sprake van structurele leegstand. Om te voorkomen dat dit op termijn ontstaat, stuurt de gemeente op een geleidelijke woningbouwontwikkeling, op de juiste locatie(s) èn afgestemd op de lokale behoefte voor zowel ouderen als ook jongeren en doorstromers. Relevante randvoorwaarden en uitgangspunten voor initiatieven binnen het thema 'wonen' zijn in dit geval: Zuinig ruimtegebruik, geleidelijke ontwikkeling van de voorraad. Inbreiding heeft voorkeur boven uitbreiding, mits de omgevingskwaliteit in de kern niet aangetast wordt. Om hierin een goede afweging te kunnen maken bij initiatieven, passen we de 'ladder duurzame verstedelijking' toe: een handvat vanuit het rijk voor een zorgvuldig afwegingsproces. Initiatieven moeten bijdragen aan meer diversiteit en voorzien in een concrete vraag. Voorkomen belemmeringen voor (doorontwikkeling van) bestaande functies. Voorkomen (verkeers- /parkeer)overlast voor de omgeving en een goede ontsluiting. Ontwikkelingen moeten duurzaam en levensloopbestendig zijn. De gemeente geeft prioriteit aan specifieke locaties die het dorp(sbeeld) versterken; bijvoorbeeld een bijdrage leveren aan de omgevingskwaliteit, aan de leefbaarheid, aan de verbetering van het milieu of een

bestemmingsplan Hutten 2

27

bijdrage leveren aan woningbehoefte van belangrijke en kwetsbare doelgroepen. 4.4.1.4 Hoofdlijn kern Geesteren Geesteren is een van onze drie hoofdkernen met een goed voorzieningenaanbod. De gemeente ziet daarom net als in Tubbergen kansen voor wonen in combinatie met zorg, in de nabijheid van die voorzieningen. Er vindt ontwikkeling van een woonzorg complex plaats. Vanuit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik en duurzaamheid gaat inbreiding voor uitbreiding, mits dit niet ten koste gaat van de identiteit, karakteristiek en een aangenaam woon- en leefklimaat. Karakteristieke open- en groene plekken moeten daarom behouden worden. In Geesteren zijn in de afgelopen jaren relatief weinig woningen gebouwd. In de Woonvisie is opgenomen dat er voor de komende periode zowel nog een kwantitatieve als een kwalitatieve woningbouwopgave ligt voor verschillende doelgroepen. Vooralsnog is de kwaliteit van de huurwoningen toereikend en is er geen aanleiding voor herstructurering. Trends en ontwikkelingen zijn lastig voorspelbaar. Initiatieven die tegemoet komen aan een concrete behoefte in onze gemeente, zijn alleen afweegbaar, wanneer er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing. Met de huidige kennis is (beperkt) uitbreiding afweegbaar aan de noordwestelijke zijde van het dorp tussen de Langeveenseweg en de Vinkenweg.

Eveneens is op termijn woningbouw afweegbaar in het gebied ten zuiden van het dorp (oostelijk van de Haarbrinksweg). Wanneer op de langere termijn nog verder behoefte is aan uitbreiding, zien we daarvoor mogelijkheden in noordwestelijke richting. Door de nabije ligging van een essencomplex ten zuiden van het dorp (en ook oostelijk) zijn daar de mogelijkheden voor uitbreiding beperkt. Gekoppeld aan nieuwe ontwikkelingen en andere initiatieven, streven we naar hoogwaardige dorpsranden en aantrekkelijke overgangen tussen dorp en buitengebied met voldoende mogelijkheden voor ommetjes. In figuur 4.5 is de kernkaart voor Geesteren weergegeven. Hierin is het vorenstaande vertaald. Het plangebied wordt in deze kaart globaal aangegeven met de rode omlijning.

Figuur 4.5 Uitsnede Structuurvisie Geesteren (Bron: gemeente Tubbergen) 4.4.1.5 Toetsing van het initiatief aan de gemeentelijke structuurvisie De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is in lijn met de op de kernkaart weergegeven gebiedstypen. Zo is het gebied ten dele aangemerkt als 'Woongebied'. Daarnaast wordt beschreven dat de uitbreiding van de kern aan de noordwestelijke zijde van het dorp tussen de Langeveenseweg en de Vinkenweg afweegbaar is. Voorliggend plan voorziet hierin, waarbij de bestaande landschapselementen hebben gediend als raamwerk. Voor een nadere toelichting op de inpassing wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan. Ten aanzien van de onder subparagraaf 4.4.1.3 genoemde randvoorwaarden en uitgangspunten wordt opgemerkt dat uit diverse paragrafen uit dit hoofdstuk al gebleken is dat sprake is van zuinig ruimtegebruik. Ten aanzien van de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar subparagraaf 4.1.2. Hieruit volgt dat het initiatief in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Tevens blijkt hiermee dat met de woningbouwontwikkeling tegemoet wordt gekomen aan een concrete vraag naar (levensloopbestendige) woningen en betaalbare woningen voor starters. In paragraaf 3.4 is daarnaast al onderbouwd dat er geen verkeers- en parkeeroverlast ontstaat door deze woningbouwontwikkeling.

In het volgende hoofdstuk wordt verder onderbouwd dat bestaande functies niet belemmerd worden. 28

bestemmingsplan Hutten 2

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met de gemeentelijk structuurvisie. 4.4.2

Woonvisie 2016+

4.4.2.1 Algemeen Het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren is weergegeven in de 'Woonvisie 2016+'. Deze woonvisie is op 13 juli 2016 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen. De 'Woonvisie 2016+' is tot stand gekomen door regelmatig overleg met stakeholders, overleg in de regio, met de huurdersvereniging en het peilen van woonwensen bij diverse doelgroepen. Daarnaast zijn diverse bronnen geraadpleegd, van regio-gemeenten, Provincie Overijssel, het Rijk, en cijfers van CBS en de overheid (Primos). Ook zijn er gesprekken gevoerd met de woningstichting, zorgaanbieders, dorpsraden, Ouderorganisaties, aannemers, makelaars en groepen woningzoekenden. Tevens is de visie afgestemd op de regionale woonafspraken die begin 2016 met de Twentse gemeenten zijn gemaakt. In de woonvisie wordt de gemeentelijke visie op het wonen in Tubbergen tot 2020 geschetst met een doorkijk naar 2025. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die gemeente maakt op het gebied van wonen. 4.4.2.2 Ambities In die woonvisie staat woonaantrekkelijkheid centraal. Om de kwaliteit van Tubbergen als aantrekkelijk gemeente te versterken heeft de gemeente de volgende drie ambities benoemd die de gemeente de komende jaren wil bereiken: 1. Attractieve kernen: kwaliteitsslag.

Hoe doen we dat? Vergroten van de kwaliteit van de centrumgebieden Tubbergen, Albergen en Geesteren. Verduurzamen van de woningvoorraad: zeer zuinig in energiegebruik en geschikt voor gebruik door alle leeftijden. Transformatie en herstructurering. 2. Vitale kernen: beschikbaarheid. We zorgen dat er in iedere kern in principe voldoende ruimte is voor iedere doelgroep. Zo kunnen mensen in hun eigen kern blijven wonen en worden sociale structuren behouden. Hoe doen we dat? In alle kernen voegen we woningen toe. Dit lukt doordat we zeer gericht inspelen op de concrete vraag van bewoners. We bieden oplossingen voor groepen die zelf niet in staat zijn om een woning te bemachtigen: nieuwbouw en betere doorstroming in de sociale huursector; meer vrije sector huurwoningen in het geliberaliseerde prijssegment voor middeninkomens. We toetsen nieuwe plannen aan hun bijdrage aan de ambities in deze woonvisie en stemmen goed af met de gemeenten in de subregio. 3. Betaalbare kernen: betaalbaarheid. Minder betalingsproblemen door effectieve inzet van goedkope woningen. We zorgen ervoor dat ook in de toekomst wonen betaalbaar blijft. Hoe doen we dat? a. Het aanbod sociale huurwoningen stijgt door doorstroming van met name senioren te bevorderen, waarbij opgemerkt wordt dat senioren veelal zo lang mogelijk in hun huidige woning willen blijven wonen. b.