Bijlage Bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen.pdf
Tekst van het document
49
nog nooit vol gestaan, ook niet bij extreme regenval. De omgeving is droog en gelegen op hogere zandgrond. De wadi bevat dikwijls te weinig water daarom is er op het talud een waterbron met pomp geinstalleerd om het waterniveau in de wadi op peil te houden. Dit wordt gedaan ter voorkoming van beschadiging van het talud en de beschoeiing en de wadi dient tevens als opslag voor bluswater, bij een eventuele brand dient er altijd een bepaalde hoeveelheid water aanwezig te zijn. De huidige dakoppervlakte is circa 6000 m2, de wadi heeft een inhoud van 1850 m3. Zoals hierboven aangeven hanteert het waterschap de 55 mm vuistregel (55 mm x toename verhard oppervlak, uitgedrukt in kubieke meters. De huidige bebouwing vult de wadi in theorie met 330 m3 (55 mm x 6.000 m2). De nieuwe locatie heeft een omvang van circa 6.100 m2. Dit resulteerd, zoals hierboven reeds aangegeven in 335,5 m3 (55 mm x 6.100 m2). De totale waterbergende opgave is daarmee 765 m3 hiermee is de maximale capaciteit van de wadi (1.850 m3) nog lang niet bereikt. Mocht er door zeer extreme regenval de wadi toch helemaal vol raken, beschikt deze over een overstort en wordt er automatisch geloosd op het oppervlaktewater.
Conclusie is dat de wadi beschikt over ruim voldoende opslagcapaciteit, ook bij extreme regenval en mogelijke klimaatverandering in de nabije toekomst waarbij de verwachting is dat weersomstandigheden steeds extremer zullen zijn.
50
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
Hoofdstuk 6 Juridische aspecten en planverantwoording 6.1 Inleiding De in deze toelichting beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die (digitaal) bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.
6.2 Opbouw van de regels 6.2.1
Algemeen
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4.
Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels.
6.2.2
Inleidende regels
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd. Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden. 6.2.3
Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. In de bestemmingen is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
51
In paragraaf 6.3 worden de bestemmingen nader toegelicht en wordt ook per bestemming aangegeven waarom voor bepaalde gronden voor deze is gekozen. 6.2.4 Algemene regels Anti-dubbeltelregel (artikel 7): deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een plan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene bouwregels (artikel 8): in deze regels is opgenomen dat de bestaande maatvoering van met vergunning tot stand gekomen bouwwerken is toegstaan. Algemene gebruiksregels (artikel 9): in deze regel is aangegeven wat er in elk geval onder verboden gebruik wordt verstaan. Deze regel gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Algemene afwijkingsregels (artikel 10): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van deze bevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven. Overige regels (artikel 11); in dit artikel zijn regels in verband met parkeren opgenomen. 6.2.5
Overgangs- en slotregels
In hoofdstuk van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel is aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.
6.3 Bestemmingen Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Zij zijn het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld. Artikel 3 Agrarisch - 1 De gronden die voor agrarisch gebruik bestemd blijven zijn bestemd met de bestemming 'Agrarisch - 1'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor het agrarisch gebruik en het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de landschappelijke, geomorfologische en cultuurhistorische waarden. Ook zijn de gronden bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van landschappelijke waarden in de vorm van in hoogte opgaand groen en groenvoorzieningen.
De beplanting bestaat uit inheemse soorten conform het in de regels opgenomen Inrichtingsplan. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gerealiseerd.
Artikel 4 Bedrijf De nieuwe bedrijfsperceelgronden zijn bestemd met de bestemming 'Bedrijf'. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor bedrijven die zijn genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten, die als bijlage bij de regels is opgenomen. Tevens is een houthandel en houtbewerkingsbedrijf toegestaan. Ondergeschikt zijn onder andere niet-zelfstandige kantoren (behorende bij het bedrijf), groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen (watergang), parkeervoorzieningen en kunstwerken toegestaan. Bedrijfsgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd, de goot- en bouwhoogte van bedrijfsgebouwen mag maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen en de bouwhoogte van bedrijfsgebouwen mag maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven hoogte bedragen. In dit geval bedraagt de bouwhoogte maximaal 8 meter. Het bebouwingspercentage mag ten hoogte de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' aangegeven bebouwingspercentage bedragen. Voor bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw ten hoogste 2 meter bedraagt, voor de voorgevel bedraagt 52
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
dit 1 meter. De bouwhoogte van bedrijfsinstallaties mag ten hoogste 8 meter bedragen. De bouwhoogte van overige bouwwerken mag ten hoogste 5 meter bedragen. In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die voorziet in een borging van de uitvoering en instandhouding van de landschapsmaatregelen teneinde te komen tot een adequate landschappelijke inpassing. Tenslotte zijn er afwijkingen van de gebruiksregels opgenomen welke er in voorzien dat op ondergeschikte punten, door middel van een omgevingsvergunning, van deze regels kan worden afgeweken. Artikel 5 Groen De gronden die bedoeld zijn voor de landschappelijke inpassing van de nieuwe bedrijfsperceelgronden zijn bestemd met 'Groen'. Deze gronden zijn bestemd voor afschermende beplanting en bebossing, het behoud, het herstel en de ontwikkeling van landschappelijke waarden in de vorm van in hoogte opgaand groen en groenvoorzieningen. De beplanting bestaat uit inheemse soorten conform het in de regels opgenomen Inrichtingsplan. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor wegen en kunstwerken ter plaatse van de aanduiding 'weg'. Deze aanduiding is opgenomen om een brug te kunnen realiseren over de watergang die de twee bedrijfspercelen verbindt. Verder zijn water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gerealiseerd.
Artikel 6 Waarde - Archeologie De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van en onderzoek naar aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
53
54
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Tubbergen. Hierin zijn de gemeentelijke planbegeleidingskosten opgenomen en is vastgelegd dat het risico van planschade bij de initiatiefnemer ligt, zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven. Daarnaast wordt tevens een KGO-overeenkomst gesloten waarmee de KGO-investering geregeld wordt.
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
55
56
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
Hoofdstuk 8
Vooroverleg en inspraak
8.1 Vooroverleg 8.1.1
Het Rijk
In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 8.1.2
Provincie Overijssel
Op basis van artikel 3.1.1, lid 2 heeft de provincie de mogelijkheid om plannen aan te wijzen waarvoor geen vooroverleg is vereist. De provincie Overijssel heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt en een zogenoemde 'Uitzonderingslijst vooroverleg ruimtelijke plannen' opgesteld. Hierin is opgenomen dat indien de gemeente over een eigen kwaliteitskader beschikt dat in lijn is met het Werkboek KGO en de Omgevingsvisie er geen vooroverleg gevoerd hoeft te worden. De provincie Overijssel biedt gemeenten de gelegenheid om een eigen beleidsinvulling te gegeven aan het KGO-beleid. De gemeente Tubbergen heeft hier gebruik van gemaakt en de beleidsnota "Gemeentelijk beleidskader Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)" vastgesteld. Deze beleidsnota is in lijn met het Werkboek KGO en de Omgevingsvisie, de provincie heeft dit bevestigd. De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt op basis van dit beleid. Geconstateerd wordt dat voorliggende ontwikkeling passend is binnen het gemeentelijke kwaliteitskader. Voor het overige worden geen provinciale belangen geraakt. Provinciaal vooroverleg is niet noodzakelijk. 8.1.3
Waterschap Vechtstromen
In het kader van de watertoets heeft er een digitale watertoets plaatsgevonden via de website www.dewatertoets.nl. De uitkomsten van deze watertoets hebben ertoe geleid dat de ‘normale procedure’ van toepassing is. Zie paragraaf 5.10.2.2 voor de watertoetsprocedure.
8.2 Inspraak In voorliggend geval is geen voorontwerpplan ter inzage gelegd.
8.3 Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 7 juli 2021 voor een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen binnengekomen.
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
57
58
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
Bijlagen bij de toelichting
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
59
Bijlage 1
60
Bedrijfsplan
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
Rapportage Uitbreiding Bedrijfshal
Langeveen, Vasserdijk 67, 8 maart 2021.
1
Inhoudsopgave I.
Historie en beschrijving onderneming ............................................................... 2
II.
Doelstelling van de uitbreiding ........................................................................... 4
III.
Kernwaarden voor het succes .............................................................................. 6
IV.
Situatieschets oude en nieuwe situatie................................................................ 7
V.
Concurrentie ........................................................................................................ 9
VI.
Toekomstperspectief ......................................................................................... 10
VII.
Afsluiting ............................................................................................................. 11
VIII.
Bijlage 1. Resultatenrekening prognose…………………………………………………11
2
Historie en beschrijving onderneming
De onderhavige rapportage is bedoeld enerzijds een indruk te geven van de onderneming ‘Hans oude Hendriksman’ te Langeveen en ter ondersteuning voor een verzoek tot uitbreiding van het bedrijf met een productie- annex opslag hal. De uitbreiding gaat gepaard met een verzoek tot bestemmingswijziging van agrarische – naar industriële bestemming.
In 1988 zijn wij gestart met een Hout- en Bouwmaterialenhandel aan de Veldboersweg te Langeveen, op het terrein naast de huidige woning. Dit kon gerealiseerd worden door middel van een gedoogvergunning, die in eerste instantie voor de duur van 5 jaren werd afgegeven. In de jaren daarna zijn we doorgegroeid naar een regionale houthandel, die zich met name specialiseert in de toelevering naar diverse timmerfabrieken, aannemersbedrijven, zzp-ers en ook particulieren. Mijn vader, de heer Gerrit oude Hendriksman, heeft ons al die jaren bijgestaan met raad en daad, hij was de drijvende kracht achter het uitvoeren van grotere projecten uitgevoerd in hout. Vooral het bewerken en op maat maken van de diverse materialen, hout en plaat, is een van de kerntaken van het bedrijf, waardoor we ons kunnen onderscheiden van andere hout- en bouwmaterialen in de regio.
In 1995 hebben we op advies van de gemeente Tubbergen grond gekocht aan de Vasserdijk te Langeveen, met het oog op eventuele uitbreiding dan wel nieuwbouw van een bedrijfshal met buiten opslagruimte. Hiervoor diende eerst het bestemmingsplan buitengebied van de gemeente Tubbergen gewijzigd te worden. Gelet op het feit dat deze bestemminswijziging in de jaren hierna nog geen gestalte kreeg, is in 2001 een eerste uitbreiding gerealiseerd bij de loods aan de Veldboersweg, wederom met een gedoogvergunning.
In 2007 is de bestemming van de grond aan de Vasserdijk te Langeveen gewijzigd en zo konden we daar onze nieuwbouw realiseren, bestaande uit een bedrijfshal met kantoren en een buitenopslag. Vanaf 1 januari 2008 zijn de werkzaamheden in het nieuwe pand van start gegaan. Het bedrijf was dermate gegroeid dat het in 2010 reeds noodzakelijk was een eerste uitbreiding te realiseren, middels de bouw van een tweede bedrijfshal van circa vijfhonderd vierkante meter.
RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
3
Afbeelding 1. Achteraanzicht Vasserdijk 67 te Langeveen
Ondanks de crisis van de afgelopen jaren, misschien ook wel mede hierdoor, zijn we toch elk jaar gegroeid. In de crisistijd werden er bij een groot aantal van onze klanten werkplaatsen ingekrompen of zelfs gesloten. Uiteraard bleef er nog wel vraag naar op maat gemaakte artikelen, ook wel prefab genoemd, deze werden dan veelal bij ons besteld. De crisistijd maakte het bij ons ook noodzakelijk de bakens te verzetten en nieuwe mogelijkheden een kans te geven, waaronder uitbreiding in de prefab industrie. In de jaren 2012-2013 hebben we de omzet vast kunnen houden en de marges kunnen verhogen, vanwege de reeds genoemde bewerkingen die we uitvoeren aan diverse materialen.
In 2012 hebben we een 2e uitbreiding gerealiseerd door de open luifel aan de achterzijde van het pand circa tien meter door te trekken, zodat we nu de volledige lengte van het pand helemaal overkapt hebben, waardoor we nu onze voorraad volledig overkapt hebben.
In 2014 is er extra opslagruimte gehuurd, vanwege de aanschaf van een nieuwe computergestuurde afkortmachine (Hundegger), hierdoor hadden we ruimte nodig voor extra houtopslag. Door de komst van deze machine namen de mogelijkheden alsmede de technieken voor het bewerken van hout toe, inherent hieraan kwamen er ook vele nieuwe cliënten, zelfs tot ver buiten de regio en in het westen van het land. Gelet op de diversiteit van klanten en de vraag naar verschillende soorten producten is de vraag naar hout sterk gestegen, waardoor het noodzakelijk is dat we meer voorraden hebben. Op dit moment (februari 2021) zijn er buiten het reguliere machinepark 3 RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
4
hundeggers in gebruik en de 4e is besteld en zal zo rond mei 2021 geplaatst worden, hiervoor wordt op dit moment een substantieel deel van de opslagruimte ingeleverd, dus de situatie qua opslagruimte wordt steeds nijpender. Een hundegger is een cnc-gestuurde houtbewerkingsmachine, per machine is er circa 350 m2 bedrijfsruimte nodig, omdat het bedrijf er straks vier heeft is betekend dit 1400-1500 m2 ruimtebeslag. Een grotere voorraad is daarnaast noodzakelijk, omdat ook individuele klanten sterk groeien. Een voorbeeld is een klant uit Rijssen die in 2020 met 50% in volume gegroeid is en de totale afname op jaarbasis bedraagt in geld uitgedrukt circa € 1.000.000,=. Ook een van de grootste klanten PlegtVos gaat grootschalig uitbreiden met een produktiehal in Almelo om op jaarbasis circa 2000 prefab- woningen te bouwen. De produktielocatie van Plegt-Vos in Langeveen daarnaast ook gewoon open. Gemiddeld genomen vindt er bij de klanten meer omzet plaats wat ook zijn weerslag op de productie en voorraadcapaciteit bij Oude Hendriksman heeft. De behoefte aan meer voorraadruimte vanwege bovengenoemde ontwikkelingen, maakt dat meer bedrijfsruimte noodzakelijk is, waarbij het van belang is dat de werklijnen kort zijn, en uitbreiding op de huidige locatie daardoor zeer gewenst is.
Doelstelling van de uitbreiding Wat we vooral met de uitbreiding willen bereiken, is dat we straks voldoende productiecapaciteit en voorraadruimte hebben onze concurrentiepositie te behouden en onze klanten goed kunnen bedienen. In het kader van efficiëntie willen we alles “onder één dak” hebben, waardoor we minder tijd hoeven te besteden aan het ophalen en wegbrengen van het hout op een andere locatie. De uitbreidingsloctie met een oppervlakte van circa 6.150 m2 met daarop circa 4.650 m2 aan nieuwe bedrijfsbebouwing voorziet hierin. Zodra de nieuwbouw gerealiseerd is, wordt het huurpand (ca. 2000 m2) opgezegd, immers deze ruimte is dan niet meer noodzakelijk. Wat verder van belang is, is dat we met deze uitbreiding meer en extra voorraad kunnen aanhouden, wat weer betekent dat we goedkoper kunnen inkopen en daardoor hogere marges kunnen realiseren. De gekozen locatie is bedrijfseconomisch en planologisch het meest voor de hand liggend. In de directe omgeving (bedrijventerreinen van Langeveen, Geesteren, Tubbergen en Albergen) van het huidige bedrijf in Langeveen is geen bedrijvenlocatie voor handen die van voldoende omvang is en op zodanig korte afstand ligt dat een efficiënte bedrijfsvoering kan worden bereikt. Op de huidige locatie is in 2007/2008 de nieuwbouw van een bedrijfshal gerealiseerd.
Nu we min of meer uit ons jasje zijn gegroeid ligt het voor de hand de uitbreiding in de directe omgeving van het bestaande bedrijf te realiseren. De mogelijkheid doet zich nu voor om de benodigde grond te verwerven. Ook sociaal gezien is het van belang dat we in Langeveen gevestigd zijn en blijven. Het merendeel van de werknemers komt uit Langeveen dan wel uit de directe omgeving van Langeveen. Ook sponsort het bedrijf het lokale verenigingsleven. Gelet op het voorgaande is verplaatsing van de onderneming of de realisering van de nieuwbouw op een andere locatie beslist geen optie. RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
5
Investeringen Met de realisering van de nieuwe bedrijfshal met een oppervlakte van 5000 m2 is een investering gemoeid van circa € 850.000,= volgens onderstaande specificatie. Specificatie Verwerving grond inclusief KGO bijdrage/kosten
€ 315.000,=
Ontwikkelingskosten
€ 40.000,=
Bouwkosten hal
€ 465.000,=
Buitenverharding
€ 30.000,=
Totaal investering
€ 850.000,=
De nieuwbouw zal deels uit eigen middelen gefinancierd worden en voor het resterende deel via een financiering via de huisbankier.
De nieuwbouw biedt na realisering een aantal verbeteringen en voordelen voor het gehele bedrijf en haar directe omgeving zoals; •
Alle activiteiten zijn op één locatie geconcentreerd. Hierdoor kan men efficiënter en concurrerender werken.
•
Het aantal verkeersbewegingen neemt drastisch af, de huurlocatie op afstand wordt afgestoten en het volume van de afzonderlijke inkooporders wordt groter.
•
Door de nieuwe opslagruimte komt er opslagruimte in de bestaande hal vrij van circa 1500 m2. Deze ruimte wordt dan benut voor prefab- en machinale houtbewerking.
•
De werkgelegenheid in en om Langeveen neemt toe.
•
Vergroting van de opslagcapaciteit biedt meer kansen voor omzetverhoging en dikwijls scherpere inkoop.
•
Veilige werkomgeving voor werknemers (ARBO)
Haalbaarheid, noodzaak en financiering Aan de haalbaarheid van de investering wordt niet getwijfeld. De onderneming is gezond en het bedrijfsresultaat is als zeer goed te kwalificeren. Voor een overzicht verwijzen wij naar Bijlage 1 van deze rapportage.
RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
6
Overigens merken wij nog op dat er een gestage groei is van de huidige omzet, hierbij hoort dan ook een modern voorraadbeleid en zoals reeds genoemd, er wordt extra ruimte gecreëerd voor de productieruimte waardoor prefab- en elementenbouw extra kansen krijgen. Het voorgaande leidt tot groei van de omzet en het hieraan verbonden resultaat. Tevens biedt de nieuwbouw kansen om binnen het bedrijf de nodige aanpassingen te doen, denk aan het stikstofbeleid om zodoende voorbereid te zijn op de toekomst Ten aanzien van de noodzaak van de uitbreiding kunnen we kort zijn. Om zich te kunnen handhaven in de huidige en toekomstige markt in de hout- en bouwmaterialenhandel zal het bedrijf een bepaalde omvang moeten hebben. Denk hierbij aan voorraad strategieën en productieprocessen. Door een sterk fluctuerende markt en steeds strengere regelgeving betreffende aanscherping van wettelijke- en milieuregels dient het bedrijf hier snel op te kunnen anticiperen. Bij een kleine onderneming gaat dit veelal niet lukken, waardoor deze van de markt verdwijnen. Kort samengevat; wil men overleven voor nu en in de verdere toekomst, is het noodzakelijk dat het bedrijf van redelijke omvang is om het hoofd te kunnen bieden aan de problemen die zich voordoen in de huidige maatschappij.
Voor de financiering van de nieuwbouw wordt deels een beroep gedaan op eigen middelen, dan wel op middelen van gelieerde vennootschappen. Voor het overige deel wordt middels reguliere kanalen gefinancierd via de bank. Omtrent de financiering kan hier in zijn algemeenheid gesteld worden dat de onderneming gezond is en er voldoende zekerheden zijn. Het effect van de te realiseren nieuwbouw op het bedrijfsresultaat wordt positief ingeschat; immers door toename van de omzet zal het netto resultaat stijgen en de rentekosten etc. worden deels gecompenseerd door de lagere huurkosten (De huur van de externe opslag wordt beëindigd). Voor de cijfermatige onderbouwing verwijzen wij naar Bijlage 1 van deze rapportage.
Kernwaarden voor het succes Waardoor onderscheidt Hans Oude Hendriksman hout- en bouwmaterialen zich van andere houten bouwmaterialen handelaren en zijn de hieronder genoemde zaken de belangrijkste sleutels die tot het huidige succes hebben geleid. •
Service: Door altijd voor de klant klaar te staan en eigenlijk geen “nee” te willen verkopen wanneer ze op korte termijn goederen nodig hebben, hierdoor krijgen we veel waardering van onze klanten en blijven deze ons trouw.
•
Oplossingsgericht: We zeggen niet direct dat we iets niet kunnen maken, maar we proberen juist in samenspraak met de klant een gepaste oplossing te vinden.
•
Korte lijnen: Zowel de inkoop, verkoop, calculatie, planning en productie loopt over een aantal korte lijnen (2-4 personen) waardoor we sneller kunnen schakelen t.o.v. grotere hout- en/of bouwmaterialenhandelaren.
RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
7
•
Voorraadhoudend: Zonder voorraad kan er ook niet snel verkocht worden. Door de grote verscheidenheid in onze voorraad kunnen we snel inspelen op de vragen van onze klanten. Omdat we vaak niet weten, wat en wanneer verkocht gaat worden, is een goede voorraadpositie van essentieel belang. Veel van de grotere bouwmaterialenhandelaren hebben een beperkte voorraad en hierdoor onderscheiden wij ons van de rest.
•
Toegevoegde waarde: We kunnen nagenoeg alle houtsoorten- en materialen zelf bewerken dankzij ons uitgebreide machinepark, waardoor we als toeleverancier van grote waarde voor onze klanten. Hierdoor hebben we regionaal- en landelijk een goede concurrentie positie ten opzichte van branchegenoten, dus onze klanten hebben een sterke binding met ons bedrijf.
•
Concurrerende prijzen: Door een sterke inkoop (goede voorraad), een geavanceerd machinepark en een vlakke organisatie (met weinig overhead), kunnen we de indirecte kosten laag houden, dit zorgt voor een goed resultaat van onze onderneming.
Situatieschets oude en nieuwe situatie Onderstaand een overzicht van de oude situatie aan de Veldboersweg te Langeveen. Hierin is goed te zien dat het perceel maximaal gebruikt werd. Ook blijkt hieruit dat de accommodatie niet of onvoldoende geschikt was voor een hout-en bouwmaterialen handel wegens het ontbreken van allerhand faciliteiten.
Afbeelding 2. Situatie Veldboersweg te Langeveen.
RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
8
Op de nieuwe locatie aan de Vasserdijk 67 te Langeveen, zie onderstaande afbeelding, is goed te zien dat we de beschikbare ruimte volledig benutten, dit geld zowel voor de machinale als mede voor houtopslag. Zoals eerder reeds vermeldt, wordt er op dit moment elders een hal van 2000 m2 gehuurd, omdat we op de huidige locatie niet meer voorraad kunnen houden.
Afbeelding 3. Vooraanzicht Vasserdijk 67.
Afbeelding 4. Afdeling machinale houtbewerking
RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
9
Afbeelding 5. Houtopslag
U word afzonderlijk geïnformeerd over de voorgenomen uitbreiding zoals we deze graag zouden zien op de huidige locatie. De nieuw te realiseren hal zal dan geassembleerd worden met draagarmstellingen om zo de grote verscheidenheid in houtmaten visueel zichtbaar te maken. Het voorgaande levert tijdwinst op bij het verzamelen van de diverse houtsoorten voorafgaande aan de bewerking.
Concurrentie De activiteiten van onze onderneming zijn niet uniek, er zijn uiteraard meer bedrijven in Nederland en West-Duitsland die gelijksoortige werkzaamheden doen. In het hoofdstuk ‘Kernwaarden voor het succes’ staat indirect al beschreven waarom wij van deze concurrenten weinig tot geen last hebben. Door een mix van deze kernwaarden lukt het ons al jaren om een vaste en betrouwbare klantenkring te hebben en deze breidt zich nog gestadig uit, ook goede mond-op-mond reclame draagt hier aan bij.
RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
10
Toekomstperspectief Hoe zien we de toekomst van ons bedrijf in en wat zijn eventueel onze toekomstplannen? •
Uitbreiding machinepark: Door de economische groei in de gehele bouwsector en de goede vooruitzichten de komende jaren, is het van belang voor ons om niet stil te blijven staan, doch in deze groeimarkt mee te liften. Steeds meer vraag naar prefab onderdelen in de bouw leidt tot een toenemende vraag naar halffabricaten. Op dit moment zijn we in het bezit van een uitgebreid machinepark. Met name de twee computergestuurde zaagmachines zorgen voor een grote omzetgroei en een groei van de brutomarge. We kunnen nu sneller en met meer mogelijkheden hout bewerken tegen een gunstiger tarief dan dat alles op locatie bewerkt moet worden. Door alles in het voortraject in 3D uit te werken, krijgt de klant een duidelijk overzicht hoe alles er uiteindelijk uit komt te zien. Middels bijgeleverde tekeningen kan op de bouw e.e.a. makkelijk in elkaar gezet worden. Ook de Hout- en Skeletbouw (HSB) beleveren wij al jaren op maat gemaakte artikelen. Op dit moment is er ook veel vraag naar op maat gezaagd plaatmateriaal.
Afbeelding 6. Hundegger houtbewerkingsmachine
Wij kunnen nu zelf platen op maat zagen alleen niet in de grote volumes die we wel zouden kunnen verkopen. Er zijn op dit moment een aantal computergestuurde zaagmachines die deze bewerkingen zouden kunnen uitvoeren. In verband met het reeds benoemde ruimtegebrek blijft dit nog een van onze toekomstplannen. Met de realisatie van de uitbreiding zouden we ook deze machine kunnen plaatsen en zo een nog grotere speler in de markt kunnen worden. •
Omzetprognose: In de huidige groeiende markt is het niet moeilijk om een stijging van de omzet te halen, doch door structureel ruimtegebrek is dit voor ons niet mogelijk.
RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
11
We krijgen nog wekelijks aanvragen van nieuwe klanten, of van bestaande klanten die meer werk bij ons willen uitbesteden. Wij verwachten, dat dit in de toekomst ook alleen maar toeneemt, wat de noodzaak van de uitbreiding versterkt.
Afsluiting Gelet op het voorgaande willen wij u verzoeken medewerking te verlenen aan de uitbreiding van onze onderneming. Omtrent de benodigde procedures laten wij ons graag adviseren. Eveneens hebbe we een externs adviseur in de arm genomen ter begeleiding van het gehele project. Uiteraard zijn te allen tijde bereid het geheel zowel mondeling als schriftelijk nader toe te lichten.
Vertrouwend het geheel juist te hebben weergegeven. Hoogachtend, Hans oude Hendriksman.
RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
12
Bijlage 1 RESULTATENREKENING 2019 - PROGNOSE NA NIEUWBOUW
Prognose na nieuwbouw 2020
Resultaten rekening 2019
€
€
Netto omzet
6.850.750
6.225.000
Inkoopwaarde van de omzet
4.785.500
4.390.000
Bruto verkoopresultaat
2.065.250
1.835.000
Loonkosten
-1.059.100
-971.500
Huisvestingskosten
-180.880
-156.725
Verkoopkosten
-191.800
-174.300
Productiekosten
-95.900
-87.150
Autokosten
67.400
62.250
Algemene kosten
-54.750
-49.800
Afschrijvingen
-48.500
-48.500
TOTAAL DER KOSTEN
-1.698.330
-1.550.225
BEDRIJFSRESULTAAT
366.920
284.775
Rentelasten
44.250
32.375
NETTO RESULTAAT
322.670
252.400
RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
13
RAPPORTAGE UITBREIDING BEDRIJFSHAL - NOVEMBER 2020
Bijlage 2
Ruimtelijk kwaliteitsplan
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
75
ruimtelijk kwaliteitsplan Vasserdijk 67 Langeveen
COLOFON
Door:
dé Erfontwikkelaar b.v. Radewijkerweg 9 7791 RJ Radewijk
Telefoonnummer
06 24 88 38 28
herbert@erfontwikkelaar.nl
Internet
www.erfontwikkelaar.nl
Project
1612
Auteur
H. Oldehinkel
Datum laatst gewijzigd
12 april 2021
Bestandsnaam
1612-RKP 002.indd
Aantal pagina’s
14
Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of dé Erfontwikkelaar b.v.
INHOUDSOPGAVE 1 INTRODUCTIE
1
1.1.
aanleiding
1
2 VIGEREND BELEID
4
2.1.
omgevingsvisie overijssel
4
2.2.
lop N.O.T.-tubbergen
5
3 B ESTA AN DE SIT UAT I E
7
3.1.
7
beeldkwaliteit
4 RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN
10
4.1.
ruimtelijk onderbouwing
10
4.2.
kwaliteitsimpuls groene omgeving
10
4.3.
samenvatting
13
4.4.
beplantingtabel
15
4.5.
begroting
16
1 INT RODUCT IE 1.1.
AANLEIDING
dé Erfontwikkelaar is gevraagd een visie te geven op de gewenste uitbreiding van de bestaande houthandel aan de Vasserdijk 67 te Langeveen. Bij elke ontwikkeling op een bestaand bouwblok waarbij meer dan 500 m3 bebouwing wordt toegevoegd, geldt op basis van de regels van het bestemmingsplan Buitengebied en het gemeentelijk beleid, de noodzaak tot landschappelijke inpassing. Zodra sprake is van een grootschalige ontwikkeling, geldt een meer gebiedsgerichte benadering. Indien er een bestemmingsplanprocedure genoodzaakt is, wordt een ontwikkeling gezien als grootschalig. De Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is dan van toepassing, náást de basisinspanning. Dat geldt voor nieuwe functies en grootschalige uitbreiding van bestaande functies in het buitengebied. Ten grondslag van dit Ruimtelijk kwaliteitsplan ligt het LandschapsOntwikkelingsPlan Noord Oost Twente. Naast het beleid zijn ook de wensen en de randvoorwaarden van opdrachtgever verwerkt in een plan.
1
locatie plangebied
1
2
3
1 Bestaande houthandel 2. bestaande wadi 3. beoogde uitbreiding met ca. 4650 m2
2
functies op het erf
p l a n g e b i e d e n o m g e v i n g r o n d 19 0 0
p l a n g e b i e d e n o m g e v i n g r o n d 19 5 0
p l a n g e b i e d e n o m g e v i n g r o n d 2 010 3
2 VIGEREND BELEID
leidden tot natte, slecht toegankelijke moerasgebieden, waar vrijwel
2.1.
door een hoge waterkwaliteit, een hoge waterstand en een hoge
OMGEVINGSVISIE OVERIJSSEL
De Provincie Overijssel heeft het Streekplan, het verkeer- en vervoerplan, het waterhuishoudingsplan en het milieubeleidsplan samengevoegd tot de Omgevingsvisie. Het vormt het provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Provincie Overijssel stuurt op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Bestaande kwaliteiten moeten worden beschermd en er moeten verbindingen worden gelegd tussen deze bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Dat wil zeggen dat nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Voor het behoud en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit vormen essentiële gebiedskenmerken het uitgangspunt.
Gebiedskenmerken Middels een verdeling in 4 lagen zijn de gebiedskenmerken binnen de Omgevingsvisie toegelicht: • De natuurlijke laag • De laag van het agrarisch-cultuur landschap • De stedelijke laag • De laag van de beleving
Natuurlijke laag: Hoogveen Op waterhuishoudkundig geïsoleerde plekken (waar het regenwater wordt vastgehouden) ontwikkelde zich in het zandgebied op kleine en grote schaal hoogveen; onder invloed van regenwater ontstonden veenmoerassen. Deze groeiden als een dikke spons van veenmossen steeds verder omhoog, los van het grondwater. De extreme zure en voedselarme omstandigheden 4
geen boom kon groeien. De hoogveenrestanten worden gekenmerkt natuurkwaliteit.
Agrarisch cultuurlandschap: Hoogveenontginningen Vanuit linten werd het omliggende hoogveengebied middels opstrekkende verkavelingen, vrij kleinschalig, grotendeels ontgonnen. Dit was het gevolg van de wens tot vergroting van het landbouwareaal. Diepe afwateringskana-len werden niet gegraven zodat veel veen onder het grondwater bleef zitten. Een groot deel van dit landschapstype is dan ook later alsnog afgegraven, verder ontwaterd en weer als landbouwgrond in cultuur gebracht. En daar-mee onderdeel geworden van het veenkoloniaal landschap. Andere delen zijn door landinrichtingswerken minder herkenbaar geworden.
natuurlijke laag:
De hoogveenontginningslandschappen zijn te herkennen aan de opstrekkende verkavelingen, een min of meer grillig patroon van wegen en paden en de vele elzensingels. Reliëfrijk, vanwege het niet vergraven van delen, waar de veenpakketten dun waren. Het landschapstype is afwisselend meer of min-der open. De ambitie voor de resterende oude hoogveenontginningslandschappen is deze als ruimtelijk zelfstandige eenheden, herkenbaar en beleefbaar te maken. Als er ruimtelijke ontwikkelingen plaats vinden dan bieden de kleinschalige linten met kavelbeplantingen kans voor een afwisselend woon- en werkmilieu, waar op kleinschalige en behoedzame wijze aan voortgebouwd kan worden.
2.2.
LOP N.O.T.-TUBBERGEN
Het plangebied ligt volgens het landschapsontwikkelingsplan in
het agrarische cultuurlandschap
het deelgebied Veenontginning Tubbergen. Noordwestelijk in de gemeente ligt de landschappelijke eenheid Veenontginningen
accent is gericht op onderhouden van de •
(ruimtelijke) landschapsstructuur.
Tubbergen. De hoogveenontginningen van Tubbergen zijn kleinschalig rond
Ontwikkeling:
Langeveen en grootschalig richting Vriezenveen. In vergelijking met
De jongere zand- en heideontginningen hebben een meer open ka-
andere veenontginningen zijn de veenontginningen Tubbergen min-
rakter. De landschappelijk historische waarde is over het algemeen
der open en rationeel. In dit landbouwontwikkelingsgebied heeft de
lager dan die van het oude cultuurlandschap. Op ecologisch vlak
ontwikkeling van de intensieve veehouderij en de ontwikkeling van
(veenweidevogels, kwelstromingen) is het Jong ontginninslandschap
de grondgebonden landbouw prioriteit. Nieuwe bebouwing wordt
wel erg interessant en waardevol. Hier is in vergelijking met het
landschappelijke ingepast, aansluitend bij de schaal en karakteristiek
oude cultuurlandschap dan ook meer ruimte voor
van het landschap.
(vernieuwende) grootschalige ontwikkelingen van de landbouw of andere functies, zonder dat natuur- of landschapswaarden worden
LANDSCHAPPELIJK STREEFBEELD
aangetast. Wel moet behoud van de identiteit worden nagestreefd,
De veenontginningen hebben een zeer open karakter en een
zoals openheid, grootschaligheid en de rationele ontginningsstruc-
zeer rationele structuur van sloten en wegen. De landschappelijk
tuur. In de jongere ontginningen kunnen kleinschalige ingrepen
historische waarde is over het algemeen lager dan die van het oude
juist afbreuk doen aan het grootschalige, rechtlijnige en blokvormig
cultuurlandschap, maar het veenontginningslandschap zegt veel
verkavelde karakter. De identiteit van het gebied wordt versterkt
over de achtergrond van Tubbergen en de historie van het westelijk
als ontwikkelingen plaatsvinden in de vorm van lijnen (bijv. langs de
deel. In de veenontginningen is in vergelijking met het oude cultuur-
wegen) of vlakken passend binnen de verkaveling.
landschapstype hoogveen
landschap dan ook meer ruimte voor (vernieuwende) grootschalige ontwikkelingen van de landbouw of andere functies. Al moeten
Het is voor de identiteit van de overgang tussen kernen en het
landschappelijke investeringen weloverwogen ingezet worden: de
landelijk gebied belangrijk dat gebiedsspecifieke kwaliteiten sturend
openheid van het landschap vraagt om beperkte inzet van kleine,
zijn bij de mogelijke uitbreiding van de kernen. Kansen ter verbete-
ruimtelijke ingrepen. Ruimtelijke investeringen moeten meer ge-
ring van de kwaliteit in dit gebied zitten onder andere in:
zocht worden in grote waterretenties, grote singels en lanen. In de jongere ontginningen kunnen kleinschalige ingrepen juist af-
•
breuk doen aan het grootschalige, rechtlijnige verkavelde karakter.
fologische structuren; •
Ontwikkelingsrichtingen •
5
Behoud landschapswaarden. Hieronder vallen jonge veenont-
Ruimtelijke opbouw aansluiten bij landschappelijke en geomorVersterking, vernieuwing en uitbreiding van de bestaande landschappelijke dragers;.
•
Realiseren van losse dorpsranden, waar bebouwing, bosjes
ginningen met hoge landschappelijke en cultuurhistorische
en open ruimten elkaar afwisselen en een overgang vormen
waarden en een hoge mate van gaafheid, zoals de Pollen. Het
tussen dorp en omringend landschap.
robuuste erfbeplanting als wens
3 B ESTA AN DE SIT U AT I E 3.1.
BEELDKWALITEIT
diverse kavelrichtingen g tin lan ep lb ve ka
Het bestaande bedrijf dat uitgebreid gaat worden ligt aan de rand van een klein bedrijventerrein ten noord-oosten van de kern Langeveen. Het terrein bestaat uit een grote loods met rondom verharding. De zuidzijde wordt afgeschermd met een bomenrij en opgaande beplanting dat rondom een wadi staat. Het erf ligt op de overgang van het bedrijventerrein naar het veenontginningslandschap van Tubbergen. Dit gebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van perceelgrensbeplanting, diverse kavelrichtingen en wegbeplanting.
wegbeplanting
Door de groei van het bedrijf bestaat de wens om op deze locatie de bedrijfsbestemming uit te breiden. Concreet zal dit betekenen dat er een loods ten zuiden van de bestaande bijkomt. Eveneens wordt het
landschap. De volwassen en waardevolle bomen ten westen van het
jk
groene rand (wadi) kan behouden blijven en is passend in het
i rd
Voor deze uitbreiding is er geen ruimte op het bestaande erf. De
langeveen
se
seerd.
s va
buitenterrein uitgebreid en zal er een nieuwe inrit worden gereali-
plangebied
groene erven
bedrijventerrein kunnen eveneens behouden blijven.
Belangrijkste ruimtelijke kenmerken: •
het erf ligt aan de rand van het dorp Langeveen;
•
het erf kent een duidelijke orientatie op de weg;
•
het bestaande gebouw kent een industrieel karakter;
•
de zuidzijde is nu goed ingepast met opgaande streekeigen beplanting ;
• 6
aan de westzijde is een Wadi met een bomenrij van ei voorzien.
structuren in het landschap
het erf vanaf het noord oosten
7
entree bestaande bedrijf
het erf vanaf noordelijke richting
4 RUIMTELIJK KWALITEITSPLAN
De nieuwe loods zal uitgevoerd worden in een gedekte kleurstelling
zogeheten ‘donkerte’ liggen. Hier kun je de sterren ‘s nachts goed
van stalen beplating. Deuren, windveren en regenpijpen worden
zien. Lichtvervuiling moet tegengegaan worden. Middels gerichte
eveneens in een donkere kleurstelling uitgevoerd. Opvallende
verlichting met bewegingsensoren en of tijdschakelaars is het niet
kleuren moeten voorkomen worden. De daken moeten eveneens
nodig om de gehele nacht verlichting aan te hebben.
Uitgangspunten opdrachtgever:
uitgevoerd worden in een donker, niet glimmend, materiaal.
•
uitbreiden bestaande bedrijfsbestemming met 6145 m2
•
realisatie van een nieuw loods t.b.v. binnenopslag;
•
goede ontsluiting van het erf;
•
efficient erf dat klaar is voor de toekomst.
Uitgangspunten gemeente: •
landschappelijk goed ingepast erf;
•
extra inspanning KGO;
•
enkel gebruik streekeigen beplanting.
4.2.
KWALITEITSIMPULS GROENE OMGEVING
Groenstructuur en inrichting erf:
Met de kwaliteitsimpuls Groene Omgeving biedt de provincie
De erven langs de Vasserdijk zijn over het algemeen vrij besloten en
Overijssel beleidsruimte aan gemeenten voor ontwikkelingen in de
al dan niet voorzien van enkele grote bomen op het voorerf en een
groene ruimte. Nieuwe ontwikkelingen moeten mogelijk zijn onder
groene rand rondom het achtererf. De verschillende bospercelen
voorwaarde dat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving.
en houtwallen in het landschap maken de omgeving kleinschalig
In het buitengebied is ruimte voor grootschalige uitbreidingen en
en aantrekkelijk. Vanuit het landschapsontwikkelingsplan is het
nieuwe ontwikkelingen mits die gelijk opgaan met verbeteringen van
gewenst om structuren te herstellen en erven te voorzien van een
de ruimtelijke kwaliteit.
groene rand. Deze groene elementen passen de erven in en maken dat de verhouding groen met gebouwen beter in balans is. Het erf
Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming
is reeds voorzien van een groene rand. Deze kan behouden blijven.
vooral in te zetten op het verbinden van bestaande gebiedskwa-
Het vormt een groen element op het nieuwe erf. Langs de nieuwe
liteiten en nieuwe ontwikkelingen, waarbij bestaande kwaliteiten
loods zal eveneens een rij zomereiken aangeplant worden. Daarmee
worden beschermd en versterkt en nieuwe kwaliteiten worden
wordt het volume verzacht maar niet verstopt.
toegevoegd.
Ook langs de Vasserdijk worden zomereiken geplant ter hoogte van
De methodiek voor het bepalen van de balans tussen ontwikke-
RUIMTELIJK ONDERBOUWING
het gehele eigen perceel. Hiermee wordt de kenmerkende wegbe-
lingsruimte en de gevraagde investering in de groene omgeving,
Op de volgende pagina staat de landschappelijke inpassing van
planting versterkt en het gebouw ook aan deze zijde goed ingepast.
is gericht op het volgende: hoe meer de ontwikkeling als gebieds-
beide erven. De kwaliteitsimpuls groene omgeving is tevens van
Met de realisatie van een extra loods is de buitenopslag (veelal hout
vreemd te beschouwen is en /of hoe groter de schaal en impact op
toepassing. Deze wordt op pagina 13 toegelicht.
in wit folie) niet meer zichtbaar. Dat is een kwaliteitswinst.
de ruimtelijke kwaliteit is, des te zwaarder weegt dat aan de ontwik-
Uitgangspunten provincie: •
het erf moet aansluiten op de gebiedskenmerken (hoogveenontginningslandschap) volgens de Omgevingsvisie Overijssel;
•
de ontwikkeling is mogelijk mits er een Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving wordt voorzien;
4.1.
kelingskant van de balans en hoe hoger de aanvullende kwaliteit-
Situering nieuwe schuren:
De keuze voor de verharding moet in afstemming gemaakt worden
sprestaties dan dienen te zijn. Als het gaat om een gebiedsvreemde
De nieuwe loods komt ten zuiden van de bestaande. Deze plek is
met de materialisering van de architectuur. Verharding moet in een
ontwikkeling van een grote schaal en met een grote impact op de
logisch aangezien het aansluit op de bestaande structuur van het
gedekte kleurstelling sober toegepast worden. Schuttingen en hoge
omgeving, dan zal een forse investering in het landschap nodig zijn.
erf en de impact op de omgeving hierdoor beperkt blijft. De loods
opgaande exoten moeten in het buitengebied voorkomen worden.
Om te beoordelen of medewerking kan worden verleend aan het
worden ontsloten door een pad rondom.
Qua verlichting moet rekening gehouden worden dat het erf in het
verzoek, wordt het volgende model gevolgd:
8
9
e r f i n r i c h t i n g s p l a n Va s s e r d i j k 6 7
schaal
versie
1.0
landschappelijke inpassing Vasserdijk 67 Langveen dé Erfontwikkelaar laat plannen groeien www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
a3
1 (3)
1 : 2000
formaat
tekeningno
herbert
door
10 okt 2018
datum
1612-eip-1.vwx
bestand
1612
project
bestand
1612-eip-1.vwx herbert
1612
schaal
1.0
dé Erfontwikkelaar laat plannen groeien
8
8. Landhek
96
110
1
3
2
6
45
6 7
5
www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
5
7. Bestaande gesloten beplanting
10
versie
6. Aanplant erfbos (KGO)
landschappelijke inpassing Vasserdijk 67 Langveen
5. Zomereiken in extensief gras (planten in losse setting)
a3
5
formaat
4
1 (3)
7
4. Uitbreiding bedrijfsoppervlakte is 6145 m2 (rode lijn)
tekeningno
datum
3. Uitbreiding met materialenopslag Oppervlakte ca. 4650 m2 Goothoogte 6 meter (evt. 10% afwijking), nokhoogte ca. 7 m.
1 : 1000
7
2. Bestaande wadi
door
1. Bestaande opstallen
12 apr. 2021
project
Legenda
e r f i n r i c h t i n g s p l a n Va s s e r d i j k 6 7
Gebiedseigen ontwikkeling
bijdrage is opgesteld door de waardevermeerdering als gevolg van
4.3.
Het ontwikkelingsperspectief voor het plangebied voorziet primair
de uitbreiding van het niet agrarisch bouwblok. De afwaardering
Basisinspanning:
in het bieden van ruimte aan (verbrede) agrarische bedrijven en
van de gronden om te vormen naar bos / natuur kunnen afgetrok-
•
Aansluiten op het bestaande erf;
wonen.(mixlandschap). In het voorliggend geval is dan ook sprake
ken worden van de waardevermeerding. Indien aantoonbaar kan
•
loods uitvoeren in een gedekte kleurstelling;
van een gebiedsvreemde functie. Wel draagt het initiatief bij aan het
worden gemaakt mogen voor nader te onderbouwen aspecten als
•
aanplant van bomen ten noorden en oosten van de nieuw te
sociaal en economisch vitaal houden van het buitengebied en sluit
werkgelegenheid, logistiek en ruimtegebrek telkens 5% in mindering
het aan op het bestaande industrieterrein.
worden gebracht.
Schaal en impact op de omgeving
De kwaliteitsimpuls moeten zonder meer bijdrage leveren aan een
De activiteiten zullen plaatsvinden aansluitend op een bestaand
stevig en robuust landschappelijk raamwerk. Het plangebied ligt
Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)
bedrijventerrein. Het bouwvlak neemt op het erf aan de Vasserdijk
in het veenontginningslandschap. Daarin wordt gestreefd naar het
•
versterken houtsingel ten oosten van het erf;
67 met 6145 m2 toe. Dit heeft echter een impact op de omgeving.
versterken en ontwikkelen van robuuste en heldere landschappelijke
•
versterken bestaand bosje ten zuiden van het erf;
structuren. Op of nabij het erf is ruimte om het landschap substanti-
•
wegbeplanting langs gehele perceel.
SAMENVATTING
realiseren loods; •
behoudt van de wadi met bomenrij tussen het bestaande en nieuwe deel van het erf.
Eigen belang en maatschappelijk belang
eel te versterken. Aan de westzijde wordt een brede houtsingel aan-
Er is sprake van een eigen belang.
geplant en aan de zuidzijde van het erf een bestaand bos uitgebreid. Vanuit de gebiedskenmerken van het jonge ontginningslandschap
Tegenprestatie
(stevig en robuuste elementen) en ecologisch gezien zal een hout-
De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de
singel en een klein bosje hier daarom het beste passen.
uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Bij elke ontwikkeling dient de aantasting van de landschappelijke en ecologische waarden
Het sortiment is gekozen volgens de fysisch geografische regio’s
gecompenseerd te worden. Bij een grootschalige ontwikkeling dient
en sluit daarmee aan op de bestaande natuurdoeltypen. Vanuit
men naast een basisinspanning en een extra investering aan te
ecologisch oogpunt neemt de natuurwaarde van een bos toe als
bieden. Men onderscheidt een aantal stappen:
deze groter wordt. Hoe groter het oppervlakte bos, hoe minder de biotopen (met name centraal in het bos) verstoord worden.
-
Wat is de omvang van de ontwikkeling;
-
Welke locatie wordt er voorgesteld voor de elementen;
De gehele som dat geïnvesteerd moet worden in de KGO kan niet
-
Maken de gronden deel uit van bepaalde natuurwaarden;
gedaan worden op of nabij het erf. In overleg met de gemeente is
-
Welk landschapstype en bouwstenen zijn van toepassing;
daarom gekozen om de overige gelden elders te investeren.
-
Welk streefbeeld moet er nagestreefd worden;
-
Waar en hoe kunnen wij daaraan voldoen?
Om de bijdrage KGO te bepalen is er een berekening opgesteld. De 11
4.4.
BEPLANTINGTABEL
KANAAL ZUID
NAAM
LATIJNSE NAAM
AANPLANTMAAT
PLANTAFSTAND
%
AANTAL
AANPLANT GESLOTEN BEPLANTING NR 6
Alnus glutinosa
Zwarte els
80-100
1 st/m2
10%
210
1890 M2
AANPLANT BOMEN NR 5
Corylus avalana
Hazelaar
80-100
1 st/m2
5%
105
Rhamnus frangula
Vuilboom
80-100
1 st/m2
20%
420
Betula pubescens
Zachte berk
80-100
1 st/m2
20%
420
Sorbus aucuparia
Lijsterbes
80-100
1 st/m2
5%
105
Quercus robur
Zomereik
80-100
1 st/m2
40%
840
Quercus robur
Zomereik
14-16
6-8 meter
100%
27
•
bosplantsoen in groepen van 25 planten;
•
eerste jaar vrijhouden van onkruiden;
•
indien beplanting grenst aan terreinen die worden beweid door vee of waar men met voertuigen rijdt, dient deze beplanting te worden beschermd tegen vraatschade/aanrijschade/verdichting van de wortelzone.
12
Investering Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving
behorende bij het ruimtelijk kwaliteitsplan Vasserdijk 67 Langeveen
4.5.
BEGROTING
Egaliseren en frezen strook t.b.v. Aanplant bosplantsoen Beplanting uitzetten Aanplant Zomereiken Leveren bomen Zomereiken 14-16 drdkl 3xv Aanplant bosplantsoen (houtsingel ) Leveren bosplantsoen Plaatsen raster (eikenhouten palen met glad draad) Plaatsen eikenhouten landhek Inboet 10% beplanting Onderhoud eerste 6 jaar bosplantsoen TOTAAL EXCLUSIEF BTW BTW LAAG BTW HOOG TOTAAL INCLUSIEF BTW
13
1890 1 11 11 1890 1890 300 1 10 1890
m2 1 st st m2 m2 m1 st % m2
€ € € € € € € € € €
0,20 250,00 45,00 85,00 1,00 1,00 5,00 1.000,00 2.385,00 0,60
€ € € € € € € € € € €
378,00 250,00 495,00 935,00 1.890,00 1.890,00 1.500,00 1.000,00 238,50 1.134,00 9.710,50
€ €
4.197,50 5.513,00
€ €
377,78 1.157,73
€
11.246,01
laat plannen groeien
14
1612-eip-1.vwx herbert
bestand
1 : 1000
1612
schaal
6. Aanplant erfbos (KGO)
a3
5. Zomereiken in extensief gras (planten in losse setting)
versie
5
1 (3)
4
formaat
7
4. Uitbreiding bedrijfsoppervlakte is 6145 m2 (rode lijn)
tekeningno
datum
3. Uitbreiding met materialenopslag Oppervlakte ca. 4650 m2 Goothoogte 6 meter (evt. 10% afwijking), nokhoogte ca. 7 m.
1.0
7
2. Bestaande wadi
door
1. Bestaande opstallen
12 apr. 2021
project
Legenda
96
3
2
6
45
6 7
5
www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
110
1
dé Erfontwikkelaar laat plannen groeien
8
8. Landhek
landschappelijke inpassing Vasserdijk 67 Langveen
5
7. Bestaande gesloten beplanting
1612-eip-1.vwx herbert
bestand
1 : 1000
schaal versie
1.0
1612 a3 1 (3)
3
3. Zomereiken in extensief gras (KGO) Quercus robur aanplantmaat 14-16 11 stuks Eindbeeld: losse bomenrij
4 2
3
www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
45
dé Erfontwikkelaar laat plannen groeien
96
2
landschapsmaatrgelen Vasserdijk 67 Langveen
1 110
4. Aanplant gesloten beplanting 215 m2 (BASIS) Corylus avalana -Hazelaar 5% Rhamnus frangula - Vuilboom 20% Betula pubescens - Zachte berk 20% Sorbus aucuparia - Lijsterbes 5% Quercus robur- Zomereik 40% Aanplantmaat 80-100 Aanplant 1 st /m2 Eindbeeld: gesloten houtsingel en bosje
formaat
1
tekeningno
datum
2. Aanplant gesloten beplanting 1890 m2 (KGO) Corylus avalana -Hazelaar 5% Rhamnus frangula - Vuilboom 20% Betula pubescens - Zachte berk 20% Sorbus aucuparia - Lijsterbes 5% Quercus robur- Zomereik 40% Aanplantmaat 80-100 Aanplant 1 st /m2 Eindbeeld: gesloten houtsingel en bosje
door
1. Zomereiken in extensief gras (planten in losse setting) (BASIS) Quercus robur aanplantmaat 14-16 15 stuks Eindbeeld: losse bomenrij
12 apr. 2021
project
Legenda
Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek
bestemmingsplan Buitengebied, Vasserdijk 67 Langeveen
95
Sigma Bouw & Milieu Phileas Foggstraat 153 7825 AW Emmen Tel. (0591) 65 91 28 Fax (0591) 65 93 25 www.sigma-bm.nl E-mail info@sigma-bm.nl
Onderwerp:
verkennend milieukundig bodemonderzoek volgens NEN 5740+A1 Vasserdijk sectie A, nrs. 6416, 6420, 8115 te Langeveen
Projectnummer:
19-M8793
Opdrachtgever:
NJZ.nu
Datum:
22 maart 2019
verkennend milieukundig bodemonderzoek volgens NEN 5740+A1 Vasserdijk sectie A, nrs. 6416, 6420, 8115 te Langeveen
onderwerp
verkennend milieukundig bodemonderzoek volgens NEN 5740+A1 Vasserdijk sectie A, nrs. 6416, 6420, 8115 te Langeveen
datum
vrijdag 22 maart 2019
projectnummer
19-M8793
in opdracht van
BJZ.nu Dokter van Deenweg 13 8025 BP Zwolle
uitgevoerd door
Sigma Bouw & Milieu Phileas Foggstraat 153 7825 AW Emmen tel: (0591) 659128 fax:(0591) 659325
.
Sigma Bouw & Milieu is gecertificeerd volgens de norm NEN-EN-ISO 9001:2015, het uitvoeren van milieukundige bodemonderzoeken en geotechnische onderzoeken Sigma Bouw & Milieu is gecertificeerd volgens “Beoordelingsrichtlijn voor het procescertificaat Monsterneming Bouwstoffenbesluit SIKB 1000 protocol 1001: Monsterneming grond voor partijkeuringen” Sigma Bouw & Milieu is gecertificeerd volgens “Beoordelingsrichtlijn voor het procescertificaat Veldwerk bij milieuhygiënisch bodemonderzoek SIKB 2000 protocollen 2001, 2002 en 2018” Sigma Bouw & Milieu is gecertificeerd volgens “Beoordelingsrichtlijn voor het procescertificaat Milieukundige begeleiding (water)bodemsaneringen en nazorg SIKB 6000, protocol 6001: Milieukundige begeleiding landbodemsanering met conventionele methoden”
(het onderhavige onderzoek heeft uitsluitend betrekking op de beoordelingsrichtlijn BRL SIKB 2000, protocol 2001 en 2002)
Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middels van druk, fotokopie, microfilm of anderszins zonder voorafgaande, schriftelijke toestemming van de opdrachtgever of Sigma Bouw & Milieu.
1