Bijlage Bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen.pdf

Bestemmingsplan

Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 En 8 Albergen

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.BUIBPPEGGENWEG2468VG01

Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 9 10 10

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 14

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

19 19 20 27

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Geur 4.4 Bodem

33 33 33 35 35

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

37 38 39 40 41 43 44

Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

45 45 45

Hoofdstuk 6

49

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

51 51 51

Bijlagen toelichting

53

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood

54

Bijlage 2

Bodemonderzoek Peggenweg 4 - 6

57

Bijlage 3

Bodemonderzoek bij Peggenweg 8

110

Bijlage 4

Landschapsplan

152

2

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Bijlage 5

Quickscan natuurwaarden

154

Bijlage 6

Watertoets Peggenweg 2 en 4

190

Bijlage 7

Watertoets Peggenweg 8

198

Regels

207

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

209 209 215

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Bestemmingsregels Agrarisch - 1 Verkeer - onverhard Wonen Waarde - Archeologie 3

217 217 221 222 227

Hoofdstuk 3 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

229 229 230 231 232 233 234

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

235 235 236

Bijlagen bij de regels

237

Bijlage 1

Landschapsplan

238

Bijlage 2

Ondergeschikte tweede tak of een deeltijdfunctie

240

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 3

4

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Toelichting

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 5

6

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voor de percelen Peggenweg 2, 4 , 6 en 8 in Albergen zijn plannen ontwikkeld. De initiatiefnemers willen op perceel Peggenweg 2 een gedeelte van het bestemmingsvlak 'wonen" verschuiven. Op het perceel Peggenweg 4 - 6 bevindt zich een dubbele woning. Initiatiefnemer wenst deze dubbele woning te slopen en hiervoor twee woningen terug te bouwen. Eén woning zal dichterbij de Peggenweg worden gesitueerd en de andere woning aan de andere zijde van de Peggenweg, tegenover nummer 8. Deze ontwikkelingen passen niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Ligging Het plangebied bestaat uit meer locaties. Het betreft Peggenweg 2, Peggenweg 4-6 en Peggenweg 8 in Albergen. Het plangebied ligt op circa 900 meter ten noorden van de kern Albergen. De locatie Peggenweg 2 staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie I, perceelsnummer 4742. De locatie Peggenweg 4-6 staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie I perceelsnummer 4329 en de locatie nabij Peggenweg 8 staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie I perceelsnummer 5599 en 6324 (gedeeltelijk).

Figuur 1.1: Luchtfoto van plangebied ten noordwesten van Albergen (bron: PDOKviewer)

In figuur 1.2 is de ligging van de verschillende locaties in het plangebied weergegeven.

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 7

Figuur 1.2: Ligging plangebied (bron: PDOKviewer) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.3 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop de locaties Peggenweg 2-4-6-8 te zien zijn. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is de exacte begrenzing aangegeven.

Figuur 1.3: begrenzing plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

8

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor de Peggenweg 2 - 4 - 6 - 8 in Albergen geldt het bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016" en op enkele onderdelen "Tubbergen Buitengebied 2016 Veegplan'. Het bestemmingplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' is door de gemeenteraad van Tubbergen op 23 mei 2016 vastgesteld, het veegplan is vastgesteld op 15 december 2020. Deze beide bestemmingsplannen zijn geldend voor alledrie locaties. In figuur 1.4 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.4: Uitsnede bestemmingsplan 'Tubbergen Buitengebied 2016' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) Locatie Peggenweg 2 Aan het plangebied is de bestemming 'Wonen' en 'Agrarisch-1' toegekend met de dubbelbestemming "Waarde Archeologie 3". De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn in eerste instantie bestemd voor woonhuizen en bijbehorende bouwwerken. De gronden met de bestemming 'Agrarisch - 1" zijn in eerste instantie bedoeld voor het agrarisch gebruik. De dubbelbestemming bepaalt dat naast de voorkomende bestemming, de gronden mede bestemd zijn voor het behoud van de archeologische waarden. Het geldende bestemmingsplan biedt geen (afwijkings)mogelijkheden om het bestemmingsvlak te verplaatsen en daarmee is een herziening van het geldende bestemmingsplan noodzakelijk. Locatie Peggenweg 4-6 Het perceel heeft de bestemming 'Wonen', de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 3' en daarnaast de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - twee hoofdgebouwen' en de maatvoering 'maximum aantal wooneenheden 2'. Dat betekent dat op het perceel maximaal 2 hoofdgebouwen mogen worden gebouwd en maximaal 2 wooneenheden per hoofdgebouw. Met de aanduiding voor 2 wooneenheden zijn er in totaal 4 wooneenheden (in twee hoofdgebouwen) mogelijk. Het bouwen van een woning op perceel Peggenweg 4, valt binnen de geldende woonbestemming.

Het bestaande bijgebouw dat hoort bij de nieuwe woning, ligt in de agrarische bestemming. Het bestemmingsvlak wordt daarop aangepast. Locatie Peggenweg tegenover nr. 8 De andere terug te bouwen woning is gepland tegenover Peggenweg 8. Deze plek valt binnen de bestemming 'Agrarisch' met de dubbelbestemming "Waarde-Archeologie 3". Het bouwen van een reguliere woning past niet binnen deze bestemming. Ook hiervoor is een herziening van het bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 9

bestemmingsplan nodig.

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0183.BUIBPPEGGENWEG2468-VG01); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

10

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Huidige situatie Peggenweg 2 Albergen Het perceel aan de Peggenweg 2 ligt in het buitengebied, ten noordwesten van Albergen. De Peggenweg is een rustige, halfverharde weg. Het perceel grens aan de noordzijde aan de Kemnaweg, een verharde weg met 60 km/uur-regime. Het perceel Peggenweg 2 omvat een royaal erf, waarop een woning staat met enkele bijgebouwen. Het perceel heeft de toegang voor de auto's via de Kemnaweg, eveneens een rustige weg. Vanaf de Peggenweg is het wel mogelijk om het perceel te benaderen, maar niet met auto's.

Figuur 2.1: Peggenweg 2 vanuit vogelperspectief (bron: StreetSmart)

In figuur 2.2 is op de bovenste foto het aanzicht van de woning vanaf de Peggenweg. Op de onderste foto is de toegang van het perceel vanaf de Kemnaweg te zien.

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 11

Figuur 2.2: aanzichten vanaf Peggenweg en Kemnaweg (bron: StreetSmart)

Peggenweg 4 - 6 Het perceel Peggenweg 4 - 6 sluit aan op de gronden van Peggenweg 2 en ligt ten noordwesten van Albergen. Op het perceel bevond zich tot voor kort een dubbele woning met een vrijstaand bijgebouw. De dubbele woning is niet groot en sterk verouderd en is om deze redenen gesloopt. In de figuren 2.3 en 2.4 zijn foto's van de dubbele woning te zien.

12

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Figuur 2.3 Peggenweg 4 - 6 vanuit vogelvluchtperspectief (bron: Cyclomedia)

Figuur 2.4: Bestaande situatie (bron: Cyclomedia) Peggenweg nabij 8 Het erf (woning met bijgebouwen) van de Peggenweg 8 ligt aan weerszijden van de Peggenweg. Aan de noordzijde ligt de woning en aan de zuidzijde de bijgebouwen. In figuur 2.5 zijn luchtfoto's weergegeven van het perceel Peggenweg 8. Daarop is de woning duidelijk te zien en zijn de bijgebouwen aan de andere zijde van de weg meer verborgen in het groen.

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 13

Figuur 2.5: Luchtfoto Peggenweg 8 (Bron: StreetSmart) In figuur 2.6 is de locatie van de nieuwe woning vanaf de Peggenweg te zien met de bestaande bijgebouwen waarmee samen een erf gevormd gaat worden.

Figuur 2.6: Straatbeeld locatie vanaf Peggenweg (Bron: StreetSmat).

2.2 Toekomstige situatie Voor het totale plangebied is een landschapsplan gemaakt. De nieuwe situatie voor alle locaties is weergegeven op de erfinrichtingsschets (zie figuur 2.7). Hierna wordt per locatie op de nieuwe situatie ingegaan. 14

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Figuur 2.7 Erfiinrichtingsschets (Bron: N+L Landschapsarchitecten) Peggenweg 2 Voor het perceel Peggenweg 2 wijzigt de situatie op kleinere schaal. Het bestemmingvlak wordt verschoven. Op die wijze onstaat een meer logische situatie en kan een bijgebouw worden gerealiseerd nabij de woning in de zuidoosthoek van het perceel. De bebouwing vormt in de nieuwe situatie meer één geheel en een compacter geheel. In figuur 2.8 is aangegeven hoe het bestemmingsvlak eruit zou moeten zien. De blauw omkaderde gedeeltes worden dan agrarisch en de rood omkaderde gedeeltes krijgen dan een woonbestemiming.

Figuur 2.8: Toekomstige situatie Peggenweg 2 (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) In figuur 2.9 is de bestaande woning weergegeven (aangeduid met F) en een nieuw bijgebouw is voorzien op de plek die met een G is aangeduid. Op deze plek blijft de bebouwing bij elkaar en vormt het een compacter geheel.

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 15

Figuur 2.9: Toekomstige situatie (bron: N+L landschapsontwerpers) Peggenweg 4-6 Op het perceel Peggenweg 4-6 stond een dubbele woning, deze is inmiddels gesloopt. Hier waren twee hoofdgebouwen toegestaan met 2 wooneenheden per hoofdgebouwen. Het voornemen is om twee vrijstaande woningen terug te bouwen, waarvan één woning op dit perceel wordt gebouwd. In figuur 2.10 is de gewenste situatie weergegeven voor het perceel Peggenweg 4. De dubbele woning is in oranje weergegeven. De nieuwe woning is voorzien op de plek aangeduid met de D en de bijbehorende bijgebouwen met E. Het bestaande erf blijft met de nieuwe erfindeling intact.

Figuur 2.10: Toekomstige situatie (bron: N+L landschapsontwerpers) Peggenweg bij nummer 8 De andere vrijstaande woning is gepland tegenover de woning Peggenweg op nummer 8. De nieuwe woning gaat samen met de bestaande bijgebouwen van nummer 8 één erf vormen. In figuur 2.11 is de nieuwe situatie weergegeven. De nieuwe woning is gesitueerd in de zuidoosthoek van het erf. Het bijgebouw wordt een inpandig bijgebouw en gaat één geheel vormen met het hoofdgebouw. De bestaande bomen worden zoveel mogelijk gespaard. De nieuwe woning is gepland binnen de bestaande contouren van het erf binnen de eslijn, waardoor het beeld van één erf wordt versterkt. 16

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Figuur 2.11: Toekomstige situatie (bron: N+L landschapsontwerpers)

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 17

18

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie: Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving.

Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de bouw van twee vrijstaande woningen ter vervanging van een bestaande dubbele woning. Tevens voorziet dit bestemmingsplan in de verschuiving van een gedeelte van een bestemmingsvlak. Zoals is beschreven, ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de paragaaf 3.3.2 wordt de realisatie van de nieuwe woning getoetst aan de woonvisie van de gemeente Tubbergen. Daarin wordt aangetoond dat het past binnen het provinciale en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen.

Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 19

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan Uit jurisprudentie is inmiddels gebleken dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is voor zeer kleinschalige ontwikkelingen. Uit de uitspraken blijkt dat de ontwikkeling van 11 woningen niet als een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt gezien (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid Bro. Ook wanneer de Ladder niet van toepassing is, zal gemotiveerd moeten worden dat de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en uitvoerbaar is (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) In dit geval is er sprake van het verschuiven van bestemmingsvlak (wonen) en het slopen van een dubbele woning waarvoor 2 woningen worden gebouwd. Het aantal woningen neemt niet toe en de bebouwingsmogelijkheden ook niet. Gelet op het feit dat in het onderhavige plan: er sprake is van een relatief kleinschalige ontwikkeling, gelieerd aan het buitengebied; er sprake is van een aanvaardbare ontwikkeling, die in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' aanvaardbaar is; kan gesteld worden dat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking achterwege kan blijven. De ruimtelijke aanvaardbaarheid wordt bovendien in deze toelichting aangetoond.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 20

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts.

De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 21

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hieronder wordt het plan getoetst aan de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel. artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

lid 2 Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpen wanneer aannemelijk is gemaakt: dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Doorwerking voor voorliggend plan: Dit bestemmingsplan voorziet in de verplaatsing van twee woningen (nummers 4 en 6), waarbij een dubbele woning wordt gesloopt en twee vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Door dit initiatief ontstaan er twee aparte woonbestemmingen. De woning die tegenover Peggenweg 8 wordt gerealiseerd, is gelegen binnen het erf met bijgebouwen dat hoort bij Peggenweg 8. De bijgebouwen zullen dan stedenbouwkundig gezien één geheel vormen en de woning wordt gerealiseerd binnen de bestaande landschapscontour. 22

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Binnen de bestaande woonbestemming van Peggenweg 8 is geen ruimte voor het realiseren van een extra woning. Het bestemmingsvlak is (volledig) benut met de bestaande woning en bijbehorende bijgebouwen. De voorgenomen locatie sluit logischerwijs aan op de bestaande bebouwing, waarmee het één geheel gaat vormen. De woning Peggenweg 4 wordt op hetzelfde perceel gebouwd. Daar worden de bebouwingsmogelijkheden terug gebracht naar één woning, in plaats van de bestaande bouwmogelijkheden voor twee woningen (met 4 wooneenheden). Tevens wordt het bestemmingsvlak van de Peggenweg 2 verschoven, zodat een logischer bestemmingsvlak ontstaat. De oppervlakte van de woonbestemming blijft gelijk, waarmee er geen sprake is van extra ruimtebeslag. Het plan past binnen de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit (lid 1) In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Doorwerking voor voorliggend plan: Met voorliggend bestemmingsplan wordt het bestemmingsvlak van Peggenweg 2 aangepast, waardoor de bebouwing op het erf compacter wordt gebouwd. Dat komt de kwaliteit van het landschap ten goede, omdat de bebouwing compacter wordt en er meer vrije landschapsruimte ontstaat.

De dubbele woning die inmiddels is gesloopt, was niet groot en sterk verouderd, wat de reden is voor nieuwbouw. De ene nieuwe woning wordt op het perceel Peggenweg 4 gebouwd op nagenoeg dezelfde plek. Het bestemmingsvlak wordt gedeeltelijk uitgebreid door een bestaand bijgebouw in het bestemmingsvlak te laten vallen. De andere woning wordt gebouwd als onderdeel van een bestaand erf, waardoor er één geheel ontstaat. De nabij gelegen es wordt niet bebouwd, aan deze kwaliteiten wordt geen afbreuk gedaan. De locaties worden landschappelijk ingepast, dit is weergegeven in het Landschapsplan dat als bijlage bij de toelichting is opgenomen. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen Dit artikel heeft betrekking op het bouwen van nieuwe, extra woningen en dat daarvoor de behoefte aangetoond moet worden. Doorwerking voor dit plan: Het gaat in dit plan wel om de bouw van nieuwe woningen, maar deze zijn ter vervanging van bestaande woningen, waamee de behoefte niet hoeft te worden aangetoond. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de landelijke omgeving van belang.

In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 23

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel) Het gehele plangebied valt binnen het kenmerk 'Ontwikkelingsperspectief wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'. Dit ontwikkelingsperspectief richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Door dit bestemmingsplan worden woningbouwmogelijkheden verplaatst, echter naar een plek die geen afbreuk doet aan het mixlandschap. De woning nabij nummer 8 wordt onderdeel van een bestaand woonerf en de andere woning (nummer 4) wordt herbouwd op hetzelfde perceel. De nieuwe locaties van de twee woningen komen niet dichterbij andere functies dan woonfuncties en leveren daardoor geen ontwikkelingsbelemmeringen op voor de andere functies. De verschuiving van het bestemmingsvlak van Peggenweg 2 voorziet in compactere bebouwing van de bijgebouwen bij de bestaande woning. De voorliggen plannen doen geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor de agrarische en recreatieve functies in de omgeving.

Gebiedskenmerken Natuurlijke laag De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'Dekzandvlakte en ruggen' (zie figuur 3.3).

24

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Figuur 3.3: Natuurlijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met 'natuurlijke' soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen. Toetsing De verschuiving van het bestemmingsvlak aan de Peggenweg 2 is dermate kleinschalig dat er geen sprake is van reliëf in het betreffende gebied dat door de ontwikkeling wordt aangetast. De woning op perceel Peggenweg 4 wordt op nagenoeg dezelfde plek gerealiseerd, een gedeelte dat als voortuin in gebruik is en geen reliëf kent. Het 'verplaatsen' van de woning heeft geen invloed op het reliëf in het landschap. De nieuwe woning bij het erf van Peggenweg 8 wordt onderdeel van het bestaande erf dat uit bijgebouwen bestaat, liggend aan de rand van de es.

De woning blijft binnen de bestaande contour van de bomen die het erf bepalen en blijft buiten de glooiing van de es. Voor het totale plangebied is een landschapsplan opgesteld, waarin de locaties worden ingepast in de omgeving met natuurlijke beplanting. De voorgenomen ontwikkelingen doen geen afbreuk aan dit gebiedskenmerk. Laag van het agrarisch cultuurlandschap De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent het kenmerk 'Oude hoevenlandschap' aan een deel van het gebied toe, het andere gedeelte valt binnen het kenmerk 'Essenlandschap'. In figuur 3.4 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 25

Figuur 3.4: Laag van het agrarische cultuurlandschap, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Het 'essenlandschap' bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en fliergronden, (voormalige) heidevelden en kenmerkende bebouwing rond de es. De herkenbaarheid van de essen, flanken, maten en flieren en heidegebieden is sterk afgenomen, Samenhang essenlandschap verdwijnt. Het open karakter van de essen wordt bedreigd door toename van bebouwing, en grondgebruik bij voorbeeld boomteelt. Burgererven hebben het karakter van het landelijk gebied veranderd richting een mix van wonen en werken. Nieuwbouw ontneemt soms het zicht op de es of, vanaf de es op het dorp. Het 'oude hoevenlandschap' kenmerkt zich als een landschap met verspreide erven. Het gebied werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen bezet waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Het landschap kent dezelfde opbouw als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. De ambitie is om dit landschap een ontwikkelingsimpuls te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits er wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: de open esjes, de routes over de erven, de erf- en landschapsbeplanting.

Toetsing De woning op perceel Peggenweg 4 is gepland in het gebied van het 'oude hoevenlandschap'. Aangezien de woning op nagenoeg dezelfde plek wordt teruggebouwd, doet deze geen afbreuk aan dit kenmerk. Binnen het essenlandschap valt ook de plek van de nieuwe woning bij Peggenweg 8. Deze ligt binnen de contour van het bestaande (woon)erf en blijft buiten de flanken van het zuidelijk gelegen essenlandschap om geen afbreuk te doen aan het essenlandschap. Een deel van het plangebied valt binnen het 'oude hoevenlandschap'. Het betreft een deel van het bestemmingsvlak van Peggenweg 2 dat wordt verschoven binnen dit kenmerk. Door de verschuiving is het bestemmingsvlak samen met het bestemmingsvlak voor nummer 4, een gebied waarbinnen de bebouwing meer geconcentreerd ligt. De voorgenomen ontwikkelingen doen geen afbreuk aan deze beide kenmerken. Laag van de beleving

26

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Figuur 3.5: Laag van de beleving (bron: provincie Overijssel) De donkere gebieden geven een indicatie van de 'buitengebieden' van Overijssel. De natuurgebieden en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden, waar het 's nachts nog echt donker is. Het zijn relatief 'luwe' dun bewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk. Bij de woningen zal verlichting aanwezig zijn, zoals dat gebruikelijk is bij een woning. Dat zal geen lichtexplosie opleveren, maar passend zijn in de omgeving. Toetsing De verplaatsing van het bestemmingsvlak leidt niet tot meer of minder licht, de situatie blijft hetzelfde en doet dus geen afbreuk aan het kenmerk 'donkerte'. De nieuwe woningen zijn twee woningen die worden verplaatst, en dus relatief gezien niet méér licht zullen opleveren dan nu het geval is. De 'Stedelijke laag' heeft binnen het plangebied geen specifieke kenmerken en blijven daarom verder buiten beschouwing. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

MijnOmgevingsvisie Tubbergen

De gemeenteraad van Tubbergen heeft MijnOmgevingsvisie Tubbergen vastgesteld op 16 maart 2021. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Tubbergen, waarbij wordt ingegaan op diverse thema’s (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Tubbergen en de samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. MijnOmgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. De kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; de gemeente met haar inwoners, instellingen en ondernemers; we geven het goede voorbeeld; wat we belangrijk vinden, laten we zien in de praktijk; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt; We wentelen geen problemen af op volgende generaties. In het buitengebied komen veel functies voor die allemaal ruimte nodig hebben. Daarbij valt te denken aan landbouw, natuur, toerisme en bedrijvigheid, recreatie en ook wonen. Al die functies leggen samen veel druk op het buitengebied. Daarom is het uitgangspunt van de visie: de goede functies op de goede plek. Gestreefd wordt naar een buitengebied met een mooie balans tussen landgebruik, leefbaarheid en kwaliteit van landschap, bodem, water en lucht.

Daarbij wordt gewerkt aan speerpunten. Voor het ‘Buitengebied in balans’ zijn dat: Toekomstgerichte agrarische sector; Goede staat van natuur en landschap; bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 27

Kwalitatief toerisme In figuur 3.6 is een fragment van de Waardenkaart opgenomen met daarop de planlocatie aangegeven. De locaties met betrekking tot de woningen zijn rood omcirkeld. De locatie waar het bestemmingsvlak wordt gewijzigd, is blauw omcirkeld.

Figuur 3.6: Fragment Waardenkaart (bron: mijnomgevingsvisietubbergen.nl) Toets In MijnOmgevingsvisie vallen de betreffende locaties aan de noordzijde van de Peggenweg onder de aanduiding ‘Gericht op beperkte ontwikkeling door gemiddelde waarde en dynamiek’. Hier wordt aangegeven om in te spelen op onder andere de schaal van het landschap en het afwisselende karakter, behoud van natuurwaarden en cultuurhistorie, bouwwijze en inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is. Nabij de locatie van de bestaande dubbele woning, wordt één van de nieuwe woningen teruggebouwd. Dit zal het beeld van het landschap niet veranderen. Bij de uitwerking van het plan zal rekening worden gehouden met bouwwijze en inrichting die in de directe omgeving gebruikelijk is. De locatie aan de zuidzijde van de Peggenweg valt binnen het gebied dat wordt aangeduid als ‘gericht op behouden door hoge waarde en beperkte dynamiek’. Hier wordt aangegeven om in te spelen op de oorspronkelijke schaal van het landschap, het versterken van de natuurwaarden, inrichting die gebruikelijk is in de directe omgeving. De nieuwe woning op deze locatie zal samen met de bestaande woning één erf gaan vormen. De woning zal worden gerealiseerd binnen de bestaande landschapscontour. Eveneens zal de aanplant worden versterkt. Het aanpassen van het bestemmingsvlak van Peggenweg 2 zal het landschap niet wijzigen.

De bebouwing zal wat compacter gebouwd worden aan de oostzijde. Aan de westzijde ontstaat betere aansluiting met de bestemming van Peggenweg 4-6. 3.3.2

Buitengebied met kwaliteit

Het buitengebied van Tubbergen kenmerkt zich door een mix van functies als landbouw, natuur, toerisme en bedrijvigheid, recreatie en wonen, al deze functies vragen om ruimte. Daarnaast vragen nieuwe functies om ruimte. Al deze functies leggen samen veel druk op het buitengebied. Daarom wordt ook voor de toepassing van deze beleidsregel het uitgangspunt gehanteerd: de goede functies op de goede plek. Combinaties van functies zullen nodig zijn, om alles aan bod te laten komen. De gemeente Tubbergen streeft naar een aantrekkelijk en vitaal buitengebied waar een goede balans is tussen landgebruik, ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en economische activiteiten. Om dit te kunnen bereiken beschikt de gemeente over diverse beleidsregelingen zoals bijvoorbeeld Rood voor Rood, Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving, Schuur voor Schuur en het VAB+ beleid. Alle beleidsregelingen hebben 28

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

de afgelopen jaren op hun eigen wijze een bijdrage geleverd aan een aantrekkelijk en vitaal buitengebied en de doelstellingen van deze regelingen sluiten nog prima aan bij de speerpunten voor het buitengebied zoals geformuleerd in MijnOmgevingsvisie Tubbergen. Doelstelling Het doel van deze beleidsregel is meervoudig. Enerzijds is deze beleidsregeling bedoeld om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel van deze beleidsregeling om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. Toets Voor Peggenweg 2 wordt het bestemmingsvlak voor wonen niet vergroot, maar verschoven waarbij de oppervlakte gelijk blijft. In het beleid wordt dit niet specifiek benoemd, wel dat het vergroten van het woonperceel alleen mogelijk is als het verschuiven van het woonperceel niet mogelijk is. Daarmee kan worden geconcludeerd dat dit past binnen dit beleid. In het beleid zijn geen mogelijkheden opgenomen voor het verplaatsen van woningen naar andere percelen, hiervoor geldt maatwerk. De woning bij Peggenweg 8 kan niet binnen het bestaande bestemmingsvlak worden gebouwd, omdat deze volledig is benut door de bestaande woning met bijbehorende bijgebouwen.

Het vergroten van het bestemmingsvlak is de enige reële optie voor het realiseren van een goede erfopzet voor deze nieuwe woning. Bij de locatie Peggenweg 4 wordt het bestemmingsvlak voor wonen gedeeltelijk uitgebreid waarmee het bestaande bijgebouw binnen het bestemmingsvlak valt. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkelingen passen binnen dit beleid. 3.3.3

Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016

De Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 2016 bevat het welstandsbeleid voor de beide gemeenten. In de nota is het grondgebied opgedeeld in deelgebieden voor de kernen en het buitengebied. Voor elk deelgebied is een waarderingsblad en een ambitiekaart gemaakt. Ieder blad bestaat uit een kaartje van het gebied, een toelichting, en een weergave van de beoogde omgevingskwaliteit dat bij de welstandstoets voor de omgevingsvergunning (onderdeel bouwen) van toepassing is. Het welstandsbeleid van de gemeentes bestaan uit drie niveaus van omgevingskwaliteit: 1. Basis omgeving 2. Midden omgeving 3. Bijzondere omgeving Het niveau dat van toepassing is geldt voor de algemeen heersende karakteristiek van een gebied. De waarde is dus door de bestaande omgeving bepaald. Het komt voor dat binnen een gebied een gebouw of complex ligt dat zich door de bijzondere kwaliteit onderscheidt. Deze wordt apart genoemd. De welstandsbeoordeling in deze gebieden is gericht op het behouden en versterken van de basiskwaliteiten van de gebieden. Bij de welstandsbeoordeling wordt vooral gekeken of het bouwplan bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving (van hoofdvorm tot materiaal en detail). Afhankelijk van het soort bouwwerk komen de volgende beoordelingsmodellen voor: ‘Ambtelijk’: alleen kleine bouwwerken van- en voor de voorgevel worden getoetst. Deze toets vindt ambtelijk plaats.

Bouwplannen achter de voorgevel zijn toetsvrij. 'Stadsbouwmeester’: de stadsbouwmeester toetst. ‘Q-team’: het Q-team beoordeelt en kan daarbij in overleg treden met de initiatiefnemer en/of ontwerper Toets Bij toetsing aan het welstandsbeleid valt de planlocatie in het middenniveau van het buitengebied. Omdat het gaat om grotere bouwwerken, zal de toetsing plaatsvinden door de stadsbouwmeester. In de nota zijn de criteria aangegeven. Bij de uitwerking van de bouwplannen zal daarmee rekening worden gehouden. Voor de locatie Peggenweg 2 zal alleen het advies van de stadsbouwmeester aan de orde zijn. Voor de woningen aan de Peggenweg bij nummer 8 en de nieuwe woning Peggenweg 4 heeft het Q-team een advies gegeven waarmee rekening is gehouden in de opzet van de verbeelding en in de regels. In de bijlage bij de toelichting is het Beeldkwaliteitsplan Rood-voor-Rood opgenomen (zie Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Rood voor Rood). Voor de ontwerpen van deze woningen zal de beeldkwaliteit worden nagestreefd zoals dit in het genoemde Beeldkwaliteitsplan is weergegeven. Peggenweg bij 8 Voor deze schuurwoning heeft het Q-team aangegeven dat er sprake dient te zijn van heldere hoofdvorm, een sobere uitstraling en materiaal- en kleurenpallet dat (oorspronkelijk) streekeigen is en opgaat tegen de bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 29

achtergrond van het landschap. In figuur 3.7 is de erfopzet te zien, dat is opgenomen in het landschapsplan (Bijlage 4 Landschapsplan). De nieuwe woning wordt een schuurwoning die ondergeschikt is aan het hoofdgebouw (bestaande woning Peggenweg 8). Het bijgebouw bij de nieuwe woning is qua oriëntatie afwijkend ten opzichte van de woning en heeft op die manier meer contact met het overige gedeelte van het erf.

Figuur 3.7: inrichting en erfopzet (bron: N+L Landschap) In figuur 3.8 zijn referentiebeelden weergeven voor de schuurwoning. Daarbij gaat het om de vorm van de (schuur)woning. De dakbedekking zal niet van riet zijn.

Figuur 3.8: referentiebeelden (bron: initiatiefnemer) Peggenweg 4 Het Q-team heeft voor Peggenweg 4 aangegeven dat deze planlocatie kan worden gezien als een zelfstandig en kleinschalig erf, met een op de karakteristieke bebouwing gebaseerde uitstraling. Een opzet van een landschapsgerichte boerderij, met de voorgevel naar noordoost en de 'niendeur'-zijde naar het erf waar het geheel ontsloten wordt, ligt voor de hand. In figuur 3.9 is er erfinrichting voor de locatie Peggenweg 4 weergegeven (opgenomen in landschapsplan). Hierop is te zien dat de woning wat verderop op het erf ligt en het nieuwe bijgebouw ervoor, aan de zijde van de entree van het erf. De voorgevel van de woning is hierop noordoost gericht en de achtergevel aan de zijde van 30

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

de ontsluiting.

Figuur 3.9: Erfinrichting Peggenweg 4 (bron: N+L Landschapsontwerpers) 3.3.4

Nota 'De casco benadering in Noordoost-Twente'

De gemeente Tubbergen heeft de beleidsnota 'De casco-benadering in Noordoost-Twente' vastgesteld. Het Nationaal Landschap Noordoost Twente is een gebied met zeldzame en unieke landschapskwaliteiten. Het is een gebied met stuwwallen, bronnen, beken en fraaie cultuurlandschappen. Kernkwaliteit is het waardevolle cultuurlandschap met een variatie in open en een kleinschalig besloten landschap. Schaalvergroting in de grondgebonden landbouw staat op gespannen voet met deze kleinschaligheid. Het verdwijnen van landschapselementen op perceelsgrenzen tast het kleinschalige groene karakter aan en leidt tot een afname van landschapsdiversiteit. De gemeente Tubbergen heeft samen met de provincie Overijssel en de gemeenten Dinkelland, Losser en Oldenzaal de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap. Om vorm en inhoud te geven aan deze ambitie is een generieke methode ontwikkeld: de casco benadering. Voor de gemeente is de casco-benadering te gebruiken als beoordelingskader voor ingrepen in het landschap. Aan de hand van de casco-kaart (figuur 3.10) kan bezien worden of landschappelijke structuren deel uitmaken van het casco.

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 31

Figuur 3.10: Fragment casco-kaart (bron: www.overijssel.nl/cascokaart) Op basis van de casco-kaart kan vastgesteld worden of het landschapselement tot het casco behoort of niet; daaruit volgen drie mogelijk aanvragen op basis van het casco, dit zijn: 1. Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de cascokaart. 2. Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de cascokaart. 3. Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de cascokaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie). Toets Het plangebied voor het aanpassen van het bestemmingsvlak van Peggenweg 2 heeft geen specifieke aanduiding. Op de kaart is nog het voormalige agrarische bouwblok aangegeven. De planlocatie aan de zuidzijde van Peggenweg 8 grenst aan een stukje grond dat groen is aangeduid en onderdeel is van het Casco. De nieuwe woning is ten oosten van dit Casco gepland. Het totale planvoornemen doet geen afbreuk aan de casco-structuur. Woonvisie 2021+ De Woonvisie 2021+ schetst de gemeentelijke visie op het wonen in Tubbergen voor de komende jaren. Deze vormt de basis voor strategische afwegingen op het gebied van wonen.

Het vergroten van de woonaantrekkelijkheid voor alle doelgroepen staat centraal. Het voornemen doet geen beroep op de beschikbare woningbouwaantallen. Het gaat om een initiatief waarbij de bestaande woningen worden gesloopt en op een andere plek worden terug gebouwd. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het initiatief past binnen het gemeentelijk beleid.

32

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag. Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld. Toets Dit bestemmingsplan maakt de verschuiving van een bestemmingsvlak 'wonen' mogelijk en het verplaatsen van twee woningen in de directe omgeving. De ontwikkeling is concreet beschreven in hoofdstuk 2. Waar sprake is van het verschuiven van het bestemmingsvlak, krijgt de woonbestemming een agrarische bestemming en omgekeerd.

De locaties waar de nieuwe woningen worden gebouwd hebben gedeeltelijk een agrarische bestemming. De bouw van één woning is in algemene zin niet te kwalificeren is als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. De kwalificatie is wel afhankelijk van specifieke omstandigheden van een project en de ruimtelijke gevolgen die het project met zich meebrengt. In die gevallen is het Besluit m.e.r. niet van toepassing en hoeft geen aanmeldnotitie te worden opgesteld. Het betreft hier het verschuiven van het bestemmingsvlak en het verplaatsen van 2 woningen, waarmee in vergelijking met de bouw van 1 woningen, deze plannen niet echt als een stedelijke ontwikkeling kan worden beschouwd. De ontwikkeling wordt daarbij op passende wijze in het landschap opgenomen. De ruimtelijke uitstraling/de verandering die de ontwikkeling per saldo op de omgeving heeft is daardoor beperkt. Geconcludeerd kan worden dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als in de zin van het Besluit m.e.r.

4.2 Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen 33

gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven. In deze situatie is het type voor het buitengebied van toepassing.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering Toets Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. De VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' geeft een eerste inzicht in de milieuhinder van inrichtingen. Hierbij spelen twee vragen een rol: past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking); laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking). Externe werking Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. In deze plannen worden twee bestaande woningen (mogelijkheid voor 4 wooneenheden) vervangen door twee nieuwe woningen op een andere plek. Daarnaast wordt het bestemmingsvlak van Peggenweg 2 gedeeltelijk verschoven. De functie 'wonen' betreft geen milieubelastende activiteit voor de omgeving. Van enige vorm van aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden is dan ook geen sprake. Interne werking Hierbij gaat het om de vraag of nieuwe functie(s) binnen het plangebied hinder ondervinden van bestaande functies in de omgeving en andersom of de nieuwe functie(s) de bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende bedrijven aantasten.

De belangrijkste zijn: Op perceel Peggenweg 1 ligt een recreatieve bestemming en bevindt zich één recreatiewoning. In de richtlijn wordt voor een vakantiepark (met keuken) een richtafstand aangehouden van 50 meter. Het betreft hier echter één recreatiewoning, die minder impact/overlast geeft dan een vakantiepark. De afstand tussen de nieuwe woning op perceel Peggenweg 4 is circa 80 meter. De andere woningen, nabij Peggenweg 8, ligt eveneens op circa 80 meter afstand. Het wijzigen van het bestemmingsvlak 'wonen' heeft geen invloed op de afstand tussen de beide bestemmingen, deze blijft gelijk. De afstand tot de dichtstbijzijnde woningen (Kemnaweg 3 en Stamshoekweg 11) wordt enkele meters vergroot. Gezien het vorenstaande kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van belemmeringen voor de ontwikkeling van het initiatief noch voor de omliggende bedrijvigheid. 34

bestemmingsplan Buitengebied, Peggenweg 2, 4, 6 en 8 Albergen

4.3 Geur De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningverlening als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden: ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen; ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen. Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odour units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odour units per kubieke meter lucht.

Toets Voor de nieuwe woning nabij Peggenweg 8 ligt het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf op perceel Bakenweg 6a, op een afstand van minimaal 230 meter. Hier is een melkveebedrijf gevestigd waarvoor een minimale richtafstand van 50 meter geldt. De afstand van de woning Peggenweg 2 tot het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf (Stamshoekweg 9) wijzigt niet. De bestaande woning blijft gehandhaafd, waarbij het bestemmingsvlak aan de zijde van het agrarische bedrijf verkleint. De nieuwe woning op Peggenweg 4 is gepland op nagenoeg dezelfde plek binnen de bestaande woonbestemming. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'geur' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

4.4 Bodem Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht. Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen. Toets Peggenweg 2 Op deze locatie betreft het de verschuiving van het bestemmingsvlak ten behoeve van het realiseren van een bijgebouw. De (vrij recente) woning blijft behouden op hudiige plek. Indien voor het nieuwe bijgebouw een bodemonderzoek benodigd zou zijn, dan wordt deze bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning aangeleverd.