Bijlage Beeldkwaliteitsplan Weemselerveld fase IV Albergen.pdf

BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN (GEMEENTE TUBBERGEN) 10-02-22 | 20AF236

AD FONTEM RUIMTELIJK ADVIES | ‘HET SPANJAARD’ | STATIONSSTRAAT 37 | 7622 LW BORNE | T 074-2557020 | E INFO@AD-FONTEM.NL

INHOUD INLEIDING AANLEIDING

3

DOEL

3

LEESWIJZER

3

RUIMTELIJKE ANALYSE PLANGEBIED

4

HISTORIE

5

OMGEVING

6

WELSTAND

7

TOEKOMSTIGE UITBREIDINGSWIJK

8

KADERS BEBOUWING

9

GROENPLAN

10

COLOFON

2 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

01 | INLEIDING Gelegen tussen de Weemselerweg en de Morsdijk, aan de oostkant van Albergen is het plangebied, de uitbreidingswijk De Weemselerveld Fase IV. Het terrein bestaat nu nog uit een weiland met daaromheen bomen. Binnen het plangebied worden in totaal 45 woningen gerealiseerd, bestaande uit een gevarieerd bouwprogramma. In dit beeldkwaliteitsplan worden de randvoorwaarden en spelregels voor de toekomstige architectuur en de buitenruimte vastgelegd.

Leeswijzer Hoofdstuk 1 vormt de inleiding op de opgave. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de ruimtelijke context en analyse daarvan, waaronder de situering, de historie van het gebied en de relatie tot bestaand welstandbeleid. Hoofdstuk 3 schets de nieuwe toekomstige uitbreidingswijk die in hoofdstuk 4 wordt vertaald in kaders en richtlijnen voor architectuur en ontwerp.

Doel Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld om de nieuwe bebouwing zorgvuldig in te passen in het plangebied. Het beeldkwaliteitsplan heeft daarmee tot doel de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling te waarborgen door een toevoeging van kwaliteit en een zekere herkenbare samenhang te vragen. In het plan wordt rekening gehouden met de kwaliteiten van de omgeving. In dit beeldkwaliteitsplan zijn randvoorwaarden opgenomen die richting geven aan de toekomstige uitwerking van het plan. De bouwinitiatieven en verdere terreininrichting in het plangebied worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan.

3 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

02 | RUIMTELIJKE ANALYSE Plangebied Op de percelen gelegen tussen de Weemselerweg en Morsdijk ter hoogte van de schaatsbaan in Albergen bevindt zich het terrein waarvoor onderzocht is of woningbouw mogelijk is. Het terrein is op momenteel onbebouwd agrarische cultuurgrond, omzoomd door groenstructuren en heeft een oppervlakte van circa 32.000 m 2. Met de bouw van een uitbreidingswijk met verschillende woningbouwtypes wordt voorzien in een behoefte van Albergen.

4 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Historie De historische kaarten geven de ontwikkeling van Albergen weer door de jaren heen en de route- en groenstructuren die daarop te zien zijn.

is met name geconcentreerd aan de Ootmarsumseweg en ligt verder verspreid in de omgeving.

Op de kaart van 1900 is in het plangebied geen bebouwing aanwezig, maar bestond het gebied uit omsloten akkers. De verbinding van Almelo naar Ootmarsum is wel duidelijk zichtbaar.

De historische kaart van 1995 laat een deel van de uitbreidingswijk zien die tussen de jaren ‘80 en heden tot stand is gekomen aan de zuidoostzijde van Albergen.

Op de kaart van 1950 is er een verandering te zien in die zin dat de omgeving opener is, boomstructuren zijn verdwenen en bebouwing

1900

5 / 19

1950

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

1995

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Omgeving Ten westen en zuiden van het plangebied is een woongebied gelegen met voornamelijke vrijstaande woningen op ruim opgezeten kavels gelegen. Aan de noordzijde van het plangebied ligt de ijsbaan van Albergen en is de Multifunctionele Accommodatie (MFA) Albergen gelegen. De Morsdijk is een onverhard pad voor bestemmingsverkeer. De Weemselerweg is de primaire ontsluiting voor de oostkant van de kern Albergen. Het plangebied is omgeven door bomen en sloten.

1

3

2

1

2

6 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

3

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Relatie met Welstand In 2016 is de nota omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen vastgesteld en herzien in juli 2019. Het uitgangspunt binnen deze nota is dat de moeienis van de gemeente zoveel mogelijk beperkt is en alleen te sturen op omgevingingskwaliteit waar dit nodig en voor iedereen uitlegbaar is. Het plangebied van Weemselerveld Fase IV is op die moment onderdeel van het buitengebied, waardering Jong heideontginningenlandschap. De bebouwing in het jongere landschap van de heideontginningen is meer zichtbaar door de ligging in een relatief open landschap en kenmerkt zich door de eenduidige hoofdvorm, sobere doelmatige vormgeving en het gebruik van natuurlijke materialen en gedekte kleuren die niet afsteken tegen de achtergrond van het landschap. De erven zijn deels besloten door singels of bomenrijen. Het behoud van het karakter van het landschap, in de vorm van bomenrijen en wordt gebruikt in het nieuwe plan, verder wordt de bestaande criteria vervangen door een plangebonden beeldkwaliteitsplan. Voor het dichtbij gelegen Weemselerveld Fase III is een beeldkwaliteitsplannen beschreven. Het uitgangspunt voor dit gebied is een regulier welstandsniveau en beoordelingscriteria ten aanzien van ligging op de kavel, bouwmassa en kleur- en materiaalgebruik.

Binnen dit beeldkwaliteitsplan wordt gestreefd naar een diversiteit aan architectuur, bouwmassa, dakvormen, kleur- en materiaalgebruik. Om samenhang in de diversiteit te verkrijgen is er een herkenbare stedenbouwkundige opzet en zijn er uniform ingerichte openbare ruimten. Uitsnede kaart omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen

7 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

03 | TOEKOMSTIGE UITBREIDINGSWIJK

BOUWPROGRAMMA 14 rijwoningen 7 vrijstaande woningen

P

P

P

24 halfvrijstaande woningen

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

De ontwikkeling van het plangebied als woningbouwlocatie kan vanuit stedenbouwkundige overwegingen als een logisch vervolg voor de woonkern Albergen worden beschouwd. Het plangebied wordt voor een groot deel omsloten door stedelijke functies. Invulling met woningbouw vormt een passende afronding van de bebouwde kom van het dorp en is in samenhang met de omgeving. Waar mogelijk is in de stedenbouwkundige opzet en structuur op bestaande structuren aangesloten. Daarbij geldt dat wat betreft bouwhoogtes wordt aangesloten bij de bouwmogelijkheden c.q rekening is gehouden met de omliggende woonbebouwing.

P

P

P

P

P

P

P

P

P

De uitbreidingswijk De Weemselerveld fase IV heeft het karakter van een kleinschalige, landelijke en intieme woonbuurt, waar het landschap niet ver weg is.

P

P

P P

P

P

P

P

P

P

P

P

P

P P

P

P

P

P

P

P P

P

P

P

P

P

P P

P P

P P

P

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

P

P

P

P

P P

P

Stedenbouwkundig plan Weemselerveld IV Albergen (bron: Stedenbouwkundig Advies en Ontwerp Art Bijsterbosch)

8 / 19

P

P

Door de ruime opzet, de zichtlijnen richting het landschap en de toepassing van groene (voor)tuinen met hagen en behoud van gebiedseigen beplanting, krijgt de nieuwe woonbuurt een groene (en dorpse) uitstraling.

P

P P

Het dorpse karakter, met een variatie aan woningtypen, kleur- en materiaalgebruik, sluit aan bij het karakter van het dorp Albergen. De nieuwe woningen zijn weliswaar allemaal verschillend, maar in hoofdlijnen wel ‘familie’ van elkaar. Hierdoor ontstaat een gevarieerd en afwisselend straatbeeld, zonder dat daarbij de samenhang verloren gaat. Door de optionele toepassing van erkers, dakkappellen en andere verbijzonderingen in de gevel krijgen de woningen bovendien een verfijnde uitstraling, wat het dorpse en kleinschalige karakter versterkt.

datum

27-12-2021

schaal

1 : 1000

formaat

A0

blad

1/1

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

04 | KADERS Bebouwing Het beeldkwaliteitsplan heeft als doel het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig woongebied, dat goed ingepast wordt binnen de bestaande stedenbouwkundige en landschappelijke context. De nieuwe bebouwing, zowel de rijwoningen, halfvrijstaande woningen en vrijstaande woningen hebben een mate van samenhang en eigen identiteit. De verschillende woningbouwtypes die het plan rijk is zijn verdeeld over de wijk. Het toepassen van dezelfde hoofdmaterialen, draagt bij aan de samenhang van de nieuwe woningen. Bijzondere accenten kunnen afwijken in het materiaalgebruik. Op deze manier wordt gezorgd voor een zekere kwaliteit, passend bij de sfeer van het plangebied binnen de omgeving. Situering en massa • anderhalf tot twee bouwlagen met kap; • gevels lopen evenwijdig aan de straat;

9 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

Architectuur • moderne dorpse architectuur; • flinke kap met bij voorkeur een lage goot; • in de kapvorm is ruimte voor dakkapellen; • hoekwoningen die aan twee kanten grenzen aan de openbare ruimte, krijgen een tweezijdige uitstraling; • Indien zonnepanelen op de dakvlakken worden geplaatst moet gebruik worden gemaakt van panelen met zwarte (geanodiseerde) randen. • zonnepanelen worden bij voorkeur geïntegreerd in het dak en liggen er niet bovenop; • overige duurzame voorzieningen worden geïntegreerd in het architectonisch ontwerp; Materiaal- en kleurgebruik • het gevelmateriaal en metselwerk zijn uitgevoerd in aardetinten in combinatie met natuurlijke materialen;; • een enkel accent in wit is toegestaan; • dakbedekking bestaat uit een donkere matte kleuren pannen of leien;

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Groenplan De inrichting van de openbare ruimte speelt een belangrijke rol in de beleving en de kwaliteit van de wijk. Om het ontwerp daarvan goed te laten aansluiten op de dorpse sfeer en de regels voor de architectuur is afzonderlijk groenplan opgesteld. De complete verbeelding van het groenplan is toegevoegd als bijlage achterin dit beeldkwaliteitsplan. Hierna wordt beschreven op welke wijze het groenplan wordt ingevuld.

10 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Spiraea nipponica ‘Snow Cover’ – spierstruik (3) In de openbare groenvakken liggende tussen het trottoir en de weg worden laagblijvende sierstruiken aangeplant. De groeihoogte van de stuiken is circa 0.50m. De Spiraea bloeit bijzonder rijk in schermen met talloze kleine witte Bloemen. De bloeitijd is van mei tot juni, tegelijk of iets na het uitlopen van het blad. Door de lage en brede groeiwijze is het een uitstekende bodembedekker.

11 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Castanea sativa – tamme kastanje (4) De tamme kastanje wordt solitair aangeplant op het grasveld. De Castanea sativa wordt als beveerde boom geplant. Met een potentiële hoogte en breedte van 15.00 meter ontstaat er mooie solitaire en markante boom. De bolster van de vrucht is heel stekelig. De zaden zijn eetbaar.

Tamme kastanje: volwassen boom

12 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

Tamme kastanje: hoogte bij aanplant 4 meter.

Tamme kastanje: hoogte na 10 jaar 8 meter.

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Ulmus ‘New Horizon’ – iep (5 en 7) Snelgroeiende boom met een dichte piramidale kroon tot circa 20 m hoog en 10 m breed. De bast is bruingrijs en laat op latere leeftijd in rechthoekige plaatjes los. De bladeren zijn glanzend donkergroen en van gemiddelde grootte. Ze geven maar weinig herfstkleuren. Bloeit in bundels lichtgroene bloemen, gevolgd door rondom gevleugelde zaden. De boom heeft een hoge resistentie tegen iepziekte. Ook de windbestendigheid is goed.

Iep: Volwassen boom

13 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

Iep: hoogte bij aanplant 4 meter

Iep: hoogte na 10 jaar 9 meter

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Tilia cordata ‘Greenspire’ – Winterlinde (6) Tilia cordata ‘Greenspire’ is een uniform groeiende Amerikaanse selectie die een piramidale kroon vormt met een doorgaande stam en opgaande vertakking. Later wordt de kroon ovaal tot eivormig. Wordt uiteindelijk 15-20 meter hoog en 8-10 breed. Het groene blad dat aan de onderzijde blauwgroen is heeft een scheve hartvormige bladvoet. De herfstkleur van de Winterlinde is goudgeel. De stam is donkerbruin van kleur en gegroefd. De jonge twijgen zijn groen tot roodbruin van kleur. In juni-juli verschijnen de geelwitte, sterk geurende lindebloesem die in tuilen van 5-11 bijeen hangen. In de nazomer volgen de vrij kleine, ronde, bruin viltige vruchten. De winterlinde heeft vrij weinig last van luis.

Linde: volwassen boom

14 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

Linde: hoogte bij aanplant 4 meter

Linde: hoogte na 10 jaar 8 meter

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Alnus glutinosa ‘Laciniata’ – Zwarte els (8) Alnus glutinosa ‘Laciniata’ is een middelhoge boom met een hoogte van 8 tot 12 meter. Het blad is diep ingesneden en blijft in de herfst het lang aan de boom. Zowel de gesteelde knoppen en het jonge blad voelen kleverig aan. Vrouwelijke bloemen zijn onopvallend, mannelijke bloemen in de vorm van ± 7 cm lange bruingele katjes. De elzenproppen verschijnen vanaf september en blijven lang aan de boom. Behalve sierlijk blad heeft de boom ook een mooie groeiwijze met iets afhangende twijgen. De boom wortelt stevig met een vertakkende hoofdwortel. ‘Laciniata’ verdraagt verharding en heeft geen problemen met grove snoei.

Els: volwassen boom

15 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

Els: hoogte bij aanplant 4 meter

Els: hoogte na 5 jaar 6 meter

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Bomenrij zwarte els, zomerlinde en zomereik (9) De zwarte els, zomerlinde en zomereik zijn inheemse soorten die een natuurlijke bomenrij vormen, passend in de omgeving. De hoogte van de bomen varieert tussen de 20 en 30 meter hoog.

Zomerlinde

16 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

Zwarte Els

Zomereik

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Wadi, ruig gras (10) In de wadi’s wordt er een ruig grasmengsel ingezaaid. Dit is voor de biodiversiteit gunstiger dan kort gemaaid gazon. Ook is dit een keuze die voor minder onderhoud zorgt.

Bloemenmengsel (11) Rondom de wijk worden grote vlakken ingezaaid met een bloemenmengsel (type G1 Cruydthoeck) voorgesteld. Dit is goed voor de biodiversiteit en geeft een kleurrijke zoom in de nieuwe wijk. Dit gekozen mengsel heeft een ingetogen karakter en is zeer aantrekkelijk voor bijen, vlinders en vogels. Bij goed beheer vormt het zich tot een middelhoge vegetatie. Type Cruydthoeck A6 (éénjarig mengsel) zorgt voor kleur in het eerste jaar.

Cruydthoeck – Type G1

17 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

Cruydthoeck – Type A6

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

Hoge Haag Voor de hoge erfgrenzen (1,80m) grenzend aan de openbare ruimte wordt een groene haag geprefereerd. Bij voorkeur een wintergroene Hedera helix. Dit is een jaarrond groenblijvende klimmer die de privacy van de bewoners waarborgt en tegelijkertijd het aanzicht vanaf de openbare ruimte aangenaam maakt. Hiermee voorkom je het beeld dat iedere kavel zijn eigen schutting plaatst en daarmee een rommelig en onverzorgd beeld geeft.

Hedera helix – kleinbladige klimop

Niet gewenst – o.a. houten (zweeds rabat) schutting - schanskorven.

Carpinus betulus – haagbeuk

Niet gewenst – o.a. stapelstenen, houten/ijzeren tuinhekken, schanskorven:

Lage Haag (Carpinus betulus – haagbeuk) Een lage haag, bijvoorbeeld een haagbeuk, op het voorerf tot 1.00 meter achter de voorgevel. In de lente loopt de haagbeuk uit met fris, groen loof. In tegenstelling tot een beukenhaag lopen alle planten tegelijkertijd uit waardoor alle hagen in dezelfde periode frisgroen kleuren. Nadat het blad in de herfst diverse herfstkleuren heeft getoond valt het blad in de winter af. De haagbeuk is geschikt voor elke grondsoort en gedijt goed in een vochtige grond. Hoogte van de haag: 1.00 m.

18 / 19

10-02-2022 . 20AF236 . BEELDKWALITEITSPLAN WONINGBOUW WEEMSELERVELD FASE IV ALBERGEN

AD FONTEM - RUIMTELIJK ADVIES

COLOFON OPDRACHTGEVER

GEMEENTE TUBBERGEN

CONTACTPERSOON PROJECTNUMMER FASE PROJECTLEIDER ONT WERP

20AF236 BEELDKWALITEITSPLAN MATHIJS TER HORST ARD BIJSTERBOSCH (STEDENBOUW) BORGERINK GROENDESIGN (GROENONT WERP)

GROENPLAN ALBERGEN - WEEMSELERVELD

11

TBG02H08040

MO RS DI JK

5

5

P

5 P

2

1

5 bhg

P

P

2

P P

P

12 10

P P P

5

P

P P

P

P

P

11

3 P

P

P

2 6

P

TBG02H06740

P

P

TBG02H06739

TBG02H07440

P

1

5

P

EG W ER EL MS EE W 1

5

P P

Doorsnede A P

P

6

3

MO RS DI JK

P

TBG02H07442

TBG02H07257

P

10

TBG02H05607

P

P

TBG02H06741

2

6

P

P

3

P

P

12 10

TBG02H07426

P P

6

3

P

P

2

Doorsnede A"

7

6

4

11

6

TBG02H07427

1

P

6

11

P P

7 6

9

10

P

TBG02H07428

12

T

P

P

P

Q P

P

P

P TBG02H06742

2

P

P

T

P

P

P

P

6

P

A Q

P

11

P

TBG02H07118

2 A

TBG02H07123

P

2

P

P

9 T P P

2

P

8

TBG02H07122

TBG02H06743

P

11

TBG02H07119

P

10

TBG02H07124

TBG02H07120

1

2 P

EG RW LE SE M EE W

T

10

8 T

12 Q

Doorsnede B"

A

LEGENDA

TBG02H07126

TBG02H07125

TBG02H07121

Q

12

Doorsnede B

Bestaande houtsingel

2

Parkeervoorzieningen

3

Lage sierheesters

4

Solitaire boom, tamme kastanje, laag vertakt

5

Bomenrij nieuw, Iep 'New Horizon'

6

Bomenrij nieuw, lindeboom

7

Bomen nieuw, Iep 'New Horizon'

8

Bomen nieuw, zwarte els 'Laciniata'

9

Bomenrij, zwarte els (A), zomerlinde (T) en zomereik (Q)

10

Wadi, ruiggras

11

Bloemenmengsel Cruydthoeck G1 + A6, incl. rand buitenzijde gazon

12

Gazon

4

1 9 T TBG02H07795

Doorsnede A"

TBG02H07127

Doorsnede A

TBG02H07734

TBG02H07128

TBG02H07958

TBG02H07135

TBG02H07136

TBG02H06744

TBG02H07129

1

Haag

TBG02H07137

Haag

Particuliere tuin

Trottoir

Groenvak

Rijweg

Gazon 2m.

Wadi - ruiggras

Gazon 2.5m.

Trottoir

Particuliere tuin

Doorsnede B

Lage haag Doorsnede B"

Hoge haag 2.0 meter, wintergroen

Haag

Project

Inrichtingstekening Weemselerveld Particuliere tuin

Trottoir

Gazon 1.25m.

Planlocatie

Wadi - ruiggras

Gazon 1.75m.

Rijweg

Trottoir

Gazon 2.5m.

Bloemrijke vegetatie

Fase 4 - Albergen

Greppel

Getekend door

Niels Borgerink Laatste gewijzigd op

01-02-2022 Datum

19-11-2021 Paginaformaat

A1 staand Schaal

1 : 500

Bezoekadres/Postadres: Ootmarsumsestraat 133 7634 PN Tilligte Contact: Telefoon: (0541) 725 005 Mobiel: (06) - 531 988 54 E-mail: info@borgerinkgroendesign.nl w w w . b o r g e ri n k g r o e n d e sig n . nl