bijlage beeldkwaliteitsplan.pdf

B E E L D K WA L IT E IT S P L A N •

A m s i n k s we g - Va s s e •

Tubbergen, 6 augustus 2024 - Definitief

Project: Beeldkwaliteitsplan

2

Afbeelding: Amsinksweg Vasse (Bron: N+L) Project: Situatietekening

Getekend:

RV

Adres:

Amsinksweg ong.

gecontroleerd:

NH

Vasse

Datum:

15-07-’24

Status:

Definitief

Noord:

ontwerp

Schaal: 1:1000

Formaat: A3

^

Beeldkwaliteitsplan Project:

Beeldkwaliteitsplan

Locatie: Amsinksweg - Vasse

Titel rapport

Beeldkwaliteitsplan - Amsinksweg - Vasse

Opgesteld:

12 december 2023, Tubbergen

Gewijzigd:

6 augustus 2024, Tubbergen

Status:

Definitief

Auteur:

N+L Landschapsontwerpers Auteur Ing. NH Ontwerp Ing. RV Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl

3

4

1. Aanleiding

05

2. Huidige situatie

06

3. Concept

08

4. Nieuwe situatie

10

5. Beeldkwaliteitsplan

16

1. Aanleiding In Vasse aan de Amsinksweg (praktisch naast en tegenover de huisnummers 9 t/m 22) is sprake van een weiland. Vasse is een klein esdorp dat door de jaren heen verder is ontwikkeld. Door deze ontwikkelingen is een situatie ontstaan dat bij iedere nieuwe ontwikkeling zorgvuldig moet worden gekeken naar de landschappelijke situatie. In nagenoeg alle gevallen is er sprake van een omliggend essen- en kampenlandschap. De essen en kampen zijn ontstaan in de laatste ijstijd. Er is sprake van een stuwwal waardoor er sprake is van forse hoogteverschillen. Het weiland is, zover zichtbaar op historische kaartbeelden, altijd onbebouwd geweest.

Landschappelijke inpassing De gemeente Tubbergen stelt voor de ontwikkeling een beeldkwaliteitsplan als belangrijke voorwaarde. In dit document wordt daarom de beeldkwaliteit uiteengezet. Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet.

De locatie aan de Amsinksweg is uitermate geschikt voor woningbouw vanwege de ligging direct voor de oorspronkelijke es. Hoewel boerderijen zich vestigden aan de es en de schuren met enige regelmaat nog wel eens richting of in de es worden gebouwd, betekent dat hier dat de woningen vóór de es worden gebouwd en niet in of op de es. Een principeverzoek voor het plan is ingediend op 21 oktober 2021 en op 7 april 2022 volgde daarop een positief besluit. Totaal worden er 29 woningen worden gebouwd. Het gaat om vrijstaande woningen, diverse 2^1 kap woningen, een 3^1 kap woning en een 4^1 kap woning. De woonwijk is landschappelijk ingepast en zodanig ontworpen dat de ligging aan de rand van het dorp passend en logisch is. Er is onder meer gekeken naar een sterke blijvende verbinding met de achtergelegen es. Ook beleving is een belangrijk aspect dat meegenomen is in de verdere afwerking van de nieuwe woonwijk.

5

2. Huidige situatie Het dorp Vasse is gelegen op een stuwwal. Daardoor is er in de directe omgeving sprake van hoogteverschillen. Er is ook sprake van plotselinge hoogteverschillen in de vorm van steilranden in de nabijheid. Variërend van hoog tot zelfs zeer hoge verschillen. De hoogteverschillen zijn ontstaan in de laatste ijstijd waar zandruggen en beekdalen na verloop van tijd veelal zijn geërodeerd. De hogere plekken werden in gebruik genomen voor de landbouw, de lagere delen werden pas later nuttig. Uitstekende condities om er te kunnen boeren. Zie daarvoor de hoogtekaart op de rechterpagina. Op het hoogtebeeld is de es aan de oostzijde goed te herkennen, maar ook de essen c.q. kampen aan de noord- en zuidzijde. Essen- en kampenlandschap Vasse ligt in een van oorsprong zeer gevarieerd en kleinschalige rand nabij meerdere essen en kampen. Hoewel het landschap in detail grootschaliger is geworden en Vasse verder is uitgebreid is het over het algemeen nog zeer herkenbaar. Vasse is gelegen in één van de oudste bewoonde gebieden van Nederland dat onder meer valt op te maken uit de grafvelden rondom. Voor het ontstaan van het dorp zullen we eeuwenlang terug moeten. Het was een uitstekend gebied om te boeren. De hoge gronden werden ingezet voor het verbouwen van graansoorten en de nabij gelegen heide kon gebruikt worden in het voormalige potstal systeem.

De heide werd in die stallen vermengd met mest en uiteindelijk uitgereden op de essen en kampen ter verbetering van de grond. Langs de beken lagen de nattere gronden die uitstekend geschikt waren voor hooi- en grasland.

6

Het gebied kende met name houtsingels in een grillig patroon. Het waren talloze verbindingen met wegen van erf naar erf. Een gedeelte van de houtsingels zijn nog altijd goed herkenbaar en vormen de landschappelijke dragers. Er is sprake van hoge cultuurhistorische en beeldbepalende waarden. De belangrijkste soort in het gebied is zomereik. De meeste beplantingen zijn gelegen langs functionele randen zoals wegen. Dat is wellicht een reden dat nog veel houtopstanden behouden zijn gebleven ondanks ruilverkavelingen en de modernisering in de landbouw. Een ontwikkeling dient bij te dragen aan het behoud, herstel en/of de herkenbaarheid daarvan zover dat mogelijk is. Huidige situatie plangebied Het plangebied is direct voor een kamp gelegen. Het betreft het lage gedeelte voor de steilrand. Door de jaren is de beplanting op de steilrand verdwenen en heeft dat plaats gemaakt voor een afgevlakte steilrand. De steilrand vormt een duidelijke landschappelijke barrière. Deze zou niet doorbroken moeten worden. Nieuwe elementen Het valt op dat het oorspronkelijke landschappelijke raamwerk rondom het plangebied redelijk gaaf is gebleven al is er geen sprake meer van een volledige omzoming. Er ligt een kans om deze te herstellen. In het nieuwe ontwerp zou daar rekening mee gehouden moeten worden.

Hoogtekaart planlocatie (met rood ingetekend). (Bron: ahn.arcgisonline.nl)

Planlocatie omstreeks 1920. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten noordwesten van Vasse. (Bron: topotijdreis.nl)

Planlocatie. (Bron: topotijdreis.nl)

7

3. Concept Voor de ontwikkeling en vóór het opstellen van een ontwerp van de woonwijk is Vasse geanalyseerd. In de afbeelding op de rechterpagina is weergegeven waar de bebouwde kern is gelegen (rode kleur). Rondom is sprake van een drietal kleuren: lichtbruin stellen de grote open essen voor, donkergroen stelt natuurgebied voor en groen stelt het rondom liggende agrarische landschap voor. Het omliggende agrarische landschap bestaat grotendeels uit het kampenlandschap en ten dele uit een ontginningslandschap. Voor een groot gedeelte van Vasse geldt dat een nieuwe uitbreiding niet vanzelfsprekend is. Daar liggen kwetsbare landschappen. Dat wil zeggen: als een uitbreiding daar plaats vindt, zijn er grote gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit. Dit gebied is met een blauwe omlijning aangegeven. Daarvoor geldt dan ook nog dat de entree van Vasse aan de oostzijde extra gevoelig is. Ter plaatse is sprake van een prachtige overgang van landelijk naar stedelijk gebied. Dat zou behouden moeten blijven voor de herkenning van Vasse. Aan de west- en ten dele noordzijde liggen meer mogelijkheden voor uitbreiding zonder dat er sprake zal zijn van nadelige gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit.

Dat wil zeggen: een uitbreiding kost vanzelfsprekend een nieuw gedeelte van ons landschap, maar de uitbreiding is in die gevallen beter of goed in te passen zonder dat de herkenning van het omliggende landschap verloren gaat. Tot slot zijn de diverse invalswegen van Vasse aangegeven.

8

Nader ingezoomd op het plangebied is beter zichtbaar dat het gebied nét voor een grootschalige es is gelegen. Door een uitbreiding toe te laten tot de doorbroken groenstructuur wordt voorkomen dat er op de es wordt gebouwd. Er liggen daarnaast goede mogelijkheden om de afgevlakte steilrand (rand om de es) weer in ere te herstellen en ook de daar verdwenen groenstructuur te herstellen. Tot slot zou de bestaande relatie tussen het dorp en de es niet verloren moeten gaan. Er moet sprake zijn van een blijvende verbinding door bijvoorbeeld zichtlijnen aan te brengen. Daarnaast zou een rand om een dergelijke woonwijk de mogelijkheid geven om de es ook beleefbaar te maken. Dit in navolging van de vorige uitbreiding: “De Steenbrei”. De analyse is besproken met de gemeente Tubbergen en de provincie Overijssel. Uit de bespreking is naar voren gekomen om tot een ontwerp te komen die aan het voorgaande kan voldoen.

Analyse plangebied (Bron: N+L).

Analyse Vasse (Bron: N+L)

9

4. Nieuwe situatie (groen) Vanuit de analyse is het ontwerp tot stand gekomen. De basis van het ontwerp is de verbinding tussen de es en het dorp en de beleefbaarheid. Daarom is allereerst rekening gehouden met een tweetal zichtlijnen (11 op tekening) evenals een wandelpad rondom (12 op tekening). Om de zichtlijnen te kunnen garanderen zijn de wegen in deze zichtlijnen ontworpen en is het wandelpad precies naast de steilrand gelegen. Naast beleefbaarheid en routes is waterberging een belangrijke opgave. Derhalve is een wadi ontworpen. Een wadi om functies te stapelen zoals spelen in de zomer en de winter, om water te bergen, maar ook om het plan ruimtelijk op te kunnen zetten. De wadi is in het laagste gedeelte van het plan gelegen, zodat water een natuurlijke afvoer kent. Een ander voordeel wat daardoor ontstaan is: er is sprake van een automatische afstand tot het daar gelegen bedrijventerrein. Er is derhalve geen sprake van een overschrijding van de milieueisen. Vervolgens is er aandacht besteed aan de woningen. Er is rekening gehouden met de wensen van de gemeente om voldoende starters en senioren kansen te bieden. Er is een mix ontstaan van vrijstaande woningen, 2^1 woningen voor verschillende segmenten (van luxe tot en met starter) en tot slot is er een 3^1 en 4^1 woning.

Vanuit de Amsinksweg is er gekozen voor een hele strakke opzet die daarmee de opzet van het bestaande dorp volgt. De effecten voor het landschap zijn hier nihil en bovendien moet er gekozen worden voor een effectieve manier van uitbreiden vanuit het aspect zorgvuldig ruimtegebruik. Wel is er gekozen voor een wisselende rooilijn om wat meer dynamiek in de woonwijk te genereren.

10

Rondom is vervolgens gekozen voor een rand met enkele vrijstaande woningen gecombineerd met enkele 2^1 woningen. Bij deze woningen is bewust gekozen voor een onderling afwijkende nokrichting om de overgang met het landschap zo zacht mogelijk te maken. De kavels zijn daardoor ook afwijkend in omvang. Hoewel de functie binnen in de woning anders zal zijn, is de fysieke kopgevel van de woningen richting het landschap gelegen en de achterzijde richting de weg. Dit volgt het principe zoals we dat van boerenerven kennen: de niendeur richting de gebouwen, de voorgevel richting het landschap. Er ontstaat daardoor een dynamisch geheel dat als passend kan worden ervaren. Tot slot is er aandacht besteed aan het groen in de wijk. In de kern enkele losse solitaire bomen met een hoge mate van onregelmatigheid. Langs de es aan de noordzijde wordt de groenstructuur hersteld en aan de westzijde wordt groen aangebracht voor een juiste overgang met het daar gelegen bedrijventerrein. Er is daar gekozen voor bomen zonder onder beplanting om het geheel niet letterlijk af te sluiten. Aan de zuidoostzijde wordt een groenstrook aangebracht zodat bestaande woningen uitkijken op groen en niet op de zijkant van de nieuwe woningen. Met voorgenoemd plan wordt voldaan aan het beleid van de gemeente Tubbergen en de provincie Overijssel.

1

4 nieuw te realiseren vrijstaande woningen.

2

4 nieuw te realiseren twee-onder-één-kappers <250 m2 (8 wooneenheden).

3

3 nieuw te realiseren twee-onder-één-kappers met 300 tot 400 m2 (6 wooneenheden).

4

2 nieuw te realiseren luxe twee-onder-één-kappers

5

1 nieuw te realiseren starters/senioren woningen (4 wooneenheden, 4^1 kap).

6

1 nieuw te realiseren starters/senioren woningen (3 wooneenheden, 3^1 kap).

11

13

4

8

17

1 7

4

9

19

5

3 14

6 15

2

16

2 2

3

Nieuw te realiseren bomen.

9

Te behouden bomen.

10

Te verwijderen boom.

11

Zichtlijnen richting de Es.

12

Uitkijkpunt over Es.

13

Keer-element met grondlichaam voorzien van

14

Parkeren binnen plangebied (circa 27 plaatsen).

15

Geul ten behoeven van overstort.

16

Ruimte voor wadi's met speelaanleiding en wandelen.

17

Nieuw te realiseren kapschuur.

18

Locatie voor trafo-voorziening.

19

Groene ruimte met speelvoorzieningen.

1

2

1

Rijbanen met trottoir.

8

groenblijvende beplanting.

3

12

7

10 9 10

15 18

10

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

Project: Situatietekening

Getekend:

RV

Adres:

Amsinksweg ong.

gecontroleerd:

NH

Vasse

Datum:

15-07-’24

Status:

Definitief

Noord:

ontwerp

Schaal: 1:150 0

Formaat: A3

^

11

De diverse maatregelen zijn in kaart gebracht. Het gaat dan om de aanplant van meerdere vormen van groen, de aanleg van wandelpaden, een uitzicht punt (noordwestelijke hoek van het perceel) en de aanleg van een wadi. De maatregelen zijn telkens inclusief aantallen, soorten en kwaliteit beschreven.

Voor de overige zaken op het groenplan, zover dat gerealiseerd wordt op particulier gebied: het groenplan dient gerespecteerd te worden. Het groenplan betreft namelijk een voorwaardelijke verplichting. Dit moet duidelijk aan worden gegeven aan de toekomstige koper, dan wel gebruiker.

De straat Voor de straat geldt dat er gebruik wordt gemaakt van een gebakken klinker in een rode, donkerrode of donkere kleur. Het patroon betreft een visgraat. De trottoirs worden uitgevoerd in een gelijke steen, maar dan een halfsteensverband. Een alternatief is een stoeptegel in een antraciet kleur.

De keuze voor verlichting, speelelementen en andere openbare toepassingen sluiten aan bij de keuzes en de wensen van de gemeente Tubbergen, zover dit niet duidelijk wordt het opgestelde groenplan.

Bewoners hebben een eigen keuze voor de invulling van de voortuin. Er is geen voorgeschreven haag en/of beplanting. Er mogen echter geen schuttingen worden gebruikt in het gebied voor de voorgevel. Voor alle woningen aan de noord- en westzijde geldt daarbij dat schuttingen ook in het achtererf gebied niet toegepast mogen worden. Voor de 2^1 kapwoningen in het centrumgebied, zowel aan de noord- als de zuidzijde, geldt ook dat een schutting niet is toegestaan. Tot slot is er ook geen schutting mogelijk aan de zijde van de Amsinksweg op het perceel van de vrijstaande woning in de meest zuidoostelijke hoek. Scheidingen die op de perceelsrand worden geplaatst zijn aan op het voorerfgebied laag. Op het achtererfgebied mag dit hoog zijn met uitzondering van alle woningen die belendend zijn met de naastgelegen woning aan de noordoostzijde: hier is een lage scheiding niet toegestaan. Hier dient het groenplan te worden gevolgd.

12

Opritten zijn maximaal 6 meter breed. De toegang mag voorzien van een toegangshek uitgevoerd met hout en/of staal, maar is wel ‘open’. Gemetselde poeren, mits gelijk uitgevoerd als de gevelsteen van de woning, zijn toegestaan. Het gebruik van de soort verharding voor een woning is vrij, mits gebruik wordt gemaakt van aardetinten.

Bomen A Alnus cordata

4 stuks

B Juglan regia

3 stuks

C Carpinus betules

4 stuks

D Salix x sepucralis 'Chrysocoma"

2 stuk

E Betula pubescens

3 stuks

F Betula pendula

2 stuks

G Prunus cerasifera ’Nigra’

4 stuks

H Quercus robur

7 stuks

I Tilia Cordata

8 stuks

J C eltis sinensis

8 stuks

Alle bomen in maat 14/16 ( stamomtrek in cm) met twee boompalen en een gietrand. Hagen

I

K

H

H

I H

H

I

geeft ca. 800 stuks. Struweel

I

I H H B F G

G

I

K

D F C

J

E A

C

J

D A

A E

I J I

J

J C

K K

B

Aanplanten in maat 80/100, hoogte in cm.

J

K

Drie rijen struweel. 1 Rij met Ilex aquifolium met 70 stuks. 2 rijen met elk 42 stuks prunus laurocerasus.

J

K

G

I

L

L

K

J

H

B

Fagus sylvatica of Carpinus betulus in maat 80/100 (Hoogte in cm). Vijf per stekkende meter ong. 160m lang

C G

K

A E

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

Project: Groenplan

Getekend:

RV

Adres:

Amsinksweg ong.

gecontroleerd:

NH

Vasse

Datum:

15-07-’24

Status:

Definitief

Noord:

ontwerp

Schaal: 1:1500

Formaat: A3

^

13

Tijdens de bestemmingsplanprocedure is er afstemming geweest met omwonenden over de overgang van de nieuw te realiseren woonwijk. Hiervan zijn twee principedetails opgemaakt en een bovenaanzicht van de houtwal, zodat de situatie inzichtelijk wordt. Principedetail profiel keerwand Aan de westelijke kant van de nieuw te realiseren woonwijk, wordt een nieuwe wadi gerealiseerd, echter is een goede afscheiding en extra opvang tegen overstroming tussen de nieuw te realiseren woonwijk en het perceel van de buren wenselijk. Hierom is er gekozen om een keerwand te plaatsen van 1 meter hoog met daarachter een raster aan de perceelsgrens. De keerwand voorkomt dat het perceel van de buren eventueel onderloopt als de wadi overstroomd, het raster zorgt ervoor dat de perceelgrens duidelijk wordt afgebakend.

F’ F

F

Maaiveld F’

Principedetail

Principedetail, profiel keerwand F-F’. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project: Profiel Keer wand

Getekend:

RV

Adres:

Amsinksweg ong.

gecontroleerd:

NH

Vasse

Datum:

21-06-’24

St atus:

Definitief

Noord:

ont werp

Schaal: 1:150 0

^

Formaat: A3

Principedetail profiel houtwal De wens aan de oostzijde is tweeledig: A

- Voldoende dichte houtwal om het zicht te beperken; - Keerelement, voor geluid en privacy.

A’

Maaiveld A’

A

Beide zijn op pagina 14 en 15 opgenomen. Principedetail

Principedetail, profiel houtwal A-A’. (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

14

Project: Profiel hout wal

Getekend:

RV

Adres:

Amsinksweg ong.

gecontroleerd:

NH

Vasse

Datum:

21-06-’24

St atus:

Definitief

Noord:

ont werp

Schaal: 1:150 0

Formaat: A3

^

Principedetail, bovenaanzicht houtwal.(Bron: N+L Landschapsontwerpers)

Project: Bovenaanzicht houtwal

Getekend:

RV

Adres:

Amsinksweg ong.

gecontroleerd:

NH

Vasse

Datum:

21-06-’24

St atus:

Definitief

Noord:

ont werp

Schaal: -

^

Formaat: A3

15

5. Beeldkwaliteitsplan Vasse is een esdorp. Dat betekent dat de bebouwing dit moet uitstralen. De verschijningsvorm is derhalve dorps en altijd met een kap. Woningen kunnen verschillend zijn, maar zijn wel allemaal individueel herkenbaar. De woningen zijn in beginsel allemaal georiënteerd op de weg. De kaprichting aan de noord- en westzijde verspringt echter. Hierdoor wordt nadrukkelijk verbinding gezocht met de es(rand). De rooilijn verspringt conform het bestemmingsplan c.q. de opgestelde landschappelijke inpassing. Voor de woningen aan de noord- en westzijde geldt dat de visuele voorgevel richting het landschap staat. De achterkant van de woning staat dus richting de weg. De visuele achtergevel (lees: bij een vroegere boerderij de niendeur) is dus de planologische voorgevel. De basis voor de sfeer van de woningbouw is zoals dat verwacht mag worden in een landelijke Twentse omgeving: dorps. Beeldkwaliteitseisen van de woningen: • De woningen hebben een zadeldak, schildkap (jaren ‘30), mansardedak, aangekapt dak of er is sprake van een gecombineerde vorm. • De woningen zijn gedekt met matte, gebakken pannen in de kleuren zwart, donkergrijs of oranje - rood (genuanceerd). • De gevels zijn van steen en/of hout. De gevelkeur is een gedekte aardetint in de kleuren variërend van (licht)bruin, roodbruin tot (donker)rood. • Het voegwerk ondersteunt het aangebrachte metselwerk.

16

• Gevels richting de openbare ruimte zijn samenhangend en representatief Vormgegeven. • De detaillering is zorgvuldig en afgestemd op de architectuur van de woning. • Toegevoegde elementen, zoals dakkapellen, erkers en aanbouwen, zijn ondergeschikt en vormgegeven in de lijn van de architectuur van het geheel.

Referenties ter ondersteuning van het schriftelijke gedeelte. (Bron: Scholte op Reimer)

17

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl