Bijlage Beeldkwaliteitsplan ontwikkeling bouwplan.pdf

Beeldkwaliteitsplan ontwikkeling bouwplan Hutten II, Geesteren

Landschapsarchitectuur Stedenbouw Recreatieontwikkeling

B4o

Datum: 27 januari 2021 Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren 1

2

B4o

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

Inhoudsopgave

B4o

Inhoudsopgave

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doel 1.3 Leeswijzer

5 5 5 5

2. Ruimtelijke context en analyse 2.1 Situering plangebied 2.2 Ontstaansgeschiedenis 2.3 Welstandsbeleid 2.4 Stedenbouwkundig ontwerp

6 6 8 9 10

3. Richtlijnen beeldkwaliteit 3.1 Richtlijnen architectuur 3.2 Richtlijnen landschap

11 11 13

Colofon

17

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

3

4

B4o

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

1. Inleiding Deze inleiding beschrijft de aanleiding en het doel voor het opstellen van dit rapport. De opzet van het beeldkwaliteitsplan wordt uiteengezet in de leeswijzer. 1.1 Aanleiding Aan de Randweg aan de noordkant van Geesteren, ook wel ‘Hutten II’, hierna te noemen plangebied, bevindt zich een toekomstig bouwlocatie. Het terrein van ca. 2 hectare bestaat nu nog uit een weiland en valt binnen het bestemmingsplan ‘Geesteren, Hutten’. De locatie heeft binnen het bestemmingsplan een bestemming ‘Agrarisch met waarden’ die gewijzigd zal worden naar wonen. Binnen het plangebied worden totaal 27 woningen gerealiseerd, bestaande uit een gevarieerd bouwprogramma. In dit beeldkwaliteitsplan worden de randvoorwaarden en spelregels voor de toekomstige architectuur en de buitenruimte vastgelegd. Ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging is dit beeldkwaliteitsplan opgesteld. 1.2 Doel Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld om de nieuwe bebouwing zorgvuldig in te passen in het plangebied. Het beeldkwaliteitsplan heeft daarmee tot doel de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling te waarborgen door een toevoeging van kwaliteit en een zekere herkenbare samenhang te vragen. In het beeldkwaliteitsplan zijn duidelijke keuzes gemaakt om een hoogwaardige ontwikkeling van het plangebied te waarborgen.

De kwaliteit van het plangebied wordt bepaald door enerzijds de ruimtelijke opzet en anderzijds door de architectonische kwaliteit van de bebouwing. In het plan wordt rekening gehouden met de kwaliteiten van de omgeving. De in het beeldkwaliteitsplan opgenomen randvoorwaarden geven richting aan de verdere uitwerking van het plan. De bouwinitiatieven en verdere terreininrichting in het plangebied worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan. 1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 1 vormt de inleiding op de opgave. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de ruimtelijke context en analyse daarvan, waaronder de situering en de ontstaansgeschiedenis. Hoofdstuk 3 gaat in op de richtlijnen voor beeldkwaliteit. Zowel voor de architectuur en de landschappelijke terreininrichting. B4o

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

5

2. Ruimtelijke context en analyse 2.1 Situering plangebied

Plangebied

N Het plangebied ligt aan de noordkant van Geesteren. Hoewel het plan op zichzelf staat is het ruimtelijk en qua typologie een vervolg op de aangrenzende oostelijk gelegen woonbuurt Hutten 1. Aan de noord- en westkant is het plangebied ontsloten door een bestaande houtsingel. Het plangebied is aan de zuidkant omsloten door de Vermolenweg. Op de luchtfoto hiernaast is de kadastrale ligging van het plangebied te zien. 6

B4o

N Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

Ruimtelijke context en analyse Beeld van de locatie

Zicht op het plangebied richting noorden vanaf de Vermolenweg

Zicht op het plangebied vanaf de Randweg B4o

Zicht op het plangebied vanaf Vermolenweg richting zuid-oosten

Zicht op het plangebied vanaf de Randweg Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

7

2.2 Ontstaansgeschiedenis In de uitsnede van historische topografische kaarten hieronder is te zien dat de oude structuur van wegen, ook tegenwoordig nog aanwezig is. Geesteren zelf is ontstaan op een zandrug tussen de natte gebieden van het Manderveen, Langveen en Vriezenveen. Het hoger gelegen gebied is ontwikkeld als landschap van essen en kampen, de veenmoerassen eromheen zijn pas later ontwikkeld. De historie van Geesteren laat zich goed lezen uit de oude structuur van wegen, kerkenpaden en waterlopen. Tot diep in de 18e eeuw was Geesteren niet meer dan een kruispunt van zandwegen. Van een echt dorp was nog geen sprake. Na de stichting van een gebedshuis (rond 1746) kwamen er ook meer weggetjes en kerkenpaden. Het centrum van Geesteren bevindt zich wel net als vroeger nog rondom de kerk. De woonbebouwing heeft zich in eerst instantie in Geesteren ontwik-

8

keld langs de historische dorpslinten. Vanaf de jaren ’50 is er een forse toename qua woonbebouwing, in eerst instantie in zuidwestelijke en zuidelijke richting. In de jaren ’60 en ’70 is de kern richting de Harmelinksweg-Hyuerenseweg gegroeid en rond de jaren ’75 tot ’90 in noordoostelijke richting, in de oksel Denekamperweg-Schotboersweg. Vanaf de jaren ’90 is de kern met woonbebouwing uitgebreid evenwijdig aan de Haarbrinksweg. De recente uitbreidingen van de kern hebben voornamelijk plaatsgevonden in het noorden en noordoosten van de kern waarbij de meest recente uitbreiding globaal wordt begrenst door de Vermolenweg en de Langeveenseweg. Het zuidwesten van de kern Geesteren wordt gekenmerkt door de bebouwing van het bedrijventerrein Lutkeberg. (Bron: Dorpsplan Geesteren 2015, en BP Albergen en Geesteren 2015).

1902

1945

1980

2019

B4o

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

Ruimtelijke context en analyse 2.3 Welstandsbeleid In 2015 is er voor de uitbreiding Hutten I, Geesteren een beeldkwaliteitsplan opsteld. Hierin staan verschillende welstandscriteria voor zowel de architectuur, als ook de buitenruimte en het groen. In 2016 door de gemeenteraad de nota omgevingskwaliteit Dinkelland Tubbergen vastgesteld. In deze nota staat het welstandsbeleid voor de beide gemeenten. In het welstandsbeleid is naast een beschrijving van alle gebieden en de daarbij behorende regels voor gebouwen opgenomen, ook een onderdeel reclamebeleid opgenomen. In aparte beschrijving zijn vastgelegd; - De omgevingscriteria buitengebied (midden niveau) - De ambitie en waardering OUDLandschap.

Plangebied

Hierin staat centraal het respecteren van de stedenbouwkundige structuur en versterken van de bebouwingskarakteristiek. Nieuwe ontwikkelingen dienen van een goede basis te worden voorzien. Met die reden is dit beeldkwaliteitplan geschreven, als aanvulling op de reeds vastgestelde welstandseisen. Het zorgt voor een goede basis, zodat de wijk begint met hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit.

Uitsnede kaart Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen Bron: https://noaberkracht.maps.arcgis.com/

B4o

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

9

Ruimtelijke context en analyse 2.4 Stedenbouwkundig ontwerp Het plangebied grenst aan een nieuwe woonwijk Hutten I. Deze woonwijk wordt gekenmerkt dooor een open bebouwingsstructuur en dit karakter wordt doorgetrokken naar de andere zijde van de weg voor project Hutten II. Het woningbouwprogramma wordt omzoomd door veel groen en ruimte voor een tweetal wadi’s en een nieuwe speelplek. Binnen de nieuwe woonwijk zijn de woningen ontsloten middels een nieuwe ontsluitingsweg. Deze wordt om twee plekken ontsloten aan de ringweg. Hiernaast het stedenbouwkundig ontwerp van Noaberkracht Dinkelland Tubbergen, met daarop de voorgestelde verkaveling.

Bouwprogramma Particuliere zelfbouw De nieuwe kavels worden uitgegeven aan particulieren. Vanuit de gemeente is aangegeven dat hierin voor de toekomstige kopers een grote mate van vrijheid van belang is voor deze wijk. Een zekere mate van diversiteit aan bebouwing moet hierbij mogelijk zijn.

10

B4o

Totaal 27 woningen, waaronder; 18 x tweekappers 7 x rijwoningen (blok van 3 en 4) 2 x vrijstaande woning.

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

3. Richtlijnen beeldkwaliteit 3.1 Richtlijnen architectuur Het beeldkwaliteitsplan heeft als doel het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig woongebied, dat goed ingepast wordt binnen de bestaande stedenbouwkundige context. Om tot een goede invulling te komen van de nieuwe bebouwing zijn daarom beeldkwaliteit richtlijnen opgesteld. Door het vastleggen van richtlijnen wordt beoogd dat de nieuwe woningen in architectuur en uitstraling elkaar versterken. Het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit staat voorop. De nieuwe bebouwing, zowel de rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen hebben een mate van samenhang en eigen identiteit. Er is daarbij niet alleen gekeken naar de hoofdvorm (breedte, diepte en hoogte) van de woningen en bijgebouwen. Er is ook aandacht besteed aan de materialisering, de detaillering en inpassing. Het toepassen van dezelfde hoofdmaterialen, draagt bij aan de samenhang van de nieuwe woningen. Bijzondere accenten kunnen afwijken in het materiaalgebruik. Op deze manier wordt gezorgd voor een zekere kwaliteit, passend bij de sfeer van het plangebied binnen de omgeving. Onderstaand algemene richtlijnen die voor alle nieuwe woningen gelden. Ligging - Voor zover de woningen aan de openbare ruimte liggen of van daaruit duidelijk zichtbaar zijn, hebben deze een alzijdig karakter. Blinde gevels aan de zijde van de openbare ruimte zijn niet gewenst.

- De woningen staan uit de voorste perceelsgrens waardoor er altijd ruimte is voor groene voortuinen en een groene omzoming. De ruimte tussen weg en woningen, draagt op die manier bij aan het groene karakter van de plek. - Bijgebouwen hebben een ondergeschikte positie, staan in de tuin aan de achterzijde waarbij het de voorkeur heeft dat deze meegenomen wordt in de vormgeving van het gebouw. - Bergingen zijn achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning gesitueerd (geen uitstekende bergingen aan de voorzijde van de woning). - Het heeft de voorkeur heeft dat bergingen meegenomen wordt in de vormgeving van het gebouw.

B4o

Massa - De hoofdmassa is duidelijk herkenbaar. - De woningen zijn één of tweelaags met een verdieping onder de kap. - Volledig platte daken zijn niet toegestaan. - Op- en aanbouwen zoals erkers en dakkapellen worden als kleine accenten vormgegeven. Op- en aanbouwen sluiten aan op de architectuur van de hoofdmassa. - Dakkapellen, aan- en uitbouwen dienen per woning te worden vormgegeven passend bij de architectuur van het pand. Hiermee zijn ze onderdeel van de architectuur. Detaillering - De detaillering is eenvoudig en verfijnd en evenwichtig. - De detaillering ondersteunt de vormkarakteristiek. - Aan- en uitbouwen zijn qua architectuur in samenhang met het hoofdgebouw. Materiaal en kleurgebruik - De woningen dienen een bescheiden uitstraling te hebben naar de straatzijde. Gebruik landelijke en/of traditionele kleuren. Kleurgebruik in gevel: rustig, geen schreeuwerige felle kleuren. - De gevels worden voornamelijk opgebouwd uit metselwerk in warme aardetinten als hoofdmateriaal. Geen witte woningen. Ondergeschikte lichte accenten wel toegestaan. - Het is mogelijk om in de gevel hout of een ander natuurlijk materiaal toe te voegen wat naar aard en textuur een vergelijkbare uitstraling heeft. - Kozijnen en dakranden: passend in de architectuur van het gebouw. - De hellende daken worden voornamelijk met zwarte of antraciete keramische pannen bedekt.

- Aanbouwen en bijgebouwen: passend binnen het kleurenschema van de hoofdmassa. - Indien zonnepanelen op de dakvlakken worden geplaatst moet gebruik worden gemaakt van panelen met zwarte (geanodiseerde) randen.

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

11

Referenties beeldkwaliteit architectuur

12

B4o

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

Richtlijnen beeldkwaliteit 3.2 Richtlijnen landschap Hiernaast het ontwerp beplantingsplan van N+L Landschapsontwerpers. In de terreininrichting wordt het concept van een groen ingerichte uitbreiding op de woonwijk Hutten I doorgezet. Het groene karakter wordt versterkt doordat de uitbreiding omzoomd wordt door een houtsingel. De inrichting met beplanting krijgt een natuurlijk karakter met groene erfafscheidingen, nieuwe bomen en langs stroken wilde bloemenmengsels. Aan de noord- en zuidkant wordt er een wadi gerealiseerd voor de opvang en afvoer van het hemelwater. De inrichting van de openbare ruimte speelt een belangrijke rol in de beleving en de kwaliteit van de wijk. Om het ontwerp daarvan goed te laten aansluiten op de dorpse sfeer en de regels voor de architectuur worden in dit hoofdstuk enkele richtlijnen gegeven voor de inrichting ervan. Met het ontwerp als basis zijn op de volgende pagina’s voor de terreininrichting een aantal uitgangspunten en richtlijnen opgesteld. Deze richtlijnen voor het landschap vallen buiten de welstandsbeoordeling.

B4o

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

13

14

B4o

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

Richtlijnen beeldkwaliteit Richtlijnen landschap Onderstaande algemene richtlijnen die voor het plangebied gelden. Erfafscheidingen Voor het creëren van representatieve kwaliteit en een groene relatie met de omgeving komen er op de overgang van kavel naar de openbare ruimte groene erfafscheidingen in de vorm van hagen en begroeid herkwerk met klimplanten. Waar sprake is van een verplichte aanleg van een haag of begroeid hekwerk op de erfafscheiding is dit specifiek aangegeven in het beplantingsplan. De daarin aangegeven situering dient aangehouden te worden. - De haag ter plaatse is maximaal 0,80 m. hoog - De haag bestaat uit één streekeigen haagsoort. Advies: Beukhaag, Fagus sylvatica, 80-100 cm. hoog, 5 st/m1. Om kavels een groene kwaliteit te geven dient er op de erfbegrenzingen die in het zicht liggen sprake te zijn van een groene erfafscheiding. - De erfafscheiding is gemaakt van een robuust open hekwerk (open gaas of staafmatten) met hedera begroeiing, 180-200 cm. hoog. Voor de overige erfafscheidingen op de overgang van kavel naar de openbare ruimte in het plangebied die niet in het beplantingsplan staan aangegeven geldt dat op alle plekken altijd hagen mogen worden geplant. In andere gevallen gelden de onderstaande eisen.

- De erfscheiding is zorgvuldig gedetailleerd en afgewerkt - De erfscheiding is gemaakt van - Metaalgaas, - Metalen hekwerk, - Houten raamwerken - Of een combinatie van bovenstaande Niet toegestaan is - Ongeschilderd geïmpregneerd hout. Dit oogt goedkoop en onzorgvuldig - Blank metalen hekwerken, behalve als dit gaas betreft dat door begroeiing buiten het zicht raakt.

B4o

Haag, bomen en heesters. Voor de hagen, bomen en heesters dient er een toepassing te zijn van inheemse, lokaal passende soorten. Een accentboom kan hierin afwijken wat betreft de soortkeuze. Aanplant dient plaats te vinden middels het beplantingsplan waarin de exacte situering en soortenkeuze uiteen is gezet. Bestaande solitaire bomen langs de buitenranden worden gerespecteerd en zijn ingepast in het plan.’ Straatmeubilair en speelgelegenheid Als er in de toekomst een toepassing komt van straatmeubilair, zoals verlichting voor de weg of het parkeren, dan dient dit een bescheiden uitstraling te krijgen. Voor de kleuren gebruik maken van landelijke en/of traditionele kleuren, geen schreeuwerige felle kleuren. Binnen het plantsoen is ruimte voor een speeltuin met natuurlijke (houten) speelaanleidingen. Ook is er plaats voor een zitvoorziening, zo mogelijk te combineren met de speelvoorziening Verkeersontsluiting en verharding De verharding van straten is zoveel mogelijk doorlopende bestrating, met variatie in legverbanden voor de rijloper en parkeerstrook Uitgangspunt bij het ontwerp van de bestrating is een in materiaal en kleur samenhangend rustig geheel. De rijbaan is voorzien van een verharding van gebakken of betonstraatklinkers in de kleur roodbruin. De parkeervakken zijn bestraat uit een dezelfde klinker alleen dienen een nuanceverschil in kleur te krijgen.

Ten behoeve van een klimaatadaptieve inrichting van de wijk kunnen de parkeervakken ook uitgevoerd worden in grasbetonsteen type nader te bepalen. De nota parkeernormen van de gemeente Tubbergen dient als uitgangspunt voor de aanleg van voldoende parkeervoorzieningen. Door het toepassen van biggenruggen bij de parkeerplaatsen wordt het inrijden van de hagen voorkomen. De nieuwe woonkavels worden vanaf de ontsluitingsweg ontsloten met elk een eigen oprit. De bewoners zijn vrij in de keuze van de positie van de terrassen en de keuze van type verharding van de oprit. Parkeren vindt plaats op eigen terrein met genoeg ruimte voor minimaal 2 auto’s. Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

15

Referenties beeldkwaliteit landschap Hedera

Klinkerverharding

Mengsel kruid- en bloemrijk gras

16

B4o

Beukhaag

Op deze pagina staan diverse sfeer- en streefbeelden ten aanzien van de terreininrichting Els

Valse Christusdoorn

Grasbeton stenen

Verlichting

Houtwal

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

Colofon

Dit rapport bevat een beeldkwaliteitsplan voor de locatie Hutten 2 te Geesteren en is vervaardigd door:

In opdracht van:

Landschapsarchitectuur Stedenbouw Recreatieontwikkeling Herculesplein 207 B - unit 7 3584 AA Utrecht E info@b4o.nl I www.b4o.nl

Twentepoort Oost 16a 7609 RG Almelo E: info@bjz.nu I: www.bjz.nu

Datum: 27 januari 2021

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke manier dan ook, zonder voorafgaande toestemming van B4o.

B4o

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren

17

18B4o B4o

Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren Beeldkwaliteitsplan Hutten 2, Geesteren