Bijlage beeldkwaliteitsplan locatie De Brink Mariaparochie.pdf

BEELDKWALITEITSPLAN LOCATIE “DE BRINK“ Mariaparochie Oktober 2022

1. s i t u a t i e 

3

1.1 Aanleiding

3

1.2 Doel

3

2. r u i m t e l i j k e c o n t e x t 

4

2.1 situering plangebied

4

2.2 ontstaansgeschiedenis

7

2.3 Welstandsbeleid

8

3. s t e d e n b o u w k u n d i g o n t w e r p 

9

3.1 stedenbouwkundig ont werp

9

4. r i c h t l i j n e n b e e l d k w a l i t e i t 

10

4.1 richtlijnen architectuur

10

orientatie

10

architectuur & DETAILLERING

10

10

materiaal- en kleurgebruik

4.2 richtlijnen landschap

13

hemelwater

13

15

speelvoorzieningen en inrichtingselementen

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie -2-

1. situatie 1.1 A a n l e i d i n g

zal worden verkocht. Met de bouw van de

randvoorwaarden en spelregels voor

Op de hoek van de Almeloseweg en de Slagenweg

huizen wordt voorzien in een behoefte van het

de toekomstige architectuur en de

in Mariaparochie bevindt zich het terrein van

dubbeldorp Harbrinkhoek-Mariaparochie. Hiermee

buitenruimte vastgelegd. Ten behoeve

het voormalige autobedrijf Hondebrink. Het

wordt getracht de leefbaarheid te vergroten

van de bestemmingsplanwijziging is dit

terrein van circa 7000m 2 is aangekocht door

en het is mede van belang voor het sociaal-

beeldkwaliteitsplan opgesteld.​

grondverzetbedrijf Kruse Groep uit Geesteren

maatschappelijk welbevinden. Het plan is reeds

en Building Design Vastgoed uit Borne. Building

als principeverzoek ingediend bij de gemeente

Design Architectuur heeft een voorstel gemaakt

waarna zij een positief advies hebben gegeven

om op deze locatie 19 woningen te bouwen. De

ten aanzien van de voorgestelde ontwikkeling op

voormalige bedrijfswoning aan de Almeloseweg

deze plek.

(nr 184) vormt onderdeel van het plan maar

In dit beeldkwaliteitsplan worden de

1.2 D o e l Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld om de nieuwe bebouwing zorgvuldig in te passen in het plangebied. Het beeldkwaliteitsplan heeft daarmee tot doel de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling te waarborgen door een toevoeging van kwaliteit en het vragen van een zekere herkenbare samenhang. In het beeldkwaliteitsplan zijn duidelijke keuzes gemaakt om een hoogwaardige ontwikkeling van

plangebied

het plangebied te waarborgen. De kwaliteit van het plangebied wordt bepaald door enerzijds de ruimtelijke opzet en anderzijds door de architectonische kwaliteit van de bebouwing. In het plan wordt rekening gehouden met de kwaliteiten van de omgeving. De in het beeldkwaliteitsplan opgenomen randvoorwaarden geven richting aan de verdere uitwerking van het plan. De bouwinitiatieven en verdere terreininrichting in het plangebied worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan.

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie -3-

2. ruimtelijke context 2.1 s i t u e r i n g p l a n g e b i e d Ontwikkellocatie

“De

Brink“

is

gesitueerd

in

Mariaparochie. Mariaparochie is een dorp dat grotendeels Sla ge

is gelegen in de gemeente Tubbergen, zo ook deze

nw eg

locatie. Mariaparochie vormt samen met Harbrinkhoek het dubbeldorp Harbrinkhoek-Mariaparochie. Het wordt

K De

door de gemeente Tubbergen dan ook als één kern

iev

te ontwikkelen locatie

it

parkeerplaats (te verwijderen)

beschouwd. Op de hoek van de Almeloseweg en de Slagenweg zal de huidige bebouwing worden gesloopt en plaatsmaken voor nieuw te bouwen woningen. Aan zowel de noordwestzijde alsook de zuidwestzijde wordt het plangebied begrensd door (achtertuinen van) rijwoningen. Deze zijn respectievelijk gelegen aan de Stobbengoor en De Kievit. Aan zowel de zuidoostzijde als

de

noordoostzijde

(Slagenweg)

be ng oo r

plangebied, aan de Slagenweg, is momenteel nog een

ob

grenst het plangebied aan weilanden. Tegenover het

St

(Almeloseweg)

parkeerplaats gesitueerd. De bestrating zal daar worden

Al

m

s elo

ew

eg

verwijderd en plaatsmaken voor een groene inrichting zodat deze hoek weer onderdeel gaat vormen van het oorspronkelijke weiland. Op de luchtfoto hiernaast is de kadastrale ligging van het plangebied te zien. bron: ruimtelijkeplannen.nl

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie -4-

Alle bedrijfsbebouwing van autobedrijf Hondebrink zal worden gesloopt, evenals tankstation Tinq (voorgrond).

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie -5-

Zicht vanaf Almeloseweg, links de Stobbengoor. De woning op de hoek (met het piramidedak) vormt geen onderdeel van het plangebied, de woning rechts daarnaast (zadeldak) wel.

De bestaande woning langs de Almeloseweg zal bij de ontwikkeling worden verkocht. In de huidige vorm valt de woning onder de algemene welstandnota van de gemeente. Derhalve zal dit beeldkwaliteitsplan daarom niet van toepassing zijn op deze woning.

Zicht vanaf de kruising Almeloseweg (links) en de Slagenweg (rechts).

Zicht vanaf de Slagenweg (huisnummer 9) richting de kruising met de Almeloseweg.

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie -6-

2.2 o n t s ta a n s g e s c h i e d e n i s

Hondebrink is de infrastructuur voor de nieuwe

rand van het dorp (het Engelse brink betekent

Op kaarten tot 1964 is te zien dat de te ontwikkelen

woonwijk ook al zichtbaar.

ook “rand”). Locatie “De Brink“ grenst ook aan

locatie onbebouwd is geweest (zie afbeeldingen).

Het nieuwe hofje dat op deze locatie zal verrijzen

weilanden, waarmee de naam verwijst naar de

De eerste bebouwing wordt pas waargenomen

ontleent

cultuurhistorische gebiedskarakteristiek.

sinds 1965. Gezien de omvang van de bebouwing

voormalige autobedrijf: de naam Hondebrink is

zal het toen al bedrijfsbebouwing geweest zijn.

daarbij verbasterd tot “De Brink”. Daarnaast is een

Vanaf 1988 krijgt de bebouwing van autobedrijf

brink van oorsprong de boerengebruiksruimte

Hondebrink

schaalvergroting

waar het vee werd verzameld om daarmee als

waarmee het tevens de grootste bedrijfsbebouwing

kudde naar de gemeenschappelijke weidegronden

in de directe omgeving werd. Achter autobedrijf

te gaan. De brink lag van oorsprong aan de

kaart: 1964

een

aanzienlijke

haar

naam

onder

kaart: 1965

andere

aan

het

kaart: 1988

bron: topotijdreis.nl

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie -7-

2.3 W e l s ta n d s b e l e i d

De in dit beeldkwaliteitsplan geformuleerde uitgangspunten met betrekking tot sfeer en architectuur

Dit beeldkwaliteitsplan heeft een sterke relatie

zijn bepalend voor de kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling. Daarbij is beoogd om samenhang te creëren

met de gemeentelijke welstandsnota. In 2016 heeft

binnen enige mate van diversiteit.

de gemeenteraad de Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland Tubbergen vastgesteld. In deze nota staat het welstandsbeleid voor de beide gemeenten. Op

basis

van

welstandsniveau’s

zonering

zijn

toegekend

verschillende met

daaraan

gerelateerd eigen ruimtelijke kwaliteitskaders. Naastgelegen is een snede van de welstandskaart

bijzonder omgeving

kern ontsluitingswegen (historische) invalswegen

basis omgeving

primair groen

beeldkwaliteitsplannen

midden omgeving

secundair groen overige bebouwing

weergegeven. Voor locatie “De Brink“ is te zien dat De gebieden met een woonfunctie en bedrijfsbebouwing, vaak aan of locatie De Brink tussen de invalswegen, zijn minder bepalend voor de karakteristiek van Harbrinkhoek/ Mariaparochie. De kwaliteit van de bebouwing in woongebieden en gebieden met bedrijven varieert en vormt een doorsnee van de stedenbouwkundige stromingen en de Nederlandse architectuur van de periode 1950 tot heden. Veelal ruime verkaveling met daarop twee-ondereen-kappers en vrijstaande woningen. De architectuur is divers maar de onderlinge massaverhoudingen zijn goed op elkaar afgestemd. Het bedrijventerrein ligt in de nabijheid van de Almeloseweg en komt daarmee nadrukkelijk in beeld. Representativiteit middels zorgvuldige vormgeving en kleur- en materiaalkeuze zijn daarom van belang.

secundair groen

Deze groengebieden in Harbrinkhoek en Mariaparochie hebben met name een maatschappelijk karakter. bron: Hier staan gebouwen voor sportfaciliteiten en https://www.dinkelland.nl/welstandsnota cultuur. De gebouwen zijn sober vormgegeven en gedetailleerd.

ontsluitingswegen

De ontsluitingswegen zijn van belang voor de ruimtelijke kwaliteit van Harbrinkhoek en Mariaparochie. Hier staan overwegend vrijstaande woningen. Langs deze wegen is en wordt gestuurd op een representatieve architectuur.

(historische) invalswegen

De Almeloseweg en de Haarbrinksweg zijn de ontsluitingsroutes van de dorpen Harbrinkshoek en Mariaparochie. Langs deze routes zijn in de loop van de tijd de dorpen ontstaan, met panden van verschillende massa, stijl, dakvorm en kleur- en materiaalgebruik. De architectuur naar de staat is representatief.

primair groen

De begraafplaats is vanbron: (cultuur-) betekenis voor Harbrinkhoek Notahistorische Omgevingskwaliteit Dinkelland Tubbergen en Mariaparochie.

kern

De kern onstond na de bouw van de kerk en de lintbebouwing langs de Almeloseweg. In de loop van de tijd heeft de bebouwing zich verdicht.

Ambitie, waar de nieuwbouw aan moet voldoen, staat eronder afgebeeld. Daarbij valt de bebouwing langs de Slagenweg onder ontsluitingswegen en de bebouwing langs de Almeloseweg onder (historische) invalswegen. Waar de gemeentelijke welstandsnota is gericht op het handhaven en versterken van de bestaande gebouwde omgeving, legt dit beeldkwaliteitsplan de

stedenbouwkundige

kwaliteitsuitgangspunten

en

architectonische

voor

de

nieuwe

ontwikkelingen vast. Om de stedenbouwkundige samenhang te versterken is daarbij gekozen voor een uniforme inrichting van de openbare ruimte.

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie -8-

midden

de welstandsnota. De bijbehorende Waardering &

basis

overige bebouwing

bijzonder

deze geheel valt onder Kernen - Niveau Midden van

3. stedenbouwkundig ontwerp 3 .1 s t e d e n b o u w k u n d i g o n t w e r p PROGRAMMA Het plan voorziet totaal in 19 woningen, opgedeeld in 3 vrijstaande woningen, 12 twee-onder-een-kap woningen en 4 rijwoningen. De vrijstaande woningen zijn gepositioneerd aan de buitenranden en sluiten door de open bebouwingsstructuur aan op de bestaande bebouwingskarakteristieken uit de omgeving. De rijwoningen zijn gepositioneerd in de kern van het plangebied en vormen een solide wand aan de kop van de nieuwe hof. Op de overige kavels zijn tweekappers ingepast. ONTSLUITING & PARKEREN Slechts één woning zal worden ontsloten vanaf de Almeloseweg. Zes (rand)woningen worden ontsloten vanaf de Slagenweg en de overige kavels zijn bereikbaar vanuit het hofje waaraan ze gelegen zijn. Op de tussenwoningen na, hebben alle kavels de mogelijkheid om 2 auto’s op eigen terrein te parkeren. Verder zijn er, conform de gemeentelijke parkeernota, meerdere parkeerplaatsen in de openbare ruimte ingepast met inbegrip van bezoekersparkeren. Aan de noordwestzijde zal het hof aansluiten op de reeds aanwezige voetgangersverbinding vanaf de Kievit (tussen de Kievit 16 en De Kievit 18).

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie -9-

4. richtlijnen beeldkwaliteit • •

4.1 r i c h t l i j n e n a r c h i t e c t u u r

Blinde gevels aan de zijde van de openbare ruimte zijn niet gewenst. De woning op de hoek van de Almeloseweg/Slagenweg dient vanwege de bijzondere ligging te worden voorzien van een tweezijdige oriëntatie.

algemeen Het beeldkwaliteitsplan heeft als doel het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig woongebied, dat goed ingepast wordt binnen de bestaande

architectuur & DETAILLERING

stedenbouwkundige context. Om tot een goede invulling te komen van de

•

evenwichtige gevelcompositie met een sterke verticaliteit en ritmiek;

nieuwe bebouwing zijn daarom beeldkwaliteit richtlijnen opgesteld. Daarbij gelden de principes van de gemeentelijke welstandsnota: panden van

Woningen sluiten aan bij het dorpse bebouwingsbeeld, hebben een

•

Bijbehorende bouwwerken en dakkapellen zijn ondergeschikt en worden vormgegeven in lijn met de archictectuur van de hoofdbouw;

verschillende massa, stijl, dakvorm en kleur- en materiaalgebruik. Door het vastleggen van richtlijnen wordt beoogd dat de nieuwe woningen elkaar in architectuur en uitstraling versterken. Het vergroten van de ruimtelijke

• •

Kozijnen en dakranden: passend in de architectuur van het gebouw. De detaillering is verfijnd, zorvuldig en afgestemd op de architectuur. Belangrijke elementen als de entree, plint en dakrand krijgen extra

kwaliteit staat voorop.

aandacht. De nieuwe bebouwing heeft een mate van samenhang en eigen identiteit. Er wordt daarbij niet alleen gekeken naar de hoofdvorm (breedte, diepte en

materiaal- en kleurgebruik

hoogte) van de woningen en bijgebouwen. Er dient ook aandacht besteed te

•

De gevels worden voornamelijk opgebouwd uit metselwerk in een warme aardetint als hoofdmateriaal.

worden aan de materialisatie, de detaillering en inpassing.

•

Het toepassen van dezelfde hoofdmaterialen draagt bij aan de samenhang

De hellende daken worden bedekt met keramische pannen. Per

van de nieuwe woningen. Bijzondere accenten kunnen afwijken in het

bouwvolume kan de kleur variëren van rood/oranje tot antraciet/zwart;

materiaalgebruik. Op deze manier wordt gezorgd voor een zekere kwaliteit,

rijwoningen onder één dak kennen dus dezelfde kleurtoepassing.

passend bij de sfeer van het plangebied binnen de omgeving. Onderstaande

•

Het kleurgebruik van bijbehorende bouwwerken is passend binnen het kleurenschema van de hoofdmassa.

richtlijnen gelden voor alle nieuwe woningen. orientatie

•

Voor zover de woningen aan de openbare ruimte liggen of van daaruit duidelijk zichtbaar zijn, hebben deze een alzijdig karakter waarmee de architectuur ‘reageert’ op de openbare ruimte.

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie - 10 -

Referenties voor materiaal- en kleurgebruik.

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie - 11 -

natuurinclusief bouwen Natuurinclusief bouwen gaat over het nadenken over kansen voor dieren en planten in onze directe omgeving. Door middel van eenvoudige voorzieningen kan op een duurzame manier een bijdrage worden geleverd aan biodiversiteit. Hierbij hoeven geen concessies te worden gedaan aan de architectonische kwaliteit. Voorbeelden zijn het inbouwen van nestplaatsen voor vogels en vleermuizen. Ook trek je veel insecten, vlinders en vogels met een groen dak, geveltuintjes en insectenhotels. Bekijk de brochure op de website van Het Oversticht: https://hetoversticht.nl/natuurinclusief-verbouwen

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie - 12 -

4.2 r i c h t l i j n e n l a n d s c h a p hemelwater In plan De Brink willen we de mogelijkheden scheppen voor een blijvend duurzame wijk. Op stedenbouwkundig niveau wordt onder andere het hemelwater afgevoerd naar en geborgen in de centraal gelegen wadi en in de groenstroken. Vanuit de wadi kan infiltratie in de bodem plaatsvinden. Hiermee wordt niet alleen overbelasting van het riool voorkomen maar ook uitdroging van de bodem tegengegaan. Hagen, bomen en heesters Voor de hagen, bomen en heesters dient er een toepassing te zijn van inheemse, lokaal passende soorten.

Doorsnede over het centrale plein met de wadi.

Groenplan (bron: Borgerink Groendesign).

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie - 13 -

Erfafscheidingen

een combinatie van klimplanten en bouwkundige

Voor het creëren van representatieve kwaliteit

elementen is mogelijk, maar deze dienen elkaar

en een groene relatie met de omgeving komen

dan af te wisselen met een verhouding van

er op de overgang van kavel naar de openbare

maximaal 1/3 gesloten tegenover 2/3 groen. Op

ruimte groene erfafscheidingen. Een volledig

die manier blijft het beoogde groene karakter van

groene

het plan in stand.

erfafscheiding

zoals

een

haag

heeft

altijd de voorkeur vanwege het groene karakter. Voorbeelden van veel toegepaste natuurlijke

In het plan wordt onderscheid gemaakt tussen lage

erfafscheidingen

hagen en hoge hagen. Op de perceelsgrenzen waar

zijn

de

Beukenhaag,

Taxus,

Liguster, Meidoorn en Hedera.

geen haag is aangeduid kan naar eigen invulling

Een natuurlijke erfafscheiding kan ook worden

een erfafscheiding worden gerealiseerd.

uitgevoerd als een hekwerk met begroeiing. Ook

Een volledig groene erfafscheiding (Beukenhaag).

Een hekwerk met begroeiing.

Een combinatie van klimplanten en bouwkundige elementen.

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie - 14 -

speelvoorzieningen en

verhardingen

inrichtingselementen

De verharding van straten is zoveel mogelijk

Op de centrale groenstrook zal ruimte worden

doorlopende

gereserveerd voor speelvoorzieningen. Daarnaast

legverbanden voor de rijloper en parkeerstroken.

zullen in het gebied ook inrichtingselementen

Uitgangspunt bij het ontwerp van de bestrating

worden toegepast zoals straatverlichting. Deze

is een in materiaal en kleur samenhangend rustig

objecten vormen onderdeel van het nieuwe

geheel maar wel met kleurvariatie.

woonerf en dienen daarom een bescheiden

De nieuwe woonkavels worden ontsloten met elk

uitstraling te hebben. De kleurstelling is landelijk

een eigen oprit. Bewoners zijn vrij in de keuze van

en/of

type verharding van de oprit.

traditioneel.

Vooral

speelvoorzieningen

bestrating,

met

variatie

in

hebben geen schreeuwerige, felle kleuren. Houten speeltoestellen versterken het landelijke karakter en hebben de voorkeur.

Natuurlijke speeltoestellen.

Verharding heeft variatie in legverbanden.

Verharding heeft tevens variatie in kleurstelling.

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie - 15 -

Dit rapport bevat een beeldkwaliteitsplan voor de locatie De Brink te Mariaparochie en is vervaardigd door:

Beeldkwaliteitsplan “De Brink” mariaparochie - 16 -