Bijlage Albergen, Ootmarsumseweg 168 Toelichting.pdf

Bestemmingsplan

Albergen, Ootmarsumseweg 168

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.0183.ALBBPOOTMARSWEG168VG01

Albergen, Ootmarsumseweg 168

Inhoudsopgave Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Geldend bestemmingsplan 1.5 Leeswijzer

5 5 5 5 6 7

Hoofdstuk 2 Huidigesituatie 2.1 Albergen 2.2 Huidige situatie plangebied

9 9 9

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Gewenste ontwikkeling 3.2 Verkeer en parkeren

11 11 14

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Regionaal beleid 4.4 Gemeentelijk beleid

17 17 19 24 26

Hoofdstuk 5 Milieu-en omgevingsaspecten 5.1 Geluid 5.2 Bodem 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Externe veiligheid 5.5 Bedrijven en milieuzonering 5.6 Ecologie 5.7 Archeologie en cultuurhistorie 5.8 Water 5.9 Besluit milieueffectrapportage

33 33 34 35 36 37 40 41 44 46

Hoofdstuk 6 Juridischeaspecten en planverantwoording 6.1 Inleiding 6.2 Opbouw van de regels 6.3 Bestemmingen 6.4 Parkeerregeling

49 49 49 50 50

Hoofdstuk 7

53

Economischeuitvoerbaarheid

Hoofdstuk 8 Vooroverleg en inspraak 8.1 Vooroverleg 8.2 Inspraak 8.3 Zienswijzen

2

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

55 55 55 55

Toelichting

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

3

4

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Aan de Ootmarsumseweg 168 te Albergen, op de hoek met de Philippus Robbenstraat, bevindt zich het perceel van voormalig cafetaria Miets. Sinds een aantal jaar wordt er geen cafetaria meer geëxploiteerd. Het pand staat hierdoor geruime tijd leeg. Door de leegstand wordt het pand niet meer onderhouden, waardoor het op dit moment een enigszins vervallen en verwaarloosde indruk wekt. Initiatiefnemer is voornemens de locatie te herontwikkelen met woningbouw. Concreet gaat het om 15 appartementen. Onderhavig initiatief is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan, aangezien de locatie grotendeels is voorzien van een horecabestemming en deels van een bedrijfsbestemming. Dit maakt een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. De gemeente Tubbergen heeft hier inmiddels een positief principebesluit over genomen (d.d. 14 juni 2019). Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een passend planologisch regime. Aangetoond zal worden dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening'.

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied betreft het perceel aan de Ootmarsumseweg 168, liggend in het centrum van Albergen. Kadastraal staat het perceel bekend als gemeente Tubbergen, sectie H, perceelnummer 7240. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied in de kern Albergen weergegeven. Met de rode omlijning is de indicatieve begrenzing van het plangebied aangegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied in de kern Albergen (Bron: ArcGIS)

1.3 De bij het plan behorende stukken Het bestemmingsplan "Albergen, Ootmarsumseweg 168" bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0183.ALBBPOOTMARSWEG168-VG01) en een renvooi; regels (met bijbehorende bijlagen) Op de verbeelding zijn de bestemmingen binnen het plangebied aangegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

5

toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan, maar maakt geen onderdeel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Geldend bestemmingsplan 1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de grenzen van het bestemmingsplan "Albergen en Geesteren". Verder ligt het plangebied binnen de grenzen het (veeg)bestemmingsplan "Kernen gemeente Tubbergen'', het bestemmingsplan ''Grote kernen, herziening bijgebouwenregeling", het facetbestemmingsplan "Parkeren Tubbergen", het "Parapluplan woningen in centrum dorpskernen" en het "(veeg)bestemmingsplan kernen gemeente Tubbergen". In dit kader is met name het bestemmingsplan "Albergen en Geesteren" van belang. Op basis van het geldende bestemmingsplan gelden de volgende bestemmingen en aanduidingen: Enkelbestemming 'Horeca'; Enkelbestemming 'Bedrijf'; Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'; Dubbelbestemming 'Leiding – Water' (deels); Functieaanduiding: horeca tot categorie 2; Functieaanduiding: specifieke vorm van waarde – archeologische waarde; Functieaanduiding: specifieke vorm van bedrijf - autobedrijf; Functieaanduiding: specifieke vorm van detailhandel - standplaats (op basis van het veegpan). Binnen het bestemmingsplan zijn twee bouwvlakken opgenomen, waarin een maatvoering is opgenomen. Hierna is in afbeelding 1.2 een uitsnede van het geldende bestemmingsplan opgenomen, waarop het plangebied met witte omlijning is aangeduid.

Afbeelding 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Tubbergen' (Bron: Ruimtelijkeplannen.nl) 1.4.2

Beschrijvingbestemming

'Bedrijf' De voor 'Bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven zoals opgenomen in de in de bijlage van de 6

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

regels opgenomen bedrijven in categorie 1 of 2. Voor deze locatie is tevens specifiek een autobedrijf en een verkooppunt van brand- en/of explosiegevaarlijke stoffen toegestaan. Daarnaast zijn ondergeschikte functies zoals niet-zelfstandige kantoren, groen- en nutsvoorzieningen, water(huishoudkundige voorzieningen), parkeervoorzieningen, wegen, paden, tuinen, erven en terreinen toegestaan. 'Horeca' De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor horecabedrijven en wonen, voor zover het de tweede en/of hogere bouwlaag betreft. In dit geval is de locatie specifiek bestemd voor horecabedrijven in categorie 2 van de in de bijlage van het gelden bestemmingsplan opgenomen 'Staat van Horeca-activiteiten'. Daarnaast zijn ondergeschikt onder andere speelvoorzieningen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water(huishoudkundige) voorzieningen, parkeervoorzieningen, wegen en paden en tuinen, erven en terreinen toegestaan. Gebouwen mogen uitsluitend in de daarvoor opgenomen bouwvlakken worden gebouwd, met inachtneming van de opgenomen maatvoeringen. 'Waarde - Archeologie' De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van en onderzoek naar aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

De opgenomen functieaanduiding geeft aan welke onderzoeksgrenzen gelden voor archeologisch onderzoek. 'Leiding - Water' De voor 'Leiding - Water' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor een ondergrondse leiding voor het transport van water met de daarbij behorende belemmeringenstrook. 1.4.3

Strijdigheid

Op basis van het geldende bestemmingsplan is binnen de horecabestemming wonen uitsluitend mogelijk op de verdiepingen, binnen de daarvoor opgenomen bouwvlakken. Ter plaatse van de bedrijfsbestemming zijn woningen niet toegestaan. Onderhavig plan is dan ook strijdig, gezien het gaat om appartementen op zowel de begane grond als op de verdieping. Tevens worden de grenzen van de bouwvlakken overschreden. Tot slot komen er ook binnen de bedrijfsbestemmingen woningen met bijbehorende functies. Een herziening van het bestemmingsplan is dan ook vereist. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.5 Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie in en rondom het plangebied. In hoofdstuk 3 is de beschrijving van het voorgenomen plan opgenomen. Hoofdstuk 4 behandelt het relevante beleid. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk 6 gaat in op bestemmingsplansystematiek en licht de bestemmingen toe. In hoofdstuk 7 wordt de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan toegelicht, gevolgd door de maatschappelijke uitvoerbaarheid in hoofdstuk 8.

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

7

8

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

2.1 Albergen Albergen wordt voor het eerst genoemd in het jaar 933 onder de naam Alberge. Al vroeg kreeg Albergen bekendheid door het Sint-Antoniusklooster dat er werd gesticht. Het initiatief hiervoor werd genomen door een Zwolse rector in 1405 die enkele bouwmeesters naar het Twentse dorp zond. Hendrik Wetter legde een jaar later de basis voor het kloosterleven in Albergen. Men had destijds de beschikking over zeven hectare grond en verwierf daarnaast ook verschillende boerderijen, zowel in de naaste omgeving als op grotere afstand. In de periode van 1611 tot 1721, tussentijds rond 1672 is er kortstondig nog een prior aanwezig, zijn er geen kloosterlingen meer aanwezig in Albergen. In 1721 heeft een openbare verkoop van het klooster, althans wat er van over was, plaats. In 1725 brak in de restanten van het klooster brand uit. Nu herinneren alleen nog een paar straatnamen aan het kloosterleven in Albergen. Op de fundamenten van de kloosterkerk is een nieuwe kerk gebouwd die in 1787 in gebruik is genomen. Rond het eind van de Eerste Wereldoorlog onderging deze kerk, de zoveelste verbouwing en uitbreiding en ontleende daaraan de naam het ‘Witte kerkje’. In die tijd liep de Brakenweg nog dwars door de heide, was het Weemselerveld nog een woestenij en was de Dijnsel een gebied van bos, heide en door houtwallen omsloten kleine weilandjes.

(Bron: Dorpsplan Albergen 2006/ Stichting Heemkunde Albergen/Harbrinkhoek). Albergen kent geen historisch centrum. De oudste bebouwing in de kern is met name gelegen langs de oude dorpslinten. Net als veel dorpen in die tijd is Albergen vanaf de jaren ‘50 fors gegroeid qua woonbebouwing. Hierbij is Albergen qua woonbebouwing vanaf de Ootmarsumseweg steeds in zuidoostelijke richting gegroeid waarbij een uitloper van woningbouw in de jaren ’70 de huidige Kapittelhuisstraat heeft bereikt.

2.2 Huidige situatie plangebied Het plangebied ligt in het centrum van de kern Albergen en wordt aan de noord- en oostzijde begrensd door respectievelijk de Ootmarsumseweg en de Phillippus Robbenstraat. Aan de zuidzijde ligt een woonperceel. Tot slot ligt er aan de westzijde een benzineservicestation. Momenteel staat binnen het plangebied het leegstaande pand van de voormalige cafetaria. Aan de zuidzijde van dit gebouw is een achterterrein met een eveneens leegstaand bijgebouw gelegen. De rest van het perceel is in gebruik als parkeerterrein. Met een luchtfoto en straatbeelden is de huidige situatie op het perceel in beeld gebracht (afbeelding 2.1 tot 2.3).

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

9

Afbeelding 2.1 Luchtfoto plangebied (Bron luchtfoto: Provincie Overijssel)

Afbeelding 2.2 Straatbeeld vanaf de westzijde (Bron: Google streetview)

Afbeelding 2.3 Straatbeeld vanaf de oostzijde (Bron: Google streetview)

10

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

In hoofdstuk 2 is ingegaan op de huidige situatie in het plangebied. In dit hoofdstuk wordt op de ontwikkeling zelf ingegaan.

3.1 Gewenste ontwikkeling 3.1.1

Algemeen

De aanleiding voor het voornemen is tweeledig. Enerzijds wil men door het transformeren van het verpauperde terrein en pand het centrum op een beeldbepalende plek van Albergen een kwaliteitsimpuls geven. Anderzijds wil men voorzien in de lokale woonbehoefte voor met name starters en senioren. In totaal worden er 15 appartementen gerealiseerd, waarbij het gaat om woningen voor met name starters en senioren. Het westelijke gebouw is met name bestemd voor starters. Het oostelijke gebouw is met name gericht op senioren. De appartementen worden verdeeld over twee gebouwen van drie bouwlagen. De gebouwen worden met een kap afgedekt. De gebouwen worden voorzien van een lift. Het oostelijke gebouw krijgt een hoogte van maximaal 12,1 m, voor het westelijk gebouw is dit 10,5 m. In de gebouwen wordt veel variatie in beeldkwaliteit gerealiseerd. Deze variatie komt zowel terug in het kleurgebruik als positionering en kapvorm. Op deze manier wordt een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling gerealiseerd. Tussen de gebouwen ligt een centraal binnenterrein, waar bergingen en een parkeerruimte gerealiseerd zal worden. Ook worden er aan de westzijde van het westelijk gebouw en aan de oostzijde van het oostelijk gebouw parkeerplaatsen gerealiseerd. De overige ruimte zal overwegend groen ingericht worden. Ten westen van het westelijke gebouw loopt een pad naar een achtergelegen perceel.

Om dit perceel te kunnen bereiken, wordt er recht van overpad verleend. De appartementen worden voor gemotoriseerd verkeer ontsloten via twee in- en uitritten op de Ootmarsumseweg. Tevens komt er een fiets/wandelpad in de richting van de Phillippus Robbenstraat. In de volgende afbeeldingen zijn achtereenvolgens plattegronden en impressies van het gewenste plan opgenomen. In afbeelding 3.4 is een uitsnede van het schetsontwerp ten aanzien van de waterhuishouding weergegeven. Hierop staat tevens de juiste maatvoering van de parkeerplaatsen weergegeven.

Afbeelding 3.1 Impressie gewenste ontwikkeling (Bron: Building Design)

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

11

Afbeelding 3.2 Impressie gewenste ontwikkeling (Bron: Building Design)

Afbeelding 3.3 Impressie gewenste situatie (Bron: Building Design)

12

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

Afbeelding 3.4 Overzicht schetsontwerp infra inclusief parkeerplaatsen (Bron: Smit Civiele techniek)

3.1.2

Landschappelijkeaspecten

Het is van belang dat de ontwikkeling ook landschappelijk verantwoord ingepast wordt. Daarom is door N+L Landschapsontwerpers een landschapsplan opgesteld. Hierna is daar een uitsnede van opgenomen.

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

13

Afbeelding 3.5 Impressie landschappelijke inpassing (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

3.2 Verkeer en parkeren 3.2.1

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Tubbergen hanteert hiervoor de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren'. In deze notitie zijn geen kencijfers opgenomen ten aanzien verkeersgeneratie. Hiertoe wordt de rekentool van het CROW aangehouden. Wat betreft het gebiedstype geldt voor de kern Albergen de ligging in de zone 'rest bebouwde kom'. De gemeente Tubbergen valt onder de stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk'. 3.2.2

Verkeer

Op basis van bovenstaande uitgangspunten, de rekentool van het CROW (bestaand) en de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW (gewenst) zijn de bestaande verkeersgeneratie en de verkeersgeneratie die voorliggende ontwikkeling oplevert berekend. Bestaande verkeergeneratie In de bestaande situatie is uitgegaan van een horecabedrijf (functie café/bar/cafetaria) met een bedrijfsvloeroppervlakte van 400 m2 (uitgaande van de oppervlakte van het bouwvlak). Op basis van de genoemde uitgangspunten geldt voor een café/bar/cafetaria een verkeersgeneratie van 7 bewegingen per weekdagetmaal per 100 m2. In dit geval bedraagt dit dus 28 verkeersbewegingen. Verkeersgeneratie nieuwe situatie In dit geval wordt er uitgegaan van de functie 'Koop, appartement, midden'. Voor deze functie geldt een verkeersgeneratie van 6 verkeersbewegingen per appartement. Dit maakt in totaal 15*6 = 90 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Conclusie Per saldo is er sprake van een toename van 80 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Het plangebied wordt op de Ootmarsumseweg ontsloten, welke een doorgaande verbindingsweg door Albergen vormt. Deze weg is van voldoende capaciteit om de extra verkeersgeneratie te kunnen verwerken. Het aspect 'verkeer' levert geen belemmering op voor voorliggende ontwikkeling.

14

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

3.2.3

Parkeren

In de nieuwe situatie worden er 15 appartementen gerealiseerd. Op basis van de gemeentelijke parkeernota gaat het om de functie 'appartement (<100 m2). Op basis van bovenstaande uitgangspunten geldt voor de ontwikkeling een parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per appartement. Dit maakt in totaal 15*1,6 = 24 parkeerplaatsen. Op eigen terrein wordt voorzien in de aanleg van 20 parkeerplaatsen. Er resteert daardoor een tekort van 4 parkeerplaatsen. Dit tekort kan worden opgevangen in het openbaar gebied. Langs de Ootmarsumseweg liggen een aantal openbare parkeerplaatsen. Tevens is er naast de heilige Pancratiuskerk een groot parkeerterrein aanwezig. Met name van het terrein van de voormalige kerk (inmiddels in gebruik als kantoorruimte) kan gebruik worden gemaakt, aangezien dit terrein met name overdag wordt gebruikt. In de avonduren zal er voldoende ruimte beschikbaar zijn. Er is dan ook sprake van dubbelgebruik. Het gebruik zal worden vastgelegd in een huurovereenkomst tussen initiatiefnemer en eigenaar van dit parkeerterrein. In Artikel 8 van de regels zijn ter waarborging bepalingen opgenomen, waarmee wordt verzekerd dat voor de gewenste ontwikkeling voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn. 3.2.4

Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

15

16

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

Hoofdstuk 4

Beleidskader

4.1 Rijksbeleid 4.1.1

NationaleOmgevingsvisie(NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut.

Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw.

Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

17

belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. 4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke kleinschalige ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling. 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.3

Toetsing aan het rijksbeleid

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. Voorliggend voornemen raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. “Ladder voor duurzame verstedelijking” Wat de “Ladder voor duurzame verstedelijking” betreft is een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van belang. Hierin is uitgesproken dat met de realisatie van 11 woningen niet voorzien wordt in een woningbouwlocatie of andere stedelijk ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (ABRS 16 september 2015, 201501297/1/R4). Voorliggend voornemen voorziet in 15 appartementen. Gelet op de hiervoor genoemde uitspraak van de Afdeling is in voorliggend geval dan ook sprake van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. In Bijlage 1 is de ladderonderbouwing uitgewerkt opgenomen. Hierna wordt samengevat ingegaan op de ladder. Kwantitatieve behoefte De in de Woonvisie 2021+ gekozen middellijn van de verschillende prognoses voorziet in een huishoudensontwikkeling die in totaal 640 woningen vraagt voor de komende 10 jaar. Een verdeling over de verschillende kernen laat zien dat in de kern Albergen behoefte is aan 125 extra woningen.

Er zijn naast onderhavige woningbouwontwikkeling nog enkele woningontwikkelingen meer, te weten een tweetal verschillende inbreidingslocaties als particuliere initiatieven, waarbij per saldo 13 woningen worden toegevoegd, alsmede een gemeentelijk uitbreidingsplan met 45 grondgebonden woningen. Met dit bouwplan (15 appartementen) en 5 inmiddels gereed gemelde woningen, zullen in totaal 78 woningen worden gerealiseerd; dit past binnen de berekende additionele behoefte zoals die is berekend in de Woonvisie 2021+. 18

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

Kwalitatieve behoefte Ook in kwalitatieve zin voorziet het voorliggende plan in de concrete behoefte. Hiervoor is samen met de kern aan de hand van enquêtes en gesprekken met de specifieke doelgroepen de concrete behoefte van die doelgroepen nader in beeld gebracht. De startersappartementen zijn met medewerking van de gemeente binnen de categorie goedkoop gehouden. De grootte van deze appartementen varieert van 50m2 tot 75m2 en een prijspeil van 203k tot 304k. De seniorenappartementen variëren tussen de 80m2 en 95m2 met een prijspeil tussen 319k en 379k. Met dit aanbod wordt voorzien in een deel van de concrete behoefte. Behoefte kan deels binnen bestaand stedelijk gebied worden ontwikkeld De kern Albergen bevat enkele locaties die reeds ingezet zijn als inbreidingslocatie (zie hiervoor). Vanuit de kern is meermalen aangegeven dat er met name groepen starters de kern verlaten vanwege het gebrek aan mogelijkheden om op de woningmarkt te starten. Met de realisatie van de 9 startersappartementen op deze inbreidingslocatie, kan worden voorzien in een deel van de concrete behoefte van de starters. Ook wordt voorzien in de behoefte van ouderen aan appartementen.

4.1.4

Conclusietoetsing rijksbeleid

Het voornemen is in overeenstemming met de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Het plan is in overeenstemming met het rijksbeleid.

4.2 Provinciaal beleid In deze paragraaf wordt het voor deze ontwikkeling relevante provinciale beleid behandeld. Op 12 april 2017 hebben Provinciale Staten van Overijssel de Omgevingsvisie Overijssel 'Beken Kleur' en bijbehorende Omgevingsverordening Overijssel vastgesteld. Op 1 mei 2017 zijn de nieuwe Omgevingsvisie en Omgevingsverordening in werking getreden. 4.2.1

OmgevingsvisieOverijssel

De omgevingsvisie is het centrale provinciale beleidsplan voor het fysieke beleidsplan voor het fysieke leefmilieu in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele centrale ambities van de provincie: goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief); versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit; veilig, gezond en schoon kunnen wonen, werken, recreëren en reizen door te zorgen voor waterveiligheid, externe veiligheid en verkeersveiligheid; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan. 4.2.2

OmgevingsverordeningOverijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

19

4.2.3

UitvoeringsmodelOmgevingsvisieOverijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. Of - generieke beleidskeuzes 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven 3. Hoe - gebiedskenmerken Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, etcetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 4.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) 4.2.3.1 Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidkeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties - en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten - te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening.

20

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

4.2.3.2 Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de - voor dat ontwikkelingsperspectief - geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 4.2.3.3 Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap.

De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 4.2.4

Toetsing van het initiatiefaan het UitvoeringsmodelOmgevingsvisieOverijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. 4.2.4.1 Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn artikel 2.1.2 (Principe van concentratie) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan. Artikel 2.1.2, lid 1:

Principe van concentratie

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Voorliggende ontwikkeling is in overeenstemming met de woningbehoefte binnen de regio Twente en de gemeente Tubbergen, zoals gebleken in paragraaf 4.1.3 en later eveneens blijkt uit paragraaf 4.3.1 en paragraaf 4.4.2. Geconcludeerd wordt dat de gewenste ontwikkeling voldoet aan de lokale behoefte van de bijzonder doelgroep starters en senioren op de woningmarkt. Gelet hierop wordt geconcludeerd dat dit plan voldoet aan artikel 2.1.2, lid 1 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.2.2

Realisatie nieuwe woningen

Lid 1 Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Lid 2

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

21

In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. Lid 3 In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken. Lid 4 De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Uit de gemeentelijk woonvisie (zie paragraaf 4.4.2 van deze toelichting) blijkt dat binnen de kern Albergen behoefte is aan 15 appartementen die gerealiseerd worden binnen voorliggende ontwikkeling. Deze woonvisie is opgesteld op basis van het actuele regionale beleid (zie paragraaf 4.3.1 van deze toelichting). De ontwikkeling is dan ook zowel in overeenstemming met de regionale als de gemeentelijke behoefte. Gelet hierop wordt voldaan aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. 4.2.4.2 Ontwikkelingsperspectieven In voorliggend geval zijn vooral de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang.

In de stedelijke omgeving is de uitdaging om de economische centra bereikbaar te houden en door herstructurering de kwaliteit van de woonomgevingen en bedrijfslocaties te vergroten. Het plangebied behoort tot het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

Afbeelding 4.2 Uitsnede Ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) “Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken” De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en 22

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan de “Ontwikkelingsperspectieven” De ontwikkeling voorziet in de realisatie van 15 appartementen op een transformatielocatie en sluit daarom aan bij de ambitie om ter plaatse, zowel kwantitatief als kwalitatief, te voorzien in de lokale woningbehoefte. De ontwikkeling vindt plaats op een locatie van een voormalige horecavoorziening binnen de kern Albergen, waardoor geen uitbreiding van de kern noodzakelijk is. Bovendien wordt aan het centrumgebied van Albergen een aanzienlijke kwaliteitsimpuls gegeven.

De te realiseren woningen passen tot slot vanwege het ontwerp en de gestelde randvoorwaarden van de gemeente, zowel vanuit stedenbouwkundig als vanuit functioneel oogpunt, goed in de nabije omgeving. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectief. 4.2.4.3 Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De “Natuurlijke laag” en de “Laag van het agrarisch cultuurlandschap” kunnen in voorliggend geval buiten beschouwing blijven, vanwege de binnenstedelijke ligging van het plangebied en het feit dat de natuurlijke waarden ter plaatse niet meer voorkomen. Daarnaast wordt de “Laag van de beleving” buiten beschouwing gelaten, aangezien geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied van toepassing zijn. 1.

De 'Stedelijke laag'

In de “Stedelijke laag” ontstaat de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen. Elke stad of dorp bezit zijn eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied bevindt zich in de gebiedstypen “Woonwijken 1955 - nu”, dit is in afbeelding 4.3 weergegeven.

Afbeelding 4.3 Uitsnede Stedelijke laag (Bron: Provincie Overijssel) “Woonwijken 1955 – nu”

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

23

De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Toetsing van het initiatief aan de “Stedelijke laag” Het realiseren van de woningbouwontwikkeling ter plaatse van het plangebied is zowel vanuit functioneel als vanuit stedenbouwkundig oogpunt passend in de nabije omgeving. Met de herstructurering krijgt het centrum van Albergen een aanzienlijke kwaliteitsimpuls. De nieuwe bebouwing voegt zich daarnaast, vanwege de randvoorwaarden die gelden op basis van voorliggend bestemmingsplan, qua aard, maat en het karakter naar het grotere geheel (de functies in de nabij omgeving). Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling aansluit op de kenmerken en uitgangspunten van de “Stedelijke laag”. 4.2.5

Conclusietoetsing aan het provinciaalbeleid

Geconcludeerd wordt dat de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Regionaal beleid 4.3.1

RegionaleWoonprogrammeringTwente

4.3.1.1 Algemeen De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten, WoON Twente en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. Op basis van deze samenwerking zijn ook met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in Twente regionaal afspraken gemaakt. Voor de periode 2021-2025 hebben deze afspraken vorm gekregen middels de op 17 maart 2021 vastgestelde 'Regionale Woonagenda Twente'. In deze woonagenda wordt geschetst wat de komende jaren de prioriteiten zijn op Twentse woningmarkt en hoe de Twentse gemeenten hieraan gaan werken. De woonagenda is het kompas van gemeenten en provincie in relatie tot de woningmarkt. De opgaven waar de partijen voor staan zijn groot. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in Twente. Alle partijen voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er zullen de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd moeten worden, maar er moeten ook manieren worden gevonden om de dynamiek en slaagkansen te vergroten. De druk op de woningmarkt is echter niet de enige uitdaging, ook de investeringsopgave in bestaande wijken en transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht.

Tot slot, maar niet in de laatste plaats, kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven immers een belangrijke sleutelfunctie. 4.3.1.2 Ambitie Voor de provincie Overijssel geldt dat sprake is van een forse woningbouwambitie. In de periode tot 2030 moeten 60.000 woningen worden bijgebouwd. Hierdoor is er sprake van een flinke versnellingsopgave. De ambitie om 60.000 woningen toe te voegen is provinciebreed en gericht op het snel oplossen van de woningnood in grote delen van de provincie en in verschillende segmenten. De ambitie is opgebouwd uit drie elementen: de beschikbare woningbehoefteprognoses tot 2030; het naar voren halen van de woningbehoefte die ontstaat na 2030, en; een extra impuls om bij te dragen aan het oplossen van de actuele woningnood in Nederland. Op basis van deze drie elementen vult de regio Twente circa 1/3 deel van de ambitie om 60.000 woningen in Overijssel toe te voegen, de regio West Overijssel circa 2/3 deel. De druk op West-Overijssel is immers groter door een toenemende trek vanuit de Randstad en andere landsdelen en voornamelijk de aantrekkingskracht van de regio Zwolle (en in mindere mate ook Deventer). Concreet betekent het dat de regio Twente ambieert om tot 24

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

2030 in totaal circa 20.000 tot 22.000 woningen toe te voegen. Op basis van de prognoses van de huishoudensgroei tussen 2020 en 2030 en de benodigde ruimere programmering is een behoefte van ruim 15.000 woningen te verwachten tot 2030. Dit aantal wordt gedefinieerd als de lokale behoefte. Daarnaast heeft Twente een extra woningbouwambitie/-opgave op basis van onder andere de (gedeeltelijke) inloop van het huidige woningtekort (circa 3%), de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen. Deze extra woningbouwambitie-opgave bedraagt voor Twente circa 5.000 tot 7.000 woningen tot 2030. De noodzakelijk acties bestaan hiermee uit: Realiseren harde plannen tot 2025; Zachte plannen hard maken en realiseren tussen nu en 2030; Op zoek naar locaties voor uitbreiding tot 2025 en realiseren tot 2030. De onderstaande tabel geeft per gemeente de netto harde en zachte plancapaciteit weer per 1-1-2020. Daarnaast is de woningbouwopgave tot 2030 weergegeven.

Tabel 3.1: Woningbouwopgave regio Twente (Bron: Regionale woonagenda Twente) Het bovenstaande aantal van 14.130 vormt een voorstelling van het mogelijke aanbod op basis van de harde en zachte plannen per 1-1-2020. De uiteindelijke vraag en behoefte van 15.782 dient echter ingevuld te worden op basis van de wens om te sturen op kwaliteit. Het aantal van 5.000-7.000 betreft de extra ambitie/opgave, waarbij ook hier het samen sturen op kwaliteit leidend is. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland. Opgave 2021-2025 Tot 2025 ligt de focus op het realiseren van de bestaande harde plancapaciteit. Dit zijn de woningbouwprojecten waarmee de gewenste versnelling ingevuld kan worden. Belangrijke kanttekening daarbij is wel dat de harde plancapaciteit getoetst wordt op basis van het kwalitatief afwegingskader. Uitgangspunt is een woning voor iedereen: ruim baan voor de lokale behoefte, inbreiding, herstructurering en transformatie. Dit wil onder andere zeggen dat bij inbreidingsplannen waarbij binnen vijf jaar kan worden bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

25

gestart met de realisatie geen kwantitatieve kaders gelden. Daarnaast moet de opgave voor de periode vanaf 2025 voorbereid worden. In deze periode moeten zachte plannen hard worden gemaakt en moet ook al een deel van deze nieuwe toegevoegde harde plancapaciteit worden gerealiseerd om de totale woningbouwopgave tot 2030 te halen. Daarvoor is de realisatie van 2.000 woningen per jaar noodzakelijk. Daarnaast moet worden gezocht naar extra bouwlocaties zodat ook in de periode tot 2030 de gewenste snelheid in woningbouwproductie gehaald kan worden. Opgave tot 2030 Zoals blijkt uit tabel 3.1 is de bestaande harde plancapaciteit circa 8.300 woningen. Voor het realiseren van de woningbouwambitie van circa 20.000 - 22.000 woningen tot 2030 is een uitbreiding van de harde plancapaciteit met minimaal 11.700 woningen nodig. Deze uitbreiding is voor een deel in te vullen door de bestaande zachte plancapaciteit (circa 5.800 woningen) om te zetten in harde plancapaciteit (mits passend binnen de kwalitatieve kaders). Aanvullend daarop moet 'ruimte' gemaakt worden voor nog eens zo'n 6.000 woningen. 4.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Regionale Woonprogrammering Twente Uit de regionale woonagenda blijkt dat er een concrete behoefte is om de plancapaciteit te verhogen. Deze ligt nu op circa 14.130 woningen, terwijl de ambitie tot 2030 uitgaat van maximaal 22.000 te bouwen woningen.

Daarbij is in het regionaal woonbeleid aangegeven dat gezocht moet worden naar de juiste woning op de juiste plek, een bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van dorpen en steden. Inbreiding heeft hierbij altijd de voorkeur. Voorliggend initiatief sluit hier naadloos bij aan. Door de ontwikkeling wordt namelijk voorzien in een concrete behoefte (zie ook de toetsing aan de ladder in paragraaf 4.1.3) en wordt op een inbreidingslocatie voorzien in een passende vervolgfunctie.

4.4 Gemeentelijk beleid 4.4.1

Mijn omgevingsvisieTubbergen

4.4.1.1 Algemeen De gemeente Tubbergen beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Tubbergen gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied , gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal! MijnOmgevingsvisie gaat in op: 1. 2. 3. 4.

de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart).

Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We wentelen niet af op volgende generaties; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. 4.4.1.2 Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is gezien de ontwikkeling is met name het thema's 'Aantrekkelijk wonen' van belang. Aantrekkelijk wonen De gemeente werkt aan de juiste woning op de juiste plek. Dat gebeurt door: het opstellen van de Woonvisie waarin voor de komende jaren een doorkijk gemaakt wordt naar de behoefte en de mogelijkheden op gebied van wonen. Hierbij wordt de link gelegd naar de ontwikkelingen in het Sociaal Domein; 26

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

het opstellen van het meerjaren woningbouwprogramma met inbreng vanuit de kernen; de verbinding te leggen met de provinciale woonagenda; het maken van lokaal beleid zoals de nota inbreidingslocaties. Betaalbaar wonen in je eigen gemeente De gemeente wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Inbreiden voor uitbreiden Vanuit de gemeente bestaat de wens om binnen de grenzen van een kern bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerk of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom gaat de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Kijken naar de toekomst Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen.

In onze woonvisie kijken we op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit op de vraag naar woningen. De gemeente probeert erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij wordt de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog gehouden. 4.4.1.3 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Tubbergen In voorliggend geval worden op een inbreidingslocatie 15 appartementen gebouwd. De appartementen worden gebouwd voor een concrete behoefte en passen binnen de visie om inbreiding voor uitbreiding te laten plaatsvinden. Het gaat om een plek die verbeterd moet worden, aangezien de huidige bebouwing leegstaat en begint te vervallen. Dit past naadloos binnen de omgevingsvisie. Voorgenomen ontwikkeling is in lijn met 'Mijn omgevingsvisie Tubbergen'. 4.4.2

Woonvisie 2021+

4.4.2.1 Algemeen Het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren is weergegeven in de 'Woonvisie 2021+'. Deze woonvisie is op 6 juli 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen. De 'Woonvisie 2016+' is tot stand gekomen door regelmatig overleg met stakeholders, overleg in de regio, met de huurdersvereniging en het peilen van woonwensen bij diverse doelgroepen. Daarnaast zijn diverse bronnen geraadpleegd, van regio-gemeenten, Provincie Overijssel, het Rijk, en cijfers van CBS en de overheid (Primos). In de woonvisie wordt de gemeentelijke visie op het wonen in Tubbergen voor de komende jaren geschetst. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die gemeente maakt op het gebied van wonen. In de visie komen meerdere ambities naar voren. De ambities die in dit geval van belang zijn betreft met name de ambitie: meer woningen met de juiste kwaliteit. Daar wordt hierna op ingegaan. 4.4.2.2 Meer woningen met de juiste kwaliteit Behoefte De komende jaren wil de gemeente voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in die verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Tubbergen gegroeid met ongeveer +300. Deze groei is mede tot stand gekomen door een positief binnenlands migratiesaldo.

Er vestigden zich meer mensen in Tubbergen vanuit andere gemeenten, dan er vertrokken. Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Tubbergen kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern. De gemeente wil echter ook ruimte geven aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte in een kern overstijgt. Om die ruimte te bieden, voegt de gemeente de woningbehoefte voor de grote en kleine kernen samen. Dit biedt meer flexibiliteit. De behoefte per kern blijft echter het uitgangspunt. Hierna is de behoefte per kern in tabelvorm weergegeven. Vervolgens is de behoefte per kern specifiek bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

27

weergegeven.

Tabel 1: woningbehoefte in Tubbergen (Bron: Gemeente Tubbergen) Dit houdt in dat ruim de helft van de woningbehoefte landt in de drie grotere kernen. In deze kernen geldt de grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen; iets wat met name voor senioren en mensen met een zorgvraag een grote rol speelt. Ongeveer een derde van de behoefte landt in de overige woonkernen. Bouwen op de juiste plek In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zetten we ons er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte.

Prioriteit voor starters en senioren De huidige woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit ruime, grondgebonden koopwoningen. Voor de meeste inwoners van de gemeente Tubbergen is dit ook het ideaalbeeld. Ook veel starters op de woningmarkt hebben een voorkeur om direct te starten in een ruime grondgebonden koopwoning. Voor een deel van de starters is dit ook haalbaar. Veel jongeren zijn handig en zijn bereid om zelf een woning te (ver)bouwen. Daarnaast hebben relatief veel starters in de gemeente Tubbergen (meer dan gemiddeld in Nederland) de financiële mogelijkheden om een woning in het middeldure koopsegment (of zelfs meer) te betalen (of op een bouwkavel zelf een woning te bouwen), omdat ze veel gespaard hebben en/of dankzij ondersteuning van de ouders. Maar dit geldt zeker niet voor alle starters op de woningmarkt. Vooral voor alleenstaande starters en starters

28

bestemmingsplan Albergen, Ootmarsumseweg 168

met een beperkt inkomen zijn de mogelijkheden voor een koopwoning beperkt. Zij kunnen wellicht in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar veel starters blijven toch doorzoeken naar een koopwoning. In algemene zin neemt de behoefte aan kleinere woningen onder starters toe. De komende jaren wil de gemeente het woningaanbod voor starters vergroten. Het is hierbij zaak om snel aan de slag te gaan, om te voorkomen dat (nog meer) starters op zoek gaan naar goedkoper aanbod in andere gemeenten. Een belangrijk aandachtspunt daarbij is het vergroten van het aanbod aan goedkope koopwoningen voor starters met beperkte financiële mogelijkheden (waaronder alleenstaande starters). Om die woningen betaalbaar te kunnen houden, zal de kwaliteit (qua m², aantal kamers, uitrusting) daarop aangepast moeten worden. Maar dan wel op zo’n manier dat deze woningen aantrekkelijk blijven voor starters. Een tweede belangrijke doelgroep zijn de senioren op de woningmarkt. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren verder toe. Op dit moment vormt de groep 1+2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder 31% van het totaal aantal huishoudens in Tubbergen, in 2030 is dat gestegen naar 38%. Hierna zijn de van belang zijnde ambities voor starters en senioren opgesomd: De gemeente zet sterk in op de realisatie van koopwoningen voor starters.

Dat kunnen woningen in meerdere prijsklassen zijn, maar de ontwikkeling van goedkope koop vraagt extra aandacht. De gemeente zet sterk in op de realisatie van levensloopgeschikte woningen (of woningen die hier makkelijk toe aan te passen zijn). 4.4.2.3 Toetsing van het initiatief aan het gemeentelijke woonvisie Binnen voorliggende ontwikkeling worden 15 appartementen gerealiseerd voor ouderen en jongeren. Deze ontwikkeling sluit perfect aan bij de behoefte aan betaalbare starterswoningen en de behoefte aan kleinere, levensloopbestendige woningen voor ouderen. Voorliggend initiatief sluit aan bij de behoefte en voorziet deels in de urgente vraag. Deze ontwikkeling vindt plaats op een voormalige horecalocatie in Albergen, waardoor deze prioriteit krijgt (zie paragraaf 4.4.3 Beleidsnota Inbreidingslocaties gemeente Tubbergen 2016 van deze toelichting). De ontwikkeling van 15 appartementen past binnen de gemeentelijke beleidsdoelen. Zo draagt de ontwikkeling bij aan een attractieve kern, onder andere vanwege de nieuwe passende invulling van een transformatielocatie binnen een bestaande kern. Daarnaast wordt eveneens bijgedragen aan een vitale en betaalbare kern, aangezien de ontwikkeling gericht inspeelt op een urgente concrete vraag naar betaalbare starterswoningen en seniorenwoningen in de kern Albergen.