Bijlage 20210911_A4_BKP_DeScholt3_Fleringen_eBookv2.pdf

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

Landschapsarchitectuur Stedenbouw Recreatieontwikkeling

B4o

Datum: 113,september Beeldkwaliteitsplan De Scholt Fleringen 2021 1

Zicht op het plangebied vanaf Geerskamp 2

B4o

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

Inhoudsopgave

B4o

Inhoudsopgave

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doel 1.3 Leeswijzer

5 5 5 5

2. Ruimtelijke context en analyse 2.1 Situering plangebied 2.2 Ontstaansgeschiedenis en ruimtelijke analyse 2.3 Welstandsbeleid 2.4 Stedenbouwkundig ontwerp

6 6 8 9 11

3. Richtlijnen beeldkwaliteit 3.1 Richtlijnen architectuur 3.2 Richtlijnen landschap

12 12 14

Colofon

19

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

3

Zicht op het plangebied vanaf Geerskamp 4

B4o

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

1. Inleiding Deze inleiding beschrijft de aanleiding en het doel voor het opstellen van dit rapport. De opzet van het beeldkwaliteitsplan wordt uiteengezet in de leeswijzer. 1.1 Aanleiding Aan de oostkant van het dorp Fleringen in de gemeente Tubbergen ligt een toekomstig bouwlocatie De Scholt 3. Dit hierna te noemen plangebied bestaat nu nog uit een weiland en valt binnen het bestemmingsplan ‘Tubbergen Buitengebied 2016’. De locatie heeft binnen het bestemmingsplan een bestemming ‘Agrarisch’ die gewijzigd zal worden naar wonen. Binnen het plangebied worden totaal 18 woningen gerealiseerd, bestaande uit een gevarieerd bouwprogramma. In dit beeldkwaliteitsplan worden de randvoorwaarden en spelregels voor de toekomstige architectuur en de buitenruimte vastgelegd. Ten behoeve van de bestemmingsplanwijziging is dit beeldkwaliteitsplan opgesteld. 1.2 Doel Dit beeldkwaliteitsplan is opgesteld om de nieuwe bebouwing zorgvuldig in te passen in het plangebied. Het beeldkwaliteitsplan heeft daarmee tot doel de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling te waarborgen door een toevoeging van kwaliteit en een zekere herkenbare samenhang te vragen. In het beeldkwaliteitsplan zijn keuzes gemaakt om een hoogwaardige ontwikkeling van het plangebied te waarborgen.

De kwaliteit van het plangebied wordt bepaald door enerzijds de ruimtelijke opzet en anderzijds door de architectonische kwaliteit van de bebouwing. In het plan wordt rekening gehouden met de kwaliteiten van de omgeving. De in het beeldkwaliteitsplan opgenomen randvoorwaarden geven richting aan de verdere uitwerking van het plan. De bouwinitiatieven en verdere terreininrichting in het plangebied worden getoetst aan dit beeldkwaliteitsplan. 1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 1 vormt de inleiding op de opgave. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de ruimtelijke context en analyse daarvan, waaronder de situering en de ontstaansgeschiedenis. Hoofdstuk 3 gaat in op de richtlijnen voor beeldkwaliteit. Zowel voor de architectuur en de landschappelijke terreininrichting. B4o

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

5

2. Ruimtelijke context en analyse 2.1 Situering plangebied

Plangebied

mp

Geerska

Speeltuin

p

skam

Geer

N Hoewel het plan aan de oostkant van Fleringen op zichzelf staat, is het ruimtelijk en qua typologie een vervolg op de aangrenzende oostelijk gelegen woonbuurt De Scholt II. Aan de noord- van het plangebied ligt op korte afstand een bestaande houtsingel en aan de zuidkant loopt de N349, Oostmarsumseweg. Op de luchtfoto hiernaast is de huidige kadastrale ligging van het plangebied te zien. 6

B4o

He

n

ike

e tM

N Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

Beeld van de locatie

Zicht op het plangebied met de oostelijk bestaande bomenrij

Zicht richting het oosten vanaf Het Meiken B4o

Zicht vanaf het plangebied richting de bestaande bebouwing

Zicht op bestaande speeltuin vanaf het plangebied Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

7

2.2 Ontstaansgeschiedenis De bewoningsgeschiedenis van Twente gaat terug tot diep in de prehistorie. Uit alle prehistorische perioden vanaf de laatste fase van de ijstijd zijn vondsten bekend. Dit wil echter niet zeggen dat Twente permanent bewoond is geweest, maar wel dat het door de eeuwen heen een aantrekkelijk leefgebied voor de mens is geweest. Het dorp Fleringen is gelegen bij de kruising van de wegen Almelo-Ootmarsum (N349, Ootmarsumseweg) en Tubbergen-Oldenzaal (N343, Jan van Arkelweg). Fleringen is ontstaan als nederzetting aan de westzijde van de Fleringer Es. Het dorp wordt reeds in 933 genoemd als Fletharrote, wat ‘ontgonnen moerassig land’ betekent. De kern is ontstaan als een los esdorp. Aanvankelijk was er nauwelijks sprake van enige kernvorming. Dat ontstond pas na 1950, toen planmatige uitbreiding van de woningbouw

8

De kern is ontstaan als een los esdorp. Aanvankelijk was er nauwelijks sprake van enige kernvorming. Dat ontstond pas na 1950, toen planmatige uitbreiding van de woningbouw heeft plaatsgevonden. De aanwezige voorzieningen zijn geconcentreerd aan de zuidzijde van de kern, nabij het kruispunt van bovengenoemde wegen.

(Bron: BP Kleine kernen, Gem. Tubbergen 2016 en BP Tubergen buitengebied Albergen en Geesteren 2015).

In de uitsnede van historische topografische kaarten hieronder is te zien dat de oude structuur van wegen, ook tegenwoordig nog aanwezig is. De voorvroeger verhoogde akkers omgeven door beplanting rond 1900 zijn in de huidige situatie ook nog terug te vinden aan de noordzijde van het terrein.

1905

1945

1980

2020

B4o

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

Landschapsanalyse Het plangebied ligt binnen het Essenlandschap. Ten zuiden van de grote gemeenschappelijke Fleringer Esch, ontstaat vanaf de 17e eeuw verspreid een aantal kleinere verhoogde akkers, omgeven door beplanting. De ‘beekdalen en natte laagtes’ vormen belangrijke ruimtelijke en functionele dragers van de zandgebieden. De beken voeren het water af naar lager gelegen delen, maar vormen ook belangrijke verbindingen voor plant en dier. De essen onderscheiden zich door de karakteristieke openheid, de bijzondere bodemkwaliteit met archeologische waarden en het huidige reliëf. De erfbeplanting bestaat in het kampenlandschap van oudsher uit erfbossen, singels, lanen, bomenrijen, eikengaarden, fruitgaarden, hagen, losse bomen, gras en sierbeplanting in de moestuin

Algemene Hoogte Kaart Nederland

18,2 NAP

16,6 NAP

Landschapstype

Jong ontginningslandschap (na 1850 ontgonnen)

Essenlandschap

Fysisch- geografisch landschap

bruine/zwarte enkeerdgrond, maar geen typering es

Fysisch- geografisch landschap

Es

Uitsnede kaarten Atlas van Overijssel, Bron: https://geo.overijssel.nl/ B4o

Dekzandlandschap

Rivier- en beekdallandschap

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

9

2.3 Welstandsbeleid In 2016 door de gemeenteraad de nota omgevingskwaliteit Dinkelland Tubbergen vastgesteld. In deze nota staat het welstandsbeleid voor de beide gemeenten. In het welstandsbeleid is naast een beschrijving van alle gebieden en de daarbij behorende regels voor gebouwen opgenomen, ook een onderdeel reclamebeleid opgenomen. Per welstandsniveau zijn voor het stedelijk- en het landelijk gebied welstandscriteria opgesteld (zowel objectieve criteria voor de ambtelijke toets als kwalitieve criteria voor de stadsbouwmeester of Q-team). Daarbij bestaat een duidelijke relatie tussen de kwaliteit van een gebied en de criteria. Het beoordelingsmodel (wie beoordeelt en wat wordt beoordeeld) is afhankelijk van het soort bouwwerk. Nieuwe ontwikkelingen dienen van een goede basis te worden voorzien. Met die reden is dit beeldkwaliteitplan geschreven, als aanvulling op de reeds vastgestelde welstandseisen. Het zorgt voor een goede basis, zodat de wijk begint met hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit

Plangebied

niveau basis

Uitsnede kaart Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen Bron: https://noaberkracht.maps.arcgis.com/

Schema met werkwijze er welstandsniveau Bron: Nota omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen 10

B4o

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

2.4 Stedenbouwkundig ontwerp Het plangebied grenst aan een nieuwe woonwijk De Scholt II. Deze woonwijk wordt gekenmerkt door een open bebouwingsstructuur en dit karakter wordt doorgetrokken naar de andere zijde van de weg voor project De Scholt 3. De oostelijke zone van De Scholt II is een landschappelijk ingerichte rand met een wadi en houtwal (els en eik). De houtwal blijft behouden als groene buffer tussen de bestaande en nieuwe uitbreiding. De situering van de houtwal is zo gesitueerd dat deze de glooiing van de es benadrukt. Op deze wijze wordt het hoogteverschil tussen De Scholt II en de es op logische wijze ingericht.

Bouwprogramma Totaal 18 woningen, waaronder; 8 x tweekappers 6 x rijwoningen (2x blok van 3) 4 x vrijstaande woning.

Het woningbouwprogramma voor de Scholt 3 wordt omzoomd door veel groen en ruimte, zie ook paragraaf 3.2. Binnen de nieuwe woonwijk zijn de woningen ontsloten middels een nieuwe ontsluitingsweg. Deze wordt om twee plekken ontsloten aan de bestaande wegen (Geerskamp en Het Meiken). Hiernaast het stedenbouwkundig ontwerp van Noaberkracht Dinkelland Tubbergen, met daarop de voorgestelde verkaveling. Particuliere zelfbouw De nieuwe kavels worden uitgegeven aan particulieren. Vanuit de gemeente is aangegeven dat hierin voor de toekomstige kopers een grote mate van vrijheid van belang is voor deze wijk. Een zekere mate van diversiteit aan bebouwing moet hierbij mogelijk zijn.

B4o

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

11

3. Richtlijnen beeldkwaliteit 3.1 Richtlijnen architectuur Het beeldkwaliteitsplan heeft als doel het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig woongebied, dat goed ingepast wordt binnen de bestaande stedenbouwkundige context. Om tot een goede invulling te komen van de nieuwe bebouwing zijn daarom beeldkwaliteit richtlijnen opgesteld. Door het vastleggen van richtlijnen wordt beoogd dat de nieuwe woningen in architectuur en uitstraling elkaar versterken. Het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit staat voorop. De nieuwe bebouwing, zowel de rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen hebben een mate van samenhang en eigen identiteit. Er is daarbij niet alleen gekeken naar de hoofdvorm (breedte, diepte en hoogte) van de woningen en bijgebouwen. Er is ook aandacht besteed aan de materialisering, de detaillering en inpassing. Het toepassen van dezelfde hoofdmaterialen, draagt bij aan de samenhang van de nieuwe woningen. Bijzondere accenten kunnen afwijken in het materiaalgebruik. Op deze manier wordt gezorgd voor een zekere kwaliteit, passend bij de sfeer van het plangebied binnen de omgeving. Onderstaand algemene richtlijnen die voor alle nieuwe woningen gelden. Ligging - Voor zover de woningen aan de openbare ruimte liggen of van daaruit duidelijk zichtbaar zijn, hebben deze een alzijdig karakter. Blinde gevels aan de zijde van de openbare ruimte zijn niet gewenst.

- De woningen staan uit de voorste perceelsgrens waardoor er altijd ruimte is voor groene voortuinen en een groene omzoming. De ruimte tussen weg en woningen, draagt op die manier bij aan het groene karakter van de plek. - Bijgebouwen hebben een ondergeschikte positie, staan in de tuin aan de achterzijde waarbij het de voorkeur heeft dat deze meegenomen wordt in de vormgeving van het gebouw (gelijkvormig ontworpen in materiaal en detaillering). - Bergingen zijn achter (het verlengde van) de voorgevel van de woning gesitueerd (geen uitstekende bergingen aan de voorzijde van de woning). - Het heeft de voorkeur dat bergingen meegenomen wordt in de vormgeving van het gebouw.

12

B4o

Massa - De hoofdmassa is duidelijk herkenbaar. - De bebouwing wordt voorzien van een kap met een nok. Piramidevormige en of volledig platte daken zijn niet toegestaan bij de hoofdmassa. - De woningen zijn één of tweelaags met een verdieping onder de kap. - Op- en aanbouwen zoals erkers en dakkapellen worden als kleine accenten vormgegeven. Op- en aanbouwen sluiten aan op de architectuur van de hoofdmassa. - Dakkapellen, aan- en uitbouwen dienen per woning te worden vormgegeven passend bij de architectuur van het pand. Hiermee zijn ze onderdeel van de architectuur. Overmatig grote volumes aan de woning gaat ten koste van de helderheid van het beeld. Detaillering - De detaillering is eenvoudig en verfijnd en evenwichtig samenhangend vormgegeven De bebouwing wordt als individueel en afwisselend ontworpen. Identieke woningen naast elkaar is niet gewenst. In het geval van de twee-onder-één-kap woningen wordt dit beschouwd als één bouwmassa en hierin is eenheid en gelijkheid wel gewenst. - De detaillering ondersteunt de karakteristiek van de vorm. Materiaal en kleurgebruik - De woningen dienen een bescheiden uitstraling te hebben naar de straatzijde. Gebruik landelijke en/of traditionele kleuren. Kleurgebruik in gevel: rustig, geen schreeuwerige felle kleuren. - De gevels worden voornamelijk opgebouwd uit metselwerk in warme aardetinten als hoofdmateriaal.

Geen volledig witte woningen. Ondergeschikte lichte accenten wel toegestaan. - Het is mogelijk om in de gevel hout of een ander natuurlijk materiaal toe te voegen wat naar aard en textuur een vergelijkbare uitstraling heeft. - Kozijnen en dakranden: passend in de architectuur van het gebouw. - De hellende daken worden voornamelijk met zwarte of antraciete keramische pannen bedekt. Geen toepassing van glimmende dakpannen. - Aanbouwen en bijgebouwen: passend binnen het kleurenschema van de hoofdmassa. - Indien zonnepanelen op de dakvlakken worden geplaatst moet gebruik worden gemaakt van panelen met zwarte (geanodiseerde) randen.

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

Referenties beeldkwaliteit architectuur

B4o

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

13

Richtlijnen beeldkwaliteit 3.2 Richtlijnen landschap Hiernaast het ontwerp beplantingsplan van Borgerink Groendesign. Het groene karakter wordt versterkt doordat de uitbreiding omzoomd wordt door een nieuwe bomenrij, bosplantsoen en solitaire bomen. De inrichting met beplanting krijgt een natuurlijk karakter met groene erfafscheidingen, nieuwe bomen en hagen en langs stroken wilde bloemenmengsels. Bestaande wadi’s krijgen een inpassing waarbij er een wadi aan de noordkant wordt vergraven voor de opvang en afvoer van het hemelwater. De inrichting van de openbare ruimte speelt een belangrijke rol in de beleving en de kwaliteit van de wijk. Om het ontwerp daarvan goed te laten aansluiten op de dorpse sfeer en de regels voor de architectuur worden in dit hoofdstuk enkele richtlijnen gegeven voor de inrichting ervan. Met het ontwerp als basis zijn op de volgende pagina’s voor de terreininrichting een aantal uitgangspunten en richtlijnen opgesteld. Deze richtlijnen voor het landschap vallen buiten de welstandsbeoordeling.

14

B4o

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

B4o

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

15

Richtlijnen beeldkwaliteit Richtlijnen landschap Onderstaande algemene richtlijnen die voor het plangebied gelden. Erfafscheidingen Voor het creëren van representatieve kwaliteit en een groene relatie met de omgeving komen er op de overgang van kavel naar de openbare ruimte groene erfafscheidingen in de vorm van hagen en begroeid herkwerk met klimplanten. Waar sprake is van een verplichte aanleg van een haag of begroeid hekwerk op de erfafscheiding is dit specifiek aangegeven in het beplantingsplan en of de onderbouwing daarvan welke aangehouden dient te worden. - De haag ter plaatse op het voorerf is maximaal 1,20 m. hoog en staat tot 1m. achter de voorgevel. (hiernaast aangegeven met lichtgroene lijn) - De haag bestaat uit één streekeigen haagsoort. Advies: Haagbeuk, Carpinus betulus, 80-120 cm. hoog, 5 st/m1. Om kavels een groene kwaliteit te geven dient er op de erfbegrenzingen die in het zicht liggen sprake te zijn van een groene erfafscheiding. - De erfafscheiding is gemaakt van een robuust open hekwerk (open gaas of staafmatten) met Hedera helix begroeiing, 180-200 cm. hoog. (hiernaast aangegeven met oranje lijn) Voor de overige erfafscheidingen (hiernaast aangegeven met zwarte lijn) geldt dat op alle plekken altijd hagen mogen worden geplant. In andere gevallen gelden de onderstaande eisen.

- De erfscheiding is zorgvuldig gedetailleerd en afgewerkt - De erfscheiding is gemaakt van - Metaalgaas, - Metalen hekwerk, - Houten robuuste raamwerken - Of een combinatie van bovenstaande Niet toegestaan is - Ongeschilderd geïmpregneerd hout. Dit oogt goedkoop en onzorgvuldig. - Houten (zweeds rabat) schutting schanskorven. - Blank metalen hekwerken, behalve als dit gaas betreft dat door begroeiing buiten het zicht raakt. Aan de oostkant wordt achterlangs de bomenrij en houtsingel een afrastering geplaatst bestaande uit gekloofde palen van kastanjehout. 16

B4o

Schetsontwerp met erfafscheidingen kavels conform beschrijving. * hierin niet meegenomen de ruimte vrij te houden t.b.v. de oprit. Exacte situering daarvan nader te bepalen. Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

Haag, bomen en heesters. Voor de hagen, bomen en heesters dient er een toepassing te zijn van inheemse, lokaal passende soorten. Een accentboom kan hierin afwijken wat betreft de soortkeuze. Aanplant dient plaats te vinden middels het beplantingsplan waarin de exacte situering en soortenkeuze uiteen is gezet. Straatmeubilair en speelgelegenheid Als er in de toekomst een toepassing komt van straatmeubilair, zoals verlichting voor de weg of het parkeren, dan dient dit een bescheiden uitstraling te krijgen. Voor de kleuren gebruik maken van landelijke en/of traditionele kleuren, geen schreeuwerige felle kleuren. Langs de westelijke rand bij De Scholt II is er reeds een speeltuin ingericht met zitvoorzieningen. Verkeersontsluiting en verharding De verharding van straten is zoveel mogelijk doorlopende bestrating, met variatie in legverbanden voor de rijloper en parkeerstrook welk aansluit op het karakter van de bestaande woonwijk De Scholt II. Uitgangspunt bij het ontwerp van de bestrating is een in materiaal en kleur samenhangend rustig geheel. De rijbaan is voorzien van een verharding van gebakken of betonstraatklinkers in de kleur roodbruin. De parkeervakken zijn bestraat uit een dezelfde klinker alleen dienen een nuanceverschil in kleur te krijgen.

Ten behoeve van een klimaatadaptieve inrichting van de wijk kunnen de parkeervakken ook uitgevoerd worden in grasbetonsteen type nader te bepalen. De nota parkeernormen van de gemeente Tubbergen dient als uitgangspunt voor de aanleg van voldoende parkeervoorzieningen. Door het toepassen van biggenruggen bij de parkeerplaatsen wordt het inrijden van plantvakken voorkomen. De nieuwe woonkavels worden vanaf de ontsluitingsweg ontsloten met elk een eigen oprit. De bewoners zijn vrij in de keuze van de positie van de terrassen en de keuze van type verharding van de oprit. Parkeren vindt plaats op eigen terrein.

B4o

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

17

Referenties beeldkwaliteit landschap Haagbeuk

Grasbeton stenen

Houtwal

18

B4o

Op deze pagina staan diverse sfeer- en streefbeelden ten aanzien van de terreininrichting

Hedera

Tamme kastanje

Klinkerverharding

Kruid- en bloemrijk gras

Winterlinde

Kruiden berm

Iep

Wilde Haag

Verlichting

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

Colofon

Dit rapport bevat een beeldkwaliteitsplan voor de locatie De Scholt 3 te Fleringen en is vervaardigd door:

In opdracht van:

Landschapsarchitectuur Stedenbouw Recreatieontwikkeling Herculesplein 207 B - unit 7 3584 AA Utrecht E info@b4o.nl I www.b4o.nl

Twentepoort Oost 16a 7609 RG Almelo E: info@bjz.nu I: www.bjz.nu

Datum: 11 september 2021

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke manier dan ook, zonder voorafgaande toestemming van B4o.

B4o

Beeldkwaliteitsplan De Scholt 3, Fleringen

19

20B4o B4o

Beeldkwaliteitsplan DeDe Scholt 3,3, Fleringen Beeldkwaliteitsplan Scholt Fleringen