Bijlage 01022021 VBP Albergen, Zenderseweg 35.pdf

Bestemmingsplan

Albergen, Zenderseweg 35

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld 1 februari 2021 NL.IMRO.0183.ALBBPZENDERSEWEG35VG01

Albergen, Zenderseweg 35

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 11

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

13 13 14 19

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Bodem 4.4 Geluid

23 23 24 25 26

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

27 28 30 30 33 34

Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Opbouw van de regels 5.3 Bestemmingen

37 37 37 38

Hoofdstuk 6

41

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

43 43 43

Bijlagen bij de toelichting

45

Bijlage 1

Verkennend en nader bodemonderzoek

46

Bijlage 2

Watertoets

136

Bijlage 3

Quickscan natuurwaarden

139

Bijlage 4

AERIUS-berekening

171

2

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

Bijlage 5

Nader onderzoek vleermuizen

191

Regels

199

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

201 201 206

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Wonen Waarde - Archeologie

207 207 211

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

213 213 214 215 216 217

Hoofdstuk 4 Artikel 10 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

219 219 220

Bijlagen bij de regels

221

Bijlage 1

Staat van bedrijfsactiviteiten

222

Bijlage 2

Verkennend en nader bodemonderzoek

229

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

3

4

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

Toelichting

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

5

6

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Aan de Zenderseweg 35 te Albergen is Arends Tweewielers reeds 30 jaar gevestigd. Op het perceel zijn het bedrijfsgebouw (winkel en garage met bijgebouwen) en een bedrijfswoning aanwezig. Door een gebrek aan opvolging staat de fietsenzaak met bedrijfswoning al geruime tijd in de verkoop. Tot op heden is er nog geen zicht op een eventuele verkoop in de nabije toekomst. Derhalve is het plan opgevat om het perceel te herontwikkelen, waarbij vier nieuwe woningen worden gerealiseerd en de bedrijfswoning wordt omgezet in een reguliere woning. De herontwikkeling is op grond van het vigerende bestemmingsplan 'Albergen en Geesteren' niet mogelijk vanwege het ontbreken van de juiste bouw- en gebruiksregels. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Ligging Het plangebied is gelegen aan de Zenderseweg 35 te Albergen, op de kruising van de Zenderseweg en de Molendijk. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie H, nummer 6302 en heeft een oppervlakte van 1.570 m2. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Albergen weergegeven (rode marker).

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: Atlas van Overijssel) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de woonbebouwing aan de Nijenhof, aan de oostzijde door de Molendijk 1, aan de zuidzijde door de Molendijk en aan de westzijde door de Zenderseweg.

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

7

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: Atlas van Overijssel)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied aan de Zenderseweg 35 te Albergen is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Albergen en Geesteren', vastgesteld op 30 maart 2015. Het plangebied is voorzien van de enkelbestemming 'Detailhandel', de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en de functieaanduidingen 'bedrijfswoning' en 'specifieke vorm van waarde - middelhoge archeologische verwachting'. Tot slot is het perceel voorzien van een bouwvlak met maatvoering 'maximum bouwhoogte 7 m' en 'maximum goothoogte 3 m'. Voor het bouwvlak van het bedrijfspand (detailhandel) geldt de maatvoering 'maximum bouwhoogte 5 m' en 'maximum goothooge 3 m'. In figuur 1.3 is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Albergen en Geesteren' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel op de begane grond met dien verstande dat opslag ten dienste van en in directe relatie met de ter plaatse gevestigde detailhandelsvestiging wel is toegestaan op de tweede en/of hogere bouwlaag, wonen, voor zover het de tweede en/of hogere bouwlaag betreft en een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'. Ten aanzien van het wonen is op 21 mei 2019 het ontwerpbestemmingsplan 'Parapluplan woningen in centrum dorpskernen' als ontwerpbestemmingsplan voor 6 weken ter inzage gelegd. Doel van dit bestemmingsplan is om het aantal woningen binnen onder andere de bestemming 'Detailhandel' te maximaliseren. Door middel van het paraplubestemmingsplan worden de woningaantallen binnen de centrumgebied gemaximaliseerd tot het bestaande aantal woningen. Het realiseren van woningen in het plangebied aan de Zenderseweg 35 is, vanwege het ontbreken van de gebruiks- en bouwmogelijkheden, niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Een herziening 8

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Albergen, Zenderseweg 35' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0183.ALBBPZENDERSEWEG35-VG01); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

9

10

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Huidige situatie Aan de Zenderseweg 35 te Albergen is Alfons Arends Tweewielers reeds sinds 30 jaar gevestigd. Op het perceel zijn het bedrijfsgebouw (winkel en garage met bijgebouwen) en een bedrijfswoning aanwezig. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Tubbergen, sectie H, nummer 6302 en heeft een oppervlakte van 1.570 m2. Het winkelpand met aangebouwde bedrijfswoning hebben een oppervlakte van circa 470 m2. Daarnaast zijn er nog twee bijgebouwen op het perceel aanwezig met een oppervlakte van respectievelijk circa 25 m2 en 50 m2. Het plangebied is gelegen op de kruising van de Zenderseweg en de Molendijk en wordt omgeven door woningen. Ten zuidwesten van het perceel bevindt zich het bedrijventerrein Zuid-Esch. In figuur 2.1 is een aanzicht van de voorzijde van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1: Aanzicht plangebied (bron: Cyclomedia)

Figuur 2.2: Luchtfoto plangebied (bron: Cyclomedia)

2.2 Toekomstige situatie Zoals reeds is aangegeven wordt de bestaande bedrijfsbebouwing gesloopt en worden er vier nieuwe twee-onder-een-kapwoningen gerealiseerd voor de doelgroep starters. Daarnaast wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet in een reguliere burgerwoning. In onderstaande figuur 2.3 is een situatietekening van de voorgenomen ontwikkeling weergegeven.

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

11

Figuur 2.3: Toekomstige situatie (bron: Building Design Architectuur/KROON-BV) Aan de zijde van de Zenderseweg worden twee woningen (twee-onder-een kap) gerealiseerd. De kavels hebben een oppervlakte van respectievelijk 221 m2 (kavel 1) en 244 m2 (kavel 2). Ten behoeve van de inritten van deze woningen worden de twee bomen verwijderd. In de bestaande situatie zijn er langs de Zenderseweg reeds 5 parkeerplaatsen aanwezig. Deze blijven gehandhaafd. De woningbouwkavels (kavel 1 en 2) langs de Zenderseweg worden voorzien van een oprit met één parkeerplaats per woning. De voormalige bedrijfswoning wordt omgezet in een reguliere burgerwoning en ontsloten via de Molendijk (kavel 3). Deze woning heeft een kaveloppervlakte van circa 411,5 m2 en wordt voorzien van één parkeerplaats. Tot slot worden er aan de Molendijk nog twee woningen (twee-onder-een kap) gerealiseerd. De kavels hebben een oppervlakte van respectievelijk 347,5 m2 (kavel 4) en 360,5 m2 (kavel 5). De woningbouwkavels worden voorzien van een oprit/inrit met één parkeerplaats per woning. Langs de Molendijk worden twee parkeerplaatsen aangelegd/in stand gehouden. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling worden een eik, een beuk, kersen en coniveer verwijderd. De twee (beeldbepalende) eiken in het plangebied blijven behouden.

Al met al worden er als gevolg van het plan zeven parkeerplaatsen in de openbare ruimte aangelegd/in stand gehouden. Daarnaast is er per woning één parkeerplaats aanwezig waardoor het plan voorziet in 12 parkeerplaatsen. Daarmee wordt voldaan aan de parkeernorm die geldt op grond van de Beleidsnota Bouwen & Parkeren van de gemeente Tubbergen, zie paragraaf 4.10.

12

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn: Het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol; Het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw; Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS (inmiddels NNN), inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe); Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet. Voor het juridisch borgen van de nationale belangen uit deze Structuurvisie heeft het Rijk op basis van de Wet ruimtelijke ordening, twee besluiten waarmee dat mogelijk is. Deze twee besluiten zijn verschillend van elkaar in aard (beleidsmatig versus procesmatig): Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Dit geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk beleid te borgen. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro stelt vanuit de rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij verschillende overheden. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de nationale belangen zoals deze benoemd zijn in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

13

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Onderhavig plan Als gevolg van de herontwikkeling van de voormalige fietsenzaak wordt de bedrijfswoning omgezet in een reguliere woning en worden er vier nieuwe woningen gerealiseerd. Op grond van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921) wordt de realisatie van 11 woningen niet aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Artikel 3.1, tweede lid van het Bro is dan ook niet van toepassing. Derhalve kan op grond van deze uitspraak geconcludeerd worden dat de realisatie van vier nieuwe woningen niet wordt aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Echter, op grond van de uitspraak van 16 september 2015 is bepaald dat ook wanneer de Ladder nit van toepassing is gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en uitvoerbaar is. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

Op 13 november 2019 is door de Provinciale Staten van Overijssel de Actualisatie Omgevingsvisie Overijssel 2018/2019 vastgesteld. De aanpassingen van de Omgevingsvisie die met de Actualisatie 2018/2019 zijn doorgevoerd zijn op 1 december 2019 in werking getreden. Met de Actualisatie 2018/2019 is de Omgevingsvisie weer bij de tijd gebracht. De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Actualisatie Omgevingsverordening Overijssel 2018/2019 van de provincie Overijssel. De Provinciale Staten van Overijssel hebben de Actualisatie Omgevingsverordening Overijssel 2018/2019 op 13 november 2019 vastgesteld en is op 1 december 2019 in werking getreden. Met de vaststelling van de Actualisatie 2018/2019 is de Omgevingsverordening weer bij de tijd gebracht. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Actualisatie Omgevingsvisie Overijssel 2018/2019 geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

14

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

15

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. In Hierbij is onder andere het principe van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' (artikel 2.1.3) van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en stedelijk gebied wordt benut, voordat er nieuwbouw in de groene omgeving plaatsvindt. Artikel 2.1.2 Principe van concentratie (lid 1) Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Doorwerking voor voorliggend plan: Dit plan maakt woningbouw voor de lokale behoefte (zie paragraaf 3.3 binnen de kern Albergen mogelijk, waarmee het voornemen past binnen het principe van concentratie. Artikel 2.2.2.

Realisatie nieuwe woningen Lid 1 Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Doorwerking voor voorliggend plan: In de woonvisie van de gemeente Tubbergen zijn onder andere de regionale woningbouwafspraken opgenomen. Op basis van de regionale woningbouwafspraken kan de gemeente Tubbergen voor de periode 2019 - 2029 in totaal 585 woningen toevoegen. In paragraaf 3.3.2 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het woonbeleid van de gemeente Tubbergen. Het plan is in overeenstemming met het woonbeleid van de gemeente 16

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

waarin de provinciale woningbouwafspraken zijn opgenomen. Derhalve is het plan in overeenstemming met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel) Het plangebied is gelegen binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). De voorgenomen ontwikkeling is gericht op de doelgroep 'starters' in de kern Albergen.

Gelet op de kenmerken van het geldende ontwikkelingsperspectief kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling geen afbreuk doet aan het eigen karakter van het gebied. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het geldende ontwikkelingsperspectief. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied. In het gebied zijn de kenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' niet meer aanwezig. Daarom kan toetsing van het plan aan deze gebiedskenmerken achterwege blijven. Stedelijke laag Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Stedelijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Woonwijken 1955 - nu'. In figuur 3.3 is een fragment van de kaart van de stedelijke laag weergegeven.

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

17

Figuur 3.3: Stedelijke laag, omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. Met het realiseren van de nieuwe woningen is rekening gehouden met de omliggende functies en bestaande bebouwingsstructuren. Qua maatvoering wordt aangesloten bij de bebouwing in de omgeving waardoor geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het geldende gebiedskenmerk van de 'Stedelijke laag'. Laag van de beleving Het plangebied is op grond van de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Laag van de beleving' aangeduid met 'Donkerte'. Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit.

De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. Structureel is het vrijwaren van donkere gebieden van verhoging van de dynamiek het perspectief. De ambitie is het rustige en onthaaste karakter te behouden, zodat passages van autosnelwegen en regionale wegen niet leiden tot stedelijke ontwikkeling aan eventuele op- en afritten. Bundeling van stedelijke functies en infrastructuur in de ‘lichte’ gebieden. Aangezien het plangebied is gelegen binnen de bestaande bebouwde kom van Albergen kan geconcludeerd worden dat het plan geen afbreuk doet aan de kenmerken van de donkerte. In de omgeving van het plangebied is reeds bebouwing aanwezig waar verlichting wordt toegepast. De voorgenomen ontwikkeling doet dan ook geen extra afbreuk aan de kenmerken van de donkterte. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

18

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Structuurvisie 'Op en top Tubbergen'

Op 14 maart 2016 heeft de gemeenteraad van Tubbergen de structuurvisie 'Op en top Tubbergen' vastgesteld. Het is een actueel strategisch beleidsdocument, waarin belangen worden gedefinieerd en ruimtelijke keuzes worden uitgewerkt, die gebaseerd zijn op sociaal-maatschappelijke, demografische - en ruimtelijke ontwikkelingen en trends. In een groot aantal documenten en visies voor thema's en gebieden, is het beleid van de gemeente Tubbergen uitgewerkt. De structuurvisie vormt hiervoor de koepel. De structuurvisie omvat daarnaast de hoofdlijnen van actueel beleid. De rode draad door de structuurvisie wordt gevormd door de samenhang tussen de begrippen 'sociaal', 'vitaliteit' en 'ruimte'. De gemeente streeft naar een vitale samenleving met een goed woon- en leefklimaat, met voldoende woningen voor de inwoners en met goede mogelijkheden voor het starten van een bedrijf. Burgers en bedrijven krijgen de ruimte om samen met de gemeente te werken aan een duurzame samenleving met ruimtelijke kwaliteit. Dit is vertaald in drie hoofdkeuzen: 1. Vitale sociale infrastructuur; 2. Economische dynamiek en vitaliteit; 3. Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Kenmerkend voor de woningvoorraad van de gemeente Tubbergen is dat die relatief jong is. Vooral in Geesteren en Albergen is relatief veel ruim opgezette nieuwbouw. Er is geen sprake van structurele leegstand.

Om te voorkomen dat dit op termijn ontstaat, stuurt de gemeente op een geleidelijke woningbouwontwikkeling, op de juiste locatie(s) én afgestemd op de lokale behoefte voor zwel ouderen als ook jongeren en doorstromers. Goede initiatieven op het gebied van wonen worden in overweging genomen, ook wanneer ze niet direct passen in het bestemmingsplan. Daarbij is het onder andere van belang dat er uitgegaan wordt van zuinig ruimtegebruik en een geleidelijke ontwikkeling van de voorraad. Inbreiding heeft de voorkeur boven uitbreiding, mits de omgevingskwaliteit in de betreffende kern niet aangetast wordt. Het plangebied aan de Zenderseweg 35 is gelegen in de kern Albergen. Het kerkdorp Albergen is de oudste nederzetting binnen de gemeente Tubbergen. De opgave op het gebied van wonen is in Albergen beperkt. Albergen is een van de drie hoofdkernen en heeft (beperkte) commerciële maatschappelijke voorzieningen. Vanuit het oogpunt van zuinig ruimtegebruik en duurzaamheid gaat inbreiding voor uitbreiding, mits dit niet ten koste gaat van de identiteit, karakteristiek en een aangenaam woon- en leefklimaat. Voor de komende periode is er zowel nog een kwantitatieve als kwalitatieve woningbouwopgave voor starters als voor doorstromers in Albergen.

Initiatieven die tegemoet komen aan een concrete behoefte in de gemeente, zijn afweegbaar wanneer er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing. Als gevolg van het voornemen wordt het perceel herontwikkeld naar woningbouw, waarbij de 'starters' als doelgroep gelden. Het plangebied is gelegen binnen de bestaande kern van Albergen waardoor er sprake is van inbreiding. Aangezien er een lokale behoefte is aan starterswoningen in de kern Albergen kan gesteld worden dat het voornemen in overeenstemming is met de Structuurvisie 'Op en top Tubbergen'. 3.3.2

Woonvisie 2016+ en Uitvoeringsprogramma Woningbouw

Op 13 juli 2016 heeft de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen de Woonvisie 2016+ vastgesteld. Hierin is per kern de woningbehoefte aangegeven. Hierin wordt de visie op het wonen in de gemeente Tubbergen tot 2020 geschetst met een doorkijk naar 2025. In de Woonvisie 2016+ is de volgende ambitie als wensbeeld voor Tubbergen in 2025 opgenomen: "Een groene gemeente van attractieve kernen met vitale gemeenschappen. De kernen hebben ieder hun aantrekkingskracht vergroot. De kwaliteit van de dorpskernen is versterkt, Tubbergen voorop. En door telkens goed in te spelen op wensen van bewoners, lukt het om in alle kernen de juiste woningen toe te voegen. Woningen die aansluiten op de woonwensen van nu én van de toekomst. Zo kunnen meer mensen in hun kern blijven wonen, als zij een stap vooruit willen zetten en als zij oud worden. De sociale vitaliteit van de lokale gemeenschappen wordt zo versterkt." Om deze centrale ambitie waar te maken, is deze in de woonvisie in drie onderliggende ambities vertaald: 1. Attractieve kernen: kwaliteitsslag; 2. Vitale kernen: beschikbaarheid; 3. Betaalbare kernen: betaalbaarheid. In onderstaand schema wordt inzage gegeven in de woningbehoefte voor de kern Albergen. De tabel laat zien dat er tot aan 2024 een verwachte behoefte bestaat van 86 woningen. Tweejaarlijks wordt een Uitvoeringsnota woningbouw opgesteld.

Daarmee wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de voortgang van de woningbouw bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

19

en de aanpassingen in de planning. Deze nota bevat een actueel beeld van het woningbouwprogramma voor Tubbergen en is de gemeentelijke inzet bij de regionale afstemming van de woningbouw. De huidige plancapaciteit biedt ruimte voor verdere toevoeging, bovenstaande tabel geeft aan dat er een beschikbare plancapaciteit van 24 woningen is.

Echter, in hoofdstuk 4, paragraaf 4.2 van de Woonvisie 2016+ is aangegeven dat de woningbouwprogrammering in een tweejaarlijkse Uitvoeringsnota Woningbouw wordt verantwoord en geactualiseerd, inclusief een actueel kwaliteitskader. Derhalve heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tubbergen op 27 november 2018 de Uitvoeringsnota Woningbouw 2018 vastgesteld. Dit kwaliteitskader wordt tweejaarlijks bijgesteld op basis van verzamelde informatie over het functioneren van de woningmarkt en informatie van marktpartijen. Ook de huishoudensprognoses hebben een zekere voorspellende waarde. Wel dient daarbij een zekere bandbreedte te worden gehanteerd ter voorkoming van schijnwerkelijkheid. Feitelijk gaat het om een kwaliteitshandvest op basis waarvan de gemeente per kern: 1. De toegevoegde kwalitatieve waarde van woningbouwinitiatieven die vanuit de private en particuliere sector op de gemeente afkomen kan toetsen; 2. Uitspraken kan doen over welke woonvormen wij aan de markt kunnen toevoegen, waarbij wij kunnen motiveren dat die toevoegingen op de (middel)lange termijn (10 jaar en verder) bijdragen aan een gedifferentieerd woonaanbod in de betreffende kern, aansluitend op de behoefte. Deze opdracht is door Stec-groep uitgevoerd en als bijlage bij de Uitvoeringsnota woningbouw 2018 bijgevoegd.

Het rapport is opgebouwd uit een woningmarktanalyse gevolgd door aanbevelingen en de werkwijze voor de kwalitatieve programmering. Volgens het Stec-rapport groeit het aantal huishoudens de komende jaren met zo'n 5% maar op kernniveau varieert de groei meer. Op korte termijn is er nog een (beperkte) opgave van reguliere grondgebonden eengezinswoningen en nultredenwoningen. In de periode na 2027 ontstaat een punt waar geen extra grondgebonden woningen meer nodig zijn. De groeiende doelgroep ouderen laat in beginsel voldoende grondgebonden woningen achter voor jongeren. Dit gaat dan om de hoeveelheid woningen en staat los van de vraag of deze woningen kwalitatief voldoen aan de woningbehoeften zoals woningtype en prijssegment voor starters. In de kernenfoto's wordt per kern ingegaan op de kwaliteit van de woningvoorraad.

Hieronder worden enkele belangrijke conclusies uit de bevindingen van Stec en vanuit de participatiegesprekken met de kernen op een rij gezet: Kwalitatief vernieuwen is in beginsel overal nodig, omdat de bestaande woningvoorraad onvoldoende aansluit op de kwalitatieve behoefte; de komende jaren neemt het aantal 55- en 75 plus huishoudens sterk toe; starters in de gemeente Tubbergen komen soms moeilijk aan een woning, omdat de bestaande voorraad relatief duur is; Het toevoegen van kleinere en betaalbare starterswoningen is kwalitatief een betere optie dan het bouwen van ruime eengezinswoningen op zelfbouwkavels. Initiatieven zouden daar op moeten aansluiten; Starters, doorstromers en gezinnen in de gemeente Tubbergen hebben een voorkeur voor een grondgebonden woning; Senioren hebben meer voorkeur voor een gelijkvloerse nultredenwoning of appartement; Starters en senioren willen vooral een betaalbare woning, de oppervlakte kan kleiner zijn dan een gezinswoning en er is voorkeur om centraal gelegen in een kern dicht bij voorzieningen te wonen. De komende tien jaren is er nog nieuwbouw nodig in de gemeente Tubbergen, daarna volgt er balans en vlakt de behoefte af. Om als gemeente een goede kwalitatieve afweging op kernenniveau te maken zijn de zogeheten 'kernenfoto's' opgesteld.

Uitgangspunt is dat er niet zozeer gestuurd wordt op aantallen maar op prioritering van inbreidingsplannen en de concrete behoefte aan een woningtype.

20

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

Op grond van de 'kernenfoto' geldt voor Albergen dat er veel gezinswoningen aanwezig zijn: circa 80% van de voorraad. De doelgroep blijft de komende jaren relatief stabiel, met een lichte daling. Kwantitatief is er dus geen behoefte aan nieuwe gezinswoningen, maar de bestaande voorraad is relatief oud. Hierdoor ontstaat mogelijk een vervangingsopgave. Ten aanzien van starterswoningen geldt dat het toevoegen van starterswoningen op korte termijn kan voorzien in een behoefte, vooral daar waar bestaande woningen nu nog niet beschikbaar of te duur voor de gemiddelde stater zijn. Op middellange termijn komt naar verwachting voldoende aanbod beschikbaar voor deze doelgroep. Ten aanzien van ouderenwoningen geldt dat het aantal 65+ huishoudens verdubbelt de komende jaren, dus hier ligt de grootste opgave. Er zijn nu weinig nultredenwoningen en appartementen voor senioren. Kleinere levensloopbestendige woningtypen zijn gewenst voor deze doelgroep, zo blijkt ook uit de inloopmiddag. Deze woningen combineren met starterswoningen is mogelijk. Conclusie van het kwaliteitskader is dat er bewuste keuzes gemaakt moeten worden over welke woningen waar worden toegestaan.

Op grond van de 'kernenfoto's' en het kwaliteitskader gelden in ieder geval de volgende uitgangspunten: Op de korte termijn is er een tekort aan starterswoningen maar op termijn is de opgave beperkt; Zet in op nieuwbouwconcepten die zowel voor starters als senioren geschikt zijn, zodat deze toekomstbestendig zijn; De grootste opgave ligt bij ouderen en vernieuwing van de bestaande voorraad via renovatie, vervanging of verdunning. Als gevolg van het voornemen wordt een winkelpand herontwikkeld naar woningbouw, waarbij het betrekking heeft op een inbreidingslocatie in de kern van Albergen. Het bedrijfspand staat al circa 2 jaar te koop. Tot op heden is er geen interesse getoond in de huidige bestemming en bebouwing. De huidige situatie is dus niet langer wenselijk. Voorliggend plan voorziet echter wel in een concrete behoefte. Het woningbouwplan richt zich op de doelgroep 'starters'. Op basis van de Woonvisie 2016+ en de Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2018 kan geconcludeerd worden dat het gewenste voornemen past binnen de woningbouwprogrammering van de gemeente Tubbergen. 3.3.3

Beleidsnota Inbreidingslocaties gemeente Tubbergen 2016

Op 16 februari 2016 is de Beleidsnota Inbreidingslocaties gemeente Tubbergen 2016 in werking getreden. De gemeente Tubbergen werd en wordt regelmatig geconfronteerd met aanvragen voor het bouwen van woningen op inbreidingslocaties. Deze beleidsnota is van toepassing op aanvragen voor kleinschalige woningbouw in bestaand stedelijk gebied. Prioriteit wordt toegekend aan aanvragen die betrekking hebben op de benutting van locaties voor herstructurering of transformatie. Beleid op inbreidingslocaties geeft kansen voor verbetering env ersterking van de ruimtelijke kwaliteit. Hierbij wordt primair ingezet op bouwen voor behoefte op locaties voor herstructurering of transformatie binnen bestaand gebied. De Beleidsnota Inbreidingslocaties gemeente Tubbergen 2016 bevat een toetsingskader zodat aanvragen eenvoudig, duidelijk en sneller kunnen worden getoetst. Ook wordt dan de beoordeling beter en sterker beargumenteerd en onderbouwd. Wanneer een aanvraag voor bouwen op een inbreidingslocatie binnen het bestemmingsplan past is de gemeente verplicht medewerking te verlenen. Indien de aanvraag niet past binnen het bestemmingsplan en ook niet binnen de daarin opgenomen (binnenplanse) afwijkingsbevoegdheden zal een afweging moeten worden gemaakt of er medewerking wordt verleend. Deze afweging kan worden gemaakt aan de hand van toetsing aan de criteria zoals hieronder wordt weergegeven.

Dit laat onverlet dat een bouwvoornemen ook moet worden getoetst aan alle relevante beleids- en omgevingsaspecten, zodat woningbouw op de bewuste locatie als een aanvaardbare vervolgfunctie kan gelden Beleid Verzoeken voor woningbouw dienen te worden getoetst aan het bestaande beleid: a. Rijksstructuurvisie Infrastructuur en ruimte: toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6, lid 2 Bro); b. Omgevingsvisie en Omgevingsverordening provincie Overijssel; c. Gemeentelijk beleid: - Structuurvisie; - Woonvisie 2016+ en Uitvoeringsnota Woningbouw Stedenbouwkundige aspecten

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

21

De stedenbouwkundige toetsing is erop gericht te kijken of de aanvraag aansluit op de omgeving, of deze een meerwaarde heeft voor de kwaliteit van de bestaande situatie en of het perceel geschikt is Aansluiting op de omgeving Bebouwing op inbreidingslocaties is alleen acceptabel als de bebouwing vanuit stedenbouwkundige overwegingen als logisch kan worden beschouwd, als het iets toevoegt aan de ruimtelijke situatie of als er aantoonbaar sprake is van een verbetering van de bestaande situatie. Er moet een logische aansluiting zijn op de bestaande stedenbouwkundige structuur en er moet samenhang worden gevormd met de omgeving. De groene elementen in een gebied en de stedenbouwkundig ruimtelijke waarde van een gebied zijn in hoge mate bepalend bij de afweging of bebouwing aanvaardbaar is. Wanneer het perceel deel uitmaakt van een groter geheel mag de bebouwing op de inbreidingslocatie geen kwaliteitsverlies betekenen van de samenhang met de omgeving. Herstructurering of transformatie Indien een voorgenomen ontwikkeling voorziet in een regionale behoefte moet volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 Bro) vervolgens worden beoordeeld of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten.

Onder transformatie wordt verstaan de verandering van de functie van de bebouwing van het stedelijk gebied, bijvoorbeeld een winkelpand wordt woning of na sloop bedrijf ontstaat er ruimte voor woningbouw. Herstructurering betreft het vernieuwen van verouderde of verloederde woongebieden, b.v. door sloop en nieuwbouw, waardoor met andere typen woningen voorzien wordt in de actuele vraag naar woningen. Toets Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling is sprake van de transformatie van een detailhandelsfunctie naar woningbouw. In hoofdstuk 3 is de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid en geconcludeerd dat het voornemen voldoet aan het geldende beleid. Daarnaast is een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld van de voorgenomen ontwikkeling. Het ontwerp is voorgelegd aan het Kwaliteitsteam van de gemeente Tubbergen. Het Kwaliteitsteam heeft geconstateerd dat, wanneer de bestaande woning behouden blijft, er te winig ruimte is om een dubbel woonhuis aan de Zenderseweg te plaatsen. Het Kwaliteitsteam heeft geadviseerd om hier een vrijstaand woonnhuis te plaatsen dat qua positie en oriëntatie inspeelt op de bestaande bebouwingsstructuur. Echter is naast het stedenbouwkundig belang ook de woningbehoefte van belang voor voorgestelde ontwikkeling. In het bouwbesluit staan voorschriften waaraan bouwwerken altijd moeten voldoen.

Gericht op het plangebied is de ruimte tussen de te behouden woning en de zijdelingse perceelsgrens 20 meter breed. Dit wordt gebaseerd op een actuele luchtfoto uit GeoViewer. Gelet op de minimaal vastgelegde breedtes voor verblijfsruimten (1,8 meter) in het bouwbesluit is het praktisch mogelijk een twee-onder-één-kapwoning te realiseren aan de zijde van de Zenderseweg. Het is praktisch haalbaar om aan de zijde van de Zenderseweg een twee-onder-één-kapwoning te realiseren. Hiermee wordt ingespeeld op de lokale behoefte naar starterswoningen. Met deze bestemmingsplanprocedure wordt zodoende geregeld dat gebouwd kan worden naar de behoefte in Albergen. Aangezien het plan qua bouwmogelijkheden (bouwregels) aansluit bij de woonbebouwing in de omgeving kan geconcludeerd worden dat het plan vanuit stedenbouwkundig oogpunt aansluit op de omgeving. Geconcludeerd kan worden dat het voornemen in overeenstemming is met de Beleidsnota Inbreidingslocaties gemeente Tubbergen 2016.

22

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag. Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld. Toets Het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd. In de toelichting op het Besluit m.e.r. zijn wel een aantal voorbeelden van bouwprojecten opgenomen die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt.

In dat kader wordt verwezen naar woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant. Als een project voorziet in een (gedeeltelijke) functiewijziging, maar de bebouwde oppervlakte hetzelfde blijft, lijkt gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) geen sprake te zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. Op basis van deze uitspraak lijken de volgende aspecten voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject relevant: (een uitbreiding) van de bebouwde oppervlakte, de opzet en de vormgeving van de ontwikkeling. Ten aanzien van de relevante aspecten kan tevens een verwijzing worden gemaakt naar de uitspraak van de Raad van State van 29 juli 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1832).

De Afdeling heeft in deze uitspraak bepaald dat het feit dat het gebruik van het perceel door de realisering van het project (vestiging evenementenhal op een bedrijventerrein) verandert, niet betekent dat de wijziging van het gebruik aangemerkt dient te worden als een stedelijk ontwikkelingsproject. Daarbij is van belang dat de functiewijziging niet gepaard gaat met een uitbreiding van bebouwing op het perceel, dat de dat het niet aannemelijk is dat de wijziging van het gebruik een dusdanig andere verkeersaantrekkende werking heeft dat daarmee milieugevolgen gepaard gaan die ertoe moeten leiden dat de ontwikkeling aangemerkt dient te worden als een stedelijk ontwikkelingsproject. Daarbij heeft de Afdeling tevens in aanmerking genomen dat het project is gelegen aan de rand van een bedrijventerrein in een gebied met een gemengd karakter en waar op grond van het bestemmingsplan al bedrijvigheid was toegestaan. Als gevolg van dit bestemmingsplan wordt een voormalige fietsenzaak gesloopt en wordt het perceel herontwikkeld waarbij vier nieuwe woningen worden toegevoegd. De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet in een reguliere woning.Om de nieuwe woningen mogelijk te maken wordt er circa 375 m2 aan bebouwing gesloopt. De vier twee-onder-een kapwoningen hebben een ruimtebeslag van 258 m2. Derhalve neemt de bebouwde oppervlakte op het perceel niet toe.

Daarnaast leidt de toename van het aantal verkeersbewegingen niet tot negatieve effecten op het milieu. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat het plan niet voorziet in een nieuw stedelijk ontwikkelingsproject.

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

23

4.2 Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering Toets Bij de realisatie van een nieuwe bestemming c.q. nieuwe functie dient gekeken te worden of de nieuwe functie past in de omgeving (externe werking) en of de omgeving de nieuwe functie toelaat (interne werking). Externe werking Bij de externe werking gaat het om de vraag of de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling leidt tot hinder of belemmeringen voor de omgeving. Hiervan is bij onderhavig plan geen sprake. Er wordt een detailhandelsbestemming omgezet in een woonbestemming. De woonfunctie betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving. Interne werking Bij de interne werking gaat het om de vraag of de realisatie van onderhavig plan hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. Het plangebied aan de Zenderseweg 35 is gelegen aan de rand van het woongebied van Albergen en is gelegen op een korte afstand van het bedrijventerrein waar maximaal bedrijven tot milieucategorie 3.2 toegestaan zijn. De opbouw van het bedrijventerrein is zodanig dat in de nabijheid van woongebieden of woningen minder milieubelastende bedrijvigheid wordt toegestaan. Naar mate de afstand tot woningen groter wordt, wordt de bedrijvigheid uit een hogere categorie toegestaan (zonering). De grens van het plangebied tot aan de grens van de bestemming 'Bedrijventerrein' met functieaanduiding 24

bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

'bedrijf tot en met milieucategorie 2' waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt bedraagt circa 40 meter. De afstand van het plangebied tot aan de grens van de bestemming 'bedrijventerrein' met functieaanduiding 'bedrijf tot en met milieucategorie 3.1', waarvoor een richtafstand geldt van 50 meter, bedraagt 60 meter. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het geen hinder ondervindt van de bedrijfsactiviteiten op het bedrijventerrein. Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Bodem Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht. Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen. Toets Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is door Kruse Milieu een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd om de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem te onderzoeken (projectcode 20013910, d.d. 24 juli 2020). Als gevolg van het bodemonderzoek is de bodem onderzocht op een terrein ter grootte van 1.570 m2.

De locatie is deels bebouwd met de fietsenwinkel, de woning, een schuurtje en een garage met carport. Het terrein rondom is deels verhard met klinkers en tegels en deels onverhard (gazon en tuin). De rapportage is opgenomen als Bijlage 1 bij de toelichting van dit bestemmingsplan. Hieronder worden de resultaten weergegeven. Resultaten veldwerk Verkennend bodemonderzoek Het terrein is grotendeels beschouwd als onverdacht. De locatie van de werkplaats en het magazijn tot 1998 is als verdachte deellocatie beschouwd. In totaal zijn er 15 boringen verricht, waarvan één tot 3.5 meter diepte. Er is één boring afgewerkt tot peilbuis. Gebleken is dat de bodem voornamelijk bestaat uit zeer fijn tot uiterst fijn zand en zwak tot sterk zandig leem. Ter plaatse van boring 7 is de bovengrond matig tot sterk puinhoudend. Verder zijn er geen bodemvreemde materialen aangetroffen. Het freatische grondwater is in peilbuis 1 aangetroffen op 1.70 meter min maaiveld. Door de veldwerker zijn op het maaiveld en in de bodem visueel geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Nader bodemonderzoek Naar aanleiding van het matig verhoogde gehalte aan zink in de bovengrond van boring 7 is in 2 fases een nader bodemonderzoek uitgevoerd. In totaal zijn 11 boringen verricht (gecodeerd als boring 7A t/m 7K), waarvan één tot 1.8 meter diepte. De bovengrond is sporadisch tot sterk puinhoudend.

Resultaten chemische analyses Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd: Verkennend bodemonderzoek de bovengrond (BG I) is licht verontreinigd met cadmium, lood, zink, minerale olie en PAK; de bovengrond (BG II) is licht verontreinigd met lood en PAK de bovengrond van boring 7 is matig verontreinigd met zink en licht verontreinigd met cadmium, kwik, lood en PAK; de bovengrond ter plaatse van de voormalige werkplaats en magazijn (A - BG) is niet verontreinigd met minerale olie; de ondergrond is zeer licht verontreinigd met PCB; het grondwater is licht verontreinigd met barium, cadmium, zink, xylenen en naftaleen. Nader bodemonderzoek (fase 1 en 2) boring 7A (0.7 - 1.2) is niet verontreinigd met zink; boring 7B (0 - 0.5) is licht verontreinigd met zink; boring 7C (0 - 0.5) is sterk verontreinigd met zink; boring 7D (0 - 0.5) is sterk verontreinigd met zink; boring 7H (0 - 0.5) is licht verontreinigd met zink; boring 7J (0 - 0.5) is niet verontreinigd met zink; bestemmingsplan Albergen, Zenderseweg 35

25

boring 7K (0 - 0.5) is licht verontreinigd met zink. Resultaten asbestanalyses Uit de resultaten van de asbestanalyse is gebleken dat de puinhoudende bovengrond ter plaatse van inspectiegat 7 niet asbesthoudend is. Conclusies en aanbevelingen In de boven- en ondergrond en in het grondwater zijn enkele lichte verontreinigingen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 van Bijlage 1 Ter plaatse van boring 7 is een matig verhoogde gehalte aan zink aangetoond, dat aanleiding gaf voor een nader bodemonderzoek. Voor een beschrijving van het nader bodemonderzoek wordt verwezen naar hoofdstuk 5 van Bijlage 1. Op het oostelijke deel van het terrein is in de matig tot sterk puinhoudende bovengrond tot een diepte van circa 0.7 meter sterk verontreinigd met lood. De omvang van de sterke verontreiniging wordt geschat op 40 m2 x 0.70 meter = circa 30 m3. Aangezien er meer dan 25 m3 grond sterk verontreinigd is met zink, is er sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging. In het kader van de voorgenomen herontwikkeling van het terrein is sanering van de sterke verontreiniging met zink noodzakelijk. Voorafgaand aan een sanering dient een BUS-melding ingediend te worden bij het bevoegd gezag (provincie Overijssel). De verontreinigde grond mag niet worden verminderd of verplaatst zonder toestemming van het bevoegd gezag.

In de boringen voor de horizontale afperking op het terrein zijn licht verhoogde gehalten aan zink aangetoond. Hierdoor is de omvang van de gehele verontreiniging niet in kaart gebracht. Tevens zijn in de boringen op het overige deel van het terrein licht verhoogde gehalten aan zink aangetoond (grondmengmonster BG I). Uit milieukundig oogpunt is er, na sanering van de sterke zinkverontreiniging, geen bezwaar tegen de voorgenomen herontwikkeling van het terrein (woningbouw), aangezien de overige vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt na sanering geschikt geacht voor het toekomstige gebruik (wonen met tuin).