Uitvoeringstoets Woonbeleid 2025-2030

BIJLAGE Uitvoeringstoets – Woonbeleid 2025-2030 Getoetst voorstel In het Woonbeleid 2025-2030 leggen we onze opgave en ambities op wonen vast. Het beleid vertaalt zich in concrete doelen richting 2030 met bijhorende maatregelen. Met het Woonbeleid wordt grotendeels het bestaand beleid geïntegreerd en doorgezet. Hieronder worden de concrete onderwerpen benoemd die veranderen ten opzichte van bestaand vastgesteld beleid. Een deel van deze maatregelen is al opgenomen in ander beleid en is in afstemming met het woonbeleid hierin opgenomen.  Verhoging van de jaarlijkse woningbouwopgave tot 2030 van 1.500 woningen naar 2.000 woningen en het aanpassen van de indicatoren in de programmabegroting met onderliggende woningbouwprogrammering: 25.000 woningen inclusief verdichtingsopgave tot 2040, 13.000 woningen in harde én zachte planvoorraad waaronder een besluit ligt, waarvan minstens 6000 hard.  Vaststellen ambitie om 30% van de nieuwbouw in de sociale huur te realisaren, 40% in de betaalbare koop en middenhuur en 30% in niet voorgeschreven prijsniveau.  We gaan het splitsingsbeleid actualiseren. Hiervoor is geld gereserveerd in de programmabegroting.  We hanteren maatwerk bij de opgenomen oppervlakte-eisen in de verordening Middenhuur. Daarbij kijken we naar de beoogde doelgroep en of daarbij passende kwaliteiten en voorzieningen onderdeel zijn van het plan.

 Uitbreiding van het gebruik van een zelfbewoningsplicht van 5 jaar na eerste bewoning bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen.  Uitbreiden van het gebruik het een anti-speculatiebeding tot 5 jaar na eerste bewoning bij nieuwbouw koopwoningen wanneer de gemeente hiervoor extra financiële middelen inzet om deze woningen betaalbaar te realiseren.  We hanteren als uitgangspunt dat zelfstandige woningen een minimale oppervlakte hebben van 50 m² gebruikersoppervlakte (gbo). Bij specifieke woon(zorg)concepten of woningen voor aandachtsgroepen kan er een maatwerkafweging worden gemaakt onder de voorwaarde dat aanvullende afspraken worden gemaakt met de gemeente.  We verkennen principes voor woonkwaliteit in de uitwerking van de Nota Omgevingskwaliteit en vernieuwde Hoogbouwbeleid en dagen onze partners op basis daarvan uit kwalitatieve woonvormen en woningen te realiseren.  We nemen collectiviteit mee in nieuwbouwontwikkelingen. Daarbij verkennen we ook waar mogelijkheden zijn voor een gezamenlijke faciliteit en/of ruimte. Binnen de bestaande bouw onderzoeken we de mogelijkheden voor het realiseren van gezamenlijke ruimtes met onze partners, mede vanuit het programma GGoud en het versterken van de sociale basis uit lokale woonzorgvisie.

 In navolging op de raadsbrief toezegging wooncoöperaties gaan we aan de slag met pilots op twee nader te bepalen locaties om te verkennen hoe we de wooncoöperatie een plek kunnen bieden in onze gemeente.  In de woonadvisering en de gebiedsvisies nemen de regionale woonzorgvisie en de lokale paragraaf als uitgangspunt voor ontwikkelingen van woningen voor onze inwoners met een zorgvraag en ouderen.  We stellen een programma van wensen en randvoorwaarden op voor woningen en de woonomgeving van ouderen voor nieuwe ontwikkelingen. Deze borgen we waar mogelijk in de nota Omgevingskwaliteit.  We nemen de ambitie tot realisatie van 1.050 nultreden woningen, 670 geclusterde woonvormen en 530 zorggeschikte woningen tot 2030 vastgesteld in het addendum lokale paragraaf woonzorgvisie mee in onze advisering en beogen te komen naar een verhoging (naar verwachting) van de geclusterde en zorggeschikte woningen de plancapaciteit.

   



 

 

We nemen afspraken over de toevoeging aan studentenwooneenheden uit het aanstaande Convenant Studentenhuisvesting mee in de woningbouwadvisering en daarmee de programmering. We zetten in op uitbreiding van het aanbod aan woonwagenstandplaatsen in samenwerking met de woningcorporatie. We maken afspraken met de woningcorporaties over het toevoegen van passende woonruimte en gaan daarvoor gericht op zoek naar nieuwe locaties in veerkrachtige gebieden in de stad voor gemengd wonen. Binnen 3 jaar willen we drie locaties vinden om minimaal 100 woningen per locatie te ontwikkelen. Als de Wet versterking regie op de volkshuisvesting in werking treedt, zijn we verplicht om met de regiogemeenten de urgentieregeling regionaal af te stemmen. Dit gaat bijdragen aan een evenwichtigere spreiding van deze aandachtsgroepen binnen de regio. Deze urgentieregeling bekrachtigen we lokaal in de huisvestingsverordening. We werken volgens het Finse model “Wonen Eerst”, waarbij de focus ligt op het bieden en behouden van een stabiele woonplek in plaats van maatschappelijke opvang. Woningen voor onze (dreigend) dakloze inwoners maken deel uit van de afspraken met de woningcorporaties over de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor bijzondere doelgroepen.

Bij de eerstvolgende nieuwbouwprojecten in Biezenmortel vragen we de ontwikkelaars en corporatie met lokale binding rekening te houden bij de toewijzing van hun woningen. Als blijkt dat de lokale bevolking toch onvoldoende kans krijgt voor een woning heroverwegen we de inzet van aanvullende instrumenten. We zetten een panel op met inwoners van (voormalig) woningzoekenden. Zo kunnen we hen (digitaal) bevragen op specifieke thema’s waar we hun visie op willen of uitnodigen voor een gesprek om meer de ruimte en diepte te bieden. We gaan onderzoeken hoe we bij de projecten waar gewerkt wordt met planteams ook woningzoekenden een rol kunnen geven. Ook onderzoeken we of we een (wisselende) groep van woningzoekenden kunnen samenstellen die bereid is om zich, binnen de ruimte van de omgevingsdialoog, te laten horen tijdens participatie- en besluitvormingsmomenten op projectniveau. In 2025 onderzoeken we of we met de invoering van een gebiedsrechte vergunning en/ of vergunningstelsel bij verblijfsruimten van arbeidsmigranten slecht verhuurderschap kunnen aanpakken. Voor verhuringen aan voorrangsgroepen hanteren corporaties via directe bemiddeling (spoed) een signaalwaarde van 25% van alle vrijkomende huurwoningen (onder de aftoppingsgrenzen).

Als deze waarde in zicht komt, overleggen de gemeente en woningcorporaties over de samenstelling/opbouw van deze groep en bepalen gezamenlijk of dit geeft tot maatregelen of aanpassingen in de woningtoewijzing.

Interactie en communicatie met inwoners of ondernemers Veel van het beleid is al bekend met onze partners en is (recent) via andere stukken vastgesteld. Het Woonbeleid leidt tot wel tot een vernieuwd kader waarmee we woningbouwinitiatieven toetsen binnen de Keten Stedelijke Ontwikkeling. Bij het indienen van een conceptverzoek stedelijke ontwikkeling wordt het nieuwe beleid opgenomen. Zo kunnen initiatiefnemers toetsen of ze voldoen aan ons vernieuwde beleid. Het Woonbeleid is al afgestemd met de corporaties en vormt de basis voor het hernieuwde Convenant Wonen. Communicatie rondom de woonzorgvisie wordt al opgepakt vanuit een ander traject en hoeft niet herhaald te worden onder het Woonbeleid. Met de afdeling communicatie wordt opgepakt hoe we het nieuwe woonbeleid presenteren aan onze inwoners. Voorstellen rondom het betrekken van woningzoekenden zullen aankomend jaar worden opgepakt met een daarbij passend communicatietraject richting onze inwoners. Automatisering en digitalisering Niet van toepassing. Overige middelen

Voor de uitvoering van het woonbeleid zijn we grotendeels afhankelijk van onze partners in de stad. Zij hanteren ons beleid als kader voor nieuwe ontwikkelingen. Als blijkt dat zij hieraan geen uitvoering kunnen geven zonder extra middelen, wordt projectspecifiek bekeken wat de mogelijkheden zijn. Voor de bestaande woonvoorraad en de woonruimteverdeling doet ons beleid nog geen greep op ‘overige middelen’. Om de ambitie van 2.000 nieuwe woningen per jaar in de verhouding 30% sociale huur, 40% betaalbaar (koop en middenhuur) en 30% vrije sector te realiseren, zijn substantiële publieke investeringen noodzakelijk. Tijdens de Woontop van 11 december 2024 zijn landelijke afspraken gemaakt tussen het Rijk, gemeenten en andere partners over de realisatie van 100.000 woningen per jaar. De Tilburgse ambitie sluit hierop aan. Het Rijk heeft toegezegd financieel bij te dragen aan deze opgave, mits gemeenten zelf ten minste 50% van de investeringen co-financieren. De opgave in Tilburg vraagt echter om investeringen die de huidige financiële ruimte binnen het Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO) overstijgen. In de Perspectiefnota 2026 zijn daarom aanvullende voorstellen gedaan voor verruiming van de beschikbare middelen ten behoeve van stedelijke ontwikkeling, waarvan woningbouw een essentieel onderdeel is.

Beschikbaarheid van voldoende investeringsmiddelen vormt daarmee een randvoorwaarde voor het realiseren van de woningbouwambitie. Zonder aanvullende publieke middelen komt het behalen van de doelstelling van gemiddeld 2.000 woningen per jaar verder onder druk te staan. Medewerkers Hierbij wordt alleen gekeken naar nieuw beleid dat in het Woonbeleid is opgenomen. Vastgesteld beleid, zoals rondom de woonzorgvisie en duurzaamheid, en continuerend beleid wordt hierbij buiten beschouwing gelaten. Maatregelen die worden opgepakt en binnen ander aanstaand beleid verder worden uitgewerkt, zoals de Nota Omgevingskwaliteit en het Hoogbouwbeleid, leveren hun eigen uitvoeringstoets aan. Concrete voorstellen waarvoor nu nog geen capaciteit is ingeregeld of via de P&C cyclus zijn aangevraagd, zijn de volgende: 1. Het begeleiden/realiseren van wooncoöperaties in twee pilots. 2. We opzetten van een panel op met inwoners van (voormalig) woningzoekenden en het creëren van een (wisselende) groep van woningzoekenden kunnen samenstellen die bereid is om zich, binnen de ruimte van de omgevingsdialoog, te laten horen tijdens participatie- en besluitvormingsmomenten op projectniveau. Voor uitvoering van het beleid door bijvoorbeeld woonadvisering en in de gebiedsvisies zijn geen aanvullende competenties nodig.

De richting van advisering verandert op enkele vlakken, en kan binnen de Keten Stedelijke Ontwikkeling worden opgepakt. De aanzienlijke bijstelling (naar boven) van onze doelstellingen ten aanzien van woningbouw door de geprognosticeerde groei van het aantal inwoners vraagt in de totale keten Stedelijke Ontwikkeling én vergunningverlening wel om extra capaciteit (fte). Dat betreft onder meer projectleiderscapaciteit, ontwerpende disciplines, adviseurs op de financieel en ruimtelijke disciplines en gaat dus verder dan het beleidsterrein wonen. We houden rekening het belang van participatie met belanghebbenden omdat we met name binnen de grenzen van de bestaande stad projecten realiseren en we hierin zorgvuldigheid willen betrachten. De benodigde uitbreiding is nog niet gekwantificeerd en wordt betrokken bij de uitwerking van de PPN in de Programmabegroting 2026. Partners in de stad Onze partners in de stad zijn betrokken bij de totstandkoming van het beleid, namelijk: de Tilburgse woningcorporaties, Regiopartners in SRBT en Hart van Brabant, ontwikkelaars, beleggers, makelaars, architecten, zorgpartijen (via de lokale woonzorgvisie), huurdersvereniging SBO en seniorenraad Tilburg. Zij zijn betrokken bij de totstandkoming van de speerpunten van ons beleid waarvoor we een stakeholderbijeenkomst hebben georganiseerd.

Andere partners zijn ook betrokken bij de verschillende stadsgesprekken (hoogbouw, omgevingskwaliteit, omgevingsvisie). De woningcorporaties en de ontwikkelaars staan aan de lat om onze nieuwbouwopgave te realiseren. Zij zullen daarmee voldoende en passende, kwalitatieve woningen moeten realiseren met de meegegeven betaalbaarheidseisen. De sociale woningbouwopgave is belegd bij de corporaties; zij geven aan dat zij niet volledig kunnen voldoen

aan de behoefte om 3000 sociale huurwoningen te realiseren voor 2030. In het Convenant Wonen is afgesproken dat we ook met andere middelen (beter benutten, woningdelen) en de inzet van andere toegelaten instellingen proberen deze ambitie waar te maken. De ontwikkelaars zijn aan zet de rest te realiseren. Zoals voortvloeit uit de doorbouwstrategie is het met name lastig om tempo te houden in de woningbouw. Uit de continue gesprekken in de Keten SO lijkt de spanning meer in de aantallen en het tempo te zitten dan de nieuwe betaalbaarheidseisen in de betaalbare koop. De bijstelling van de doelstelling naar 2.000 woningen per jaar brengt ook voor onze partners een grote uitdaging om deze aantallen ook daadwerkelijk op korte termijn te realiseren. Ook zij kampen met krapte op de arbeidsmarkt, financieringsvraagstukken en de noodzaak tot prioritering en fasering. Daarnaast wordt de voortgang beïnvloed door onder andere stikstofruimte en netcapaciteit op het elektriciteitsnet. Voor bouw van de te realiseren woningen is een percentage verkoop aan eigenaar/bewoners of verhuurders belangrijk. Zij moeten de benodigde financiering daarvoor beschikbaar hebben. Soms leidt dit tot knelpunten, vertraging en in een enkel geval een programmatische aanpassing. Op dit moment zien we bijvoorbeeld dat de reeds vastgestelde eis om 10% in de middenhuur te realiseren onder druk komt te staan.

Door de wijzigingen in de huurwetgeving en fiscale maatregelen is het voor ontwikkelaars een minder aantrekkelijk product geworden. Tot nu toe zit er nog voldoende middenhuur in de programmering, maar we krijgen met regelmaat de vraag of het programma naar betaalbare koop omgezet kan worden. Er is reeds besloten tot de uitwerking van een lokale Start Bouw Impuls regeling waarmee een bijdrage kan worden gedaan in de onrendabele top voor sociale en middenhuur en hiervoor zijn in het FSO middelen gereserveerd. We blijven dit monitoren. Een zelfbewoningsplicht of een anti-speculatiebeding kunnen ertoe leiden dat beleggers geen woningen afnemen bij een nieuwbouwproject. Als hierdoor een woningbouwproject niet gefinancierd kan worden, is er altijd een mogelijkheid om (binnen de overeengekomen afspraken) af te wijken van de verplichting. Ook voor de kwalitatieve vraag staan onze partners aan de lat in de nieuwbouw. We zetten in op meer collectiviteit in de woningbouw. Waarbij dit niet hoeft te leiden tot extra kosten, brengt dit vragen ten aanzien van financiering (wie betaalt het) en beheer. Daarnaast zetten we meer in op geclusterde en zorggeschikte woningen in de reguliere woningbouw. Normaliter was deze vraag belegd bij intramurale zorginstellingen en deze moeten nu door ontwikkelaars en corporaties worden opgepakt.

Met name voor ontwikkelaars liggen er vragen open over de financiering en het beheer. Verdere onderwerpen rond het thema wonen/zorg zijn de afspraken en verantwoordelijkheden geregeld binnen het traject van de woonzorgvisie en daarmee valt het buiten deze uitvoeringstoets. Hetzelfde geldt voor onze maatregelen binnen het duurzaamheidsbeleid, waarbij we bestaand beleid volgen. Handhaafbaarheid Het anti-speculatiebeding wordt is momenteel binnen de bestaande capaciteit in het Vastgoedbedrijf belegd. Zij zijn in oorsprong al bij een dergelijk beding (financieel) betrokken, namelijk via een grondverkoop of via een subsidie. Een anti-speculatiebeding zit nu ook al in onze huidige AVV, dus de eventuele benodigde capaciteit is al bij deze afdeling belegd. Het gebruik wordt verbreed naar projecten waar betaalbare nieuwbouw koopwoningen worden gerealiseerd met door co-financiering van de gemeente. Wanneer het aantal gevallen dat moet worden beoordeeld sterk stijgt dan zal in de toekomst extra capaciteit hiervoor benodigd zijn. Dit wordt dan meegenomen in de programmabegroting. Er is capaciteit binnen de ambtelijke bezetting om de ontheffingen voor de zelfbewoningsplicht te verlenen. Met ontwikkelaars worden inspanningsafspraken verkend om erop toe te zien dat woningen niet aan beleggers worden verkocht zodat de woningen al bij de goede doelgroep terecht komen.

Mogelijkheid op toezicht en daaropvolgend handhaving bij eventuele overtreding van de privaatrechtelijke overeenkomst op de zelfbewoningsplicht is niet mogelijk, aangezien hiervoor geen publiekrechtelijke bevoegdheden aangewend mogen worden, zoals controle in de BRP. Uitvoering van een boetebeding zal bovendien aanzienlijke ambtelijke capaciteit

vragen relatief tot het eventueel behaalde resultaat. Alle gemeenten met een zelfbewoningsplicht die zijn gecontacteerd lopen hier tegenaan en gaan uit van de afschrikwerkende werking van het beding bij eerste verkoop. Na eerste verkoop geldt de opkoopbescherming en vervalt de zelfbewoningsplicht. Verder zijn er geen (nieuwe) dwingende afspraken die handhavingscapaciteit vragen. Uitvoeringskosten Onderdeel Interactie (niet zijnde medewerkers) - Pilot 2 wooncoöperaties - Betrekken woningzoekenden in een (digitaal) panel - Activeren woningzoekenden binnen ruimtelijke procedures

Automatisering (niet zijnde medewerkers) Medewerkers Het financieren van de verhoogde woningbouwopgave brengt forse kosten met zich mee voor onze partners en onze ambtelijke organisatie, waaronder in de totale keten Stedelijke Ontwikkeling én vergunningverlening extra capaciteit. Dat betreft onder meer projectleiderscapaciteit, ontwerpende disciplines, adviseurs op de financieel en ruimtelijke disciplines. De benodigde uitbreiding is nog niet gekwantificeerd en wordt betrokken bij de uitwerking van de PPN in de Programmabegroting 2026 en verder.

Totaal

Incidenteel

Structureel €

Voor 2 pilotlocaties verwachten vragen we € 20.000,- Onkostenvergoeding Kavelspecifiek plan (2x 5 groepen) = € 10.000,- Onkostenvergoeding Aanpakfase (2 groepen = € 10.000 Voor het betrekken van woningzoekenden in een (digitaal) panel 25.000,- voor de aankomende jaren. € FTE: €: FTE:

€ 45.000,- voor de pilot wooncooperaties en het betrekken van woningzoekenden. De kosten voor de verhoogde woningbouwopgave worden betrokken in de uitwerking van de Programmabegroting 2026.

Advies: Het voorstel is uitvoerbaar onder specifieke voorwaarden zoals hierboven beschreven

€ €:

€

Per: 01-08-2025