Raadsvoorstel WVG Louis Bouwmeesterplein

Voorblad Raadsvoorstel Louis Bouwmeesterplein Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

11 maart 2025, nr. 7 Wethouder Grashoff Programma-, Project- & Interimmanagement J. de Graaff

Samenvatting Tilburg wenst de binnenstad verder te verdichten met intensieve stedelijke milieus. Het gaat daarbij niet alleen om het toevoegen van woningen, maar ook om het realiseren van een inclusieve, vitale en duurzame stad. Een van de ontwikkellocaties in de binnenstad betreft het Louis Bouwmeesterplein, welke locatie valt onder meerdere opgaven in het bestuursakkoord ‘Meer voor elkaar: akkoord gemeente Tilburg 2022-2026’. Om betere omstandigheden te creëren voor de uitvoering van haar - maatschappelijke en bestuurlijke - ambities voor deze locatie wordt op grond van hoofdstuk 9 van de Omgevingswet een voorkeursrecht gevestigd. Een concept van onderhavige raadsvoorstel is per brief aan eigenaren en beperkt gerechtigden bekendgemaakt. Gedurende een termijn van vier weken zijn deze eigenaren en beperkt gerechtigden in de gelegenheid gesteld om zienswijzen naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

Collegebesluit Het college stelt de raad voor om op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet (Ow) een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken in het gebied Louis Bouwmeesterplein, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening en percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen onroerende zaken, hun grootte alsmede de namen van de eigenaren en rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die onroerende zaken zijn onderworpen, een en ander naar de stand van de openbare registers van het Kadaster van (bijgewerkt t/m) respectievelijk 14 november 2024, 18 november 2024 en 3 december 2024, welke onroerende zaken deel uitmaken van een locatie waaraan een nietagrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht, zijnde ‘Gemengd gebied voor wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen’, en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. De aanwijzing vervalt ten aanzien van elk van de aangewezen onroerende zaken drie jaar na het ingaan van dit besluit, tenzij voordien een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a of onder b van de Ow in werking treedt.

Raadsvoorstel Voorkeursrecht Louis Bouwmeesterplein

1

Raadsvoorstel Louis Bouwmeesterplein Aanleiding De gemeente Tilburg heeft een grote woningbouwopgave de komende jaren. Tot 2040 zijn er maar liefst 25.000 nieuwe (betaalbare) woningen nodig in Tilburg. De ambities van de gemeente zijn onder andere uitgewerkt in het bestuursakkoord ‘Meer voor elkaar: akkoord gemeente Tilburg 2022-2026’. Het Louis Bouwmeesterplein, als onderdeel van de binnenstad, wordt aangemerkt als één van de prioritaire gebiedsontwikkelingslocaties om binnenstedelijk te verdichten. Niet alleen het binnenstedelijk verdichten met woningen van het Louis Bouwmeesterplein is gewenst, maar ook het realiseren van een inclusieve, vitale en duurzame stad door onder andere het klimaatadaptief vergroenen van deze locatie. Daarnaast ziet de gemeente conform het collegebesluit ‘Parkeerstrategie Binnenstad en grote verdichtingslocaties’ van 16 mei 2023 mogelijkheid om bij de herontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein de bestaande parkeergarage te vervangen door een nieuwe grotere parkeergarage, die voldoet aan de meest actuele gebruikerswensen en een hoogwaardig aanbod aan deelmobiliteit. Hiermee wordt voorzien in de behoefte aan openbare parkeercapaciteit aan de rand van de binnenstad, zoals opgenomen als spoor vier van het op 18 november 2021 door de raad vastgestelde ‘4-Sporenbeleid Parkeren’.

Het meest recente bestuurlijk kader voor de verdere planuitwerking is gelegen in het collegebesluit ‘Samenwerkingsovereenkomst herontwikkeling Louis Bouwmeesterplein’ van 27 augustus 2024 en het raadsbesluit ‘Eindvoorstel Grondexploitatie Louis Bouwmeesterplein’ van 10 oktober 2024 met kenmerk 270824. Komende jaren zal de gemeente daarom samen met partijen binnen en buiten het gebied aan de slag gaan om de voorgenomen herontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein concreet vorm te geven. Daarbij is het van belang dat de gemeente grip houdt op de gebiedsontwikkeling in z’n algemeenheid en de strategische posities in het gebied in het bijzonder. Om de regie over de binnenstedelijke herontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein in eigen hand te houden kan de gemeente een voorkeursrecht vestigen op grond van de Omgevingswet. Indien het voorkeursrecht niet wordt gevestigd, bestaat de mogelijkheid dat derden met een bepaalde verwachting ten aanzien van het gebied, mede gebaseerd op uitingen vanuit de gemeente, posities innemen die het voeren van regie door de gemeente bij de herontwikkeling bemoeilijken. Ook wordt voorkomen dat zich grondspeculatie voordoet, wat tot prijsopdrijving kan leiden en waardoor de beoogde ontwikkeling mogelijk wordt gefrustreerd.

Over de eigendommen binnen het plangebied Louis Bouwmeesterplein heeft de gemeente eerder al afspraken gemaakt met BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling (BPD), de samenwerkingspartner van de gemeente binnen deze gebiedsontwikkeling. In een afsprakenbrief (zie collegebesluit 30 mei 2023-18) en samenwerkingsovereenkomst (zie collegebesluit 27 augustus 2024-42) hebben partijen afgesproken dat BPD zich inspant om de 36 appartementen in het complex ten zuiden van de Schouwburgring minnelijk te verwerven. Indien (tijdige) minnelijke verwerving door BPD niet lukt, dan is de gemeente bereid om haar instrumentarium (waaronder dit voorkeursrecht) in te zetten. Inmiddels heeft BPD een koopovereenkomst gesloten voor circa 2/3 van de 36 appartementen. Het voorkeursrecht vestigen is nodig om regie op de overige appartement te behouden. Het is echter niet mogelijk om in de vestiging onderscheid te maken tussen de appartementen waar BPD al wel of nog geen koopovereenkomst mee heeft, omdat een voorkeursrecht wordt gevestigd op een kadastraal perceel en alle appartementen tot één en hetzelfde kadastrale perceel behoren. Dit voorstel om een gemeentelijk voorkeursrecht te vestigen heeft dus betrekking op alle eigendommen binnen het plangebied. Dit is afgestemd met BPD.

Tegen die achtergrond heeft het college op 7 januari 2025 besloten om op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet (Ow) een voorlopig voorkeursrecht te vestigen op onroerende zaken in het gebied Louis Bouwmeesterplein, vooruitlopend op een aanwijzing door de gemeenteraad.

Raadsvoorstel Voorkeursrecht Louis Bouwmeesterplein

2

Beoogd effect Om betere omstandigheden te creëren voor de herontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein kan de gemeente het instrument van het voorkeursrecht inzetten. Het vestigen van een voorkeursrecht biedt de gemeente de mogelijkheid om een actieve en regisserende rol te spelen bij de uitvoering van haar plannen. Door de vestiging van een voorkeursrecht is een eigenaar verplicht om, wanneer hij zijn onroerende zaak wenst te verkopen, deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De mogelijkheid tot vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om positie op de grondmarkt in te nemen. Een aanwijzing maakt het immers mogelijk om preventief te acteren, anticiperend op eventuele (ongewenste) grondtransacties in het gebied. Daarnaast ziet het voorkeursrecht op het voorkomen van prijsopdrijving door marktpartijen, waardoor de financieel economische uitvoerbaarheid van de plannen dichterbij komt. De wet geeft de gemeente daarmee een middel in handen om de waardevermeerdering van de betrokken onroerende zaken in eigen hand te houden en in te zetten in het algemeen belang.

Voorstel Op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet (Ow) een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken gelegen in het gebied Louis Bouwmeesterplein, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening en percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen onroerende zaken, hun grootte alsmede de namen van de eigenaren en rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die onroerende zaken zijn onderworpen, een en ander naar de stand van de openbare registers van het Kadaster van (bijgewerkt t/m) respectievelijk 14 november 2024, 18 november 2024 en 3 december 2024, welke onroerende zaken deel uitmaken van een locatie waaraan een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht, zijnde ‘Gemengd gebied voor wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen’, en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. De aanwijzing vervalt ten aanzien van elk van de aangewezen onroerende zaken drie jaar na het ingaan van dit besluit, tenzij voordien een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a of onder b van de Ow in werking treedt.

Argumenten 1.1 Hiermee houdt c.q. geeft de gemeente regie en sturing aan de beoogde binnenstedelijke gebiedsontwikkeling De gemeente wil in het gebied Louis Bouwmeesterplein gemengde functies realiseren, bestaande uit onder meer wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen. Om in een vroeg stadium de strategie te bepalen, regie te houden en sturing te geven aan de beoogde binnenstedelijke gebiedsontwikkeling kan de gemeente een voorkeursrecht vestigen. Met de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht verkrijgt de gemeente een voorkeurspositie op de grondmarkt in het betreffende gebied c.q. een eerste recht van koop op de in de beschikking betrokken onroerende zaken. De eigenaren van de betreffende onroerende zaken dienen de zaken bij een voorgenomen vervreemding eerst aan de gemeente te koop aan te bieden c.q. de gemeente in de gelegenheid te stellen om de onroerende zaken in eigendom te verkrijgen. Het gemeentelijk voorkeursrecht voorkomt dat een andere partij zich in het gebied een positie verschaft, waardoor de gemeentelijke regierol kan worden verstoord.

1.2 Met het voorkeursrecht voorkomt de gemeente ongewenste grondtransacties Het gemeentelijk voorkeursrecht vormt een beschermingsinstrument, waardoor ongewenste transacties (al dan niet bedoeld als grondspeculatie) gedurende de werkingsduur kunnen worden voorkomen. 1.3 Er wordt voldaan aan de vereisten voor vestiging van het voorkeursrecht In het bestemmingsplan Centrum Zuid 2008, zoals opgenomen in het tijdelijk deel van het omgevingsplan gemeente Tilburg, is aan de in de aanwijzing betrokken onroerende zaken (bijlage 1 en 2) grotendeels de bestemming ‘Wonen-Gestapeld’ toegekend met de functieaanduidingen ‘detailhandel’ en ‘dienstverlening’. Voor een enkele onroerende zaak geldt de bestemming ‘Centrum-Uit te werken’. De onroerende zaken zijn

Raadsvoorstel Voorkeursrecht Louis Bouwmeesterplein

3

feitelijk ook als zodanig in gebruik. De functie die de gemeente heeft toegedacht voor de locatie waarvan deze onroerende zaken deel uitmaken betreft ‘Gemengd gebied voor wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen’, zoals ter visuele verduidelijking is aangeduid op de bijgevoegde kaart (bijlage 3). Er kan worden gesproken van een ‘afwijkend gebruik’, omdat de gemeente een kwalitatief beter en intensiever gebruik (binnenstedelijk verdichten met een intensievere woonfunctie als gevolg van de beoogde toevoeging van woningen) dan het daadwerkelijke feitelijke gebruik beoogt. Het bestaande gebruik wijkt daarmee af van de toegedachte functies en daarmee wordt voldaan aan de in artikel 9.1 lid 1 van de Ow gestelde formele vereisten tot vestiging van het voorkeursrecht. 1.4 Aan het voorkeursrecht is een maximale termijn gekoppeld Artikel 9.4 lid 1 onder a van de Ow bepaalt dat een voorkeursrecht van de raad als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder c van de Ow vervalt drie jaar na het ingaan ervan, tenzij voor dat tijdstip de functies waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, zijn toegedacht in een omgevingsvisie of een programma of is toegedeeld in het omgevingsplan. Dit betekent dat voorkeursrechten kunnen doorlopen.

Als in het nieuwe planologisch besluit (omgevingsvisie of programma of omgevingsplan) de nieuwe functies worden opgenomen blijft het voorkeursrecht mitsdien van kracht op basis van die nieuwe grondslag. Er is dan geen nieuwe voorkeursrechtbeschikking nodig. De geldingsduur van die nieuwe grondslag van het voorkeursrecht geldt vanaf dat moment.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven De gemeente heeft samen met haar ontwikkelingspartner BPD in een samenwerkingsovereenkomst afspraken gemaakt over minnelijke verwerving door BPD van de onroerende zaken in het gebied Louis Bouwmeesterplein, zoals aangegeven op de bij dit voorstel behorende grondtekening (bijlage 1) en percelenlijst (bijlage 2). Indien minnelijke verwerving niet leidt respectievelijk heeft geleid tot aankoop van de onroerende zaken is tussen de gemeente en BPD afgesproken dat de gemeente haar publiekrechtelijke instrumenten zal inzetten, zoals het vestigen van een voorkeursrecht op de nog te verwerven onroerende zaken. In dit kader is van belang dat een voorkeursrecht wordt gevestigd op een kadastraal perceel (het grondperceel), waardoor bij splitsing in appartementsrechten - ongeacht of BPD reeds afspraken heeft gemaakt inzake aankoop met de betrokken eigenaren - ook alle appartementen zijn belast met een voorkeursrecht. Daar komt bij dat de door BPD gemaakte afspraken over minnelijke verwerving van de onroerende zaken in het gebied Louis Bouwmeesterplein niet zijn ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, waardoor geen afbreuk wordt gedaan aan het vestigen van een voorkeursrecht.

Als een eigenaar zijn met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak aanbiedt, moet het bevoegd gezag (het college) conform artikel 9.13 van de Ow binnen zes weken na ontvangst van de opgave van de eigenaar besluiten of zij al dan niet in beginsel bereid is de onroerende zaak tegen nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen. Indien het bevoegd gezag een positief beginselbesluit neemt, zal er vervolgens een onderhandelingsproces op gang komen gericht op de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen de eigenaar en de gemeente. Ingeval van een negatief beginselbesluit of na het ongebruikt verstrijken van de termijn van zes weken is de eigenaar gedurende drie jaar vrij om het in het aanbod vermelde zaak te vervreemden aan derden. Gedurende deze termijn blijft het voorkeursrecht wel op de onroerende zaak rusten en dus voor een eventuele nieuwe eigenaar gelden.

Niet beïnvloedbare risico’s De vestiging van het voorkeursrecht kan met zich meebrengen dat de gemeente verplicht is tot aankoop Het voorkeursrecht wordt alleen geactiveerd doordat de eigenaar – als hij zijn onroerende zaak wil vervreemden – wettelijk verplicht is de zaak eerst aan de gemeente aan te bieden. Hoewel de Ow als uitgangspunt heeft dat het volledig aan de gemeente is om te bepalen of zij de te koop aangeboden zaak wenst aan te kopen en daarmee ook voor welke prijs, zijn er twee uitzonderlijke situaties waarin de gemeente kan worden verplicht om de onroerende zaak aan te kopen. De eerste situatie kan zich voordoen indien de rechtbank uitspraak heeft gedaan over de prijs (artikel 9.20 van de Ow). De tweede situatie kan zich voordoen als sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden van de vervreemder (artikel 9.18 lid 1 van de Ow).

Raadsvoorstel Voorkeursrecht Louis Bouwmeesterplein

4

Ten aanzien van hiervoor genoemde situaties geldt dat het bevoegd gezag (het college) voorafgaand reeds een beginselbesluit heeft genomen of zij al dan niet bereid is om de aangeboden zaak onder nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen, of de termijn voor het nemen van een beginselbesluit heeft overschreden. De omvang van de aanbieding kan ruimer zijn dan hetgeen is aangewezen Uitgangspunt is dat de eigenaar vrij is om te bepalen wat hij aan de gemeente te koop aanbiedt. Het aanbod kan het geheel van de met een voorkeursrecht belaste onroerende zaak betreffen, maar ook slechts een deel daarvan. Het is daarnaast mogelijk dat de eigenaar zijn aanbod verruimt door daarin niet alleen de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaken op te nemen, mits de andere gronden tezamen met de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak een zogeheten ‘samenhangend geheel’ vormen. De gemeente is vervolgens verplicht om ten aanzien van dat verruimde aanbod een beginselbesluit te nemen. Indien de gemeente het aanbod weigert, dan is de eigenaar gedurende drie jaar vrij de met het voorkeursrecht belaste onroerende zaken aan derden te verkopen.

Kosten en dekking Aan de uitvoering van deze nota zijn, naast de beschikbare ambtelijke capaciteit, vooralsnog geen kosten verbonden. Indien en voor zover de gemeente tot verwerving van een met het voorkeursrecht belaste onroerende zaak wenst over te gaan, dient hiervoor te zijner tijd krediet beschikbaar te zijn. Het college zal alsdan aan de raad een specifiek voorstel doen voor het daarvoor beschikbaar stellen van financiële middelen en zal worden ingaan op met de verwerving samenhangende potentiële (financiële) risico’s. Onverlet het bovenstaande is in het bestuursakkoord ‘Meer voor Elkaar: akkoord gemeente Tilburg 2022-2026’ aangegeven dat om de woningbouwopgave kracht bij te zetten en om te zorgen dat de gemeente voldoende cofinanciering heeft bij het Rijk en de Provincie een Stedelijk Ontwikkelfonds zal worden opgericht. Uitgangspunt is dat nieuwe ontwikkelingen integraal (sociaal, duurzaam, groen en mobiliteit) worden benaderend, waarbij realisatie van de gemeentelijke - maatschappelijk een bestuurlijke - ambities aan de voorkant leidend zijn. Het Stedelijk Ontwikkelfonds zal starten met een initiële voeding van € 30 miljoen. De benodigde extra uitvoeringscapaciteit zal structureel worden geborgd, omdat dit een langjarige opgave is.

Bij de uitwerking van het fonds worden de bestaande relevante reserves betrokken, waarbij het fonds ook beschikbaar moet zijn voor het afdekken van de onrendabele top voor sociale woningbouw.

Uitvoering en communicatie Het onderhavige raadsvoorstel alsmede het voorgenomen raadsbesluit is per brief aan belanghebbenden (eigenaren en beperkt gerechtigden) bekendgemaakt. Gedurende een termijn van vier weken vanaf bekendmaking zijn eigenaren en beperkt gerechtigden ingevolge artikel 4:8 van de Awb in de gelegenheid gesteld om mondeling of schriftelijk zienswijzen bij uw raad naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Indien de raad conform het voorstel besluit, wordt de voorkeursrechtbeschikking bekendgemaakt aan de eigenaren en beperkt gerechtigden. Vervolgens dient het besluit binnen vier dagen na de bekendmaking te worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster en treedt het voorkeursrecht in werking op het tijdstip van inschrijving. Na het ingaan van het voorkeursrecht ligt het besluit van de raad met de daarbij behorende documenten ter inzage op het stadhuis, Stadhuisplein 130 te Tilburg, en zijn de stukken te raadplegen via de gemeentelijke webpagina: www.tilburg.nl. De kennisgeving van deze terinzagelegging wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad. Voor belanghebbenden (eigenaren respectievelijk beperkt gerechtigden) bestaat de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen het besluit.

Indien een belanghebbende bezwaar heeft gemaakt kan deze tevens aan de voorzieningenrechter van de rechtbank verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen, indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.

Raadsvoorstel Voorkeursrecht Louis Bouwmeesterplein

5

Bijlagen 1. Grondtekening 2. Percelenlijst 3. Masterplantekening

Tilburg, 11 maart 2025 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

Raadsvoorstel Voorkeursrecht Louis Bouwmeesterplein

6

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit Op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet (Ow) een voorkeursrecht te vestigen op de onroerende zaken in het gebied Louis Bouwmeesterplein, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende grondtekening en percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen onroerende zaken, hun grootte alsmede de namen van de eigenaren en rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die onroerende zaken zijn onderworpen, een en ander naar de stand van de openbare registers van het Kadaster van (bijgewerkt t/m) respectievelijk 14 november 2024, 18 november 2024 en 3 december 2024, welke onroerende zaken deel uitmaken van een locatie waaraan een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht, zijnde ‘Gemengd gebied voor wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen’, en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. De aanwijzing vervalt ten aanzien van elk van de aangewezen onroerende zaken drie jaar na het ingaan van dit besluit, tenzij voordien een voorkeursrecht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a of onder b van de Ow in werking treedt.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

31-03-2025

de griffier, ValidSigned door Noor Kanters op 08-04-2025

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.