Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

Voorblad Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030 Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

24 juni 2025, nr. 36 Wethouder Çelik Ruimte K. van Gils

Samenvatting Elke Tilburger verdient een betaalbare, beschikbare en passende woning. Het bemachtigen van de gewenste woning in de huur of in de koop is echter zeer weerbarstig. De woonopgave is groot en urgent en de context waarbinnen we deze moeten realiseren is gewijzigd door wet- en regelgeving en regionale afspraken. Daarom hebben wij de afgelopen jaren, onder meer met de Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen en het sluiten van een SRBT Woondeal met ambitie ingezet op het bouwen van ten minste 25.000 overwegend betaalbare woningen in de periode tot 2040. Deze ambitie krijgt steeds meer vorm, maar vraagt een stevige beleidsmatige borging. Met het Woonbeleid 2025-2030 borgen we onze ambities voor de aankomende jaren en geven hieraan uitvoering. Daarnaast worden verschillende moties tot uitvoering gebracht. Eerdere besluitvorming heeft plaatsgevonden in het raadsvoorstel speerpunten Woonbeleid. Daarin zijn de volgende speerpunten vastgesteld, die nu zijn uitgewerkt in het Woonbeleid 2025-2030 met bijhorende ambitie en maatregelen: Meer (betaalbare) woningen. Hieronder vallen onder meer de woningbouwdoelstelling, maatregelen voor een continue bouwproductie, beter benutten van de bestaande woonvoorraad, de sturing op de betaalbaarheid in de programmering en de rol van onze partners De juiste woning op de juiste plek.

Vanuit dit speerpunt werken we gebiedsgericht aan toekomstbestendige woningen en vitale wijken met een gedifferentieerd woningaanbod in nabijheid van voorzieningen. Daarbij staat omgevingskwaliteit voorop. We leggen nadruk op het versterken van de gemeenschapszin en het belang van collectiviteit in ontwikkelingen. Voor iedereen een passende woonvorm. Hieronder valt het beleid om voldoende en passende huisvesting met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding te bieden voor aandachtsgroepen, waaronder ouderen, inwoners met een zorgvraag, studenten en (dreigend) daklozen. We sluiten hierbij aan op de regionale woonzorgvisie en de lokale paragraaf. Een sterkere positie op de woningmarkt Dit speerpunt richt zich op een toegankelijke en inclusieve woningmarkt voor alle (nieuwe) Tilburgers met een balans in slaagkansen voor alle doelgroepen.

Collegebesluit Het college stelt de raad voor om: 1. Het Woonbeleid 2025-2030 (bijlage 1) vast te stellen dat is uitgewerkt met bijhorende maatregelen langs vier speerpunten die eerder al zijn vastgesteld: a. Meer (betaalbare) woningen b. De juiste woning op de juiste plek c. Voor iedereen een passende woonvorm d. Een sterkere positie op de woningmarkt 2. Met de vaststelling van het Woonbeleid de volgende toezeggingen/moties als afgedaan te beschouwen: a. Meer focus op betaalbare koopwoningen (motie 25) b. Geef woningzoekenden ook een stem (toezegging n.a.v. motie bij PPN24-13) c. Toewijzing nieuwbouwwoningen Biezenmortel (motie 14-2; raadsbrief) d. CPO en bijzondere woonvormen (toezegging 73417; raadsbrief)

3.

Bij de integrale afweging van de Programmabegroting 2026 de dekking van de kosten voor de toegenomen woningbouwopgave te betrekken.

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

1

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030 Aanleiding Elke Tilburger verdient een betaalbare, beschikbare en passende woning. Het bemachtigen van de gewenste woning in de huur of in de koop is echter zeer weerbarstig. De woonopgave is groot en urgent en de context waarbinnen we deze moeten realiseren is gewijzigd door wet- en regelgeving en regionale afspraken. Daarom hebben wij de afgelopen jaren, onder meer met de Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen en het sluiten van een SRBT Woondeal met ambitie ingezet op het bouwen van ten minste 25.000 overwegend betaalbare woningen in de periode tot 2040. Deze ambitie krijgt steeds meer vorm, maar vraagt een stevige beleidsmatige borging. Het huidige Tilburgse woonbeleid, de Woonagenda 2020-2025 is geëvalueerd. Met het Woonbeleid 2025-2030 borgen we onze ambities voor de aankomende jaren en geven hieraan uitvoering. Bij de voorbereiding is de opbrengst uit diverse stadsgesprekken betrokken. Onze inwoners is gevraagd wat voor hen nodig is om fijn te kunnen wonen in Tilburg en wat dit vraagt van de woonomgeving. Daarbij hebben we specifiek aandacht gehad voor woningzoekenden die in het huidige woningtekort onze hulp extra nodig hebben.

Daarnaast hebben we met onze partners en belangenvertegenwoordigers in de stad gesproken over wonen in Tilburg: wat zijn onze grote opgaven, wat gaat goed, wat kan beter hoe komen we daar? Eerdere besluitvorming heeft plaatsgevonden over de startnotitie Woonbeleid (1 juli 2024) en het raadsvoorstel speerpunten Woonbeleid (18 november 2024) waarvoor de onder andere de opbrengst uit de bijeenkomst Partners in Wonen (3 juli 2024) hebben benut. Aan de hand van het beschreven proces in de startnotitie zijn de speerpunten verder uitgewerkt tot het Woonbeleid 2025-2030 dat nu ter besluitvorming ligt. Het beleid vertaalt zich in concrete doelen richting 2030 met bijhorende maatregelen. Het woonbeleid is een bouwsteen voor de omgevingsvisie 2050 en vormt de basis voor het volkshuisvestingsprogramma.

Beoogd effect In het woonbeleid voor de periode 2025-2030 leggen we de opgaven op wonen en onze ambities vast zodat deze als uitgangspunt kunnen worden genomen bij woningbouwontwikkeling. We nemen maatregelen en zetten instrumenten in om onze ambities te realiseren. Zo dragen we bij aan onze centrale ambitie: een passende woning voor iedere Tilburger. Hiermee dragen we bij aan de opgaven in onze stad en in het bijzonder aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Tilburg 2050. Het doel van deze visie is om het sociale, ecologische en economische kapitaal van Tilburg met elkaar te verbinden. Door ze te verbinden, versterken ze elkaar en vergroten we de brede welvaart in de stad.

Voorstel 1.

2.

3.

Het Woonbeleid 2025-2030 (bijlage 1) vaststellen dat is uitgewerkt met bijhorende maatregelen langs vier speerpunten die eerder al zijn vastgesteld: a. Meer (betaalbare) woningen b. De juiste woning op de juiste plek c. Voor iedereen een passende woonvorm d. Een sterkere positie op de woningmarkt Met de vaststelling van het Woonbeleid de volgende toezeggingen/moties als afgedaan beschouwen: a. Meer focus op betaalbare koopwoningen (motie 25) b. Geef woningzoekenden ook een stem (toezegging n.a.v. motie bij PPN24-13) c. Toewijzing nieuwbouwwoningen Biezenmortel (motie 14-2; raadsbrief) d. CPO en bijzondere woonvormen (toezegging 73417; raadsbrief) Bij de integrale afweging van de Programmabegroting 2026 de dekking van de kosten voor de toegenomen woningbouwopgave betrekken.

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

2

Argumenten 1.1 De vier speerpunten zijn aan de start van het traject vastgesteld door de raad. In het beleid hebben we deze speerpunten verder uitgewerkt. De speerpunten voor het Woonbeleid 2025-2030 zijn vastgesteld door de raad op 18 november 2024. Het gaat hierbij om de volgende speerpunten. • Meer (betaalbare) woningen. Onder dit speerpunt vallen in ieder geval de kwantitatieve woningbouwdoelstelling, maatregelen voor een continue bouwproductie, beter benutten van de bestaande woonvoorraad, de sturing op de betaalbaarheid in de programmering naar de verdeling 30/40/30 en de rol van onze partners in wonen waaronder de woningcorporaties en ontwikkelaars. • De juiste woning op de juiste plek. Het is belangrijk dat woningen toekomstbestendig en duurzaam zijn en staan in vitale wijken. Vanuit dit speerpunt werken we in ieder geval gebiedsgericht aan het versterken van de ongedeelde stad en de gemeenschap, met een divers aanbod van woningen. We sturen op aantrekkelijke, geschikte en passende woningen en (collectieve) woonvormen in nabijheid van voorzieningen. • Voor iedereen een passende woonvorm.

Onder dit speerpunt valt het beleid om voldoende en passende huisvesting met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding te bieden voor aandachtsgroepen, waaronder ouderen, inwoners met een zorgvraag, studenten en (dreigend) daklozen We sluiten hierbij aan op de Woonzorgvisie Regio Hart van Brabant en de Lokale Paragraaf Woonzorgvisie Tilburg. • Een sterkere positie op de woningmarkt. Dit speerpunt richt zich op een toegankelijke en inclusieve woningmarkt voor alle (nieuwe) Tilburgers. Onder dit speerpunt valt de vraag om woningzoekenden meer stem te geven, de wens het verdringen van woningzoekende met een lokale binding te voorkomen en de uitvoering van de Wet goed verhuurderschap. Deze speerpunten zijn nu verder uitgewerkt. De speerpunten dragen niet alleen bij aan een passende woning voor iedere Tilburger, maar ook aan een fijn (t)huis in een goede buurt. Per speerpunt worden de opgave en ambitie beschreven én aangegeven welke maatregelen worden ingezet om deze ambitie te realiseren. 1.2 Voor de groei van het aantal inwoners moeten we onze doelstellingen ten aanzien van woningbouw aanzienlijk naar boven bijstellen en meer aandacht hebben voor de kwaliteit en samenstelling van de voorraad zowel op gemeentelijk als op wijkniveau In hoofdstuk 1 wordt de opgave in cijfers beschreven. In dit hoofdstuk gaat het om de stand van zaken nu en de prognoses voor de toekomst.

De groei van het aantal huishoudens zet door tot 2050, gelijktijdig vlakt de bevolkingsgroei langzaam af. Dit komt door huishoudensverdunning. Dat betekent dat we niet alleen meer woningen moeten toevoegen, maar dat we de voorraad ook beter geschikt moeten maken voor het huisvesten van deze kleinere huishoudens. Gelijktijdig is er sprake is van een dubbele vergrijzing. Het aandeel Tilburgse huishoudens van 65 jaar of ouder neemt toe van 23% in 2023 naar bijna 29% in 2040. We weten dat een groter deel van onze inwoners in de toekomst ook met een zorgvraag zelfstandig moet kunnen wonen. De woningvoorraad moeten we hiervoor geschikt maker onder nieuwbouw en aanpassingen in de bestaande voorraad. Deze kwalitatieve opgave geldt deels ook voor de aandachtsgroepen die het Rijk heeft onderscheiden in het programma ‘Een thuis voor iedereen’. Een deel van hen heeft een specifieke woonbehoefte, waar we met dit beleid ruimte voor creëren. De samenstelling van de voorraad in Tilburg is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde en de steden om ons heen. Hoewel we op dit moment nog iets meer grondgebonden woningen hebben dan de steden om ons heen is de verwachting dat dit aandeel snel daalt omdat de plannen in voorbereiding voorraad appartementen omvatten. Het prijsniveau in Tilburg ligt op dit moment aanzienlijk lager, al maken we hier de laatste jaren een stevige inhaalslag.

Per wijk en buurt zien we wel verschillen. Het totaaloordeel dat respondenten geven voor hun buurt ligt gemiddeld op een 7,2, een ruim voldoende (Lemon 2023). Alle aspecten die worden bevraagd rondom de fysieke en sociale leefomgeving, overlast en veiligheid bepalen of je in Tilburg fijn kan wonen. We zien in dit totale oordeel sterke verschillen per buurt. Waarin sommige bewoners hun buurt de leefbaarheid in de buurt een 8,5 scoren, scoren andere bewoners hun buurt met een 5,5. Dit laat zien dat onze ambitie om een ongedeelde stad te zijn, extra inzet vraagt in bepaalde wijken en buurten.

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

3

Speerpunt I: Meer (betaalbare) woningen 1.3 Heldere doelstellingen over de aantallen woningen die we nodig hebben en de betaalbaarheid geven duidelijkheid over onze ambities We hebben de op basis van prognoses en afspraken in de SRBT Woondeal de opgave om 10.000 woningen tot 2030 toe te voegen, wat neer komt op een opgave van gemiddeld 2.000 woningen per jaar tot 2030. Dit is fors hoger dan de 1.500 die we tot dit moment als doel hadden gesteld. Een hogere gemiddelde groei per jaar is nodig omdat we te maken hebben gehad met een dip in de bouw de afgelopen twee jaar en gelijktijdig zien dat er sprake is van toegenomen groei van het aantal inwoners in de prognose. We streven naar een verhoging van de woningbouw tot 2.000 woningen per jaar en proberen dit zo dicht mogelijk te benaderen door hiernaartoe te groeien. We stellen onze ambitie bij zodat deze aansluit bij de verder toenemende opgave in het besef dat het een grote uitdaging is om deze aantallen ook daadwerkelijk op korte termijn te realiseren. Zo zijn we afhankelijk van de mogelijkheden van onze partners en de ruimte voor investeringen in onder meer financiering van onrendabele toppen, voldoende goede (ambtelijke) capaciteit, bereikbaarheid en zaken als stikstofruimte en netcapaciteit op het elektriciteitsnet.

Het uitgangspunt bij nieuwbouwontwikkelingen is dat we op het niveau van de gemeente inzetten op de verdeling 30/40/30 in planvoorraad en realisatie, zoals vastgesteld in de Speerpunten Woonbeleid 2025-2030: • • •

30% sociale huur, te realiseren door of in samenwerking met een Tilburgse woningcorporatie. 40% betaalbare koop en huur met als uitgangspunt 10% middenhuur als onderdeel van het totale woningbouwprogramma met enige ruimte voor uitwisseling om flexibiliteit te houden. 30% niet voorgeschreven prijsniveau.

De grotere opgave vraagt ook een ophoging van onze plancapaciteit voor de aankomende jaren. In de programmabegroting nemen we hiervoor nieuwe indicatoren op: vanaf 2025 25.000 woningen inclusief de verdichtingsopgaves in voorbereiding tot 2040 en continue minstens 13.000 woningen in harde én zachte planvoorraad, waarvan 6000 hard. Onderdeel van de programmabegroting is een voorstel voor de dekking van kosten voor de toegenomen opgave. De opgave om meer woningen toe te voegen staat niet op zichzelf, maar moet ingepast worden in de bredere opgave waar we voor staan. Deze opgave hebben we in 2021 vastgesteld met de Update Stedelijke Ontwikkelstrategie Wonen en werken we op dit moment ruimtelijk uit in de Omgevingsvisie Tilburg 2050. Deze Omgevingsvisie bereiden voor, samen met het verhaal over Tilburg in 2050 waarin de brede welvaart centraal staat. In de woningbouw zetten we in lijn met het akkoord kwaliteit voorop. We werken conform het Uitvoeringsplan Omgevingskwaliteit en de Nota Omgevingskwaliteit (besluitvorming , najaar 2025). Het is daarbij belangrijk op te merken dat prognoses gemiddeld eens in de drie jaar worden bijgesteld. We willen daarop voorbereid zijn. De laatste jaren zien we dat prognoses over het algemeen naar boven worden bijgesteld.

Op dit moment verwachten we een opgave van 35.000 woningen tot 2050, maar we zullen deze de komende jaren steeds beter kunnen bijstellen. We houden daarbij rekening met aanvullende opgaven vanuit bijvoorbeeld de Voorontwerp Nota Ruimte en het Ruimtelijk Voorstel van de provincie Brabant dat onder meer ingaat op de impact van de groei van de Brainport regio. Onder de voorwaarde dat we hierdoor kansen zien om onze stad verder te versterken, bereiden we ons voor op mogelijk extra opgaven. We zien dat er een omslag nodig is in het denken over een aantal systemen en grootschalige investeringen wanneer de woningbouwopgave groter wordt dan 30.000 woningen. Denk hierbij aan opgaven in het mobiliteits-, energie-, groen- en watersysteem die samen met voldoende ruimte voor werken en recreëren randvoorwaardelijk zijn om ook in de toekomst fijn te kunnen wonen. Deze valt buitende scope van het woonbeleid en krijgen waar nodig een plek in de Omgevingsvisie

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

4

1.4 We moeten tempo houden in onze woningbouw en verder kijken dan nieuwbouw. Belangrijker dan ooit is het om tempo in de stedelijke ontwikkeling op te hogen en plannen tot uitvoer te brengen. Dit is aanleiding geweest om een doorbouwstrategie in te zetten en we zetten deze voort. Daarnaast kijken we ook naar mogelijkheden buiten de nieuwbouw om onze inwoners sneller aan een woning te helpen, onder meer door een ‘ja, mits’ houding te hanteren bij maatregelen in de bestaande voorraad en zo uit te gaan van mogelijkheden in plaats van belemmeringen. We gaan ons splitsingsbeleid actualiseren en stimuleren samen met onze partners, zoals de woningcorporaties, woningdelen. Bij deze maatregelen hebben we oog voor de leefbaarheid en de kwaliteit van onze huidige woonvoorraad en -omgeving. 1.5 Woningen die we betaalbaar realiseren moeten we betaalbaar houden We nemen maatregelen om woningen betaalbaar te houden. Sociale huurwoningen blijven in eigendom van woningcorporaties (ten minste 25 jaar, in navolging op de aanstaande Wet Regie op de Volkshuisvesting), en middenhuurwoningen hebben een instandhoudingstermijn van 15 jaar in lijn met onze verordening Middenhuur. We voeren voor betaalbare nieuwbouwkoopwoningen een zelfbewoningsplicht in en, onder voorwaarden, een anti-speculatiebeding van 5 jaar. Dit is een juridisch gangbare termijn en haalbaar in de uitvoering.

Speerpunt II: De juiste woning op de juiste plek 1.6 Om ook in de toekomst fijn te kunnen wonen is het belangrijk dat we wijken vitaal en divers houden en daarbij gebiedsgericht afwegen hoe we ook de stedelijke opgaven kunnen inpassen. De diversiteit van onze buurten, wijken en dorpen en de mensen die er wonen, geven Tilburg haar unieke karakter. Deze verschillen zijn een kracht, maar we zien ook uitdagingen. In het algemeen concluderen we dat eenzijdig aanbod zowel in wijken met voornamelijk goedkope als duurdere woningen voorkomen moet worden. We zetten in op doorstroming en differentiatie op wijkniveau. Een gevarieerd woningaanbod op wijken dorpsniveau is nodig, met een mix van woningtypen, -groottes en prijssegmenten zodat er ook in de toekomst voor iedere Tilburger een passende woning is. Daarbij kijken we naar de (toekomstige) behoeftes van de huidige inwoners, zodat zij kunnen verhuizen naar passende woning en er verhuisketens ontstaan die ervoor zorgen dat we zoveel mogelijk Tilburgers aan een passende woning helpen. Daarbij hebben we specifiek aandacht voor het creëren van geschikt aanbod voor (vitale) ouderen. Als zij verhuizen naar een passende woning is dat een win-win situatie: de oudere woont in een woning waar ze fijn oud kunnen worden en er ontstaan lange verhuisketens waarmee meerdere huishoudens kunnen doorstromen naar een passende woning.

Hoewel de stap naar geschikt wonen bij voldoende aanbod primair de verantwoordelijkheid van de (oudere) inwoner zelf is, de gemeente draagt hieraan bij, zoals via de werkwijze van Groot naar Beter en de campagne ‘Vandaag voor Later’. Vanuit de stedelijke opgave kunnen ook verschuivingen van programma tussen wijken aan de orde zijn. Een aantal gebieden zal door de verdichtingsopgave waar we voor staan transformeren naar meer hoogstedelijk wonen. Dit biedt nieuwe kansen, om nieuw talent aan Tilburg te binden, maar tegelijkertijd ook uitdagingen voor de huidige bewoners van deze buurten. Dit alles vraagt nadrukkelijke sturing op de (woon)opgaven op wijk- en buurtniveau. Zowel in de stad Tilburg als in onze dorpen. Deze integrale kijk op stads-, wijk- en buurtniveau gaat daarmee verder dan het woonbeleid en vindt onder meer zijn plek in het gebiedsgericht werken en onze gebiedsontwikkelingen. We werken gebiedsgericht waar het kan en gemeentebreed waar het moet. Dit doen we vanuit het juiste schaalniveau, bij projecten, gebiedsontwikkelingen en natuurlijk bij de gebiedsvisies en -agenda’s, die we samen met de buurten en onze partners opstellen. Daarin komen de ambities uit de wijk of dorp én ambities en de stedelijke opgave vanuit de gemeente samen en wordt integraal de verbinding gezocht.

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

5

1.7 Collectiviteit en gemeenschappelijkheid draagt bij aan woonkwaliteit en dat stimuleren we. De opgave is om woningen zo te realiseren dat deze ontmoeting wordt gestimuleerd en verbinding wordt gerealiseerd afhankelijk van de behoeftes van de bewoners. Zeker op bepaalde plekken in de stad waar we steeds verder verdichten met (compactere) woningen wordt dit nog belangrijker. Collectiviteit wordt nadrukkelijker binnen nieuwbouw initiatieven en de bestaande voorraad gezocht. Initiatieven die bijdragen aan collectief wonen en de versterking van het samenleven op buurtniveau koesteren en stimuleren we. Daarnaast gaan we in navolging op de raadsbrief toezegging wooncoöperaties aan de slag met pilots op twee nader te bepalen locaties om te verkennen hoe we de wooncoöperatie een plek kunnen bieden in onze gemeente 1.8 We hanteren een basiskwaliteit voor woningen en formuleren verdere principes voor woonkwaliteit Woningen moeten voldoende kwaliteit bieden, voor nu en in de toekomst. Daarom werken we in lijn met het uitvoeringsplan Omgevingskwaliteit. We hanteren als het uitgangspunt dat zelfstandige woningen een minimale oppervlakte hebben van 50 m² gebruikersoppervlakte. We leveren waar nodig maatwerk bij bijzondere of specifieke woon(zorg)concepten met bijvoorbeeld collectieve voorzieningen die wenselijk zijn binnen de omgeving.

We vinden het in het bijzonder belangrijk open te staan voor initiatieven die bijdragen aan collectief wonen en de versterking van het samenleven op buurtniveau. Ook voor woningen voor aandachtsgroepen kan er een maatwerkafweging worden gemaakt. Bij een positieve afweging stellen we als voorwaarden dat aanvullende duurzame afspraken worden gemaakt met de gemeente zoals adequaat beheer en dit bij de omgeving past en deze voldoende leefbaar is. Zaken als de indeling en toegankelijkheid van je woning, de aanwezigheid van collectieve voorzieningen en de verbinding met en aantrekkelijkheid van de woonomgeving dragen ook bij aan woonkwaliteit. We verkennen de verdere principes voor woonkwaliteit in de aanstaande Nota Omgevingskwaliteit en het vernieuwde Hoogbouwbeleid. 1.9 We bouwen duurzame en klimaatadaptieve woningen en maken de bestaande voorraad geschikt voor de toekomst. We werken toe naar energieneutrale, klimaatadaptieve, natuurinclusieve en circulaire nieuwbouw. Maar ook in de bestaande bouw ligt een grote opgave. Daarin volgen we binnen het woonbeleid het al vastgelegde beleid. Al deze ambities vragen veel van onze partners, ontwikkelaars en inwoners. Daarom willen we zoveel mogelijk toewerken naar woningbouw die integraal duurzaam is, zodat een stapeling van duurzaamheidseisen per project wordt voorkomen.

Er wordt een beleidskader Toekomstbestendig bouwen ontwikkeld die moet leiden tot meer samenhang in de ambities, eisen en uitvoerbaarheid op het gebied van energie, klimaatadaptatie, biodiversiteit, circulariteit en waterneutraliteit. Speerpunt III: Voor iedereen een passende woonvorm 1.10 Bijsturen is nodig om in de toekomst ook mensen met een specifieke woon- en/of zorgbehoefte een passende woonvorm te kunnen bieden. Een deel van onze inwoners kan vanwege hun kwetsbare positie of specifieke woonbehoefte niet altijd binnen het reguliere aanbod een geschikte woning vinden. Naast een woning hebben zij soms extra zorg of begeleiding nodig. We vinden het belangrijk dat er voor iedereen een passende woning is, in een zorgzame buurt en dat mensen zelfredzaam kunnen zijn. Voor een aantal inwoners dragen wij extra zorg om voldoende en passende huisvesting te realiseren. Voor hen is een regionale woonzorgvisie opgesteld met aansluitend een lokale paragraaf een aanvullend een addendum. Het Woonbeleid sluit hierop aan. Door het uitbreiden van de woningvoorraad met ten minste 2.000 woningen per jaar waarvan 70% betaalbaar kunnen we veel van onze inwoners bedienen. Voor een aantal inwoners met specifieke behoeften stellen we een indicatieve ambitie vast tot 2030, als onderdeel van de totale ambitie.

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

6

Ouderen en anderen met een zorgvraag • 1.050 nultredenwoningen • 670 woningen die deel uit maken van een geclusterde woonvorm • 530 zorggeschikte woningen Bovenstaande cijfers uit de lokale paragraaf woonzorgvisie zijn nog aan verandering onderhevig en worden in afstemming met het Rijk, de provincie en de regio bepaald. Voor een aantal gevallen kan een mantelzorgwoning hier een uitkomst bieden. Een mantelzorgwoning vergunningsvrij als wordt aangetoond dat er een mantelzorgrelatie bestaat. Voor pre-mantelzorgwoningen maken we een maatwerkafweging vanuit een positieve grondhouding. Hiervoor worden nieuwe beleidsregels voorbereid ter besluitvorming. Studenten Op basis van de prognoses opgenomen in het Convenant is er een ingeschatte behoefte aan 1.190 tot 2.210 extra studenteneenheden. Hierbij is sprake van een aanzienlijke bandbreedte. Het aanbod wordt gebaseerd op het totale aanbod van studentenhuisvesting, van zowel woningcorporaties als andere partijen. In het convenant studentenhuisvesting worden afspraken geformuleerd over de te realiseren studenteneenheden met onze partners tot 2030. Voor wat betreft de zelfstandige eenheden (woningen) is dit onderdeel van de 30% sociale huur die we realiseren met Tilburgse corporaties. Vanuit het Convenant Studentenhuisvesting beschouwen we ook SSH als een Tilburgse corporatie.

In gebiedsontwikkelingen zetten wij specifiek in op de voldoende snelle realisatie van deze opgave. In het bijzonder de gebiedsontwikkeling Kenniskwartier maakt hier ruimte voor. Woonwagenbewoners We hebben Woonwagen- en standplaatsenbeleid vastgesteld. Vanuit dit beleid zetten we in op uitbreiding van het aanbod aan standplaatsen. Bovenstaande ambitie realiseren we evenwichtig verspreid over de stad. We maken per wijk inzichtelijk wat er nodig en mogelijk is en sluiten hiervoor aan bij de gebiedsontwikkelingen en (nog op te stellen) gebiedsvisies en gebiedsperspectieven. We hanteren daarbij het uitgangspunt dat al eerder werd vastgelegd met de woonzorgvisie dat uitgaat van accepteren en samenleven. We vinden dat we als gemeente en maatschappelijke organisaties een gezamenlijke verantwoordelijkheid hebben om samen met bewoners fijne woonwijken te creëren voor iedereen vanuit de grondhouding van een goede buur. 1.11 Aandachtsgroepen zonder specifieke woonbehoeftes worden meegenomen in de reguliere woningbouwprogrammering maar vragen extra aandacht. Een aantal groepen heeft geen specifieke woonbehoefte maar heeft wel minder slaagkans op de woningmarkt. Voor deze aandachtsgroepen zorgen we voor voldoende huisvesting waarbij we een evenwicht houden in de slaagkansen van reguliere inwoners. We verspreiden deze groepen evenwichtig volgens het principe van fair share.

Zo zetten ook de regionale afspraken met de woningcorporaties voort over het aantal woningen dat beschikbaar moet komen voor de uitstroom uit maatschappelijke opvang (Weer Thuis) in Tilburg en de regio. Ook zetten we met ‘Wonen Eerst’ stappen om (dreigend) dakloze mensen vroegtijdig in beeld te brengen en dakloosheid zo veel mogelijk te voorkomen en te verminderen. Vanwege de urgente huisvestingvraag voor deze groepen zoeken we met de corporaties naar nieuwe locaties in veerkrachtige gebieden in de stad voor gemengd wonen projecten. Hierbij wonen reguliere huurders en aandachtsgroepen gezamenlijk in een complex en kijken naar elkaar om en zijn en goede buur naar elkaar. Door inzet op gemeenschapsvorming met een community builder wordt professionele ondersteuning verleend. Speerpunt IV: Een sterkere positie op de woningmarkt 1.12 We geven de belangen van woningzoekenden een nadrukkelijke plek. Wanneer er sprake is van schaarste is meer aandacht nodig voor het bieden van gelijke kansen. We moeten in ons beleid ervoor zorgen dat woningzoekenden meer stem geven en een gezicht. Daarbij gaat het om een stem in de periode van planvorming en ontwikkeling tot en met de beschikbaarheid van woningen. In hoofdstuk 6 is uitwerkt hoe we in kunnen zetten op gelijke kansen. We nemen hen mee in visies en

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

7

onderzoeken of we ze een prominentere rol kunnen geven in planteams. Daarnaast gaan we ervaring opdoen met een (digitaal) panel van woningzoekenden om hen te bevragen op specifieke thema’s en verkennen we een (wisselende) groep van woningzoekenden die bereid zijn om zich, binnen de ruimte van de omgevingsdialoog bij projecten te laten horen tijdens participatie en besluitvormingsmomenten. 1.13 We zorgen voor voldoende slaagkansen voor alle inwoners. Zolang er sprake is van krapte op de woningmarkt, knelt het ook in de huisvesting van verschillende doelgroepen. We zien dat verschillende groepen bewoners zijn aangewezen op dezelfde (type) woningen. We willen iedereen kansen bieden op woonruimte waarbij mensen met haast minder lang zouden moeten wachten dan anderen. Met de corporaties hebben we in het Convenant Wonen afgesproken dat we willen dat alle woningzoekenden voldoende slaagkansen houden; dit monitoren we en we sturen bij indien nodig. We hebben ook voor de persoonlijke situaties van mensen die niet vallen onder bepaalde labels. Zo hebben de corporaties recent 'Wie sneller wonen wil’ ingevoerd in afstemming met huurders, woningzoekenden en gemeenten in de regio. Voor de middeninkomens zetten we in op voldoende middenhuur en betaalbare koop.

Ook zorgen we ervoor dat betaalbare koopwoningen voor deze groep beschikbaar blijven, met de instrumenten zoals de opkoopbescherming, en de zelfbewoningsplicht. Daarnaast bieden we specifiek Tilburgse starters we een extra steuntje in de rug met de starterslening. Naast dat we op voldoende passend en betaalbaar woningaanbod in onze gebiedsontwikkelingen sturen, maken we voldoende vrije ruimte voor hoger segment woningaanbod. We onderzoeken waar behoefte aan is bij deze doelgroep en sturen zo nodig bij te sturen in het diverse aanbod van Tilburgse woonmilieus. 2.1 Twee moties en twee toezeggingen kunnen met dit beleid worden afgedaan. Met het voorgestelde beleid krijgen de volgende moties een plek in gemeentelijk beleid: Hoofdstuk 2: Meer focus op betaalbare koopwoningen (motie 25) We formuleren een doelstelling op het aantal betaalbare koopwoningen dat we willen realiseren en nemen maatregelen gericht op de instandhouding van de betaalbaarheid daarvan. Hoofdstuk 4: CPO en bijzondere woonvormen (motie 25; toezegging 73417) In navolging op de discussienota CPO en collectieve woonvormen naar aanleiding van de motie ‘nieuwe woonvormen actief ondersteunen’ en de opvolgende raadsbrief toezegging wooncoöperaties gaan we aan de slag met pilots op twee nader te bepalen locaties om te verkennen hoe we de wooncoöperatie een plek kunnen bieden in onze gemeente.

Hoewel de wooncoöperaties een kleinere bijdrage aan de kwantitatieve woningbouwopgave, dragen ze bij aan verschillende kwalitatieve ambities, zoals het bouwen van gemeenschappen en het toevoegen en behouden van betaalbare woningen. Dit vraagt een meer stimulerende rol van de gemeente. We volgen daarbij de verwachte nationale wetgeving die de realisatie van wooncoöperaties moet bevorderen. Hoofdstuk 6: Geef woningzoekenden ook een stem (toezegging n.a.v. motie bij PPN24-13) We nemen woningzoekenden mee in visies en onderzoeken waar we ze een prominentere rol kunnen geven in planteams. Daarnaast gaan we ervaring opdoen met een (digitaal) panel van woningzoekenden om hen te bevragen op specifieke thema’s en verkennen we een (wisselende) groep van woningzoekenden die bereid zijn om zich, binnen de ruimte van de omgevingsdialoog bij projecten te laten horen tijdens participatie en besluitvormingsmomenten. Hoofdstuk 6: Toewijzing nieuwbouwwoningen Biezenmortel (motie 14-2) We hebben onderzocht inwoners met lokale binding (economisch of maatschappelijk) verdrongen worden en minder kansen krijgen bij de toewijzing en aankoop van een woning en of het juridische haalbaar en noodzakelijk is om hierop in te grijpen op gemeenteniveau of in een van de kernen door inzet van de huisvestingsverordening.

Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat op gemeentelijk niveau nut en noodzaak niet aangetoond kan worden. In Biezenmortel kan het enig effect hebben, maar wordt verwacht dat lokaal maatwerk effectiever is vanwege de benoemde nadelen van voorrang via de verordening zoals toegelicht in de raadsbrief. Daarom geven we via lokaal maatwerk uitvoering aan de roep om (oud)

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

8

Biezenmortelaren voldoende kans te geven op een sociale huur of betaalbare nieuwbouw koopwoning in samenwerking met de ontwikkelaars en corporatie. 3.1 De financiële consequenties van de toegenomen opgave worden op dit moment in beeld gebracht en worden integraal afgewogen in de Programmabegroting 2026 en verder. Het financieren van de toegenomen woningbouwopgave brengt forse kosten met zich mee voor ons en onze partners. De consequenties gaan verder dan het beleidsterrein wonen. In de Perspectiefnota 2026 is hiervoor al aandacht gevraagd en heeft uw raad inmiddels over besloten. Dit werken we verder uit in de programmabegroting waarbij we indien nodig ook een voorstel doen voor een aanvullende voeding van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1. De scope van het woonbeleid richt zich op de periode tot 2030 terwijl realisatie van woningen een langere adem vraagt We weten dat het belangrijk is verder vooruit te kijken. Het beleid dat we nu vaststellen resulteert in woningen en andere randvoorwaarden die bijdragen aan een breed welvarend Tilburg in 2050. We zien richting 2050 onder andere dat het belangrijk is dat onze inwoners niet alleen een dak boven het hoofd hebben, maar ook dat zij wonen in een omgeving waar ze zo nodig steun van een krachtige gemeenschap vinden. De noodzaak hiervoor neemt toe als gevolg van de vergrijzing en de afnemende beroepsbevolking. Ook is het belangrijk dat we nu keuzes maken die bijdragen aan een gezond woon- en leefklimaat in de toekomst. Niettemin denken we dat het verstandig is steeds in periodes van 5 jaar terug en vooruit te kijken. Waar de algemene trends zich doorzetten en beperkt bijsturing vragen is dat op andere onderdelen sterker het geval. Bijvoorbeeld op het gebied van de prognoses over verwachtte bevolkingsgroei. Deze worden driejaarlijks bijgesteld door de provincie en zijn sterk afhankelijk van verwachtingen over migratiestromen. Het is belangrijk het beleid daarop bij te stellen. Bovendien is het belangrijk dat er actueel beleid is op basis waarvan ook de afspraken met corporaties kunnen worden herzien.

Niet beïnvloedbare risico’s Voor de uitvoering van de meeste opgaven, zowel in de nieuwbouw als bestaande bouw, zijn we afhankelijk van onze partners en de ruimte die zij zowel financieel als in menskracht hebben en zaken als stikstofruimte en beperkte invloed op netcapaciteit op het elektriciteitsnet. We zijn op onderdelen ook afhankelijk van het rijksbeleid, zoals de eerder voorgenomen huurbevriezing van de sociale huur voor 2025 en 2026, waardoor de investeringsmogelijkheden van de corporaties fors zou afnemen. We maken met onze partners hierover afspraken en zijn met het rijk en provincie in gesprek over knelpunten waar zij (deels) aan de lat voor staan. Dit doen we binnen de bestaande samenwerkingsverbanden zoals de regio Hart van Brabant en de Stedelijke Regio Breda Tilburg en heeft onze voortdurende aandacht. De krappe arbeidsmarkt geldt bovendien niet alleen voor onze partners maar ook voor onze interne capaciteit.

Kosten en dekking De uitvoering van het Woonbeleid brengt kosten met zich mee voor ons en onze partners. Denk onder andere aan het toepassen van de extra ambitie die wij hebben, met name in de opgave rondom betaalbare woningbouw én het behouden van tempo. Dit vraagt forse investeringen van de gemeente, waarvoor in de Perspectiefnota al aandacht is gevraagd en waarover inmiddels ook door uw raad is besloten. Zo zetten we met financieel strategische planning onze middelen in voor de juiste projecten op het juiste moment en brengen we de langjarige kosten en mogelijk dekking in beeld voor onze stedelijke ontwikkeling. Besluitvorming hierover bereiden we voor in het kader van de programmabegroting 2026 waarbij een

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

9

integrale afweging wat betreft de dekking van de kosten voor de toegenomen woningbouwopgave plaats zal vinden. We monitoren via de woningbouwprogrammering (meer en meer in afstemming met onze partners) of we onze ambities waar kunnen maken en hanteren gebiedsgerichte afwegingen bij projecten die recht doen aan de haalbaarheid van projecten en onze ambities op (betaalbare) woningbouw. Voor zover deze niet binnen beschikbare budgetten kunnen worden uitgevoerd zult u hiervoor een voorstel ontvangen bij de begroting. In het Woonbeleid 2025-2030 zijn de volgende maatregelen opgenomen waarvoor middelen worden aangewend die binnen het bestaande werkbudget beschikbaar zijn. • € 20.000,- voor het opzetten van de pilot voor 2 wooncoöperaties, zijnde een onkostenvergoeding voor het opzetten van kavelspecifiek plannen door groepen tot maximaal € 10.000, - en de onkostenvergoeding voor de aanpakfase tot maximaal € 10.000,-. • € 25.000,- voor een bijdrage voor opzetten van een (digitaal) panel van woningzoekenden voor de aankomende jaren.

Uitvoering Het Woonbeleid 2025-2030 wordt de basis voor het volkshuisvestingsprogramma dat onderdeel wordt van de Omgevingsvisie 2050. Op nieuwe woningbouwprojecten wordt geadviseerd vanuit het beleid. Hierbij passen we indien wenselijk maatwerk toe bijvoorbeeld voor afwijking van de minimale gebruiksoppervlakte (50m2). Het woonbeleid vraagt op onderdelen nadere uitwerking, zoals het woningsplitsingsbeleid en het verbreden van het gebruik van de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding. Een deel van de uitwerking vindt plaats in de uitvoering van de regionale en lokale woonzorgvisie. Het woonbeleid is ook het kader voor het maken het Convenant Wonen met de nieuwe meerjarige prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties. Het Convenant en de prestatieafspraken zijn eerder dit jaar door het college vastgesteld in afstemming op de door de raad vastgestelde Speerpunten Woonbeleid 2025-2030. Mogelijke wijzigingen in het beleid op verzoek van uw raad kunnen leiden tot noodzakelijke wijzigingen in de afspraken in het Convenant Wonen. Hieraan zal in afstemming met de corporaties en huurderorganisaties uitvoering worden gegeven. In Bijlage 2 is de uitvoeringstoets opgenomen, waarin de maatregelen die een aanpassing van het bestaande beleid vormen zijn getoetst op gevolgen voor capaciteit en middelen en prioritering.

Ook maatregelen die in andere beleidsstukken zijn opgenomen met onderliggende uitvoerbaarheidstoets, maar nadrukkelijk moeten worden meegenomen binnen de woonadvisering, zijn hierin meegenomen. De aanzienlijke bijstelling (naar boven) van onze doelstellingen ten aanzien van woningbouw door de geprognosticeerde groei van het aantal inwoners vraagt in de totale keten Stedelijke Ontwikkeling én vergunningverlening extra capaciteit. Dat betreft onder meer projectleiderscapaciteit, ontwerpende disciplines, adviseurs op de financieel en ruimtelijke disciplines. De benodigde uitbreiding is nog niet gekwantificeerd en wordt betrokken bij de uitwerking van de PPN in de Programmabegroting 2026 en verder.

Participatie In hoofdstuk 8 in het Woonbeleid 2025-2030 is aangegeven hoe we op verschillende momenten en vanuit verschillende invalshoeken met de stad en onze partners het gesprek hebben gevoerd. Dit zijn onder meer de bijeenkomst Partners in Wonen, de honderden straatgesprekken met onze inwoners en het (continue) gesprek met woningzoekenden. Ook de belangrijkste resultaten zijn kort opgenomen in het hoofdstuk. Na vaststelling van het beleid wordt de o opgepakt. Het gesprek met de inwoners en partners eindigt niet bij verstelling van dit beleid. Rond de uitvoering van de voorgestelde maatregelen en concrete woningbouwprojecten wordt het gesprek voortgezet. Daarbij zal het woonbeleid gerichtsgericht landen in de verschillende gebiedsvisies. In hoofdstuk 7 is aangegeven hoe we de aankomende jaren de voorgang van de verwezenlijking van onze ambities monitoren en hierbij de gemeentelijke, onze partners en inwoners betrekken. Zo zetten we het

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

10

Bouwberaad op waarin we met bouwende en ontwikkelde partijen en de woningcorporaties regelmatig bij elkaar komen om de haalbaarheid van nieuw (gemeentelijk) beleid te toetsen en te bevestigen op we nog op een lijn zitten. Daarnaast stellen we samen met de inwoners en onze partners we voor elke gebied een gebiedsvisies en gebiedsagenda’s op. Hierin komen de ambities uit de wijk of dorp én ambities en plannen vanuit de gemeente samen en wordt integraal de verbinding gezocht. Daarin wordt het woonbeleid naar het gebied vertaalt met alle bijhorende participatie op deze gebiedsvisies.

Communicatie Na vaststelling van het Woonbeleid 2025-2030 wordt het beleid ter kennis gebracht van onze partners en inwoners door middel van een nieuwsbericht en publicatie op de website. Ook wordt zo mogelijk een persgesprek gevoerd. Voor verdere communicatie wordt een messagehouse en praatplaat voorbereid.

Evaluatie Zoals benoemd in hoofdstuk 7 van het Woonbeleid 2025-2030 monitoren we regelmatig en sturen we bij indien nodig. Met het voorstel voor de Wet versterking regie volkshuisvesting verandert de Woon(zorg)visie in een volkshuisvestingsprogramma dat wordt opgehangen onder de gemeentelijke omgevingsvisie. Net als bij het Woonbeleid zal deze om de zoveel jaar herzien moeten worden, waarvoor een evaluatie voor wordt opgesteld. De evaluatie van het huidig beleid heeft plaatsgevonden en is besproken rond vaststelling van de speerpunten Woonbeleid

Bijlagen 1. Woonbeleid 2025-2030 2. Uitvoeringstoets Woonbeleid 2025-2030

Ter inzage gelegde stukken Niet van toepassing.

Tilburg, 24 juni 2025 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-2030

11

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1.

Het Woonbeleid 2025-2030 (bijlage 1) vast te stellen dat is uitgewerkt met bijhorende maatregelen langs vier speerpunten die eerder al zijn vastgesteld: a. Meer (betaalbare) woningen b. De juiste woning op de juiste plek c. Voor iedereen een passende woonvorm d. Een sterkere positie op de woningmarkt

2.

Met de vaststelling van het Woonbeleid de volgende toezeggingen/moties als afgedaan te beschouwen: a. Meer focus op betaalbare koopwoningen (motie 25) b. Geef woningzoekenden ook een stem (toezegging n.a.v. motie bij PPN24-13) c. Toewijzing nieuwbouwwoningen Biezenmortel (motie 14-2; raadsbrief) d. CPO en bijzondere woonvormen (toezegging 73417; raadsbrief)

3.

Bij de integrale afweging van de Programmabegroting 2026 de dekking van de kosten voor de toegenomen woningbouwopgave te betrekken.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

15-09-2025

de griffier, ValidSigned door Noor Kanters op 17-09-2025

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.