Raadsvoorstel Voorbereidingskrediet Koepelhal-Wagenmakerij

Voorblad Raadsvoorstel Voorbereidingskrediet Koepelhal-Wagenmakerij Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

18 november 2025, nr. 8 Bas van der Pol Ruimte J. Frenken

Samenvatting De Koepelhal en Wagenmakerij in de Spoorzone, voormalige hallen van de Hoofdwerkplaats van de Nederlandse Spoorwegen (NS), zijn al geruime tijd in gebruik als evenementen voorziening. Gedurende de jaren van placemaking na vertrek van de NS hebben ze hun functie en waarde voor de stad bewezen. We staan het begin van de planvorming voor deze herontwikkelingsopgave: de renovatie en gedeeltelijke transformatie en verduurzaming van de het industriële erfgoed; het borgen van deze plek als toonaangevende evenementenlocatie in het hart van onze stad; het toevoegen van 330 - 350 (overwegend betaalbare) woningen en inrichten van de openbare en collectieve buitenruimte en groen. Hiermee zorgen we ook voor een goede verbinding van de Spoorzone met de Besterd en de binnenstad. Met deze herontwikkeling geven we uitvoering aan de diverse beleidsdoelen voor deze plek in het door de raad vastgestelde Koersdocument Spoorzone (Raadsvoorstel vaststellen Koersdocument Spoorzone en grondexploitatie Spoorzone fase 2 (d.d. 25-03-2019, link). Afgelopen periode is de architectencombinatie geselecteerd om de plannen verder uit te gaan werken. Samen met andere adviseurs zal het ontwerptraject begin voorjaar 2026 starten, gericht op een start uitvoering tweede helft 2028. Dit raadsvoorstel stelt een voorbereidingskrediet beschikbaar voor benodigde onderzoeken en uitwerkingen.

Hierna wordt volgens huidige planning begin 2028 een uitvoeringskrediet ter besluitvorming voorgelegd.

Collegebesluit A. Het college legt geheimhouding op ‘bijlage 3. Financiële bijlage’, op grond van artikel 5.1. lid 2 sub b en i van de Wet Open Overheid om onze publiekrechtelijke financiële belangen veilig te stellen en maakt deze geheime informatie voor de raad beschikbaar door deze ter inzage te leggen bij de griffie. B. Het college stelt de raad voor: 1. een voorbereidingskrediet ter grootte van € 2,85 mln. beschikbaar te stellen voor de voorbereidingskosten, te maken voor het ontwerp en technische uitwerking van het renovatie- en transformatieplan voor de Koepelhal en Wagenmakerij. 2. de door het college tijdelijk opgelegde geheimhouding op ‘bijlage 3. Financiële bijlage’ op grond van artikel 5.1, lid 2 sub b en i van de Wet Open Overheid op te heffen op het moment dat de aanbesteding van het gebouw en de exploitant is afgerond.

Raadsvoorstel voorbereidingskrediet Koepelhal-Wagenmakerij (d.d. 18-11-2025)

1

Raadsvoorstel Voorbereidingskrediet Koepelhal-Wagenmakerij Aanleiding De Koepelhal en Wagenmakerij in de Spoorzone, voormalige hallen van de Hoofdwerkplaats van de Nederlandse Spoorwegen (NS) zijn al geruime tijd in gebruik als evenementen voorziening. Gedurende de jaren van placemaking na vertrek van de NS hebben ze hun functie en waarde voor de stad bewezen. Reden waarom de raad bij vaststelling van het Koersdocument Spoorzone op 25 maart 2019 heeft besloten deze beide hallen voor permanent gebruik als evenementenvoorziening te willen herontwikkelen (Raadsvoorstel Vaststellen Koersdocument Spoorzone d.d. 25-03-2019, link). Dit naast de doelstelling om de bouw van woningen en een parkeergarage bovenop het monumentale complex mogelijk te maken. Dit is zo ook vastgelegd in het bestemmingsplan Spoorzone 2019 waar de raad op 6 april 2020 reeds een besluit over genomen heeft. De restauratie en transformatie van dit complex, aangewezen als gemeentelijk monument op 14 juli 2015, sluit goed aan op het beleid zoals vastgesteld in de routekaart Ruimtelijk erfgoed Tilburg van juli 2023. Bij de begroting 2024 heeft de raad besloten voor minimaal vier jaar een bedrag ter grootte van € 0,3 mln. beschikbaar te stellen voor het tijdelijk voortzetten van de evenementenprogrammering in de Koepelhal.

In de planning voor de Spoorzone gaan we uit van een definitieve herontwikkeling van de hallen aan het einde van dit decennium. Dit is de reden waarom we nu de plannen voor deze opgave op willen pakken. De renovatie en gedeeltelijke transformatie en verduurzaming van de het industriële erfgoed; het borgen van deze plek als toonaangevende evenementenlocatie in het hart van onze stad; het toevoegen van 330 - 350 (overwegend betaalbare) woningen en inrichten van de openbare en collectieve buitenruimte en groen. Hiermee zorgen we ook voor een goede verbinding van de Spoorzone met de Besterd en de binnenstad. Met deze herontwikkeling geven we uitvoering aan de diverse beleidsdoelen door ons vastgestelde beleidsdoelen voor deze locatie in het koersdocument Spoorzone. Ook kunnen we op deze wijze blijvend ruimte bieden voor de beleidsambities in het onlangs door de raad vastgestelde beleidskader voor evenementen in de stad. Afgelopen periode is de architectencombinatie geselecteerd om deze ontwikkeling verder uit te gaan werken. Samen met andere adviseurs zal het ontwerptraject begin voorjaar 2026 starten, gericht op een start uitvoering tweede helft 2028. Dit raadsvoorstel stelt een voorbereidingskrediet beschikbaar voor benodigde onderzoeken en uitwerkingen. Hierna wordt volgens huidige planning begin 2028 een uitvoeringskrediet ter besluitvorming voorgelegd.

Beoogd effect -

-

Behoud van monumentaal erfgoed zoals voorgestaan in de routekaart Ruimtelijk erfgoed (Collegebesluit Routekaart Ruimtelijk Cultureel Erfgoed (2017-2019) d.d. 20-12-2026, link); Een bijdrage leveren aan de realiseren van de ambities voor een kansrijk en duurzaam Tilburg, dat groeit, bloeit, en bruist zoals beschreven in ons bestuursakkoord 2022-2026 (link); Het scheppen van ruimte voor versterken van ons evenementenklimaat zoals vastgesteld in de nota evenementenbeleid (Raadsvoorstel Evenementenbeleid Tilburg 2023-2026 d.d. 06-07-2023, link); Het realiseren van betaalbare woningen, waarmee deze locatie ook een bijdrage levert aan de doelstellingen uit het woonbeleid 2025-2030 (Raadsvoorstel Woonbeleid 2025-20230 d.d. 24-06-2025, link); Tot stand brengen van een uitvoerings gereed ontwerp voor de transformatie van de Koepelhal en Wagenmakerij in de Spoorzone gericht op uiteindelijke realisatie van een grootschalige evenementenvoorziening en 300-350 woningen in De Spoorzone, zoals beoogd in het Koersdocument Spoorzone (Raadsvoorstel Vaststellen Koersdocument Spoorzone d.d. 25-03-2019, link).

Raadsvoorstel voorbereidingskrediet Koepelhal-Wagenmakerij (d.d. 18-11-2025)

2

Voorstel 1.

2.

Een voorbereidingskrediet ter grootte van € 2,85 mln. beschikbaar stellen voor de voorbereidingskosten, te maken voor het ontwerp en technische uitwerking van het renovatie- en transformatieplan voor de Koepelhal en Wagenmakerij. De door het college tijdelijk opgelegde geheimhouding op ‘bijlage 3. Financiële bijlage’ op grond van artikel 5.1, lid 2 sub b en i van de Wet Open Overheid opheffen op het moment dat de aanbesteding van het gebouw en de exploitant is afgerond.

Argumenten 1.1 Met dit besluit kan verder uitvoering gegeven worden aan de verdere stedelijke herontwikkeling voor dit deel van de Spoorzone als centrum stedelijk milieu in een hoge dichtheid en met een mix van wonen en andere sociaal culturele functies De aanzet voor het schetsontwerp voor de Koepelhal-Wagenmakerij geeft een ruimtelijke vertaling van de diverse programmaonderdelen zoals wij die voor deze locatie hebben vastgesteld. In het Koersdocument Spoorzone gaan wij uit van een functiemix van evenementen en vrijetijds-functies in een mix met de woonfunctie. In de woonvisie is deze locatie ook opgenomen met daarbij een belangrijke taakstelling voor betaalbaar wonen. Dit is ook in het door ons vastgestelde bestemmingsplan verankerd, en reden waarom woningcorporatie Tiwos al bij de planvorming is betrokken. Voor deze locatie wordt een bijzonder woonmilieu voorzien gericht op doelgroepen die voorkeur geven aan wonen in een centrumstedelijke omgeving met een veelheid aan activiteiten in de directe nabijheid (vergelijk Strijp-S-Klokgebouw, Katendrecht Rotterdam, en NDSM-terrein Amsterdam). In het bestemmingplan Spoorzone 2019 is al verankerd dat er minimaal 100 sociale huurwoningen in het complex komen, met Tiwos onderzoeken wij om ook een belangrijk deel van de woningen in de betaalbare middenhuur uit te voeren.

Spoorzone maakt inmiddels een belangrijk onderdeel uit van de binnenstad, zoals bevestigd in de nota binnenstad-next. Met het realiseren van een belangrijke zo openbaar mogelijke publieke functie in de Wagenmakerij en een daarop gerichte inrichting van de openbare Ruimte gaan wij ook de verbinding maken met de Parkring en de binnenstad. 1.2 Met dit voorbereidingskrediet kan het ontwerp voor de beide hallen worden uitgewerkt Op basis van het Koersdocument en nadere programmatische en cultuurhistorische studie heeft er een Europese uitvraag plaats gevonden voorde ontwerpers voor de renovatie en transformatie van de hallen en het nieuwe woonprogramma (zie Raadsbrief Koepelhal-Wagenmakerij d.d. 2-12-2024, Raadsbrief Herontwikkeling Koepelhal-Wagenmakerij). Met deze open uitvraag hebben wij uitvoering gegeven aan het Uitvoeringsplan Omgevingsplan en de daarin opgenomen ambitie om het instrument van open oproepen voor ruimtelijke opgaven in te gaan zetten. Gekozen is voor het team dat het beste in staat wordt geacht om vanuit een globale visie en eerste schetsontwerp te komen tot een goed ontwerp dat recht doet aan de wens van een goed functionerende breed programmeerbare evenementenvoorziening met respect voor de cultuurhistorische kwaliteiten van de hallen.

Samen met de architecten wordt een breder team ingericht van overig benodigde adviseurs om een zo gedegen mogelijk ontwerp proces te starten zodra de middelen hiervoor beschikbaar zijn. De gekozen architecten zijn NUDUS uit Rotterdam, Bedaux en de Brouwer uit Tilburg en Stramien uit Antwerpen die in nauwe onderlinge samenwerking uitvoering gaan geven aan het ontwerp vanuit een gezamenlijke inschrijving bij de selectieprocedure. 1.3 Het ontwerp voor de transformatie van de monumentale hallen is onlosmakelijk verbonden met het ontwerp van het beoogde woonvolume boven de Wagenmakerij In het Koersdocument Spoorzone is voor deze locatie zowel een evenementenprogramma als een woonvolume van ongeveer 300 woningen opgenomen. Op basis van de lopende samenwerkingsovereenkomsten met VolkerWessels is SDK Vastgoed de ontwikkelaar voor de woningen, terwijl de gemeente opdrachtgever voor de evenementenvoorziening zal zijn. Samen met SDK Vastgoed hebben we daarom de architectenselectie ook gezamenlijk uitgevoerd en zullen ook op basis van nadere

Raadsvoorstel voorbereidingskrediet Koepelhal-Wagenmakerij (d.d. 18-11-2025)

3

ontwikkelovereenkomst deze opgave in zeer nauwe samenwerking ter hand nemen. Daarbij wordt uitgegaan van een integraal ontwerpproces voor beide deelopgaven om een zo optimaal mogelijk resultaat te bereiken. Een voortvarende ontwikkelproces van de hallen is van groot belang om ook bij de woningbouwopgave de noodzakelijke voortgang te maken.

Afb. 1. Impressie transformatie Wagenmakerij

1.4 Op basis van het samen uit te werken ontwerp kunnen gemeente en SDK Vastgoed ieder voor hun plandeel begin 2028 een investeringsbesluit nemen voor een op elkaar afgestemde uitvoering Een voortvarende ontwikkelproces van de hallen is van groot belang om ook bij de woningbouwopgave de noodzakelijke voortgang te maken. Bij gelijktijdigheid en afgestemd zijn van de inhoud van beide deelontwerpen kan er een effectieve en doelmatige prijsvorming plaats vinden voor de uitvoering. Voor de woningbouw vindt dit plaats binnen het VolkerWessels concern, de gemeente zal haar plandeel “hallen openbaar” aan moeten besteden. 2.1 Het openbaar maken van de financiële gegevens in bijlage 3. Financiële bijlage kan ertoe leiden dat we in een onevenredig nadelige (financiële) positie komen tijdens de aanbestedingsprocedure voor het gebouw en exploitant In bijlage 3 staan financiële gegevens die we niet openbaar kunnen maken, omdat we nog een aanbestedingsprocedure moeten doorlopen voor het gebouw en een exploitant. Bij openbaarmaking van deze gegevens kunnen we een nadelige financiële positie terecht komen. Daarom leggen we op grond van artikel 5.1, lid 2 sub b en i van de Wet Open Overheid geheimhouding op tot het moment dat de aanbesteding van het gebouw en de exploitant is afgerond.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1. We hebben ervoor gekozen om boven de Wagenmakerij geen parkeergarage te realiseren In het Koersdocument hadden we voor deze locatie een van de drie gebiedsbrede openbare parkeergarages in de Spoorzone voorzien. Bij inzoomen op deze locatie in nader ontwerpend onderzoek hebben we geconcludeerd dat dit uiteindelijk tot een veel te groot nieuwbouwprogramma in verhouding tot de monumentale waarden van de beide hallen betekende. Daarom wordt deze garage uitgevoerd in een drielaagse ondergrondse garage onder de Young Professional campus.

Raadsvoorstel voorbereidingskrediet Koepelhal-Wagenmakerij (d.d. 18-11-2025)

4

2. We hebben één architectencombinatie met de in onze ogen best passende aanzet voor het vervolg-ontwerp geselecteerd Om te komen tot keuze voor het best passende ontwerpteam hebben we een open uitvraag voor deze opgave uitgeschreven. Hiervoor bestond grote nationale en internationale belangstelling. In het kader van de prijsvraag zijn er uit 56 indieners 10 partijen geselecteerd om een globale visie te maken, waarna er aan drie partijen is gevraag een schetsontwerp te maken. Hieruit is uiteindelijk een architectencombinatie gekozen op basis van een multi-criteria beoordeling op gebied van stedenbouwkundige/programmatische kwaliteit, functioneren van de hallen, cultuurhistorische aanpak, duurzaamheid, plan van aanpak en een offerte. De gekozen partij voldeed uiteindelijk het beste aan de criteria en gaf het vertrouwen op een uitstekende wijze uitvoering te kunnen gaan geven aan het gevraagde.

Niet beïnvloedbare risico’s Op dit moment zijn er geen niet beïnvloedbare risico’s, want het gaat om een ontwerpproces.

Kosten en dekking De totale voorbereidingskosten om te komen tot een technisch ontwerp voor de beide hallen zijn geraamd op € 2,85 mln. In de begroting 2026 heeft de raad een reservering van € 3,0 mln. opgenomen voor deze kosten (post 168. Spoorzone). De kosten van de voorbereiding worden de komende jaren geactiveerd (op de balans bijgeschreven) samen met de uiteindelijke stichtingskosten van de hallen. De daaruit voortvloeiende lasten voor rente- en afschrijving en overige exploitatiekosten worden vervolgens – vanaf het jaar van ingebruikname - opgenomen binnen de gebouwenexploitatie. De kosten voor ontwerp en technische uitwerking van de woningen komen voor rekening van ontwikkelaar SDK Vastgoed. Tiwos zal de sociale huurwoningen en betaalbare middenhuur afnemen. Het toekomstige exploitatiesaldo per jaar ramen wij voorlopig op circa € 1 mln. negatief. Dit jaarsaldo is berekend door over de totale looptijd van 40 jaar exploiteren de kostprijs dekkende huur van het nieuwe pand af te zetten tegen de verwachte opbrengsten uit evenementen op basis van verwachte markthuurtarieven. Met een structurele bijdrage ter grootte van € 1 mln.is de totale exploitatie over 40 jaar sluitend. De kostprijs dekkende huur bestaat uit de kapitaallasten van de investering maar ook uit aannames voor onder andere energiekosten, belastingen, evenementenbeheer en beheer en onderhoud van de panden.

De raming van het negatieve exploitatiesaldo is opgenomen in bijlage 3. In de voorbereidingsfase onderzoeken we de mogelijkheden voor optimalisaties aan de kostenkant en scenario's voor het structureel verhogen van inkomsten. Bijvoorbeeld door het palet aan activiteiten te verruimen door o.a. meer evenementen/congressen/zakelijke bijeenkomsten te laten programmeren. Onderdeel van deze onderzoeken is ook het nagaan hoe het beheer en exploitatie verder te professionaliseren op een meer commerciële basis zonder de doelstelling van een breed programmeerbare voorziening voor de hele stad uit het oog te verliezen. In het kader van de begroting 2027 worden nadere voorstellen voorgelegd over structurele afdekking van de lasten voortvloeiende uit de nieuwe exploitatie alvorens een uitvoeringskrediet te verlenen. Mocht het project uiteindelijk niet tot uitvoering komen, worden de reeds gemaakte voorbereidingskosten afgeboekt ten laste van de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling. Hiervoor is bij de begroting 2026 reeds een reservering getroffen in de begroting.

Uitvoering Op basis van dit besluit zullen de opdrachten voor de ontwerpers en overige benodigde adviseurs verstrekt worden, in samenhang en op elkaar afgestemd door resp. de gemeente en SDK Vastgoed. De opdrachten zullen gefaseerd verstrekt worden, na elke fase vindt er een evaluatie en budgetreview plaats om bij te kunnen sturen en zo nodig financieel terug te koppelen. Op basis van het technisch ontwerp en de definitieve kostenraming wordt er een uitvoeringskrediet aangevraagd (begin 2028). Start bouw wordt voor einde 2028 voorzien met een oplevering begin 2032. Wij zullen in nauwe samenwerking met SDK Vastgoed het ontwerpproces aansturen en corporatie Tiwos hierbij betrekken als afnemer van een belangrijk deel van de woningen. Uiteindelijk zal SDK Vastgoed zelf

Raadsvoorstel voorbereidingskrediet Koepelhal-Wagenmakerij (d.d. 18-11-2025)

5

verantwoordelijk zijn voor realisatie van de woningbouw (en de plint daaronder), en het deel betaalbare woningen verkopen aan Tiwos. Wij zullen zelf opdrachtgever zijn voor reconstructie en renovatie van de beide hallen in het oostelijk deel van het complex. Wij gaan er, gezien het grote belang van de hallen in de programmering binnen ons evenementenbeleid vanuit dat wij de hallen na renovatie in eigendom houden als een sociaal-cultureel basisvoorziening. Gedurende het ontwerpproces zullen wij de best passende beheer- en exploitatievorm onderzoeken om een zo optimaal mogelijk exploitatieresultaat te bereiken. Aan het team zijn experts op gebied van realisatie en exploitatie van evenementenvoorzieningen toegevoegd om te komen tot optimalisatie van het exploitatieresultaat. Ook zal er gedurende het geheel proces sprake zijn van strakke kostenbewaking.

Participatie De wens om de Koepelhal-Wagenmakerij blijvend te bestemmen tot een evenementenvoorziening is uitgebreid en expliciet onderwerp geweest in het participatieproces rond het opstellen van het Koersdocument. Ook bij de participatie rond de nota evenementenbeleid en de Locatiematrix evenementenlocaties is dit complex aan de orde geweest. Daarnaast voeren wij al enkele jaren gesprekken met de Klankbordgroep horeca en evenementen Spoorzone over de impact van deze voorziening voor de omgeving. Wij hebben uitgebreid gesprekken gevoerd met diverse initiatiefnemers en exploitanten van grote evenementen over hun ervaringen en wensen bij deze ontwikkeling. Wij hebben samen met SDK Vastgoed samen de architectenselectie doorlopen, waarbij ook het Kwaliteitsteam Spoorzone is betrokken. Er hebben ook al verkennende gesprekken plaats gevonden met Tiwos als beoogd afnemer van de woningen. Daarnaast is er al gesproken met de Heemkundekring, ook zij zullen betrokken worden bij het verdere ontwerpproces. Bij opstellen van het programma van eisen voor de architectenuitvraag hebben wij al een stakeholdersbijeenkomst georganiseerd onder lokale en landelijke spelers op de evenementenmarkt.

Ook hebben wij een landelijke benchmarkt uitgevoerd onder vergelijkbare hallen en exploitanten naar de kansen en bedreigingen voor de Koepelhal-Wagenmakerij Belanghebbenden uit omgeving zijn al een eerste keer uitgenodigd om kennis te nemen van de aanstaande ontwikkeling. Voor het vervolg is een uitgebreid communicatieplan in voorbereiding voor de omgevingsdialoog. Hierbij gaat het niet alleen om belanghebbenden uit de directe omgeving. Wij zullen ook een proces organiseren om de stem van woningzoekenden en hun behoeften voor deze specifieke locatie nader onderzoeken, en de evenementenbranche betrekken bij de planontwikkeling.

Communicatie Er is een communicatieplan in voorbereiding. In dit plan worden de verschillende doelen en doelgroepen onderscheiden met belang bij deze ontwikkeling Het betreft de overheidscommunicatie in het kader van de te voeren omgevingsdialoog voor de te volgen planologische procedure (BOPA en beleidsregels). Maar het plan richt zich ook op de bredere gebruiker van het gebied als onderdeel van de Spoorzone. Het gaat hierbij zowel om bezoekers van evenementen als organisatoren en ondernemers in de evenementen en culturele wereld en toekomstige bewoners.

Evaluatie Resultaten van dit besluit zullen aan de orde zijn bij voorleggen van een voorstel tot het verlenen van het uitvoeringskrediet, tenzij er wijzigingen aan de orde zijn op basis van evaluatie bij tussentijdse fasedocumenten.

Bijlagen 1. Raming voorbereidingskosten Koepelhal-Wagenmakerij 2. Prijsvraagontwerp NUDUS-Bedaux de Brouwer-Stramien 3. Financiële bijlage (GEHEIM)

Raadsvoorstel voorbereidingskrediet Koepelhal-Wagenmakerij (d.d. 18-11-2025)

Ter inzage gelegde stukken 3. Financiële bijlage (GEHEIM)

Tilburg, 18 november 2025 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

6

Raadsvoorstel voorbereidingskrediet Koepelhal-Wagenmakerij (d.d. 18-11-2025)

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1.

2.

een voorbereidingskrediet ter grootte van € 2,85 mln. beschikbaar te stellen voor de voorbereidingskosten, te maken voor het ontwerp en technische uitwerking van het renovatie- en transformatieplan voor de Koepelhal en Wagenmakerij. de door het college tijdelijk opgelegde geheimhouding op ‘bijlage 3. Financiële bijlage’ op grond van artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet Open Overheid op te heffen op het moment dat de aanbesteding van het gebouw en de exploitant is afgerond.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.

7