Raadsvoorstel verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2026-2030

Voorblad Raadsvoorstel Routekaart 3.0 “Naar een duurzame gebouwenexploitatie” Datum college:

2 september 2025, nr. 17

Portefeuillehouder:

Wethouder Çelik

Afdeling:

Vastgoedbedrijf

Behandelend ambtenaar:

M. van Alphen

Samenvatting Op 21 september 2020 is de Roadmap 2.0 "Naar een duurzame gebouwenexploitatie" vastgesteld, die loopt tot en met eind 2025. Daarin zijn 15 gebouwen aangewezen om te verduurzamen volgens het principe ‘meeste CO₂- besparing per geïnvesteerde euro’. De uitvoering van deze 15 gebouwen is op dit moment nog in volle gang en zal naar verwachting in Q2 2026 worden afgerond. Met de Routekaart 3.0 “Naar een duurzame gebouwenexploitatie” actualiseren we de verduurzamingsaanpak van ons maatschappelijk vastgoed en maken we keuzes voor de periode 2026-2030.We staan voor de opgave om, willen we de wettelijke en gemeentelijke ambities bereiken, in de periode 2026-2030 een substantiële CO₂-besparing te realiseren. Dat leidt tot een ingrijpender aanpak van gebouwen, zoals gasloos, meer isoleren en toepassen van circulaire uitgangspunten zoals biobased bouwen, losmaakbaarheid e.d. Als gevolg van de ingrijpender aanpak, is het ook belangrijk te kijken naar de toekomstbestendigheid van het gebouw als het gaat om functionaliteit en gebruikskwaliteit. Om onze doelen per 2030 te halen, kiezen we ervoor om 32 gebouwen in de periode 2026-2030 integraal te verduurzamen. Het betreft gebouwen waarbij een relatief hoog energieverbruik is, afgezet tegen een benchmark (WEii). We verwachten bij deze gebouwen een besparing van circa 1,66 kton CO₂- te behalen.

De verduurzamingsmaatregelen en eventueel benodigde functionele aanpassingen werken wij uit in een business case, waarbij we anders dan onder routekaart 2.0, dit werkzaamheden uitwerken tot een Definitief dan wel Technisch Ontwerp. De regie op het gehele ontwerpproces blijft daarbij nadrukkelijk bij ons. Met de gekozen aanpak denken we beter aan te sluiten bij de wensen en behoeften van huurders. De huurder/gebruiker wordt tijdens het ontwerpproces en het opstellen van de business case actief betrokken, niet alleen om eventuele functionele aanpassingen in beeld te brengen, maar ook als het gaat om de planning en wijze van uitvoering van de werkzaamheden alsmede om de financiële bijdrage (split incentive) van de huurder. De CO₂-reductie en besparing van de energiekosten kunnen we hierdoor beter sturen en betrouwbaarder uitrekenen. Ook kunnen de investeringskosten beter geraamd worden. Een uitgewerkte business case wordt voor besluitvorming voorgelegd. Dat kan onderdeel zijn van de reguliere besluitvormingsmomenten in de Planning & Control cyclus of via een separaat raadsvoorstel

Collegebesluit A. Het college legt geheimhouding op, op bijlage 5 van het raadsvoorstel (kostenoverzicht per gebouw), op grond van het belang genoemd in artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid, tot 1 juli 2030. Gelet op het feit dat de verduurzamingswerkzaamheden aanbesteed zullen moeten worden, is openbaarmaking van deze informatie ongewenst vanuit het financieel-economische belang van de gemeente.

B Het college stelt de raad voor om: 1. kennis te nemen van de evaluatie van Roadmap 2.0 “Naar een duurzame gebouwenexploitatie”, waarvan de belangrijkste conclusies zijn: - eenduidige duurzaamheidsambities en concrete, meetbare doelstellingen zijn noodzakelijk voor effectieve besluitvorming; - uitwerken projecten tot definitief ontwerp en daarop business case baseren; - doorlooptijd tussen besluit over business case en daadwerkelijke realisatie zo kort mogelijk houden; - monitoring en validatie van werkelijke besparingen zijn essentieel om te sturen op resultaat in plaats van theoretische berekeningen en deze helpen ook in het maken van de afspraken met huurders over de split incentive. 2. de ambities vast te stellen voor energie en circulariteit met als belangrijkste doelstelling 25% CO₂besparing bij ons maatschappelijk vastgoed op energieverbruik in 2030 ten opzichte van 2025, zoals opgenomen in bijlage 3 (doelenboom bij Routekaart 3.0). Waarbij het terugdringen van het energieverbruik (isoleren), gasloze gebouwen en circulariteit daarbij de belangrijkste uitgangspunten zijn en bij nieuwbouw "Zero emission buildings". 3. de speerpunten klimaatadaptatie en biodiversiteit en gezondheid, drinkwater en brede duurzaamheid vast te stellen voor ons maatschappelijk vastgoed in de periode 2026-2030, zoals opgenomen in bijlage 3 (doelenboom bij Routekaart 3.0). 4.

32 gebouwen in de periode 2026-2030 integraal te verduurzamen per jaartranche en per jaar een besluit te nemen over het benodigde voorbereidingskrediet en over het uitvoeringskrediet, gebaseerd op uitgewerkte business cases. 5. de bijdrage van de huurder aan de verduurzaming vast te stellen op 90% van het gerealiseerde voordeel op zijn energierekening.

02092025 Raadsvoorstel verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2026-2030 DEF

1

Raadsvoorstel Routekaart 3.0 “Naar een duurzame gebouwenexploitatie” Aanleiding Op 21 september 2020 is de Roadmap 2.0 "Naar een duurzame gebouwenexploitatie" vastgesteld, die loopt tot en met eind 2025. De uitvoering van deze 15 gebouwen is op dit moment nog in volle gang en zal naar verwachting in Q2 2026 worden afgerond. Met de Routekaart 3.0 “Naar een duurzame gebouwenexploitatie” actualiseren we de verduurzamingsaanpak van ons maatschappelijk vastgoed uit de voorliggende periode. De gemeente integreert voor de periode 20262030 de geactualiseerde doelstellingen voor energie en circulariteit en de speerpunten klimaatadaptatie en biodiversiteit en gezondheid, drinkwater en brede duurzaamheid.

Beoogd effect 1. 2.

3.

Bijdrage aan het Akkoord gemeente Tilburg 2022-2026: ‘Meer voor elkaar’, meer specifiek de opgave Tilburg Groen en Duurzaam die zich onder andere richt op de energietransitie en klimaatadaptatie Bijdrage aan het gemeentelijk beleid op het gebied van de energiedoelen met als belangrijkste componenten het hoofddoel van een CO2-neutraal Tilburg in 2050 en het tussendoel van 55% CO2reductie in 2030 ten opzichte van 1990 Bijdrage aan het Programma Tilburg Circulair 2025-2028 binnen het thema bouw en openbare ruimte

Voorstel 1.

2.

3.

4.

5.

kennisnemen van de evaluatie van Roadmap 2.0 “Naar een duurzame gebouwenexploitatie”, waarvan de belangrijkste conclusies zijn: - eenduidige duurzaamheidsambities en concrete, meetbare doelstellingen zijn noodzakelijk voor effectieve besluitvorming - uitwerken projecten tot definitief ontwerp en daarop business case baseren - doorlooptijd tussen besluit over business case en daadwerkelijke realisatie zo kort mogelijk houden - monitoring en validatie van werkelijke besparingen zijn essentieel om te sturen op resultaat in plaats van theoretische berekeningen en deze helpen ook in het maken van de afspraken met huurders over de split incentive. de ambities vaststellen voor energie en circulariteit met als belangrijkste doelstelling 25% CO₂-besparing bij ons maatschappelijk vastgoed op energieverbruik in 2030 ten opzichte van 2025, zoals opgenomen in bijlage 3 (doelenboom bij Routekaart 3.0). Waarbij het terugdringen van het energieverbruik (isoleren), gasloze gebouwen en circulariteit daarbij de belangrijkste uitgangspunten zijn en bij nieuwbouw "Zero emission buildings". de speerpunten klimaatadaptatie en biodiversiteit en gezondheid, drinkwater en brede duurzaamheid vaststellen voor ons maatschappelijk vastgoed in de periode 2026-2030, zoals opgenomen in bijlage 3 (doelenboom bij Routekaart 3.0).

32 gebouwen in de periode 2026-2030 integraal verduurzamen per jaartranche en per jaar een besluit te nemen over het benodigde voorbereidingskrediet en over het uitvoeringskrediet, gebaseerd op uitgewerkte business cases. de bijdrage van de huurder aan de verduurzaming vaststellen op 90% van het gerealiseerde voordeel op zijn energierekening.

02092025 Raadsvoorstel verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2026-2030 DEF

2

Argumenten 1.1 We hebben de Roadmap 2.0 geëvalueerd (bijlage 1), de geleerde lessen nemen we mee in Routekaart 3.0. Roadmap 2.0 richtte zich op een selectie van 15 gebouwen uit de maatschappelijk vastgoedportefeuille. Voor deze gebouwen zijn zes samenhangende maatregelenpakketten ontwikkeld. Bij de selectie van de maatregelen is gestuurd op de meeste CO₂ besparing per geïnvesteerde euro met een terugverdientijd van gemiddeld 15 jaar. Er was nog geen ambitie om tot gasloze gebouwen te komen. De evaluatie van Roadmap 2.0 heeft strategische inzichten opgeleverd die we meenemen in de aanpak van Routekaart 3.0: • Duurzaamheid moet geen losstaand project zijn, maar in afstemming met het reguliere vastgoedbeheer en -onderhoud worden aangepakt. Dat wil zeggen dat ook de toekomst/functionaliteit van het gebouw onderzocht moet worden en de gevolgen van duurzaamheidsingrepen voor het structurele onderhoud bij de business case betrokken moeten worden. • Eenduidige duurzaamheidsambities en concrete, meetbare doelstellingen zijn noodzakelijk voor effectieve besluitvorming. Monitoring en validatie van werkelijke besparingen zijn essentieel om te sturen op resultaat in plaats van op theoretische berekeningen en helpen ook in het maken van afspraken met huurders over de split incentive.

• Vroegtijdige en structurele betrokkenheid van huurders en interne afdelingen vergroten het draagvlak en de effectiviteit van de maatregelen. • Verduurzamingsmaatregelen moeten worden beoordeeld in de context van de totale levenscyclus van het gebouw. • Een projectorganisatie met beperkte interne capaciteit en veel externe betrokkenheid (projectleider, bouwteams) is kwetsbaar voor de continuïteit. Een vast intern projectteam is noodzakelijk om de steeds groter wordende duurzaamheidsopgave én de afstemming met brede beleidsdoelen adequaat vorm te kunnen geven. Met Routekaart 3.0 staan we nu voor de opgave om, willen we de wettelijke en gemeentelijke ambities bereiken, gebouwen integraal (op gebied van energiebesparing, CO₂-reductie, circulariteit en klimaatadaptatie) te verduurzamen én deze gebouwen tegelijk toekomstbestendig te maken als het gaat om functionaliteit en gebruikskwaliteit. Alleen dan bereiken we een werkelijk duurzame gebouwenportefeuille. Voor Routekaart 3.0 hanteren we de aanpak waarbij de te nemen maatregelen eerst uitgewerkt worden tot een definitief ontwerp (DO)/technisch ontwerp (TO) conform de negen maatregelen projectbeheersing. De regie op het gehele ontwerpproces blijft daarbij nadrukkelijk bij ons.

Dit in tegenstelling tot Roadmap 2.0 waarin een samenwerkingsvorm is gekozen (bouwteam), waarbij de gemeente de realisatiewerkzaamheden al gunt aan aannemers voordat er een ontwerp is en deze aannemers samen met een adviesbureau daarna zelf meewerken aan dat ontwerp. In die variant is het lastiger te sturen op de juiste betrokkenheid van de huurder, de afstemming met de brede beleidsdoelen en verkorten van de tijd tussen ontwerp en uitvoering. Reden waarom wij de te nemen maatregelen nu in eigen regie uitwerken tot een Definitief Ontwerp en zo de CO₂-reductie en besparing van de energiekosten kunnen sturen en betrouwbaarder uitrekenen. Ook kunnen de investeringskosten beter geraamd worden. De huurder/gebruiker wordt tijdens het ontwerpproces en het opstellen van de business case actief betrokken, niet alleen om eventuele functionele aanpassingen in beeld te brengen, maar ook als het gaat om de planning en wijze van uitvoering van de werkzaamheden alsmede om de financiële bijdrage (split incentive) van de huurder. 2.1 Om de klimaatdoelen te halen stellen we voor ons eigen maatschappelijk vastgoed de ambities vast voor energie en circulariteit met als belangrijkste doelstelling 25% CO2-besparing op energieverbruik in 2030 ten opzichte van 2025. We hebben onze ambities en speerpunten vastgelegd in een doelenboom met duidelijk meetbare doelen en richtinggevende uitgangspunten.

Deze meetbare doelen en richtinggevende uitgangpunten worden opgenomen in een Programma van Eisen (PvE) met algemene uitgangspunten en per gebouw ook specifieke uitgangspunten, welk PvE vervolgens de basis vormt voor het ontwerpproces en de business case. In lijn met de gemeente brede ambitie om in 2050 klimaatneutraal te zijn, heeft het Vastgoedbedrijf ten aanzien van het thema energie het volgende doel voor haar portefeuille: minimaal 25% minder CO₂-uitstoot

02092025 Raadsvoorstel verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2026-2030 DEF

3

van het energieverbruik in 2030 ten opzichte van 2025. Dit is in lijn met het raadsbesluit van oktober 2024 om de energiedoelen aan te passen. Analyse van de vastgoedportefeuille wijst uit dat 25% CO₂-reductie tot 2030 noodzakelijk én haalbaar is voor CO₂-neutraliteit in 2050. Door ontbrekende historische data is afstemming met het gemeentelijke 55%tussendoel complex, maar de gekozen route aan de hand van het zogenaamde Routekaartmodel ondersteunt het einddoel effectief. Bij het beoordelen of het doel in 2030 gerealiseerd is, hanteren we het werkelijke energieverbruik op de meter als maatstaf. Hoewel we theoretische modellen gebruiken om in de voorbereidende fase de potentiële besparingen te bepalen, worden deze altijd getoetst aan de realiteit na verduurzaming. Dit doen we omdat blijkt dat theoretische berekeningen en de daadwerkelijke resultaten ver uit elkaar kunnen liggen, bijvoorbeeld door wijzigingen in het gebruik van het gebouw. Bij renovatie vormen energiebesparende maatregelen de basis en kiezen we voor 100% gasloos tenzij het vanwege netcongestie niet mogelijk is. Ons maatschappelijk vastgoed sluiten we indien mogelijk aan op het warmtenet of we treffen voorbereidingen om dit in de toekomst te doen. Bij nieuwbouw kiezen we voor Zero Emission Buildings (ZEB) bij op te starten nieuwbouwinitiatieven vanaf 2026.

Voor het thema circulariteit kiezen we, in het kader van de gemeentelijke doelstellingen om in 2030 het grondstoffengebruik met 50% te reduceren ten opzichte van 2010, voor een resultaatgerichte aanpak. We sturen in het Programma van Eisen per gebouw, actief op het gebruik van circulaire strategieën en de prestatie-indicatoren van Het Nieuwe Normaal (HNN) zoals losmaakbaarheid en het stimuleren van biobased bouwen, in lijn met het door de raad op 30 juni 2025 vastgestelde programma Tilburg Circulair. Om tot een optimale CO₂-reductie te komen beschouwen we de thema’s energie en circulariteit integraal en maken we onderscheid tussen nieuwbouw en renovatie. Keuzes maken we door op CO₂ te optimaliseren in lijn met de vanuit de Europese unie geïntroduceerde Whole Life Carbon (WLC) benadering, waarbij de CO₂-impact van energie en materialen over de gehele levensduur van een gebouw wordt beschouwd. Per pand maken we een zorgvuldige en onderbouwde afweging met welke technieken en materialen we een zo optimaal mogelijk resultaat kunnen realiseren. We kijken tevens naar functionele verbeteringen en toekomstbestendigheid van de panden.

3.1 We stellen de speerpunten klimaatadaptatie en biodiversiteit en gezondheid, drinkwater en brede duurzaamheid vast zodat we de klimaatdoelen kunnen halen en de gebouwen toekomstbestendig kunnen maken Als gemeentelijke vastgoedorganisatie hebben we een maatschappelijke rol. Gebouwen blijven doorgaans lang in onze portefeuille en het is daarom van belang om niet alleen te kijken naar de milieubelasting, maar ook hoogwaardige kwaliteit te bieden op andere vlakken, zodat de gebouwen blijvend geschikt zijn voor het beoogde gebruik. We kijken daarbij naar de speerpunten klimaatadaptatie en biodiversiteit én naar drinkwater en brede duurzaamheid. Deze speerpunten bieden kansen om bij te dragen aan de gemeentelijke doelstellingen. We passen doeltreffende oplossingen toe tegen hittestress en wateroverlast, met waar mogelijk versterking van de biodiversiteit. We zoeken naar synergie met ontwikkelingen en maatregelen in de openbare ruimte en wijkgerichte programma’s. En we prioriteren passieve bouwkundige maatregelen (bijv. dakoverstekken, zonwering) om hittestress in onze gebouwen te voorkomen boven het toevoegen van installaties om hittestress tegen te gaan.

We beogen ten aanzien van drinkwater met de verduurzaming vooral om regenwater beter te benutten door gebruik van grijs water in onze panden te onderzoeken en drinkwaterverbruik te verminderen met eenvoudige ingrepen zoals tijdschakelaars, waterbesparende kranen e.d., maar ook hergebruik van drinkwater. 4.1 We hebben 32 panden geselecteerd om de komende vijf jaar te verduurzamen, waarbij ervoor gekozen is om panden met een in verhouding laag energielabel en relatief hoog energieverbruik aan te pakken. In de periode 2020-2025 zijn/worden 19 panden verduurzaamd. In de periode 2026-2030 willen we dit versnellen. Daarom zijn voor de periode 2026-2030, 32 panden geselecteerd aan de hand van een scoretabel, waarop alle objecten uit de gebouwenportefeuille zijn beoordeeld. Meer dan 32 panden in vijf jaar tijd integraal verduurzamen kan alleen als er voldoende menskracht en middelen beschikbaar zijn en er geen belemmeringen zijn met het elektriciteitsnet. Op dit moment zijn die drie voorwaarden niet te realiseren.

02092025 Raadsvoorstel verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2026-2030 DEF

4

Om tot een keuze voor deze panden te komen is gekozen voor de aanpak, waarbij gekeken is naar de weegfactoren gebruiksoppervlak, het huidige energielabel en het energieverbruik op de meter (het verschil ten opzichte van de Werkelijke Energie-intensiteit indicator (WEii)). Bij de weging is gekozen om het energielabel en de WEii score zwaarder te laten meewegen dan de gebouwomvang, aangezien deze direct correleren met het verduurzamingspotentieel (CO₂-reductie). Het resultaat van deze beoordeling is een lijst met prioritaire objecten. De lijst is vervolgens kritisch doorgenomen en met de huidige inzichten verfijnd. Dit heeft geresulteerd in 32 panden die verdeeld zijn in voor uitvoering logische clusters: Buitensport, MFA (Multifuctionele Accommodatie) en welzijnsgebouwen, Monumenten en Overig. Voor de 32 panden zijn vervolgens duurzaamheidsscenario’s energetisch doorgerekend aan de hand van een drietal scenario’s laag, middel, hoog).. Met elementen uit zowel het middel als hoog scenario is een zogenaamd Mix scenario doorgerekend. Dit scenario biedt de meest effectieve balans tussen ambitie en investering. Het is het scenario waarmee we een CO₂-reductie van 99% bij deze 32 panden behalen, ongeveer 1,66 kton. De verduurzaming van onze vastgoedportefeuille brengt ook een niet te onderschatten materiaal gebonden CO₂-impact met zich mee.

Het Mix scenario brengt naar verwachting eenmalig circa 9,0 kton aan materiaalgebonden CO₂ met zich mee. Bij de uitwerking van de business cases spannen wij ons in om deze verwachte materiaalgebonden CO₂ impact naar beneden te brengen. In onderstaande grafiek wordt de samenhang tussen CO₂ bij thema energie en thema circulariteit samengevat, waarbij de tijdelijke toename van materiaalgebonden CO₂ op de lange termijn wordt gecompenseerd door de lagere energiegebonden CO₂ 4.2 We besluiten per jaartranche over het benodigde voorbereidingskrediet en uitvoeringskrediet, gebaseerd op een uitgewerkte business case. Anders dan in Roadmap 2.0 stellen we voor om met jaarschijven te gaan werken waarbij we eerst de verduurzamingsmaatregelen op basis van een voorbereidingskrediet uitwerken tot een Definitief Ontwerp (DO) dan wel Technisch Ontwerp (TO) voor het cluster gebouwen dat in dat jaar op de planning staat. Dat geeft de raad ruimte om te sturen en maakt dat we met de meeste actuele uitgangspunten onze verduurzamingsopgave aan kunnen pakken. Op basis van de uitgewerkte maatregelen en business cases volgt dan jaarlijks een raadsvoorstel voor uitvoeringskrediet. Om dit alles goed te kunnen doen is het belangrijk om met een vaste formatie aan de opgave te werken met behulp van diverse softwaresystemen ten behoeve van sturing en monitoring.

Bij de uitwerking van Roadmap 2.0 hebben we gezien hoeveel invloed er in een periode van 5 jaar is, als het gaat om gewijzigde richtlijnen, energietarieven en netcongestie, kostenstijgingen van materialen en arbeidsloon, subsidiemogelijkheden e.d. Dat maakt dat we voor de verduurzaming in de periode 2026-2030 niet op voorhand een (on)rendabele business case kunnen en willen presenteren. Juist om gebruik te kunnen maken van actuele mogelijkheden (bijvoorbeeld als het gaat om nieuwe technieken of ontwikkelingen of om subsidiemogelijkheden) willen we per cluster gebouwen per jaar tot een technische en financiële uitwerking komen, op basis waarvan we de raad om uitvoeringskrediet en dekking vragen.

02092025 Raadsvoorstel verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2026-2030 DEF

5

5.1 We houden de bijdrage van de huurder (split incentive) op de verhouding 90-10, dat wil zeggen dat de huurder 90% van het na verduurzaming gerealiseerde voordeel op zijn energierekening afdraagt aan de gemeente. De dekkingsmogelijkheden voor de gemeentelijke investeringen in de verduurzaming, beperken zich tot een aantal mogelijkheden: subsidies, inzetten onderhoudsbudget, bijdrage van de huurder. In Roadmap 1.0 en 2.0 gingen we uit van vooral rendabele energiebesparende maatregelen. Bij Routekaart 3.0 liggen de ambities breder en richten we ons op het terugdringen van energieverbruik door onder andere isolatie, worden de gebouwen gasloos en passen we veel meer circulaire materialen toe. De kosten hiervan liggen hoger en ook niet alle maatregelen hebben effect op de energierekening. De verwachte bijdrage vanuit de huurder is dan ook beperkter dan onder Roadmap 2.0. Bij 90% bedraagt de afdracht circa € 6,5 miljoen. Als we een lager percentage dan 90% hanteren, zakt de dekking vanuit de huurdersbijdrage nog verder terug. Bij 75% bedraagt de afdracht circa € 5,4 miljoen. Daarnaast zien wij bij percentage lager dan 90% het risico dat huurders die onder Roadmap 2.0 afspraken over de afdracht van 90% hebben geaccepteerd, met terugwerkende kracht ook dat lagere percentage willen.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1. Mix scenario versus laag, middel en hoog scenario We kiezen voor het Mix scenario voor de te verduurzamen 32 panden, dat elementen uit zowel het middel als hoog scenario combineert, omdat we daarmee onze energiedoelstellingen kostenefficiënt behalen. Door de keuze voor dit scenario wordt een CO₂-reductie van ca. 1.66 kton behaald. Dit is een waardevolle bijdrage aan de totale reductie die de gemeente in 2030 moet realiseren. Bij de keuze om uit te gaan van een laag scenario worden alleen gebouwbehoudende maatregelen en maatregelen met een korte terugverdientijd uitgevoerd. Bij een middel scenario betreft het maatregelen die het gebouw geschikt maken voor aansluiting op een duurzame warmtebron. Bij een hoog scenario wordt gekozen voor vergaande verduurzaming tot het huidige nieuwbouwniveau. Hieronder laten we voor alle scenario's zien welke investering dat met zich meebrengt en welke CO₂ reductie wordt behaald, uitgaande van de 32 geselecteerde gebouwen Scenario Laag scenario Middel scenario Hoog scenario

Bedrag* € 6,8 miljoen € 35,8 miljoen € 52,6 miljoen

CO₂ reductie 61% 91% 103%

Mix scenario

€ 38,8 miljoen

99,9%

* Deze kostenramingen zijn globale ramingen op basis van deskresearch door een extern adviesbureau en zijn indicatief voor de financiële omvang van de opgave.

Omdat het mix scenario alleen rekening houdt met de energetische maatregelen wordt voor circulariteit en klimaatadaptatie en biodiversiteit rekening gehouden met een percentage van de energiekosten. Voor circulariteit is dit 20%. Voor klimaatadaptatie en biodiversiteit is dit 10%. Deze percentages komen boven op de bedragen zoals hierboven genoemd, zie paragraaf Kosten en Dekking. 2. Is verdere versnelling dan de 32 gebouwen die nu zijn geselecteerd, mogelijk? Nog meer dan deze 32 panden in vijf jaar tijd integraal verduurzamen kan alleen als er voldoende menskracht en middelen beschikbaar zijn en er geen belemmeringen zijn met het elektriciteitsnet. Op dit moment zijn die drie voorwaarden voor meer dan 32 panden niet te realiseren. Daarnaast lopen er ook separate renovatie- en andere trajecten bij een aantal van onze gebouwen, waarin de verduurzaming wordt meegenomen. Dat is bijvoorbeeld het geval bij het Textielmuseum, Paleis, vv SVG en de Ireen Wüst ijsbaan. Feitelijk zijn we dus met meer panden bezig dan voornoemde 32.

02092025 Raadsvoorstel verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2026-2030 DEF

6

3. Split incentive in de verhouding 75-25 in plaats van 90-10 Het stellen van de bijdrage van de huurder op 75% van het behaalde voordeel op zijn energierekening in plaats van 90%, zal naar verwachting een positief effect hebben op de snelheid waarmee de huurder bereid is om hiervoor te tekenen. Dat komt de voortgang van de verduurzaming zeker ten goede. Het nadeel is een structureel lagere bijdrage van de huurder (naar verwachting ca. € 1,1 miljoen lagere bijdrage) en een ongelijkheid met de huurders die onder Roadmap 2.0 afspraken over 90% hebben moeten maken.

Niet beïnvloedbare risico’s Op dit moment voorzien we de volgende niet beïnvloedbare risico’s: • Marktspanning; als gevolg van een sterke vraag en/of onvoorziene omstandigheden wijkt de aanbieding van de markt af van hetgeen vooraf geraamd. Dit kan leiden tot extra kosten en vertraging. • Door krapte op de arbeidsmarkt is het moeilijk om geschikte kandidaten te vinden voor openstaande vacatures voor ons vaste interne projectteam. • Netcongestie; waarbij de vraag naar of het aanbod van elektriciteit groter is dan het net aan kan en mogelijk dure oplossingen nodig zijn om dit te ondervangen, zodat de verduurzaming door kan gaan • Stijging van kosten van grondstoffen, materialen en personele kosten. • Voor de verduurzaming zijn we sterk afhankelijk van Rijkssubsidies, maar we hebben geen invloed in toekenning of afwijzing van subsidies of wijzigingen in beleid omtrent subsidies.

Kosten en dekking De kosten van verduurzaming zien op energetische maatregelen, waarvoor dit voorstel een eerste raming bevat. Voor circulariteit en biodiversiteit/natuurinclusief bouwen wordt met een opslagpercentage gewerkt van respectievelijk 20% en 10%. Deze liggen hoger dan de kengetallen van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) vanwege het feit dat wij bijkomende kosten hierin meteen hebben opgenomen alsmede de gevolgen voor de kosten van het structurele onderhoud van de circulaire materialen en de klimaat adaptieve aanpassingen, zodat we onze ambities kunnen waarmaken. We hebben ook de ambitie om tegelijk met de verduurzaming de gebouwen te beoordelen op toekomstbestendigheid en functionele geschiktheid. Als deze beoordeling leidt tot aanpassings-c.q. uitbreidingswensen van het gebouw, dient hiervoor apart budget te worden georganiseerd. In dit voorstel zijn hiervoor dus nog geen kostenramingen opgenomen. Split incentive Tegenover een deel van de investeringslasten voor de verduurzaming staan baten in de vorm van het inzetten van een split incentive. Na verduurzaming dragen huurders namelijk een percentage van de werkelijk gerealiseerde energiekostenbesparing af. We gaan daarbij uit van 90% afdracht, gelijk aan het percentage onder Roadmap 2.0. Dit betreft een bedrag van circa € 6,5 miljoen.

Samengevat zien wij de volgende opbouw van kosten en dekking, waarbij dit een theoretisch kader betreft, gebaseerd op de beschikbare informatie van de panden en op onze ervaringen onder Roadmap 2.0. Pas bij de uitwerking van gebouwen binnen een jaarschijf, zal duidelijk worden hoe de verhoudingen in werkelijkheid komen te liggen en hoe de business cases eruit zien. Op basis van die business cases wordt besluitvorming over het uitvoeringskrediet gevraagd en de daarvoor benodigde dekking. Daarbij gaan we de komende jaren ook kijken naar ons afschrijvingsbeleid in relatie tot circulair bouwen en regelgeving rond Zero Emission Buildings. Bij (ver)nieuwbouw kan casusafhankelijk, voorgesteld worden om een afwijkende afschrijvingstermijn te hanteren, bijvoorbeeld door te rekenen met een restwaarde, waardoor er niet tot 0 hoeft te worden afgeschreven.

02092025 Raadsvoorstel verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2026-2030 DEF

7

Integrale verduurzaming 32 panden Routekaart 3.0 Kosten exclusief BTW Energetische maatregelen mix-scenario Maatregelen circulariteit Maatregelen klimaatadaptatie Stelpost onvoorzien circulariteit Functionele verbeteringen 1 fte Formatie-uitbreiding bouwmanager (voor vijf jaar) Software Totale lasten exclusief BTW 21%

in € mln. 38,8 7,8 3,9 2,0 pm 1,0 pm 53,5

Kostprijsverhogende BTW 21% Totaal inclusief kostenverhogende BTW

7,1 60,6

Dekking exclusief BTW Split incentive (6,5) c.q. huurprijsaanpassing (2,5) MJOP-gelden Subsidies Onrendabele top PB26 (x20 jaar)

9,0 13,0 28,6 10,0

Totale dekking exclusief BTW

60,6

Voor de ambities op het gebied van circulariteit en klimaatadaptatie werken we met een opslagpercentage op de energiemaatregelen, omdat pas in het ontwerpproces de te nemen maatregelen uitgewerkt worden en de kosten inzichtelijk zijn. We hanteren voor circulaire maatregelen een percentage van maximaal 20% en voor klimaatadaptatie maximaal 10 %. In de tabel hierboven zijn de maximale percentages verwerkt tot bedragen. Voor onvoorziene omstandigheden bij het uitwerken van circulaire maatregelen, wordt daarnaast een stelpost opgenomen van € 2 miljoen. Bijvoorbeeld als er constructieve aanpassingen nodig zijn om circulaire isolerende materialen te kunnen toepassen. Dekking van de kosten van de verduurzaming vindt deels plaats vanuit het Meerjarenonderhoudsprogramma (MJOP) en vanuit aan te vragen subsidies (met name Dumava-subsidie van het Rijk). Het resterend tekort komt ten laste van de algemene middelen, waarvoor bij de Perspectiefnota 2026 structureel €500.000 per jaar is begroot en daarmee onderdeel uitmaakt van de integrale afweging bij de Programmabegroting 2026. Voorbereidingskrediet Om met de eerste tranche gebouwen van 2026 aan de slag te kunnen, wordt in lijn met besluitpunt 4 van dit raadsvoorstel, bij de Programmabegroting 2026 een voorstel gedaan voor een voorbereidingskrediet van €500.000.

Voor de jaren daarna worden de voorbereidingskredieten binnen de Planning & Control cyclus aangevraagd. Uitvoeringskrediet Een uitgewerkte business case wordt voor besluitvorming ten aanzien van het uitvoeringskrediet eveneens voorgelegd via de reguliere besluitvormingsmomenten in de Planning & Control cyclus of, indien nodig (bijv. bij een onrendabele top), via een separaat raadsvoorstel.

02092025 Raadsvoorstel verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2026-2030 DEF

8

Uitvoering Bij dit raadsvoorstel is tevens het format Uitvoeringstoets ingevuld en toegevoegd als bijlage 4. Inzichtelijk is gemaakt welke risico’s we zien bij de uitvoering van Routekaart 3.0 en welke beheersmaatregelen genomen worden om de risico’s te mitigeren. Om de opgave voortvarend ter hand te nemen worden adviesbureaus ingehuurd met kennis en ervaring van een projectmatige en integrale aanpak van de opgave. Zij ondersteunen ons bij het uitvoeren van het Plan van Aanpak voor de Routekaart en de engineering tot en met het DO/TO en de aanbesteding voor realisatie van de werkzaamheden. Eind dit jaar starten we met de voorbereiding voor de eerste tranche met panden. De voorlopige planning van de gebouwen is als volgt: Jaartal van start voorbereiding 2026

2027

2028

2029

Object

Adres

Kantine en waskleedgebouw Jong Brabant Waskleedgebouw WSJ Waskleedgebouw Willem II amateurs Waskleedgebouw ZIGO Waskleedgebouw OVC'26 Waskleedgebouw Were Di Waskleedgebouw Gudok Sportcomplex Drieburcht Wijkcentrum 't Sant Milieustraat Tilburg Wijkcentrum De Ypelaer Zwembad Sportcentrum Reeshof Onderkomen begraafplaats Factorium Kantoor Sportcomplex T-Kwadraat Sporthal 't Ruiven Kantine Sporthal de Blaak Sporthal de Blaak Dierenpark De Oliemeulen Opvang Oekraïense ontheemden Stichting Ateliers Stichting Broodnodig Cultuurverzamelgebouw Cultuurverzamelgebouw Verzamelgebouw Trouwzaal MFA De Dirigent MFA De Symfonie MFA ’t Spoor (Theresia Loven-Besterd) MFA Kruispunt MFA Zuiderkwartier

Berkelseweg 14 Centaurusweg 80a Heikantlaan 110 Jac van Vollenhovenstraat 304 Matterhornstraat 5 Moerenburgseweg 4 Spaubeekstraat 201 Wagnerplein 1 Beneluxlaan 74 Caledoniastraat 13 Corellistraat 10 Heereveldendreef 8 Hoflaan 150 Koningsplein 11a Norbertijnerpoort 1 Olympiaplein 382 Vlierakkerweg 4 Grebbe 63 Grebbe 65 Reitse Hoevenstraat 30-30a Ringbaan West 227 Stedekestraat 1-3 Stedekestraat 5-7 Wilhelminapark 53 Wilhelminapark 54 Wilhelminapark 55 Slimstraat 2 Dirigentenlaan 17 Eilenbergstraat 250 Schaepmanstraat 34-36 Sinopelstraat 1 Wassenaerlaan 38

02092025 Raadsvoorstel verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2026-2030 DEF

9

Participatie Participatie vindt plaats in de vorm van regelmatige afstemming met de huurders van onze panden. Huurders worden vanaf de start van het programma periodiek geïnformeerd over en betrokken bij de uit te werken maatregelen en planning. Dit wordt de komende periode nader uitgewerkt.

Communicatie Communicatie over dit besluit vindt plaats met de betrokken huurders en stakeholders. Zij krijgen voorafgaand aan de openbaarmaking van dit besluit per mail bericht en informatie. Daarnaast wordt tijdens de reguliere accountgesprekken de verduurzaming van de panden besproken.

Evaluatie Vanwege de zich snel ontwikkelende inzichten in relatie tot toekomstbestendig (circulair) bouwen, evalueren we jaarlijks of de genoemde meerkosten voor circulair en klimaat adaptief bouwen bijgesteld kunnen worden. Daarbij betrekken wij onder meer (maar niet uitsluitend) afschrijftermijnen en de mogelijke restwaarde van losmaakbaarheid. In het laatste jaar van het uitvoeringsprogramma vindt een evaluatie plaats over alle uitgangspunten (ambities en speerpunten) van de routekaart 3.0

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Evaluatie Roadmap 2.0 “Naar een duurzame gebouwenexploitatie” Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg, inclusief bijlagen 1, 2, 3 en 5; rapportage van WE adviseurs d.d. 1 augustus 2025 Doelenboom bij routekaart 3.0 Uitvoeringstoets

Ter inzage gelegde stukken 5.

Kostenoverzicht per gebouw (behorende bij Routekaart verduurzaming vastgoed gemeente Tilburg d.d. 1 augustus 2025) (GEHEIM)

Tilburg, 2 september 2025 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

02092025 Raadsvoorstel verduurzaming gemeentelijk maatschappelijk vastgoed 2026-2030 DEF

10

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1.

2.

3.

4.

5.

kennis te nemen van de evaluatie van Roadmap 2.0 “Naar een duurzame gebouwenexploitatie”, waarvan de belangrijkste conclusies zijn: - eenduidige duurzaamheidsambities en concrete, meetbare doelstellingen zijn noodzakelijk voor effectieve besluitvorming; - uitwerken projecten tot definitief ontwerp en daarop business case baseren; - doorlooptijd tussen besluit over business case en daadwerkelijke realisatie zo kort mogelijk houden; - monitoring en validatie van werkelijke besparingen zijn essentieel om te sturen op resultaat in plaats van theoretische berekeningen en deze helpen ook in het maken van de afspraken met huurders over de split incentive. de ambities vast te stellen voor energie en circulariteit met als belangrijkste doelstelling 25% CO₂besparing bij ons maatschappelijk vastgoed op energieverbruik in 2030 ten opzichte van 2025, zoals opgenomen in bijlage 3 (doelenboom bij Routekaart 3.0). Waarbij het terugdringen van het energieverbruik (isoleren), gasloze gebouwen en circulariteit daarbij de belangrijkste uitgangspunten zijn en bij nieuwbouw "Zero emission buildings". de speerpunten klimaatadaptatie en biodiversiteit en gezondheid, drinkwater en brede duurzaamheid vast te stellen voor ons maatschappelijk vastgoed in de periode 2026-2030, zoals opgenomen in bijlage 3 (doelenboom bij Routekaart 3.0).

32 gebouwen in de periode 2026-2030 integraal te verduurzamen per jaartranche en per jaar een besluit te nemen over het benodigde voorbereidingskrediet en over het uitvoeringskrediet, gebaseerd op uitgewerkte business cases. de bijdrage van de huurder aan de verduurzaming vast te stellen op 90% van het gerealiseerde voordeel op zijn energierekening.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.