Raadsvoorstel Vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel OUD

Voorblad Raadsvoorstel Vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

17 maart 2026, nr. 24 Wethouder Grashoff Ruimte M. van Zutphen

Betrokken portefeuillehouders: Van der Pol en Van Asten

Samenvatting Tot 2050 staat de gemeente Tilburg voor de opgave om circa 35.000 woningen te realiseren en daarbij ook alle maatschappelijke en economische functies een plek te geven in onze gemeente. Dat geldt ook voor Biezenmortel. Daarbij speelt in het dorp dat jongeren en ouderen lastig een woning kunnen vinden en de maatschappelijke functies onder druk staan. Om de leefbaarheid en het verenigingsleven te ondersteunen, zijn woningbouw en de realisatie van een attractief dorpshart nodig. Coöperatie Biezenmortel, marktpartijen en de gemeente hebben daarom in 2023 gezamenlijk een dorpsakkoord opgesteld en ondertekend (link). In dit dorpsakkoord zijn ambities en uitgangspunten vastgelegd om een aantrekkelijk dorpshart te ontwikkelen met een plek voor de maatschappelijke voorzieningen, een evenwichtig en gevarieerd woningbouwprogramma gefaseerd te realiseren -waardoor een volledige wooncarrière in Biezenmortel mogelijk wordt- in de periode tot en met 2040 en dit in een ontwikkelvisie nader uit te werken. Deze ambities sluiten aan op en geven invulling aan een aantal urgente opgaven uit het Koersdocument Oostflank: (betaalbare) woningbouw voor verschillende doelgroepen in de dorpen, aandacht voor landschap, natuur, water en klimaat en voorzieningen en het behoud van leefbaarheid en identiteit.

Met deze visie, die met marktpartijen en inbreng van bewoners tot stand is gekomen, op de toekomstige ontwikkeling van Biezenmortel kiezen we er bewust voor om verantwoordelijkheid te nemen om de leefbaarheid van het dorp te versterken. Vanuit het uitgangspunt om de (maatschappelijke) voorzieningen en de leefbaarheid in stand te houden, is berekend dat hiervoor circa 700 woningen (inclusief herontwikkeling) moeten worden toegevoegd. De ontwikkelvisie hebben we (dorpscoöperatie, marktpartijen en gemeente) opgesteld op basis van de lagenbenadering: bodem en water geven richting aan woningbouw- en landschapsontwikkeling. Het toevoegen van circa 700 woningen heeft een grote impact op het dorp. Het is meer dan een verdubbeling van het huidige aantal woningen. Bewoners en de dorpscoöperatie hebben nadrukkelijk meegegeven om de unieke identiteit en sociale structuur van het dorp te behouden bij de realisatie van deze opgave. Met de ontwikkelvisie wordt invulling gegeven aan die zorg, door een weloverwogen balans in opgaven en fasering van de uitvoering. In dit kader is de thematiek van het zeven generatie denken geïntroduceerd. Voor belangrijke afwegingen die impact hebben op de gemeenschap wordt teruggekeken wat we leren van voorgaande generaties om beslissingen te nemen waarin komende generaties kunnen gedijen.

We hechten veel waarde aan het behouden van de sociale cohesie in het dorp. Op deze manier draagt de voorgenomen woningbouw in Biezenmortel bij aan de realisatie van de opgave uit de update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen en het koersdocument Oostflank (link).

Collegebesluit Het college stelt de raad voor om de ontwikkelvisie Biezenmortel vast te stellen die de uitgangspunten geeft en de kaders biedt om de leefbaarheid te versterken door de maatschappelijke voorzieningen te ondersteunen met een goede ruimtelijk-landschappelijke inpassing en gefaseerde bouw van circa 700 woningen in de periode tot en met 2040.

1. Raadsvoorstel vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel (2)

1

Raadsvoorstel Vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel Aanleiding Tot 2050 staat de gemeente Tilburg voor de opgave om circa 35.000 woningen te realiseren en daarbij ook alle maatschappelijke en economische functies een plek te geven in onze gemeente. Dat geldt ook voor Biezenmortel. Daarbij speelt in het dorp dat jongeren en ouderen lastig een woning kunnen vinden en de maatschappelijke functies onder druk staan. Om de leefbaarheid en het verenigingsleven te ondersteunen zijn woningbouw en de realisatie van een attractief dorpshart nodig. Coöperatie Biezenmortel, marktpartijen en de gemeente hebben daarom in 2023 gezamenlijk een dorpsakkoord opgesteld en ondertekend. In dit dorpsakkoord zijn ambities en uitgangspunten vastgelegd om een aantrekkelijk dorpshart te ontwikkelen met een plek voor de maatschappelijke voorzieningen, een evenwichtig en gevarieerd woningbouwprogramma gefaseerd te realiseren -waardoor een volledige wooncarrière in Biezenmortel mogelijk wordt- in de periode tot en met 2040 en dit in een ontwikkelvisie nader uit te werken. Deze ambities sluiten aan op en geven invulling aan een aantal urgente opgaven uit het Koersdocument Oostflank: (betaalbare) woningbouw voor verschillende doelgroepen in de dorpen, aandacht voor landschap, natuur, water en klimaat en voorzieningen en het behoud van leefbaarheid en identiteit.

Met deze visie, die met marktpartijen en inbreng van bewoners tot stand is gekomen, op de toekomstige ontwikkeling van Biezenmortel kiezen we er bewust voor om verantwoordelijkheid te nemen om de leefbaarheid van het dorp te versterken. Vanuit het uitgangspunt om de (maatschappelijke) voorzieningen en de leefbaarheid in stand te houden, is berekend dat hiervoor circa 700 woningen (inclusief herontwikkeling) moeten worden toegevoegd. In 2023 zijn we in samenwerking met stedenbouwkundig bureau Van Tuijn, verschillende marktpartijen en de Coöperatie Biezenmortel gestart met opstellen van een ontwikkelvisie voor Biezenmortel. Met als vertrekpunt de lagenbenadering en de eerder opgestelde dorpsvisie (Coöperatie Biezenmortel, 2021), Ambitiedocument Maatschappelijke voorzieningen/ warm welkom Biezenmortel (2022) en het dorpsakkoord (2023) zijn inwoners en geïnteresseerden op diverse momenten en plekken in het dorp gevraagd te vertellen wat Biezenmortel uniek maakt en hoe er naar de toekomst van het dorp wordt gekeken. Op basis hiervan is de ontwikkelvisie uitgewerkt en in 2025 gepresenteerd aan het dorp. Hoewel de visie goed is ontvangen en de bouw van woningen erg wenselijk wordt geacht, bestaat er wel zorg bij de impact van woningbouwopgave en het behoud van de identiteit van het dorp. Het toevoegen van circa 700 woningen heeft een grote impact op het dorp.

Het is meer dan een verdubbeling van het huidige aantal woningen. Bewoners en de dorpscoöperatie hebben nadrukkelijk meegegeven om de unieke identiteit en sociale structuur van het dorp te behouden bij de realisatie van deze opgave. Met de ontwikkelvisie wordt invulling gegeven aan die zorg, door een weloverwogen balans in opgaven en fasering van de uitvoering. In dit kader is de thematiek van het zeven generatie denken geïntroduceerd. Voor belangrijke afwegingen die impact hebben op de gemeenschap wordt teruggekeken wat we leren van voorgaande generaties om beslissingen te nemen waarin komende generaties kunnen gedijen. We hechten veel waarde aan het behouden van de sociale cohesie in het dorp.

Beoogd effect De Ontwikkelvisie Biezenmortel vormt een nadere, concrete uitwerking van het Koersdocument Oostflank SRBT en geeft uitvoering aan de update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen. Met de ontwikkelvisie hebben we een ruimtelijk en uitvoeringskader voor de uitwerking en uitvoering van verschillende opgaven in

1. Raadsvoorstel vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel (2)

2

het dorp. Met de woningbouw- en transformatieopgaven ondersteunen we de aanwezige maatschappelijke voorzieningen en versterken we de leefbaarheid. We geven richting aan een goede ruimtelijke en landschappelijk inpassing voor een gefaseerde bouw van circa 700 woningen in de periode tot en met 2040 in Biezenmortel en dragen we bij aan de realisatie van een passende woning voor elke Tilburger (Woonbeleid 2025-2030).

Voorstel De ontwikkelvisie Biezenmortel vaststellen die de uitgangspunten geeft en de kaders biedt om de leefbaarheid te versterken door de maatschappelijke voorzieningen te ondersteunen met een goede ruimtelijklandschappelijke inpassing en gefaseerde bouw van circa 700 woningen in de periode tot en met 2040.

Argumenten 1.

De ontwikkelvisie past binnen en geeft uitvoering aan bestaande beleidskaders

•

Koersdocument Oostflank: in samenwerking met de gemeente Oisterwijk is het koersdocument Oostflank SRBT opgesteld dat de toekomstvisie voor de dorpen (Berkel-Enschot, Biezenmortel, Udenhout, Oisterwijk, Haaren, Heukelom en Moergestel) en het landelijke gebied daartussen beschrijft. Het legt de koers vast voor een toekomstbestendige ontwikkeling van sterke natuur, vitale landbouw, passende mobiliteit, voldoende woningen en een sterke lokale economie in het gebied. Het vormt een ruimtelijk kader dat richting geeft aan leefbaarheid in het gebied en vormt de basis voor toekomstige plannen en projecten. Voor het dorp Biezenmortel wordt deze uitwerking vormgegeven in de ontwikkelvisie. De ontwikkelvisie Biezenmortel geeft invulling aan een aantal urgente maatschappelijke opgaven zoals beschreven in het koersdocument: woningbouw inzetten als hefboom, bereikbaar blijven en benutten van de kracht van het Brabantse mozaïek door in verbinding met het landschap de bouw van nieuwe woningen mogelijk te maken. Woonbeleid: belangrijk uitgangspunten voor de woningbouwopgave is door middel van nieuwbouw het diversifiëren van de bestaande woningvoorraad van Biezenmortel. Een volledige wooncarrière in het dorp moet in de toekomst mogelijk zijn. Dat betekent het toevoegen van betaalbare en passende woningen voor starters, senioren en jonge gezinnen.

Vanwege de gefaseerde uitvoering worden plannen per deelgebied uitgewerkt. In de deeluitwerkingen is er aandacht voor kleinschalige woonconcepten maar ook voor collectieve woonvormen. Van de te realiseren woningen is 70% betaalbaar, daarmee sluiten we aan op het Koersdocument Oostflank en de woondeal van de Stedelijke Regio Breda Tilburg (SRBT). Economisch beleid: met de geformuleerde ambities voor het dorpshart worden er kansen benoemd voor de versterking van de functionele samenhang en de ruimtelijke uitstraling. De woningbouw biedt mogelijkheid om dit te realiseren. Biezenmortel is een dorp van doeners, in de dorpskern en het buitengebied hangen wonen en werken nauw met elkaar samen en zijn op veel plekken ook bedrijven aan huis gevestigd. Ook voor de nieuw te bouwen woningen bestaan er planologische mogelijkheden voor bedrijf/beroep aan huis. Vanwege deze verwevenheid zal er een separate notitie worden opgesteld voor het economisch perspectief van Biezenmortel en het aangrenzende buitengebied. Sociaal beleid: de ontwikkelvisie draagt bij aan een gezonde leefomgeving. Zo wordt er ingezet op het STOMP principe (Stappen, trappen, openbaar vervoer, mobiliteitsdiensten), waarbij we inzetten op een betere bereikbaarheid voor fietsers en voetgangers.

We investeren in een robuust groen raamwerk, logische wandel- en fietsroutes en het verbeteren van de verbinding met Udenhout en Haaren. Daarnaast zijn de maatschappelijke voorzieningen van belang. We willen door clustering hiervan meerwaarde door multifunctionaliteit realiseren. De huidige school is opgenomen in het MIJP voor een grootschalige

•

•

•

1. Raadsvoorstel vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel (2)

•

3

renovatie maar zal met de voorgenomen bouw moeten uitbreiden om toenemende leerlingenaantallen te kunnen accommoderen. Daarnaast zijn er in het MIJP middelen gereserveerd voor een nieuwe sportvoorziening. Ruimtelijke kwaliteit: op basis van de uitgangspunten in de nota Omgevingskwaliteit zal voor de Oostflank, en dus Biezenmortel, een Kwaliteitsteam worden ingericht om de (ruimtelijke) kwaliteit te bewaken en geldt het protocol Ontwerpselecties.

2. De ontwikkelvisie Biezenmortel geeft richting aan de woningbouwontwikkeling op basis van de bodem en watergestuurde lagenbenadering Net als in het koersdocument, vormt de lagenbenadering, waarbij bodem en water als onderste lagen sturend zijn voor de bovenliggende principes, de basis voor een integrale benadering om ruimtelijke opgaven een plek te geven. Met deze manier van werken formuleren we heldere ontwikkelprincipes over waar wel en waar niet kan worden gebouwd. Dit is vertaald in een ruimtelijk raamwerk dat de kwalitatieve inpassing van landschapsontwikkeling, woningbouw en mobiliteit integreert. Bij het opstellen van de visie hebben we op hoofdlijnen een beeld bij de planologische beperkingen. Het gaat dan om de nabijheid van een geitenhouderij, beperkingen als gevolg van de agrarische bedrijfsvoering en andere milieutechnische belemmeringen. De impact hiervan inzichtelijk wordt als de stedenbouwkundige deelplannen worden uitgewerkt. 3. Een inhaalslag in de woningbouw is een lang gekoesterde wens van de Biezenmortelse gemeenschap om de leefbaarheid en de maatschappelijke voorzieningen te ondersteunen Door een eenzijdige woningvoorraad bestaande uit hoofdzakelijk grondgebonden woningen in de vrije sector, is het lastig voor jongeren om een woning te kopen of voor ouderen om door te stromen in Biezenmortel.

Het dorp heeft geruime tijd ‘op slot gezeten’, er zijn in de laatste jaren weinig nieuwe woningen gebouwd. De aanwezige voorzieningen als basisschool Franciscus, het buurthuis De Vorselaer en het verenigingsleven merken dat in hun leerlingen-/ledenaantallen. Met het onder druk staan van deze voorzieningen, staat ook de leefbaarheid van het dorp onder druk. Biezenmortel is qua inwoners en woningen het kleinste dorp binnen de gemeente. Om een mogelijke teruggang in de leefbaarheid te keren is woningbouw noodzakelijk. Coöperatie, marktpartijen (lokale ondernemers en projectontwikkelaars) hebben met de gemeente een Dorpsakkoord opgesteld en op 12 juli 2023 ondertekend. Hierin bekrachtigen de betrokken partners hun inzet voor de ontwikkeling van Biezenmortel voor de komende jaren met als doel een Biezenmortel waar het voor jong en oud prettig wonen en leven is. Het is een belangrijk ambitiedocument dat werkt als leidraad. Het gaat om een gefaseerde woningbouw van circa 700 woningen (inclusief herontwikkeling) tot en met 2040 en het realiseren van een aantrekkelijk dorpshart. De eerste circa 300 woningen moeten voor 2030 zijn gerealiseerd, dit is de inhaalslag die nodig is. De resterende circa 400 woningen worden gefaseerd tussen 2030 en 2040 gebouwd.

Met deze gefaseerde uitvoering, gespreid over de jaren tot en met 2040 komen we tegemoet aan de wens van het dorp en willen we het behoud van het karakter en de sociale cohesie van Biezenmortel bewaken. 4. Door de realisatie van nieuwe woningen kunnen we meer differentiatie in de woningvoorraad aanbrengen Behalve het aantal toe te voegen woningen is ook het aanbrengen van differentiatie van belang. Om de leerlingen-/ledenaantallen op peil te brengen, moeten er geschikte woningen voor starters, ouderen en jonge gezinnen beschikbaar en bereikbaar zijn. Met de huidige woningvoorraad is dat onvoldoende het geval. Het moet mogelijk worden om een volledige wooncarrière in het dorp te doorlopen. Daarvoor moeten er met name betaalbare starters- en seniorenwoningen worden toegevoegd zodat doorstroming mogelijk wordt.

1. Raadsvoorstel vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel (2)

4

We sluiten aan bij de woondeal van de Stedelijke Regio Breda Tilburg (SRBT), waarin we afgesproken hebben om minimaal 70% van de woningbouwprogrammering (overeenkomstig het Koersdocument Oostflank) in te zetten voor betaalbare woningen. Dat betekent een verdeling van circa 30% in de sociale sector en circa 40% in de middenhuur/betaalbare koop (max € 420.000 betaalbaarheidsgrens 2026). Op deze wijze draagt Biezenmortel bij aan de totale opgave van de gemeente Tilburg waar circa 35.000 woningen moeten worden toegevoegd. Door de gefaseerde woningbouwontwikkeling is het ook mogelijk om in de woningbehoefte van de lokale gemeenschap te voorzien. Uw raad is in juni geïnformeerd over onderzoek naar de mogelijkheid om voorrang te verlenen aan mensen met lokale (economische of maatschappelijke) binding sneller aan een woning te kunnen helpen. Met de bouw van circa 700 woningen tot en met 2040 creëren we voldoende kansen om iedereen met een lokale binding die in Biezenmortel wil wonen te huisvesten maar ook om te voorzien in de bredere lokale behoefte. 5. De ontwikkelvisie brengt balans aan tussen identiteit, sociale structuur en de woningbouwopgave Het toevoegen van circa 700 woningen heeft een grote impact op het dorp. Het is meer dan een verdubbeling van het huidige aantal woningen.

Bewoners en de dorpscoöperatie hebben nadrukkelijk meegegeven om de unieke identiteit en sociale structuur van het dorp te behouden bij de realisatie van deze woningbouwopgave. Met de ontwikkelvisie wordt invulling gegeven aan die zorg, door een weloverwogen balans in opgaven en fasering van de uitvoering. In dit kader is de thematiek van het zeven generatie denken geïntroduceerd. Voor belangrijke afwegingen die impact hebben op de gemeenschap wordt teruggekeken wat we leren van voorgaande generaties om beslissingen te nemen waarin komende generaties kunnen gedijen. Bij de participatie is nadrukkelijk onderzoek gedaan naar de identiteit en de karakteristiek van het dorp. Dit is verder uitgewerkt in de aanpak & opgave van de ontwikkelvisie. Van oudsher is Biezenmortel opgebouwd uit kleinere buurtschappen die in de loop van de tijd aan elkaar zijn gegroeid. Dit concept van buurtschappen is ook de basis voor de toekomstige gefaseerde realisatie van de nieuwbouw. De nieuwe, toekomstige buurtschappen zijn verbonden met de bestaande kern, dragen bij aan de identiteit, de sociale samenhang en versterken het gemeenschapsgevoel. Elk buurtschap heeft een bindend element, dat kan variëren tussen een gezamenlijke tuin, een deelschuur of een picknicktafel.

In de overgang van het dorp naar het (agrarische) landschap is een gradatie van woonmilieus aangebracht die ontwerprichtlijnen geven voor de uitwerking van het stedenbouwkundige plan in relatie tot het groene raamwerk voor een bepaald deelgebied. Hierbij volgen we de thematiek van nieuw dorps bouwen: dorpse en geclusterde bebouwing met passende, compacte woonvormen en woningtypologieën. 6. We willen een aantrekkelijk dorpshart creëren met een clustering van maatschappelijke functies dat uitnodigt voor samenkomst en ontmoeting Het oude Kapucijnenklooster en de bijbehorende kloostertuin is sinds de jaren negentig in gebruik als groepsaccommodatie. Het pand neemt een prominente plek midden in het dorp in. De eigenaar van de Beukenhof is één van de lokale ondernemers die betrokken is bij de ontwikkelvisie. Het is de wens om in of nabij het kloostergebouw de maatschappelijke functies te clusteren om het dorpshart te ondersteunen met voorzieningen die voor aanloop en ontmoeting zorgen. Het gaat dan met name om de basisschool, buurthuis, sportfaciliteit en/of scouting hier te huisvesten. De clustering draagt bij aan multifunctioneel gebruik en synergie. Op dit moment onderzoeken we of het schoolconcept en de onderwijsfunctie zowel functioneel als bouwkundig in het kloostergebouw in te passen zijn.

De kloostertuin zou in dat geval een fijne groene en openbaar toegankelijke ontmoetingsplek kunnen worden met een directe relatie met het aangrenzende (agrarische) landschap.

1. Raadsvoorstel vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel (2)

5

Voor het oplossen van deze complexe opgave zijn we van verschillende stakeholders afhankelijk. De complexiteit van deze opgave zit in de verbondenheid tussen verschillende partijen in het dorpshart en hun benodigde medewerking: -

-

-

-

-

De eigenaar van kloostercomplex Beukenhof: door organisch en stapsgewijs de functie van het gebouw te wijzigen kan de bedrijfsvoering van de groepsaccommodatie worden afgebouwd terwijl nieuwe functies worden toegevoegd. De maat van het kloostergebouw is van die omvang dat naast maatschappelijke functies er ook woonfuncties (bijvoorbeeld wooncoöperatie of wonen met zorg) inpasbaar zijn. Daarnaast zijn voorzieningen als werkplekken en (dag)horeca voorstelbaar. Basisschool Franciscus: ontwikkelt zich tot een integraal kindcentrum. Met de verwachte toename in de leerlingenaantallen zal het huidige gebouw rond 2030 te klein zijn. Het huidige schoolgebouw is toe aan een grootschalige renovatie (waarvoor de middelen reeds gereserveerd zijn in het MJIP voor onderwijshuisvesting). Tezamen met de ambities voor het dorpshart geeft dit aanleiding om te onderzoeken of een verplaatsing naar het kloostergebouw mogelijk is met behoud van functionaliteit en schoolconcept. Dat onderzoek is op dit moment lopende. Buurthuis De Vorselaer: het huidige pand is ooit door de kapucijners geschonken aan de gemeenschap. Voor het beheer en de exploitatie is een stichting opgericht. Hieronder valt ook de oude gymzaal in het pand. Met een financiële bijdrage van de gemeente is door de gemeenschap het buurthuis grondig opgeknapt.

De stichting is erg betrokken bij de nalatenschap van de kapucijners en de instandhouding van het pand. Om een attractief dorpshart te creëren wil de stichting positief meedenken in een mogelijke verhuizing naar het te ontwikkelen nieuwe dorpshart in de Beukenhof. Scouting De Paraplu: heeft momenteel een plek midden in het dorp (achter De Vorselaer) grenzend aan het buitengebied. De accommodatie is in eigendom en voldoet naar tevredenheid. Ondanks dat het veldje naast de scouting als gevolg van de ontwikkeling van woningbouwplan Hof van Hulten komt te vervallen is er voor de scouting geen aanleiding om te verhuizen. Indien het voor de gebiedsontwikkeling noodzakelijk is, dan wil zij meedenken in een verplaatsing naar een gelijkwaardige locatie. Sportfaciliteit: de huidige gymzaal in De Vorselaer is verouderd. Op dit moment wijkt BS Franciscus voor haar bewegingsonderwijs uit naar de Roomley in Udenhout en wordt een pilot ‘buiten sporten’ gedraaid. In het ambitiedocument “Maatschappelijke voorzieningen in Biezenmortel (2022)” is de wens van de gemeenschap beschreven om ter vervanging van de gymzaal een grotere sportzaal te bouwen. Deze is breder inzetbaar voor sport en cultuur. Op basis van normberekeningen voor het huidige en toekomstige gebruik zou een gymzaal in principe voldoende zijn.

In het ambitiedocument is daarom opgenomen dat de bewijslast voor een grotere sportvoorziening bij de maatschappelijke partijen – waaronder de Coöperatie Biezenmortel – ligt en dat vervolgens het zelf-organiserend vermogen uit de gemeenschap bij dient te dragen aan de realisatie ervan. Voor het gebruik van de nieuwe sport- en cultuurfaciliteit is het van belang dat deze in de directe nabijheid van zowel het buurthuis en de basisschool wordt gerealiseerd. Deze opgave is betrokken in het lopende onderzoek naar de functionele en bouwkundige inpassingsmogelijkheden in het kloostergebouw.

De door de clustering vrijkomende locaties kunnen worden ingezet voor herontwikkeling tot woningbouw. 7. Woningbouw kan niet zonder landschapsontwikkeling worden gerealiseerd Het werken met de lagenbenadering vraagt bij de woningbouwopgave ook om een goede landschappelijke inpassing van de stedenbouwkundige plannen. Daarnaast stelt de provincie voor het bouwen in/aan dorpen in het buitengebied eisen in het kader van kwaliteitsverbetering landschap. Dit sluit aan bij de uitgangspunten van het koersdocument. Voor de ontwikkelingsvisie zetten we aan de westzijde van Biezenmortel in op het herstel van het beekdallandschap: het herstellen van de beekloop, het aanplanten van groenstructuren om een kleinschalig

1. Raadsvoorstel vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel (2)

6

kamerlandschap te creëren. De velden in de kamers blijven bruikbaar voor natuurlijke landbouw. Vanuit de cultuurhistorie kent de oostzijde een andere ontwikkeling. Dit waren vroeger langgerekte agrarische ontginningen. Deze vormen de basis voor lange groene stroken die bouwvelden omkaderen. Het landschappelijke casco dat hierdoor ontstaat geeft de mogelijkheid om het dorp beter te verbinden met het omringende landelijke gebied en met de aanleg van wandelpaden een ommetje Biezenmortel te maken. 8. Voor het vaststellen van de ontwikkelingsvisie is een mer-procedure niet nodig We hebben een specialistisch adviesbureau gevraagd te onderzoeken of een mer-procedure (juridisch) nodig is. Een milieurapportage is verplicht bij een plan als deze de kaders stelt voor projecten in het plangebied waar volgens het Omgevingsbesluit een project-mer of een mer-beoordeling voor verplicht is, of de ontwikkelingen binnen het plan mogelijk leiden tot significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden waarvoor een Passende beoordeling verplicht is. Een uitzonderingsgrond is als het zogenaamde kleinschalige plannen betreft die op niet meer dan 1% van het totale gemeentelijke grondgebied betrekking hebben. Dat is voor de ontwikkelingsvisie van toepassing, derhalve hoeft voor de vaststelling van dit document geen mer-beoordeling of m.e.r. te worden uitgevoerd.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1. Voor het realiseren van de ambities in de ontwikkelvisie, met name het dorpshart, zijn we afhankelijk van de medewerking en bijdrage van verschillende stakeholders Een dragend element in de versterking van de leefbaarheid is de clustering van de belangrijkste voorzieningen in of nabij het kloostergebouw van de Beukenhof. Een transformatie van de Beukenhof is dan onontbeerlijk. In overleg met de eigenaar van de groepsaccommodatie streven we een stapsgewijze en organische herontwikkeling van kloostergebouw en -tuin na. Dit betekent dat een deel van de bedrijfsvoering wordt beëindigd en daarvoor in de plaats een nieuwe bestemming wordt gevonden. Met alle stakeholders is en wordt hierover gesproken. Op dit moment wordt er een inventarisatie en analyse van het gebouw, de functionaliteit en vereisten van de verschillende maatschappelijke voorzieningen uitgevoerd om te kunnen beoordelen of zij adequaat in het gebouw kunnen worden gehuisvest. Dan gaat het om de maatvoering van lokalen, de positionering ten opzichte van elkaar, daglichttoetreding, etc. Om dit proces te begeleiden en de risico’s te beheersen zal een plan van aanpak worden opgesteld. 2.

Voor de huidige en toekomstige leefbaarheid zijn de mogelijkheden van het openbaar vervoer een zorgpunt Naar aanleiding van de motie ‘beter bereikbaar Biezenmortel’ uit november 2023 voerde Mobycon in opdracht van gemeente Tilburg onderzoek uit naar het verbeteren van de vervoersmogelijkheden van het dorp. Uw raad is in het najaar van 2025 verder geïnformeerd over de afhandeling van toezeggingen. Op verzoek van de gemeenteraad zijn enkele van de adviezen verder uitgewerkt, zoals het laten uitvoeren van ritten door een private vervoerder. De Coöperatie Biezenmortel heeft daarna een eigen voorstel met een private vervoerder opgesteld. Binnenkort ontvangt de raad een raadsbrief met het advies over dit voorstel. 3. Nog niet alle benodigde gronden zijn verworven door gemeente en/of projectontwikkelaar Voor het realiseren van het groene raamwerk, het (langzaam) verkeersnetwerk en het versterken van de ruimtelijke relatie van het dorp met het omringende landschap is op een aantal plekken een doorbraak gewenst. Nog niet alle gronden zijn hiervoor verworven door gemeente en/of projectontwikkelaar. 4. Bij de toekomstige vergunningsaanvraag voor de bouw van woningen is stikstof nu een belemmering Eén van de onderzoeksaspecten in de ruimtelijke procedure is de berekening van stikstofdepositie door projecten en activiteiten in relatie tot natura 2000 gebieden.

Uitspraken van Raad van State in december 2024

1. Raadsvoorstel vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel (2)

7

hebben in belangrijke mate impact op het initiatief Hof van Hulten maar kunnen later ook spelen bij de woningbouw aan de oostzijde van het dorp. Immers, direct ten noorden van het dorp ligt Natura 2000 gebied Loonse en Drunense Duinen. De uitspraak heeft betrekking op de systematiek van intern salderen: met het beëindigen van agrarische activiteiten wordt de stikstof van deze activiteit beëindigd en kan deze stikstofruimte deels worden ingezet voor projecten en activiteiten. Deze werkwijze is vergunningsplichtig gemaakt waarbij aangetoond moet worden dat de stikstofruimte niet al nodig is voor behoud of herstel van de natuurwaarden in Natura 2000. De provincie Noord-Brabant is Bevoegd Gezag in deze, maar heeft tot op heden nog geen landelijk of provinciaal beleid om aan te toetsen. De provincie neemt derhalve geen vergunningsaanvragen in behandeling waarbij gebruik wordt gemaakt van intern of extern salderen. Naar aanleiding van de specifieke situatie in Biezenmortel zijn we in overleg met de provincie. Ook willen we met de provincie onderzoeken of we een pilot kunnen starten om de impasse op de hierboven beschreven problematiek kunnen doorbreken. Inmiddels zijn er in Nederland op enkele andere plekken voorbeelden van dergelijke pilots.

Niet beïnvloedbare risico’s Niet van toepassing.

Kosten en dekking Voor de verschillende woningbouwplannen sluiten wij overeenkomsten met de betrokken marktpartijen voor kostenverhaal, de bijdrage aan Fonds Bovenwijkse Voorzieningen en om de kosten van de ambtelijke inzet vergoed te krijgen. Om de leefbaarheid in stand te houden is meer nodig dan het realiseren van gedifferentieerd woningaanbod voor starters, jonge gezinnen, het doorstromen van ouderen, etc. Het vraagt ook om aanpassingen aan het bestaande verkeersnetwerk, het creëren van attractieve en snelle fietspaden richting het toekomstige station in Udenhout, het verbeteren van het landschap (zie argument 7), het wegnemen van belemmeringen, etc. Met de betrokken ontwikkelaars voeren we gesprekken over een gebiedsbijdrage per woning. De gebiedsbijdrage is bedoeld om de kosten voor deze ingrepen te dekken die buiten het Fonds Bovenwijkse Voorziening of de verschillende woningbouwontwikkelingen vallen. Het betreft de bovenste drie onderdelen uit onderstaande tabel. Daarbij wordt uitgegaan van een bijdrage door de ontwikkelaars per nieuw gebouwde woning, en een bijdrage door de gemeente per bestaande woning (kostenverdeling circa 56-44%). De ingrepen komen immers ook de inwoners van de al bestaande woningen ten goede.

Onderdeel Dorpshart (incentive transformatieopgave en vernieuwing kloostertuin)* Versterken en verbeteren mobiliteit en verkeersnetwerk (inclusief verwervingen) Groenblauwe landschapsontwikkeling Vervangende sport- en cultuurvoorziening** Uitbreiding basisschool Franciscus** Totaal

Grove kostenraming € 1.700.000 € 3.100.000 € 270.000 n.n.b. n.n.b. € 5.070.000

*) De dorpshartontwikkeling gaat uit van een gefaseerde afbouw van de bedrijfsvoering van Beukenhof en transformatie naar een nieuwe maatschappelijke en woonbestemming waarbij financieel afgewaardeerde gemeentelijke posities worden ingebracht om tot een haalbare ontwikkeling te komen **) Investering afhankelijk van het al dan niet verplaatsen naar/bij het kloostergebouw van de Beukenhof

1. Raadsvoorstel vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel (2)

8

Van de geraamde gebiedsbijdrage (uit bovenstaande tabel) komt volgens de kostenverdeling 44% voor rekening van de gemeente. Dit bedrag van € 2.230.000 is opgenomen in de geactualiseerde TMIP2026. Om deze middelen beschikbaar te stellen zal de raad t.z.t. via de begrotingscyclus een besluit moeten nemen. Voor de maatschappelijke voorzieningen als de school en de sportfaciliteit zijn middelen in het MJIP gereserveerd voor een grootschalige renovatie van basisschool Franciscus en vervangende nieuwbouw voor de gymzaal. In de ontwikkelvisie is de ambitie opgenomen om de maatschappelijke functies zoveel als mogelijk te clusteren in of bij het voormalige kloostergebouw van de Beukenhof. Met de beoogde woningbouw is de huidige ruimte van de school onvoldoende. De wens van de lokale gemeenschap, zoals uitgesproken bij de vaststelling van het ambitiedocument maatschappelijke voorzieningen, is dat er een grotere sportfaciliteit gerealiseerd wordt. Voor de verplaatsing en uitbreiding van de basisschool alsmede de realisatie van een grotere sportfaciliteit moet aanvullende dekking worden gezocht. We hebben een bureau opdracht gegeven een quickscan uit te werken die inzicht verschaft over de ruimtelijke en functionele inpassingsmogelijkheden van de maatschappelijke functies in de Beukenhof (bij het stellen van dit voorstel was dit onderzoek nog in uitvoering).

Hiervoor hebben we gesproken met o.a. Beukenhof, basisschool Franciscus en Stichting de Gemeenschap. Na deze stap kunnen we doorrekenen wat de financiële consequenties zijn en dit aan de raad voorleggen.

Uitvoering In de ontwikkelvisie is in hoofdstuk 5 ‘proces en organisatie’ een doorkijk gegeven naar de uitvoering. -

-

-

Het eerste deelplan voor de woningbouw is reeds opgepakt, dit betreft het plan ‘Hof van Hulten’ waarin 61 woningen aan de noordwestzijde van het dorp worden gebouwd. De wijzigingsprocedure van het omgevingsplan wordt daarvoor nu voorbereid zodat de procedure na de zomer kan starten. We verwachten dat de bouw in 2027 start en de woningen in 2028 worden opgeleverd. Voor de transformatie van het dorpshart voeren we momenteel een inpassingstudie voor de maatschappelijke voorzieningen uit. Met de eigenaar zijn we in gesprek over de organische, stapsgewijze transformatie van de bedrijfsvoering en ontwikkeling van de locatie. Voor de woningbouw aan de oostzijde zijn we met de betrokken ontwikkelaars in gesprek over de uitgangspunten voor de nadere uitwerking van de deelplannen. We streven ernaar om daar in 2027 met het eerste bouwplan te starten met de bouw.

De provincie heeft ons gevraagd om aangehaakt te blijven bij de (uitwerking van de) vervolgfasen. Bouwen in dorpen en landelijk gebied raakt het provinciale belang. Zij volgt kritisch de woningbouwprogrammering maar heeft aangegeven in te stemmen met een inhaalslag van circa 300 woningen tot 2030. Dat betekent voor het overige deel van de woningbouwopgave tussen 2030 en 2040, dat zij actief betrokken wenst te blijven bij de uitwerking van de vervolgfasen om een vinger aan de pols te houden en te voorkomen dat er een overproductie aan woningbouw tot stand komt.

Participatie Op verschillende momenten in het totstandkomingsproces zijn inwoners, belanghebbenden en stakeholders betrokken. Tijdens de verschillende fases zijn inwoners en belanghebbenden betrokken: 1.

Ophalen: met een opvallende gele Piaggio zijn op verschillende momenten en locaties in het dorp gesprekken gevoerd met bewoners en belangstellenden. Bij het voetbalveld, bij het schoolplein en bij de Vorselaer hebben mensen hun inbreng gegeven op de toekomst, wensen, behoeften, dromen en kansen.

1. Raadsvoorstel vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel (2)

2.

3.

9

Daarnaast hebben er met belangrijke stakeholders interviews plaatsgevonden. Op basis van de opgehaalde input en de gebiedsanalyse zijn de belangrijkste onderwerpen vertaald naar vijf actiethema’s. Valideren: de actiethema’s vormen een belangrijke richting voor de beschrijving van de identiteit en karakteristiek van het dorp en daarmee een vertrekpunt voor de ruimtelijke uitgangspunten. Deze zijn op een inloopmarkt na de ledenvergadering van de coöperatie Biezenmortel getoetst. Aanwezigen zijn in de gelegenheid gesteld om te reageren of aan te vullen op de actiethema's. Presenteren en valideren: de ontwikkelvisie is wederom na de ledenvergadering van de coöperatie in conceptvorm gepresenteerd. In de vorm van een inloopbijeenkomst konden bezoekers door de verhaallijn van de visie heen lopen, vragen stellen, hun tips en tops achterlaten. Naast de gemeente waren ook de betrokken marktpartijen aanwezig voor het beantwoorden van vragen.

Met voorgaande stappen hebben we ons verdiept in de kwaliteiten en kansen van het gebied. Een toekomstbestendige ontwikkeling kunnen we ook niet alleen. Tijdens het participatietraject hebben bewoners en belanghebbenden hun wensen, ideeën, ambities en kritische kanttekeningen kunnen inbrengen. De opmerkingen richten zich op zorgen over de ontwikkeling van verkeer en mogelijke overlast, maar ook nadrukkelijk op enthousiasme voor de bouw van starterswoningen. Een groot deel van de kanttekeningen past niet bij het abstractieniveau van de ontwikkelvisie maar moeten een plek krijgen bij de nadere uitwerking(en). Een belangrijke wens van de gemeenschap is dat met de woningbouw de identiteit van het dorp niet verloren gaat. Een gefaseerde bouw tot en met 2040 is daarom uitgangspunt. Bij de uitwerking van de verschillende vervolgfasen wordt de richtlijn omgevingsdialoog gevolgd en zal hiervoor één (of meerdere) planteam(s) worden ingericht.

Communicatie Inwoners, partners, professionele (markt)partijen en Coöperatie Biezenmortel Om alle bewoners, belanghebbenden en belangstellenden te informeren, kiezen we in samenspraak met de dorpscoöperatie voor een mix van online en offline communicatiemiddelen. Ingewikkelde materie, communiceren we zo begrijpelijk mogelijk. Het gaat dan om berichten en toelichting op de gemeentelijke website, de website van de coöperatie Biezenmortel en een artikel in de Wegwijzer. Daarnaast is als extra middel voor participatie denkmee.tilburg.nl/biezenmortel ingericht en beschikbaar voor toekomstige participatie-trajecten.

Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen Ontwikkelvisie Biezenmortel met de bijlagen 1. Analyse ontwikkelvisie Biezenmortel 2. Participatie ontwikkelvisie Biezenmortel

Tilburg, 17 maart 2026 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

1. Raadsvoorstel vaststellen ontwikkelvisie Biezenmortel (2)

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit De ontwikkelvisie Biezenmortel vast te stellen die de uitgangspunten geeft en de kaders biedt om de leefbaarheid te versterken door de maatschappelijke voorzieningen te ondersteunen met een goede ruimtelijk-landschappelijke inpassing en gefaseerde bouw van circa 700 woningen in de periode tot en met 2040.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.

10