Raadsvoorstel Project Volkshuisvestingfonds Tilburg Noord

Voorblad Raadsvoorstel Project Volkshuisvestingfonds Tilburg Noord Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

25 november 2025, nr. 26 Wethouder Çelik Directie A. van Wijngaarden

Samenvatting In 2023 is een aanvraag gedaan voor een bijdrage uit het Volkshuisvestingsfonds (VHF) voor het Stedelijk Focusgebied Tilburg Noord (link). Ter voorbereiding op deze aanvraag is een collegebesluit (link) opgesteld, dat heeft geleid tot een succesvolle subsidiebeschikking in december 2023. De raad is hierover geïnformeerd via een raadsbrief (link). Dit is de tweede door het Rijk gehonoreerde aanvraag uit het Volkshuisvestingsfonds. In 2021 is een Volkshuisvestingssubsidie ontvangen voor Tilburg West (Wandelbos). In Wandelbos kunnen hiermee 895 particuliere koopwoningen worden verduurzaamd naar label B. Na het raadsbesluit (link) op 27 januari 2025 zijn de voorbereidingen gestart voor de laatste fase, waarin de resterende 806 woningen in Wandelbos worden verduurzaamd. De belangrijkste voorwaarde voor een aanvraag uit het Volkshuisvestingfonds is het verduurzamen van particuliere woningen in kwetsbare gebieden. Inzetmogelijkheden van de middelen zijn, in relatie tot de aanvraag die in 2021 voor het Wandelbos is gedaan, verruimd. Hierdoor is het aankopen van particuliere woningen (inponden) als middel om de duurzaamheid, leefbaarheid en veiligheid te vergroten ook mogelijk. Evenals herstructurering en investeringen in openbare ruimte en maatschappelijk vastgoed.

Een belangrijk verschil met het project VHF Wandelbos is dat de aanvraag voor Noord is beoordeeld op de mate waarin bij wordt gedragen aan leefbaarheid en veiligheid in de wijk. De aanpak voor VHF Noord bestaat uit 4 sporen en moet uiterlijk in 2033 zijn uitgevoerd: 1) Verbetering en verduurzaming van 466 particuliere koopwoningen naar energielabel B +. 2) Aankoop van 14 appartementen in de Schubertstraat om beide Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) volledig in eigendom te brengen van woningcorporatie TBV Wonen en het mogelijk aankopen of inponden van oud corporatiebezit. 3) De ‘stempelaanpak1’ waarbij 16 bestaande woningen door gemeente Tilburg worden aangekocht in twee stempels (een stempel is een blok van woningen, waarvan acht per stempel worden gekocht, zie de bijlage). 4) Ten slotte wordt de openbare ruimte aangepakt en maatschappelijke voorzieningen toegevoegd (een woning per blok van acht woningen - in totaal twee woningen - wordt ingezet voor bijvoorbeeld een ontmoetingsplek waar ouderen een kop koffie kunnen komen drinken).

1

Stempelaanpak: Stokhasselt Noord kent een herhalend patroon van stedenbouw, waarbij er telkens 2 parallelle woonblokken zijn van dezelfde rijwoningen en aan de kopse kant van beide blokken een zelfde rij woningen. In de Stempelaanpak wordt het kopse blok aangepakt voor transformatie, verduurzaming en vergroten van veiligheid. De garageboxen kunnen ook onderdeel van de aanpak zijn (bijvoorbeeld verwijderen geeft minder blinde plekken). Deze aanpak kan ‘doorgestempeld’ worden door de hele wijk, waar toepasbaar. In de bijlage is dit in een schets uitgewerkt.

Collegebesluit A. Het college stelt een bedrag van € 3,6 miljoen uit de reserve Investeringsfonds Klimaat beschikbaar als cofinanciering van de rijksbijdrage Volkshuisvestingsfonds voor de uitvoering van het project Volkshuisvestingsfonds Tilburg Noord. B. Het college stelt de raad voor om: 1. een krediet van € 13.600.000,- beschikbaar te stellen voor gedeeltelijke uitvoering van het project Volkshuisvestingsfonds Tilburg Noord. 2. uit de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling € 500.000,- beschikbaar te stellen als onderdeel van de cofinanciering van de bijdrage Volkshuisvestingsfonds voor het krediet van € 13,6 miljoen. 3. in de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling € 600.000,- te reserveren als resterende cofinanciering van de bijdrage Volkshuisvestingsfonds voor het nog uit te werken onderdeel Stempelaanpak. 4. voor project Volkshuisvestingsfonds Tilburg Noord met grotendeels dezelfde aanpak te hanteren als voor Volkshuisvestingsfonds Wandelbos:  fasering in de aanpak  een eigen bijdrage vragen aan de deelnemers, die is gerelateerd aan de gemiddelde waardestijging per labelstap: 1. Label C naar B: € 500,2. Label D naar B: € 1.500,3. Label E naar B: € 2.500,4. Label F/G naar B: € 3.500, verduurzaming naar energielabel B ‘+’

6928ab24bcec8_TEMP_OPDF

1

Raadsvoorstel Project Volkshuisvestingfonds Tilburg Noord Aanleiding Op 27 juni 2023 is de “Meerjarige regeling specifieke uitkering herstructurering volkshuisvesting” (link) gepubliceerd, ook wel het Volkshuisvestingfonds 2023 genoemd. Het Volkshuisvestingsfonds 2023 valt onder het Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV, link) en biedt financiële steun voor het verbeteren van veiligheid en leefbaarheid in kwetsbare wijken. Het fonds is primair gericht op het herstructureren van (particuliere) woningen via aanpassingen, sloop-nieuwbouw, woningen aankopen voor herstructurering en het opwaarderen van de openbare ruimte en maatschappelijke voorzieningen. Specifieke focus ligt op het verbeteren van particuliere woningen op aspecten zoals duurzaamheid, onderhoud en levensloopgeschiktheid; waar sprake is van gespikkeld bezit (als een gebied of bouwblok zowel huur- als koopwoningen heeft) kunnen corporaties via gemeenten een bijdrage krijgen voor opkopen van particuliere woningen om te herstructureren. Tilburg NoordWest maakt onderdeel uit van de gebieden die vallen onder het programma NPLV. De gemeente en haar partners hebben in juli 2023 middels het opgestelde uitvoeringsprogramma (link) afspraken gemaakt over de NPLV aanpak in Tilburg Noord en Tilburg West. Investeringen in de kwaliteit van het woonmilieu maken onderdeel uit van het Uitvoeringsprogramma.

De delen van de wijken waar het niet goed gaat, scoren dan ook in de Leefbaarometer (link) “onvoldoende2” (Stokhasselt) en “zwak” (Heikant). Vooral op woningvoorraad, sociale samenhang en overlast en onveiligheid scoren deze 2 kwetsbare wijken in Tilburg Noord negatief ten opzichte van het landelijk gemiddelde. Dat betekent dat een flinke inhaalslag gemaakt moet worden om de inwoners van Tilburg NoordWest dezelfde kansen te kunnen bieden als de andere Tilburgers. Een goede woning in een fijne buurt is daarvoor een randvoorwaarde. Met deze toekenning uit het Volkshuisvestingsfonds gaan we daar een bijdrage aan leveren. Met deze middelen gaan we, net als op dit moment in Tilburg West in de wijk Wandelbos, specifiek in Tilburg Noord (zie kaart in de bijlage) aan de slag.

Beoogd effect Het project draagt bij aan de opgave ‘Tilburg Groen en Duurzaam’. Met de subsidie vanuit het VHF gaan we inzetten op verbeteringen in het woonmilieu van Nationaal Programma Leefbaarheid en Veiligheid (NPLV)gebied Tilburg Noord, in de wijken Stokhasselt en Heikant. Het project draagt daarnaast bij aan de volgende energietransitie-doelen uit de doelenboom (link) : - In 2030 wordt maximaal 10.600 TJ energie gebruikt op het grondgebied van de gemeente Tilburg (besparen). - In 2030 heeft de gemeente Tilburg een meer rechtvaardig energiesysteem. Daarnaast leveren we een bijdrage aan de ambities om een meer divers woningaanbod in Tilburg Noord te realiseren, de openbare ruimte te verlevendigen en om samen met de buurt te werken aan nieuwe kleinschalige maatschappelijke voorzieningen.

Voorstel 1. 2.

2

Een krediet van € 13.600.000,- beschikbaar stellen voor gedeeltelijke uitvoering van het project Volkshuisvestingsfonds Tilburg Noord. Uit de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling € 500.000 beschikbaar stellen als onderdeel van de cofinanciering van de bijdrage Volkshuisvestingsfonds voor het krediet van € 13,6 miljoen.

Onvoldoende: Dit geeft aan dat de leefbaarheid in een gebied ernstig tekortschiet. De problemen zijn significant en hebben een grote impact op het dagelijks leven van de bewoners. Bij zwak zijn de problemen nog groter. Er zijn meerdere aspecten die niet goed scoren, zoals de fysieke omgeving, woningvoorraad, voorzieningen, sociale samenhang, en overlast en onveiligheid

6928ab24bcec8_TEMP_OPDF

3. 4.

2

In de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling € 600.000 reserveren als resterende cofinanciering van de bijdrage Volkshuisvestingsfonds voor het nog uit te werken onderdeel Stempelaanpak. Voor project Volkshuisvestingsfonds Tilburg Noord met grotendeels dezelfde aanpak hanteren als voor Volkshuisvestingsfonds Wandelbos:  fasering in de aanpak  een eigen bijdrage vragen aan de deelnemers, die is gerelateerd aan de gemiddelde waardestijging per labelstap: 1. Label C naar B: € 500,2. Label D naar B: € 1.500,3. Label E naar B: € 2.500,4. Label F/G naar B: € 3.500, verduurzaming naar energielabel B ‘+’

Argumenten 1.1. Het Volkshuisvestingsfonds biedt de mogelijkheid tot subsidieverstrekking op basis van een aantrekkelijke cofinancieringsconstructie. Uitgangpunt van het VHF is dat maximaal 70% van de totale kosten door het Rijk wordt gefinancierd en 30% wordt door middel van cofinanciering ingebracht. Binnen deze 30% mag een combinatie van maatregelen in de openbare ruimte, investeringen in maatschappelijke voorzieningen, en (gemeentelijke) proceskosten worden opgevoerd. In het collegebesluit van 10 oktober 2023 (link) is onder voorbehoud van instemming door de raad, een cofinancieringbedrag van in totaal € 4,7 mln. toegezegd, ten behoeve van de aanvraag. Deze constructie geeft ons de kans om op meerdere punten in Tilburg Noord aan de slag te gaan. Het krediet van € 13,6 miljoen is bedoeld voor de volgende punten: - De gemeente en woningcorporaties hebben het doel om de leefbaarheid en veiligheid van de wijk te verbeteren. Deze subsidie biedt een springplank om die samenwerking verder te concretiseren op locaties waar zowel corporatiebezit als particulier bezit aanwezig is. - Het isoleren van particuliere woningen draagt bij aan onze ambities om CO2-uitstoot te reduceren en energiearmoede te bestrijden. Bovendien wordt het verduurzamen van de woningen van de woningcorporaties vergemakkelijkt, waardoor een hefboomeffect ontstaat.

- Een deel van de particuliere woningeigenaren in Stokhasselt en Heikant heeft niet de financiële middelen om de noodzakelijke investeringen te doen om de woning goed te onderhouden, laat staan de verduurzamingsslag te maken. Het VHF biedt hier een goede kans op een doorbraak. 1.2. Verbetering en verduurzaming van particuliere koopwoningen naar energielabel B’+’ draagt bij aan energiebesparing en energiearmoedebestrijding. De inspanningen zorgen voor het reduceren van CO2, het verhogen van het comfort en het terugdringen van de energiekosten voor inwoners van Tilburg Noord. Volgens cijfers van Milieu Centraal bedraagt de gemiddelde uitstoot van een woning 13 ton CO2 per jaar. Het isoleren van een woning kan een aanzienlijke CO2-reductie opleveren van gemiddeld 30% per woning. De verduurzaming van de woningen zou dan leiden tot 466 x 30% x 13 ton = ca 1,8 kton CO2 per jaar. 1.3 Mogelijke aankoop van 14 appartementen en optioneel 9 grondgebonden woningen geeft de woningcorporatie de mogelijkheid om hun verduurzamingsplannen door te zetten. Woningcorporatie TBV Wonen is partner in dit project en heeft aan de Schubertstraat 2 flatgebouwen in de Schubertstraat waar een VvE is. Een beperkt aantal eigenaren (14) willen/kunnen niet mee met grote renovatie en verduurzamen van deze gebouwen.

Als meerderheidseigenaar in de VVE kan TBV Wonen dit afdwingen, echter hebben deze bewoners de middelen niet en is er te weinig in kas van de VVE om deze verduurzaming uit te voeren voor deze woningen. Daardoor is het voor TBV onmogelijk om voor de huurders in deze flatgebouwen de woningen te renoveren en te verduurzamen. Met het terugkopen van deze 14 woningen door de corporatie, kunnen zij in totaal 97 sociale woningen verduurzamen. Daarnaast is er vanuit het kengetal van de VHF-aanvraag van 2021, 2% particuliere woningeigenaren die terugkoop prefereren boven zelf verduurzamen. Er zijn middelen gereserveerd voor de 9 grondgebonden woningen op basis van dit kengetal indien het terugkopen nodig blijkt om de verduurzaming door te laten gaan.

6928ab24bcec8_TEMP_OPDF

3

2.1 Er is nog € 500.000 als cofinanciering nodig voor de totale dekking van € 13,6 miljoen De kosten zonder stempelaanpak bedragen € 13,6 miljoen. Daarvoor is het benodigde cofinancieringsbedrag € 4,1 miljoen. Daarvan is € 3,6 miljoen reeds door het college beschikbaar gesteld uit de reserve Investeringsfonds Klimaat en dient nog aanvullend € 500.000 beschikbaar gesteld te worden uit de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling. 3.1 De stempelaanpak moet uit verder uitgewerkt worden. De stempelaanpak zorgt voor een meer divers woningaanbod in de wijk, maar het uitvoering hiervan is nog onzeker. Om die reden wordt er nóg geen krediet aangevraagd voor de uitvoering hiervan, maar worden al wel de benodigde middelen gereserveerd. Bij een haalbaar plan kan daarmee aan de cofinancieringsvoorwaarden voldaan worden. Voor de kosten van de stempelaanpak wordt nog geen krediet aangevraagd, omdat er nog geen concreet zicht is op de uitvoering van deze maatregelen. De totale kosten hiervoor bedragen € 2 miljoen, Om te voldoen aan de totale cofinancieringsvoorwaarden wordt er € 600.000 gereserveerd in de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling. Het idee is om 2 rijtjes van 8 woningen op te kopen. De eerste 4 kopwoningen kunnen ieder worden opgesplitst in 2 kleinere appartementen. Dit stimuleert diversificatie in de wijk.

Het tweede onderdeel van deze aanpak is om de tuinen collectief te maken en de bergingen inpandig te bouwen. Met een collectieve tuin is het mogelijk om, los van deze aanvraag, een inbreiding te doen van ongeveer 11 nieuwbouw appartementen per stempel. Deze worden toegevoegd bovenop de appartementen die door het splitsen worden gerealiseerd. Zie een voorbeeld in de bijlage. De stempelaanpak zal door de gemeente worden uitgevoerd aangezien wij als gemeente de benodigde subsidies kunnen aanvragen en de woningcorporaties niet. 4.1 De aanpak van de openbare ruimte en maatschappelijke voorzieningen zorgt ervoor dat leefbaarheid en veiligheid toeneemt. Het opknappen van de openbare ruimte bij deze stempels zorgt ervoor, in combinatie met het verdwijnen van de blinde koppen door de stempelaanpak, dat de veiligheid en leefbaarheid toeneemt. Daarnaast is er voorzien dat er per stempel één woning wordt vrijgemaakt om als maatschappelijke voorziening te fungeren (denk hierbij aan een ontmoetingsplek voor buurtbewoners). 4.2 Een gefaseerde aanpak geeft het beste resultaat in efficiëntie en meenemen van de inwoners per buurt in de aanpak. In VHF Wandelbos zijn we begonnen in een aanpak met een fasering van ca 200 woningen per jaar naar energielabel B+ , in clusters van 40-50 woningen.

Deze aanpak bleek succesvol vanwege efficiency in aansturing van de uitvoerders en het meenemen van de inwoners met een persoonlijke benadering per cluster. Om die reden gaan we deze aanpak ook in VHF Tilburg Noord voortzetten. We starten met het verbeteren en verduurzamen van particuliere woningen (spoor 1) met een eerste tranche van ongeveer 100 woningen. 4.3 De woningen in project VHF Tilburg Noord worden naar energielabel B ’+’ gebracht, conform VHF Wandelbos. De eis vanuit het Volkshuisvestingsfonds is energielabel B. Als gemeente maken wij hier label B + van. De plus betekent dat we de woning aardgasvrijklaar maken. Dit houdt in dat waar er een warmtenet aansluiting zit en een gasgestookte boiler voor tapwater, we deze laatste vervangen door een elektrische geiser. Daarnaast passen we de meterkasten aan voor verdere elektrificatie. Dus door naar Label B+ te gaan maken we de huizen nog meer geschikt voor een warmtenet én we gaan naar gasloos klaar door het tapwater te elektrificeren. Deze stappen zijn niet nodig voor label B, maar maakt de woning wel klaar voor de warmteoplossing die voor dit gebied is bepaald in de Transitievisie Warmte. 4.4 Evaluatie van VHF Wandelbos laat zien dat een eigen bijdrage acceptabel is. Net als in VHF Wandelbos (link raadsvoorstel) wordt aan deelnemende woningeigenaren in Noord een eigen bijdrage gevraagd.

Deze eigen bijdrage is gebaseerd op landelijk onderzoek waaruit blijkt dat voor het verbeteren naar label B een waardestijging volgt van ca 2,5 % per labelstap. Uitgaande van een energetisch slechte woning (label F/G), met een waarde van ca € 200.000,- is dat dus ca € 5.000,- per labelstap (Brainbay

6928ab24bcec8_TEMP_OPDF

link). De bredere beweging in de markt laat zien dat afhankelijk van het aantal stappen tussen labels er een duidelijke gemiddelde waardestijging waarneembaar is, oplopend tot meer dan 10%. We vragen een eigen bijdrage die gerelateerd is aan de gemiddelde waardestijging per labelstap, maar die nog steeds het grootste deel van die waardestijging bij de eigenaar laat. 1. Label C naar B: € 500,2. Label D naar B: € 1.500,3. Label E naar B: € 2.500,4. Label F/G naar B: € 3.500,-

Bron: Brainbay: Effect van beter energielabel op woningwaarde groter dan ooit We bieden de mogelijkheid van “gespreid betalen”, waarbij de bijdrage in 1 tot max 8 jaar wordt afbetaald, zonder rente. Hierbij gaan we uit van een maatwerkbenadering die identiek is aan die van VHF Wandelbos fase 2. Het gespreid betalen begint een jaar na oplevering, waarmee inwoners in ieder geval een jaar de energiebesparing genieten. Mocht de situatie zich voordoen dat een individuele inwoner niet aan zijn betaalverplichting kan voldoen, dan zullen we hier op een ruimhartige wijze mee omgaan. In keukentafel gesprekken zoeken we naar een maatwerkoplossing. Wanneer de inwoner aantoonbaar geen mogelijkheden heeft voor de betalingen zal (gedeeltelijke) kwijtschelding worden toegepast. Bij verkoop van de woning moet het resterende bedrag in één keer worden afgerekend. Uiteraard mag er eerder afgelost worden als dat mogelijk is. Zodra duidelijk is wat het deelnamepercentage is van de bewoners in de eerste tranche van Tilburg Noord (aangevuld met de evaluatie en de lessen van de uitvoering van VHF Wandelbos fase 2), bezien we of voor volgende tranches aanpassingen van de regeling en aanpak nodig zijn. 4.5 Met deze middelen kunnen we de opgave voor gespikkeld bezit aanpakken zoals in Wandelbos gebeurt.

Het verduurzamen van het zogenaamde “gespikkeld bezit”, dat in Stokhasselt en Heikant veel voorkomend is, blijkt lastig. Er is sprake van gespikkeld bezit als de woningen in een straat/woningblok in gemengd bezit zijn van zowel woningcorporaties als particuliere bewoners. De laatste hebben vaak geen mogelijkheid om (ingrijpend) te investeren in de verduurzaming van hun woning en kunnen dus meestal niet meedoen als de corporaties in de straat of buurt beginnen met verduurzamingsactiviteiten. Maar als de corporaties hun woningen renoveren en de particuliere eigenaren niet meebewegen in deze investeringsopgave leidt dat tot een ongewenste omgevingskwaliteit in de wijk. Daarnaast neemt de waarde van de koopwoning mogelijk af. Met de subsidie van het VHF kunnen de locaties met een mix van huur- en koopwoningen wel gezamenlijk worden verduurzaamd. In VHF Wandelbos fase 1 zijn de resultaten van deze aanpak al zichtbaar. Bijkomend voordeel is dat het werken per blok van woningen bijdraagt aan de efficiency in de uitvoering.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1. Er moet een wijzigingsverzoek worden ingediend bij het Rijk door toevoeging van de eigen bijdrage In de oorspronkelijke aanvraag was geen eigen bijdrage opgenomen. Hiervoor dienen we zoals eerder gedaan voor VHF Wandelbos, een wijzigingsverzoek in te dienen. Consequentie hiervan kan zijn dat het Rijk bepaald dat hiermee het onrendabele deel verlaagd wordt en een dienovereenkomstig deel terugvordert.

4

6928ab24bcec8_TEMP_OPDF

5

2. Uitvoering inningsproces eigen bijdrage kan leiden tot hogere administratieve lasten Door de mogelijkheid tot het gespreid betalen van de eigen bijdrage kan er een grote administratieve last voor de gemeente ontstaan. Het is nog niet duidelijk hoe het proces van het innen van de eigen bijdrage precies vorm krijgt maar duidelijk is dat dit niet zomaar onder de reguliere gemeentelijke processen en taken ondergebracht kan worden. De benodigde capaciteit en kosten voor dit proces zijn nog niet bekend. Dekking hiervoor is ook niet geregeld. 3. Mogelijk effect op het deelnamepercentage Naar verwachting zal een eigen bijdrage gevolgen hebben voor het deelnamepercentage. Hoeveel is op dit moment nog niet te overzien omdat we van fase 2 van het project VHF Wandelbos nog geen gegevens hebben. Hier zullen wij ook een eigen bijdrage vragen en de uitvoering hiervan moet nog starten. Het college houdt hier net als bij VHF Wandelbos fase 2, een vinger aan de pols.

Niet beïnvloedbare risico’s Er vindt geen indexering plaats voor inflatie De subsidie vanuit het VHF is verleend voor de periode van tien jaar van 2023 tot en met 2033. Bij de aanvraag voor de subsidie mocht geen rekening worden gehouden met inflatie. Prijzen van bouwmaterialen zijn op het moment hoog, de inflatie is hoog en arbeidskrachten zijn schaars. Ondanks dat de begroting ruimte biedt, valt door de lange looptijd van het project niet uit te sluiten dat de kosten niet meer stijgen dan verwacht. Als instrument om dit risico te beteugelen sturen we op de maatregelen die we nemen/vergoeden. Zo is voor de subsidie de ‘+’niet noodzakelijk en hebben we hier ruimte zonder dat gevolgen heeft voor de verstrekte subsidie. € 2 mln. uit het BTW-compensatiefonds is niet inzetbaar Op basis van een onjuiste veronderstelling in de uitvraag van de gemeente heeft het Rijk € 2 mln. in het BTWcompensatiefonds (link) gestort. Echter blijkt dat met de gekozen aanpak het niet mogelijk is om gebruik te maken van het BTW-compensatiefonds en is hierdoor waarschijnlijk € 2 mln. niet inzetbaar. Het betreft hier namelijk verstrekkingen aan individuele derden, wat niet in aanmerking komt voor het compensatiefonds.

De komende periode wordt nader onderzoek gedaan of deze onjuiste veronderstelling in de uitvraag recht gezet kan worden zodat wel gebruik gemaakt kan worden van het bedrag uit BTW-compensatiefonds maar. Dit onderzoek loopt nog en er is nog geen antwoord. Mogelijk moet daar bestuurlijk voor opgeschaald worden.

Kosten en dekking Het Rijk heeft € 8,9 miljoen uit het Volkshuisvestingsfonds en € 2,0 miljoen uit het BTW-compensatiefonds toegekend aan dit project. De totale Rijksbijdrage voor het project VHF Noord bedraagt daarmee € 10,9 mln. De minimale gemeentelijke cofinanciering van 30% behorende bij deze subsidieaanvraag betreft daardoor € 4,7 mln. De totale besteding voor dit project bedraagt derhalve € 15,6 miljoen. De totale besteding is geraamd op: - Verduurzamen particuliere woningen - Terugkopen woningen - Stempelaanpak - Aanpak openbare ruimte en maatschappelijke voorzieningen - Stempelaanpak proceskosten - Overige proceskosten

€ 9,5 mln. € 1,8 mln. € 1,1 mln. € 0,5 mln. € 0,4 mln. € 2,3 mln.

Voor de kosten van de stempelaanpak wordt nog geen krediet aangevraagd wordt omdat er nog geen concreet zicht is op de uitvoering van deze maatregelen. De totale kosten hiervoor bedragen € 2 miljoen, Om te voldoen aan de totale cofinancieringsvoorwaarden wordt er € 600.000,- gereserveerd in de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling. Zodra er een haalbaar plan voor de stempelaanpak ligt, wordt er een kredietaanvraag met dekking van de reserve FSO voorgelegd.

6928ab24bcec8_TEMP_OPDF

Voor de overige € 13,6 miljoen wordt wél krediet aangevraagd. De dekking hiervan is als volgt: - Bijdrage Volkshuisvestingsfonds (70%) € 9,5 miljoen - Reserve Investeringsfonds Klimaat € 3,6 miljoen - Reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling € 0,5 miljoen De benodigde cofinanciering van het krediet van € 13,6 miljoen bedraagt € 4,1 miljoen. Hiervan is al € 3,6 miljoen gereserveerd in de reserve Investeringsfonds Klimaat en het college heeft mandaat om deze reservering in te zetten voor dekking van de benodigde cofinanciering. De maximale dekking vanuit de bijdrage VHF bedraagt 70% en de rest dient gedekt te worden door gemeentelijke middelen. Hiervoor was reeds € 3,6 miljoen gereserveerd in reserve Investeringsfonds Klimaat. Het college heeft mandaat voor deze reserve en heeft besloten om deze dekking in te zetten voor de cofinanciering van de bijdrage Volkshuisvestingsfonds. Voorgesteld wordt om de resterende € 0,5 miljoen te dekken uit de reserve FSO. Zoals in de paragraaf niet beïnvloedbare risico’s benoemd, zijn we onderzoek aan het doen of we de € 2,0 mln. die in het BTW-compensatiefonds zijn gestort alsnog kunnen ontvangen. Indien dit niet het geval is er op een andere wijze dekking nodig voor de kostprijsverhogende btw. Dit kan door middel van kostenbesparingen of het beschikbaar stellen van aanvullende dekking vanuit de gemeente.

Een mogelijke kostenbesparing blijkt uit de evaluatie van VHF Wandelbos. Voor de aanvraag van dit project is destijds rekening gehouden met gemiddelde kosten van ca € 20.000,- per woning, uit de evaluatie van Wandelbos fase 1 (die na de uitvraag is uitgevoerd) bleek dat we gemiddeld € 15.700,- per woning nodig hadden.

Uitvoering De aanpak voor de verduurzaming van 466 woningen zal naar voorbeeld van Wandelbos gefaseerd zijn. Hierbij worden clusters van 40 – 50 woningen aangepakt om een efficiënte werkwijze te creëren. De planning voor de uitvoering van het plan van aanpak zal er als volgt uitzien:      

 

Collegebesluit: Q4 2025 Raadsvoorstel en -besluit: februari 2026 Wijzigingsverzoek BZK (collegebesluit) o.a. voor het toepassen van een eigen bijdrage in de aanpak: Q1 2026 Opstellen subsidieregeling voor de koopwoningen: Q1 2026, Voorbereidingsfase: 2026 (aanbesteding concessiehouders, voorbereiding en inrichting administratieve processen) Uitvoeringsfase verduurzamingsmaatregelen | 2027 - 2033 • Fase 1: 2027-2029 (evaluatie 2 jaar na start) • Fase 2 t/m n: 2029-maximaal tot 2033 (resterende woningen) Uitwerking herstructureringsmaatregelen (stempelaanpak): 2026- 2027 Uitvoering herstructureringsmaatregelen: 2028 – 2033

De periode 2026 tot en met 2033 geeft ons een ruime marge voor het verduurzamen, voor het project VHF Wandelbos dient ongeveer het dubbele aantal woningen aangepakt te worden in dezelfde tijd. Voor Noord is het gebiedsperspectief vastgesteld. Daarmee zal er gewerkt moeten worden aan de uitwerking en uitvoering van de herstructureringsmaatregelen.

6

6928ab24bcec8_TEMP_OPDF

De ligging van de projectgebieden:

Participatie De woningcorporaties hebben deelgenomen aan het projectteam en de voorbereiding van de subsidieaanvraag is een gezamenlijk product. Het gebiedsteam en NPLV onderschrijven het belang en noodzaak voor het nemen van “no regret”-maatregelen. Isolatie valt onder no regret maatregelen omdat dit direct effect heeft op het comfort en energiekosten en deze altijd worden terugverdiend. We bouwen voort op de lessen uit het VHF Wandelbos en de evaluatie door het Pon & Telos. Tevens wordt de aanpak in het kader van het gebiedsperspectief Noord verder uitgewerkt. We haken zoveel mogelijk aan bij de participatietrajecten die zijn/worden opgezet in het kader van het gebiedsperspectief Noord. De bewoners in de wijk bereiken is een intensief en persoonlijk traject. De ervaring uit VHF Wandelbos leert dat het van doorslaggevend belang is om een projectleider aan te stellen die gedurende langere periode fysiek aanwezig en benaderbaar is in de wijk. Dat zal een primair punt van aandacht zijn.

Communicatie Het communicatieproces met bewoners zal pas na positief besluit van de Raad worden opgestart, specifiek na het vaststellen van de subsidieregeling door het college (zie kopje “Uitvoering” voor de planning). Dit zodat de betrokken inwoners vanaf dat moment ook snel duidelijkheid krijgen wie er in aanmerking komt.

Evaluatie Twee jaar na aanvang van de activiteiten (2029) volgt een evaluatie. Ook de tussentijdse evaluatie die is afgesproken voor VHF Wandelbos fase 2 (2028), betrekken we in aanpak fase 2 Tilburg Noord. Woningwaarde stijging nemen we mee in de evaluatie en onderzoek.

Bijlagen Kaart van de projectgebieden met mogelijke stempelaanpak en voorbeeld stempelaanpak

7

6928ab24bcec8_TEMP_OPDF

8

Ter inzage gelegde stukken Geen.

Tilburg, 25 november 2025 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

6928ab24bcec8_TEMP_OPDF

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1. 2. 3. 4.

Een krediet van € 13.600.000,- beschikbaar te stellen voor gedeeltelijke uitvoering van het project Volkshuisvestingsfonds Tilburg Noord. Uit de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling € 500.000,- beschikbaar te stellen als onderdeel van de cofinanciering van de bijdrage Volkshuisvestingsfonds voor het krediet van € 13,6 miljoen. In de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling € 600.000,- te reserveren als resterende cofinanciering van de bijdrage Volkshuisvestingsfonds voor het nog uit te werken onderdeel Stempelaanpak. Voor project Volkshuisvestingsfonds Tilburg Noord met grotendeels dezelfde aanpak te hanteren als voor Volkshuisvestingsfonds Wandelbos:  fasering in de aanpak  een eigen bijdrage vragen aan de deelnemers, die is gerelateerd aan de gemiddelde waardestijging per labelstap: 1. Label C naar B: € 500,2. Label D naar B: € 1.500,3. Label E naar B: € 2.500,4. Label F/G naar B: € 3.500, verduurzaming naar energielabel B ‘+’

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken (link) worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.

9