Raadsvoorstel meerkosten Gebiedsontwikkeling Voorhof V2

Voorblad Raadsvoorstel meerkosten Gebiedsontwikkeling Voorhof Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

18 november 2025, nr. 5 wethouder Van Asten Ruimte P. Ibrahim

Betrokken portefeuillehouder: Van der Pol

Samenvatting Op 17 mei 2022 heeft het college het Voorlopige Ontwerp Stedenbouwkundige Plan Voorhof (deelgebied 8 van Koningsoord) vastgesteld en een anterieure overeenkomst met Heijmans Vastgoed en TBV ondertekend om dit plan te realiseren. Op 18 december 2023 heeft de raad de bestemmingsplannen voor deze ontwikkeling vastgesteld. Het plan Voorhof omvat ontwikkelingen op de locaties waar het voormalige winkelcentrum Eikenbosch, SCC de Schalm, de bibliotheek en Albert Heijn gevestigd waren en het terrein van het huidige zorgcentrum Torentjeshoef. Ontwikkelaar Heijmans, wooncorporatie TBV Wonen en de gemeente Tilburg willen hier woningen, nieuwbouw voor kindcentrum Rennevoirt en een nieuw zorgcomplex Torentjeshoef realiseren. In totaal worden er, inclusief het zorgcomplex, ruim 160 woningen gerealiseerd. Heijmans Vastgoed voert de grondexploitatie en maakt de meeste gronden bouw- en woonrijp. De gemeente is verantwoordelijk voor het bouwrijp maken van de locatie van het nieuwe kindcentrum. Het bestuur achter het kindcentrum (Mondiaen) is verantwoordelijk voor de nieuwbouw van het kindcentrum binnen een vooraf afgesproken budget vanuit de gemeente. TBV is verantwoordelijk voor de bouw van het nieuwe zorgcentrum en de 15 sociale huurwoningen (Heijmans Bouw voert dit voor hen uit).

Heijmans Vastgoed is verantwoordelijk voor de bouw van de 7 woningen in de vrije sector en daarna (fase 2 van Voorhof) 33 woningen op locatie huidig Torentjeshoef. Het bouwrijp maken is inmiddels afgerond en in september 2025 is de bouw van de eerste 22 woningen gestart. Begin 2026 start de bouw van het kindcentrum en in het tweede kwartaal van 2026 start de bouw van het zorgcomplex. Na realisatie van het zorgcomplex (gereed begin 2028) kan het huidige Torentjeshoef worden gesloopt en kunnen de woningen daar gebouwd worden. De raad wordt nu gevraagd een uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen voor de extra plan- en apparaatskosten (PAK’s) en calamiteitenkosten voor de uitvoering van het plan, en ten behoeve van een bijdrage in de kosten van de onvoorziene grondwatersanering op het terrein van het voormalige winkelcentrum.

Collegebesluit Het college stelt de raad voor om: 1. een investeringskrediet van € 550.000,- ten behoeve van de extra plan- en apparaatskosten en calamiteitenkosten voor eventuele onvoorziene aanvullende werkzaamheden beschikbaar te stellen en dit bedrag in lijn met de beleidsvoorstellen rondom Voorhof te dekken vanuit de Reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO). 2. een investeringskrediet van € 185.000,- ten behoeve van het gemeentelijk deel van de grondwatersanering beschikbaar te stellen en dit bedrag eveneens te dekken vanuit het FSO.

PsCfm707Cj.docx

1

Raadsvoorstel meerkosten Gebiedsontwikkeling Voorhof Aanleiding Op 17 mei 2022 heeft het college het Voorlopige Ontwerp Stedenbouwkundige Plan Voorhof (deelgebied 8 van Koningsoord) vastgesteld en een anterieure overeenkomst met Heijmans Vastgoed en TBV ondertekend om dit plan te realiseren. Op 18 december 2023 heeft de raad de bestemmingsplannen voor deze ontwikkeling vastgesteld. Het plan Voorhof omvat ontwikkelingen op de locaties waar het voormalige winkelcentrum Eikenbosch, SCC de Schalm, de bibliotheek en Albert Heijn gevestigd waren en het terrein van het huidige zorgcentrum Torentjeshoef. Ontwikkelaar Heijmans, wooncorporatie TBV Wonen en de gemeente Tilburg willen hier nieuwbouw voor kindcentrum Rennevoirt en een nieuw zorgcomplex Torentjeshoef realiseren. In totaal worden er, inclusief het zorgcomplex, ruim 160 woningen gerealiseerd. De aanleiding voor dit raadsvoorstel is tweeledig: 1. Het beschikbare budget voor Plan- en Apparaatskosten (PAK) voor Voorhof tot en met het einde van het project is ontoereikend. Het project duurt langer dan beoogd, de (bouw)situatie blijkt erg complex waardoor meer gemeentelijk toezicht en controle nodig is, en er is meer communicatie-en participatie inzet nodig. Daarnaast is er op dit moment geen budget om eventuele onvoorziene aanvullende werkzaamheden op te vangen.

Er is op basis van de huidige uitgangspunten tot en met het einde van het project in 2031 een verwacht tekort van ca. € 550.000,-. Dit tekort moet opgelost worden om de bouw van de woningen, het zorgcomplex en het integraal kindcentrum mogelijk te maken. 2. Er is verontreiniging aangetroffen in het grondwater op en om de gronden van het voormalig winkelcentrum. Dit komt voort uit een wasserij die hier heeft gezeten en op het riool heeft geloosd. Hoogstwaarschijnlijk is de verontreiniging veroorzaakt door een lekkend riool. Om deze verontreiniging te kunnen saneren is een plan van aanpak opgesteld en afgestemd met de omgevingsdienst. Dit heeft tot gevolg dat er ca. € 700.000,- aan extra grond- en grondwater saneringskosten gemaakt moeten worden, die niet waren voorzien. Ruim de helft daarvan komt op basis van contractuele afspraken voor rekening van de ontwikkelaar. Voor het overige gedeelte voorziet de anterieure overeenkomst niet in een toedeling van de kosten. Vandaar dat met ontwikkelaar, onder voorbehoud van bestuurlijke besluitvorming, overeen is gekomen dat beide partijen de kosten gelijkelijk verdelen. Dat betekent voor de gemeente een geraamde bijdrage van € 185.000,-

Beoogd effect De realisatie van een nieuw kindcentrum en nieuwe sociale woningen, zorgwoningen en woningen voor ouderen in Berkel-Enschot.

Voorstel 1. 2.

Een investeringskrediet van € 550.000,- ten behoeve van de extra plan- en apparaatskosten en calamiteitenkosten beschikbaar stellen en dit bedrag in lijn met de beleidsvoorstellen rondom Voorhof dekken vanuit de Reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO). Een investeringskrediet van €185.000,- ten behoeve van het gemeentelijk deel van de grondwatersanering beschikbaar stellen en dit bedrag eveneens dekken vanuit het FSO.

Argumenten 1.1 Er zijn en worden meer kosten gemaakt o.a. door de langere looptijd van het project Ten opzichte van de planning bij het ondertekenen van de anterieure overeenkomst (Ontwikkel-, Realisatie- en Koopovereenkomst) Voorhof is de looptijd van het project ca. 4 jaar langer geworden. Bij het sluiten van het contract was de verwachting dat het project in 2027 zou worden afgerond. Op dit moment is de verwachting dat de laatste fase begin 2031 woonrijp wordt gemaakt. Redenen zijn o.a. een langer ontwerp- en

PsCfm707Cj.docx

2

bestemmingsplanproces vanwege stikstofproblematiek én een complexere uitvoeringsfase. Deze kosten zijn nu meegenomen in de raming. Daarnaast worden er calamiteitenkosten verwacht, als gevolg van een goede inpassing (dat voldoet aan onze veiligheids-en kwaliteitseisen) van het project in de omgeving. 1.2 Er zijn en worden meer plan- en apparaatskosten gemaakt o.a. doordat er meer gemeentelijk toezicht en controle nodig is Vanwege het feit dat dit een faciliterend plan is waren niet of nauwelijks kosten geraamd voor toezicht tijdens de uitvoering. Vanuit andere faciliterende plannen en ook bij Koningsoord en Voorhof heeft het verleden uitgewezen dat we vanuit de gemeente een grotere controlerende en toetsende rol hebben in faciliterende projecten dan verwacht. Naast deze grotere rol van de gemeente is er in dit geval ook sprake van een extra complexe situatie met betrekking tot de bouwlogistiek en de bijbehorende verkeersafhandeling. Verder blijkt ook dat het beoordelen van het inrichtingsplan en de bestekken veel meer tijd en aansturing kost dan verwacht door de complexiteit van de locatie(s). 1.3 Er zijn en worden meer plan- en apparaatskosten gemaakt o.a.

doordat er meer inzet benodigd is voor communicatie en participatie Vanwege het feit dat het project gevoelig ligt in de omgeving is er meer inzet geweest én wordt er meer inzet verwacht op het gebied van communicatie en participatie. Men is in de buurt met name bezorgd over het parkeren/verkeer, waardoor de verkeerskundige veel meer tijd kwijt is met dit project dan gedacht. Daarnaast kost communicatie en participatie over o.a. de bouwlogistiek (ook een grote zorg in de buurt), het inrichtingsplan en het bestemmingsplan ook meer tijd en inzet van o.a. projectmanagement, ondersteuning, communicatie en omgevingsmanagement. Deze kosten zijn verwerkt in de ramingen van de PAK. 1.4 De getekende anterieure overeenkomst biedt geen aanknopingspunten om deze extra plan- en apparaatskosten op Heijmans en/of TBV te verhalen In de overeenkomst met Heijmans en TBV is afgesproken dat Heijmans een exploitatiebijdrage voor plan- en apparaatskosten aan de gemeente verschuldigd is van € 178.900,-. Dit is een vast bedrag en kan conform overeenkomst door de gemeente alleen worden herzien in het geval dat er na ondertekening van die overeenkomst alsnog een fasering in het planologische- dan wel realisatie traject wordt aangebracht.

Dit is niet van toepassing, gezien de fasering (Voorhof 1 en Voorhof 2) ten tijde van het ondertekenen van de overeenkomst al afgesproken was en er geen extra fasering in deze trajecten is aangebracht. 1.5 De andere betrokken partijen kennen ook veel meerkosten op dit project Zowel vanuit Heijmans als TBV is ook het een signaal afgegeven dat zij veel onvoorziene meerkosten hebben op dit project. Beide partijen kennen vanwege de uitloop van de planning ook hun eigen extra plan- en apparaatskosten. Daarnaast is ook voor Heijmans de sanering een onvoorziene grote meerkosten post. Vanuit TBV wordt aangegeven dat met name op het zorgcomplex een behoorlijk financieel tekort zit. Gezien de overschrijdingen bij alle betrokken partners, is het niet redelijk om onze kosten op hen te verhalen. 2.1 De omgevingsdienst heeft vastgesteld dat er een zorgplicht van toepassing is op de verontreiniging in de bodem van de openbare ruimte in eigendom van gemeente wat leidt tot extra saneringskosten Er is geconstateerd dat er verontreiniging in de bodem is aangetroffen. In de anterieure overeenkomst met Heijmans is afgesproken dat Heijmans alle benodigde gronden as-is overneemt en zorgdraagt voor het geschikt maken van de grond met een voor de toekomstige bestemming benodigde bodem- en grondwaterkwaliteit. Conform de huidige wet- en regelgeving is het plan voor ca.

€330.000,- dermate te saneren dat de bodem en het grondwater geschikt is voor de nieuwe functie (zorgcomplex en openbaar gebied). Deze kosten zijn voor Heijmans. Er is echter een zodanige verontreiniging aangetroffen dat de omgevingsdienst (bevoegd gezag) stelt dat er voor de verontreiniging een zorgplicht van toepassing is. Een groot deel van de verontreiniging is aanwezig onder openbaar gebied, in eigendom van de gemeente. Op deze plek zat voorheen een wasserij, die op het gemeentelijk riool loosde. Dat gemeentelijk riool is waarschijnlijk gaan lekken. Vanwege het feit dat de

PsCfm707Cj.docx

3

bedrijfsactiviteiten ter plaatse waarschijnlijk grotendeels na 1987 hebben plaatsgevonden, is de zorgplicht van toepassing. De zorgplicht stelt dat binnen redelijkheid en billijkheid er alles aan moet worden gedaan om de verontreiniging weg te nemen, ook als er geen sprake zou zijn van ontwikkeling. De zorgplicht stelt extra eisen aan de sanering, die door gemeente en Heijmans niet waren voorzien. De kosten van deze extra sanering bedragen ca. €370.000,-, waarmee het totaal saneringskosten ca. €700.000,- bedraagt. 2.2 De extra kosten voor de sanering kunnen niet verhaald worden op de vermoedelijke veroorzaker Vanuit de zorgplicht wordt in eerste instantie gekeken naar de veroorzaker. Dit zou de wasserij kunnen zijn, echter is het de vraag of het de wasserij is verboden om te lozen op het riool (dit is niet terug te vinden) én daarnaast bestaat de wasserij niet meer. 2.3 De afspraken in de anterieure overeenkomst met Heijmans (privaatrechtelijke afspraken) bieden onvoldoende juridische grond om de kosten van de zorgplicht sanering bij hen te verhalen Indien er geen ontwikkeling zou zijn, zou de grondeigenaar in wiens grond de verontreiniging zit door de omgevingsdienst aangesproken worden op haar zorgplicht. In dat geval zou dus naar de gemeente worden gekeken voor het betalen van de sanering die het gevolg is van de zorgplicht. Er is echter wel sprake van een ontwikkeling.

Privaatrechtelijk is afgesproken dat Heijmans de gronden as-is overneemt. Dit houdt ook in dat als Heijmans de gronden heeft overgenomen, dat zij ook verantwoordelijk is voor de verontreiniging in die gronden en aangesproken kan worden op haar zorgplicht. De gronden zijn nog niet overgedragen aan Heijmans, maar conform het contract kan Heijmans deze overname ook niet weigeren. Heijmans wenst deze gronden echter niet over te nemen op basis van deze kennis en afspraken. Dit zou betekenen dat we belanden in juridische procedures die ervoor zorgen dat de voortgang van het project (nieuwbouw Torentjeshoef) in het gedrang komt. Er is daarom voor gekozen om minnelijk overeenstemming te bereiken en beiden een deel van deze onvoorziene kosten voor de grond(water)sanering voor eigen rekening te nemen. Er moet ca. €370.000,- aan extra kosten gemaakt worden vanwege de zorgplicht, waarvan de gemeente de helft betaalt.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1. Meerkosten grondwatersanering Het uitgangspunt is nu dat met de gemeentelijke investering ca €185.000 in de grondwatersanering het grondwater dermate schoon is dat aan de gestelde zorgplicht wordt voldaan. We onderzoeken nog of er vanuit het Rijk middelen beschikbaar zijn om hier een deel van te financieren. Dit gaat uit van een jaar lang filteren en reinigen van het grondwater. Dit wordt 4x in dat jaar én een jaar na afloop van het filteren nog eens gecontroleerd. Mocht dit dan toch niet conform afspraak voldoende schoon blijken te zijn dan zou het kunnen dat wij als gemeente op dat moment nog extra kosten moeten maken voor deze grondwatersanering. Om dit risico aan de voorkant zo veel mogelijk te ondervangen is de haalbaarheid doorgerekend én hebben we hier een second opinion op uit laten voeren. De second opinion ondersteunt de gekozen maatregelen voor de sanering. We verwachten dus niet dat het risico op extra kosten realiteit wordt.

Niet beïnvloedbare risico’s Niet van toepassing.

Kosten en dekking Bij de vaststelling van de programmabegroting 2022 is voor het project Voorhof al een bijdrage verleend vanuit reserves van € 475.000,-. (€250.000,- uit de Algemene reserve grondbedrijf en € 225.000 uit de reserve herstructurering. Beide reserves maken nu onderdeel van de reserve FSO). Op dit moment wordt een extra bijdrage gevraagd van € 735.000,-,ter dekking van de extra kosten voor de ontwikkeling Voorhof, bestaande uit extra PAK-en calamiteiten kosten en het gemeentelijke aandeel in de kosten voor de grondwatersanering.

PsCfm707Cj.docx

4

Uitvoering Het bouwrijp maken van Voorhof is begin 2025 gestart en grotendeels gereed. In september is gestart met het bouwen van de eerste 22 woningen. De bouw van het kindcentrum Rennevoirt start naar verwachting begin 2026 en de bouw van het nieuwe zorgcomplex Torentjeshoef start in het tweede kwartaal van 2026. De grond(water)sanering wordt zo snel mogelijk opgestart en loopt deels door tijdens de bouw van het zorgcomplex.

Participatie Niet van toepassing.

Communicatie De betrokken partners, ontwikkelaar Heijmans, wooncorporatie TBV Wonen en Mondiaen, worden over het besluit geïnformeerd.

Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen Geen.

Ter inzage gelegde stukken Geen.

Tilburg, 18 november 2025 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

PsCfm707Cj.docx

5

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1. 2.

een investeringskrediet van € 550.000,- ten behoeve van de extra plan- en apparaatskosten en calamiteitenkosten beschikbaar te stellen en dit bedrag in lijn met de beleidsvoorstellen rondom Voorhof te dekken vanuit de Reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO). een investeringskrediet van €185.000,- ten behoeve van het gemeentelijk deel van de grondwatersanering beschikbaar te stellen en dit bedrag eveneens te dekken vanuit het FSO.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.