Raadsvoorstel Grondexploitatie Bellini

Voorblad Raadsvoorstel Grondexploitatie Bellini Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

9 december 2025, nr. 36 Rik Grashoff Ruimte D. Kennes

Samenvatting Dit voorstel gaat over het openen van een grondexploitatie (GREX) voor het woningbouwproject Bellini in Tilburg Noord. Dit project betreft de herontwikkeling van een voormalige schoollocatie naar woningbouw. Het project ligt tussen de Bellinistraat, Monteverdistraat en de Dirigentenlaan. Het terrein ligt in de huidige situatie braak. Het project is een uitwerking van het door u vastgestelde Gebiedsperspectief Tilburg Noord. De gemeente werkt in dit project samen met woningcorporatie WonenBreburg en de ontwikkelcombinatie ACT! (bestaande uit BPD en VolkerWessels). De gemeente voert de grondexploitatie en verkoopt grond. De ontwikkelende partijen maken het gebied bouw- en woonrijp en realiseren de woningen. Voor dekking van de gemeentelijke kosten openen we een grondexploitatie. Bij de doorbraakinitiatieven in Tilburg Noord, zoals DBI Ypelaerpark gaan we werken met een pilot; het zogenoemde Wijkconto. Dat wil zeggen dat zowel de gemeente als de ontwikkelende partijen een deel van het projectresultaat van Bellini zal reserveren voor het Wijkconto. Het Wijkconto zal vervolgens worden ingezet voor maatschappelijke projecten en initiatieven in geheel Tilburg Noord. Dit betekent dat we het resultaat van de grondexploitatie Bellini niet toe zullen voegen aan de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO), maar aan het Wijkconto.

Het college heeft op 9 december 2025 ingestemd met de afsprakenbrief over het Wijkconto Noord. Het college heeft u over deze werkwijze met een raadsbrief d.d. 9 december 2025 geïnformeerd.

Collegebesluit Het college: A legt geheimhouding op, op de bijlagen 1 en 2 van dit raadsvoorstel (grondexploitatie en notitie kosten en dekking), op grond van het belang genoemd in artikel 5.1 lid 2 sub b Woo, vanwege de economische en financiële belangen van de gemeente voor deze fase van de samenwerking tot aan de grondlevering van Bellini. B stelt de raad voor: 1. de grondexploitatie “Bellini”, met een positief verwacht resultaat conform het saldo in bijlage 1, te openen. 2.

een voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van € 416.458,-voor de plan- en apparaatskosten en alle bijkomende werkzaamheden waarmee we ongeveer 140 nieuwbouwwoningen realiseren.

3.

het resultaat van de grondexploitatie, met aftrek van historische kosten en de bijdrage bovenwijkse voorzieningen te bestemmen voor het Wijkconto.

20251209 Raadsvoorstel en Raadsbesluit GREX Bellini

1

Raadsvoorstel Grondexploitatie Bellini Aanleiding Op 16 december 2024 heeft u het Gebiedsperspectief Tilburg Noord vastgesteld. Hierin staan in samenhang de ruimtelijke en maatschappelijke ambities op de korte en lange termijn voor het stadsdeel en voor de verschillende buurten. Het samenbrengen van ruimtelijke en maatschappelijke opgaven in één perspectief gaat bijdragen aan een prettigere leefomgeving in Noord. Dit gebiedsperspectief met bijbehorende buurtprofielen geeft invulling aan de woningbouwopgave voor Tilburg en daaruit voortvloeiend de opdracht om een vlekkenplan wonen te maken voor Noord. Een van de projecten waarin uitvoering gegeven wordt aan het gebiedsperspectief is het woningbouwproject Bellini. Het project Bellini omvat de herontwikkeling van een voormalige schoollocatie (nu groen ingevuld) naar woningbouw. Het project ligt tussen de Bellinistraat, Monteverdistraat en de Dirigentenlaan. Het project omvat 141 gestapelde woningen. Het wooncomplex bestaat uit twee gebouwen aan een verdiepte parkeergarage met een groen dek. In het gebouw met 5 bouwlagen worden 36 sociale huurwoningen gerealiseerd met een corridorontsluiting. In de toren van 15 bouwlagen worden 105 betaalbare koopwoningen gerealiseerd. In de toren wordt een maatschappelijke plint gerealiseerd. De voornaamste doelgroep voor dit complex is ouderen.

De bewoners van beide gebouwen parkeren in de parkeergarage en de bezoekers op maaiveld. De gemeente heeft alle te ontwikkelen gronden in bezit en voert de grondexploitatie. De gemeente verkoopt de kavel as-is. De ontwikkelende partijen maken de grond bouw- en woonrijp en realiseren het wooncomplex. De ontwikkelende partijen (ACT!) realiseren het project en WonenBreburg neemt het gebouw met de sociale woningen en de maatschappelijke plint in de toren van ACT! af. Samen met ACT! en WonenBreburg hebben we een anterieure overeenkomst opgesteld voor de ontwikkeling van Bellini. De overeenkomst hebben we 9 december 2025 vastgesteld. Op basis van het schetsontwerp staan in deze overeenkomst afspraken over de taakverdeling, de kostenverdeling en de voorgenomen grondverkopen. Omdat sprake is van verkoop van gronden is een grondexploitatie opgesteld. Door het openen van de grondexploitatie voldoen we aan het wettelijk kostenverhaal. Met dit raadsvoorstel wordt beoogd de grondexploitatie te openen om hiermee het financiële mandaat te verkrijgen voor de te maken kosten in verband met project Bellini. In lijn met de recent vastgestelde afsprakenbrief Wijkconto Noord stellen we de raad voor om het saldo van de grondexploitatie ter beschikking te stellen aan het wijkconto.

Bij de doorbraakinitiatieven in Tilburg Noord, zoals DBI Ypelaerpark gaan we werken met een pilot; het zogenoemde Wijkconto. Dat wil zeggen dat zowel de gemeente als de ontwikkelende partijen een deel van het projectresultaat van Bellini zal reserveren voor het Wijkconto. Het Wijkconto zal vervolgens worden ingezet voor maatschappelijke projecten en initiatieven in geheel Tilburg Noord. Het college heeft op 9 december 2025 ingestemd met de afsprakenbrief over het Wijkconto Noord. Het College heeft u over deze werkwijze met een raadsbrief d.d. 9 december 2025 geïnformeerd. Met dit raadsvoorstel wordt beoogd de grondexploitatie te openen om hiermee het financiële mandaat te verkrijgen voor de te maken kosten in verband met project Bellini. Tot het moment van start bouw is er een risico dat de ontwikkeling met de ontwikkelende partijen niet doorgaat.

Beoogd effect Met dit project geven we uitvoering aan het Gebiedsperspectief Tilburg Noord. Het bouwen van woningen combineren we met sociale en maatschappelijke verbeteringen in de wijk, ook investeren we in het groen in de wijk. Het project draagt bij aan het doel om in Tilburg Noord 5.500 nieuwe woningen te bouwen. Opbrengsten die de gemeente en ontwikkelende partijen genereren uit woningbouw investeren we via het Wijkconto in sociaal maatschappelijke initiatieven of onrendabele (maatschappelijke) exploitaties.

20251209 Raadsvoorstel en Raadsbesluit GREX Bellini

2

Voorstel 1.

De grondexploitatie “Bellini”, met een positief verwacht resultaat conform het saldo in bijlage 1, te openen.

2.

Een voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van € 416.458,- voor de plan- en apparaatskosten en alle bijkomende werkzaamheden waarmee we ongeveer 140 nieuwbouwwoningen realiseren.

3.

Het resultaat van de grondexploitatie, met aftrek van historische kosten en de bijdrage bovenwijkse voorzieningen te bestemmen voor het Wijkconto.

Argumenten 1.1 Ontwikkel- en realisatieovereenkomst met ACT! en WonenBreburg is gesloten We hebben de met ACT! en WonenBreburg opgestelde ontwikkel- en realisatieovereenkomst vastgesteld op 9 december 2025. Hiermee committeren de drie partijen zich aan de uitvoering van het project Bellini. 2.1 Het beschikbaar stellen van voorbereidings- en uitvoeringskrediet is van belang voor het kunnen uitvoeren van de benodigde werkzaamheden ten behoeve van de ontwikkeling Bellini In de haalbaarheidsfase zijn de kosten gedekt vanuit het budget voor visies en verkenningen. Nu het project als haalbaar is beoordeeld, is een structurele en projectgerichte financieringsbron noodzakelijk. In verband met de verkoop van onze grond wordt een grondexploitatie geopend. Het resultaat van de grondexploitatie is in principe pas beschikbaar om na de afronding van het project. Daarom is het beschikbaar stellen van een voorbereidings- en uitvoeringskrediet essentieel om de werkzaamheden voor de ontwikkeling van Bellini voort te zetten. 3.1 Openen grondexploitatie maakt noodzakelijke investeringen mogelijk Ten behoeve van de ontwikkeling van de locatie Bellini hebben we in de haalbaarheidsfase op basis van het schetsontwerp voor het wooncomplex van 141 woningen ter indicatie een taxatie uit laten voeren. Op basis hiervan wordt het plan haalbaar geacht.

In de ontwerpfase en de realisatiefase worden kosten gemaakt, bijvoorbeeld plan- en apparaatskosten, planbegeleiding en nadere onderzoeken. Door het openen van de grondexploitatie ontstaat dekking voor de daarbij behorende kosten en uren. 3.2 Niet openen van de grondexploitatie betekent dat we niet verder kunnen met het woningbouwproject Om na het nemen van het haalbaarheidsbesluit door te kunnen naar de ruimtelijke procedure en de uitvoering zullen kosten gemaakt worden. Als de grondexploitatie niet geopend wordt is er geen dekking om het project verder tot uitvoering te brengen. 3.3 Met openen grondexploitatie is wettelijke kostenverhaal verzekerd Het college heeft 25 november 2025 het ontwerp-omgevingsplan (TAM-IMRO) voor Bellini vast gesteld om ter inzage te leggen, omdat de ontwikkeling niet past binnen het huidige tijdelijke omgevingsplan. Met het openen van de grondexploitatie is voldaan aan de voorwaarde dat het wettelijk kostenverhaal is verzekerd. Die procedure is daarmee niet afhankelijk van het afsluiten van de koopovereenkomst met ACT! en WonenBreburg. Er wordt op basis van een definitief ontwerp een taxatie uitgevoerd om de grondwaarde te bepalen voor het moment van levering van de gronden. 3.4 Bestemmen resultaat voor Wijkconto voor Noord Per raadsbrief van d.d. 9 december 2025 bent u geïnformeerd over de invoering van het Wijkconto.

Bij de doorbraakinitiatieven in Tilburg Noord, zoals DBI Ypelaerpark gaan we werken met een pilot; het zogenoemde Wijkconto. Dat wil zeggen dat zowel de gemeente als de ontwikkelende partijen een deel van het projectresultaat van Bellini zal reserveren voor het Wijkconto. Het Wijkconto zal vervolgens worden ingezet voor maatschappelijke projecten en initiatieven in geheel Tilburg Noord. Voor de gemeente betekent het dat we het resultaat van de grondexploitatie Bellini, minus historische kosten en bijdrage bovenwijks, voor het Wijkconto zullen reserveren en niet – zoals gebruikelijk – toevoegen aan het vrij besteedbaar saldo van de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO). Deze reservering vindt pas plaats bij

20251209 Raadsvoorstel en Raadsbesluit GREX Bellini

3

afsluiting van de grondexploitatie of bij tussentijdse winstnemingen op basis van de Percentage of Completion (POC) methode zoals voorgeschreven in het BBV.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1. Nog geen koopovereenkomst afgesloten met ACT! en WonenBreburg We hebben de met ACT! en WonenBreburg opgestelde ontwikkel- en realisatieovereenkomst vastgesteld op 9 december 2025. Gezien de goede samenwerking tot op heden hebben wij er vertrouwen in dat de koopovereenkomst conform planning in 2026 wordt ondertekend. We hebben met ACT! de procesafspraak om op basis van het definitief ontwerp (DO) een gezamenlijke taxatie te laten uitvoeren ten behoeve van het bepalen van de grondwaarde. Op basis hiervan wordt de grond verkocht. Gezien de goede samenwerking tot op heden hebben wij er vertrouwen in dat de koopovereenkomst conform planning in 2026 wordt ondertekend. Mocht uit de taxatie bij het definitief ontwerp blijken dat de huidig getaxeerde verkoopprijzen op basis van het schetsontwerp niet haalbaar zijn, kan dit leiden tot een negatieve bijstelling van het resultaat voor het Wijkconto. Mochten we onverhoopt niet tot een koopovereenkomst met ACT! en WonenBreburg komen, dan biedt de grondexploitatie de (financiële) basis om met het project verder te gaan, eventueel met (een) andere partij(en). 2. Geheimhouding is noodzakelijk voor het veiligstellen van de financiële en economische belangen van de gemeente en betrokken partijen.

We leggen geheimhouding op, op bijlagen 1 en 2 van deze nota (grondexploitatie en notitie kosten en dekking) vanwege economische en financieel gevoelige gegevens. Dit document bevat economische, financiële en strategische gegevens die niet openbaar gemaakt mogen worden. In deze bijlage staat financiële informatie die de gemeente en/of de ontwikkelaar, in geval van openbaarmaking, bedrijfseconomisch kan schaden en/of kan leiden tot onevenredige benadeling. Het openbaar maken van (uitgangspunten voor) grondprijsberekeningen, stichtingskostenbegroting en taxaties kan de concurrentiepositie nadelig beïnvloeden. Daarnaast kunnen potentiële opdrachtnemer(s) van bepaalde werkzaamheden hun aanbiedingen afstemmen op de financiële gegevens uit deze overeenkomst. Op basis van wetgeving kan ten aanzien van deze informatie geheimhouding worden opgelegd tot aan de oplevering van de gehele gebiedsontwikkeling.

Niet beïnvloedbare risico’s Niet van toepassing.

Kosten en dekking De totale kosten om het project Bellini uit te kunnen voeren bedragen €416.458. Deze kosten worden gedekt uit de grondverkopen op basis van getaxeerde grondwaarde. Voor een overzicht van de kosten en opbrengsten en het resultaat van de grondexploitatie verwijzen wij u naar bijlage 1. Wij stellen voor om het resultaat van de grondexploitatie Bellini, na aftrek van historische kosten en de bijdrage bovenwijkse voorzieningen, te reserveren voor het Wijkconto. Voor een overzicht van de historische kosten en de verwachte reservering voor het Wijkconto verwijzen wij u naar bijlage 2. Om een goed overzicht te houden op het wijkconto heeft het college het voornemen om aan de raad voor te stellen om een reserve ‘Wijkconto Noord’ in te stellen. In deze reserve kunnen dan onttrekkingscriteria worden opgenomen die aansluiten bij de opzet en werking van het wijkconto. Tot het voorstel voor een nieuwe reserve is aangenomen door de raad, zal het resultaat voor het Wijkconto worden gestort in de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling conform de huidige afspraken.

20251209 Raadsvoorstel en Raadsbesluit GREX Bellini

4

Uitvoering Planning • Uiterlijk Q2 2026: TAM-IMRO plan wordt aan de raad ter besluitvorming voorgelegd • 2026: Verkoop gronden op basis van taxatie definitief ontwerp • 2027: Bouwrijp maken en start bouw woningen • 2029: Oplevering woningen en woonrijp maken Wijkconto Noord Het inzetten van het wijkconto voor maatschappelijke initiatieven wordt per initiatief beoordeeld door het bestuurlijk overleg van de drie partijen op basis van concrete voorstellen. Dit kunnen initiatieven binnen de doorbraakinitiatieven zijn, maar ook elders in Noord. De drie samenwerkende partijen zetten hiervoor samen een koers uit en laten zich daarbij leiden door de ervaringen die bij Stichting In De Wijk Geworteld zijn opgedaan. Vanuit de GREX Bellini zal bij tussentijdse winstnemingen of als het project volledig is afgerond het resultaat van de grondexploitatie worden bestemd voor het Wijkconto Noord.

Participatie De grondexploitatie betreft een financieel product dat door de gemeente zelf wordt opgesteld. Daarover wordt geen participatie gevoerd. In het kader van definitie- en haalbaarheidsfase voor het project Bellini heeft participatie plaatsgevonden. Voor Bellini is met een planteam gewerkt dat gekwalificeerd advies heeft uitgebracht op het Schetsontwerp. Bij de uitwerking van het schetsontwerp wordt als er voldoende animo is een klankbordgroep van bewoners opgericht. Daarnaast volgt de reguliere participatie rondom de ruimtelijke procedure.

Communicatie Niet van toepassing.

Evaluatie De nieuwe grondexploitatie wordt onderdeel van de P&C-cyclus.

Bijlagen 1. 2.

Grondexploitatie Bellini [GEHEIM] Kosten en dekking GREX Bellini [GEHEIM]

Ter inzage gelegde stukken Niet van toepassing.

Tilburg, 9 december 2025 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

20251209 Raadsvoorstel en Raadsbesluit GREX Bellini

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1.

De grondexploitatie “Bellini”, met een positief verwacht resultaat conform het saldo in bijlage 1, te openen;

2.

Een voorbereidings- en uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen van € 416.458,-voor de plan- en apparaatskosten en alle bijkomende werkzaamheden waarmee we ongeveer 140 nieuwbouwwoningen realiseren;

3.

Het resultaat van de grondexploitatie, met aftrek van historische kosten en de bijdrage bovenwijkse voorzieningen, te bestemmen voor het Wijkconto.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.

5