Raadsvoorstel Gemeentelijke bijdrage Vincentius

Voorblad Raadsvoorstel Gemeentelijke bijdrage Vincentius Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

18 november 2025, nr. 32 wethouder Van der Pol Ruimte M. Claassen

Samenvatting In het hart van Udenhout ligt het monumentale gebouwencomplex huize Vincentius. Dit pand staat leeg sinds het vertrek van ASVZ uit het pand. Er zijn diverse (mislukte) pogingen geweest om tot een herontwikkeling te komen. De gemeenteraad heeft in 2023 een bestemmingsplan vastgesteld voor de ontwikkeling van 94 woningen, waarvan een deel in het monument en de vleugels en een deel in twee nieuwbouwblokken links en rechts daarvan. Tegen dit bestemmingsplan is beroep aangetekend bij de Raad van State. Vervolgens is, als gevolg van de stijging van bouwkosten, voortdurende vertraging en diverse tegenvallers, vastgesteld dat het plan niet langer haalbaar is zonder gemeentelijke steun. In samenwerking met de initiatiefnemer en met inachtneming van volledige transparantie over de businesscase, zijn wij erin geslaagd om het plan stevig te optimaliseren en daarmee is een tekort van 6 miljoen euro opgelost (door verlaging van bouwkosten en verhoging van opbrengsten). Desondanks blijft een tekort van € 3,3 miljoen bestaan.

Daarom wordt voorgesteld om een gemeentelijke bijdrage van € 2 miljoen beschikbaar te stellen: € 650.000,- vanuit de gereserveerde middelen in de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO) van de (nog in te richten) lokale Startbouwimpuls (SBI-regeling) voor het sociale woningbouwblok en € 1,35 miljoen vanuit de reserve FSO als gemeentelijke bijdrage in de kosten van de renovatie van het monument en de vleugels. Het overige tekort van € 1,3 miljoen (bestaande uit € 500.000,- voor achterstallig onderhoud, € 350.000 taakstellende bezuiniging voor de nieuwbouw en € 450.000,- voor het overige tekort) wordt door de ontwikkelaar zelf opgevangen. Het bestemmingsplan voorziet in 94 woningen, waarvan er na de optimalisaties ten minste 86 kunnen worden gerealiseerd (waaronder 31 sociaal) en draagt daarmee bij aan de woningbouwopgave. Daarnaast zorgt de herontwikkeling voor het behoud van een rijksmonument met cultuurhistorisch waardevolle vleugels in het beschermde dorpshart van Udenhout. Als de bijdrage wordt verstrekt dan zal de initiatiefnemer in 2026 starten met de bouw, dit wordt vastgelegd en geborgd in een overeenkomst.

Collegebesluit A. Het college legt geheimhouding op bijlage 2 ‘STIKO Vincentius’, op grond van artikel 5.1, lid 1 sub c van de Wet Open Overheid, om de bedrijfsgegevens betreft die door rechtspersonen vertrouwelijk aan ons zijn meegedeeld veilig te stellen en maakt deze geheime informatie voor de raad beschikbaar door deze ter inzage te leggen bij de griffie. B. Het college stelt de raad voor: 1. een bedrag van € 2 miljoen beschikbaar te stellen ten behoeve van de herontwikkeling van Vincentius, bestaande uit: a. een gemeentelijke bijdrage van € 650.000,- ten behoeve van de start bouw van 31 sociale huurappartementen, gelegen in het westelijke nieuwbouwblok en deze kosten te dekken vanuit de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling waar voor de jaren 2025 én 2026 € 5 miljoen per jaar is opgenomen voor de lokale (nog in te richten) Startbouwimpuls (SBI-regeling).

b. 2.

een gemeentelijke bijdrage van € 1.350.000,- ten behoeve van de restauratie van het monument en beide vleugels en deze kosten te dekken uit de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling. de door het college tijdelijk opgelegde geheimhouding op bijlage 2 ‘STIKO Vincentius’, op grond van artikel 5.1, lid 1 sub c van de Wet Open Overheid op te heffen op het moment dat de subsidieverantwoording is afgerond.

Raadsvoorstel gemeentelijke bijdrage Vincentius (d.d. 18-11-2025) - DEF

1

Raadsvoorstel Gemeentelijke bijdrage Vincentius Aanleiding Huize Vincentius werd in 1927 gebouwd aan de Schoorstraat in de stijl van de Amsterdamse School en deed oorspronkelijk dienst als meisjesinternaat. Het middelste gedeelte van het gebouw is een Rijksmonument en de vleugels zijn cultuurhistorisch waardevol. V.O.F.- Udenhout Vincentius (samenwerking tussen restauratieaannemer Nico de Bont en nonprofitorganisatie BOEi die gericht is op herontwikkelen van cultureel erfgoed) heeft een initiatief gestart om het pand dat nu leeg staat te herontwikkelen tot woningen. Dit plan is erop gericht om het monument en de twee vleugels te behouden en links en rechts van het bestaande complex twee nieuwbouwblokken te realiseren (zie bijlage 1 voor afbeeldingen). Het bestemmingsplan is in 2023 door de raad vastgesteld, maar nog niet onherroepelijk, er loopt nog een beroepszaak bij de Raad van State. Er is nog geen zittingsdatum gepland voor de behandeling van het beroep.

In het bestemmingsplan is opgenomen dat in totaal 94 woningen kunnen worden gerealiseerd, waarvan: • 31 sociale huurappartementen in het westelijke nieuwbouwblok • 22 koopappartementen in het oostelijke nieuwbouwblok • 28 koopappartementen in het Rijksmonument • 7 grondgebonden koopwoningen in de westelijke zijvleugel • 6 grondgebonden koopwoningen in de oostelijke zijvleugel Voor beide nieuwbouwblokken (de 31 sociale huurappartementen en de 22 koopappartementen) is reeds een onherroepelijke omgevingsvergunning verleend. Op basis van deze vergunningen kunnen deze woningen, ondanks het genoemd lopend beroep worden gerealiseerd. We hebben samen met de initiatiefnemer in 2022 een anterieure overeenkomst gesloten, waarin is afgesproken dat de bouw- en ontwikkeling voor risico is van de initiatiefnemer. De businesscase (de financiële rekensom van opbrengsten en kosten van het project) is echter sindsdien zwaar negatief geworden, waardoor wij als gemeente actiever zijn betrokken. De afgelopen periode hebben de initiatiefnemer en het gemeentelijke doorbouwteam samen gekeken naar optimalisaties en versoberingen van het plan en opbrengstverhogingen om het tekort van ca € 8,8 miljoen zoveel mogelijk te verkleinen. Er is flink gesneden in de kosten, maar er zijn geen mogelijkheden om meer programma toe te voegen en zo extra opbrengsten te genereren vanwege het karakter van het pand.

Hierdoor blijft er een negatieve resterende businesscase over van ca € 3,3 miljoen op een investering van ca € 35 miljoen. Wij stellen nu voor om dit plan te redden en een stap naar voren te doen. Na jaren van stilstand zal het pand zonder onze bijdrage alsnog niet herontwikkeld worden. Dit vormt een groot risico voor het monument en draagt negatief bij aan de ontwikkeling van Udenhout en onze woningbouwopgave. Daarom stellen wij voor om een gemeentelijke bijdrage van € 2 miljoen te doen, waarbij de initiatiefnemer het resterende tekort op zich neemt.

Beoogd effect Er zijn drie beoogde effecten: 1. Tilburg heeft een grote woningbouwopgave, dit geldt ook voor Udenhout. Met de realisatie van dit plan wordt een groot aantal nieuwe woningen toegevoegd aan de woningvoorraad, 30% van het plan bestaat uit sociale huurwoningen. Met het type woningen dat gerealiseerd wordt, verwachten we voornamelijk doorstroom binnen Udenhout op gang te brengen van senioren, die nu in eengezinswoningen wonen, naar deze appartementen. Dit sluit aan bij de update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen en het Woonbeleid 2025-2030. 2. In de routekaart Ruimtelijk Erfgoed 2023 is een van de speerpunten voor de komende jaren het uitdagen tot het maken van hoogwaardige transformaties op waardevolle plekken met een sterke erfgoedcomponent. Dit plan sluit daar goed bij aan omdat het zorgt voor een goede invulling van een monumentaal pand, dat passend is in het beschermd dorpsgezicht. Ook sluit het aan op de gemeentelijke monumentenverordening, Het pand heeft een belangrijke cultuurhistorische waarde, ook voor de inwoners van Udenhout is het belangrijk dat het pand behouden blijft.

Raadsvoorstel gemeentelijke bijdrage Vincentius (d.d. 18-11-2025) - DEF

3.

2

We geven hiermee uitvoering aan het Koersdocument Oostflank en de grote behoefte in Udenhout om met positieve energie te werken aan de toekomst van het dorp. Getuige ook het Ruimtelijk Gebiedsperspectief Udenhout, waar actief aan is meegewerkt door vele inwoners, ondernemers en andere stakeholders.

Voorstel 1.

2.

Een bedrag van € 2 miljoen beschikbaar stellen ten behoeve van de herontwikkeling van Vincentius, bestaande uit: a. een gemeentelijke bijdrage van € 650.000,- ten behoeve van de start bouw van 31 sociale huurappartementen, gelegen in het westelijke nieuwbouwblok en deze kosten te dekken vanuit de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling waar voor de jaren 2025 én 2026 € 5 miljoen per jaar is opgenomen voor de lokale (nog in te richten) Startbouwimpuls (SBI-regeling). b. een gemeentelijke bijdrage van € 1.350.000,- ten behoeve van de restauratie van het monument en beide vleugels en deze kosten te dekken uit de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling. De door het college tijdelijk opgelegde geheimhouding op bijlage 2 ‘STIKO Vincentius’, op grond van artikel 5.1, lid 1 sub c van de Wet Open Overheid opheffen op het moment dat de subsidieverantwoording is afgerond.

Argumenten 1.1 Wij hebben vanuit onze doorbouwstrategie samen met de ontwikkelaar het tekort naar beneden gebracht, maar er resteert een tekort van ca € 3,3 miljoen De initiatiefnemer meldde zich in 2024 bij ons met een tekort op de businesscase. De oorzaken hiervan zijn: • Door het beroep en de lange doorlooptijd bij de Raad van State heeft het project nog geen doorgang kunnen vinden, mede hierdoor zijn kosten binnen het project gestegen. • Stijgende bouwkosten in de afgelopen jaren en minder snel stijgende opbrengsten. • Een slechtere staat van de gebouwen dan gedacht. • Vooraf werd ervan uitgegaan dat ook in de souterrains van de vleugels woningen zouden kunnen worden gerealiseerd. Dit is echter niet mogelijk wegens vochtproblemen door het gestegen grondwaterniveau. Dit zorgt mede voor een ongunstige BVO/GO verhouding waardoor er naar verhouding veel bouwkosten moeten worden gemaakt, zonder dat die meters verkocht kunnen worden. • De BVO/GO verhouding was daarbij al ongunstig vanwege het feit dat alles inpandig is, zoals bergingen etc. en er zijn schuine kappen. • Kleinere zaken zoals extra kosten voor extra maatregelen voor vleermuizen en wettelijke eisen (liften, vluchtwegen, sprinklerinstallatie, etc.) in combinatie met wat wel en niet kan bij een monument. De gehele businesscase is door het gemeentelijk doorbouwteam doorgelicht met de initiatiefnemer en de architect.

Hiermee is een goed beeld gekregen van de casus, de knelpunten en de kansen om tot start bouw te komen. De omvang van het probleem is teruggebracht van ca € 8,8 miljoen op een totale investering van ca € 45 miljoen naar een tekort van ca € 3,3 miljoen op een totale investering van ca € 35 miljoen. De initiatiefnemer heeft ingezet op het verlagen van de bouwkosten en het verhogen van de opbrengsten, dit is niet ten koste gegaan van de kwaliteit van het plan. Er zijn andere keuzes gemaakt, waardoor bijvoorbeeld geen dure installaties of vloerophogingen nodig zijn. Ook zijn een aantal woningen in het monument en de vleugels aangepast om zo aantrekkelijkere woonproducten te creëren met hogere opbrengsten. Het aantal woningen valt hierdoor iets lager uit (maximaal 8 woningen minder), maar blijft binnen de kaders van het omgevingsplan, waardoor tot snelle uitvoering kan worden overgegaan, na verlening van de omgevingsvergunning. De conclusie van zowel de initiatiefnemer als het gemeentelijk doorbouwteam is dat een verdere optimalisatie van de businesscase niet mogelijk is. De bodem is bereikt van wat de initiatiefnemer redelijkerwijs nog kan doen aan kostenbesparingen. Daarnaast is er geen mogelijkheid om extra programma toe te voegen voor extra opbrengsten vanwege het karakter van het pand. Het negatieve financiële resultaat is ca € 3,3 miljoen.

Dit wordt veroorzaakt door een tekort van € 650.000 voor de sociale woningen en € 3,8 miljoen kosten gerelateerd aan monumentale aspecten. Er is een positief resultaat op de nieuwbouw koopappartementen van € 1,15 miljoen. De verwachting is dat deze ontwikkeling niet van de grond komt zonder gemeentelijke ondersteuning

Raadsvoorstel gemeentelijke bijdrage Vincentius (d.d. 18-11-2025) - DEF

3

vanwege het restant tekort op de businesscase. De initiatiefnemer vraagt de gemeente op € 2 miljoen en neemt zelf het resterende tekort van € 1,3 miljoen op zich. 1.2 Er kan een gemeentelijke bijdrage vanuit de (nog in te richten) lokale SBI-subsidie worden verleend voor de sociale woningbouw In het plan worden 31 sociale huurwoningen gerealiseerd voor woningcorporatie TBV wonen. Het tekort op dat deel van de businesscase bedraagt ca € 650.000. De bijdrage die TBV betaalt voor afname van de woningen kan niet verder omhoog, gezien de begrenzing van de huurprijzen voor de sociale doelgroep. Door de nabijheid van het monumentale pand, zijn de bouwkosten hoger dan gemiddeld. De lokale SBI-regeling is in het leven geroepen om via een aanvullende bijdrage betaalbare woningen tot realisatie te brengen, waaronder sociale woningbouw. De bouwkosten van deze sociale woningen zijn gestegen door de vertraging in het plan. De nog vast te stellen SBI-regeling hanteert een maximumbedrag van € 15.000 per betaalbare woning. Omdat het benodigde bedrag voor dit project hoger is (€ 21.000 per betaalbare woning), kan dit hier niet worden toegepast. Daarom gaan we uit van de voorwaarden genoemd onder argument 1.5, waaronder de toetsing op de bouwkosten en accountantsverklaring.

1.3 Een gemeentelijke bijdrage uit het FSO is nodig voor het tekort op het monument en de vleugels Het grootste deel van het tekort op de businesscase komt voort uit investeringen voor het behoud van het monument en de vleugels daarvan (zie bijlage 1). Het behoud van het monument en de vleugels achten wij van groot belang, omdat het een beeldbepalend gebouw is in het beschermde dorpshart van Udenhout. Dit gebouw heeft echter de nodige beperkingen, waardoor het verder optimaliseren van de businesscase niet lukt. De gemeenteraad kan een bijdrage van € 1,35 miljoen verlenen uit het FSO als restauratiesubsidie voor het monument en de vleugels, waarmee dit tekort grotendeels kan worden weggenomen. Daarnaast hebben we de ontwikkelaar gevraagd om € 1,3 miljoen zelf op te vangen. Dit bestaat uit € 500.000 bedoeld voor het oplossen van problemen die zijn ontstaan door achterstallig onderhoud. Het is de verantwoordelijkheid van de eigenaar om ervoor te zorgen dat het pand in goede staat is en blijft. De initiatiefnemer heeft zichzelf een taakstellende bezuiniging opgelegd van € 350.000 voor de twee nieuwbouwblokken. Daarnaast neemt de initiatiefnemer een eigen deel van het tekort op zich van € 450.000 van het overige tekort op zich. De initiatiefnemer is akkoord met de eigen bijdrage van totaal € 1,3 miljoen. Daarmee delen wij met de eigenaar rechtevenredig in het ontstane tekort.

1.4 Er is sprake van een verantwoorde besteding van middelen Voor het tekort op de herontwikkeling van het Vincentiuscomplex wordt subsidiebeschikking afgegeven. Daarbij wordt een onderliggende overeenkomst met de ontwikkelende partij gesloten om belangrijke voorwaarden en wettelijke eisen vast te leggen (zie argument 1.5). Het Rijksmonument is een beeldbepalend object van grote cultuurhistorische waarde. Het past in onze doelstelling om tot een duurzame herontwikkeling te komen. Met name de renovatiewerkzaamheden aan het Rijksmonument veroorzaken het tekort. De gemeentelijke bijdrage voor restauratie is daarom specifiek geoormerkt voor de renovatiewerkzaamheden van het complex. Om belangrijke aspecten, zoals aanbestedingsbeleid en staatssteun, op een juiste wijze in acht te nemen, laten wij ons bij het bestemmen van de middelen door (externe) deskundigen adviseren. Dit om tot een verantwoorde en juiste besteding van middelen te komen. 1.5 Er zijn voorwaarden verbonden aan de gemeentelijke bijdrage Als besloten wordt tot het verstrekken van de gemeentelijke bijdrage van € 2 miljoen, dan zullen wij hieraan voorwaarden verbinden. Het is belangrijk om goede afspraken te maken over de verantwoordelijkheden en eisen die gesteld worden. Zo willen wij dat de initiatiefnemer zelf ook een deel van het tekort op zich neemt en ook dat gestart wordt met de bouw in 2026.

Deze voorwaarden worden vastgelegd in een allonge op de gesloten anterieure overeenkomst en de subsidiebeschikking. De voorwaarden zijn: 1. De initiatiefnemer neemt de kosten voor achterstallig onderhoud aan het monument en de vleugels van ca € 500.000,- voor eigen rekening. De hoogte van deze kosten voor achterstallig onderhoud worden door de initiatiefnemer onderbouwd middels een bouwkostentoets. 2. De hoogte van de kosten voor restauratie van het monument en de vleugels, alsmede de kosten voor de sociale huurwoningen worden door de initiatiefnemer onderbouwd middels een bouwkostentoets ten behoeve van de staatssteun toetsing (punt 7).

Raadsvoorstel gemeentelijke bijdrage Vincentius (d.d. 18-11-2025) - DEF

4

3. Het restant tekort is voor rekening van de initiatiefnemer. Dit geldt ook voor het ontwikkel- en afzetrisico voor het project. 4. Het gehele project wordt in een doorlopende fasering gerealiseerd, waarbij de bouw van de eerste woningen start in 2026. Er wordt een boetebeding opgenomen om dit af te dwingen. 5. De initiatiefnemer betaalt alle reguliere gemeentelijke kosten zelf (zoals plan- en apparaatskosten, leges, etc.). 6. De werkelijke kosten en het beschreven tekort op de businesscase worden door de initiatiefnemer achteraf onderbouwd middels een accountantsverklaring, waaruit blijkt dat het uiteindelijke financiële resultaat niet hoger is dan het begrote resultaat. Eventueel te veel betaalde subsidie dient te worden terugbetaald. 7. Het verstrekken van de gemeentelijke bijdragen moet voldoen aan de wet- en regelgeving voor staatssteun, hierop zal voor verlening van de subsidie toetsing plaatsvinden. De initiatiefnemer levert daarvoor benodigde documenten en onderbouwing aan. 8. De gemeentelijke bijdrage is bedoeld voor de totale ontwikkeling van het plan. Als het totale plan niet tot uitvoering komt, moet het subsidiebedrag volledig worden terugbetaald.

2.1 Geheimhouding op bijlage 2 ‘STIKO Vincentius’ is noodzakelijk voor het veiligstellen van de bedrijfsgegevens die door rechtspersonen vertrouwelijk aan ons zijn meegedeeld De financiële gegevens zoals omschreven in de STIKO kunnen, in geval van openbaarmaking, de initiatiefnemer V.O.F.- Udenhout Vincentius, Nico de Bont en BOEi schaden. Daarnaast kan openbaarmaking zowel de concurrentie- en onderhandelingspositie van ons nadelig beïnvloeden.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1. De businesscase verder optimaliseren om kosten te besparen was niet mogelijk Er is gekeken naar een nog verdere optimalisatie van de businesscase. Hierbij is gekeken naar allerlei oplossingen. Er is een Rijkssubsidie aangevraagd (SBI), welke is afgewezen. Er is overleg geweest met o.a. de brandweer en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) over grote kostenposten als sprinklerinstallaties en vluchtwegen. Helaas volgden hieruit geen wezenlijke oplossingen. Ook is gekeken of het mogelijk was om programma toe te voegen in de directe omgeving, daarvoor was helaas geen ruimte. Tot slot is gekeken naar oplossingen die niet passen in het omgevingsplan (zoals hogere nieuwbouw of sloop met vervangende nieuwbouw). Dit achten wij niet raadzaam, omdat het huidige plan kan rekenen op draagvlak in de directe omgeving (m.u.v. 1 bezwaarmaker) en passend is in het beschermd dorpsgezicht. Een geheel nieuwe ruimtelijke procedure zal jaren duren. Het is beter dat te voorkomen, omdat dit zal leiden tot verdere achteruitgang van het monument en verdere kostenstijgingen. Daarnaast is het wenselijk de woningen zo snel mogelijk te realiseren. 2. Het pand raakt zonder restauratieve ingrepen steeds verder in verval Vincentius is een beeldbepalend pand in Udenhout en is voor het dorp van grote maatschappelijke en cultuurhistorische waarde.

Voor de instandhouding van het complex is herontwikkeling met een nieuwe bestemming essentieel. De planontwikkeling hiervoor loopt al vele jaren. Het pand zo laten als het is en verder laten vervallen is maatschappelijk gezien geen optie. Het dorp verwacht de herontwikkeling en ook de komst van de woningen na de vaststelling van het bestemmingsplan in 2023. De initiatiefnemer gaat vermoedelijk het complex verkopen als geen financiële ondersteuning plaatsvindt. Of dit tot een meer kansrijke situatie leidt is zeer onwaarschijnlijk: (her)ontwikkelkosten en opbrengsten zullen niet wezenlijk veranderen (of mogelijk stijgen). Het pand verslechtert ondertussen verder, daarmee raakt een haalbare businesscase steeds verder uit beeld. a. Tijdelijke invulling van het pand bleek niet mogelijk Er is ook gekeken naar tijdelijke invulling van het pand, om zo inkomsten te genereren en gedeeltelijke dekking te vinden voor enkele kosten. Het pand is echter in slechte staat, waardoor er veel werkzaamheden nodig zijn om het enigszins geschikt te maken voor gebruik. De locatie blijkt ook te complex te zijn voor tijdelijke opvang van Oekraïners. Het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) wil slechts permanente opvang, hetgeen hier ongewenst is gezien de wens om te komen tot herontwikkeling naar woningbouw die reeds is vastgelegd in het omgevingsplan.

Raadsvoorstel gemeentelijke bijdrage Vincentius (d.d. 18-11-2025) - DEF

5

b. Gemeentelijke aankoop lost het tekort in de businesscase niet op Als wij zouden kiezen voor verwerving van het complex verandert dit weinig aan de verwachte ontwikkel- en bouwkosten, deze optie is door het gemeentelijke doorbouwteam onderzocht. De kosten en benodigde capaciteit voor het tijdelijk beheer van dit grote complex zijn fors. De kans op versnelling is niet wezenlijk groter in vergelijking met het alternatief: de initiatiefnemer nu, onder voorwaarden, te ondersteunen met het sluitend maken van de businesscase. Tot slot vraagt de herontwikkeling van het monumentale pand naar woningen om specifieke kennis en kunde. De initiatiefnemer (BOEi) is expert in het herontwikkelen van monumentale panden en dit geldt ook voor restauratieaannemer Nico de Bont, waardoor het verstandig is om hen als initiatiefnemer deze deskundigheid in te laten zetten.

Niet beïnvloedbare risico’s 1. Het beroep tegen het bestemmingsplan loopt nog In oktober 2023 is door één partij beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan (dat sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet deel uitmaakt van het omgevingsplan). De Raad van State heeft hier nog geen uitspraak over gedaan. Wij schatten de kans groot in dat wij in het beroep in het gelijk worden gesteld, maar hierop is geen garantie. In het geval dat het plan, of delen daarvan worden vernietigd, kunnen er geen omgevingsvergunningen voor bouw worden verleend. Er zijn, sinds de inwerkingtreding van het bestemmingsplan, wel al twee omgevingsvergunningen verleend, voor beide nieuwbouwblokken (zie afbeeldingen in bijlage 1). Tegen geen van beide is beroep ingesteld, waardoor deze omgevingsvergunningen onherroepelijk zijn en er gestart kan worden met de bouw. Voor de sociale huurwoningen geldt dat er geen gebruik is gemaakt van een binnenplanse afwijking en daardoor is er geen juridisch risico bij een eventuele vernietiging van dit onderdeel van het omgevingsplan. Bij de nieuwbouw koopappartementen is wel gebruik gemaakt van een binnenplanse afwijking, waardoor er mogelijk wel een risico is voor de initiatiefnemer bij de behandeling van het omgevingsplan door de Raad van State.

Zonder een positieve uitspraak van de Raad van State ligt er een risico bij de initiatiefnemer om te starten met de werkzaamheden van het totale plan, omdat de initiatiefnemer beide nieuwbouwblokken in één bouwstroom wil realiseren vanwege kostenoptimalisatie. Daarnaast kan de onzekerheid over het omgevingsplan tot problemen leiden bij de hypotheekverstrekking aan de kopers van de woningen.

Kosten en dekking De initiatiefnemer heeft het gemeentelijk doorbouwteam inzage gegeven in de stichtingskostenopzet (STIKO) van het plan. Op hoofdlijnen is deze als volgt: Onderdeel

Grondgebonden koopwoningen vleugels 11

Koopappartementen monument

Nieuwbouw koopappartementen

Totaal

Aantal woningen

Nieuwbouw sociale huur appartementen 31

22

22

86

Financieel resultaat

- € 650.000

- € 1.400.000

- € 2.400.000

€ 1.150.000

- € 3.300.000

Met het verstrekken van een eenmalige gemeentelijke bijdrage van € 2,0 miljoen kan een deel van het geraamde tekort op de businesscase worden afgedekt. Voor de dekking van het overige deel van het tekort is de initiatiefnemer verantwoordelijk.

Raadsvoorstel gemeentelijke bijdrage Vincentius (d.d. 18-11-2025) - DEF

Tekort:

€ 3.300.000

op een totaal investeringsbedrag van € 35 mln.

Dekking:

€ 650.000

uit de gereserveerde middelen in de reserve FSO voor de gemeentelijke (nog in te richten) SBI-regeling uit de reserve FSO eigen inbreng initiatiefnemer, bestaande uit: ▪ € 350.000 taakstellende bezuiniging nieuwbouw initiatiefnemer ▪ € 500.000 eigen inbreng initiatiefnemer voor achterstallig onderhoud ▪ € 450.000 eigen inbreng initiatiefnemer

€ 1.350.000 € 1.300.000

6

Dit is de tweede onttrekking uit de (nog in te richten) SBI-regeling waarvoor € 10 miljoen beschikbaar was. Na de toewijzing van € 650.000,- voor Vincentius is er nog een restantbedrag over in de SBI-regeling van € 7.875.000,-. Achteraf moeten de werkelijke kosten en het beschreven tekort op de businesscase door de initiatiefnemer worden onderbouwd middels een accountantsverklaring. Mocht het financiële resultaat toch hoger zijn dan het vooraf begrote resultaat, dan zal de initiatiefnemer het door ons te veel betaalde bedrag moeten terugbetalen. Aan de uitbetaling van de gemeentelijke bijdrage zitten wettelijke eisen vast op het gebied van staatssteun (staatssteun is hulp van de overheid aan bedrijven die de concurrentie kan beïnvloeden). Door de initiatiefnemer moet een onderbouwing worden aangeleverd, waaruit blijkt dat er geen sprake is van staatssteun. Deze onderbouwing bestaat uit onder andere de bouwkostentoets, maar ook documenten waaruit blijkt dat de initiatiefnemer financieel gezond is en een verklaring dat er geen vorderingen van onrechtmatig verkregen steun openstaat op de initiatiefnemer. De bijdrage voor de sociale huurwoningen kan worden gegeven op basis van Diensten van algemeen economisch belang (DAEB), waarbij de gedeelde STIKO kan dienen als onderbouwing voor de onrendabele top.

De bijdrage voor de restauratiekosten kan gegeven worden op basis van de Algemene Groepsvrijstellingsverordening (AGVV), waarbij kan worden aangesloten op de gemeentelijke restauratieregeling. Deze regeling is bedoeld voor het sober en doelmatig restaureren van gemeentelijke monumenten, cultuurhistorisch waardevolle panden en klein erfgoed.

Uitvoering Voor we overgaan op het verstrekken van de subsidie, vindt er eerst een toetsing plaats op staatssteun (conform de voorwaarden uit argument 1.5). Dit kan leiden tot een go/no-go of een verlaging van het subsidiebedrag. De initiatiefnemer heeft aangegeven dat zij, bij verstrekking van een gemeentelijke bijdrage van € 2 miljoen, kan starten met de uitvoering van het plan. Het plan is om te starten met de bouw van de beide nieuwbouwblokken, waarvoor reeds een onherroepelijke vergunning is afgegeven. Zij willen starten met de verkoop van de koopappartementen in april 2026. Vervolgens wil men in oktober 2026 starten met de realisatie van het huurblok en het koopblok. Gelijktijdig werkt de initiatiefnemer aan de (technische) uitwerking van het monument en de vleugels ten behoeve van de vergunningaanvraag. Men verwacht in Q2 de omgevingsvergunning te kunnen aanvragen, zodat dit deel eind 2026 in de verkoop kan gaan.

Participatie Participatie over de beoogde ontwikkeling heeft conform gemeentelijk beleid plaatsgevonden tijdens de ruimtelijke procedure voor de herziening van het bestemmingsplan. Verdere participatie over het voorliggend voorstel is niet van toepassing.

Communicatie Er vindt communicatie plaats met de initiatiefnemer over dit besluit. Tevens wordt de dorpsraad Udenhout over dit besluit geïnformeerd.

Raadsvoorstel gemeentelijke bijdrage Vincentius (d.d. 18-11-2025) - DEF

7

Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen 1. 2.

Afbeeldingen Vincentius STIKO Vincentius (GEHEIM)

Ter inzage gelegde stukken Bijlage 2. STIKO Vincentius (GEHEIM)

Tilburg, 18 november 2025 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

Raadsvoorstel gemeentelijke bijdrage Vincentius (d.d. 18-11-2025) - DEF

8

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1.

2.

een bedrag van € 2 miljoen beschikbaar te stellen ten behoeve van de herontwikkeling van Vincentius, bestaande uit: a. een gemeentelijke bijdrage van € 650.000,- ten behoeve van de start bouw van 31 sociale huurappartementen, gelegen in het westelijke nieuwbouwblok en deze kosten te dekken vanuit de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling waar voor de jaren 2025 én 2026 € 5 miljoen per jaar is opgenomen voor de lokale (nog in te richten) SBI-regeling. b. een gemeentelijke bijdrage van € 1.350.000,- ten behoeve van de restauratie van het monument en beide vleugels en deze kosten te dekken uit de reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling. de door het college tijdelijk opgelegde geheimhouding op bijlage 2 ‘STIKO Vincentius’, op grond van artikel 5.1, lid 1 sub c van de Wet Open Overheid op te heffen op het moment dat de subsidieverantwoording is afgerond.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.