Raadsvoorstel Bindend adviesrecht Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Berlagehof 60 Den Herdgang

Voorblad Raadsvoorstel Bindend adviesrecht Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Berlagehof 60, Den Herdgang Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

12 mei 2026, nr. 10 Wethouder Van der Pol Betrokken portefeuillehouder: Çelik DVL / Ruimte K. de Witte-van Rijswijk / G. Sperber / J. van der Veen

Samenvatting Er is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de renovatie van een gedeelte van het bestaande pand van WonenBreburg, met adres Berlagehof 60 (Den Herdgang). Dit gedeelte van het gebouw was in gebruik door zorgaanbieder De Wever als woonzorg- complex onder de bestemming ‘Maatschappelijk’. De Wever heeft het complex inmiddels verlaten (huurcontract is opgezegd per 1-7-2025). WonenBreburg wenst een gedeelte van het bestaande complex in te kunnen zeten als woongebouw voor 100 zelfstandige woningen. Meewerken aan dit initiatief is mogelijk door het verlenen van een omgevingsvergunning met een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Op basis van artikel 16.15 en 16.15a Omgevingswet (Ow) dient de gemeenteraad in aangewezen gevallen bindend advies uit te brengen voor het afwijken van het omgevingsplan. Bij ‘Raadsvoorstel Bindend adviesrecht gemeenteraad bij afwijking omgevingsplan’ (1 juli 2024, link) heeft de gemeenteraad gevallen aangewezen waarop het adviesrecht van toepassing is. Het toevoegen van meer dan 50 woningen is aangewezen als categorie waarover de raad een bindend advies uitbrengt. Er wordt daarom aan de raad gevraagd advies uit te brengen over de aanvraag omgevingsvergunning voor het omzetten van de westvleugel met een maatschappelijke bestemming naar een woongebouw voor 100 zelfstandige wooneenheden.

Collegebesluit Het college stelt de raad voor positief te adviseren over de aanvraag omgevingsvergunning voor het aanpassen van de westvleugel van Berlagehof 60 met een maatschappelijke bestemming naar een woongebouw voor 100 wooneenheden.

Raadsvoorstel Bindend adviesrecht Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Berlagehof 60 Den Herdgang.docx

1

Raadsvoorstel Bindend adviesrecht Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Berlagehof 60, Den Herdgang Aanleiding Er is een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de renovatie van een gedeelte van het bestaande pand (gebouw – west-, zie figuur 1) aan de Berlagehof 60 (Den Herdgang) eigendom van WonenBreburg. Dit gedeelte was in gebruik door zorginstelling De Wever als woonzorg- complex. In het tijdelijk deel van het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) heeft de locatie de bestemming ‘Maatschappelijk’. De Wever heeft het complex inmiddels verlaten (huurcontract is opgezegd per 1-7-2025). WonenBreburg wenst dit gedeelte van het bestaande complex in te kunnen zetten voor een woonfunctie. Regulier wonen is in strijd met de bestemming ‘Maatschappelijk’. Meewerken aan dit initiatief is mogelijk door het verlenen van een omgevingsvergunning met een Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Figuur 1: situatietekening ‘Den Herdgang’ De corporatie heeft diverse varianten onderzocht, waaronder het behoud van het complex voor een woonzorg-functie. Het complex voldoet echter niet meer aan de eisen voor woonzorg en de bewoners die zorg ontvingen zijn verhuisd naar andere woon-zorgcomplexen zoals Zandstaete. De inzet voor een woonfunctie is de meest geschikte variant gebleken, met het doel om zo snel mogelijk woonruimte beschikbaar te stellen. Met deze aanvraag worden 100 wooneenheden in de bestaande westvleugel gerealiseerd. Op basis van artikel 16.15 en 16.15a Omgevingswet dient de gemeenteraad bindend advies uit te brengen ten aanzien van het afwijken van het omgevingsplan, in door de gemeenteraad aangewezen gevallen van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De raad heeft op 1 juli 2024 gevallen aangewezen waarvoor de raad een bindend advies dient uit te brengen. Eén van de categorieën die worden genoemd is het toevoegen van meer dan 50 woningen. De aanvraag voor het omzetten van de bestaande westvleugel met een maatschappelijke bestemming naar een woongebouw voor 100 wooneenheden valt hieronder.

Raadsvoorstel Bindend adviesrecht Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Berlagehof 60 Den Herdgang.docx

2

Beoogd effect Met dit initiatief wordt invulling gegeven aan de totale volkshuisvestingsopgave. Ruimtelijk past dit plan binnen de in de update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen geformuleerde strategie en binnen de doelstellingen van de Woonagenda 2020-2025. Wanneer de raad positief adviseert over deze aanvraag, kan het college hiervoor de aangevraagde vergunning verlenen. Met het verlenen van deze vergunning wordt de realisatie van 100 sociale huurwoningen in de vorm van kleine wooneenheden in Tilburg mogelijk gemaakt, wat past binnen de gemeentelijke bouwopgave.

Voorstel Positief adviseren over de aanvraag omgevingsvergunning voor het aanpassen van de westvleugel van Berlagehof 60 met een maatschappelijke bestemming naar een woongebouw voor 100 wooneenheden.

Argumenten 1.1. Het plan draagt bij aan de grote vraag naar woonruimte en de behoefte aan betaalbaar wonen Met het plan worden 100 sociale huurwoningen toegevoegd aan de woningvoorraad, waarmee wordt ingespeeld op de grote vraag naar betaalbare woonruimten binnen een gemengd woonconcept. De doelgroep bestaat uit ouderen, éénpersoonshuishoudens, starters en spoedzoekers. Het woonconcept omvat compacte woningen van 18 tot 35 m² in combinatie met maatschappelijke voorzieningen binnen hetzelfde gebouw. Binnen ons Woonbeleid 2025 -2030 (15 september 2025, link) hanteren we een minimale gebruiksoppervlakte van 50m2 als uitgangspunt. In dit geval is sprake van een specifiek woonconcept waarvoor conform het beleid maatwerk kan worden geleverd. Met dit woonconcept wordt aangesloten bij de specifieke behoeften van de beoogde doelgroepen. Het plan past bij de locatie vanwege de bestaande maatschappelijke functie en het relatief hoge aandeel ouderen in de omgeving. Door de combinatie van zelfstandige woonruimten en voorzieningen voor ontmoeting en ondersteuning komen wonen en welzijn samen, wat onderlinge betrokkenheid stimuleert. Binnen het Woonbeleid 2025 -2030 is gemeentebreed de verdeling van 30% sociale huurwoningen en 40% betaalbare koopwoningen het uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen.

Deze doelstelling is bewust op stedelijk niveau bepaald, waarbij gebiedsgericht wordt afgewogen en op projectniveau maatwerk mogelijk is. In deze ontwikkeling is 100% sociale huur voorzien, hetgeen een bijdrage levert aan de verdeling op gemeenteniveau en tevens gerechtvaardigd is door de gerichte doelgroep en de behoefte aan sociale huurwoningen in dit stadsdeel. 1.2. De maatschappelijke ontmoetingsfunctie op de begane grond van het complex blijft behouden Vanwege het grote aantal ouderen in de directe omgeving en het belang van de continuïteit van de maatschappelijke functie blijft de maatschappelijke functie op de begane grond – het centrale middendeel van het complex met een keuken, restaurant, bar/café en activiteitenruimten (bekend als Herberg Den Herdgang)– behouden. Met de nieuwe bewoners worden afspraken gemaakt over hun inzet voor het behoud van de maatschappelijke betekenis van deze plek. Daarmee wordt niet alleen woonruimte gerealiseerd, maar ook ingezet op een sociale woonvorm waarin ontmoeting en samenwerking worden gestimuleerd en de continuïteit van de aanwezige voorzieningen wordt ondersteund. 1.3. Het initiatief geeft invulling aan de doelen die zijn opgenomen in de beleidsnota ’s ‘Samen een sterke basis 2021-2025’, Normaliseren en de notitie ‘Integrale Kijk op Ouderen’.

Het woonconcept voor Den Herdgang is bewust vormgegeven als maatwerk, waarbij kleinere zelfstandige woningen worden gecombineerd met collectieve en maatschappelijke voorzieningen. Deze voorzieningen faciliteren ontmoeting, onderlinge ondersteuning en buurtbinding en dragen bij aan een woonvorm die

Raadsvoorstel Bindend adviesrecht Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Berlagehof 60 Den Herdgang.docx

3

passend en leefbaar is voor ouderen, éénpersoonshuishoudens, huurders die (her)starten op de woningmarkt en huurders met een urgente huisvestingsvraag. De wisselwerking tussen verschillende bewonersgroepen en de in het gebouw aanwezige functies versterkt de sociale samenhang. Draagkrachtige bewoners kunnen hierbij een ondersteunende rol vervullen ten opzichte van minder draagkrachtige bewoners. De maatschappelijke functies bestaan uit laagdrempelige voorzieningen gericht op ontmoeting, ondersteuning en participatie, waaronder een gezamenlijke ontmoetingsruimte, zorg- en spreekkamers en ruimtes voor dagbesteding en activiteiten. Een deel van deze voorzieningen wordt tevens opengesteld voor de omliggende wijk. Met de transformatie van het bestaande gebouw, waarbij de huidige maatschappelijke functie wordt uitgebreid met woonfuncties en collectieve voorzieningen, wordt concreet invulling gegeven aan de doelstellingen uit de Woonzorgvisie. De inzet op passend wonen, afgestemd op de mate van vitaliteit en zorgbehoefte, sluit aan bij het gekozen woonconcept, waarin verschillende doelgroepen samenleven en gebruikmaken van zowel zelfstandige woonruimten als gedeelde voorzieningen. Door deze integrale benadering en de samenwerking tussen meerdere partijen wordt ondersteuning op maat gefaciliteerd en wordt de sociale samenhang binnen het complex versterkt.

Tevens sluit het initiatief aan bij de Wmodoelstellingen, waarin wordt ingezet op innovatie, eigen regie en het versterken van veerkracht, zodat bewoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen functioneren binnen een inclusieve woonomgeving. 1.4. Voor deze ontwikkeling moet af worden geweken van de Nota Parkeernormen 2023 Er kan niet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor het parkeren van (motor)voertuigen op het onbebouwde terrein dat bij het gebouw hoort. Ook kan geen gebruik worden gemaakt van de vrijstellingsregels die zijn opgenomen in de Nota parkeernormen 2023. In gevallen waarin strikte toepassing van de Nota parkeernormen 2023 tot een bijzondere hardheid leidt, kan worden afgeweken van de parkeereis. Uit een parkeerdrukonderzoek is aangetoond dat op de maatgevende momenten de bezettingsgraad van de parkeerplaatsen in het aangrenzende gebied binnen een loopafstand van 150 meter ruim onder de grens van 90% blijft. Hoewel zich in de buurt nog een zone zonder parkeerregulering bevindt, verwachten wij dat ook daar binnen afzienbare termijn parkeerregulering wordt ingevoerd, conform onze parkeerstrategie binnen de ringbanen. Het plan draagt daarnaast bij aan de grote vraag naar woonruimte en de behoefte aan betaalbaar wonen. Wij hebben op 12 mei 2026 besloten om op grond van de hardheidsclausule af te wijken van het bepaalde in de Nota parkeernormen 2023.

(Collegenota afwijken van de ‘Nota Parkeernormen 2023’ t.b.v. omgevingsvergunning Berlagehof 60, Den Herdgang, 12 mei 2026). 1.5. Bij de renovatie wordt rekening gehouden met de gemeentelijke ambities op het gebied van klimaatadaptatie, natuurinclusief bouwen, energieneutraal bouwen en waterberging Omdat het hier om de renovatie van een bestaand pand gaat, zijn de eisen lager dan bij nieuwbouw. Wel wordt aandacht besteed aan de energiezuinigheid van het gebouw. Het gebouw wordt voorzien van HR++ beglazing, de begane grond- en dakvloer worden geïsoleerd. De buitenruimte wordt verbeterd met meer groen en verblijfskwaliteit. Om te voldoen aan het SoortenManagementPlan (SMP) wordt tijdens de verbouwing gebruik gemaakt van hefsteigers die aan het einde van de dag omlaag gezet worden zodat er geen invliegopeningen voor vleermuizen of andere elementen geblokkeerd worden. 1.6. De ontwikkeling is niet van invloed op bestaande bomen Er worden geen bouwwerkzaamheden in de directe omgeving van bomen verricht die een negatieve invloed op de bomen kunnen hebben. Er hoeven voor deze ontwikkeling geen bomen te worden gekapt. Het plan voldoet aan de bomenverordening 2024.

Raadsvoorstel Bindend adviesrecht Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Berlagehof 60 Den Herdgang.docx

4

1.7. Uit het onderzoek naar omgevingsveiligheid blijkt dat er geen belemmering voor woningen op deze locatie is Voor de transformatie is het aspect omgevingsveiligheid beoordeeld conform de Omgevingswet en het Besluit kwaliteit leefomgeving. Uit het onderzoek blijkt dat het plangebied buiten alle relevante plaatsgebonden risicocontouren en aandachtsgebieden (brand, explosie en gifwolk) ligt. De dichtstbijzijnde risicobron, het spoor voor vervoer van gevaarlijke stoffen, bevindt zich op circa 500 meter afstand en vormt geen beperking voor de locatie. Aan de geldende normen voor plaatsgebonden risico en groepsrisico wordt voldaan. Aanvullende bouwkundige maatregelen zijn niet vereist. Omgevingsveiligheid vormt daarmee geen belemmering voor de realisatie van woningen. 1.8. De omgevingscommissie is akkoord met het plan De hoofdstructuur en massaopbouw van het gebouw blijven behouden. De buitenzijde van het pand wordt onderhouden en op onderdelen verbeterd, waarbij kleine wijzigingen in het gevelbeeld plaatsvinden. Deze aanpassingen vloeien voort uit noodzakelijke onderhoudsmaatregelen en hebben tot doel de uitstraling en duurzaamheid van het gebouw te verbeteren. Het plan is voorgelegd aan de omgevingscommissie die een positief advies heeft gegeven op het plan.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven Niet van toepassing

Niet beïnvloedbare risico’s Niet van toepassing

Kosten en dekking De kosten van deze BOPA-procedure worden gedekt door de leges die in rekening zijn gebracht bij de aanvraag omgevingsvergunning.

Uitvoering De raad is bevoegd om aan te geven in welke gevallen het bindend adviesrecht zou moeten worden toegepast. Deze bevoegdheid heeft zij op basis van artikel 16.15a sub b onder 1 van de Omgevingswet. Onder de Omgevingswet is het college bevoegd om bij Buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA) een vergunning te verlenen. De artikelen 16.15a en 16.15b van de Omgevingswet maken het echter mogelijk dat de deze aanvragen in het kader van bindend adviesrecht moet worden voorgelegd aan de raad. In deze gevallen zal het college zich moeten houden aan het advies wat door de raad gegeven wordt. Op 1 juli 2024 is door de raad een lijst vastgesteld van gevallen waarin het bindend adviesrecht van toepassing is (1 juli 2024, link). Indien de raad positief adviseert zal het college de vergunning verlenen. Dit wordt op de gebruikelijke wijze bekend gemaakt, waarbij belanghebbenden bezwaar kunnen maken tegen de verleende vergunning.

Participatie Participatie is een belangrijke pijler van de Omgevingswet. De richtlijn Omgevingsdialoog geeft aan in welke mate de omgeving betrokken wordt bij het initiatief. Conform het beleid van de gemeente heeft WonenBreburg omwonenden geïnformeerd over de plannen. In september 2024 is er een aankondigingsbrief aan buurtbewoners gestuurd, waarin zij geïnformeerd werden over het vertrek van De Wever uit de

Raadsvoorstel Bindend adviesrecht Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Berlagehof 60 Den Herdgang.docx

5

westvleugel en het centrale gedeelte. In deze brief is ook aangegeven dat na werd gedacht over nieuwe woonmogelijkheden en het voortzetten van activiteiten voor de buurt. Op 13 en 27 november 2024 zijn er bewonersavonden gehouden. In de uitnodiging voor de bewonersavonden is aangegeven dat de westvleugel beschikbaar werd voor jongeren, starters en mensen die met spoed een woning nodig hebben. Tijdens de bewonersavonden waren circa 150 omwonenden aanwezig. Belangrijkste reacties waren dat bewoners het behoud van activiteiten en maaltijden belangrijk vinden en dat er behoefte was aan overleg over sociale cohesie, overlast tijdens de verbouwing en parkeerdruk na de transformatie. Op basis van de opgehaalde reacties zijn de volgende maatregelen en afwegingen in het plan opgenomen: • Het centrale gedeelte van Den Herdgang wordt verhuurd aan Herberg Den Herdgang voor het organiseren van maaltijden en activiteiten voor buurtbewoners. • De functie-indeling van het gebouw (westvleugel voor starters/studenten, oostvleugel voor ouderen) is bevestigd en is afgestemd op maatschappelijke wensen. • De Informatievoorziening naar omwonenden wordt via de projectpagina en toekomstige informatiebrieven voortgezet, zodat betrokkenen goed geïnformeerd blijven over planning, overlast en voorzieningen.

De participatie heeft bijgedragen aan het aanscherpen van het plan door concrete wensen en zorgen van bewoners mee te nemen in de invulling van maatschappelijke functies en in de communicatie over de transformatie. Ook dat heeft bijgedragen aan een versterking van sociale cohesie, behoud van leefbaarheid en een plan dat past binnen de bestaande wijkcontext. Hiermee is voldaan aan de ‘Richtlijn Omgevingsdialoog’.

Communicatie De vergunning wordt gepubliceerd via www.overheid.nl.

Evaluatie Niet van toepassing

Bijlagen 1. 2.

Aanvraag omgevingsvergunning Berlagehof 60 Tilburg Goede onderbouwing van de effecten op de fysieke leefomgeving ‘Ontwikkeling Den Herdgang Berlagehof 60, Tilburg’ d.d. 12 mei 2026.

Ter inzage gelegde stukken Geen.

Tilburg, 12 mei 2026 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

Raadsvoorstel Bindend adviesrecht Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Berlagehof 60 Den Herdgang.docx

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit Positief te adviseren over de aanvraag omgevingsvergunning voor het aanpassen van de westvleugel van Berlagehof 60 met een maatschappelijke bestemming naar een woongebouw voor 100 wooneenheden.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van …. de griffier,

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.

6