Raadsvoorstel bestemmingsplan Reeshof Midden 2008 5e herz (Langendijk 38A)

Voorblad Raadsvoorstel bestemmingsplan Reeshof Midden 2008, 5e herz. (Langendijk 38A) Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

28 januari 2025, nr. 4 Bas van der Pol Ruimte S. Konak-Aydin / G. Sperber

Samenvatting Er is een verzoek om herziening van het bestemmingsplan ingediend voor de realisatie van één woning op het perceel gelegen aan de Langendijk 38a te Tilburg. Deze ontwikkeling past niet in het huidige bestemmingsplan. Ten behoeve van de besluitvormingsprocedure is het ontwerpbestemmingsplan ‘Reeshof Midden 2008, 5e herziening (Langendijk 38a)’ voorbereid en gereed om te worden vastgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen, te weten van maandag 18 december 2023 tot en met maandag 29 januari 2024. Over het plan zijn 5 zienswijzen ingediend door omwonenden. De zienswijzen gaan o.a. over de ligging van de woning, het uitzicht, de bomen, het groene karakter van het historische lint etc. De zienswijzen geven aanleiding om het plan gewijzigd vast te stellen. Het bestemminsplan is gereed voor (gewijzigde) vaststelling.

Collegebesluit Het college stelt de raad voor het bestemmingsplan ‘Reeshof Midden 2008, 5e herziening (Langendijk 38a)’, dat de realisatie van één woning mogelijk maakt, gewijzigd vast te stellen en daarmee: − de ingebrachte zienswijzen deels gegrond en deels ongegrond te verklaren conform de Nota van zienswijzen (bijlage 2) en ambtshalve aanpassingen en − de wijzigingen vast te stellen conform de Staat van wijzigingen (bijlage 3).

Raadsvoorstel bestemmingsplan Reeshof Midden 2008 5e herz. (Langendijk 38A)

1

Raadsvoorstel bestemmingsplan Reeshof Midden 2008, 5e herz. (Langendijk 38A) Aanleiding Er is een verzoek om herziening van het bestemmingsplan ingediend voor de realisatie van één woning op het perceel gelegen aan de Langendijk 38a te Tilburg. Dit bestemmingsplan is een gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan 'Reeshof Midden 2008', dat op 29 juli 2009 onherroepelijk is geworden. In dat bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming 'Wonen' met de functieaanduiding 'erf'. Het perceel heeft geen bouwvlak. Voor het bouwen van een woning is daarom een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Ten behoeve van de besluitvormingsprocedure is het ontwerpbestemmingsplan ‘Reeshof Midden 2008, 5e herziening (Langendijk 38a)’ voorbereid en gereed om te worden vastgesteld.

Beoogd effect Het initiatief is wenselijk aangezien het bijdraagt aan de gemeentelijke ambities ten aanzien van de woningbouwopgave, waarbij we inzetten op een passende woning voor elke Tilburger.

Voorstel het bestemmingsplan ‘Reeshof Midden 2008, 5e herziening (Langendijk 38a)’, dat de realisatie van één woning mogelijk maakt, gewijzigd vaststellen en daarmee: − de ingebrachte zienswijzen deels gegrond en deels ongegrond te verklaren conform de Nota van zienswijzen (bijlage 2) en ambtshalve aanpassingen en − de wijzigingen vast te stellen conform de Staat van wijzigingen (bijlage 3).

Argumenten 1.1. Het plan is stedenbouwkundig passend in de omgeving Bij de ontwikkeling van het plan is meegegeven dat het bijzondere karakter van de locatie behouden dient te blijven. Binnen dit uitgangspunt is de bouw van een nieuwe woning onder een aantal stringente voorwaarden mogelijk: a. Een zeer diepe voortuin, waardoor het open, groene beeld langs de Langendijk zo veel mogelijk in stand blijft. Dit is vertaald in een bouwvlak dat 5 meter achter de voorgevel van de woning Langendijk 40 ligt. Verdere verplaatsing van het bouwvlak richting de Langendijk is niet gewenst in verband met het behoud van de groene, arcadische/weideachtige sfeer die van grote waarde is. b. Een zeer riante verkaveling, met grote open/onbebouwde ruimtes tussen de woningen en tussen de bebouwing, waardoor het open en groene karakter van het gebied behouden blijft. Dit is vertaald in een bouwvlak dat op minimaal 15 meter van de woning Langendijk 38 én woning Langendijk 40 ligt. Bijgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gesitueerd. c. Een woning met een relatief bescheiden ‘footprint’, waardoor het open en groene karakter voldoende behouden blijft. Dit is vertaald in een relatief compact bouwvlak met een maximale diepte van 15 meter. d. Uitgangspunt is een woning die qua (architectonische) uitstraling en typologie passend is in het gebied.

Daarbij wordt uitgegaan van een woning met kap, traditioneel of juist modern. In figuur 3 is de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan opgenomen en in figuur 4 de aangepaste verbeelding naar aanleiding van zienswijzen. 1.2. Vanwege de grote woningbouwopgave is het bebouwen van dit perceel gewenst De laatste jaren is de maatschappelijke context met betrekking tot woningbouw aanzienlijk gewijzigd. We hebben een grote woningbouwopgave binnen de bestaande stad en dorpen. Deze opgave willen we binnen de stad realiseren in plaats van, zoals in het verleden, aan de randen van de stad. Potentiële bouwlocaties worden zoveel als mogelijk hiervoor benut. Aanvragen worden in dat licht eerder gehonoreerd, uiteraard onder voorwaarde dat e.e.a. verantwoord is. Bebouwing van dit perceel is mogelijk als het open en groene

Raadsvoorstel bestemmingsplan Reeshof Midden 2008 5e herz. (Langendijk 38A)

2

straatbeeld aan de Langendijk gewaarborgd blijft. Om deze reden is gekozen voor een zeer diepe voortuin en is het bouwvlak 5 meter achter de voorgevelrooilijn van de woning Langendijk 40 geplaatst. 1.3. De behoefte aan de ontwikkeling is aangetoond De voorgenomen ontwikkeling, de bouw van één woning aan de Langendijk 38a, past in de gemeentelijke woningbouwopgave en voldoet het aan de beleidsdoelen-Wonen in de WoonVisie en de Woonagenda 2020¬2025, met name wat betreft het leveren van een bijdrage in de opgave grondgebonden woningen, in een groen stedelijk woonmilieu, alsmede in de ontwikkeling van woningen in PO/particulier opdrachtgeverschap. In paragraaf 2.1 van de Woonagenda 2020-2025 is opgenomen dat er een tekort is aan duurdere grondgebonden woningen en dat een uitbreiding noodzakelijk is om de vraag vanuit onze huidige inwoners nu én straks op te kunnen vangen. 1.4. Er wordt rekening gehouden met het bomenbeleid van de gemeente Het is van belang om zo veel mogelijk waardevolle bomen op het perceel te behouden. Er wordt rekening gehouden met het behoud van “een groen scherm” aan de zuidzijde van het perceel, als een goede overgang naar de “achterburen”. Aan de noordoostzijde van het perceel worden drie bomen en aan de zuidoostzijde wordt één boom aangeplant. De bestaande bomen aan de zuid- en zuidwestzijde worden behouden.

Voor zover de beschermzone van deze bomen binnen de plot van de woning valt, zal ten zijde van de aanvraag om omgevingsvergunning een Bomen Effect Analyse (BEA) moeten worden overlegd. Hieruit kunnen maatregelen volgen om de bomen te kunnen behouden. Het betreft hier bomen met een basiswaarde. Mocht uit de BEA blijken dat mogelijk een boom niet behouden kan blijven, dan zal bij de kapvergunning een herplantplicht op worden gelegd. Hiervoor is voldoende ruimte op het perceel. Er zijn 3 bomen waarvan de draaicirkels binnen het bouwvlak vallen die moeten worden gekapt. Op basis van de boomwaardezoneringskaart van gemeente Tilburg zijn aan deze bomen een ‘basiswaarde’ toegekend. Uit de BEA is gebleken dat de wilg een slechte vitaliteit heeft en de berken wel vitaal zijn. Voor al deze bomen kan een kapvergunning worden verleend. Met de aanplant van nieuwe bomen op het perceel wordt voldaan aan de herplantplicht. Als de herplant plaatsvindt in de groene voorterrein, zal dit een versterking zijn van het groene karakter van het voorerf. Op grond van de Bomenverordening Gemeente Tilburg 2024 dienen bomen binnen één jaar te worden geplant, behoudens een door het bevoegd gezag voorgeschreven afwijkende termijn. Tevens kan in de vergunningvoorschriften worden opgenomen wanneer en hoe de nieuwe bomen moeten worden vervangen als ze niet goed aanslaan (bijvoorbeeld als ze doodgaan).

Daarnaast kan het bevoegd gezag aan de zakelijke gerechtigde (eigenaar) verplichtingen opleggen als sprake is van een ernstige bedreiging, bijvoorbeeld schade of ziekte aan de boom. Hierbij valt te denken aan maatregelen om de boom binnen een bepaalde tijd te redden of het opstellen van een BEA. Hieruit kan worden geconcludeerd dat wij de Bomenverordening Gemeente Tilburg 2024 volgen en dat dit plan hiermee in overeenstemming is. 1.5. Het project heeft geen nadelige gevolgen voor het milieu Nagegaan is of voor dit bestemmingsplan een Milieueffectenrapport of een m.e.r. beoordeling opgesteld moet worden. Binnen het plangebied zijn geen Natura2000 of NNN-gebieden aanwezig. De voorgenomen ontwikkeling heeft derhalve geen direct effect op de Natura2000- of NNN-gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied betreft de Loonse en Drunense Duinen op ongeveer 7 kilometer afstand tot het plangebied. Gezien deze afstand en de zeer beperkte externe invloed van de geplande ontwikkeling kunnen negatieve effecten op dit Natura 2000-gebied op voorhand redelijkerwijs worden uitgesloten. Ook effecten door stikstofdepositie worden uitgesloten. 1.6. Het groepsrisico kan worden verantwoord Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van een risicovolle inrichting en de spoorlijn Breda - Tilburg.

Personen in het plangebied worden aan externe veiligheidsrisico's blootgesteld, ook na maatregelen. Vanwege de ligging van het bestemmingsplan binnen het invloedsgebied van deze risicobronnen is de verantwoordingsplicht ingevuld. De gemeenteraad is het bevoegd gezag.

Raadsvoorstel bestemmingsplan Reeshof Midden 2008 5e herz. (Langendijk 38A)

3

1.7. Het plan draagt bij aan de gemeentelijke ambities op het gebied klimaatadaptatie, natuur inclusief bouwen, energieneutraal bouwen en waterberging Tilburg wil ook in de toekomst een plek zijn waar mensen, gezond en gelukkig kunnen wonen, werken en verblijven. Het aanpassen aan de veranderingen van het klimaat is daarbij nodig. Op basis van het akkoord Meer voor elkaar 2022-2026, de Uitvoeringsagenda Klimaatadaptatie Koel Tilburg, de Kadernota Klimaat, het puntensysteem natuur inclusief bouwen, het duurzaamheidsbeleid voor nieuwbouw van woningen en utiliteitsbouw en het Programma Water en Riolering 2020-2023 wordt bij planontwikkelingen middels beleidsregels gestreefd naar een klimaatbestendig Tilburg. Gestreefd wordt naar een maximum verhardingspercentage van een plangebied, een minimum percentage groen, een minimum percentage schaduw van bomen op looproutes in het plangebied, de verwerking van regenwater in het plangebied, het verbeteren en behouden van het leefgebied van beschermde diersoorten en volledige energie neutrale nieuwbouw. Het is echter binnen de huidige wetgeving publiekrechtelijk niet mogelijk klimaatadaptatie ambities juridisch te borgen (uitgezonderd van de waterbergingsopgave). Omdat het hier gaat om een volledig particulier initiatief is zijn er beperkte mogelijkheden om onze hogere ambities ten aanzien van duurzaamheid af te dwingen.

De initiatiefnemer draagt met zijn ontwikkeling op de volgende punten wel bij aan de gemeentelijke ambities ten aanzien van het aanpassen aan de veranderingen van het klimaat. Er is rekening gehouden met het behoud van zoveel mogelijk waardevolle bomen op het perceel. Er worden in totaal 4 bomen aangeplant. In het kader van de Tilburgse gebiedsontheffing dienen in het plangebied voldoende geschikte verblijfsplaatsen gerealiseerd te worden voor de huismus, gierzwaluw en vleermuis. Ten aanzien van energieneutraal bouwen wordt in ieder geval voldaan aan de BENG-norm van het Bouwbesluit. Gestreefd wordt om volledig energieneutrale woningen op te leveren. Wat betreft energieneutraal bouwen wordt een serieuze inspanning en een terugkoppeling hierover verwacht. Ten aanzien van waterberging moet minimaal voldaan worden aan de waterbergingseis op eigen terrein van 60mm/m2. 1.8. Het plan voorziet op eigen terrein in de parkeerbehoefte Voor deze ontwikkeling geldt dat voldoende ruimte op het perceel is voor de parkeren op eigen terrein voor 2 auto's. Aan de voorzijde van het perceel aan de Langendijk is hiervoor op de verbeelding de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - parkeren op eigen terrein' opgenomen. Het plan voldoet daarmee aan de parkeernormen.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven Niet van toepassing.

Niet beïnvloedbare risico’s Niet van toepassing.

Kosten en dekking Ten behoeve van de gemeentelijke plan- en apparaatskosten heeft de initiatiefnemer leges betaald. Daarnaast zijn met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst en overeenkomst voor het verhaal van planschade gesloten. De kosten zijn anderszins verzekerd en er zijn geen redenen om een exploitatieplan vast te stellen. Gesteld op het voorgaande is het plan economisch uitvoerbaar en kan het uit het oogpunt van de gemeente kostenneutraal worden uitgevoerd.

Uitvoering Het ontwerpbestemmingsplan wordt direct na dit collegebesluit gedurende zes weken ter inzage gelegd in de Stadswinkel en digitaal via www.ruimtelijkeplannen.nl en www.tilburg.nl/ruimtelijkeplannen. Dit wordt gepubliceerd in het gemeenteblad. Gedurende deze periode kan Iedereen zienswijze indienen over het ontwerpbestemmingsplan.

Raadsvoorstel bestemmingsplan Reeshof Midden 2008 5e herz. (Langendijk 38A)

4

Participatie De particuliere initiatiefnemer stelt dat hij op 30 mei 2023 een informatiebrief heeft rondgestuurd ter uitvoering van het bepaalde in de Richtlijn Omgevingsdialoog. In deze brief is een toelichting gegeven op de aard en het doel van het bestemmingsplan. In de brief is de mogelijkheid geboden om binnen twee weken schriftelijke opmerkingen in te dienen. De initiatiefnemer stelt dat hij persoonlijk is langsgegaan bij alle genoemde adressen om de informerende brief te bezorgen en heeft de reacties opgehaald. De meeste omwonenden hebben geen opmerkingen op het bouwplan of reageerden positief. Twee reacties zijn binnengekomen: de eerste betreft bezwaar van de bewoners van het naastgelegen perceel tegen woningbouw op het perceel. De tweede reactie vanuit de bewoners van de achterliggende percelen aan de Heezestraat, richt zich op de afstand van de nieuwe woning tot de achterste perceelsgrens. De opmerkingen hebben niet geleid tot wijzigingen van het bouwplan.

Communicatie Zie ‘Uitvoering’.

Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen 1. 2. 3.

Ontwerpbestemmingsplan ‘Reeshof Midden 2008, 5e herziening (Langendijk 38a)’) met link Nota van zienswijzen; Staat van wijzigingen.

Ter inzage gelegde stukken Ontwerpbestemmingsplan ‘Reeshof Midden 2008, 5e herziening (Langendijk 38a)’

Tilburg, 28 januari 2025 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

Raadsvoorstel bestemmingsplan Reeshof Midden 2008 5e herz. (Langendijk 38A)

5

Figuur 1: ligging plangebied Langendijk 38a in Tilburg

Figuur 2: ligging plangebied Langendijk 38a in de omgeving

Raadsvoorstel en Raadsbesluit

Figuur 3: verbeelding (links) ontwerpbestemmingsplan Reeshof Midden 2008, 5e herz. (Langendijk 38a) Figuur 4: verbeelding (rechts) aangepast naar aanleiding van zienswijzen

Raadsvoorstel bestemmingsplan Reeshof Midden 2008 5e herz. (Langendijk 38A)

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders; gelet op artikel 89 lid 4 van de Gemeentewet;

Besluit Het bestemmingsplan ‘Reeshof Midden 2008, 5e herziening (Langendijk 38a)’, dat de realisatie van één woning mogelijk maakt, gewijzigd vast te stellen en daarmee: − de ingebrachte zienswijzen deels gegrond en deels ongegrond te verklaren conform de Nota van zienswijzen (bijlage 2) en ambtshalve aanpassingen en − de wijzigingen vast te stellen conform de Staat van wijzigingen (bijlage 3).

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

07-04-2025

De griffier, ValidSigned door Noor Kanters op 08-04-2025 In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.

6