Raadsvoorstel Anterieure Overeenkomst IJpelareweg 44-46 (waarin ook grondtransacties) behorend bij het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a IJpelareweg 44-46 (4)

Voorblad Raadsvoorstel Anterieure Overeenkomst IJpelareweg 44-46 (met grondtransacties) behorend bij het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a, IJpelareweg 44-46 Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

12 mei 2026 Wethouder Van der Pol Vastgoedbedrijf N. Lorenzo van Rooij

Betrokken portefeuillehouder: Grashoff

Samenvatting Initiatiefnemer heeft te weinig ruimte om te groeien op de huidige locatie. Daarom is door het bedrijf een locatie aan de IJpelareweg 44-46 aangekocht om bedrijfsactiviteiten te verplaatsen en op die locatie een nieuw en toekomstbestendige bedrijfslocatie te ontwikkelen. De gronden die de initiatiefnemer al in eigendom heeft, hebben een agrarische functie. Om de verplaatsing en groei van het bedrijf mogelijk te maken moet daarom het omgevingsplan ter plaatse van de IJpelareweg 44-46 worden gewijzigd, zodat een bedrijfskavel gerealiseerd kan worden. Door aanvrager is daartoe een ontwerp wijziging omgevingsplan aangeleverd, het ‘Ontwerp wijzigingsbesluit TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a IJpelareweg 44-46’. Wij zijn bereid onze medewerking te verlenen aan de wijziging van het omgevingsplan ter plaatse. Het ontwerp is bij collegebesluit van 2 december 2025 (link)ter inzage gelegd. De termijn van terinzagelegging is nu verstreken en in een apart raadsvoorstel wordt de raad voorgesteld tot vaststelling van het plan over te gaan. Vaststelling van het plan kan echter alleen plaatsvinden als het wettelijk verplichte kostenverhaal voldoende verzekerd is en de financiële haalbaarheid en economische uitvoerbaarheid van het plan is aangetoond.

In verband daarmee sluiten we met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst voor het wettelijk verplichte kostenverhaal voor de gronden die aan de initiatiefnemer in eigendom toebehoren. Ook is daarin de verkoop van gronden aan de initiatiefnemer geregeld, die nodig zijn voor de ontsluiting van zijn toekomstige bedrijfskavel op de door ons gewenste plek, alsmede voor een goede landschappelijke inpassing van deze bedrijfskavel. Met deze anterieure overeenkomst en de grondverkoop worden het verplichte kostenverhaal en de financiële haalbaarheid en economische uitvoerbaarheid van het plan verder verzekerd en kunnen we een besluit gaan nemen over de vaststelling van het plan voor deze ontwikkeling. Omdat we bij de verkoop van gemeentegronden aan de initiatiefnemer de algemene de-minimisregeling willen toepassen, stellen we de toepassing daarvan bij grondverkoop als neergelegd in de anterieure overeenkomst met dit raadsvoorstel vast.

Collegebesluit A. Het college: 1. gaat de Anterieure overeenkomst IJpelareweg 44-46 aan met Kuijpers OG B.V. en de daarin vastgelegde grondtransacties, omvattende de verkoop van de percelen kadastraal bekend gemeente Tilburg sectie F, nummers 7227 en 7228 ter gezamenlijke grootte van circa 2.244 m2) onder gelijktijdige vestiging van een opstalrecht op voornoemd perceel 7228 en onder de vestiging van de overige zakelijke rechten en onder de overige voorwaarden als neergelegd in de overeenkomst. 2. legt op grond van het belang genoemd in artikel 5.1 lid 2 sub b van de Wet open overheid, geheimhouding op bijlage 3. om de financiële belangen van onze gemeente te borgen. 3. stelt deze geheime informatie voor de raad beschikbaar en legt de geheime bijlagen onder geheimhouding ter inzage bij de Griffie. B. Het college stelt de raad voor: 1. de in de Anterieure overeenkomst IJpelareweg 44-46 met Kuijpers OG B.V. vervatte grondverkoop, met de toepassing van de algemene de-minimisregeling vast te stellen. 2. de door het college opgelegde geheimhouding op bijlage 3, op grond van het belang genoemd in artikel 5.1, tweede lid, onder b, van de Wet open overheid, ter borging van de financiële belangen van onze gemeente, op te heffen op het moment dat het project van initiatiefnemer is opgeleverd.

Raadsvoorstel Anterieure Overeenkomst IJpelareweg 44-46 (waarin ook grondtransacties) behorend bij het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a IJpelareweg 44-46 (4).docx 1

Raadsvoorstel Anterieure Overeenkomst IJpelareweg 44-46 (met grondtransacties) behorend bij het “TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a, IJpelareweg 44-46” Aanleiding Al sinds behoorlijk wat jaren maakt het bedrijf Kuijpers Trucktrading een grote groei door. De huidige vestiging is niet meer groot genoeg voor al zijn activiteiten. In verband daarmee heeft het bedrijf al in 2020 plannen gemaakt voor de realisatie van een nieuw eigen bedrijfskavel aan de IJpelareweg 44-46 gelegen aan de noordzijde van het bedrijventerrein Kraaiven. Op 15 juni 2020 hebben wij te kennen gegeven, dat wij in principe positief staan tegenover de groei van het bedrijf Kuijpers Trucktrading, en de verplaatsing naar het adres IJpelareweg 44-46 aan de noordzijde van het bedrijventerrein Kraaiven. Ten behoeve van deze verplaatsing heeft de initiatiefnemer al circa 48.625 m2 aan gronden binnen het plangebied in eigendom verworven en heeft de initiatiefnemer daarvoor een ontwerp wijzigingsplan opgesteld met toepassing van de TAM-IMRO werkwijze, waarin de betreffende gronden worden omgezet van agrarisch gebruik naar een bedrijfsmatig gebruik ten behoeve van de automotive sector. Het ontwerp ‘Ontwerp wijzigingsbesluit TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a IJpelareweg 44-46’ is bij collegebesluit van 2 december 2025 (link) ter inzage gelegd.

De 4 zienswijzen die hiertegen zijn ingebracht, zijn inmiddels allen beantwoord, zodat het plan (met de beantwoording van de zienswijzen) ter vaststelling aan de raad kan worden voorgelegd. Dit geschiedt door middel van een apart raadsvoorstel, die gelijktijdig met deze nota ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. Omdat de Raad pas tot vaststelling van het plan over kan gaan als de financiële haalbaarheid van het plan en daarmee ook de economische uitvoerbaarheid ervan gegeven is, moet het verplichte kostenverhaal zijn verzekerd. Ondertussen is daarom ook de laatste hand gelegd aan het sluiten van de anterieure overeenkomst, waarmee het verplichte koten verhaal en ook eventuele nadeelcompensatie worden gedekt. Deze overeenkomst voorziet daarnaast in een aantal grondtransacties, , daaronder de verkoop van ongeveer 2.240 m2 gemeentelijke grond, die het bedrijf nodig heeft om de ontsluiting van de bedrijfskavel op de door ons gewenste plek alsmede een goede landschappelijke inpassing van deze bedrijfskavel te kunnen realiseren. Bij deze verkoop passen we de algemene de-minimisregeling toe. Daartoe vragen wij met dit raadsvoorstel de instemming van de raad, zodat we over kunnen gaan tot de uitvoering van het project.

Door middel van de anterieure overeenkomst met grondtransacties is de voor vaststelling van het plan noodzakelijke financiële haalbaarheid en economische uitvoerbaarheid van het plan gedekt.

Beoogd effect Met het aangaan en uitvoeren van de grondtransacties die vervat zijn in de anterieure overeenkomst is een betere verkeersveilige ontsluiting van de toekomstige bedrijfskavel van de initiatiefnemer mogelijk en wordt het bedrijfskavel bovendien op een betere en meer duurzame wijze ruimtelijk en landschappelijk ingepast. Met het aangaan van de overeenkomst wordt voorts het kostenverhaal definitief gezekerd en daarmee staat de financiële haalbaarheid en economische uitvoerbaarheid van het plan ook pas definitief vast. Pas als het kostenverhaal gezekerd is, kan de Raad de TAM-omgevingsplanwijziging voor deze locatie, waarmee ook uitvoering wordt gegeven aan onder meer de omgevingsvisie, de visie Toekomstbestendige Werklocaties, het programma revitaliseren bedrijventerreinen en het ontwikkelperspectief voor Kraaiven en Vossenberg, vaststellen. Dan pas ook wordt de initiatiefnemer in staat gesteld zijn bedrijf uit breiden.

Raadsvoorstel Anterieure Overeenkomst IJpelareweg 44-46 (waarin ook grondtransacties) behorend bij het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a IJpelareweg 44-46 (4).docx 2

Voorstel 1. 2.

De in de Anterieure overeenkomst IJpelareweg 44-46 met Kuijpers OG B.V. vervatte grondverkoop, met de toepassing van de algemene de-minimisregeling vaststellen. De door het college opgelegde geheimhouding op bijlage 3, op grond van het belang genoemd in artikel 5.1, tweede lid, onder b, van de Wet open overheid, ter borging van de financiële belangen van onze gemeente, opheffen op het moment dat het project van initiatiefnemer is opgeleverd.

Argumenten 1.1. Met de anterieure overeenkomst is het verplichte kostenverhaal verzekerd, is voorzien in een schadevergoedingsovereenkomst voor nadeelcompensatie en zijn met de grondtransacties de verdere uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling voorzien Op grond van afdeling 13.6 van de Omgevingswet (Ow) en meer specifiek het bepaalde in artikel 13.11 OW, dienen we onze kosten te verhalen, als er, zoals hier sprake is van een kostenverhaal plichtige activiteit als bedoeld in artikel 8.13 Omgevingsbesluit. De overeenkomst is een anterieure overeenkomst van kostenverhaal als bedoeld in artikel in de zin van artikel 13.13 Ow, zodat het kostenverhaal is verzekerd als in dat artikel bedoeld en kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg in de zin van paragraaf 13.6.3 Ow niet nodig is. De overeenkomst is bovendien een schadevergoedingsovereenkomst als bedoeld in artikel 13.3c Ow, waarmee de initiatiefnemer de verplichting op zich neemt om schade als bedoeld in artikel 4.126 Algemene wet bestuursrecht en artikel 15.1 Ow (vroegere planschade) te vergoeden. Onderdeel van de overeenkomst is ook de verkoop van gemeentelijke gronden aan de IJpelareweg, kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie F, nummers 7227 en 7228, onder gelijktijdig voorbehoud van een opstalrecht voor het hebben van gemeentelijke leidingen op het laatstgenoemde perceel.

Daarnaast vestigt de initiatiefnemer ook opstalrechten voor de in de haar al in eigendom toebehorende gronden gelegen gemeentelijke leidingen. Omdat de aan initiatiefnemer uit te geven gronden op dit moment gedeeltelijk in gebruik zijn bij de Stichting Schietbanen Tilburg en vooral bij het Gilde St. Dionysius (voor de ontsluiting van de door ons aan deze partijen in erfpacht uitgegeven buurpercelen en om te kunnen parkeren), is in de overeenkomst bovendien voorzien in een regeling op grond waarvan, zij gebruik mogen (blijven) maken van de verkochte gronden ten behoeve van hun ontsluiting en parkeren. Overigens vindt de verkoop en de vestiging van zakelijke rechten plaats onder de gebruikelijke voorwaarden, daaronder de toepasselijke Algemene Verkoopvoorwaarden van de gemeente Tilburg 2015. 1.2. De grondtransacties zijn nodig voor de ruimtelijke uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling We zijn al gedurende lange tijd met elkaar in gesprek over het plan. De initiatiefnemer heeft al in 2020 een initiatief voor het plan ingediend bij ons om de agrarische gronden aan de IJpelareweg 44-46, die hij reeds in eigendom heeft, om te zetten tot een bedrijfskavel, waar hij zijn bedrijfsactiviteiten naartoe kan verplaatsen. Het oorspronkelijke plan voorzag in een ontsluiting aan de noordzijde van het plangebied, meteen vanaf de gronden van de initiatiefnemer naar de openbare weg.

Vanuit verkeerskundige overwegingen en de wens van een goede ruimtelijke en landschappelijke inpassing hebben wij zelf aangestuurd op een ontsluiting aan de zuidzijde van het plangebied. Enkel om deze ontsluiting op de door ons gewenste plek aan de zuidzijde van het plangebied te kunnen realiseren heeft de initiatiefnemer grond nodig, die nu aan ons eigendom toebehoort, die bovendien niet bedoeld zijn voor de realisatie van de bedrijfsgebouwen en belast worden met een rechten in verband met de gemeentelijke leidingen en voor Gilde St. Dionysius en Stichting Schietbanen Tilburg

Raadsvoorstel Anterieure Overeenkomst IJpelareweg 44-46 (waarin ook grondtransacties) behorend bij het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a IJpelareweg 44-46 (4).docx 3

1.3. Verkoop onder taxatiewaarde is een bevoegdheid van de raad en door toepassing van de deminimisregeling is geen sprake van (ongeoorloofde) steun Nadat wij onze wens tot ontsluiting aan de zuidzijde van het plangebied kenbaar hebben gemaakt, zijn er diverse mogelijke grondtransacties besproken, doch hebben we uiteindelijk gekozen voor een (enkele) verkoop van gronden aan initiatiefnemer, tegen een waarde die is gelegen onder de getaxeerde waarde, maar nog altijd de boekwaarde voor deze grond ruimschoots dekt. Met de overeenkomst is (verder) het wettelijk verplichte kostenverhaal gedekt en is de financiële haalbaarheid en economische uitvoerbaarheid van het plan gezekerd, zonder dat sprake is van ongeoorloofde steun. Alleen de raad is bevoegd om daartoe een grondwaarde vast te stellen onder de getaxeerde waarde. Omdat we een koopsom willen vragen, die lager ligt dan het getaxeerde bedrag, willen we de algemene deminimisregeling toepassen en vragen we de raad hiermee in te stemmen. De de-minimisregeling bepaalt, dat overheden- -beargumenteerd - financiële steun kunnen verlenen aan ondernemingen, met een maximum van € 300.000, - per bedrijf over een periode van drie jaar. Van staatsteun is daarbij dan (per definitie) geen sprake. Kuijpers OG B.V. heeft reeds een zogenaamde de-minimisverklaring terzake overgelegd.

Met de overeenkomst is dus (ook verder) het wettelijk verplichte kostenverhaal gedekt, zonder dat sprake is van ongeoorloofde steun. 1.4. Het belang bij openbaarmaking weegt niet op tegen de bescherming van onze financiële belangen Het is noodzakelijk, dat de uitkomsten van taxaties, die zoals hier de grondslag vormen voor het vaststellen van de koopsom, niet openbaar worden gemaakt. Dergelijke taxaties zijn enkel bedoeld om de marktconformiteit van de te rekenen prijzen te bepalen in het kader van de staatssteuntoets en geven derhalve bij onze aankoop de conform de staatssteunregels maximaal te betalen koopprijs en bij verkoop door ons de conform de staatssteunregels minimaal te vragen grondprijs, alsmede de mogelijkheid of noodzaak om staatssteunrechtelijke regelingen als vrijstellingsregels of, zoals hier de de-minimisregels toe te passen. Het openbaar maken van dergelijke gegevens benadeelt ons niet alleen in onderhandelingspositie tot derden (verkopers of kopers), maar geeft ook inzicht in onze juridische positie waar het de toepassing van de staatssteunregels betreft.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1. Een alternatief is om überhaupt geen grondtransacties aan te gaan. Zonder de verkoop van gronden aan de zuidzijde van de toekomstige bedrijfskavel aan de initiatiefnemer, is de ontsluiting op die plek niet mogelijk. Dan zou ontsluiting wellicht nog op een andere plek mogelijk zijn, maar dat is voor ons vanuit een oogpunt van verkeersveiligheid en ruimtelijke inpassing als niet wenselijk aangemerkt. Wij wensen juist op inhoudelijke gronden een ontsluiting aan de zuidzijde van de toekomstige bedrijfskavel. Daarmee is de verkoop van de gronden ook uitsluitend ingegeven door onze behoefte om de ontsluiting aan de zuidzijde te doen realiseren. Daarom ook zijn wij bereid tot verkoop van de daartoe benodigde gronden tegen een lagere grondwaarde. Zou onze wens er niet zijn, dan zouden er überhaupt geen gronden verkocht worden. 2. Een alternatief is voorts om de grondtransacties niet met toepassing van de de-minimisregeling aan te gaan Het project is dan niet realiseerbaar. Zonder overeenkomst kan de wijziging van het omgevingsplan ook niet worden vastgesteld. Dit omdat de financiële haalbaarheid en de economische uitvoerbaarheid van het plan dan niet is aangetoond/verzekerd.

Raadsvoorstel Anterieure Overeenkomst IJpelareweg 44-46 (waarin ook grondtransacties) behorend bij het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a IJpelareweg 44-46 (4).docx 4

Niet beïnvloedbare risico’s Niet van toepassing.

Kosten en dekking De anterieure overeenkomst, met nadeelcompensatie afspraken en grondtransacties, is al voor akkoord getekend door de initiatiefnemer. Voorts heeft de initiatiefnemer een volledig ingevulde de-minimisverklaring overgelegd. Met de overeenkomst is het verplichte kostenverhaal gedekt. Met de door de initiatiefnemer te betalen koopsom wordt de huidige boekwaarde van de betreffende gronden gedekt, zonder dat sprake is van (ongeoorloofde staatssteun) en is de financiële haalbaarheid en economische uitvoerbaarheid van het plan gezekerd.

Uitvoering Met dit besluit is de financiële haalbaarheid en economische uitvoerbaarheid definitief verzekerd en kan het wijziggingsbesluit ook worden vastgesteld. Zodra het wijzigingsbesluit door de raad is vastgesteld en onherroepelijk is geworden kunnen de grondtransacties (verkoop en vestiging van zakelijke rechten) notarieel worden afgewikkeld en kan een aanvang worden gemaakt met de realisatie van het plan.

Participatie Initiatiefnemer heeft in het kader van de planologische procedure een omgevingsdialoog gevoerd conform de onze richtlijnen. Terzake wordt verwezen naar het aparte raadsvoorstel in het kader van de planologische procedure voor het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a, IJpelareweg 44-46.

Communicatie Het besluit zal aan de initiatiefnemer en de overige betrokkenen, daaronder het Gilde St. Dionysius en de Stichting Schietbanen worden teruggekoppeld, waarna de Anterieure overeenkomst IJpelareweg 44.-46 verder kan worden afgerond en ondertekend, zodat uiteindelijk – onder het uitdrukkelijke voorbehoud van besluitvorming door de gemeenteraad op het voorstel voor besluitvorming van het wijzigingsbesluit – de notariële afwikkeling van de grondtransacties plaats kan vinden.

Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen 1. 2. 3.

Anterieure overeenkomst IJpelareweg 44-46, definitieve versie d.d. 20 oktober 2025, met bijlagen. De-minimisverklaring van Kuijpers O.G. B.V. GEHEIM

Raadsvoorstel Anterieure Overeenkomst IJpelareweg 44-46 (waarin ook grondtransacties) behorend bij het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a IJpelareweg 44-46 (4).docx 5

Ter inzage gelegde stukken Geen.

Tilburg, 12 mei 2026 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

Raadsvoorstel Anterieure Overeenkomst IJpelareweg 44-46 (waarin ook grondtransacties) behorend bij het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a IJpelareweg 44-46 (4).docx 6

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1. 2.

De in de Anterieure overeenkomst IJpelareweg 44-46 met Kuijpers OG B.V. vervatte grondverkoop, met de toepassing van de algemene de-minimisregeling vast te stellen. De door het college opgelegde geheimhouding op bijlage 3, op grond van het belang genoemd in artikel 5.1, tweede lid, onder b, van de Wet open overheid, ter borging van de financiële belangen van onze gemeente, op te heffen op het moment dat het project van initiatiefnemer is opgeleverd.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.