Raadsvoorstel Afwaardering aankoopbedrag Frans Mannaertsstraat 3-5-7 Lovense Kanaaldijk 11

Voorblad Raadsvoorstel Afwaardering aankoopbedrag Frans Mannaertsstraat 3-5-7 / Lovense Kanaaldijk 11 Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

24 juni 2025, nr. 32 Bas van der Pol Vastgoedbedrijf E. van den Heuvel, H. Otten

Samenvatting Zowel voor de uitvoering van de Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen als voor het programma revitaliseren bedrijventerreinen vormt de ontwikkeling van de Kanaalzone tot een gemengd woon- en werkmilieu een belangrijke kans en opgave. De locatie maakt bovendien onderdeel uit van NPLV-gebied Tilburg NoordWest. In het najaar van 2024 kwam de locatie Melis Metaalgieterijen B.V. aan de Frans Mannaertsstraat 3-5-7/Lovense Kanaaldijk 11, openbaar in de verkoop via een publicatie van Klotz Makelaardij. Om regie te krijgen over de mogelijkheden voor zowel woningbouwontwikkeling als het realiseren van ruimte voor bedrijvigheid, hebben wij in goed overleg met de eigenaren ingezet op een strategische verwerving van deze locatie. Op 23 december 2024 hebben wij daartoe een bod uitgebracht van 3 miljoen euro exclusief kosten koper (conform de vraagprijs) onder voorbehoud van de resultaten van een bodemonderzoek, passende taxatie en besluitvorming door het college en de gemeenteraad. In april 2025 zijn de benodigde onderzoek naar tevredenheid afgerond en hebben wij overeenstemming bereikt over het genoemde aankoopbedrag. Wanneer wij daartoe besluiten en instemming van de gemeenteraad met de benodigde afwaardering, dan krijgen wij de regie over een locatie met functieaanduiding ‘bedrijven’ en een stroomaansluiting.

Op deze manier zetten wij een belangrijke stap in de toekomstige transformatie van de Kanaalzone naar een gemengd woon- en werkmilieu en behouden wij deze courante locatie voor passende MKB-bedrijvigheid in onze stad.

Collegebesluit Het college stelt de raad voor om een afwaardering van € 2.216.000 (aankoopbedrag van € 3 mln. exclusief kosten koper minus 70% van de WOZ-waarde van € 784.800,-) ten behoeve van de aankoop van de locatie Frans Mannaertsstraat 3-5-7/Lovense Kanaaldijk 11 te Tilburg vast te stellen en deze ten laste te brengen van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

Raadsvoorstel afwaardering aankoopbedrag Frans Mannaertsstraat 3-5-7-Lovense Kanaaldijk 11 DEF

1

Raadsvoorstel afwaardering aankoopbedrag Frans Mannaertsstraat 3-5-7 / Lovense Kanaaldijk 11 Aanleiding Najaar 2024 kwam de locatie van Melis Gieterijen B.V. openbaar in de verkoop. De locatie ligt strategisch tussen Ringbaan Noord en Lovense Kanaaldijk in stadsdeel Oud-Noord, in een gebied dat onderwerp is van visievorming door de gemeente en diverse eigenaren, gericht op het identificeren van mogelijkheden voor geleidelijke transformatie van dit noordelijk deel van de Kanaalzone naar een gemengd woon- en werkmilieu, in lijn met de vastgestelde Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen en het programma revitalisering bedrijventerreinen. De locatie is strategisch gelegen en daarom relevant voor -regie op - toekomstige ontwikkelingen. Ook als mogelijke schuifruimte voor bedrijven -tijdelijk of permanent- elders uit Tilburg is de locatie interessant. Verkoper wenste slechts in gesprek te gaan met kandidaat-kopers op basis van een uitgebracht bod en een due diligence periode waarin de kandidaat-koper met gepaste zorgvuldigheid nadere onderzoeken kan uitvoeren gevolgd door besluitvorming. We hebben daarop op 23 december 2024 een bod uitgebracht van € 3 mln. kosten koper (conform vraagprijs), onder voorbehoud van de resultaten van bodemonderzoeken en een taxatie, alsmede voorliggende besluitvorming.

Dit heeft in april 2025 geleid tot overeenstemming tussen partijen, onder voorbehoud van goedkeuring door college en raad. De aan te kopen grond dient conform de afspraken met de accountant en de landelijke richtlijn BBV afgewaardeerd te worden naar 70% van de WOZ-waarde. Het aankoopbedrag is € 3 mln. De WOZ-waarde voor de locatie Melis is € 1.120.000,-. 70% van de WOZ-waarde is € 784.000.-. Dit vraagt derhalve om een afwaardering van € 2.216.000,- (aankoopbedrag van € 3 mln. minus € 784.800,-). Voor de dekking van deze afwaardering wordt een beroep gedaan op het Fonds Stedelijke Ontwikkeling. Hiervoor is een raadsbesluit nodig. Locatie en gebruik: Melis Holding b.v. is eigenaar van de opstallen en ondergrond. Het betreft hier een samenstel aan percelen (gemeente Tilburg, sectie T, nummers 308-347-797-1613-1615) met een totale oppervlakte van 8.873m². Op het perceel rust een bedrijvenbestemming en het is thans in gebruik als bedrijfsruimte t.b.v. Melis Gieterijen. De opstallen hebben een oppervlakte van ca. 3.200 m² bvo. De locatie kent de functieaanduiding ‘bedrijven’ en mielieucategorie 4.2. Tevens is op deze locatie een energieaansluiting (225 kW) aanwezig, de instandhouding ervan is gewaarborgd als onderdeel van de verkoopvoorwaarden.

Afb 1. Plattegrond locatie

Raadsvoorstel afwaardering aankoopbedrag Frans Mannaertsstraat 3-5-7-Lovense Kanaaldijk 11 DEF

2

Afb 2. Luchtfoto locatie

Beoogd effect Verkrijging van schuifruimte voor te verplaatsen of te (her)vestigen bedrijvigheid en verkrijging van regie op de mogelijke toekomstige transformatie van dit deel van de Kanaalzone naar een gemengd woon-werkmilieu zoals vastgesteld in de Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen en het programma revitalisering bedrijventerreinen. Ook ondersteunt de aankoop regie op de realisatie van de visie Kanaalzone Noord welke nog in ontwikkeling is, en bevordert een ontwikkeling van deze locatie de verbinding tussen de oude stad en Tilburg Noord. Ook draagt het op termijn bij aan de doelstellingen van het NPLV-programma in het kader van de leefomgeving, woningbouw, (wijk) economie en sociale cohesie.

Voorstel Een afwaardering van € 2.216.000 (aankoopbedrag van € 3 mln. exclusief kosten koper minus € 784.800,-) ten behoeve van de aankoop van de locatie Frans Mannaertsstraat 3-5-7/Lovense Kanaaldijk 11 te Tilburg vaststellen en deze ten laste te brengen van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

Argumenten 1.1. We wensen op strategische locaties actiever grondbeleid te voeren om regie te kunnen voeren en een voortrekkersrol te pakken bij (her)ontwikkelingen De aankoop van deze locatie brengt regie in dit deel van de noordelijke Kanaalzone, passend bij de Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen en het programma revitalisering bedrijventerreinen, en gericht op geleidelijke transformatie naar een meer gemengd woon-werkmilieu. Uit een recente studie gericht op de noordelijke Kanaalzone door bureau BroederBouwer in opdracht van diverse gebiedseigenaren, opgesteld met gemeentelijke ondersteuning, neemt deze locatie een prominente positie in. Het gebied heeft potentie om zowel recreatief (Kanaalpark), economisch (betaalbare bedrijfsruimte, midden- en kleinbedrijf, schuifruimte) als voor wonen succesvol te transformeren. 1.2. De locatie is kansrijk bij toekomstige transformatie van dit deel van de Kanaalzone De locatie en het direct omliggende gebied neemt een strategische positie in voor de geleidelijke transitie van dit deel van de Kanaalzone. De potentie voor een aanvullend werk-, woon en publiek geactiveerd gebied is groot en vormt een belangrijke schakel om de barrièrewerking van deze locatie om te keren naar een verbindende werking tussen stadsdelen.

De aanwezigheid van het kavel en delen van het bestaande vastgoed, in maat, schaal en aard zijn interessant om op termijn een verrijkend hoogstedelijk milieu te creëren.

Raadsvoorstel afwaardering aankoopbedrag Frans Mannaertsstraat 3-5-7-Lovense Kanaaldijk 11 DEF

3

1.3. Verwerving biedt een kans om kwaliteit toe te voegen Dit deel van de Kanaalzone heeft de potentie om te transformeren tot een aantrekkelijk woon- en werkmilieu. Daarvoor is het behoud en vernieuwing van karaktervolle industriële bebouwing een belangrijke kans en opgave. De locatie bevat deels een fijnmazige bebouwing die zich vanwege maat, schaal en kwaliteit leent voor gehele of gedeeltelijke transformatie en de toevoeging van meer (groene) openbare (of collectieve) ruimte in aansluiting op de kansen voor een volwaardig Kanaalpark. Melis Metaalgieterijen kent bovendien een rijke geschiedenis als Tilburgs MKB-maakbedrijf. Melis was daarnaast onder meer ook betrokken bij onder meer de realisatie van het Tilburgse Kermismonument en de sculptuur van de ‘Kruikenzeiker’. De locatie biedt kortom ruime kansen voor het vergroten van omgevingskwaliteit, behoudt (geheel of gedeeltelijke) transformatie van (immaterieel en industrieel) erfgoed en het vergroenen van de Kanaalzone als verbindende schakel tussen stadsdelen. 1.4. De locatie heeft een bruikbare energie aansluiting en hoge milieu categorie. De locatie kent de functieaanduiding ‘bedrijven’ en milieucategorie 4.2. Ook is de locatie geschikt voor een maatschappelijke invulling en tijdelijke functies/placemaking, vooruitlopend op toekomstige herontwikkeling.

Op de locatie is een energieaansluiting (225 kW) aanwezig waarvan de instandhouding is gewaarborgd als onderdeel van de verkoopvoorwaarden. De huidige milieucategorie zal op termijn worden afgeschaald tot een milieucategorie die zich leent voor bedrijvigheid die zich goed verhoudt tot een gemengd woon- en werkmilieu. 1.5. Ook voor de langere termijn is de aankoop een courante aankoop en weinig risicovol t.a.v. toekomstige mogelijkheden Gelet op -kijkend naar andere bedrijfsmatige transacties in Tilburg- de redelijke aankoopprijs, de ligging en de ruime vigerende bedrijvenbestemming is sprake van een courante bedrijfslocatie. Hierdoor is het risico beperkt. 1.6. Verwerving draagt bij aan de doelen uit het programma revitalisering bedrijventerreinen In dit programma wordt als een van de doelen omschreven het zoeken naar schuifruimte voor hoogwaardige maakindustrie of -meer algemeen- ruimte voor (mkb-)bedrijvigheid die gewenst is in Tilburg wegens de hoge toegevoegde waarde. Dit zijn bedrijven die soms moeilijk concurreren met grotere bedrijven als het gaat om het verwerven van locaties. Deze locatie kan hierin een rol spelen. Ook voor uit te plaatsen bedrijven ten behoeve van prioritaire stedelijke gebiedsontwikkelingen is het eigendom van deze locatie gewenst. 1.7.

De aankoopsom is marktconform en gebaseerd op externe taxaties De overeengekomen aankoopprijs van € 3 miljoen exclusief kosten koper is gebaseerd op een onafhankelijke taxatie en is hiermee marktconform. De locatie wordt verworven in de huidige staat. De staat van de bodem is onderzocht en staat voortgezet gebruik binnen de bestaande bestemming toe. De huidige eigenaar heeft verzocht om voortgezet gebruik voor 1 tot 2 jaar. Voorafgaand aan de onderhandelingen hebben we gesteld dat dit, als onderdeel van overeenstemming tussen partijen, bespreekbaar is. Exacte duur en randvoorwaarden voor dit voortgezet gebruik zullen nader worden vastgelegd tussen partijen.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1. Het alternatief in dit geval is niet aankopen. In dat geval wordt de locatie openbaar verkocht aan de hoogste bieder. Een dergelijke bieder is sinds eind 2024 concreet in beeld. Verkoper heeft echter bij aanvang van de onderhandelingen aangegeven een voorkeur te hebben voor verkoop aan de gemeente. Daarom zijn de contacten met deze partij bevroren in afwachting van onze besluitvorming over verwerving. Verkoper gaat uit van een bestuurlijk besluit door de gemeente vóór de zomer van 2025.

Raadsvoorstel afwaardering aankoopbedrag Frans Mannaertsstraat 3-5-7-Lovense Kanaaldijk 11 DEF

4

Niet beïnvloedbare risico’s 1. Er is sprake van een locatie die ook op langere termijn courant is. Uitgangspunt is dat de beheers- en exploitatiekosten worden gedekt uit verhuur. Er is, mede gelet op het verzoek van de huidige gebruiker om een beperkte periode van voortgezet gebruik, slechts een beperkt risico dat tijdelijk leegstand ontstaat en zo een extra nadeel ontstaat ten laste van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

Kosten en dekking De raad heeft het college gedelegeerd om jaarlijks tot een maximum van € 10 miljoen strategische aankopen te doen. Jaarlijks wordt voor strategische grondaankopen een investeringskrediet in de Programmabegroting beschikbaar gesteld. Dan wordt tevens voorgesteld hoe hoog het investeringskrediet moet zijn voor komend jaar. De aan te kopen grond dient conform de afspraken met de accountant en de landelijke richtlijn BBV afgewaardeerd te worden naar 70% van de WOZ-waarde. Het aankoopbedrag is € 3 mln. De WOZ-waarde voor de locatie Melis is € 1.120.000,-. 70% van de WOZ-waarde is € 784.000,-. Dit vraagt derhalve om een afwaardering van € 2.216.000,- (aankoopbedrag van € 3 mln. exclusief kosten koper minus € 784.800,-). Voor de dekking van deze afwaardering wordt een beroep gedaan op het Fonds Stedelijke Ontwikkeling. Hiervoor is een raadsbesluit nodig. Na aankoop ontstaan gemeentelijke beheer-en exploitatiekosten. Deze worden gedekt uit de huurinkomsten. Afwaardering Aankoopbedrag

€ 3 mln.

WOZ-waarde locatie Melis

€ 1.120.000

Totale WOZ-waarde

€ 1.120.000

70% van de WOZ-waarde

€ 784.000

Benodigde afwaardering

€ 3 mln. minus € 784.000

€ 2.216.000

Uitvoering -

-

Door de verkoper worden de afspraken vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst welke door ons wordt beoordeeld; Verkoper is reeds akkoord met de verkoop; Na instemming van de raad met de beoogde dekking voor de afboeking zal de akte worden gepasseerd, uiterlijk 1 september 2024. Bij een raadsbesluit na deze datum wordt later gepasseerd; De verkoper heeft verzocht om een afspraak te maken over 1 tot 2 jaar voortgezet gebruik onder nader overeen te komen voorwaarden. Dit is geen breekpunt voor verkoper. Wij hebben naar de verkoper toe de bereidheid uitgesproken onder voorwaarden in te stemmen met tijdelijk voortgezet gebruik, mits dit een mogelijk gewenste herontwikkeling niet hindert. Dit zal in een overeenkomst voor tijdelijk gebruik worden vastgelegd. Wanneer de aankoop door de gemeenteraad is bekrachtigd, geven wij opdracht voor een ontwerpend onderzoek naar een combinatie van wonen- en werken met behoud van industrieel erfgoed op deze locatie gevolgd door een nota van uitgangspunten die aansluit op de visie voor de Kanaalzone. Op basis van deze inzichten wordt de locatie vervolgens op passende wijze in ontwikkeling gebracht door of met een initiatiefnemer.

Participatie Voor de aankoop van deze locatie heeft geen participatie plaatsgevonden anders dan een goed overleg met de eigenaar. Enig vervolg zal worden afgestemd met het lopende proces van visievorming op dit deel van de Kanaalzone met betrokken eigenaren, ondernemers en initiatiefnemers. Participatie over enige concrete ontwikkeling in de toekomst zal plaatsvinden in lijn met de geldende richtlijn omgevingsdialoog.

Raadsvoorstel afwaardering aankoopbedrag Frans Mannaertsstraat 3-5-7-Lovense Kanaaldijk 11 DEF

Communicatie Communicatie over deze aankoop wordt na positieve besluitvorming afgestemd met de verkopende partij. Eigenaren van omliggende percelen en initiatiefnemers van de visie op dit deel van de Kanaalzone worden actief geïnformeerd.

Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen Niet van toepassing.

Tilburg, 24 juni 2025 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

5

Raadsvoorstel afwaardering aankoopbedrag Frans Mannaertsstraat 3-5-7-Lovense Kanaaldijk 11 DEF

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit een afwaardering van € 2.216.000 (aankoopbedrag van € 3 mln. exclusief kosten koper minus € 784.800,-) ten behoeve van de aankoop van de locatie Frans Mannaertsstraat 3-5-7/Lovense Kanaaldijk 11 te Tilburg vast te stellen en deze ten laste te brengen van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van

15-09-2025

de griffier, ValidSigned door Noor Kanters op 17-09-2025

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.

6