Raadsvoorstel Aanvraag uitvoeringskrediet nieuwbouw afdeling BAT

Voorblad Raadsvoorstel aanvraag uitvoeringskrediet nieuwbouw afdeling BAT Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

30 september 2025, nr. 12 Wethouder Van Asten Brabants Afval Team M. van Gool en M. van Schijndel

Samenvatting De huidige ambtenarenhuisvesting aan de Ceramstraat 6 te Tilburg is sterk verouderd. De kwaliteit, het energieverbruik en het comfort van de huidige huisvesting laten te wensen over. Daarnaast is er behoefte aan een hedendaagse werkomgeving (‘werken in verbinding’) met een hoger comfort- en kwaliteitsniveau, vergelijkbaar met de overige gebouwen voor Tilburgse ambtenaren. In december 2023 heeft de raad besloten om een voorbereidingskrediet van € 1.200.000 beschikbaar te stellen ten behoeve van de ontwerpfase tot en met Technisch Ontwerp (TO) voor de vervangende nieuwbouw van het kantoor aan de Ceramstraat 6 in Tilburg, waarin voor het overgrote deel de afdeling Brabants Afval Team is gehuisvest (hierna: BAT). Het Definitief Ontwerp (DO) is nu afgerond waardoor een uitvoeringskrediet gevraagd wordt ten behoeve van de engineering- en realisatiefase. Het TO wordt in december 2025 afgerond. De beoogde nieuwbouw zorgt voor: Een doelgerichte en duurzame huisvesting, passend bij afdeling BAT als organisatie. Halvering van de footprint. Er ontstaat (terrein)ruimte voor het BAT en ook ruimte voor eventuele toekomstige intensivering van het bedrijventerrein. Invulling van het werkconcept ‘werken in verbinding’ met een hoger kwaliteitsniveau, in lijn met de kwaliteitsrichting van de overige gebouwen voor Tilburgse ambtenaren.

Een prettige en verantwoorde omgeving die ook het contact tussen medewerkers stimuleert. Een energieneutraal gebouw waardoor de exploitatielasten voor wat betreft energieverbruik dalen. Een voorbeeld voor circulair bouwen en een hoge toekomstwaarde. Er wordt circulair gesloopt waarbij waardevolle elementen uit het huidige gebouw in de nieuwbouw worden opgenomen of in andere bouwprojecten worden ingezet. Aandacht voor vitaliteit van de medewerkers. Het welzijn van de medewerkers zit niet alleen in het gebouw zelf en de installaties, maar ook het faciliteren en stimuleren van een gezonde levensstijl is hierbij belangrijk.

Collegebesluit A Het college 1. legt geheimhouding op, op de bij het raadsvoorstel behorende bijlage 2 (financiële paragraaf), op grond van het belang genoemd in artikel 5.1. lid 2 sub b Wet open overheid vanwege het financiële belang van de gemeente bij de realisatie van de vervangende nieuwbouw aan de Ceramstraat 6 in Tilburg. B Het college stelt de raad voor 2. een uitvoeringskrediet van € 8.800.000,- beschikbaar te stellen voor de engineering en realisatie van de vervangende nieuwbouw voor ambtenarenhuisvesting aan de Ceramstraat 6 in Tilburg .

Raadsvoorstel aanvraag uitvoeringskrediet nieuwbouw afdeling BAT

1

Raadsvoorstel aanvraag uitvoeringskrediet nieuwbouw afdeling BAT Aanleiding De huidige ambtenarenhuisvesting aan de Ceramstraat 6 te Tilburg is sterk verouderd. De kwaliteit, het energieverbruik en het comfort van de huidige huisvesting laten te wensen over. De luchtkwaliteit voldoet niet aan de eisen en de kwaliteit van bepaalde voorzieningen - zoals bijvoorbeeld kleedruimtes - is niet toereikend. Daarnaast is er behoefte aan een hedendaagse werkomgeving (‘werken in verbinding’) met een hoger kwaliteitsniveau, vergelijkbaar met de overige gebouwen voor Tilburgse ambtenaren. Een prettige en verantwoorde omgeving die ook het contact tussen medewerkers stimuleert. In december 2023 heeft de raad besloten om een voorbereidingskrediet van € 1.200.000 beschikbaar te stellen ten behoeve van de ontwerpfase tot en met Technisch Ontwerp (TO) voor de vervangende nieuwbouw van het kantoor aan de Ceramstraat 6 in Tilburg, waarin voor het overgrote deel de afdeling Brabants Afval Team is gehuisvest (hierna: BAT). Het Definitief Ontwerp (DO) is nu afgerond waardoor een uitvoeringskrediet gevraagd wordt ten behoeve van de engineering- en realisatiefase. Het TO wordt in december 2025 afgerond. Het TO komt tot stand in een bouwteam met de aannemer en het Ontwerpteam. Zie bijlage 1: een presentatie van het DO.

Beoogd effect De beoogde nieuwbouw zorgt voor: Een doelgerichte en duurzame huisvesting, passend bij afdeling BAT als organisatie. Halvering van de footprint. Er ontstaat (terrein)ruimte voor het BAT en ook ruimte voor eventuele toekomstige intensivering van het bedrijventerrein. Invulling van het werkconcept ‘werken in verbinding’ met een hoger kwaliteitsniveau, in lijn met de kwaliteitsrichting van de overige gebouwen voor Tilburgse ambtenaren. Een prettige en verantwoorde omgeving die ook het contact tussen medewerkers stimuleert. Een energieneutraal gebouw waardoor de exploitatielasten voor wat betreft energieverbruik dalen. Een voorbeeld voor circulair bouwen en een hoge toekomstwaarde. Er wordt circulair gesloopt waarbij waardevolle elementen uit het huidige gebouw in de nieuwbouw worden opgenomen of in andere bouwprojecten worden ingezet. Aandacht voor vitaliteit van de medewerkers. Het welzijn van de medewerkers zit niet alleen in het gebouw zelf en de installaties, maar ook het faciliteren en stimuleren van een gezonde levensstijl is hierbij belangrijk.

Voorstel Een uitvoeringskrediet van € 8.800.000,- beschikbaar stellen voor de engineering en realisatie van de vervangende nieuwbouw voor ambtenarenhuisvesting aan de Ceramstraat 6 in Tilburg.

Argumenten 1. Het Definitief Ontwerp (DO) voldoet aan de wensen en is toekomstbestendig Bij de aanvraag van het voorbereidingskrediet ging de voorkeur uit naar compacte vervangende nieuwbouw op het huidige parkeerterrein, nabij de relatief nieuwe werkplaats (het zogenaamde model B, compacte vervangende nieuwbouw in minimaal 2 bouwlagen). Daardoor ontstaat meer terreinruimte en is (toekomstige) intensivering op het bedrijventerrein van het BAT mogelijk. Dit is nu uitgewerkt in het DO. Enkele voordelen van het nieuwe gebouw zijn: Het ruimtelijk programma is in 3 bouwlagen ontworpen, waardoor het gebouw nog compacter wordt en ruimtewinst ontstaat op het terrein. Het nieuwe gebouw is voorbereid op de verwachte toekomstige groei van het BAT.

Raadsvoorstel aanvraag uitvoeringskrediet nieuwbouw afdeling BAT

-

2

Het gebouw is energieneutraal in samenhang met de opwekking van energie op het achterterrein. Het gebouw is circulair en duurzaam ontworpen met o.a. een demontabele houtconstructie en het bestaande gebouw wordt circulair gesloopt (materialen kunnen worden hergebruikt). Het ontwerp van het nieuwe gebouw heeft aandacht voor de medewerker en vitaliteit, onder andere via het werkconcept “werken in verbinding”.

2. Aanvraag uitvoeringskrediet op basis van DO biedt tijd- en efficiencyvoordelen Het uitvoeringskrediet wordt aangevraagd op basis van een DO wat is goedgekeurd door de stuurgroep. Het TO wordt in de maanden oktober tot en met december afgerond. Er is vroeg in het proces gekozen om het ontwerp in een bouwteam met het Ontwerpteam (onder leiding van een architect) en aannemer vorm te geven. Het uitvoeringskrediet is gebaseerd op de begroting van de aannemer, waarbij de uitgangspunten zijn getoetst door het Ontwerpteam en een externe kostendeskundige. Het budget is voor de aannemer taakstellend. Er is dus zekerheid over de hoogte van de uitvoeringskosten. De voordelen zijn onder andere: • De aannemer kan in het ontwerpproces haar kennis en ervaring inbrengen, vooral met betrekking tot het bouwen in hout in combinatie met de installaties. • Een belangrijk voordeel is dat we daarmee in december 2025 een opdracht aan de aannemer kunnen verstrekken. Dit heeft een gunstig effect op de verwachte hoge prijsstijgingen en bouwkosten, vooral ook omdat de houtconstructie dan nog vóór de herfst 2026 wind- en waterdicht gemaakt kan worden. Komen we na de zomer uit, dan wordt de bouwtijd langer en zullen er maatregelen voor bescherming genomen moeten worden. De bouwkosten worden dan hoger.

• Een ander voordeel is dat het Ontwerpteam en Bouwteam en de interne begeleiding zonder onderbrekingen kunnen worden gecontinueerd. Parallel aan het besluitvormingsproces over het uitvoeringskrediet wordt het TO uitgewerkt, waarbij de engineering van de houtconstructie en installaties deels ook naar voren wordt gehaald. 3. Er is een markconformiteitstoets uitgevoerd De DO-begroting van de bouwkosten is opgesteld door de bouwteamaannemer en getoetst op marktconformiteit door een externe bouwkostendeskundige en het Ontwerpteam. Voor de zomer 2025 is het DO door 3 partijen begroot: de aannemer, de kostendeskundige en het Ontwerpteam. In de afgelopen weken, tot en met half september, heeft het Bouwteam gewerkt aan verbeteringen (optimalisaties) en het verwerken van aanvullende eisen vanuit een ITs-toets (Integrale Toegankelijkheids standaard). Het DO heeft zich dus verder ontwikkeld naar een DO-plus. In de TO-fase zal de begroting van de aannemer ten behoeve van de aanneemsom opnieuw worden getoetst door de externe kostendeskundige.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1. Onzekerheid over de prijsontwikkeling Het nadeel van aanvraag uitvoeringskrediet op basis van een DO-begroting is de onzekerheid van de prijsontwikkeling die pas na een overeengekomen begroting van de aannemer op een TO-pakket definitief is. In de stichtingskosten is hiervoor een percentage voor onvoorzien, nadere detaillering en prijsindexering meegenomen. Het voordeel van eerder aanvragen van het uitvoeringskrediet is dat we eerder opdracht kunnen geven voor engineering en realisatie en dat is voor een houtconstructie met relatief lange levertijden belangrijk. Ook valt er geen groot ‘gat’ tussen het TO, de engineering, werkvoorbereiding en uitvoering en kunnen het Ontwerpteam en Bouwteam zonder onderbrekingen door met hun werk.

Niet beïnvloedbare risico’s Het grootste, niet beïnvloedbare risico is de ontwikkeling van prijsstijgingen (bij leveranciers) en daarmee samenhangend de tijdige beschikbaarheid van materialen en componenten. Dit geldt vooral als de tijd tussen een DO en uitvoering erg lang duurt. Om dit te ondervangen willen we nog voor de kerst opdracht geven aan de aannemer en willen we de engineering van o.a. de houtconstructie (in combinatie met uitgangspunten ten

Raadsvoorstel aanvraag uitvoeringskrediet nieuwbouw afdeling BAT

3

aanzien van installaties) eerder opstarten. In de stichtingskosten is rekening gehouden met een percentage onvoorzien en prijs- en loonstijgingen.

Kosten en dekking Voorbereidingskrediet De verwachting is dat het voorbereidingskrediet van € 1.200.000,- volledig besteed wordt. Het resterende bedrag dat zou overblijven gaan we inzetten om de engineering van de houtconstructie, in combinatie met de installaties, deels naar voren te halen. Daardoor winnen we tijd en kan de houtconstructie nog vóór de herfst 2026 wind- en waterdicht gemaakt worden. Stichtingskosten De stichtingskosten zijn, ten opzichte van wat gepresenteerd is in het raadsvoorstel van december 2023, marginaal gestegen. De stichtingskosten van december 2023 waren gebaseerd op een haalbaarheidsstudie, uitgaande van een gebouw in 2 lagen van 1.800 m2 bruto vloeroppervlak groot. De stichtingskosten van het definitief ontwerp zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten: Het kantoor wordt gerealiseerd in 3 bouwlagen en is 1.855 m2 bvo. Het kantoor is ca. 55 m2 bruto vloeroppervlak groter geworden. Er is rekening gehouden met toekomstige uitbreiding in personeel. Het terrein waarop het gebouw en de parkeerplaats worden gerealiseerd is kleiner geworden, zodat een deel van het terrein kan worden toegevoegd aan de herinrichting van het achterterrein voor het elektrificeren en parkeren van vrachtwagens.

Dit betekent onder andere dat op de 1e etage, gekoppeld aan het restaurant, een balkon met serre is toegevoegd als extra buitenruimte en dat er op termijn een nieuwe fietsenstalling moet worden gerealiseerd. Er is een voorziening opgenomen voor een nieuwe fietsenstalling. Deze fietsenstalling wordt later geïntegreerd in het plan voor het achterterrein. Er is een regenwatersysteem toegevoegd zodat regenwater kan worden gebruikt voor spoeling van toiletten. Er is geen sprake van kostprijsverhogende BTW. Voor het overige zijn de uitgangspunten en het programma van eisen ongewijzigd gebleven. De kosten voor engineering en realisatie bedragen € 8.800.000, waarvoor middels dit voorstel uitvoeringskrediet wordt gevraagd. Exploitatiekosten In het raadsvoorstel van december 2023, bij de aanvraag van het voorbereidingskrediet, is uitgegaan van een interne rekenrente van 0%. Dat was toen het uitgangspunt. Op grond van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is het verplicht om rente aan activa toe te rekenen. Centraal wordt hiervoor de omslagrente berekend die afgerond wordt op een half procent. Bij de aanvraag van het voorbereidingskrediet in december 2023 was de omslagrente 0%, waardoor er in de huur alleen rekening met afschrijvingen gehouden hoefde te worden. Inmiddels is de inschatting van de omslagrente 1,5%.

Dat betekent dat in de huurberekening ook rekening moet worden gehouden met rente. De doorberekende huur wordt daardoor op jaarbasis ca. € 62.000 hoger dan eerder berekend. Deze extra kosten kunnen worden gedekt vanuit de bestaande budgetten, waardoor dit structureel niet tot hogere lasten leidt. De exploitatiekosten (huur en overige kosten) van het nieuwe kantoor van 1.855 m2 bvo, ten opzichte van het huidige kantoor van 1.700 m2 bvo, zijn ca. 10% hoger (ca. € 47.000) en worden o.a. veroorzaakt door: De grotere bruto vloeroppervlakte van de nieuwbouw ten opzichte van het huidige kantoor. Voor de nieuwbouw wordt gerekend met een rekenrente van 1,5%. Dat maakt de huur ca. € 62.000 hoger t.o.v. een rekenrente van 0%. Voor het bestaande kantoor wordt niet gerekend met interne rekenrente. Het bestaande kantoor zou bij voortgezet gebruik moeten worden aangepast. Hiervoor is voor een juist vergelijk een voorziening meegenomen. De nieuwbouw heeft een veel lagere energierekening. Er zal evenwel altijd sprake zijn van enige kosten voor elektriciteit. Hier staan weer hogere investeringen in installaties tegenover. De overige kosten voor o.a. schoonmaak, tuinonderhoud enz. blijven ongeveer gelijk.

Raadsvoorstel aanvraag uitvoeringskrediet nieuwbouw afdeling BAT

4

De hogere exploitatielasten worden gedekt vanuit de bestaande budgetten. Geheimhouding specificatie kosten nodig voor veiligstellen financiële en economische belangen Geheimhouding op de specificatie van de kosten is noodzakelijk, omdat het proces van inkoop en contractering van aannemer, leveranciers en anderen nog moet plaatsvinden, dan wel nog niet is afgerond. Artikel 87 Gemeentewet geeft het college de bevoegdheid om geheimhouding op te leggen als een dergelijk financieel en economisch belang zich voordoet (artikel 5.1 lid 2 Woo).

Uitvoering De planning voor engineering en uitvoering is als volgt: Beschikbaar stellen uitvoeringskrediet: raadsvergadering van 24 november 2025 Aanvraag omgevingsvergunning: oktober 2025 Engineering houtconstructie: start november 2025 Aannemingsovereenkomst aannemer: december 20251 Bouw nieuw kantoor: 1e kwartaal 2026 – 1e kwartaal 2027 Verhuizen naar nieuw kantoor: eind 1e kwartaal 2027 Sloop bestaand kantoor: 2e kwartaal 2027 Afronden terreininrichting: 3e kwartaal 2027

Participatie Het participatieplan is in april 2025 vastgesteld. Er zijn vervolgens brieven verstuurd naar de omgeving en er heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden op 27 mei 2025. Het plan is positief ontvangen door de omgeving. De zorgen gaan met name over de parkeerdruk tijdens de bouwfase. Een oplossing voor het parkeren tijdens de bouw wordt verder uitgewerkt. Het BAT heeft vanaf 1 januari 2026 een extra terrein gehuurd dat bij deze uitwerking betrokken zal worden. Tevens zijn we zijn in gesprek met een ondernemer in de Ceramstraat waar we tijdelijk ca. 40 parkeerplaatsen kunnen huren. Voor de start van de bouw wordt een 2e informatiebijeenkomst gepland, waar we vooral ingaan op de bouwplaatsinrichting, planning en parkeren tijdens de bouwfase en de communicatie tijdens de bouwfase.

Communicatie De omgeving zal worden meegenomen via bewonersbrieven en informatiebijeenkomsten. Het BAT-personeel wordt na elke ontwerpfase via een presentatie van de architect meegenomen in de plannen. Daarnaast is er een kerngroep van gebruikers die meedenken in de ontwerpfase. Tot dusver is de communicatie extern, behalve met de nabije omgeving, beperkt. Zodra er een uitvoeringskrediet is verstrekt zal de communicatie via verschillende media toenemen. Ook door ingeschakelde partijen zoals aannemer en leveranciers.

Evaluatie Evaluatie gebeurt bij afronding van een ontwerpfase door middel van een fasedocument. Verder heeft de stuurgroep eenmaal per 2 maanden een overleg met de directie van de aannemer die in bouwteamverband deelneemt aan het project.

1

Als het uitvoeringskrediet wordt verstrekt, dan wordt een aannemingsovereenkomst gesloten met de aannemer die nu deelneemt in het

bouwteam. Dit onder de voorwaarde dat de aanneemsom getoetst is op marktconformiteit door een externe kostendeskundige. Uitvoering start pas als er een omgevingsvergunning wordt vertrekt die onherroepelijk is.

Raadsvoorstel aanvraag uitvoeringskrediet nieuwbouw afdeling BAT

5

Bijlagen 1. 2.

Presentatie Definitief Ontwerp (DO) Financiële paragraaf (GEHEIM)

Tilburg, 30 september 2025 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

Raadsvoorstel aanvraag uitvoeringskrediet nieuwbouw afdeling BAT

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit Een uitvoeringskrediet van € 8.800.000,- beschikbaar te stellen voor de engineering en realisatie van de vervangende nieuwbouw voor ambtenarenhuisvesting aan de Ceramstraat 6 in Tilburg.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

In overeenstemming met het ondertekeningsmandaat raadsstukken worden raadsbesluiten alleen door de griffier ondertekend.

6