[OUD] Raadsvoorstel Grondexploitatie Louis Bouwmeesterplein

Voorblad Raadsvoorstel Grondexploitatie Louis Bouwmeesterplein Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

27 augustus 2024 Rik Grashoff Ruimte / PPI J. de Graaff

Samenvatting De gemeente Tilburg en BPD willen het Louis Bouwmeesterplein en de direct omgeving herontwikkelen. Het gebied bestaat momenteel uit en parkeergarage, maaiveldparkeren en een appartementencomplex met 36 appartementen en een winkelplint. Binnen de beoogde plannen maken deze plaats voor de bouw van 450-480 woningen, nieuwe openbare parkeergarage van 700 parkeerplaatsen, voorzieningen en vergroening door een openbaar en groen binnenhof, opwaarderen van het Zomerpark en herinrichting van de openbare ruimte. Met de herontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein wordt deze plek getransformeerd tot een levendig stadsblok. Het college heeft onlangs ingestemd met de samenwerkingsovereenkomst voor de gebiedsontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein met BPD. Met deze overeenkomst is de haalbaarheidsfase afgesloten en zijn vervolgafspraken voor de verdere uitwerking en uitvoering van het plan gemaakt. Dit raadsvoorstel heeft betrekking op het openen van een grondexploitatie voor deze gebiedsontwikkeling. Met het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst is nu het moment om de grondexploitatie in procedure te brengen.

Het openen van de grondexploitatie en beschikbaar stellen van het uitvoeringskrediet maken het mogelijk om de plannen verder uit te werken, de ruimtelijke procedure op te starten, de opstallen binnen het plangebied te verwerven en later het bouw-, en woonrijp maken en alle bijkomende werkzaamheden.

Ontwerpbesluit Het college stelt de raad voor om: 1. een grondexploitatie te openen voor het project Louis Bouwmeesterplein met een negatief resultaat van € 2.480.000,- voor de realisatie van maximaal 480 woningen, openbare parkeergarage van circa 700 parkeerplaatsen, voorzieningen en vergroening, waarbij de huidige parkeergarage tegen boekwaarde wordt ingebracht; 2. het tekort te dekken uit de Reserve Fonds Stedelijke ontwikkeling; 3. een uitvoeringskrediet van € 22.870.000,- beschikbaar te stellen voor de voor de plan- en apparaatskosten en alle bijkomende werkzaamheden.

02 Raadsvoorstel GREX LB-plein

1

Raadsvoorstel Grondexploitatie Louis Bouwmeesterplein Aanleiding Grenzend aan de binnenstad van Tilburg en naast/achter de Schouwburg ligt het Louis Bouwmeesterplein. In 2019 zijn er gesprekken tussen BPD en de gemeente gestart over de herontwikkeling van het gebied tot een binnenstedelijke woningbouwlocatie. Een initiatief dat niet past in het vigerende omgevingsplan. In 2021 zijn BPD en de gemeente de Dienstverleningsovereenkomst (DVO) Louis Bouwmeesterplein tot stand gekomen, die in 2022 en 2023 is aangepast en aangevuld. In mei 2023 hebben partijen de uitgangspunten voor de ontwikkelopgave en onderlinge samenwerking in de intentiefase vastgelegd en de scope en het plangebied zijn afgebakend. Zie collegebesluit van 30 mei 2023 – 18. De ontwikkelopgave is ruimtelijk en financieel verder uitgewerkt. Het stedenbouwkundig concept en het concept voor de openbare ruimte zijn nader onderzocht. Het thans voorliggende “Volumemodel en principes voor de buitenruimte Louis Bouwmeesterplein Tilburg” dient als kader voor de verdere uitwerking van het plan. Er is geen sprake (meer) van een faciliterend plan. BPD en gemeente hebben wederzijdse belangen die samen kunnen komen in de herontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein.

De gemeente ziet mogelijkheden tot verdichting van het centrumstedelijk wonen in de binnenstad in een klimaatadaptieve, groene omgeving waarin ook een nieuwe openbare parkeergarage van circa 700 parkeerplaatsen wordt opgenomen. Op basis van het voorlopige programma worden er 450 tot 480 woningen gerealiseerd en circa 2.400 m2 bvo winkels onttrokken aan de binnenstad. BPD en de gemeente hebben gezamenlijk een rol in de herontwikkeling: BPD voor de realisatie van de woningbouw en voorzieningen en de gemeente voor de realisatie van de openbare parkeergarage en de openbare ruimte. Om te komen tot één integrale ontwikkeling is heeft het college onlangs besloten een samenwerkingsovereenkomst met BPD aan te gaan. Hierin zijn afspraken gemaakt over de financiële uitgangspunten, de samenwerking, de planontwikkeling en de uiteindelijke realisatie. Door het openen van de gemeentelijke grondexploitatie kan de volgende stap van deze ontwikkelopgave worden opgestart door het ontwerp verder uit te werken, de planologische procedure op te starten en de benodigde verwervingen te doen.

Beoogd effect Het Louis Bouwmeesterplein is een van de ontwikkellocaties in Centrum-Zuid en valt onder meerdere programma’s in het akkoord. Het gaat niet alleen om verdichten met nieuwe woningen maar ook om het realiseren van een inclusieve, vitale en duurzame stad. Tilburg wil ook in de toekomst een plek zijn waar mensen gezond en gelukkig kunnen wonen, werken en verblijven. Aanpassen aan de verandering van het klimaat, waarbij wateroverlast, hittestress en verdroging worden voorkomen en het zorgen voor voldoende ruimte voor sport, ontmoeten, bewegen en recreëren draagt daar aan bij. Tilburg wil de verstedelijking hand in hand laten gaan met klimaatadaptief vergroenen. Het is gewenst om de binnenstad verder te verdichten met intensieve stedelijke milieus. Toevoegen van woningen biedt kansen voor kwaliteit; voor het verbeteren van de openbare ruimte, voor de kwaliteit van het woningaanbod en voor het draagvlak van voorzieningen. Daarnaast wordt met deze plan beoogd het kernwinkelgebied te versterken door het onttrekken van detailhandel op de ontwikkellocatie.

Voorstel 1.

Een grondexploitatie openen voor het project Louis Bouwmeesterplein een negatief resultaat van € 2.480.000,- voor de realisatie van maximaal 480 woningen, openbare parkeergarage van circa 700 parkeerplaatsen, voorzieningen en vergroening, waarbij de huidige parkeergarage tegen boekwaarde wordt ingebracht;

02 Raadsvoorstel GREX LB-plein

2. 3.

2

het tekort dekken uit de Reserve Fonds Stedelijke ontwikkeling; een uitvoeringskrediet van € 22.870.000,- beschikbaar stellen voor de voor de plan- en apparaatskosten en alle bijkomende werkzaamheden.

Argumenten 1.1 De herontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein plan levert een kwalitatieve verbetering aan deze plek in de binnenstad en draagt bij aan de opgave om (betaalbare) woningen te realiseren Met de herontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein wordt de plek getransformeerd tot een levendig stadsblok. De ontwikkeling betreft een samenwerking van BPD en de gemeente om te komen tot een integrale gebiedsvernieuwing met 450 – 480 woningen, een openbare parkeergarage van circa 700 parkeerplaatsen, een groen binnenhof en commerciële en maatschappelijke functies in de plint. 1.1.1 Woonprogramma Het beoogde woningprogramma past binnen de doelstelling van verdichting van het centrum stedelijk wonen. In de agenda Binnenstad is geconcludeerd dat er de laatste jaren veel woningen zijn toegevoegd voor starters om hen te binden aan de stad. Nieuwbouw moet zich op basis van deze agenda vanaf nu bij voorkeur richten op het langduriger behouden van inwoners voor de binnenstad. Met ruime en kwalitatief hoogstaande appartementen in (middel)dure huur of koopsegment is dit mogelijk. Daarnaast is er in de binnenstad behoefte aan geschikte woningen voor gezinnen. De nabijheid van voorzieningen biedt ook mogelijkheden voor doorstroming van ouderen.

Voor het project zijn twee Rijkssubsidies ontvangen: een SPUK-subsidie voor infrastructurele maatregelen voor de versnellingsopgave binnenstad in november 2022 en een Woningbouwimpuls (WBI) in juni 2024. Een van de voorwaarden voor deze subsidies is dat ten minste 50% van de woningen betaalbaar is. Dat wil zeggen sociale huur, middenhuur of betaalbare koop. In de SOK is over het woonprogramma opgenomen dat dit bestaat uit circa 450 tot 480 woningen, waarvan minimaal 50% betaalbaar. Daarnaast zijn gezinswoningen een onderdeel van het woonprogramma. In ieder geval in de vorm van meerlaagse woningen met buitenruimte langs het Zomerpark, maar dat kan ook in de vorm van grotere appartementen. In het Volumemodel en principes voor de buitenruimte Louis Bouwmeesterplein Tilburg (hierna: het Kader) is onderstaand voorlopig woonprogramma van 480 woningen opgenomen dat als volgt is verdeeld: Type woning Sociaal door Tilburgse corporatie Lage Middeldure huur (tot € 1.123,13 / mnd) Betaalbare koop (tot €355.000 k.k.) Overig vrije sector huur en koop Totaal

Percentage van totaal 20% 11% 19% 50% 100%

1.1.2 Parkeergarage parkeerplaatsen. Vervolgens wordt deze gesloopt en vervangen door een nieuwe openbare parkeergarage die onderdeel wordt van het bouwblok. De nieuwe parkeergarage zal bestaan uit drie bouwlagen, waarvan twee ondergronds. In de garage wordt een mobiliteitshub ingericht met diverse vormen van deelmobiliteit. Om maximaal dubbelgebruik te bereiken krijgen de woningen geen eigen parkeerplaats of vergunning op straat, maar komt er voor de bewoners een gemaximeerd aantal abonnementen beschikbaar. Op basis van het voorlopige programma van maximaal 480 woningen komen er circa 700 parkeerplaatsen. Rekening houdend met de vigerende parkeernorm, dubbelgebruik en deelmobiliteit komen er circa 190 bewonersabonnementen beschikbaar.

02 Raadsvoorstel GREX LB-plein

3

1.1.3 Groen Het plan moet bijdragen aan vergroening van de binnenstad door een groenere en klimaatrobuustere openbare ruimte rondom en binnenin het bouwblok. Het binnenhof krijgt een collectief groen karakter en is openbaar toegankelijk. Ten behoeve van een hoogwaardige, groene invulling wordt het binnenhof voorzien van een grondlaag van minimaal 1.0 meter op de parkeergarage. Er zijn drie openbare trapopgangen naar het binnenhof. Privébuitenruimte en voordeuren zijn op bepaalde plekken aan het binnenhof en het Zomerpark aanwezig ter bevordering van de sociale veiligheid en levendigheid. Het Zomerpark wordt ge(her)waardeerd tot aantrekkelijk pocketpark. 1.1.4 Voorzieningen Binnen het plan is ruimte voor circa 700 m² bvo aan commerciële/maatschappelijke ruimte in de plinten en bij de trapopgangen. Op de hoek Zomerpark/Zomerstraat is ruimte voor een eventuele horecafunctie. Om de nieuwbouw te realiseren wordt het bestaande complex ten zuiden van de Schouwburgring gesloopt: 36 appartementen met daaronder circa 2.300 m² bvo winkelruimte en een hoekpand. Tevens worden de 9 kiosken die onderdeel uitmaken van de Schouwburgpromenade – met uitzondering van De Carrousel – gesloopt, dat is 900 m² bvo. Per saldo wordt er netto circa 2.400 m2 bvo winkels onttrokken aan de binnenstad en ontstaat er ter plaatse van de kiosken ruimte voor vergroening van de Parkring.

1.2 De haalbaarheidsfase is afgerond en de verdere planuitwerking kan worden opgestart Het stedenbouwkundig concept en het concept voor de openbare ruimte zijn nader onderzocht en uitgewerkt en worden als inpasbaar beoordeeld. De uitgangspunten hebben partijen vastgelegd in het Kader, dat dient als basis voor de verdere uitwerking en verfijning van de ontwikkelopgave Louis Bouwmeesterplein. Het planteam Louis Bouwmeesterplein heeft schriftelijk geadviseerd over de volumestudie (stand van zaken februari 2024). In haar advies heeft het planteam aangegeven dat zij van mening is dat tijdens de bijeenkomsten constructief is gediscussieerd en dat dit heeft geleid tot relevante aanpassingen en voorstellen tot aanpassingen in het plan. Er is een ambtelijke reactie op het advies van het planteam opgesteld. Merendeel van het advies is overgenomen, in het meest recente volumemodel en/of in de uitgangspunten voor de verdere uitwerking. In de SOK worden afspraken gemaakt over het vervolg, om te komen tot een integrale uitwerking en uitvoering van de ontwikkeling. Eerstvolgende fasen zijn het uitwerken van het concept tot een stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitskader. Dit beeldkwaliteitskader wordt door de gemeente in samenwerking met BPD opgesteld. De omgevingscommissie wordt hier ook bij betrokken.

Daarna kan de architectenselectie worden doorlopen en start de verdere uitwerking van de gebouwen. Parallel worden de benodigde ruimtelijke onderzoeken uitgevoerd en de omgevingsplanprocedure opgestart. Naast de ruimtelijke uitwerking is ook de financiële businesscase onderzocht. Alle financiële uitgangspunten resulteren momenteel in totaal tekort van circa € 5,6 mln. dat BPD en de gemeente 50/50 delen. Dit betekent voor de gemeente een grondexploitatie met een tekort van circa € 2,8 mln. (inclusief afdracht Bovenwijkse Voorzieningen, zie onder Kosten en Dekking). De Vastgoedinvesteringscommissie (VIC) van BPD heeft over deze financiële uitgangpunten op 10 juli 2024 positief besloten. Gemeentelijke besluitvorming is voorzien middels dit collegebesluit en raadsvoorstel. In de SOK hebben partijen afgesproken om zich er maximaal toe in te spannen om bij de uitwerking voortdurend te zoeken naar optimalisaties van het plan om het tekort te verkleinen / op te lossen.

02 Raadsvoorstel GREX LB-plein

Afbeelding 1: Voorlopige planopzet Louis Bouwmeesterplein

4

Afbeelding 2: 3D volumemodel voorlopige planopzet

Afbeelding 3: Doorsnede Kloosterstraat – Schouwburgring voorlopige planopzet

1.3 Samenwerkingsovereenkomst legt (proces)afspraken over het verdere ontwerp, de uitvoering, benodigde grondtransacties en de financiën vast. 1.3.1 Procesafspraken om te komen tot integrale uitwerking en uitvoering Er is geen sprake van een faciliterend plan, BPD en gemeente hebben wederzijdse belangen die samen kunnen komen in de herontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein. Daarbij is BPD ontwikkelaar van de woningen en de voorzieningen de gemeente de ontwikkelaar van de openbare parkeergarage en openbare ruimte. In de SOK zijn afspraken gemaakt over hoe partijen dit plan integraal tot uitwerking en uitvoering willen brengen en de bijbehorende kostenverdeling. Voor sommige punten zijn dit concrete afspraken (o.a. het doorlopen van de planologische procedure of komen tot een definitief ontwerp), voor andere punten zijn het procesafspraken die in een volgende (koop)overeenkomst nader uitgewerkt worden (o.a. de wijze van aanbesteding en de toekomstige eigendomssituatie van het binnenhof).

02 Raadsvoorstel GREX LB-plein

5

1.3.2 Procesafspraken inzake de benodigde grondtransacties Uitgangspunt is een gemeentelijke grondexploitatie (zie onder 2.1). Dit houdt in dat de gemeente alle opstallen binnen het plangebied verwerft en bouw- en woonrijp maakt. BPD neemt daarna bouwrijpe grond af voor de realisatie van de woningen en voorzieningen. Samengevat zijn de volgende transacties voorzien: 1. BPD draagt de kiosken over aan de gemeente (overdracht uiterlijk begin 2025, sloop en vergroening kan starten na vrijkomen kiosken waarbij de wens is dit tussen 2025 en 2027 uit te voeren); 2. BPD verwerft en draagt alle appartementen en de commerciële plint, waarvan zij eigenaar is (geworden) over aan de gemeente (na besluitvorming grondexploitatie z.s.m.); 3. indien de verwerving door BPD niet lukt, zet de gemeente haar instrumentarium (gemeentelijke voorkeursrecht en onteigening) in om alsnog tot verwerving van de alle appartementen aan de Schouwburgring te komen. Op dit moment heeft BPD de gehele winkelplint en 21 van de 36 appartementen aan de Schouwburgring verworven. Met de overige eigenaren is zij constructief in gesprek. 4. Gemeente geeft bouwrijpe grond voor de realisatie van de gebouwen aan BPD uit (naar verwachting Q3 2025). Voor deze transacties worden t.z.t. aparte koopovereenkomsten gesloten.

Door openen van de grondexploitatie en het beschikbaar stellen van het uitvoeringskrediet zijn hier in ieder geval de financiële middelen voor beschikbaar. 1.3.3 Afspraken voor het geval de ontwikkeling in toekomst toch geen doorgang vindt (exit-regeling) Uitgangspunt is uiteraard dat de herontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein doorgang vindt. Daar zullen de gemeente en BPD zich gezamenlijk voor inspannen. Partijen zijn zich er echter ook van bewust dat niet alle knelpunten en risico’s (planontwikkelings- en marktrisico’s) van de herontwikkeling van het Louis Bouwmeesterplein momenteel inzichtelijk (te maken) zijn en dat er nog veel uitgewerkt moet worden. Na openen van de grondexploitatie en het beschikbaar stellen van het uitvoeringskrediet gaat de gemeente kosten maken. Dit geldt ook voor BPD, zij hebben in juli jl. financiële besluitvorming doorlopen en uitvoeringskrediet beschikbaar gesteld. Over dit risico, dat partijen kosten gaan maken terwijl er altijd een risico bestaat op beëindiging van het project, hebben de gemeente en BPD in de SOK afspraken gemaakt in de zogenaamde ‘exit-regeling’. De grootste kostenpost, en daarmee ook het grootste financiële risico, bestaat uit de aankoop van de appartementen en commerciële plint binnen het plangebied. De risico’s hiervan en de ‘exit-regeling’ zoals opgenomen in de SOK zijn nader toegelicht in bijlage 5.

1.4 Vaststellen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad en daarmee is het plan financieel uitvoerbaar Het Besluit Begroten en Verantwoording voor provincies en gemeenten (BBV) bepaalt dat actieve grondexploitaties worden vastgesteld door de raad. Met het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst met daarin (proces)afspraken over de verdere uitwerking van het plan en de benodigde verwervingen, is nu het moment om de grondexploitatie (bijlage 4) in procedure te brengen. De gemeente is bij dit project verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. 1.5 Inbrengen parkeergarage tegen boekwaarde conform BBV Er is in dit project sprake van een gemeentelijke grondexploitatie. Conform het BBV wordt het gemeentelijk vastgoed, waaronder de huidige parkeergarage, tegen de boekwaarde ingebracht en niet tegen de marktwaarde. Het opwaarderen naar marktwaarde is vanuit het BBV niet toegestaan. Er zit een fors verschil zit tussen de huidige boekwaarde van circa € 0,5 mln. waarvoor de parkeergarage in deze ontwikkeling wordt ingebracht, en de getaxeerde marktwaarde van € 6,95 mln. Door hanteren van een gemeentelijke grondexploitatie en het inbrengen tegen boekwaarde zijn de totale verwervingskosten lager, dit heeft een kostenverlagend effect op de totale businesscase Louis Bouwmeesterplein.

2.1 De bijdrage uit de Reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling past binnen de bestedingscriteria en hiermee kan het tekort op grondexploitatie gedekt worden. Per saldo kent de grondexploitatie van dit project een negatief resultaat van € 2.480.000. Dit tekort komt ten laste van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO). Het past binnen de bestedingscriteria.

02 Raadsvoorstel GREX LB-plein

6

3.1 Het uitvoeringskrediet is nodig voor de verdere uitvoering van het plan Het openen van de grondexploitatie en beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet van € 22.870.000 maakt de noodzakelijke investeringen voor het vervolg mogelijk. Met het voorbereidingskrediet kunnen de opstallen in het plangebied worden aangekocht en gesloopt. Dit omvat het complex aan de Schouwburgring met 36 appartementen en een winkelplint, de parkeergarage en de openbare ruimte. Het krediet dekt ook de te maken plan- en apparaatskosten, waaronder begrepen het doorlopen van de omgevingsplanprocedure en de te maken interne en externe kosten. In een latere fase wordt het gebied bouwrijp gemaakt. Daarna wordt gestart met de bouw (BPD voor de woningen en voorzieningen, de gemeente met de parkeergarage). Na oplevering zal de gemeente het terrein woonrijp maken. Onder Kosten en dekking is de omvang van deze investeringen uitgesplitst. Ten aanzien van het uitvoeringskrediet is overwogen om nu kleiner uitvoeringskrediet beschikbaar te stellen. Het uitvoeringskrediet wordt echter toch volledig aangevraagd, om voldoende uitvoeringskracht te hebben om de benodigde verervingen te doen en de plannen verder uit te werken. De verantwoording over de grondexploitatie en het uitvoeringskrediet vindt in ieder geval plaats via de verantwoordingscyclus via de programmabegroting en de jaarrekening.

Daarnaast wordt de raadsvolggroep Binnenstad informeel geïnformeerd over de status van het project. Dit vindt doorgaans (in ieder geval) jaarlijks plaats.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven Binnen de haalbaarheidsfasen zijn stedenbouwkundig en financieel verschillende varianten afgewogen, waarbij telkens het uitgangspunt was dat er circa 450 woningen, een openbare parkeergarage van circa 700 parkeerplaatsen ingepast worden in de vorm van één stedelijk blok dat bestaat uit een basislaag met verschillende hoogteaccenten. Dit heeft geresulteerd in het huidige volumemodel. De ontwikkelingen kent een aantal kanttekeningen: 1.

De planologische en milieutechnische haalbaarheid van de ontwikkeling wordt in de volgende fase onderzocht. De uitkomsten van deze onderzoeken kunnen aanleiding geven om het plan aan te passen.

2.

De ontvangen Rijkssubsidies (SPUK- en WBI-subsidie) zijn gekoppeld aan termijnen voor start bouw. Voor de SPUK-subsidie geldt dat uiterlijk in 2030 moet zijn gestart met de bouw van de laatste woning. Voorwaarde voor de WBI-subsidie is dat binnen 3 jaar (uiterlijk juni 2027) moet zijn gestart met de bouw. Door de complexiteit van de opgave is dit een uitdagende planning. Mede daarom is het nu wenselijk om door te pakken door het sluiten het openen van de grondexploitatie. In geval van vertraging moeten het ministerie van BZK hier tijdig van op hoogte worden gebracht.

3.

De parkeerexploitatie en het voorbereidings- en uitvoeringskrediet van de nieuwe parkeergarage Louis Bouwmeesterplein zijn geen onderdeel van deze grondexploitatie en het uitvoeringskrediet. De parkeerexploitatie sluit momenteel op circa € 3,8 mln. negatief op basis van huidige tarieven en NCW over 40 jaar. Er wordt onderzocht of het mogelijk is om te sturen op gemeentelijkniveau van parkeergarages, inclusief toekomstige te ontwikkelen gemeentelijke parkeergarages. Hiervoor wordt aparte besluitvorming voorbereid. Het voorbereidingskrediet voor de parkeergarage Louis Bouwmeesterplein en een toelichting op de dekking van het tekort wordt begin 2025 ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

4.

Uitgangspunt is een gemeentelijke grondexploitatie waarbij de gemeente (uiteindelijk) alle opstallen binnen het plangebied verwerft en bouw- en woonrijp maakt. Er is ook overwogen om geen gemeentelijke grondexploitatie te voeren en niet in eigendomspositie te komen. Met de eigendomspositie heeft de gemeente echter wel grip op deze ontwikkelingslocatie. De verervingen vormen een (financieel) risico in het geval de ontwikkeling onverhoopt geen doorgang vindt. Dit risico is toegelicht in bijlage 5.

02 Raadsvoorstel GREX LB-plein

5.

7

Gedurende de bouwperiode zullen de huidige parkeerplaatsen op het Louis Bouwmeesterplein tijdelijk verdwijnen. Deze parkeercapaciteit kan in de binnenstad niet worden gemist. Daarom is er een tijdelijke parkeergarage beoogd ten zuiden van de brandweerkazerne aan de Noordhoekring. Hiervoor heeft de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld (zie 240618-05-RUI-01 Raadsvoorstel Voorbereidingskrediet tijdelijke parkeergarage Noordhoekring).

Niet beïnvloedbare risico’s Gelet op de omvang en de complexiteit van het project is een langjarige ontwikkeling en realisatie te voorzien. De haalbaarheidsstudie is gebaseerd op de gegevens van nu en geven daarom ook slechts een globaal zicht op de financiële businesscase van de herontwikkeling. De gemeente en BPD zijn zich ervan bewust dat niet alle knelpunten en risico’s (planontwikkelings- en marktrisico’s) van de ontwikkeling op dit moment inzichtelijk (te maken) zijn en zullen deze verder te inventariseren en te onderzoeken om meer inzicht te krijgen in de ruimtelijke en financiële consequenties van de herontwikkeling. Daarbij hebben partijen de intentie uitgesproken vervolg te blijven zoeken naar optimalisaties van het plan om de ruimtelijke en financiële haalbaarheid te bevorderen en te borgen.

Kosten en dekking De totale kosten, opbrengsten en dekkingsmiddelen voor de grondexploitatie Louis Bouwmeesterplein zijn als hiernaast weergegeven. De totale kosten binnen de grondexploitatie zijn € 22.870.000 en zijn als volgt opgebouwd: -

Verwervingskosten bestaande uit aankoop opstallen BPD (15,2 mln.), inbrengwaarde parkeergarage (0,5 mln.) en sloopkosten (1,6 mln.); Werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het gebied (2,38 mln.); Werkzaamheden voor het woonrijp maken van het toekomstig openbaar gebied (1,11 mln.); Plan- en apparaatskosten en kosten omgevingsplan (1,57 mln.); Overige fondsen, bestaande uit tijdelijke beheerskosten opstallen (0,34 mln.); Rente (0,17 mln.).

Om de bovengenoemde kosten uit te kunnen voeren, is een investeringskrediet benodigd van 22.870.000. Het investeringskrediet wordt als volgt gedekt: -

Verkoop van bouwrijpe grond aan BPD (15 mln.); Tijdelijke huuropbrengsten opstallen (0,75 mln.); Rijksbijdrage SPUK-subsidie (1,34 mln.); Rijksbijdrage WBI (1,8 mln.); Gemeentelijke bijdrage vanuit Programma 013 Parken (1,5 mln.); Het resterende, negatieve, resultaat te dekken uit de Reserve FSO (2,48 mln.).

Uitvoering Intern gaat het huidige projectteam van de gemeente, samen met het projectteam van BPD, verder met de uitwerking tot een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitskader en het opstarten van de planologische procedure en bijbehorende onderzoeken. Hiervoor is interne capaciteit beschikbaar. Indicatief wordt onderstaande planning op hoofdlijnen aangehouden: Stedenbouw Tot en met eind 2024 wordt er gewerkt aan het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitskader. Deze worden ook voorgelegd aan de Omgevingscommissie en het planteam. Daarna kan de architectenselectie worden doorlopen en start de verdere uitwerking van de gebouwen.

02 Raadsvoorstel GREX LB-plein

8

Tot en met Q2 2025 wordt er gewerkt aan het definitief stedenbouwkundig plan, inrichtingsplan openbare ruimte en het voorlopig ontwerp voor de gebouwen (woningen, voorzieningen en parkeerkeergarage). Omgevingsplan Opstarten en voorbereiding vanaf Q3 2024 Ontwerp omgevingsplan ter visie Q2 2025 Vaststelling omgevingsplan Q4 2025 Opstalontwikkeling (startmomenten) Architectenselectie na afronding stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitkader Ontwerpen (SO, VO) van Q1 tot en met Q4 2025 Aanbesteding en selectie bouwpartner en ontwerpen tot DO Q1 t/m Q3 2026 Indienen omgevingsvergunning Q1 2027 Realisatie Start sloopwerkzaamheden Q2 2027 Bouwen parkeergarage en woningen vanaf Q2 2028 tot en met 2032 Oplevering dek en openbaar gebied 2033

Participatie Tot op dit moment heeft de volgende wijze van participatie plaatsgevonden: -

In augustus 2023 is er een informatiebijeenkomst voor de omgeving georganiseerd waarop de plannen tot dusver zijn toegelicht en men zich kon aanmelden voor het planteam Louis Bouwmeesterplein. Het een planteam Louis Bouwmeesterplein, bestaande uit 13 bewoners en ondernemers uit de directe omgeving, is in vier bijeenkomsten meegenomen in de planvorming. Daarna heeft het planteam een advies gegeven over de volumestudie.

Na dit besluit door vindt participatie als volgt plaats: -

Het planteam wordt geïnformeerd over het besluit. Daarnaast worden zij ook bij het vervolg (uitwerken stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitskader betroken. Later wordt er opnieuw een bijeenkomst voor de bredere omgeving georganiseerd over status en inhoud van de plannen, maar ook om input voor de uitwerking op te halen.

Communicatie Communicatie richting de omgeving vindt plaats via het planteam en bredere informatiebijeenkomsten (zie Participatie). De eigenaren/bewoners/ondernemers van de te slopen appartementen en winkels aan de Schouwburgring zijn tijdens bijeenkomst geïnformeerd over de besluitvorming. Daarnaast is er een projectpagina ingericht op de gemeentelijke website met algemene informatie.

Evaluatie Niet van toepassing.

Bijlagen Niet van toepassing.

02 Raadsvoorstel GREX LB-plein

9

Ter inzage gelegde stukken Voor de raadsleden zijn de volgende stukken onder geheimhouding ter inzage gelegd bij de griffie: 1. Samenwerkingsovereenkomst (GEHEIM) 2. Volumemodel en principes voor de buitenruimte (het Kader) 3. Reactiebrief op planteam advies 4. Grondexploitatie (GEHEIM) 5. Toelichting verwervingen (GEHEIM)

Tilburg, 27 augustus 2024 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

02 Raadsvoorstel GREX LB-plein

10

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit 1.

2. 3.

een grondexploitatie te openen voor het project Louis Bouwmeesterplein met een negatief resultaat van € 2.480.000,- voor de realisatie van maximaal 480 woningen, openbare parkeergarage van circa 700 parkeerplaatsen, voorzieningen en vergroening, waarbij de huidige parkeergarage tegen boekwaarde wordt ingebracht; het tekort te dekken uit de Reserve Fonds Stedelijke ontwikkeling; een uitvoeringskrediet van € 22.870.000,- beschikbaar te stellen voor de voor de plan- en apparaatskosten en alle bijkomende werkzaamheden.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de griffier,

de voorzitter,