(O) Notulen bijeenkomst Planteam Stedekestraat 7 april 2025

Vertrouwelijkheidsniveau: Intern

Notulen Verslag van Vergaderdatum Opgesteld door Op Aanwezig

Afwezig

Bijeenkomst Planteam Stedekestraat 07-04-2025, 19:00-21:00 06-05-2025 (voorzitter), (GT), (GRIP, initiatienemer), (GT)

(GT), (GT), (Magis, initiatiefnemer), (architect, Buro013)

1. Opening De voorzitter opent de vergadering. acteert als onafhankelijk voorzitter voor bij de bijeenkomsten met het planteam Stedekestraat. Bij de recente behandeling van het bouwplan in de gemeenteraad hebben de bewoners gepleit voor het inschakelen van een persoon die deze rol kan vervullen. Vervolgens heeft de gemeente benaderd met de vraag of hij het voorzitterschap van het Planteam Stedekestraat op zich wil nemen. Hij heeft deze rol bij meerdere stedenbouwkundige projecten vervuld, waaronder Jeruzalem, Fabriekskwartier, Spoorzone en Duvelhok. Ter voorbereiding op deze bijeenkomst heeft ook een kennismakingsgesprek gevoerd met de betrokken functionarissen van de gemeente en Magis en daarna ook met twee vertegenwoordigers van de bewonersgroep. -

Wanneer in dit verslag wordt gesproken over bewoners dan gaat het over de bewoners die vanavond aanwezig zijn. Wanneer in dit verslag wordt gesproken over de initiatiefnemer dat gaat het over Magis en/of GRIP.

2. Kennismaking •

Het gesprek start met een voorstelronde. De professionals stellen zichzelf en hun functie voor, bewoners stellen zichzelf en hun woonlocatie voor.

•

Agendavoorstel: bewoners lichten hun kernpunten toe t.a.v. het bouwplan wat er ligt en vervolgens gaat de architect het plan toelichten en volgt er aansluitend een gesprek.

•

Bewoners bedanken dat ze hier aanwezig mogen zijn en geven aan graag over de randvoorwaarden te willen praten. Tot op heden hebben zij het nooit als een open gesprek ervaren. Bewoners zijn realistisch en staan open voor veel zaken en

Vertrouwelijkheidsniveau: Intern

Notulen hopen er een acceptabel plan voor beiden van te maken. Bewoners zijn nieuwsgierig naar datgene wat gepresenteerd gaat worden. •

Initiatiefnemer geeft aan dat er verschillende gesprekken zijn geweest. De initiatiefnemer geeft aan dat het fijn is dat er in de gemeenteraad een aantal zaken zijn benoemd die onderzocht moeten worden. Het is prettig dat we nu hier dit moment voor kunnen gebruiken.

•

De architect heeft ook een maquette meegenomen om op die manier ook de aanpassingen en de impact hiervan beter te kunnen visualiseren.

3. Context en kader •

De voorzitter geeft aan dat in het vooroverleg is besproken dat dit overleg zich zal concentreren op het bouwplan en de aanpassingen hierop.

•

Naar aanleiding van de informatiebijeenkomst zijn er concrete punten benoemd waar de initiatiefnemer graag de omwonenden naar wil kijken en hier is ook een presentatie voor voorbereid, de punten zijn; •

Minder volume (met name 5e bouwlaag)

•

Een zachter aanlanding tussen bestaande en nieuwe woningen

•

Afspraken m.b.t. openbare toegankelijkheid terrein

•

Verhouding koop/huur

•

Context bestemmingsplan: Het bestemmingsplan is voorbereid door het college en moet nog door de Raad worden vastgesteld. Er zijn juridische beperkingen aan de wijzigingen die in deze fase nu nog kunnen worden aangebracht. Dit is wel het kader waarbinnen wordt gewerkt. De wijzigingen dienen van ondergeschikte aard te zijn.

•

Procesmatig: Gezien de twee geplande bijeenkomsten en de Raadcyclus zullen we pas na de zomer naar de Raad gaan. Eerder is niet haalbaar.

Vertrouwelijkheidsniveau: Intern

Notulen 4. Presentatie initiatiefnemer •

Naar aanleiding van het gesprek met de Raad heeft de architect naar aanpassingen in het ontwerp gekeken. In de presentatie is in beeld gebracht wat als die 5e laag in het plan zou verdwijnen. Daarmee gaat het gebied terug naar 4 lagen. Volgens de architect laten de perspectieven en de schetsen zien dat het verwijderen van de 5e laag toch minder voordelige impact heeft op de omgeving. Er wordt een variant getoond waarbij elders in het plan wat volume wordt weggehaald, met name op gebouwdeel A. De 5e laag blijft dan wel intact. De architect is van mening dat elders in het plan volume weghalen meer impact heeft. Met name dichter op de perceelsgrens van de bestaande woningen en dan met name op gebouwdeel A. Door een insnede toe te passen is de aansluiting op de zijde Stedekestraat 1 laag minder. In totaal wordt het plan verminderd met 4 woningen.

•

Daarnaast is er in het aangepaste ontwerp meer rekening gehouden met vergroening (gevelgroen en bomen planten) en er zijn pergola’s toegevoegd op de perceelsgrens i.c.m. het parkeren. Dit biedt ook de mogelijkheid om de bestaande bewoners een achter ontsluiting te geven. Qua groen en inrichting worden de omwonenden betrokken om te kijken waar hun voorkeur naar uit gaat. Vergroening van het complex zal ook het zicht en de aansluiting verbeteren.

•

Route en beheer: Er zijn twee tijdsloten, in de zomer open van 9u tot 21u en in de winter open van 10u tot 18u. Daarna gaat het gebied dicht en is het alleen toegankelijk voor bewoners. Dit is in een overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer afgesproken. Het terrein is daarna wel toegankelijk voor het bezoekers parkeren, de poort zal dan voor het bezoek geopend worden. De relevante tekst zal als bijlage bij dit verslag worden toegevoegd.

•

De doorwaadbaarheid van het gebied is een uitgangspunt. Belangrijk hierbij is wel dat het gebied beheersbaar is en blijft . De bewoners geven aan wel comfort te hebben bij de afspraken die er nu liggen over de beheersbaarheid en de afspraken die hier voor liggen.

•

De daadwerkelijke positie van de poort moet nog worden uitgewerkt en die werken we later uit.

Vertrouwelijkheidsniveau: Intern

Notulen Reactie bewoners op de presentatie: 1. De bewoners missen in de presentatie het perspectief van de bewoners. Hoe ziet het plan er uit vanuit de tuin van de omwonenden? Is dan de 5e laag ook niet goed zichtbaar? Afspraak: voor de volgende bijeenkomst wordt dit door de architect beter in beeld gebracht. De architect geeft aan dat de impact wel degelijk minder is en ook icm de huidige schuttingen. De huidige erfafscheiding en de pergola’s belemmeren ook nog eens het zicht. Daarbij is het ook belangrijk om in ogenschouw te nemen wat er met het huidige bestemmingsplan al kan en dan mag er tot 7m op de erfgrens worden gebouwd. Een nieuwe doorsnede en perspectief gaat er voor zorgen om het plan beter in beeld te brengen. 2. In totaal gaan er nu 4 woningen af, 3 in gebouwdeel A en 1 in gebouwdeel B. Je zou wat je op dit gebouwdeel A toepast aan verbeteringen en verminderen van de massaliteit ook op de andere gebouwdelen kunnen toepassen. Het is namelijk een goede verbetering en manier van denken. 3. In onze ogen doet het verminderen van 4 woningen nog niet zoveel qua massaliteit, impact en verkeersbewegingen. Het is nog steeds veel qua massa. Kunnen de oppervlaktes van de woningen ook niet omlaag? Reactie initiatiefnemer: De ruimte van de initiatiefnemer zit hem in de 4 woningen.

De initiatiefnemer begrijpt ook dat deze aanpassingen niet alles oplost maar hopelijk wel een aantal pijnpunten verzacht. Afspraak: Er is gezamenlijke positiviteit over de aanpassingen aan gebouwdeel A en die ene woning op gebouwdeel B. Er wordt afgesproken om te onderzoeken wat het betekent als de methode die op gebouwdeel A wordt toepassen ook wordt toegepast op de andere twee gebouwdelen, die op de andere straten zijn georiënteerd. Dit is een ruimtelijk en financieel onderzoek. De bewoners geven aan dat ze het prettig vinden dat dit scenario wordt onderzocht en dat ze mee worden genomen in deze zoektocht. Reactie architect: De suggestie om woningen kleiner te maken doet ook iets met het totale programma. Juist nu zit er wat variatie in met verschillende doelgroepen en dat is ook een kwaliteit. Daarnaast zijn er ook bouwkundige stramienen waarmee rekening gehouden moet houden. De verhoudingen moeten daarnaast ook blijven kloppen. 4. De hoeveelheid nieuwe bewoners en de dichtheid blijft nog steeds hoog. Die verhouding is scheef.

Vertrouwelijkheidsniveau: Intern

Notulen Afspraak: De initiatiefnemer en architect maken een vergelijking met andere projecten in de omgeving om te kijken hoe die dichtheid daar precies is. We gebruiken hier een FSI voor (Floor Space Index). Op die manier krijgen we meer gevoel bij de dichtheid van het plan en de impact op de omgeving qua verkeer en drukte. 5. Er staan nu nog steeds 3 grote appartementencomplexen en het toevoegen hiervan vinden wij nog steeds niet passend op deze plek. Wij zijn blij met de manier van denken maar we vinden het nog steeds massaal en groot. Waarom wordt er niet voor koop gekozen? Reactie initiatiefnemer: Er is in de optimalisatie gefocust op de hoogte en 5e laag en het verminderen van de massa. Het voorstel is nog steeds gericht op appartementen dit zal ook niet veranderen. Het toevoegen van koop zal daarnaast ook niet zozeer zorgen voor een verbetering. Er is dan namelijk geen gecontroleerd beheer en verdeeld eigendom. Er is dan minder controle en dit zorgt niet voor een positieve verandering. 6. Wat zou het betekenen als je het geheel zou verkopen en niet zou verhuren? Een afname van 4 woningen op het totaal wordt ook nog steeds als te weinig ervaren en het geheel blijft te massaal. Reactie initiatiefnemer: Financieel maakt het niks uit t.o.v. huur. Het uitgangspunt van de initiatiefnemer is huur.

Er is niet onderzocht wat dit alternatief doet qua massa, maar het wordt naar ons idee wordt het dan geen betere situatie qua beheer en leefbaarheid. 7. In de nota van zienswijzen stond dat er geen 27 maar 32 parkeerplaatsen zouden komen. Waar komen deze? Reactie architect: De extra parkeerplaatsen kunnen in het binnenterrein worden ingepast. 8. Onofficieel is besproken dat er wellicht andere woningen in plaats van TBV woningen zouden kunnen komen, waardoor het totaal aantal woningen omlaag kan, klopt dit? Reactie: Er worden allerlei varianten onderzocht, maar deze is wel complex. Mede door de bodemverontreiniging en de afspraken die

Vertrouwelijkheidsniveau: Intern

Notulen onderling zijn gemaakt. Deze variant is dus ingewikkeld, maar dit scenario wordt in de vervolguitwerking niet uitgesloten. Afspraak: Voor de volgende sessie wordt eerst de optimalisatie van het huidige ontwerp verder uitgewerkt. De inhoudelijke terugkoppeling van deze en de volgende sessie wordt ook met de wethouder besproken en daar wordt ook het scenario van een plan zonder TBV bespreken. Algemene reactie bewoners: De 72 woningen zijn ooit toegekend als passend en in de nieuwe cijfers is Oud Noord naar beneden afgeschaald omdat de wijk het niet aan kan. Dit is een belangrijk feit dat de bewoners noemen. De massaliteit is niet passend. De bewoners zijn realistisch en weten dat er een woningbouwopgave ligt, maar dit moet wel passend zijn. En we zijn bereid buiten de beleidskaders te denken, maar 4 woningen stelt echt te weinig voor. Reactie architect op de massaliteit: Er kunnen in dit plan geen grote wijzigingen doorgevoerd worden, omdat dit dan ingewikkeld wordt door de stramienen, entrees en opzet van de bouwblokken. Het zal moeilijk zijn om meer dan 6 woningen weg te halen, omdat het wel moet blijven kloppen met de drie gebouwdelen qua ontsluiting lift en trap. Hoe kleiner het complex, maar wel met de nodigde voorzieningen dan heeft dat effect op de financiële haalbaarheid.

Er is wel een bepaalde kwaliteit die we willen garanderen ook op de gevels en de omgevingskwaliteit. Dit wordt gelijk lastiger als er minder woningen in het plangebied komen. 5. Actiepunten & Vervolgafspraken Actiepunten: •

Visualisatie: Buro013 maakt een visualisatie van het bouwplan vanuit het perspectief van de bewoners.

•

Dichtheidsstudie: Magis duidt met een FSI (floor space index) de dichtheid van het plan aan. Magis kijkt hierbij ook naar hun andere plannen in de stad om aan te geven wat daar de FSI is.

•

Ontwerpoptimalisatie voor de gebouwdelen: De initiatiefnemer en architect gaan kijken of en hoe de andere twee bouwdelen B en C verder geoptimaliseerd kunnen worden met als belangrijke voorwaarde dat het wel een haalbaar plan kan blijven. Dit wordt de volgende sessie op 12 mei gepresenteerd.

Vertrouwelijkheidsniveau: Intern

Notulen •

Afspraak met bewoners en architect: Bewoners en de architect maken een aparte afspraak om de bewoners meer mee te nemen in de uitdagingen en opgaven die er zijn als je hier de hoeveelheid massa wilt verminderen. Informeel gesprek tussen de architect en bewoners en de architect koppelt dit gesprek terug naar de initiatiefnemer. Dit gesprek staat gepland op donderdag 24 april.

•

Afspraak omgevingscommissie: Het aangepaste plan zal ook nog besproken worden met de omgevingscommissie. De stedenbouwkundige van de gemeente bereid deze sessie voor.

6. Rondvraag - Bewoner: Stel dat we er niet samen uit komen qua ontwerp, hoe loopt het proces dan? Reactie: De eerste stap is een informatiebijeenkomst van de Raad, daar zitten alle stukken bij. We laten daar de Raad laten zien wat is gebeurd en bewoners hebben het recht om in te spreken. Na de tweede sessie zal het duidelijker zijn hoe het proces doorlopen zal worden. -

Initiatiefnemer: Er is een zienswijzenota met antwoorden opgesteld. Als daar nog vragen over zijn dan horen wij dat graag.

7. Afsluiting De voorzitter geeft aan dat het fijn is dat gesprek in alle openheid is gevoerd en de bewoners hebben een aantal punten aangedragen waar naar gekeken gaat worden. De volgende sessie is gepland op 12 mei van 19u tot 21u.