(L) 19-11-2024 Verslag Ateliersessie

Verslag Ateliersessie Stedekestraat Namens bewonersgroep: Namens Magis/TBV Wonen: Namens gemeente Tilburg:

[namen] [namen] [namen]

Datum: 30 okt. 2024 Locatie: Gemeente Tilburg, Stadhuis De gemeente heet de aanwezigen welkom voor deze ateliersessie. Na een korte kennismaking licht de gemeente de opzet en het doel van de bijeenkomst toe aan de hand van de op 3 oktober toegezonden uitnodiging en agenda. Met deze bespreekpunten wil de gemeente invulling geven aan deze ateliersessie:    

Toelichting op het doel van de bijeenkomst Toelichting van bewoners op een andere planopzet Mogelijke verbeterpunten huidige planopzet Vragen en opmerkingen

De bewonersgroep verzoekt een verslag te maken van de sessie. [gemeente Tilburg] pakt deze actie op om een beknopt verslag op hoofdlijnen op te stellen. Tevens worden door de gemeente en Magis voor de zekerheid een geluidsopname gemaakt, voor het geval er over de verslaglegging later discussie ontstaat. Toelichting op het doel van de bijeenkomst: introductie en context Vorig jaar (2023) heeft op initiatief van de bewonersgroep op 14 november een gesprek plaatsgevonden met wethouder Van der Pol over de herontwikkeling van de locatie Stedekestraat 48 (voormalige glasfabriekslocatie “Catalonie”). Aanleiding was het bouwplan van Magis Real Estate en TBV Wonen. In dat gesprek is onder andere het aanbod gedaan om met een verdere dialoog over dit bouwplan alternatieve mogelijkheden en oplossingen te onderzoeken. Na dit overleg heeft de gemeente zowel per brief als per mail een uitnodiging voor een creatieve sessie verzonden. Van de eerste uitnodiging (brief van 21 november 2023) heeft de bewonersgroep op dat moment geen gebruik gemaakt. Destijds is afgesproken dat de uitnodiging zou blijven staan maar dat de planologische procedure zou worden opgestart met de ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan. Leden van de bewonersgroep hebben gezamenlijk (en in sommige gevallen ook individueel) een zienswijze ingediend.

De ingediende zienswijzen is de gemeente aan het verwerken en daar zal het college van B&W een standpunt over innemen als zij de planologische procedure vervolgt door het plan aan de gemeenteraad aan te bieden voor de vaststelling. Op de zienswijzen en de beantwoording ervan kan nu niet inhoudelijk worden ingegaan. Bewoners hebben ook verschillende verzoeken voor inzicht in de onderlinge communicatie gedaan door middel van een WOOverzoek.

Toelichting op een andere planopzet De bewonersgroep geeft aan geen andere planopzet te hebben bedacht. Wel wordt aangegeven dat de bewonersgroep stil zou willen staan bij diverse inhoudelijke onderwerpen welke het bestemmingsplan en zienswijzen raken. Ook spreekt de bewonersgroep het vermoeden uit dat deze ateliersessie enkel als doel heeft om een tussenstap te zetten voor behandeling van het bestemmingsplan en zienswijzenota bij de gemeenteraad. Ze hebben het gevoel dat deze bijeenkomst georganiseerd is om in het proces een vinkje op te halen, daarmee hebben ze ook het gevoel voor het karretje te worden gespannen. De opgevraagde mailwisseling (via WOO-verzoek) draagt bij aan het gevoel dat de gemeente het plan toch wel gaat vaststellen. In reactie hierop wordt aangegeven door gemeente dat de avond juist als doel heeft om, los van de planologische procedure en reactie op de zienswijzen, open in gesprek te gaan over een alternatief plan of gewenste aanpassingen van het bestaande plan. De initiatiefnemer ondersteunt dit. Zoals de gemeente in haar uitnodiging ook heeft aangegeven is het wel van belang de randvoorwaarden voor de ontwikkeling in ogenschouw te houden. Voor de initiatiefnemer speelt hierbij ook de haalbaarheid van het project ook een belangrijke rol. De omwonenden vinden dat ze bij het eerste initiatief al betrokken hadden moeten worden.

De omwonenden willen eigenlijk niet meepraten in de marges van het plan, maar willen praten over de basisuitgangspunten. Ze vragen zich af wat dit plan oplevert voor de bestaande bewoners? De gemeente beseft dat de nieuwe richtlijn ten aanzien van de omgevingsdialoog het plan heeft ingehaald. Dat er met de huidige richtlijn voor een planteam zou zijn gekozen voor de omgevingsdialoog. De ervaring leert ook dat een goede dialoog op basis van een blanco vel niet werkt. Waarom heeft de bewonersgroep dan wel gebruik gemaakt van de uitnodiging? Ze zijn op de uitnodiging van de gemeente ingegaan om hun bedenkingen kenbaar te maken en te horen/onderzoeken wat er voor hen kan worden gedaan in het plan. De bedenkingen zoals die zijn benoemd in de zienswijzen, zijn voor de omwonenden onveranderd. Deze hebben betrekking op:  Doordat de gemeente gevraagd heeft het gebied doorwaadbaar te maken, kunnen zich ongewenste personen zich gaan ophouden wat een gevoel van onveiligheid en overlast geeft.  Het aantal woningen en de omvang van het plan. Dat levert teveel drukte en verkeer op die niet in de buurt op een goede manier kan worden opgevangen. Qua verkeer zijn er al bottlenecks in de omgeving, de bestaande verkeers- en parkeercapaciteit is onvoldoende.  Bouwmassa’s zijn te hoog en staan te dicht bij perceelsgrenzen waardoor zonlicht verloren gaat en de privacy wordt aangetast.

De gebouwen zijn de hoogste uit de omgeving (op de kerktoren na) en staan dicht bij op de grens van de achtertuinen. Ze vragen zich af of het plan met minder woningen uit kan, waardoor blokken lager worden of anders kunnen worden vormgegeven.  Ze vrezen de impact van het plan hun woonkwaliteit negatief beïnvloedt. Dat er ooit gebouwd gaat worden beseffen de omwonenden wel maar ze geven de voorkeur aan grondgebonden woningen. Daarnaast begrijpen ze uit de opgevraagde stukken dat dit voor de initiatiefnemer financieel haalbaar is. Op zich is het best een mooi ontwerp en heeft de architect echt zijn best gedaan, allen past het niet op deze locatie.

Verdieping op gespreksonderwerpen De vragen rondom de beheersbaarheid van de omgeving zijn voor alle partijen, maar zeker ook de initiatiefnemer, belangrijk. Magis blijft eigenaar van twee van de drie bouwblokken en de buitenruimte betrokken (TBV Wonen wordt eigenaar van het derde bouwblok). Als verhuurder willen Magis en TBV ook voor hun huurders een veilige leefomgeving. Daarnaast werkt Magis met beheerders/conciërges voor het beheer van haar vastgoed. Zij kunnen optreden bij ongewenst gedrag van bijvoorbeeld de nieuwe bewoners. De randvoorwaarde van de gemeente om het plan doorwaadbaar te maken, heeft te maken dat zij informele en aantrekkelijke wandelroutes van het station naar het Textielkwartier wenst te maken zodat mensen niet per sé langs straten hoeven te lopen. De buitenruimte in het plan is afsluitbaar, als er problemen ontstaan op het gebied van onveiligheid is het mogelijk om de openingstijden van het hekwerk aan te passen. De doorwaardbaarheid van het gebied raakt de belangen van bestaande bewoners slechts in beperkte mate. De nieuwe bewoners hebben dezelfde belangen: een aantrekkelijk, klimaatadaptief en veilig woongebied. Met de inrichting van de buitenruimte zal daarop zoveel mogelijk worden gestuurd. Wat meer bezoekers en bijbehorend geluid is een vorm van stedelijkheid die hier past, zolang geen sprake is van overlast.

Bij het opstellen van een bouwplan onderzoekt de architect verschillende opstellingen en bespreekt deze met de stedenbouwkundige van de gemeente en de omgevingscommissie (welstand). Allerlei varianten worden in dat proces afgewogen om tot een goed en gebalanceerd ontwerp te komen. In het ontwerp wordt met positionering van de bouwblokken, de ramen en de indeling van de woningen zoveel mogelijk rekening gehouden met zicht op de buitenruimte (sociale controle) maar ook om de aantasting van privacy te beperken. In het overleg wordt gesproken over aanpassingen in verschijningsvorm (minder bouwblokken), bouwhoogte. Dat heeft een effect op de haalbaarheid van de businesscase van Magis. De financiële implicaties van dergelijke aanpassingen is zo aan tafel niet te zeggen, maar bijvoorbeeld een hele bouwlaag verwijderen leidt tot een onhaalbare businesscase. In het gesprek hierover lijkt dat op een aantal onderwerpen met aanvullende afspraken of beperkte planaanpassingen zorgpunten kunnen worden teruggebracht, onder andere ten aanzien van de museumroute, het toekomstig beheer. Zorgpunten over de hoogte, aantal woningen in relatie met de nu al drukke wijk en verandering van de nu beperkt gebruikte locatie blijven merkbaar aanwezig bij de bewonersgroep. Er wordt ook gesproken over de samenhang tussen een haalbaar plan, randvoorwaarden en beoogde kwaliteit.

In dit kader wordt ook verkend door de aanwezigen waar nu de grootste pijnpunten zitten en waar de ruimte zit om planaanpassingen door te voeren. Diverse varianten worden globaal verkend. Zoals de suggesties om het plan aan te passen, waarbij bijvoorbeeld de twee noordelijke bouwvolumes worden verbonden en in totaal lager worden gemaakt. Een andere mogelijkheid is het bestaande plan aan te passen binnen de huidige marges. Hierbij kan bijvoorbeeld een woning van de vijfde woonlaag naar de vierde worden verschoven, of andersom om bijvoorbeeld meer afstand te creëren.

Voorlopige conclusie Er wordt in het gesprek ook uitgesproken dat het op basis van de huidige randvoorwaarden lastig lijkt te zijn om een ander plan te maken dat voor de omwonenden ook daadwerkelijk een verbetering is. Het bijstellen van de randvoorwaarden vergroot de spanning tussen haalbaarheid en beoogde kwaliteit voor de initiatiefnemer. Het merendeel van de aanwezigen is van mening dat het huidige plan kwaliteit uitstraalt, waarbij de bewonersgroep van mening is dat de doorvertaling van de huidige randvoorwaarden blijft resulteren in een plan met een te grote impact op de huidige woonomgeving. Ondanks dat is er wel steun is voor het beëindigen van de bedrijfslocatie en begrip voor de woningbehoefte. Vervolgafspraak De ateliersessie is anders verlopen dan vooraf verwacht, maar het bespreken van de zorgpunten en het verkennen van de alternatieven zorgt voor meer inzicht bij de betrokken partijen. Gelet op de voorlopige conclusie is het lastig om vast te stellen hoe nu samen verder te gaan. Het is voor de bewonersgroep lastig om te komen tot een ander plan op basis van de huidige randvoorwaarden en het meewerken aan optimalisaties van het huidige plan voelt gelet op de huidige bezwaren ook tegenstrijdig. Gemeente en initiatiefnemer hebben hiervoor ook begrip.

Door de gemeente en initiatiefnemer wordt opgemerkt dat in het kader van de bestemmingsplanprocedure de besluitvorming bij de gemeente intern verder zal moeten worden gebracht. Zodat ook beantwoording van de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan openbaar worden. Dit gaat met een collegebesluit waarna vervolgens de gemeenteraad een besluit over de vaststelling moet nemen. Het lastige is dat op het moment na een collegebesluit het plan (ambtelijk) niet meer gewijzigd kan worden en we gebonden zijn aan de kaders met betrekking tot bouwhoogten en bebouwingscontouren (en daarmee bouwvolumes en afstanden). Er is ook een scenario denkbaar dat het bestemmingsplan ultiem niet onherroepelijk wordt, maar dit betekent voortzetting van het bezwaar, nog langer onduidelijkheid en mogelijk een langlopend proces. Ook dat is, voor het merendeel van de aanwezigen, een ongewenst scenario. De initiatiefnemer geeft aan dat tot veranderingen in het ontwerp, zoals een andere indeling van de bouwvolumes of het verschuiven van volumes, nog mogelijk zijn in deze fase tot aan het collegebesluit, mits iedereen bereid is om hierin samen te werken. Het bestemmingsplan zou dan gewijzigd kunnen worden voordat de besluitvorming plaatsvindt.

Na het collegebesluit liggen de kaders van het bestemmingsplan vast maar zijn er wel mogelijkheden om het gesprek te voeren over de architectuur en de terreininrichting. De zorgpunten van de omwonenden hebben daar minder betrekking op. Er wordt opgemerkt dat het lastig is voor de bewonersgroep om te komen met een ander plan of planaanpassingen. Bijvoorbeeld omdat voor de bewoners er geen inzicht is in de effecten op de haalbaarheid van het plan. Dat maakt het lastig om te komen met realistische voorstellen. Initiatiefnemer toont hier begrip voor en doet het volgende voorstel: als de bewonersgroep als collectief kan aangeven wat de belangrijkste zorgpunten zijn

en deze bij voorkeur kan rangschikken op basis van prioriteit, dan zal initiatiefnemer onderzoeken op welke punten aanpassingen mogelijk zijn en hoe het e.e.a. vertaald kan worden in een aangepast ontwerp, zonder dat daarbij de kwaliteit door een ondergrens zakt. Er wordt afgesproken dat de bewonersgroep dit voorstel in overweging neemt en terugkomt met een reactie. Dit kan ook een alternatief voorstel zijn of een keuze om dit traject niet door te zetten en enkel de formele procedure te doorlopen. Gemeente en initiatiefnemer zeggen daarbij toe dat, ervan uitgaande dat binnen een aantal weken een reactie komt vanuit de bewonersgroep over het vervolg. In afwachting hierop wordt de besluitvorming over het bestemmingsplan en de zienswijzenota tijdelijk geparkeerd. Zonder een opvolging vanuit de bewonersgroep kan de verdere formele besluitvorming worden voortgezet. Als dat aan de orde is, dan wordt de bewonersgroep hier altijd over geïnformeerd.