Kader grondprijzen 2026

Kader Grondprijzen 2026

Meer informatie:

www.tilburg.nl De raad heeft het kader voor de grondprijzen gemeente Tilburg 2026 vastgesteld op xx 2025. Voor het actuele aanbod van gemeentegronden https://www.tilburg.nl/ondernemers/vastgoed

Kader Grondprijzen gemeente Tilburg 2026

Inhoudsopgave Kader Grondprijzen 2026

a. Veranderingen ten opzichte van het Kader Grondprijzen 2024 b. Toelichting bevoegdheden Raad en College c. Erfpacht d. Kwaliteitsverbetering Landschap e. Begrenzing goedkope, middenhuur en dure woningen

Paragraaf 1. Woningbouw • • •

Sociale woningbouw Middenhuur Particulier opdrachtgeverschap (CPO)/woningcoöperaties

Paragraaf 2. Bedrijventerreinen Paragraaf 3. Kantoren Paragraaf 4. Winkels en horeca Paragraaf 5. Overige bestemmingen

Bijlage 1: Groottefactor sociale grondprijzen Bijlage 2: Overzicht grondprijzen bij Kwaliteitsverbetering Landschap

2

a. Veranderingen ten opzichte van het Kader Grondprijzen 2024 Het Kader Grondprijzen wordt jaarlijks vastgesteld door de Raad bij de gemeentebegroting. Het Kader Grondprijzen 2025 is niet voorgelegd omdat de gemeente en de drie Tilburgse woningcorporaties gezamenlijk een samenhangend pakket voorstellen wilden uitwerken met betrekking tot verhoging van een deel van de sociale woningbouwprijzen, aanpassing van de bestaande bijbetalingsregeling voor corporaties bij uitponding van sociale woningen en beëindiging van de korting op de sociale grondprijzen bij gestapelde woningbouw. Inmiddels hebben partijen overeenstemming bereikt over deze voorstellen en wordt hierbij het Kader Grondprijzen 2026 ter vaststelling aangeboden. Op 6 april 2020 is de Nota Grondbeleid vastgesteld waarin ook is opgenomen hoe de gemeente haar grondprijzen bepaalt en jaarlijks vaststelt. Daarin staat het volgende: De gemeente hanteert marktconforme grondprijzen. Een marktconforme prijs kan op verschillende manieren tot stand komen. De gemeente werkt met zowel de residuele (normatieve) grondwaardeberekening- als de comparatieve methode. De marktconforme grondprijs is afgestemd op het toekomstig gebruik en het verdienmodel dat daarbij hoort. De gemeente zorgt voor een solide onderbouwing van de grondprijzen en kan hiervoor een onafhankelijke taxatie laten opstellen.

Hiermee is de marktconformiteit ook geborgd. Marktconforme grondprijzen gelden voor de volgende categorieën (niet limitatief): • Woningbouw Alle typen woningbouw, dus voor projectmatige bouw, particuliere bouwkavels, woonzorgcombinaties en geliberaliseerde huur. • Voor sociale woningbouw gelden 2 typen vaste grondprijzen. • Commercieel vastgoed Onder andere bedrijvigheid, kantoor, horeca en hotel.

Wijzigingen Kader Grondprijzen 2026 De belangrijkste wijzigingen in het kader grondprijzen 2026 zijn: Woningbouw In 2025 zijn nieuwe afspraken gemaakt met Tilburgse woningcorporaties over de sociale grondprijzen die de gemeente hanteert. De belangrijkste wijzigingen zijn:

•

De grondprijs is verhoogd, zodat deze meer in harmonie is met de grondprijzen van vergelijkbare gemeenten. Daarbij wordt er onderscheid gemaakt tussen grondgebonden en meergezinswoningen.

•

De bijbetalingsregeling die geldt bij verkoop van de woning voor bestaande woningbouw van de corporaties wordt bijgesteld naar 15% van de VON-prijs en gaat in op 1-1-2026.

•

Bij nieuwe sociale woningen geldt de bijbetalingsregeling niet meer. In plaats daarvan geldt er een verbod op verkoop binnen 25 jaar na oplevering van de woning

•

Bovenstaande wijzigingen gelden niet voor projecten waar afspraken over grondprijzen al vóór 2026 zijn gemaakt of waarbij onderhandelingen al lopen voordat dit Kader Grondprijzen vastgesteld is

•

Voor woningen kleiner dan of gelijk aan 60 m² GBO geldt een correctie op de grondprijs door middel van een groottefactor (Bijlage 1)

•

Indien, na afstemming met de gemeente, meetbare aanvullende maatregelen worden gedaan met betrekking tot ENG of circulair bouwen, klimaatadaptatie etc, kan het College een korting geven op de grondprijs.

Voor de middenhuurwoningen is een grondprijsadvies opgesteld. De grondprijs wordt via de residuele methode bepaald op basis van een taxatie. Voor wooncoöperaties geldt de voorkeur voor een marktconforme grondprijs op basis van een taxatie. Uitzonderingen gelden voor wooncoöperaties die vallen onder sociale huur, of waarvan het College besluit om af te wijken van de grondprijzen vanwege project-specifieke eigenschappen binnen de regels ten aanzien van staatssteun. Bedrijventerrein Alle grondprijzen voor bedrijventerreinen worden bepaald op basis van een taxatie. De grondprijzen voor Wijkevoort in de grondexploitatie zijn gebaseerd op de taxatie in het exploitatieplan. Bij daadwerkelijke verkoop worden de gronden opnieuw getaxeerd.

3

Kader Grondprijzen gemeente Tilburg 2026

Kantoren Voor kantoren zijn geen bandbreedten meer opgenomen omdat in deze categorie weinig transacties plaatsvinden. In plaats daarvan wordt de grondprijs bepaald op basis van een taxatie. Maatschappelijke grondprijzen In de nota grondbeleid is opgenomen dat de gronduitgifte van gronden voor sport en maatschappelijke bestemmingen zijn gebaseerd op 6 uitgangspunten: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

De grondprijs bij verkoop en als basis voor de uitgifte in erfpacht wordt gebaseerd op het Kader Grondprijzen zoals dit jaarlijks wordt vastgesteld; De grondprijs wordt gebaseerd op de aan de te verkopen/verpachten/verhuren gronden toegekende bestemming en niet op de feitelijke functie; In het Kader Grondprijzen wordt voor de bestemming ‘sport’ een grondprijs per m² opgenomen voor onbebouwde grond en een grondprijs per m² voor bebouwde grond; In het Kader Grondprijzen wordt voor de bestemming ‘maatschappelijk’ een grondprijs per m² opgenomen; Bij het bepalen van de grondwaarde voor de uitgifte in erfpacht wordt de oppervlakte die nodig is voor loop- en rijpaden, parkeerruimte, groenvoorziening en hekwerken1 buiten beschouwing gelaten; Per overeenkomst kan zo nodig een passende ingroeiregeling met de afnemer van de grond worden overeengekomen; Erfpacht kan voor bovenstaande uitgangspunten worden ingezet. De basis hiervoor is vastgelegd in de Algemene Erfpachtbepalingen Gemeente Tilburg 2015, zoals door de raad vastgesteld op 21 september 2015’.

Wijzigingen: -

-

-

De grondprijzen voor maatschappelijk vastgoed (te weten: niet-commercieel sociaal maatschappelijk (o.a. scholen), sport (bebouwd en onbebouwd), sportcentra en zorg en medische beroepen) zijn in 2024 en 2025 geïndexeerd met de kerninflatie (inflatie exclusief energie en voeding). Prijzen zijn afgerond op hele of halve bedragen. Voor gebouwde parkeervoorzieningen wordt tevens de maatschappelijke grondprijs gehanteerd bij gemeentelijke parkeergarage/hubs en voor losstaande parkeergarages/hubs. Bij een geïntegreerde parkeergarage/hub in een gebouwontwikkeling wordt de grondprijs getaxeerd. Aan de categorieën overige bestemmingen is ‘Recht van opstal’ als separate categorie toegevoegd.

b. Toelichting bevoegdheden Raad en College Op basis van artikel 160, lid 1, onder e van de Gemeentewet is het College bevoegd om te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen. De Raad heeft er op 22 april 2002 mee ingestemd dat het College bij aan- en verkoop van vastgoed zakendoet zonder dat de raad of de raadscommissie wordt gehoord, mits binnen de door de raad gestelde kaders wordt gehandeld. Dit kader wordt nu gevormd door het jaarlijkse Kader Grondprijzen en de paragraaf grondbeleid in de jaarlijkse programmabegroting. Uitzonderingen/afwijkingsbevoegdheid: • Alle transacties moeten voldoen aan de Europese en landelijke regelgeving met betrekking tot het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun. • Het College kan afwijken van het kader grondprijzen op basis van een onafhankelijke taxatie en/of een raadsbesluit. Op 21 september 2015 heeft de raad de Algemene verkoopvoorwaarden voor grondverkoop vastgesteld. Gevolgen Didam-arrest op verkoop gronden Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheidslichamen bij de verkoop van hun onroerende zaken een transparante selectieprocedure moeten volgen. Dat vloeit voort uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel.

Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich dat een overheid gelijke kansen moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te doen aan verkoopprocedures van gronden. Gelijke kansen worden gecreëerd door van tevoren objectieve, toetsbare en redelijke criteria vast te stellen. Ook moet een passende mate van openbaarheid worden verzekerd met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria, aldus de Hoge Raad. De gemeente verkoopt gronden daarom in beginsel door middel van een openbare verkoopprocedure. 1 Wat wel en niet bij uitgeefbaar hoort is locatieafhankelijk. Dit zal specifiek per casus worden bepaald door de

makelaar/rentmeester van het Vastgoedbedrijf.

4

Op deze regel geldt één uitzondering. Indien bij voorbaat redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, hoeft geen openbare verkoopprocedure gevolgd te worden. Aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria moet dan worden vastgesteld dat er inderdaad slechts één serieuze gegadigde is. Er kan dan volstaan worden met een bekendmaking van de voorgenomen verkoop. De gemeente publiceert dus haar voornemen tot verkoop met daarin de motivering waarom de beoogde koper de enige serieuze gegadigde is en reageert op eventueel naar aanleiding van de bekendmaking ontvangen reacties. Algemeen wordt aangenomen dat de hiervoor genoemde regel en uitzonderingssituatie ook gelden voor andere overeenkomsten waarmee partijen rechten op het gebruik van overheidsgrond krijgen (erfpacht, pacht, huur, opstalrecht etc.).

c. Erfpacht Ook erfpacht is een wijze van uitgifte die in Tilburg mogelijk is. De kaders zijn vastgelegd in de Algemene Erfpachtbepalingen Gemeente Tilburg 2015. De gemeente hanteert jaarlijks 3,5% erfpachtcanonpercentage vermeerderd met 1% opslag voor administratie, risico en dergelijke. In bijzondere gevallen kan het College het opslagpercentage van 1% aanpassen door middel van een collegebesluit. Op 21 september 2015 heeft de raad de Algemene Erfpachtbepalingen Gemeente Tilburg 2015 vastgesteld.

d. Kwaliteitsverbetering Landschap Voor gronden die liggen in het buitengebied geldt dat initiatiefnemers een verplichte bijdrage moeten doen voor ‘kwaliteitsverbetering van het landschap’. Deze bijdrage is gebaseerd op de provinciale Omgevingsverordening en de bijbehorende Werkafspraken en wordt voornamelijk bepaald door het verschil in grondwaarde voor en na een bestemmingswijziging als gevolg van een initiatief. In het collegebesluit ‘kwaliteitsverbetering landschap’ van 8 juli 2014 is besloten om de eenheidsprijzen tegelijkertijd met de gemeentelijke grondprijzen vast te stellen. In dit Kader Grondprijzen zijn de grondprijzen herzien voor 2026 en geïndexeerd met de Kerninflatie . De definitieve bedragen zijn opgenomen in het schema van Kwaliteitsverbetering landschap in bijlage 2. Indien de berekende bijdrage naar mening van het College disproportioneel hoog uitvalt, kan het College besluiten van de regeling af te wijken.

5

Kader Grondprijzen gemeente Tilburg 2026

e. Begrenzing goedkope, middenhuur- en dure woningen In de Nota Bovenwijkse voorzieningen2 zijn drie categorieën woningen opgenomen, namelijk goedkoop, betaalbaar (in de vorm van betaalbare koop en middenhuur) en duur. Deze categorieën hebben een eigen wegingsfactor bij het bepalen van de hoogte van de bijdrage aan Bovenwijkse Voorzieningen. Onderscheid woningcategorieën Categorie Huurprijs/VON-prijs 1. Goedkope huur/ Sociale huur tot de sociale huurgrens (€ 900,07, prijspeil 2025). goedkope koop

2a. Betaalbare koop

Goedkope koop tot € 285.000,- (prijspeil 2025). Van € 285.000,- tot € 405.000,- (prijspeil 2025).

Wegingsfactor 0,67

1

2b. Middenhuur

Middenhuur o.b.v. verordening middenhuur € 900,07 tot € 1.184,82 (prijspeil 2025).

1

3. Duur

Boven de grens middenhuur obv verordening middenhuur / Bovengrens betaalbare koop € 405.000,- (prijspeil 2025)

2

2

Op dit moment wordt gewerkt aan een nieuwe nota bovenwijkse voorziening die naar verwachting in 2025 wordt vastgesteld. Zodra deze is vastgesteld, zijn bij eventuele afwijkingen de uitgangspunten in de Nota bovenwijkse voorzieningen leidend.

6

1. Woningbouw (prijzen inclusief btw) Uitgangspunt: Genormeerd residueel; sociaal conform afspraken met corporaties

Voor grondprijzen van woningbouw wordt onderscheid gemaakt in vijf categorieën: A. sociale woningbouw B. middenhuur C. reguliere projectbouw D. particulier opdrachtgeverschap (PO/CPO) en wooncorporatie E. verkoop kleine kavels

1 A. Sociale woningbouw Vanaf 2026 gelden de volgende grondprijzen (inclusief btw) Categorie

Grondprijs inclusief btw

Grondgebonden woningen Meergezinswoningen

€ 25.100 per kavel € 19.500 per kavel

Indien, na afstemming met de gemeente, meetbare aanvullende maatregelen worden gedaan met betrekking tot ENG of circulair bouwen, klimaatadaptatie etc, kan het College een korting geven op de grondprijs. De grondprijzen gelden niet voor projecten waar afspraken over grondprijzen al vóór 2026 zijn gemaakt of waarbij onderhandelingen al lopen voordat dit Kader Grondprijzen vastgesteld is. Sociale woningbouw • • • • •

•

• •

Sociale woningbouw wordt gerealiseerd in samenwerking met een Tilburgse corporatie Grondprijzen voor sociale woningbouw gelden in principe ook bij gronden die niet in bezit van de gemeente zijn. De grondprijzen voor sociale woningbouw worden jaarlijks geïndexeerd met de stijging van de aftoppingsgrens. De bijbetalingsregeling die geldt bij verkoop van de woning voor bestaande woningbouw van de corporaties wordt bijgesteld naar 15% van de VON-prijs en gaat in op 1-1-2026.** Basisnorm voor nieuwbouw is 70 m² gbo (bij voorkeur minimaal 3 kamers) voor 1- en 2-persoonshuishoudens en 85 m² gbo (bij voorkeur minimaal 4 kamers) voor meerpersoonshuishoudens. Deze basisnorm is daarmee de waarborg voor een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding. Initiatiefnemers en de gemeente kunnen in onderling overleg voor specifieke locaties of doelgroepen andere afspraken maken. Voor woningen kleiner dan of gelijk aan 60 m² gbo geldt een correctie op de grondprijs o.b.v.

de groottefactor (zie bijlage 1) Het is de intentie van de gemeente om nieuwbouw van sociale woningbouw blijvend aan te bieden aan de sociale doelgroepen van het gemeentelijke woonbeleid en deze woningen passend toe te wijzen conform de eisen zoals die door het Rijk daaraan worden gesteld, zoals die zijn opgenomen in de overeenkomst met de corporaties over omzetting van erfpacht in volle eigendom en conform de prestatieafspraken die met de corporaties zijn gemaakt. Verkoop van sociale woningen dan wel omzetting ervan naar een hogere huurcategorie vindt in overleg plaats, waarbij de gemeente de doorslaggevende stem heeft indien nodig. Bij verkoop aan corporaties van gronden die nodig zijn voor het aanpassen van bestaande sociale woningen, worden alleen de kosten in rekening gebracht die de gemeente maakt, inclusief de eigen plan- en apparaatskosten. Ook als corporaties gemeentelijke bijdragen krijgen om sociale huurwoningen te realiseren op particuliere locaties (dus geen gemeentelijke gronduitgifte) geldt de bijbetalingsregeling bij verkoop of omzetting naar een hogere huurcategorie.

7

Kader Grondprijzen gemeente Tilburg 2026

Bijbetalingsregeling voor doorverkoop van erfpachtwoningen en uitponden van huurwoningen** Bij een (door)verkoop van een erfpachtwoning of een sociale huurwoning geldt voor de vaststelling van de hoogte van de bijbetaling door de corporatie aan de gemeente als ondergrens de kavelprijs van vergelijkbare nieuwbouwkoopappartementen. Deze kavelprijs wordt door de gemeente bepaald op 15% van de verkoopprijs VON van vergelijkbare nieuwbouwkoopappartementen. Op de uitkomst van de m²-prijsberekening of grondquoteberekening wordt de actuele sociale grondprijs van een grondgebonden of meergezinswoning in mindering gebracht. Er geldt geen bijbetalingsregeling voor nieuwbouwwoningen. Voor deze woningen geldt een verbod op verkoop binnen 25 jaar. Dit is in lijn met het landelijke beleid. Voor bovenstaande aanpassingen zijn met de corporaties prestatieafspraken gemaakt in het convenant woningbouw. Daarin is afgesproken dat: -

om de twee jaar de grondprijzen worden geëvalueerd (of eerder, indien gewenst). Dit wordt via de taskforce woningbouw behandeld en besloten aan de bestuurlijke tafel (stuurgroep convenant wonen). jaarlijks door de corporaties aan de gemeente een strategische verkooplijst van voorgenomen te verkopen sociale huurwoningen wordt verstrekt de toegenomen opbrengsten voor de corporaties als gevolg van de bijstelling van de bijbetalingsregeling, worden ingezet ten behoeve van sociale woningbouwprojecten in Tilburg. Jaarlijks worden de resultaten behandeld in de Stuurgroep Convenant wonen.

1 B. Middenhuur De categorie middenhuur is opgenomen in de Wet betaalbare huur. Er is sprake van een middenhuurwoning als het huurcontract op of na 1 juli 2024 is ingegaan en:

•

de kale huurprijs ligt tussen de €900,07 en €1.184,82 per maand (prijspeil 2025) of;

•

de kale huurprijs hoger is dan € 1.184.82 per maand, maar de woning volgens het puntensysteem 144 tot en met 186 punten heeft volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Het puntensysteem conform de WWS bepaalt de waarde van een woning.

De prijs voor gronden ten behoeve van middenhuurwoningen wordt, omdat de grondwaarde locatie-specifiek is en afhankelijk is van de ontwikkelingsopgave, residueel bepaald door een onafhankelijke taxatie.

1 C. Particulier opdrachtgeverschap en wooncoöperaties Afzonderlijke grondprijzen na taxatie (maatwerk). Uitgifte aan particulieren en particulier opdrachtgeverschap (PO) Ondergrens € 240 ,-/m² (excl. btw) Uitgifte gronden aan een wooncoöperatie

Afzonderlijke grondprijzen na taxatie (maatwerk). Uitzondering: De grondprijs voor sociale woningbouw (zie 1A) geldt als wooncoöperaties in samenwerking met een Tilburgse woningbouwcorporatie sociale woningbouw realiseert. De gemeenteraad kan bij een specifiek project afwijken van de grondprijs

Toelichting wooncoöperaties De gemeente zet komende jaren meer in op wooncoöperaties. Deze woonvorm is meestal een vereniging of een coöperatie - al komt soms een stichting ook voor. De Woningwet omschrijft een wooncoöperatie als een vereniging die tot doel heeft haar leden in staat te stellen zelfstandig in het beheer en onderhoud van hun woongelegenheden te voorzien. De meest gebruikte rechtsvorm is de vereniging, wat betekent dat de leden samen eigenaar zijn van de woningen en het beheer gezamenlijk uitvoeren. Een coöperatie is ook een optie, vooral als er sprake is van activiteiten die winst kunnen opleveren – wat niet mag in geval van een vereniging. In beide gevallen is het van belang om aansprakelijkheden van leden goed te regelen.

8

Wooncoöperaties hebben doorgaans geen winstoogmerk en dienen een maatschappelijk doel. Naast het toevoegen en langdurig behouden van betaalbare woningen in verschillende segmenten kunnen ze een bijdrage leveren aan het zorgen voor elkaar, het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk, het vergroten van de betaalbaarheid en het bouwen van gemeenschappen. Betaalbaarheid is een belangrijk argument voor een wooncoöperatie. Het verkrijgen van voldoende en passende financiering van een coöperatief woningbouwproject is soms lastig. Daarnaast kan het voor wooncoöperaties lastig zijn dat een grondprijs pas bepaald wordt bij een definitief plan, terwijl de coöperatie liever aan de voorkant inzicht heeft in de grondprijs, zodat ze eerder en meer inzicht heeft op de haalbaarheid van de financiering. In het Kader Grondprijzen worden daarom aanvullende bepalingen opgenomen over de grondprijs bij wooncoöperaties. Een lagere grondprijs kan een wooncoöperatie helpen om een plan financieel haalbaar te maken. Het Kader Grondprijzen gaat echter uit van marktconforme grondprijzen. Dit betekent dat de grondprijs op basis van een onafhankelijke taxatie van de grondwaarde wordt bepaald. In een aantal gevallen kan daarvan door het college worden afgeweken (zie punt 2 t/m 5). De aanvullende bepalingen bij gronduitgifte aan een wooncoöperatie zijn: 1.

Taxatie op basis van richtlijnen in handreiking Specifiek voor wooncoöperaties is een handreiking geschreven op welke manier de taxateur moet worden ingeschakeld voor de waardebepaling (denk aan beperkingen zoals dat de woningen niet verkocht mogen worden, er geen winstoogmerk is en de huurverhoging beperkt is). Deze richtlijnen zullen we in acht nemen, zodat er uit de taxatie een grondprijs volgt die recht doet aan het product van de wooncoöperatie. Dit betekent wel dat de initiatiefnemers pas bij een concreet plan inzicht hebben in de hoogte van de grondprijzen. 2. Bij maatschappelijke functie wordt maatschappelijke grondprijs uit kader grondprijzen gehanteerd Mocht een wooncoöperatie een maatschappelijke voorziening realiseren zoals bijvoorbeeld een huiskamer voor de buurt, dan wordt voor wat betreft de grondprijs voor het aantal vierkante meters maatschappelijke voorziening aangesloten bij de maatschappelijke grondprijzen in het kader grondprijzen. 3. Grondprijs op basis van sociaal bij wooncoöperaties met een woningcorporatie Voor wooncoöperaties die hun woningen verhuren als sociale woningbouw (kale huurprijs lager dan €900,07 per maand – prijspeil 2025) wordt de sociale grondprijs gehanteerd die in het Kader Grondprijzen is opgenomen. 4.

Richtprijs grond op basis van middenhuur woningbouw Om initiatiefnemers een richtprijs te geven kunnen we aansluiten bij het advies dat Gloudemans in 2024 heeft opgesteld over de grondprijs bij middenhuurwoningen. De huurprijs die bewoners betalen bij een wooncoöperatie is in veel gevallen vergelijkbaar met middenhuur. De grondprijs die Gloudemans in hun advies heeft opgenomen is ca. € 35.000,- tot € 40.000,- per woning (excl. btw). De definitieve grondprijs wordt gebaseerd op een taxatie. 5. Korting grondprijs bij project specifieke eigenschappen project Een korting op de grondprijs voor wooncoöperaties is lastig, omdat er verschillende varianten van wooncoöperaties zijn die invloed hebben op de hoogte van de grondprijs. Wel kan worden gedacht aan een korting bij een project, als er project-specifieke argumenten zijn om af te wijken van de grondprijs, mits het valt binnen de regels van staatssteun. De afwijking op de grondprijs wordt altijd apart aan het College voorgelegd. * Maatschappelijk Gebonden Eigendom ** De stichtingskosten/v.o.n.-prijs bestaan uit de taxatiewaarde inclusief eventuele garage, bebouwde en/of onbebouwde parkeervoorziening. De grondprijs is hierbij gebaseerd op de prijs van een volgens de gangbare normen direct en volledig bewoonbare woning, inclusief afbouw (inrichting en afwerking).

Bij verkoop van bestaande woningen geldt als v.o.n.-prijs de verkoopprijs, vermeerderd met de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor het transport (inclusief kadastraal recht). Bij verkoop van woningen aan mensen met een handicap bij nieuwbouwprojecten worden de stichtingskosten/v.o.n.-prijs verminderd met de vergoedingen, die worden gegeven via de WVG en/of de AWBZ.

9

Kader Grondprijzen gemeente Tilburg 2026

2. Bedrijventerreinen (prijzen exclusief btw) Uitgangspunt: Residuele waarde

Grondprijzen bedrijventerreinen Locatie

Grondprijs per m² kavel/m² bvo excl. btw

Alle locaties

Taxatie, residueel bepaald. Bij Wijkevoort minimaal taxatie in exploitatieplan Wijkevoort

Bij verschil tussen m2 kavel en m2 bvo geldt hoogste van de twee. Incourante kavels en woon-/werkkavels. De grondprijzen voor de kleine kavels en woon/werkkavels worden per geval door middel van een taxatie bepaald.

3. Kantoren (prijzen exclusief btw) Uitgangspunt: Residuele waarde

Locatie

Grondprijs per m² bvo met minimum van uitgeefbaar m² terrein.

Alle locaties

Taxatie, residueel bepaald

Bij verschil tussen m2 kavel en m2 bvo geldt hoogste van de twee.

4. Winkels en horeca (prijzen exclusief btw) Uitgangspunt: Residuele waarde

Locatie

Grondprijs per m² bvo met minimum van uitgeefbaar m² terrein.

Alle locaties

Taxatie, residueel bepaald

5. Overige bestemmingen (prijzen exclusief btw, tenzij anders aangegeven) Uitgangspunt: deels residueel en deels eenheidsprijzen

Grondprijs 5.1 Sociaal maatschappelijk o

Niet-commercieel sociaal-maatschappelijk, waaronder gronden voor - Openbare en Bijzondere Gebouwen*, - Integraal Kind Centrum - niet-commerciële verenigingen - transformatorruimtes, gasstations etc. **

€ 150 per m² bvo met minimum € 150 per m² uitgeefbaar terrein. Bij middelbaar en hoger beroepsonderwijs wordt een korting verleend van € 1.900 per aan te leggen parkeerplaats op eigen terrein (25 m² x € 76)

10

o

Commercieel sociaal-maatschappelijk*

o

Zorg en medische beroepen

Taxatie, met een minimum van € 150 per m² bvo dan wel € 150 per m² uitgeefbaar terrein als dat groter is dan m² bvo Taxatie, met een minimum van € 305 per m² bvo dan wel € 305 per m² uitgeefbaar terrein als dat groter is dan m² bvo.

5.2 Sport o

Sportterreinen, niet overdekte sportaccommodaties en onbebouwde vrije tijdsvoorzieningen (incl. was- en kleedaccommodaties) **

€ 33 per m² terrein

o

Gronden voor niet-commerciële gebouwde sport- en vrije tijdvoorzieningen

€ 76 per m² bvo dan wel € 76 per m² uitgeefbaar terrein als dat groter is dan m² bvo.

o

Grond voor bouw kantines bij sportterreinen**

o

Sportcentra

€ 76 per m² bvo € 305 per m² bvo dan wel € 305 per m² uitgeefbaar terrein als dat groter is dan m² bvo

5.3 Leisure o

Cultuur, recreatie **

Taxatie, met een minimum van € 150 per m² bvo dan wel € 150 per m² uitgeefbaar terrein als dat groter is dan m² bvo

5.4 Kleine kaveluitbreidingen tot 250 m² voor tuinen € 177 per m² terrein, met een minimum van € 1.770,(particulieren) o Tuinuitbreidingen groter dan 250 m² (particulieren)

Taxatie.

5.5 Garages en gronden met een (woning)bouwbestemming.

Taxatie met een minimum van € 235 per m² terrein.

5.6 Kleine kavels overige bestemmingen***

Taxatie, tenzij de kavel kleiner is dan 150 m² en de waarde ervan, op basis van een interne toets van het Vastgoedbedrijf, lager is dan € 11.250.

5.7 Zend- en ontvangstmasten

€ 7.025 per jaar per gebruiker/provider per mast (prijspeil 2025) Als meerdere gebruikers/providers gebruik maken van de mast, wordt daarboven voor iedere extra gebruiker de huur verhoogd met € 1.555 per jaar per gebruiker/provider per mast.

5.8 Gronden voor pakket- en postafhaallocaties, e.d.

€ 1.250 per jaar (prijspeil 2025), jaarlijks te indexeren met consumentenprijsindexcijfer CPI. Verhuur voor periode van max 5 jaar.

5.9 Grond gevelisolatie, maximaal 100 m² (particulieren)

Nihil ****

11

Kader Grondprijzen gemeente Tilburg 2026

5.10 Gronden voor overige bestemmingen en bijzondere gevallen

Taxatie

5.11 Vestigen van een recht van opstal (o.a. WKO) of realisatie van balkon boven gemeentegrond

€ 5.350 per te vestigen opstalrecht / balkon.

5.12 Parkeergarage/hub losstaand

€ 150 / m2 BVO dan wel € 150 per m² uitgeefbaar terrein als dat groter is dan m² bvo

Parkeergarage/hub geïntegreerd in of onder gebouw

Voor gemeentelijke parkeervoorziening maatschappelijke grondprijs € 150 / m2 BVO dan wel € 150 per m² uitgeefbaar terrein als dat groter is dan m² bvo Voor private parkeervoorziening obv taxatie van de gehele ontwikkeling.

*

Om te bepalen of een functie niet commercieel is (non profit) gelden de volgende criteria: • Het betreffende perceel heeft een maatschappelijke bestemming, en; • De beoogde koper/exploitant betreft een stichting, vereniging of kerkgenootschap en; • De beoogde koper/exploitant heeft geen winstoogmerk (aan te tonen vanuit de statuten en de praktijk van de onderneming). Als na toetsing van de criteria nog onduidelijk bestaat, worden deze criteria aangevuld met: • De beoogde koper/exploitant is niet VPB-plichtig en levert btw-vrijgestelde prestaties en/of; • De beoogde koper/exploitant heeft een ANBI-status. Voor een nieuwe onderneming kan e.e.a. aangetoond worden middels een businessplan met daarin de beoogde bedrijfsvoering.

**

De exploitant moet bij verkoop van het object aan een commerciële partij of bij de overgang van niet commerciële naar commerciële exploitatie, bijbetalen tot de actuele marktprijs van de kavel van betreffende object op moment van doorverkoop. Bij verkoop van sportaccommodaties moet de exploitant het object eerst aan de gemeente aanbieden.

***

verkoop kleine kavels

De gemeente heeft diverse gronden in bezit. In de praktijk ontstaat daardoor de situatie dat ze soms kleine kavels verkoopt ten behoeve van een particuliere ontwikkeling. Deze gronden zijn soms ondergeschikt aan de totale afspraken met de ontwikkelaar en hebben een lage verkoopwaarde. Het is in dat geval niet efficiënt om de gronden extern te laten taxeren op marktconforme waarde, omdat de kosten daarvan niet opwegen tegen de verkoopopbrengst en omdat een taxatie ook tijd kost. Als naar schatting door het Vastgoedbedrijf de verkoopprijs van een kavel maximaal € 11.250 is en de kavel niet groter is dan 150 m², dan kan door het hoofd van het Vastgoedbedrijf worden besloten om de gronden niet te laten taxeren, maar te volstaan met een interne toets van de verkoopprijs door de Stadsmakelaar of Rentmeester tezamen met een planeconoom van het Vastgoedbedrijf. Deze interne toets wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de afdeling Planning & Control.

**** Gemeentegrond t.b.v. aanbrengen gevelisolatie buitenzijde woning Soms is een grondverkoop nodig van gemeentegrond t.b.v. het aanbrengen van gevelisolatie aan de buitenzijde van een woning (particulieren). De grondtransactie gaat dan als volgt: De gemeente maakt een verkooptekening voor de betreffende kavel grond Koper geeft aan bij welke (in Tilburg gevestigde) notaris hij de levering wil laten passeren. De koper vraagt zelf offerte aan de notaris voor de kosten van afwikkeling van de notariële levering. Deze kosten worden als grondprijs in de leveringsakte opgenomen, inclusief kadastrale kosten. Per saldo betaalt een koper daarmee alleen de notariële en kadastrale kosten. Dit geldt voor gemeentegrond van maximaal 100 m².

12

Bijlage 1 - Groottefactoren bij sociale woningbouw Groottefactoren zijn alleen van toepassing op wooneenheden kleiner dan of gelijk aan 60 m² gbo. De gemeente Tilburg hanteert de navolgende groottefactoren op de grondprijs.

Groottefactor Woningopp. in m² gbo*

Factor kavelprijs

> 50 tot en met 60

0,9

> 30 tot en met 50

0,7

Tot en met 30

0,5

*exclusief buitenruimtes en bergruimtes die niet in de woning gelegen zijn t.b.v. o.a. het stallen van fietsen.

13

Bijlage 2. Overzicht grondprijzen bij Kwaliteitsverbetering Landschap Bestemming

Grondprijs (ex. btw)

Agrarische grond (onbebouwd)

€ 10,75 m²

bestemming

Agrarisch bouwblok/bouwvlak Ondersteunende voorzieningen bij agrarisch bouwblok

€ 27,00 m²

bouwvlak

€ 16,00 m²

differentiatievlak

Agrarische bedrijfswoning

€ 135,00 m²

bebouwingsvlak

Bedrijven bouwvlak (bebouwd)

€ 215,00 m²

Bestemming

Bedrijven buiten bouwvlak (onbebouwd)

€ 107,25 m²

bestemming

Glastuinbouw (grond)

€ 27,00 m²

bestemming

Extensieve recreatieve voorziening (onbebouwd) Intensieve recreatieve voorziening/ horeca met een landelijk karakter (bebouwd) Intensieve recreatieve voorziening/ horeca met een stedelijk karakter (bebouwd)

€ 32,00 m²

bestemming

€ 188,00 m²

bestemming

€ 535,00 m²

Bvo

Kantoren (bebouwd)

€ 375,00 m²

Bvo

Kantoren (onbebouwd)

€ 107,00 m²

bestemming

Detailhandel/ supermarkt (bebouwd)

€ 1.340,00 m²

Bvo

Detailhandel/ supermarkt (onbebouwd)

€ 160,00 m²

bestemming

Retail pdv / gdv

€ 295,00 m²

Bvo

Retail pdv/ gdv buiten bouwvlak

€ 107,00 m²

bestemming

Maatschappelijke voorzieningen (bebouwd)

€ 144,00 m²

Bvo

(Semi-) commerciële voorzieningen

€ 320,00 m²

Bvo

Wonen appartementen Wonen bouwvlak grondgebonden (incl. tuin tot 500 m²)

€ 535,00 m²

Bvo

€ 482,00 m²

bestemming

Bijbehorend bouwwerk > 100 m² (buitengebied )

€ 54,00 m²

Bebouwingsoppervlak

Bijbehorend bouwwerk > 50 m² (kern)

€ 160,00 m²

Bebouwingsoppervlak

Tuin 500 - 1000 m²

€ 240,00 m²

bestemming

Tuin vanaf 1000-2000 m²

€ 80,00 m²

bestemming

Tuin vanaf 2000 m²

€ 27,00 m²

bestemming

Zend- en ontvangstinstallatie

€ 268,00 m²

bestemming

Water / groen/ verharding openbaar

€ 1,00 m²

bestemming

Landschappelijke inpassing (particulier)

€ 3,75 m²

bestemming