(I) 29-11-2023 Correspondentie Magis

Van: Verzonden: Aan: Onderwerp:

Magis Real Estate woensdag 29 november 2023 11:02 FW: 2e omgevingsdialoog herontwikkeling Stedekestraat 46/48

Beste Naar aanleiding van onderstaande e-mail willen wij op jouw vragen reageren, zie onze reactie in rood in jouw e-mail. Het samenvattend verslag is opgesteld door een onafhankelijke notulist, gezien de gedetailleerdheid van de vragen kan ik mij voorstellen dat dit niet is opgenomen. Het aanpassen van het samenvattend verslag lijkt ons dan ook onwenselijk. Wij gaan jouw e-mail wel als bijlage bij het dossier voor de omgevingsdialoog toevoegen, zodat jouw mening, opmerkingen en vragen hierover en onze reactie daarop niet verloren gaan. Hopende jou hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Met vriendelijke groet / With kind regards,

Office: Mobile: Email: Stratumsedijk 50 5611NE Eindhoven www.magisrealestate.com Follow us on our socials!

Van: Datum: maandag, 20 november 2023 om 17:24 Aan:

, Info | Magis Real Estate

Onderwerp: Re: 2e omgevingsdialoog herontwikkeling Stedekestraat 46/48 Beste In het verslag wordt diverse malen verwezen naar zogenaamde uitspraken-, randvoorwaarden-, meningen-, oordeel van stuurgroep-, van de gemeente. Zonder hier enige vorm van onderbouwing te hebben gezien vind ik het moeilijk om dit zomaar als waarheid aan te nemen. Bij inbreng vanuit de zaal staat telkens expliciet vermeld dat het om vragen, opmerkingen en meningen van bewoners gaat. Wanneer er vanuit de ontwikkelaar uitspraken zijn gedaan is dit achterwege gelaten. Zo wordt een verkeerd beeld geschetst. Alles wat de ontwikkelaar zegt lijkt nu feitelijk te kloppen en alles wat bewoners inbrengen is een mening of opmerking. Dit is misleidend. 1

Zonder onderbouwing blijft het, voor degene die het verslag lezen, niet meer dan een voorwendsel vanuit de ontwikkelaar i.p.v. een feit. Ook ontbreekt in het verslag een aantal vragen die vanuit de zaal zijn gesteld. Deze zouden wel in het verslag terug moeten komen om een juist beeld weer te geven van hetgeen dat ik de avond is besproken 1) ..dat de gemeente een aantal randvoorwaarden heeft gesteld waaraan voldaan moet worden zoals aantallen, doelgroep etc. —> Er is gevraagd of we inzicht kunnen krijgen in deze randvoorwaarden. Wordt met "aantallen" een max of min aantal bedoeld? Wij als ontwikkelaar hebben een principeverzoek bij de gemeente ingediend voor de herontwikkeling van deze locatie voor de bouw van circa 72 appartementen. Op basis van het ingediende principeverzoek heeft de gemeente een stuurgroep besluit genomen, waarin wordt aangegeven het ingediende initiatief voor deze locatie wenselijke te vinden. Hierin wordt niet gesproken over minimaal of maximaal, maar over circa 72 appartementen. —> Wat valt onder "etc."? Zit hier ook een beperking op de maximale bouwhoogte bij? Dit is wel gevraagd op de avond. Als dit er niet bij zit zou dit wel in de notule mogen terugkomen. Als dit wel het geval is zou ik graag inzicht krijgen in de randvoorwaarden die hiervoor zijn gesteld. Zie beantwoording op vraag 2. Hier zit geen beperking op de maximale bouwhoogte.

2) Als randvoorwaarde was gesteld dat er sprake moet zijn van sociale woningbouw en een vrije categorie voor huur of koop. —> Zijn dit de enige randvoorwaarden en uit welke beleidsstukken komen deze randvoorwaarden? Conform het stuurgroepbesluit van de gemeente zijn (samengevat geformuleerd) de volgende voorwaarden opgenomen; Minimaal 20% sociale huur, waarbij tenminste 18 seniorenwoningen t.b.v. woningcorporatie TBV Wonen (conform Addendum woonagenda 2020-2025 en gebiedsprofiel Oud-Noord); 10% middeldure huurwoningen conform verordening middenhuur gemeente Tilburg 2019; Overige woningen minimaal 50m2 GBO; Het plan dient bij te dragen aan het versterken van het Museumkwartier, hiervoor zijn meerdere opties genoemd (gebiedsagenda Museumkwarties en Flyer ‘Toekomst Museumkwartier Tilburg. 3) De stedenbouwkundige afdeling vindt het plan passend en de gemeente heeft het plan goedgekeurd. —> Ik heb op de avond gevraagd op basis waarvan dit is goedgekeurd omdat het plan totaal indruist tegen de gestelde eisen uit het Bestemmingsplan Loven-besterd-theresia. In dit Bestemmingsplan worden ook de andere beleidsstukken aangehaald zoals de Structuurvisie Linten Oude stad, Omgevingsvisie Tilburg 2040, Handreiking Hoogbouw, waarin de Stedekestraat is aangemerkt als rustig woonlint.

Ook wordt in deze stukken aangegeven dat een gebouw boven de 15m niet zomaar een hoog gebouw is maar wordt gedefinieerd als hoogbouw. De Stedekestraat is dan ook benoemd als rustig woonlint en valt in een gebied waar hoogbouw juist ongewenst is. Ook wordt in de structuurvisie juist aangegeven dat voor deze rustige woonlinten de max toelaatbare bouwhoogte van 15m is teruggebracht naar 11m. Door de gepresenteerde plannen lijkt het er op dat de gestelde eisen uit al deze beleidsstukken niet zijn gehanteerd bij het opstellen van de randvoorwaarden voor dit project. In het ontwerp bestemmingsplan wordt hierop ingegaan. Zodra het college van B&W het ontwerp bestemmingsplan goedgekeurd komt dit ter inzage en is dit openbaar. 4) Toegelicht wordt dat partijen gezamenlijk in de afgelopen jaren bestudeerd hebben hoe een bepaald volume op deze plek gerealiseerd zou kunnen worden. Er ligt een grote opgave voor de gemeente om woningen te realiseren, binnen het stedelijk gebied is gezocht naar mogelijkheden. —> Er is door mij aangegeven dat voor een goede invulling van deze woonopgave door de gemeente gebiedsprofielen zijn opgesteld. In het profiel van Oud Noord wordt juist gemeld dat er een overschot is aan huur appartementen/Etagewoningen en huur Eengezinswoningen en een tekort aan Koop eengezinswoningen en appartementen.

Hoe verklaart de ontwikkelaar dat er nu precies het tegenovergestelde terugkomt in de plannen? 2

Zoals aangegeven op de website van de gemeente is een Gebiedsprofiel géén blauwdruk die het gewenste woningbouwprogramma per gebied voorschrijft. In de randvoorwaarde voor de ontwikkeling zoals opgenomen in het gebiedsprofiel voorziet het plan. Daarnaast wordt er zoals aangegeven in de randvoorwaarden vanuit de gemeente voor het plan 18 appartementen specifiek ingericht voor de doelgroep senioren, ook hiermee wordt aangesloten op het gebiedsprofiel. Als ontwikkelaar kijken wij daarnaast breder naar de woningbehoefte in Tilburg, de rest van Nederland en willen wij de doorstroming in deze wijk op gang brengen. Hieruit blijkt dat er behoefte is aan kleinere en betaalbare wooneenheden voor starters, young professionals en senioren. 5) De hoogte van de bebouwing is voor de gemeente acceptabel, de stedenbouwkundige bekijkt hiervoor de zichtlijnen, de afstanden in de ruimte etc. en is deskundig op dit gebied. —> Antwoord van Bewoner: Dit komt anders niet overeen met diverse beleidsstukken van de gemeente namelijk; Bestemmingsplan Loven-Besterd-Theresia, Structuurvisie Linten Oude Stad, Handreiking Hoogbouw. Deze procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan (waarbij de locatie nu een bedrijfslocatie is) is er juist voor om dit bestemmingsplan te herzien. 7) Vanuit TBV Wonen wordt uitgelegd dat er strijdige belangen zijn.

Er ligt een maatschappelijke opgave om woningen te bouwen en dit strookt niet altijd met de zittende belangen. Als de gemeenteraad van mening is dat er een goed plan is ontwikkeld dan zal het plan worden uitgevoerd. Als er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening gaat het project niet door. Duidelijk wordt gesteld dat TBV Wonen geen winst maakt met dit plan, er wordt getracht een bijdrage te leveren aan een maatschappelijk probleem. Er moeten 25.000 woningen bijgebouwd worden binnen de stedelijke contouren. —> Opmerking is gemaakt dat het heel begrijpelijk is dat de gemeente moet bouwen maar dat dit dan ook moet worden gedaan aan de hand van weldoordachte en door de gemeenteraad vastgestelde beleidsstukken. Vriendelijke groet,

Op do 16 nov 2023 om 12:43 schreef

Groeten, --------- Doorgestuurd bericht -------Van: Receptie | Magis Real Estate Datum: wo 15 nov 2023 om 14:35 Onderwerp: 2e omgevingsdialoog herontwikkeling Stedekestraat 46/48 Aan: Beste omwonende,

Op woensdagavond 8 november 2023 heeft de 2e omgevingsdialoog betreffend de herontwikkeling van de locatie Stedekestraat 46/48 e.o. in 2 groepen plaatsgevonden.

3

Van deze avond is door een onafhankelijke partij één samenvattend verslag opgesteld. In de bijlage van deze mail is het verslag toegevoegd en in onderstaande downloadlink de presentaties van deze avond (let op deze downloadlink is geldig t/m 21-11-2023).

Daarnaast vindt u in de bijlage versie 2 van het verslag van de 1e omgevingsdialoog d.d. 22.06.2023 n.a.v. enkele opmerkingen op de eerste versie van dit verslag.

Indien u vragen, op- of aanmerkingen heeft, dan kunt u altijd contact met ons opnemen via info@magisrealestate.com.

Met vriendelijke groet / With kind regards,

De gek oppelde afbeelding k an niet worden weergegev en . Het bestand is mogelijk v erplaatst, heeft een andere aam gek regen of is v erwijderd. Controleer of de k oppeling v erwijst na

Office: Email: info@magisrealestate.com

Stratumsedijk 50 5611NE Eindhoven

www.magisrealestate.com

Follow us on our socials!

De gek oppelde afbeelding k an niet worden weergegev en . Het bestand is mogelijk v erplaatst, heeft een andere aam gek regen of is v erwijderd. Controleer of de k oppeling v rwijst na

De gek oppelde afbeelding k an niet worden weergegev en . Het bestand is mogelijk v erplaatst, heeft een andere aam gek regen of is v erwijderd. Controleer of de k oppeling v rwijst na

De gek oppelde afbeelding k an niet worden weergegev en . Het bestand is mogelijk v erplaatst, heeft een andere aam gek regen of is v erwijderd. Controleer of de k oppeling v rwijst na

4