Huisvestingsverordening Tilburg 2026 inclusief toelichting

Houvast voor de vereiste gebiedsgerichte uitwerking biedt het schaarsteargument echter niet of nauwelijks. Het is namelijk evident dat niet iedereen in de straat (het gebied) kan wonen waar hij wil wonen, dat is ook een ontspannen markt zonder schaarste het geval. Schaarste is geen kenmerk van een specifieke locatie/gebied, maar van de regionale en lokale woningmarkt. Gemeente Tilburg kent een drietal kleine kernen – Berkel-Enschot, Biezenmortel en Udenhout - met een hechte gemeenschap, die elk in bepaalde mate een eigen woningmarktgebied vormen. In deze kernen/gebieden geldt dat op basis van het schaarsteargument de opkoopbescherming kan worden ingevoerd. Er zijn hier weinig betaalbare koopwoningen en de woningen die er wel zijn, zijn hard nodig voor de huisvesting van starters/jongeren en huishoudens met lagere inkomens uit deze kernen. De opkoopbescherming kan helpen de toch al lage kansen voor deze doelgroepen niet verder te laten dalen. Binnen de stad Tilburg geldt dat leefbaarheid een stevig argument is om de opkoopbescherming in bepaalde gebieden in te voeren. Er is sprake van een duidelijke samenhang tussen de toename van de particuliere verhuur (in het goedkope en middeldure segment) en een verslechtering van de leefbaarheid op het vlak van overlast en veiligheid.

Ook blijkt in veel gebieden met een toename van de particuliere verhuur de kans op overbewoning toe te nemen. Ten slotte geldt dat er in de gebieden waar de particuliere huursector in opkomst is relatief veel signalen zijn voor onrechtmatig gebruik en onrechtmatige bewoning. In 2022 is de opkoopbescherming ingevoerd in de gebieden waar de leefbaarheid onder druk stond, als gevolg van ‘Overlast & veiligheid'. Het ging daarbij om de roodgekleurde wijken. In de wijken Fatima en De Reit gold dat de gemiddelde score weinig zorgwekkend was, maar er binnen deze wijken grote gebieden waren, waar de leefbaarheid wel onder druk stond. Vandaar dat in deze wijken ook opkoopbescherming is ingevoerd. Uit de meest recente Leefbaarometer uit 2024 blijkt dat in de wijken Fatima, De Reit, Jeruzalem en Huibeven de leefbaarheid niet afwijkt ten opzichte van het gemiddelde. De gemiddelde score in deze wijken is verbeterd. Hier kunnen meerdere redenen voor zijn. Zo kan nieuwbouw de gemiddelde scores snel verbeteren, terwijl buurten waar geen nieuwbouw plaatsvond geen verbetering zien ten opzichte van de leefbaarheid. Tegelijkertijd blijven de verschillen op lokaal niveau nog erg groot. Buurten die grenzen aan wijken met leefbaarheidsproblemen blijken kwetsbaarder. Om de verbetering van leefbaarheid voort te zetten, blijft in deze wijken de opkoopbescherming van kracht.

Woonwijken waar de opkoopbescherming niet van kracht waren, laten geen verslechtering in de leefbaarheid zien. Extra wijken opnemen in de verhuurvergunning voor opkoopbescherming is dan ook niet nodig. De gebieden in Tilburg waar de leefbaarheid als gevolg van ‘overlast en onveiligheid’ onder druk staat

Bron: Leefbaarometer 2024

De gebieden in Tilburg waar de opkoopbescherming geldt:

Artikel 13. Gevallen waarin de verhuurvergunning moet worden verleend De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Artikel 43, eerste lid, van de wet bepaalt dat de vergunning dan kan worden geweigerd; daarom wordt daarnaar verwezen. De in het eerste lid genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ zijn voorgeschreven door artikel 41, derde lid, van de wet. •

Bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad met de eigenaar:

Dit zodat het bijvoorbeeld mogelijk blijft dat een grootouder een woning kan kopen om te verhuren aan een kleinkind. Tot de eerste graad worden gerekend (adoptie)ouders en (adoptie)kinderen. Onder de tweede graad vallen grootouders, kleinkinderen en broers en zussen. Dit geldt niet wanneer men een woning koopt en ‘regulier’ verhuurt, maar met de intentie om deze in de toekomst aan familie in de eerste of tweede graad te verhuren (bijvoorbeeld wanneer een kind gaat studeren). Volgens artikel 3, eerste lid van Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek valt onder bloedverwantschap ook erkenning, gerechtelijke vaststelling van het ouderschap of een adoptie. Volgens het tweede lid van dat artikel ontstaat door huwelijk of door geregistreerd partnerschap tussen de ene echtgenoot dan wel de ene geregistreerde partner en een bloedverwant van de andere echtgenoot dan wel de andere geregistreerde partner aanverwantschap in dezelfde graad als er bloedverwantschap bestaat tussen de andere echtgenoot dan wel de andere geregistreerde partner en diens bloedverwant. Ten slotte bepaalt het derde lid dat door het eindigen van het huwelijk of geregistreerd partnerschap de aanverwantschap niet wordt opgeheven. •

Onlosmakelijk deel van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte:

De verhuurvergunning opkoopbescherming moet ook worden verleend indien het een woonruimte betreft die onlosmakelijk verbonden is met een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Het gaat hier om gebouwen waarin de woonruimte een onlosmakelijk deel vormt van de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Daarvan is in elk geval sprake als de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte een kadastrale eenheid vormt met de woonruimte. Indien het eigendomsrecht op de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en de woonruimte in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is gesplitst, is de woonruimte niet meer onlosmakelijk verbonden met de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en zal daarvoor niet automatisch een verhuurvergunning opkoopbescherming hoeven te worden verleend. Ook appartementen waarbij in de plint een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte is gevestigd zijn daar niet onlosmakelijk mee verbonden. Het tweede lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen De betrokkenen worden eraan herinnerd doordat de naam of namen van de betrokken persoon of personen in de vergunning moet(en) worden vermeld. De vergunning vervalt als de reden waarom ze moest worden verleend niet meer bestaat (tweede lid).

De vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte (derde lid).

Artikel 14. Gevallen waarin de verhuurvergunning opkoopbescherming kan worden verleend en weigeringsgronden Dit artikel noemt de gevallen waarin een gevraagde vergunning in beginsel zal worden verleend (eerste lid), en dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (tweede lid). Het tweede lid geeft een beperkte, maar open mogelijkheid voor het geven van een verhuurvergunning opkoopbescherming in bijzondere gevallen. Daardoor is er geen behoefte om gebruik te maken van de ontheffingsfiguur, die artikel 41, vierde lid, van de wet ook biedt; dit houdt het stelsel simpel. Dit tweede lid geeft aan dat er andere, bijzondere gevallen kunnen zijn waarin het belang van de verhuurder of de huurder zo zwaar moet wegen dat vergunningverlening redelijk is (eerste lid). Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Dat de opkoopbescherming nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is op zich geen reden voor vergunningverlening. De ontheffingsmogelijkheid is er omdat zich situaties kunnen voordoen waarin het handhaven van het verbod in individuele gevallen, zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard (schrijnende gevallen).

Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de situatie waarin de eigenaar van een woonruimte waarop het verbod van toepassing is, overlijdt en van de erfgenamen in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij zelf de woning bewonen. Middels deze mogelijkheid kan daarnaast ingespeeld worden op situaties die burgemeester en wethouders nog niet van tevoren had kunnen voorzien. Daarbij is de vergunning is niet overdraagbaar en gebonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte (derde lid). In alle andere gevallen wordt de vergunning geweigerd (vierde lid). Artikel 15. Procedure aanvraag vergunning opkoopbescherming Artikel 42, tweede lid, van de wet verplicht ertoe het elektronisch aanvragen van een verhuurvergunning opkoopbescherming mogelijk te maken. Klassiek schriftelijk aanvragen moet daarnaast ook mogelijk zijn. Beslistermijn en ‘silencio positivo’ De beslistermijn voor aanvragen om een verhuurvergunning opkoopbescherming is in de wet geregeld. Volgens artikel 43, derde en vierde lid, van de wet bedraagt de beslistermijn acht weken, met een eenmalige verlengingsmogelijkheid met zes weken. Als de termijn wordt verlengd, zal de noodzaak daartoe moeten worden gemotiveerd, omdat dan wordt afgeweken van de gewone achtwekenregel. Die noodzaak kan er bijvoorbeeld zijn omdat een bibob-advies is gevraagd maar niet op tijd is ontvangen.

Is niet op tijd beslist, dan geldt het lex-silencio-positivostelsel (§ 4.1.3.3 van de Awb), aldus artikel 43, vijfde lid, van de wet. Dit betekent dat de aanvraag is ingewilligd als burgemeester en wethouders niet binnen de termijn anders hebben beslist. De termijn wordt ‘opgeschort’, verlengd dus, als burgemeester en wethouders de aanvrager om nadere informatie verzoeken. De verlenging is gelijk aan de antwoordtermijn die burgemeester en wethouders hebben gesteld voor het geven van de nadere informatie, of, als de informatie binnen de termijn binnenkomt, de tijd tussen het vragen en het ontvangen daarvan (artikel 4:13 van de Awb). Artikel 16. Te verstrekken gegevens De aanvrager van de vergunning moet op grond van het tweede lid aantonen dat hij of zij aan de eisen voor het verkrijgen van de vergunning voldoet.

Zeker indien een persoon achtereenvolgens verschillende huwelijken of geregistreerde partnerschappen heeft gehad, zal niet meteen duidelijk zijn of er een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad bestaat. Het aantonen van de familierelaties is mogelijk met behulp van uittreksels uit de Basisregistratie Personen (BRP). In de BRP staan gegevens over ouders en kinderen. Een voorbeeld: als zowel het kind als de grootouder een uittreksel uit de BRP aanvragen, kan het kind op basis daarvan aan de grootouder gelinkt worden als tweedegraadsfamilie. Er kunnen zich situaties voordoen waarin het aantonen van bloed- of aanverwantschap op basis van de BRP onmogelijk blijkt te zijn. Deze situatie zal echter zeer weinig voorkomen. Indien dit het geval is zal moeten worden beslist of de verwantschap voldoende aannemelijk is gemaakt, ook al kan ze niet echt worden bewezen. Artikel 17. Intrekken van de verhuurvergunning opkoopbescherming De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. De onder a toegevoegde intrekkingsgrond is klassiek en eigenlijk vanzelfsprekend. De vergunning kan worden ingetrokken als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend. Daarnaast mag een afgegeven vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 enkel gebruikt worden voor de activiteit waarvoor hij verleend is.

Als iemand bijvoorbeeld in eerste instantie aan zijn of haar familielid verhuurde, en daarna aan een expat, is de vergunning niet meer geldig en is er sprake van een overtreding van het verbod (zie ook: de ter inzage gelegde wijziging van de Huisvestingswet 2014). Artikel 18. Toepassingsbereik Binnen deze verordening wordt het beroeps-/bedrijfsmatig exploiteren van een Bed & Breakfast niet gezien als toeristische woningverhuur. Artikel 19. Voorwaarden toeristische verhuur Als een hoofdbewoner voldoet aan de voorwaarden, mag deze zijn woonruimte verhuren aan personen die niet staan ingeschreven op hetzelfde adres als de hoofdbewoner in de Basisregistratie personen. Artikel 20. Registratieplicht De gemeente Tilburg biedt inwoners de mogelijkheid om – mits passend binnen het omgevingsplan – een (deel van een) woning aan te bieden voor toeristische verhuur, met een maximum van twee aaneengesloten weken. De opkomst van online platforms, zoals Airbnb, Booking.com, etc. heeft toeristische verhuur van woningen vergemakkelijkt. Toename van toeristische verhuur van woonruimte draagt bij aan divers aanbod van logies en zal in die zin nieuwe doelgroepen trekken, maar het kan ook nadelige gevolgen hebben voor de leefbaarheid in wijken en voor onttrekking van woonruimte aan de woningmarkt.

Nu reguleren we toeristische verhuur via het Omgevingsplan en dit vullen we aan met de invoering van een registratieplicht aanbieders van toeristisch verhuur. Door het toevoegen van dit artikel is het verboden woonruimte aan te bieden voor (een vorm van) toeristische verhuur zonder het registratienummer te vermelden. Op voorwaarde dat het omgevingsplan toeristische verhuur van de woonruimte toestaat, kan een registratienummer gratis en snel digitaal worden aangevraagd. Met de invoering van de registratieplicht willen we goed inzicht krijgen in het aanbod en de locaties van particuliere woonruimten voor toeristische verhuur binnen de gemeente, het is een versterking van de mogelijkheden tot handhaving, en we kunnen de adresgegevens gebruiken voor de heffing van toeristenbelasting. Hierdoor ontstaat een gelijker speelveld met andere aanbieders van overnachtingsmogelijkheden voor toeristen. De door de registratieplicht verkregen inzichten nemen we mee bij de afweging of we ruimtelijke aspecten voor toeristische verhuur meenemen in het Omgevingsplan.

De Huisvestingswet geeft drie - in zwaarte oplopende - instrumenten om toeristische verhuur te kunnen reguleren, die ook in combinatie met elkaar ingezet kunnen worden: de registratieplicht, een maximumaantal nachten met meldplicht vooraf en een vergunningplicht. In deze verordening is gekozen voor het opnemen van een registratieplicht voor alle vormen van toeristische verhuur en daar bovenop voor particuliere vakantieverhuur een maximumaantal verhuringen van zestig nachten per jaar. Op deze manier kunnen uitwassen en negatieve effecten van toeristische verhuur worden voorkomen. Het vaststellen van een vergunningplicht is op dit moment nog niet aan de orde omdat vanwege het proportionaliteitsvereiste en subsidiariteitsvereiste eerst het effect van de regulering met een registratieplicht en een meldplicht per verhuring afgewacht moeten worden. Artikel 21. Maximering aantal nachten Met het instellen van een registratieplicht in artikel 20, mag de gemeenteraad vervolgens op grond van artikel 23b van de wet het aantal nachten per jaar waarin de woonruimte toeristische wordt verhuurd, maximeren. In de gemeente Tilburg geldt een maximum van zestig nachten per kalenderjaar. De onderbouwing hierbij is het uitgangspunt dat je je woning mag verhuren wanneer je zelf elders verblijft en dat het voor de buren nog aanvaardbaar is.

Uitgaande van een of twee vakanties van twee weken, een aantal weekenden en overige feestdagen stellen we de bovengrens op 60 nachten per jaar. Meer vinden we gezien het risico op overlast en ontwrichting van de sociale cohesie niet wenselijk. Daarnaast is 60 nachten een veel gekozen bovengrens na invoering van de Wet toeristische verhuur. We vinden het wenselijk om hier als grote steden met deels dezelfde ervaringen en problematiek samen op te trekken en voor zover mogelijk een eenduidig beleid te voeren. Dit maximum geldt echter alleen voor particuliere toeristische verhuur. Een nachtencriterium voor Bed & Breakfast is niet nodig, omdat de eigenaar ook in de woning aanwezig is tijdens het verblijf van de huurder. Het college volgt de groei en spreiding van toeristisch verhuur, eventuele druk op de leefbaarheid of woningmarkt en de verandering in nationale en Europese regelgeving. Voor de onderbouwing van de proportionaliteit van het maximumaantal nachten is deze monitoring essentieel. De monitoring kan leiden tot het inzicht tevens een meldplicht voor toeristisch verhuur in te voeren. We kunnen overwegen meldplicht in te voeren als inzicht in frequentie en duur van verhuur relevant wordt voor een goede afweging van schaarste, leefbaarheid of woningonttrekking.

Artikel 23. Toepassingsgebied Het hoofdstuk Toegang tot de woningmarkt is van toepassing op de door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen gebieden voor toepassing van artikel 10 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Voor de op dit moment geldende lijst van gebieden zie bijlage 2 bij deze verordening. Artikel 24. Vergunningvereiste huisvestingsvergunning Als een huurder zonder huisvestingsvergunning in een woning is gaan wonen, zijn zowel de huurder als de verhuurder in overtreding. Door middel van bestuursdwang (aanzegging dwangsom, oplegging dwangsom en in laatste instantie ontruiming) kan hieraan een einde worden gemaakt. De verhuurder kan bovendien een bestuurlijke boete krijgen. Het is de verhuurder niet alleen verboden om de woning in gebruik te geven aan een huurder die niet over een huisvestingsvergunning beschikt, de verhuurder is ook verplicht de huurder van tevoren te informeren over de gevolgen, als hij de woning toch zonder vergunning vertrekt.

Artikel 27. Voorrang op basis van sociaal-economische kenmerken We verlenen toegang op grond van een sociaal-economische kenmerk, namelijk het hebben van een startkwalificatie. De definitie van startkwalificatie is te vinden in artikel 1 van de Leerplichtwet 1969: een diploma van een opleiding als bedoeld in artikel 7.2.2, eerste lid onder b tot en met e, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een diploma hoger algemeen voortgezet onderwijs of voorbereidend wetenschappelijk onderwijs als bedoeld in artikel 7 onderscheidenlijk 8 van de Wet op het voortgezet onderwijs. Artikel 28. Onderzoek op basis van politiegegevens •

Bij overlast gevende gedragingen (art. 10a lid 2, onderdeel a WBMGP) gaat het om gedragingen die op zichzelf meestal niet strafrechtelijk worden vervolgd, maar in combinatie met elkaar veel overlast opleveren voor omwonenden. Het gaat hierbij om het veroorzaken van overlast die hinderlijk of schadelijk is voor personen of die een gevaar oplevert voor de veiligheid of gezondheid door: geluid of trillingen; het plaatsen, werpen of hebben van stoffen of voorwerpen; het verrichten van handelingen waardoor op voor de omgeving hinderlijke of schadelijke wijze rook, roet, walm, stof, stank of irriterend materiaal wordt verspreid; vervuiling, verontreiniging of schadelijk of hinderlijk gedierte in de woning of directe omgeving ervan.

•

Bij het illegale gebruik van de woning (art. 10a lid 2, onderdeel b WBMPG) kan gedacht worden aan het uitoefenen van een illegaal bordeel, het opslaan en verhandelen van grote hoeveelheden (gestolen) goederen of het illegaal onderverhuren van een woning voor meer personen dan waarvoor de woning geschikt is. Bij de gedragingen bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel c WBMGP kan gedacht worden aan het wegpesten van bewoners vanwege hun seksuele oriëntatie of afkomst; ernstige andere pesterijen, het gebruik van beledigende of discriminerende taal of andere uitingen en intimidatie ten opzichte omwonenden en bezoekers.

•

•

•

•

•

Bij de gedragingen bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel d WBMGP, kan gedacht worden aan criminele gedragingen die een uitstraling hebben naar de woonomgeving of een bedreiging vormen voor de leefbaarheid in een complex, straat of gebied. Hieronder worden onder andere verstaan: gewelddadig- heden, openlijk geweld, bedreiging en mishandeling van omwonenden en bezoekers. Bij de gedragingen bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel e en f, kan gedacht worden aan handel in verdovende middelen of andere activiteiten die strafbaar zijn gesteld op grond van de Opiumwet in of in de omgeving van de woning zoals onder meer het verkopen van drugs in en rond de woning; openbaar drank- of drugsgebruik in de omgeving van de woning. Bij gedragingen als bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel g en h, kan gedacht worden aan vernielingen, brandstichting en vandalisme; vermogensdelicten die een directe uitstraling hebben op de woonomgeving zoals woninginbraken, tasjesroven op straat of in de buurt van de woning. Met radicaliserende, extremistische of terroristische gedragingen (art. 10a lid 2 onderdeel i) wordt gedoeld op gedragingen, of voorbereiding ervan, die strafbaar zijn gesteld op grond van het Wetboek van Strafrecht. Momenteel is de strafbaarstelling van deze gedragingen opgenomen in de artikelen 131, 132, 134a, 137d, 137e, 140a en 205 van het Wetboek van Strafrecht.

Het gaat hierbij om de volgende gedragingen:  Het in het openbaar, mondeling of bij geschrift of afbeelding opruien tot enig strafbaar feit of tot gewelddadig optreden tegen het openbaar gezag;  Het verspreiden, openlijk tentoonstellen of in voorraad hebben van een geschrift of afbeelding waarin tot enig strafbaar feit of tot gewelddadig optreden tegen het openbaar gezag wordt opgeruid;



 

 

Het opzettelijk gelegenheid, middelen of inlichtingen verschaffen tot het plegen van een terroristisch misdrijf of ter voorbereiding of vergemakkelijking van een terroristisch misdrijf, of zich kennis of vaardigheden daartoe verwerven of een ander bijbrengen; Het in het openbaar, mondeling of bij geschrift of afbeelding, aanzetten tot haat tegen of discriminatie van mensen of gewelddadig optreden tegen persoon of goed van mensen; Het openbaar maken van een uitlating (of verspreiding of in voorraad hebben van een voorwerp waarin zulk een uitlating is vervat) die, naar hij weet of redelijkerwijs moet vermoeden, voor een groep mensen beledigend is of aanzet tot haat tegen of discriminatie van mensen of gewelddadig optreden tegen persoon of goed van mensen; Het deelnemen aan een organisatie die tot oogmerk heeft het plegen van terroristische misdrijven; Het werven van personen voor een vreemde krijgsmacht of gewapende strijd.

Artikel 32. Bestuurlijke boete Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. De hoogte van een bestuurlijke boete moet altijd evenredig zijn aan de ernst van de overtreding. Hoe hoger het maximum, hoe meer behoefte zal bestaan aan weldoordachte beleidsregels die ertoe leiden dat de evenredigheidseis daadwerkelijk in acht zal worden genomen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. Zie hiervoor Bijlage 1: Boetetabel bestuurlijke boete Huisvestingsverordening Tilburg, bij deze verordening. De wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging).