(G) 8-11-2023 Verslag Omgevingsdialoog november

Verslag Omgevingsdialoog Ontwikkeling Stedekestraat 46-48 Datum: Locatie: Tijdstip: Aanwezig: Verslag:

8 november 2023 Oude kantoorgebouw Catalonië, Stedekestraat 48, Tilburg 18.30 – 21.45 uur bewoners, vertegenwoordigers van de gemeente, TBV Wonen, de wijkraad, Buro 013, Magis Real Estate (De Notulant)

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Inleiding Vanavond vinden er twee bijeenkomsten plaats voor omwonenden van het plangebied. De bedoeling van deze bijeenkomsten is om input op te halen bij de bewoners. Naar aanleiding van de 1e Omgevingsdialoog zijn er aanpassingen gedaan aan het ontwerp en deze zullen door de architect met de bewoners worden gedeeld. De eerste bijeenkomst is voor bewoners van de Stedekestraat en de Lange Nieuwstraat, de tweede bijeenkomst voor bewoners van de Gouverneur Borretstraat en Le Sage ten Broekstraat. Van deze bijeenkomsten wordt één verslag gemaakt. Er volgt een kennismakingsrondje waarbij de mensen van de gemeente, TBV Wonen, Magis Real Estate en Buro 013 zich voorstellen. De verslaglegging wordt vanavond verzorgd door , een extern en onafhankelijk notulist. Het programma van de avond wordt doorgenomen en per onderdeel wordt de gelegenheid geboden voor vragen en opmerkingen. De presentatie van vanavond zal samen met het verslag aan bewoners worden verstrekt en alle documenten zullen te zijner tijd, samen met het ontwerp bestemmingsplan, ter inzage worden gelegd. Bewoners kunnen reacties op het verslag van de 1e Omgevingsdialoog en het verslag van vanavond via e-mail insturen.

Proces bestemmingsplan Het ontwerp bestemmingsplan is in het afgelopen jaar opgesteld en wordt na de Omgevingsdialogen waar nodig bijgesteld. Over enkele weken wordt het plan met alle bijlagen ter goedkeuring voorgelegd aan het college van de gemeente Tilburg. Als het college het plan goedkeurt wordt het bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende die tijd kan iedereen zienswijzen indienen en op basis van alle zienswijzen zullen er nog nadere onderzoeken plaatsvinden of planaanpassingen worden gedaan. Vervolgens wordt het definitieve bestemmingsplan ter vaststelling voorgelegd aan het college. Daarna zal ook de gemeenteraad besluiten of het bestemmingsplan wordt goedgekeurd of niet. Mochten er mensen zijn die het niet eens zijn met het goedkeuringsbesluit, dan kunnen zij daartegen beroep aantekenen bij de Raad van State. Verbeelding bestemmingsplan Aan de hand van een dia wordt getoond wat het huidige bestemmingsplan inhoudt: Twee gebouwen met een maximum bebouwingspercentage van 100% en 65% en een maximale bouwhoogte van 7 meter. Op het terrein ligt een bedrijfsbestemming en de bedoeling is om deze bestemming om te zetten in een woonbestemming. In het aangepaste plan – het ontwerp bestemmingsplan - zijn de opmerkingen van de bewoners tijdens de 1e Omgevingsdialoog meegenomen.

1

In het bouwblok zijn nu drie appartementsgebouwen getekend met verspringende hoogtes: 10 – 13 en 16 meter hoog. Er is sprake van 3-5 woonlagen. Door het insnijden van de bovenste twee verdiepingen wordt er niet gelijk tegen een hoge wand aangekeken en is er sprake van een betere bezonning. In de overige ruimte van het terrein vindt geen bebouwing plaats. Twee complexen zijn bedoeld voor starters en young professionals, Magis Real Estate is eigenaar hiervan. Het derde complex is sociale huur, bedoeld voor senioren, daarvan is TBV Wonen eigenaar. Op basis van het huidige bestemmingsplan – met een bedrijfsbestemming – mag er op het braakliggende achterterrein tot op de perceelsgrens een bedrijfshal worden gerealiseerd van 7 meter hoogte. Het hoogste punt van de huidige hal is 9 meter hoog. In het nieuwe bestemmingsplan wordt de afstand tot de perceelsgrens groter. De bebouwing komt dus verder van de perceelsgrens af te staan en bereikt pas op het midden van het terrein het hoogste punt. De kantoorgebouwen met de gevel hebben monumentale waarde en blijven bestaan. Welke bestemming deze gebouwen krijgen is nog niet bekend. Vanuit de bewoners wordt geïnformeerd hoe de gemeente aankijkt tegen deze hoogbouw.

Wie heeft besloten dat er hoogbouw moet komen en waarom? Geantwoord wordt dat de gemeente een aantal randvoorwaarden heeft gesteld waaraan voldaan moet worden zoals aantallen, doelgroep etc. De ontwikkelaar en TBV Wonen hebben gezamenlijk een plan opgesteld om in dit gebied woningen te realiseren en het bestemmingsplan daarop aan te passen. Dit plan is voorgelegd aan de gemeente en de gemeente staat daar positief tegenover. Als randvoorwaarde was gesteld dat er sprake moet zijn van sociale woningbouw en een vrije categorie voor huur of koop. Daarnaast dient het gebied klimaat adaptief en natuurinclusief te zijn en moet er op eigen terrein geparkeerd worden. De stedenbouwkundige afdeling vindt het plan passend en de gemeente heeft het plan goedgekeurd. Een bewoner vindt dit vreemd omdat de gemeente jarenlang heeft gesteld dat er op het terrein geen hoogbouw mocht komen omdat dit niet binnen de omgeving zou passen. Nu kan het plotseling blijkbaar wel. Toegelicht wordt dat partijen gezamenlijk in de afgelopen jaren bestudeerd hebben hoe een bepaald volume op deze plek gerealiseerd zou kunnen worden. Er ligt een grote opgave voor de gemeente om woningen te realiseren, binnen het stedelijk gebied is gezocht naar mogelijkheden. Wat nu nog volgt is de formele besluitvorming door het college om de bestemmingsplanprocedure in gang te zetten.

De hoogte van de bebouwing is voor de gemeente acceptabel, de stedenbouwkundige bekijkt hiervoor de zichtlijnen, de afstanden in de ruimte etc. en is deskundig op dit gebied. Als het ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd is iedereen vrij om hiertegen zienswijzen in te dienen. Op de vraag of er een gebiedsvisie voor deze omgeving is wordt geantwoord: niet op papier. Gevraagd wordt waarom er gekozen is voor 72 woningen en of het klopt dat de hoogte van de complexen bepaald wordt door het aantal te bouwen woningen. Uitgelegd wordt dat de stuurgroep heeft bepaald dat er maximaal 72 woningen mogen worden gebouwd. 2

De bewoners geven aan dat zij het betreuren dat de gemeente niet eerder in contact is getreden met de omwonenden. Bij de ontwikkeling van de Lange Nieuwstraat is dat wel gebeurd en zijn de wensen van de huidige bewoners geïnventariseerd. Geantwoord wordt dat er in de Lange Nieuwstraat sprake is van een totaal ander plan voor een andere doelgroep. Het gaat daar voornamelijk om koopwoningen van 150 m2. Het plan in de Stedekestraat gaat om woningen van 50-70 m2 voor starters en alleenstaanden. Vanuit de bewoners wordt aangegeven dat hoogbouw beter elders kan plaatsvinden maar niet in deze woonwijk. De projectontwikkelaar licht toe dat de gemeente een opgave heeft om veel woningen bij te bouwen. In Tilburg zijn veel terreinen waar eerst industrie was en waar nu woningen worden gebouwd. Er moet wel sprake zijn van woonkwaliteit voor de toekomst. De hoogte van de complexen is bepaald in afstemming met de professionals van de gemeente. De vraag wordt gesteld of met het nieuwe bestemmingsplan er nog een bedrijfshal of iets dergelijks gebouwd kan worden. Dit is niet het geval, de bedrijfsbestemming vervalt. Presentatie plan door de architect Aan de hand van dia’s wordt een impressie van het plangebied gegeven. De presentatie zal samen met het verslag aan de bewoners worden toegezonden.

De bebouwing is na de 1e Omgevingsdialoog wat smaller geworden en er zijn tevens aanpassingen gedaan in verband met de bezonning. De verdiepingen zijn ingesneden, de bovenste lagen liggen wat terug. Als uitgangspunt is gekozen om in het midden van het terrein de hoogte in te gaan en de bebouwing aan de randen laag te houden. Er komt een ontsluiting aan de achterkant van de Gouverneur Borretstraat die met een poort afsluitbaar is. De gebouwen zijn wat verschoven om wat meer ruimte te geven. In het entreegebied wordt getracht een zo groen mogelijke parkeeroplossing te maken, met grastegels en een pergola-constructie. Op die manier wordt de parkeerplaats als het ware ‘ingepakt’. Er komt zo weinig mogelijk verharding, maximale vergroening betekent dat het water de grond in kan en gebufferd kan worden. Aan de voorkant komt een ondergrondse container en een poort waarmee het terrein ’s avonds kan worden afgesloten. Wellicht komt er een culturele route vanaf het station door de kloostertuin richting De Pont en het museumkwartier. De stalen constructie van de bedrijfshal blijft behouden en zal met groen worden aangekleed. De gebouwen krijgen ingebouwde galerijen, achter een gemetselde gevelwand met inkepingen. Samen met de gemeente is besloten om de woningen tweezijdig te oriënteren, zij kijken dus uit op zowel de voor- als de achterkant zodat er sprake kan zijn van sociale controle.

Er worden drie eenzelfde complexen gebouwd met verschillende uitwerkingen. Om het rustig te houden worden overal dezelfde stenen gebruikt. De entrees bevinden zich op het centrale binnenpleintje. Er worden bij het grootste deel van de woningen geen buitenruimtes (balkon, terras) gerealiseerd aan de woningen maar tegen de gevels aan komen groenvoorzieningen en worden er gevelbankjes geplaatst. Het TBV Wonen gebouw heeft ook woningen met een balkon. Een privacy studie heeft ervoor gezorgd dat de zichtlijnen vanuit de complexen naar de omliggende woningen in beeld zijn gebracht. Vanuit de bewoners wordt gevraagd om een zichtlijn vanuit de situatie van de omwonenden naar het plangebied. Waar kijken de huidige bewoners straks op uit? Nu zijn dat bomen en de prachtige kloostermuur. Straks zullen dat hoge gebouwen zijn.

3

Geantwoord wordt dat met de privacy studie de impact van het plan naar de omgeving in beeld is gebracht. Een zichtlijn andersom is er niet. Bezonning Een zonstudie is gemaakt van de oude en de nieuwe situatie. Er is een marginaal verschil in bezonning op de woningen, wel op de tuin. Het onderzoek heeft zich gericht op schaduw op de gevel. Er worden plaatjes getoond van de situatie op 19 februari en 21 oktober. Bewoners geven aan dat zij ook een idee willen krijgen van andere tijdstippen, bijv. van de langste en de kortste dag en met verschil van tijdstip op een dag. Voor het bestemmingsplan is deze toets voldoende. De architect zegt wel toe wat meer varianten te zullen aanleveren. Gevraagd wordt of de complexen van invloed zijn op de zonnepanelen die omwonenden op hun dak hebben liggen. Dat verschilt per situatie; liggen zonnepanelen laag (bijv. op een garage) dan zal er meer schaduw zijn. Afgesproken wordt dat bewoners vragen over de bezonning in hun specifieke situatie aan de projectontwikkelaar kunnen insturen. De getoonde plaatjes maken deel uit van de presentatie die met het verslag aan de bewoners zal worden gestuurd. Een bewoner is van mening dat de huizen van de omwonenden in waarde zullen dalen door het beperkte uitzicht en de toegenomen verkeers- en parkeerdruk in de woonomgeving.

Volgens hem vindt er als het ware een geldverschuiving plaats richting Magis Real Estate en TBV Wonen. Er is geen rekening gehouden met de belangen van de omwonenden, alleen de belangen van de eigenaren tellen blijkbaar mee. Geantwoord wordt dat het doel van dit plan zeker geen maximaal gewin is maar wel het toevoegen van woonkwaliteit aan de wijk. De woonomgeving wordt verbeterd, er wordt kwaliteit toegevoegd. Vanuit TBV Wonen wordt uitgelegd dat er strijdige belangen zijn. Er ligt een maatschappelijke opgave om woningen te bouwen en dit strookt niet altijd met de zittende belangen. Als de gemeenteraad van mening is dat er een goed plan is ontwikkeld dan zal het plan worden uitgevoerd. Als er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening gaat het project niet door. Duidelijk wordt gesteld dat TBV Wonen geen winst maakt met dit plan, er wordt getracht een bijdrage te leveren aan een maatschappelijk probleem. Er moeten 25.000 woningen bijgebouwd worden binnen de stedelijke contouren. Gewezen wordt op de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen tegen het ontwerp bestemmingsplan. Parkeren moet opgelost worden op eigen terrein. Alle woningen zijn kleine huurwoningen voor 1-2 persoons huishoudens, sociale huur en middelhuur. Een onderzoek naar de parkeerbehoefte heeft uitgewezen dat er voor deze 72 woningen 27 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd.

De bewoners mogen geen parkeervergunning aanvragen voor het openbaar omliggend gebied en zijn aangewezen op parkeren op eigen terrein. Vanuit de bewoners wordt geïnformeerd of onderzocht is of er een parkeergarage gerealiseerd kan worden. Daardoor zouden er woningen op de parkeerplaats gebouwd kunnen worden en zouden de complexen lager kunnen worden. Als voorbeeld wordt verwezen naar de moskee. Volgens initiatiefnemer is het aantal parkeerplaatsen volgens de norm afdoende om de parkeerbehoefte op het terrein af te kunnen dekken. Door de bewoners wordt gewezen op extra aantallen bezoekers én pakketbezorgers die her en der parkeren en voor 4

opstoppingen zullen zorgen. Geantwoord wordt dat dit een maatschappelijk probleem is, het is niet aan de ontwikkelaar om hier een oplossing voor te bedenken. Op de vraag of er invalidenparkeerplaatsen komen wordt geantwoord dat alles inzake parkeren op eigen terrein gerealiseerd moet worden. Bewoners kunnen met de auto het terrein op rijden en in de avond zal de poort worden afgesloten. De vraag wordt gesteld hoe het complex van TBV Wonen ontsloten wordt en waar die bewoners moeten parkeren. Op de tekening wordt aangewezen dat bewoners van het TBV Wonen-complex kunnen parkeren op de parkeerplaatsen in het middengebied. Zij moeten dan een stukje lopen naar hun complex. Vanuit de zaal wordt aangegeven dat dit een seniorencomplex is. Voor die bewoners zal het moeilijk worden met verhuizen en met het binnen krijgen van de boodschappen. Geantwoord wordt dat dit steeds vaker zal voorkomen in een centrumgebied en dat dit geen uitzonderlijke situatie is. Hoe werkt het als de parkeerplaatsen op zijn? Mogen er dan geen bewoners meer bijkomen? Nieuwe bewoners zijn welkom maar dan zonder auto. Zij zullen dan elders een abonnement moeten nemen om te parkeren (bijv. in een parkeergarage). De verwachting is dat het autobezit van de bewoners laag zal zijn. Steeds meer mensen hebben geen auto, openbaar vervoervoorzieningen zijn vlakbij.

Bezoekers zullen in de openbare ruimte moeten parkeren en in de parkeergarage. Vanuit de zaal wordt geopperd dat de gemeente misschien voorzieningen kan treffen om de parkeerdruk te verlagen. Bijv. door ervoor te zorgen dat mensen niet kort kunnen parkeren tenzij ze een dagkaart nemen. Verzocht wordt om dit idee voor te leggen aan de gemeente. Hoe wordt er controle gehouden op de hoek in het zuiden van het terrein waar oudere mensen wonen? In het omliggend gebied zijn er veel daklozen. Er zal sprake zijn van veel sociale controle omdat de woningen tweezijdig georiënteerd zijn. Aangezien er een bepaalde beweging is van bewoners zullen daklozen en zwervers niet snel voor dit gebied kiezen. Bovendien wordt het terrein in de avond afgesloten. Het groen rondom het complex van TBV Wonen wordt zodanig ingericht dat het niet uitnodigend is voor daklozen. Vanuit de zaal wordt geïnformeerd of er warmtepompen worden geïnstalleerd met buitenunits. Dit heeft namelijk impact op de omgeving en kan zorgen voor geluidsoverlast. Geantwoord wordt dat dit nog niet bekend is, er zal in ieder geval aan wet- en regelgeving voldaan moeten worden. Volgens de architect zijn er inmiddels oplossingen zonder buitenunit of units die steeds stiller zijn. Een bewoonster verwijst naar de atelierwoningen die in de Stedekestraat zijn gerealiseerd.

Per atelierwoning zijn hier vier Oost-Europeanen in gehuisvest die allemaal in de buurt parkeren. Wie garandeert dat de woningen straks niet verkocht zullen worden en er geen andere doelgroep in de woningen komt te wonen? Vanuit de initiatiefnemer wordt toegelicht dat in het juridisch document dat bij het bestemmingsplan wordt gevoegd vermeld staat dat nieuwe bewoners geen parkeervergunning voor de openbare ruimte kunnen aanvragen. De parkeerbehoefte moet op eigen terrein worden opgelost. De eigenaren zullen zelf de verhuur gaan doen en beheerders van Magis Real Estate zijn 24/7 aanwezig in de stad. Verhuurder zal erop 5

toezien dat regels worden nageleefd. Magis Real Estate is een ontwikkelende belegger en zal de woningen niet gaan verkopen. Vanuit de bewoners wordt aangegeven dat er veel zienswijzen tegen dit plan zullen worden ingediend. Is het niet makkelijker om nu het plan alvast aan te passen en te kiezen voor laagbouw in dit gebied? Het aantal woningen moet omlaag evenals de massa, het volume. In de 1e Omgevingsdialoog zijn veel opmerkingen geplaatst waar niets mee gedaan is. Geantwoord wordt dat er met gebouwen is geschoven om een achter ontsluiting mogelijk te maken, de bovenste bouwlagen zijn ingesneden en een ander gebouw is minder hoog gemaakt. Niet alle wensen van de omwonenden kunnen gehonoreerd worden. Een bewoonster geeft aan dat zij niet het gevoel heeft dat er een dialoog wordt gevoerd met de omwonenden. De presentatie lijkt meer een promotie te zijn voor nieuwe bewoners en het gevoel heerst dat de belangen van de omwonenden onvoldoende worden meegewogen. Door een bewoner wordt aangegeven dat voor het creëren van draagvlak juist de belangen van de bewoners behartigd moeten worden: de zichtlijnen, de hoogte van de bebouwing, het aantal woningen dat gebouwd gaat worden. Een vergelijking wordt gemaakt met andere projecten waarbij die belangen wel zijn meegewogen. De bewoners zouden eerder gekozen hebben voor laagbouw, voor bijv.

hofjes waar ouderen en jongeren wonen die elkaar waar nodig helpen. Het is jammer dat de ontwikkelaar heeft gekozen voor hoogbouw in plaats van andere opties te overwegen zoals laagbouw met groen en een “voor elkaar zorgen concept”. Dat had beter in deze woonwijk gepast. Aangegeven wordt dat ook hier wordt gebouwd voor jong en oud én voor de toekomst. Er zijn steeds meer kleine huishoudens en er is dus steeds meer behoefte aan kleine woningen. Daar wordt nu op ingezet en deze doelgroep heeft op dit moment de grootste moeite om aan een woning te komen. Nieuwe bewoners worden geïnformeerd over de parkeersituatie en kunnen zelf kiezen of dit bij hun situatie past. Geïnformeerd wordt of Magis in Tilburg andere soortgelijke complexen verhuurt. Magis verhuurt in Tilburg verschillende complexen met woningen voor (internationale) studenten. Geen complexen met dezelfde doelgroep. De architect licht toe dat er gekozen is voor een plan dat kwaliteit toevoegt voor de toekomst, voor de komende 50 jaar. De vraag wordt gesteld wat de gemeente gaat doen aan de steeds toenemende verkeersdruk en de toegankelijkheid van de straat. Het straatprofiel staat eigenlijk geen vrachtwagens toe maar deze rijden er wel. De verkeersdruk heeft impact op de straat en de straat is daar niet op ingericht.

Vanuit de gemeente wordt gewezen op het meerjaren-onderhoudsprogramma van de gemeente voor de (her)inrichting van straten (verlichting, trottoir, behoeftes etc.). De Stedekestraat staat de komende jaren niet op deze lijst. Blijft de Stedekestraat eenrichtingsverkeer? Is er inzicht in het aantal verkeersbewegingen dat er straks zal zijn? De projectontwikkelaar zegt toe dat nagegaan zal worden of het mogelijk is om op basis van de cijfers van de huidige verkeersintensiteit berekeningen te maken van de verkeersbewegingen in de toekomst. 6

Planning en vervolg De planning van de bestemmingsplanprocedure wordt gedeeld met de omwonenden. Bestemmingsplanprocedure Ontwerp bestemmingsplan & Omgevingsdialoog Q2 t/m nov. 2023 Collegebesluit nov/dec 2023 Ter inzage leggen ontwerp-bestemmingsplan dec 2023 Zienwijzen indienen (6 weken) dec 2023/jan 2024 Evt. planaanpassingen / nader onderzoek Q1 2024 Behandeling definitief bestemmingsplan in college en raad Q2 2024 Opstalontwikkeling DO gereed Aanvraag omgevingsvergunning Sloop opstallen Start bouw

Q3 2024 Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025

De bouw zal circa 1-1,5 jaar duren. In de planning is ervan uitgegaan dat alles volgens plan verloopt. Per 1 januari 2024 wordt de nieuwe Omgevingswet van kracht. Als het college nog dit jaar een goedkeuringsbesluit neemt valt het plan nog onder de oude regelgeving. Wat kunnen bewoners nog doen om het college te beïnvloeden? Het college is op de hoogte van het plan en ontvangt ook de verslagen van de Omgevingsdialogen. De wethouder heeft binnenkort een gesprek met een bewonerscollectief. Is er onderzoek gedaan naar het realiseren van grondgebonden woningen? Er heeft wel onderzoek plaatsgevonden maar de doelgroep is aangereikt. De ontwikkelaar moet kijken naar de opgave die er ligt. Eengezinswoningen zijn er voldoende, betaalbare woningen voor starters niet. Het is duidelijk dat bewoners liever kiezen voor laagbouw maar naar aanleiding van de studies die hebben plaatsgevonden en de wensen van de gemeente is dit plan ontwikkeld waarmee de gemeente heeft ingestemd. De bewoners constateren dat hun speelruimte klein is en dat er weinig inspraak mogelijk is. De enige mogelijkheid die nog rest is zienswijzen indienen tegen het ontwerp bestemmingsplan. De ontwikkelaar stelt dat er niet altijd een bevredigend antwoord kan worden gegeven en dat niet overal een oplossing voor is. De deur staat echter altijd open voor vragen en/of opmerkingen.

De bewoners worden bedankt voor hun input en er worden ook gevraagd of zij mee willen denken in de uitwerking van het plangebied in de volgende fase. Vervolgens wordt de bijeenkomst gesloten. Tilburg, 8 november 2023 www.notulant.nl

7