Evaluatie Opkoopbescherming en kamerverhuur

Evaluatie opkoopbescherming en kamerverhuur Inleiding In 2022 is de Huisvestingsverordening van de gemeente Tilburg geactualiseerd naar aanleiding van de nota van uitgangspunten. Bij de actualisatie is de opkoopbescherming in de verordening opgenomen en zijn de regels over kamerverhuur verduidelijkt. Voor deze twee instrumenten heeft de gemeenteraad besloten dat een separate evaluatie zou volgen. In deze notitie worden beide instrumenten geëvalueerd.

Opzet van de evaluatie De doelen van de instrumenten uit de nota van uitgangspunten zijn leidend geweest bij de evaluatie. De wettelijke randvoorwaarden aan de verschillende artikelen zijn daarmee ondergeschikt aan de gemeentelijke invulling van de gebruikte instrumenten. De evaluatie wordt gevormd door enerzijds beleidsmatige inzichten en anderzijds door casuïstiek van de afgelopen jaren.

Opkoopbescherming Zie Huisvestingsverordening Tilburg 2022 Paragraaf 2.3 Opkoopbescherming

Tijdelijkheid van de maatregel De opkoopbescherming is een tijdelijke maatregel binnen de Huisvestingswet 2014, die door het Rijk zal worden geëvalueerd gelet op economische noodzaak en relevantie. De eerste evaluatie vanuit het ministerie wordt dit jaar uitgevoerd. Als het ministerie concludeert dat de opkoopbescherming niet meer het gewenste doel bereikt, wordt het instrument beëindigd. Gemeenten mogen het instrument na beëindiging nog twee jaar toepassen binnen de huisvestingsverordening, nadat de minister het heeft ingetrokken.

Doel In 2022 heeft de gemeente ervoor gekozen om de opkoopbescherming toe te passen, zodat schaarse betaalbare koopwoningen zoveel mogelijk beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens en om te voorkomen dat de leefbaarheid verder onder druk komt te staan. De wetgever heeft aangegeven dat opkoopbescherming gebiedsgericht ingevoerd en onderbouwd moet worden, vanuit schaarste- en/of leefbaarheid. Onderzoek in 2022 heeft aangetoond dat er een algeheel tekort is aan betaalbare koopwoningen binnen de gehele gemeente. Vanwege het algeheel tekort was een gebiedsgerichte uitwerking binnen de stad lastig te onderbouwen. Een verband tussen toename aan particuliere huurwoningen en teruglopende leefbaarheid kon wel aangetoond worden. Op basis van het leefbaarheidsargument heeft de gemeente de opkoopbescherming ingevoerd in de wijken waar de leefbaarheid onder druk stond, om verslechtering te voorkomen. Zie ook artikel 12, lid 2 van de verordening. Voor de dorpen geldt dat deze functioneren als een lokale woningmarkt. Hier is een nog groter tekort aan de betaalbare woningen. Op basis van de lokale schaarste heeft de gemeente ook opkoopbescherming ingevoerd in de dorpen. Op onderstaande kaart staat aangegeven waar op dit moment de opkoopbescherming geldt onder de Huisvestingsverordening Tilburg 2022.

Pagina 1 van 8

Evaluatie opkoopbescherming en kamerverhuur

Figuur 1 Kaart met de wijken waar opkoopbescherming geldt onder Huisvestingsverordening Tilburg 2022

Effecten op de Tilburgse woningmarkt CBS-cijfers laten zien dat er een afname is van woningen in particulier bezit in de gemeente Tilburg. Op 1 januari 2023 waren 8.845 huurwoningen in bezit van particulieren, op 1 januari 2025 waren dat er 8.425. Beleggers en andere grote partijen hebben hun aandeel in huurwoningen vergroot. Hierdoor bleef het evenwicht tussen koop- en huurwoningen behouden. Bij het invoeren van de opkoopbescherming in 2022 werden nog ongeveer 250 woningen door investeerders in Tilburg opgekocht, waarvan gemiddeld 220 onder de NHG-grens. Landelijke cijfers bevestigen deze trend. Cijfers van het Kadaster 1 laten zien dat investeerders het afgelopen jaar meer woningen verkopen dan kopen, dat betreft niet de grotere beleggers. De cijfers tonen aan dat de meeste woningen uit particuliere huur zijn verkocht aan nieuwe eigenaar-bewoners, waardoor deze woningen van de huur- naar de koopmarkt zijn gegaan. Kopers van woningen die van investeerder naar eigenaarbewoner overgaan, kopen deze doorgaans goedkoper dan wanneer een woning van eigenaar-bewoner aan een andere eigenaar-bewoner wordt verkocht. De woningen die van investeerders gekocht werden, hadden landelijke een gemiddelde verkoopprijs van € 360.000. Wat ruim onder de NHG-grens is en daarmee onder de opkoopbescherming zou kunnen vallen in Tilburg.

Het is aannemelijk dat de terugloop van het aantal huurwoningen in bezit van particulieren en het veranderende kooppatroon veroorzaakt worden door een stapeling van wetgeving, specifiek voor de woningmarkt of fiscale wetgeving. Het inzetten van de 1

Pagina 2 van 8

Evaluatie opkoopbescherming en kamerverhuur opkoopbescherming kan een onderdeel zijn van deze ontwikkeling, maar er is geen direct verband aan te tonen op dit moment.

Pagina 3 van 8

Evaluatie opkoopbescherming en kamerverhuur

Effecten op de leefbaarheid Voor het onderzoek in 2022 is er gebruik gemaakt van de Leefbaarometer van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties2. Voor de vaststelling van de opkoopbescherming is in 2022 gebruik gemaakt van de leefbaarheid in de wijken, op basis van de indicator ‘Overlast & onveiligheid' uit 2020, zie onderstaande kaart.

De opkoopbescherming geldt in alle rode wijken. Daarnaast is de opkoopbescherming ook ingevoerd in De Reit en Fatima. Voor deze wijken geldt dat de gemiddelde score weinig zorgwekkend is, maar er binnen deze wijken grote gebieden zijn waar de leefbaarheid wel onder druk staat. Dit is met name het geval in de gebieden die grenzen aan wijken met een meer zorgwekkende score. Zie onderstaande kaart. Aangezien de opkoopbescherming ook ingezet kan worden om de leefbaarheid te beschermen, is het instrument ook in deze wijken ingevoerd.

2

https://www.leefbaarometer.nl/kaart/#kaart

Pagina 4 van 8

Evaluatie opkoopbescherming en kamerverhuur Om objectief een verandering waar te nemen in de gebieden, is voor de evaluatie gebruik gemaakt van dezelfde kaart. De meest recente Leefbaarometer komt uit 2024. Op onderstaande kaart is de indicator ‘Overlast & onveiligheid’ uit 2024 weergegeven.

Ten opzichte van de kaart in figuur 2 (vorige pagina) is er binnen de wijken Huibeven en Jeruzalem niet langer sprake van een negatieve bijdrage door de indicator ‘Overlast & onveiligheid'. Onderstaande kaart geeft een meer gedetailleerde weergave van de indicator weer op stadsniveau. Dit biedt de mogelijkheid om de wijken De Reit, Fatima, Huibeven en Jeruzalem te vergelijken met 2020.

Voor zowel de wijk Huibeven als de Reit is een verbetering te zien op wijkniveau. Anderzijds zien we dat daar waar de wijk kwetsbaar was, dit nog niet volledig afgenomen is. Voor de wijken Fatima en Jeruzalem geldt dat er zeer geconcentreerd nog gebieden zijn waar de indicator een duidelijk negatieve bijdrage levert aan de leefbaarheid. Voor alle vier de wijken is te concluderen dat tussen 2020 en 2024 de leefbaarheid op basis van de indicator ‘Overlast & Onveiligheid’ gemiddeld verbeterd is. Tegelijkertijd geldt dat dit lokaal in de wijk erg kan verschillen en ook afhankelijk is van de aansluiting

Pagina 5 van 8

Evaluatie opkoopbescherming en kamerverhuur aan wijken met een positieve dan wel negatieve bijdrage. Als laatste kan de gemiddelde score sterk afwijken door toevoegingen van nieuwbouw. De wetgever staat niet toe dat opkoopbescherming uit voorzorg voor (bijv.) een verwacht waterbedeffect ingezet wordt. Op onderstaande kaart is de ontwikkeling van de indicator ‘Overlast & onveiligheid’ in de periode 2020-2024 te zien. Voor geen van de woonwijken waar de opkoopbescherming niet geldt, is de leefbaarheid op basis van de indicator verslechterd. Een eventueel waterbedeffect is niet waargenomen.

Handhaving In de uitvoering is de verhuurvergunning opkoopbescherming lastig te controleren en/of hand te haven. Er zijn slechts 16 vergunningen aangevraagd, waarvan er 1 is ingetrokken en de andere 15 zijn toegekend. Echter werd verwacht dat de gemeente zo'n 250 aanvragen per jaar zou krijgen. Vanwege dit verschil is gekozen voor een actieve aanpak vanuit de gemeente. Hiervoor wordt periodiek een lijst samengesteld van panden die mogelijk voldoen aan de voorwaarden opkoopbescherming. In het tweede halfjaar 2025 betrof dit 1.450 panden. Een eerste scan gaf aan dat 44 mogelijk gecontroleerd dienen te worden, waarbij er na controles 5 waarschuwingsbrieven zijn verzonden. Er zijn nog geen handhavingszaken gestart.

Kamerverhuur Zie Huisvestingsverordening Tilburg 2022 Paragraaf 2.1 Vergunning voor onttrekking en omzetting Voor het in gebruik nemen van kamerverhuurpanden geldt een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woning naar meerdere onzelfstandige woningen. De omzettingsvergunning maakt kamerverhuur mogelijk.

Doel In 2022 is het omzetten van woningen naar kamerverhuurpanden weer opnieuw mogelijk gemaakt, nadat dit stopgezet was. Het hoofddoel hierbij is het opnieuw faciliteren van de behoefte aan studentenkamers, daar waar het verantwoord is. Tegelijkertijd geeft een vergunningstelsel mogelijkheden om te sturen, zodat kamerverhuur geen ongewenste

Pagina 6 van 8

Evaluatie opkoopbescherming en kamerverhuur effecten heeft op een goed geordend woon- en leefmilieu in de buurt. Binnen de huidige verordening is een omzettingsvergunning nodig voor woningen waar 3 of meer personen komen te wonen. De vergunning wordt in principe niet afgegeven als er binnen een straal van 50 meter al een pand met eenzelfde vergunning staat, voor de bedrijvige linten geldt dat dit 25 meter is.

Vergunningen en handhaving Tussen 01-09-2022 en 31-12-2025 zijn 71 omzettingsvergunningen afgegeven. Dat heeft geresulteerd in een meer evenwichtige van kamerverhuurpanden door de stad, zie onderstaande kaart. Daarbij moet opgemerkt worden dat veel panden waar kamerverhuur plaatsvindt, voor invoering van de omzettingsvergunning, niet op de kaart staan. Deze panden bevinden zich voornamelijk in de Oude stad, waar de concentratie kamerverhuurpanden dus hoger is, dan te zien op onderstaande kaart. De praktijk laat daarnaast zien dat er in veel gebieden ook nog steeds illegale kamerverhuurpanden zijn, ook deze staan niet op de kaart.

Bij 9 afgegeven omzettingsvergunningen heeft handhaving plaatsgevonden. Daarnaast zijn er ongeveer 40 handhavingszaken geweest bij illegale kamerverhuur. Handhaving en illegale kamerverhuur kent doorgaans twee grondslagen. Allereerst verhuur op plaatsen waar dit niet binnen de bestemming van het pand past. Anderzijds verhuur waar het wel binnen de bestemming past, maar dat kamerverhuur plaatsvindt zonder een omzettingsvergunning. In de meeste gevallen van deze tweede soort zaken, had dit ook te maken met een te grote druk op de leefbaarheid. Voor de meeste handhavingszaken geldt dat een last onder dwangsom is opgelegd.

Pagina 7 van 8

Evaluatie opkoopbescherming en kamerverhuur

Ongedeelde stad Met de invoering van het vergunningstelsel is ook rekening gehouden met het principe van de ongedeelde stad. Door gebruik te maken van een afstandscriterium, is ervoor gekozen concentraties van kamerverhuurpanden tegen te gaan en deze te spreiden over de stad. Op basis van de kaart wordt dit beeld bevestigd.

Leefbaarheid Het opnieuw invoeren van de vergunningsplicht voor omzetting naar kamerverhuur, had mede als doel om de leefbaarheid in de wijken te borgen voor de wijkbewoners. Dit heeft voornamelijk te maken met strijdige leefstijlen. Uit regulier contact met buurtplatforms en wijkraden ontstaat het beeld dat in gebieden met meer kamerverhuurpanden er een grotere druk op de leefbaarheid wordt ervaren. Dit sluit aan op de beelden van de Leefbaarometer, zie eerdere kaarten. Doelgroepen Het omzetten van een zelfstandige woning naar meerdere onzelfstandige wooneenheden hoeft niet gelijk te staan aan studentenkamers. Omzetten naar onzelfstandige wooneenheden kan ook gebruikt worden voor andere doelgroepen. Sturing op de huisvesting van een bepaalde doelgroep is niet mogelijk.

Pagina 8 van 8