Collegenota voorkeursrecht Mascagnistraat

Voorblad Collegenota voorkeursrecht Mascagnistraat en Mascagnihof Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

11 maart 2025, nr. 41 Rick Grashoff Vastgoedbedrijf en PPI L. de Regt en J. van Engelen

Samenvatting Op 16 december 2024 heeft de gemeenteraad ingestemd met het gebiedsperspectief Tilburg Noord. In Tilburg zijn tussen de 25.000 en 31.000 nieuwe woningen nodig. Ongeveer 5.000 daarvan komen in Tilburg Noord. Het Gebiedsperspectief laat zien waar de gemeente mogelijkheden ziet voor woningbouw en benodigde voorzieningen. Mascagni I is één van de vier doorbraakinitiatieven in Tilburg Noord die voortkomen uit de samenwerking tussen de gemeente, ACT! en WonenBreburg. Partijen werken intensief samen aan een herontwikkeling om te komen tot realisatie van circa 250 nieuwe woningen in het Mascagnipark met maatschappelijke voorzieningen. Om dit plan ook daadwerkelijk te kunnen realiseren is het noodzakelijk om grip te krijgen op grondposities binnen het plangebied. Dat wil zeggen: tijdige verwerving van de benodigde eigendommen tegen een reële prijs. Met het vestigen van een voorkeursrecht op grond van hoofdstuk 9 van de Omgevingswet (voorheen: de Wet Voorkeursrecht Gemeente (Wvg)) wordt meer grip verkregen dan wel behouden op de benodigde grondposities. Voor de Mascagnistraat is dit nodig omdat derde partijen interesse hebben getoond. De gronden waarvoor nu een voorkeursrecht wordt voorgesteld is een gedeelte van de totale gebiedsontwikkeling Mascagni I.

Collegebesluit Het college: 1. vestigt ten behoeve van de gemeente Tilburg op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet een voorlopig voorkeursrecht in de zin van hoofdstuk 9 Omgevingswet op de gronden, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende kadastrale tekeningen (bijlage 1) en de percelenlijst (bijlage 2), een en ander voor de toegedachte functie wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen; 2. geeft gelet op de spoedeisende en vertrouwelijke aard van dit besluittraject ingevolge artikel 4:11 onder a en c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geen toepassing aan artikel 4:8 Awb (voorbereidingsprocedure); 3. legt geheimhouding op deze collegenota, de bijbehorende besluiten, alle bijlagen (inclusief het ontwerp raadsvoorstel en het concept raadsbesluit) en al hetgeen hierover is besproken in de collegevergadering, op grond van artikel 87 Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet open overheid, om de financiële en economische belangen van de gemeente veilig te stellen, tot en met het ingaan van het (voorlopig) voorkeursrecht; 4. stelt met bijgaand raadsvoorstel (bijlage 3) de raad voor definitief een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet op de onder 1. bedoelde percelen.

Collegebesluit Voorkeursrecht Mascagnistraat Aanleiding Momenteel wordt er door partijen gewerkt aan het opstellen van een Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan. Het plan Mascagni I ziet toe op: de toevoeging van ruim 250 woningen, waarvan 211 als betaalbare woningen (68 sociale huurwoningen en 143 betaalbare koopwoningen) worden aangemerkt; de realisatie van maatschappelijke voorzieningen; het creëren van een aangenaam verblijfsgebied met plekken voor ontmoeting én het realiseren van een gemeentelijke parkeergarage. Samen met Act! en WonenBreburg zal het VOSP verder worden uitgewerkt en wordt de planologische maatregel (TAM-IMRO) 2de helft 2025 in procedure gebracht, zodat tot een start bouw in 2026 kan worden gekomen. Start bouw in 2026 is een voorwaarde die is gesteld in de voor deze ontwikkeling aangevraagde WBIsubsidie. Grip krijgen op de strategische eigendommen binnen het plangebied van de Mascagnistraat is daartoe cruciaal. De gemeente heeft een actieve grondhouding binnen Tilburg Noord, waarbij het gewenst is de benodigde eigendommen te verwerven binnen de verschillende projecten en daarmee grip te krijgen op de grondposities die nodig zijn voor de realisatie van de woningen én commerciële en maatschappelijke voorzieningen.

Nu de plannen voor het doorbraakinitiatief Mascagni I concreter worden krijgen ook andere partijen interesse in de nog te verwerven grondposities, waardoor het voor de gemeente moeilijker wordt om minnelijk tot overeenstemming te komen met de huidige eigenaren. De herontwikkeling van het doorbraakinitiatief Mascagni I geeft een maatschappelijke impuls en draagt bij aan de woningbouwopgave in Tilburg-Noord. Om te voorkomen dat een beperkt aantal eigenaren die noodzakelijke impuls vertraagt of zelfs blokkeert, is het vestigen van een voorkeursrecht nu nodig om het algemeen belang te kunnen dienen.

Beoogd effect Vestiging van een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet, om met meer zekerheid de bestuurlijke ambities zoals geformuleerd in het gebiedsperspectief Tilburg Noord en meer specifiek het doorbraakinitiatief Mascagni I te realiseren. De vestiging van het voorkeursrecht op de aan te wijzen percelen, zoals globaal weergegeven op de onderaan deze collegenota ingevoegde overzichtskaart (afbeelding 1), geschiedt ten behoeve van de toegedachte bestemming “wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen”. Met de ontwikkeling en realisatie van het doorbraakinitiatief Mascagni I geeft de gemeente uitvoering aan doelen binnen het gebiedsperspectief Noord en de Programmabegroting. We beogen dit gebied, samen met inwoners, (maatschappelijke) organisaties en ondernemers, te ontwikkelen en daarmee bij te dragen aan de opgaven uit het bestuursakkoord ‘Meer voor elkaar’: Tilburg Kansrijk, Tilburg Groen & Duurzaam en Tilburg Groeit, Bloeit & Bruist.

Besluit Het college: 1. vestigt ten behoeve van de gemeente Tilburg op grond van artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet een voorlopig voorkeursrecht in de zin van hoofdstuk 9 Omgevingswet op de gronden, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende kadastraal tekening (bijlage 1) en de percelenlijst (bijlage 2, een en ander voor de toegedachte functie wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen; 2. geeft gelet op de spoedeisende en vertrouwelijke aard van dit besluittraject ingevolge artikel 4:11 onder a en c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geen toepassing aan artikel 4:8 Awb (voorbereidingsprocedure); 3. legt geheimhouding op deze collegenota, de bijbehorende besluiten, alle bijlagen (inclusief het ontwerp raadsvoorstel en het concept raadsbesluit) en al hetgeen hierover is besproken in de collegevergadering, op grond van artikel 87 Gemeentewet in samenhang met artikel 5.1, lid 2 sub b van de Wet open overheid, om de financiële en economische belangen van de gemeente veilig te stellen, tot en met het ingaan van het (voorlopig) voorkeursrecht; 4. stelt met bijgaand raadsvoorstel (bijlage 3) de raad voor definitief een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1 lid 1 sub c Omgevingswet op de onder 1. bedoelde percelen.

Argumenten 1.1. Met het vestigen van het voorkeursrecht willen we meer grip en regie krijgen én houden op de herontwikkeling en revitalisatie van het doorbraakinitiatief Mascagni I. De gemeente Tilburg heeft er groot belang bij dat het doorbraakinitiatief Mascagni I, conform de doelen van het gebiedsperspectief Tilburg Noord, plaatsvindt. Door middel van het vestigen van het voorkeursrecht kan de gemeente voorkomen, dat er de komende periode transacties (kunnen) worden gedaan, die de verwezenlijking van de beoogde toekomstige ontwikkelingen in de weg kunnen staan of belemmeren. Voor de uitvoering is het van belang dat we grip hebben op het gebied, door middel van grondeigendom of regie. De gronden waarvoor nu een voorkeursrecht wordt voorgesteld is een gedeelte van de totale gebiedsontwikkeling Mascagni I. 1.2. We willen voorkomen dat op deze locaties door grondeigenaren en/of projectontwikkelaars wordt gespeculeerd in aanloop naar de herontwikkeling van het doorbraakinitiatief Mascagni I. Mascagni I is één van de vier doorbraakinitiatieven in Tilburg Noord die voortkomen uit de samenwerking tussen de gemeente, ACT! en WonenBreburg. Partijen werken intensief samen aan een integraal plan om te komen tot realisatie van circa 250 nieuwe woningen in het Mascagnipark met maatschappelijke voorzieningen.

Deze kwaliteitsimpuls vergroot zeer waarschijnlijk de (financiële) waarde van nog benodigde eigendommen in de toekomst. Dat kan ertoe leiden dat grondeigenaren, investeerders en ontwikkelaars gaan speculeren om een onzekere, toekomstige waardevermeerdering vroegtijdig te willen verzilveren (lees: nu een aanzienlijk hogere prijs willen ontvangen voor de eigendommen dan de werkelijke waarde), waardoor de haalbaarheid van deze noodzakelijke impuls in het geding komt. Deze situatie doet zich ook al specifiek voor de locatie Mascagnistraat voor. Zo is de onroerende zaak Mascagnistraat 1 recentelijk door een derde aangekocht. Dit maakt het nemen van dit besluit extra urgent. Het voorkeursrecht is bedoeld om gemeenten een betere uitgangspositie te geven op de grondmarkt. De wet beoogt de gemeenten een middel in handen te geven om de waardevermeerdering van de gronden in eigen hand te houden en in te zetten in het algemeen belang. Daarbij werkt het voorkeursrecht dempend op de grondprijzen en brengt het daarmee de integrale haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling dichterbij. 1.3. Er wordt voldaan aan de vestigingsvereisten voor een voorkeursrecht.

Het besluit voorziet in de vestiging van een voorkeursrecht op grond van hoofdstuk 9.1 lid 2 van de Omgevingswet ten behoeve van de toegedachte functie “wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen”. Voor de vestiging van een voorkeursrecht moet aan twee wettelijke vereisten worden voldaan: (1) de toegedachte of toegekende functie moet nietagrarisch zijn en (2) het feitelijke/bestaande gebruik dient af te wijken van de toegedachte functie. Voor de aan

te wijzen gronden (aangegeven op kadastrale tekeningen (bijlage 1) en de percelenlijst (bijlage 2)), gaan beide principes op. Aan de aan te wijzen gronden worden immers niet-agrarische functies toegedacht, namelijk wonen, verkeer, parkeren, commerciële en/of maatschappelijke functies, groen en aanverwante voorzieningen, en deze toegedachte toekomstige functie wijkt af van het huidige feitelijke gebruik van de aangewezen percelen. Het huidige feitelijke gebruik van de aangewezen percelen is bedrijfsruimte en garageboxen. 2.1. De toepassing van de hoorplicht doorkruist het doel van het vestigen van een voorkeursrecht. De toepassing van artikel 4:8 Awb bij het collegebesluit is niet gewenst. De eigenaren en rechthebbenden raken dan op de hoogte van het voornemen tot vestiging voorkeursrecht voordat dit in werking treedt. Zij kunnen dan eventueel verkoophandelingen verrichten die we met het voorkeursrecht beogen te voorkomen. Bij het raadsbesluit zal artikel 4:8 Awb wel worden toegepast. De eigenaren en rechthebbenden krijgen dan de gelegenheid om vooraf een zienswijze kenbaar te maken. 3.1. Geheimhouding is noodzakelijk voor het veiligstellen van de financiële en economische belangen van de gemeente.

Indien het besluit tot vestigen van het voorkeursrecht al vóór de inwerkingtreding van het voorkeursrecht bekend is bij grondeigenaren, investeerders en ontwikkelaars, dan kunnen zij strategisch handelen en koopovereenkomsten inschrijven in de openbare registers vóór de inwerkingtreding. Daarmee zouden de financiële en economische belangen van de gemeente kunnen worden geschaad. Het voorkeursrecht wordt immers juist gevestigd om ongewenste speculatie te voorkomen. 4.1. Afhankelijk van besluitvorming in de raad geldt de voorkeurspositie van de gemeente voor een periode van maximaal drie jaar. Het voorlopig voorkeursrecht dat het college heeft gevestigd biedt drie maanden bescherming, te rekenen vanaf de inwerkingtreding daarvan door inschrijving van het besluit in de openbare registers. Binnen die periode van drie maanden moet de gemeenteraad op basis van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet een besluit nemen tot het definitief vestigen van een voorkeursrecht voor een periode van drie jaar. Als die tijdige vestiging en inwerkingtreding daarvan achterwege blijven, vervalt in beginsel het door het college gevestigde voorkeursrecht van rechtswege.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1.1 Het vestigen van een voorkeursrecht geeft geen garantie op en in beginsel geen plicht tot verwerving. Eigenaren en rechthebbenden worden met het voorkeursrecht niet verplicht de percelen te verkopen. Het vestigen leidt zodoende niet zonder meer tot een vastgoedtransactie. Echter, indien de eigenaar en/of rechthebbende van een perceel tot verkoop wenst over te gaan, dan dient dit perceel eerst aan de gemeente te koop te worden aangeboden. Daarmee wordt voorkomen dat een speculant grondpositie kan verwerven en daarmee de integrale haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling kan vertragen of zelfs blokkeren. Als een perceel aan de gemeente te koop wordt aangeboden, dan mag de gemeente ook besluiten af te zien van definitieve aankoop. Er is dus geen sprake van een aankoopplicht, doch de gronden waarop nu een voorkeursrecht op wordt gevestigd zijn noodzakelijk om te komen tot realisatie van het doorbraakinitiatief Mascagni I.

Niet beïnvloedbare risico’s De vestiging van het voorkeursrecht kan met zich meebrengen dat de gemeente verplicht is tot aankoop Het voorkeursrecht wordt alleen geactiveerd doordat de eigenaar – als hij zijn onroerende zaak wil vervreemden – wettelijk verplicht is de zaak eerst aan de gemeente aan te bieden. Hoewel de Omgevingswet (Ow) als uitgangspunt heeft dat het volledig aan de gemeente is om te bepalen of zij de te koop aangeboden zaak wenst aan te kopen en daarmee ook voor welke prijs, zijn er twee uitzonderlijke situaties waarin de gemeente kan worden verplicht om de onroerende zaak aan te kopen. De eerste situatie kan zich voordoen

indien de rechtbank uitspraak heeft gedaan over de prijs (artikel 9.20 van de Ow). De tweede situatie kan zich voordoen als sprake is van bijzondere persoonlijke omstandigheden van de vervreemder (artikel 9.18 lid 1 van de Ow). Ten aanzien van hiervoor genoemde situaties geldt dat het bevoegd gezag (het college) voorafgaand reeds een beginselbesluit heeft genomen of zij al dan niet bereid is om de aangeboden zaak onder nader overeen te komen voorwaarden aan te kopen, of de termijn voor het nemen van een beginselbesluit heeft overschreden.

Kosten en dekking Behoudens de beperkte ambtelijke ureninzet voor het vestigen van het nu voorgestelde voorkeursrecht, zijn er geen kosten verbonden aan het vestigen van het voorkeursrecht. De kosten die gemoeid zijn met de daadwerkelijke verwerving(en), zijn afhankelijk van: een eventueel aanbod van eigenaren aan de gemeente om tot verwerving over te gaan op basis van het te vestigen voorkeursrecht; de uitkomsten van de dan uit te voeren taxaties én de definitieve keuze van de gemeente om al dan niet tot verwerving over te gaan. De aankoopprijs van de onroerende zaken wordt gedekt vanuit het budget strategische verwervingen. Daarnaast is er nog budget nodig ten behoeve van het verschil tussen de koopprijs en de beleidsmatige afwaardering van verworven vastgoed naar 70% van de WOZ-waarde, bijkomende verwervingskosten en tijdelijke beheerskosten. In het raadsvoorstel voor definitieve vestiging van het voorkeursrecht zal de raad voorgesteld worden dit budget (circa € 200.000,--) beschikbaar te stellen uit de recerve Fonds Stedelijke Ontwikkeling (FSO).

Uitvoering en communicatie Indien het college conform het voorstel besluit, wordt de voorkeursrechtbeschikking bekendgemaakt aan de eigenaren en beperkt gerechtigden. Vervolgens dient het besluit na de bekendmaking te worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster en treedt het voorkeursrecht in werking op het tijdstip van inschrijving. Na het ingaan van het voorkeursrecht ligt het besluit van het college met de daarbij behorende documenten ter inzage in de stadswinkel, bezoekadres Koningsplein 10 te Tilburg en zijn de stukken te raadplegen via de gemeentelijke webpagina: www.tilburg.nl. De kennisgeving van deze terinzagelegging wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad. Voor belanghebbenden (eigenaren respectievelijk beperkt gerechtigden) bestaat de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen het besluit. Indien een belanghebbende bezwaar heeft gemaakt kan deze tevens aan de voorzieningenrechter van de rechtbank verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen, indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.

Indien een belanghebbende ervoor kiest om bezwaar te maken tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college en dit besluit vervalt omdat voor de onroerende zaak een voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad in werking is getreden, dan wordt het bezwaar tegen de voorkeursrechtbeschikking van het college geacht te zijn gericht tegen de (inmiddels tot stand gekomen) voorkeursrechtbeschikking van de gemeenteraad. Ten aanzien van het concept van het raadsbesluit hebben belanghebbenden op grond van artikel 4:8 Awb de mogelijkheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze in te dienen. De eventueel hieruit voortvloeiende nota van zienswijzen kan invloed hebben op het uiteindelijke ontwerp van het raadsvoorstel en het concept van het raadsbesluit. De eigenaren worden tevens actief de mogelijkheid geboden om in gesprek te gaan over het voorkeursrecht, zodat de strekking van dit besluit kan worden uitgelegd. Die gesprekken kunnen in overleg met

eigenaren plaatsvinden in de directe nabijheid van de eigendommen waarop het voorkeursrecht betrekking heeft.

Participatie Met betrekking tot de aangewezen gronden dient binnen 3 jaar na het ingaan van het raadsbesluit een planologisch besluit voor de toegedachte functie, hetzij via ofwel een programma ofwel een omgevingsvisie voor deze locatie, ofwel een wijziging van het omgevingsplan te worden vastgesteld. Na vestigen voorkeursrecht is het aan de gemeente om te starten met het opstellen van een planologische maartregel (TAM-IMRO).

Bijlagen (3) 1. 2. 3.

Kadastrale kaart voorkeursrecht Mascagnistraat, kenmerk 758678 d.d. 20 februari 2025 Percelenlijst voorkeursrecht Mascagnistraat, rechtstoestand d.d. 25 februari 2025 Raadsvoorstel en concept raadsbesluit voorkeursrecht Mascagnistraat