Brief omwonenden Stedekestraat 48 inzake raadsvoorstel Stedekestraat 48 geanonimiseerd
Tekst van het document
Geachte Griffie, Aanstaande maandag, 29 september 2025, is er in de Gemeenteraad een debat gepland over de bouwplannen van ontwikkelaar Magis voor de Stedekestraat 48 in Tilburg. Zoals u ongetwijfeld hee meegekregen is over dit plan van (eerst) 74 woningen veel weerstand bij de omwonenden. En we hebben daar goede redenen voor. We hebben inmiddels via onder meer insprekers in de Gemeenteraad onze bezwaren duidelijk kenbaar gemaakt. Vrijwel de gehele opposi e is het met de omwonenden eens: Dit plan moet anders, kleiner, vriendelijker. Ook de frac e van coali epar j VVD stond op het standpunt dat Magis moest ‘bewegen’. De andere coali efrac es bleven het plan steunen. Inmiddels hee Magis planaanpassingen voorgesteld, en is het bouwplan met 6 woningen verminderd naar 68 woningen. Dat was volgens hen het maximaal haalbare. Onze verzoeken om een ander, alterna ef plan te overwegen werden door Magis resoluut afgewimpeld als onmogelijk en onhaalbaar. Zoals we nu begrijpen is de aanpassing naar 68 woningen voor de VVD frac e echter voldoende en zullen ze er hun goedkeuring aan gaan geven. Maar hebben ze wel alle randvoorwaarden goed kunnen bekijken? En hebben de andere frac es wel no e genomen van de consequen es van het plan? Het voorliggende bouwplan van Magis is met de vermindering met 6 woningen nauwelijks veranderd. De hoogbouw is gebleven.
De ongelukkige posi onering van de bouwblokken is gebleven en gee nog steeds onnodig veel inkijk en schaduw op de meeste omliggende woningen en tuinen. Het zijn nog steeds heel veel woningen voor zo’n rela ef klein binnenterrein. Ook het parkeren en de verkeersafwikkeling roepen vragen op. De nu gedachte 27 parkeerplaatsen zullen op papier best ‘rechtgerekend’ kunnen worden met wat deelauto’s en -scooters erbij, maar zal in de prak jk veel parkeerproblemen opleveren in een wijk waar de parkeerdruk toch al hoog is. En dan is er nog de ontslui ng op de Stedekestraat. Een erg smalle éénrich ng straat, die met enkele andere invulplannen en niet te vergeten de moskee al zwaar overbelast is maar wel de enige ontslui ngsmogelijkheid is voor het plan. Er heerst grote onvrede bij de omwonenden, ook over dit (marginaal) aangepaste bouwplan. Wij zijn verenigd en hebben een goede kennis van zaken. Wij gaan dit plan niet accepteren zoals het er nu ligt. We gaan bezwaar maken, zeer waarschijnlijk tot aan de Raad van State (RvS) toe als dat nodig is. Dat wil dus zeggen dat Magis de komende 4 jaren nog niet kan gaan bouwen. Jammer, want de gemeente Tilburg hee een grote bouwopgave. Er zullen dus veel mensen extra teleurgesteld moeten worden de komende 4 jaren. Maar het kan ook anders.
Magis wil geen ander plan overwegen mede omdat het de tot nu toe gelopen vergunningsprocedure niet opnieuw wil doen. Maar is dat verstandig? De gang tot de RvS duurt zo’n 4 jaar, en het is maar de vraag of ze daar hun gelijk krijgen. Een alterna ef plan, dat wél gedragen wordt door de omwonenden hee een veel korter voorbereidingstraject omdat er minder of zelfs geen bezwaren zullen komen. Ook de woningzoekenden zijn daar mee geholpen. Als er een plan voorstelbaar is dat de omwonenden en Magis op één lijn krijgt winnen alle par jen. Natuurlijk moet dat plan ook aan de financiële verwach ngen van Magis voldoen. We hebben als omwonenden de vraag bij ONS Tilburg neergelegd. Die hebben de handschoen opgepakt en een schema sch plan laten maken dat probeert de verschillende belangen samen te brengen. Niet alles lukt maar heel veel onderdelen zijn erin verwerkt. Het alterna eve plan gaat uit van beheersbare bouwhoogten. We introduceren een groot aantal grondgebonden, kleine woningen van ca. 80 m2 en een op een slimme plek geplaatst appartementengebouw van 4 bouwlagen met 28 woningen van 72 m2. Zodanig dat de zichtlijnen in de tuinen en woningen van de omwonenden zoveel mogelijk beperkt worden. Het aantal woningen 1 - 23
daalt licht maar het te verwachten resultaat voor Magis zal beter worden. In dit plan kunnen ook meer parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien worden. En als er een connec e met het aanpalende park gewenst is kan dat ook mogelijk gemaakt worden, hoewel dat zeker niet onze voorkeur hee gezien de toch al ma ge sociale veiligheid in onze directe omgeving. We willen voorkomen dat het een hangplek wordt. We willen dit alterna eve plan graag voorleggen aan de Gemeenteraad en aan Magis, inclusief de globale financiële onderbouwing. Om zowel Magis als de raadsleden en frac es voldoende jd te geven het plan op waarde te kunnen beoordelen verzoeken wij u het debat uit te stellen naar een later datum. We zien uw reac e met belangstelling tegemoet. Met vriendelijke Groet, Namens omwonenden Stedekestraat 48 5.1.2e
Bijlagen: - 1. Vergelijk bouwplannen (met financiële onderbouwing) - 2. Vergelijk van consequen es voor omwonenden
2 - 23
1.
Vergelijk bouwplannen
Algemeen
De cijfers die Magis hanteert zijn bij ons niet bekend. Maar dat is ook niet nodig. Op basis van normbedragen kan een goede financiële vergelijking gemaakt worden tussen het plan van Magis en het alterna eve plan. De berekeningen gaan uit van normwaarden per m2. De overige projectkosten rekenen we niet omdat deze ongeveer gelijk zullen zijn voor de beide plannen. Alleen de rentecomponent voor de grondkosten verschilt wel omdat het alterna eve plan een veel kortere doorloop jd zal hebben. We rekenen voor het Magis plan 4 jaar en voor het alterna eve plan 2 jaar.
Bouwplan Magis In onderstaande impressie zijn de bomen weggelaten en zijn alleen de voor de omgeving belangrijke gevels schema sch ingetekend.
Overview van plan voor 68 woningen van Magis Plan Magis inhoudelijk 68 appartementen van (gemiddeld) ca. 72 m2 (4900 m2) Verkeersruimten, bergingen, ed. ca. 1000 m2 27 parkeerplaatsen op eigen terrein Financieel Te bouwen aantal m2 ca.: Normkosten bouw appartementen: Extra rentekosten grond gedurende 2 jaren:
5900 m2 bvo 1700 €/m2 bvo 300.000 €
Bouwkosten appartementen Extra rentekosten grond gedurende 2 jaren
€ €
10.030.000,00 300.000,00 3 - 23
Totaal bouwkosten
€
10.330.000,00
Verkoopwaarde: Appartement 72 m2 von ca. Verkoopwaarde 68 appartementen
€ €
330.000,00 22.440.000,00
Totaal verkoopwaarde plan Magis Minus bouwkosten
€ €
22.440.000,00 10.330.000,00
Verschil:
€
12.110.000,00
Alterna ef plan
Dit plan is een schetsplan en is ter indica e van de (alterna eve) mogelijkheden. Dit is één van die mogelijkheden. Er zijn er uiteraard veel meer en dit plan zal op punten aangepast en nader uitgewerkt moeten worden. Hieronder een impressie van het voorgestelde schetsplan.
Overview van alterna eve plan Alterna ef plan inhoudelijk 29 grondgebonden woningen van 80 m2 bvo (2320 m2) 28 appartementen van 72 m2 (2016 m2) Verkeersruimten, bergingen, ed. ca. 300 m2 36 parkeerplaatsen op eigen terrein 4 - 23
Financieel Te bouwen aantal m2 (ca.): 4650 m2 bvo Normkosten bouw appartementen: 1700 €/m2 bvo Normkosten bouw grondgebonden woningen: 1300 €/m2 bvo Bouwkosten 28 appartementen Bouwkosten 29 grondgeb. woningen Totaal bouwkosten
€ € €
3.940.000,00 3.020.000,00 6.960.000,00
Verkoopwaarde: Appartement 72 m2 von ca. Grondgeb. woning 80 m2 von ca. Verkoopwaarde 28 appartementen Verkoopwaarde 29 grondgeb. woningen
€ € € €
330.000,00 400.000,00 9.240.000,00 11.600.000,00
Totaal verkoopwaarde alterna ef plan Minus bouwkosten
€ €
20.840.000,00 6.960.000,00
Verschil:
€
13.880.000,00
Conclusie
De basiskosten als grondsanering, terreininrich ng, overhead, etc. hebben we niet in onze berekeningen meegenomen omdat te verwachten is dat deze nagenoeg gelijk zullen zijn voor beide plannen. De berekening op basis van een vergelijk tussen verkoopwaarden en bouwkosten van de beide plannen toont aan dat het alterna eve plan een verwachte extra winst zal opleveren van ca. € 1.770.000,00. Wellicht kan dit onderdeel zijn van de mo va e voor Magis om het plan toch dras sch te herzien.
5 - 23
2.
Vergelijk van consequen es voor omwonenden in beeld
De nieuwbouw van 68 woningen die Magis wil gaan realiseren hee nog steeds erg veel impact op de privacy van de omwonenden. Om dit duidelijk te maken hebben we dit per woonadres visueel gemaakt. De a eeldingen zijn gemaakt vanuit de tuin, ongeveer ter plaatse van de achtergevel. Zoals u kunt zien zijn de laagbouwwoningen tegen de tuinen van de omwonenden aan geposi oneerd. Dat hee als nadeel dat vanuit het slaapkamerraam in de belendende tuin gekeken kan worden. Maar een slaapkamer is geen primair gebruikte ruimte als een woonkamer, galerij of balkon. Bij het Magis plan zijn de bouwblokken in de meeste gevallen veel prominenter en storender aanwezig en kan juist vanuit galerijen, balkons en woonkamers in de tuinen gekeken worden. Daarnaast moet in ogenschouw genomen worden wat de consequen es zijn voor de zontoetreding en schaduwvorming. In de zomersitua e geven de bouwblokken van Magis nauwelijks schaduw in de omliggende tuinen en woningen. Maar in de herfst, winter en lente perioden weldegelijk. Dat is veel minder het geval bij de bouwvolumes in het alterna eve plan. Hieronder de individuele situa es per woonadres aan de Gouverneur Borretstraat en de Stedekestraat:
6 - 23
Gouverneur Borretstraat 2
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer
Geen privacy door de vele ramen over 5 verdiepingen
7 - 23
Gouverneur Borretstraat 4
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer
Geen privacy door de vele ramen over 5 verdiepingen
8 - 23
Gouverneur Borretstraat 6
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer
Geen privacy door de vele ramen over 5 verdiepingen
9 - 23
Gouverneur Borretstraat 8
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer
Geen privacy door de vele ramen over 5 verdiepingen
10 - 23
Gouverneur Borretstraat 10
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer
Staat een beetje tussen 2 blokken in, maar teveel ramen kijken in de tuin van 2 kanten
11 - 23
Gouverneur Borretstraat 12
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer
Staat een beetje tussen 2 blokken in, maar teveel ramen kijken in de tuin van 2 kanten
12 - 23
Gouverneur Borretstraat 14
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer
Geen privacy door de vele ramen over 4 verdiepingen
13 - 23
Gouverneur Borretstraat 16
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer
Geen privacy door de vele ramen over 4 verdiepingen
14 - 23
Gouverneur Borretstraat 18
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer
Geen privacy door de vele ramen over 4 verdiepingen
15 - 23
Gouverneur Borretstraat 20
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer
Geen privacy door de vele ramen en galerijen over 3/4 verdiepingen
16 - 23
Stedekestraat 44
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer
Geen privacy door de vele ramen en galerijen over 3/4 verdiepingen
17 - 23
Stedekestraat 50
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer. Het zicht vanuit het appartementengebouw wordt afgeschermd door de laagbouwwoningen.
Enorm bouwblok van 5 verdiepingen direct naast tuin; geen enkele privacy door de vele ramen over 5 verdiepingen
18 - 23
Stedekestraat 52
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer. Het zicht vanuit het appartementengebouw wordt afgeschermd door de laagbouwwoningen.
Enorm bouwblok van 5 verdiepingen links naast tuin; geen enkele privacy door de vele ramen over 5 verdiepingen
19 - 23
Stedekestraat 54
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer. Het zicht vanuit het appartementengebouw wordt afgeschermd door de laagbouwwoningen.
Nog veel last van het enorme bouwblok van 5 verdiepingen aan linker zijde; weinig tot geen privacy door de vele ramen over 5 verdiepingen en de balkons van het bouwblok in 4 verdiepingen aan achterzijde
20 - 23
Stedekestraat 56
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer. Het zicht vanuit het appartementengebouw wordt afgeschermd door de laagbouwwoningen.
De overlast van het enorme bouwblok van 5 verdiepingen aan linker zijde is hier minder maar de bovenste verdiepingen vestoren wel de privacy, en nog enige privacy issues van het bouwblok in 4 verdiepingen aan achterzijde
21 - 23
Stedekestraat 58
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer. Het zicht vanuit het appartementengebouw wordt afgeschermd door de laagbouwwoningen.
Het enorme bouwblok van 5 verdiepingen aan linker zijde is hier verder uit beeld. Ook het bouwblok in 4 verdiepingen aan achterzijde gee hier weinig privacy issues
22 - 23
Stedekestraat 60
De laagbouwwoningen geven beperkte inkijk vanuit de slaapkamer. Het zicht vanuit het appartementengebouw wordt afgeschermd door de laagbouwwoningen.
Hier zijn de privacy issues niet storend meer aanwezig
23 - 23
Legenda toegepaste uitzonderingsgrondslagen In dit document zijn gegevens geanonimiseerd op grond van: Wet
Artikel
Omschrijving
Pagina's
Wet open overheid
Art. 5.1 lid 2 sub e
De eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer
2