Bijlage 3. Oplegnotitie omgevingsdialoog Stedekestraat 46-48

Oplegnotitie omgevingsdialoog bestemmingsplan Theresia-Loven-Besterd 2016,11e herziening (Stedekestraat 48) Participatietraject bestemmingsplan Stedekestraat 48 Op 26 oktober 2021 heeft Magis Vastgoed Ontwikkeling B.V. (hierna initiatiefnemer) verzocht is om ter plaatse van het voormalige fabrieksgebouw “Catalonië” aan de Stedekestraat 48, 72 nieuwbouw appartementen te realiseren. Voor het realiseren van deze woningen verzoekt de initiatiefnemer aan de gemeente om een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. De gemeente Tilburg vindt het belangrijk dat voor haar besluitvorming over plannen om iets te bouwen of te ontwikkelen een dialoog met de omgeving plaats heeft gevonden. De gemeente heeft hiervoor als handreiking in 2017 een richtlijn omgevingsdialoog opgesteld. En de handreiking ‘richtlijn omgevingsdialoog’ in 2023 vervangen. Aan de initiatiefnemer is in 2022 verzocht om een dialoog uit te voeren aan de hand van de richtlijn omgevingsdialoog 2017 ter inlichting en raadpleging van de omgeving. Ter voorbereiding op de vaststelling van het bestemmingsplan Stedekestraat 48 zijn door de initiatiefnemer bijeenkomsten georganiseerd en hebben gesprekken met de omgeving, initiatiefnemer en gemeente plaatsgevonden.

Omgevingsdialoog Stedekestraat 48 Informatiebijeenkomst 22 juni 2023 Op 22 juni 2023 heeft de initiatiefnemer conform de gemeentelijke richtlijn omgevingsdialoog een informatiebijeenkomst georganiseerd voor omwonenden. De initiatiefnemer heeft hiervoor de omgeving uitgenodigd middels een brief. Op de informatiebijeenkomst kwamen ca. 50 personen af. De bezoekers kregen tijdens deze informatiebijeenkomst de gelegenheid om aan diverse thematafels in gesprek te gaan met vertegenwoordigers van de initiatiefnemer over het stedenbouwkundig plan, het landschapsplan, de procedure en de planning. Uit de informatiebijeenkomst is door de initiatiefnemer opgehaald dat omwonenden zich zorgen maken over (mogelijk) nadelige effecten van het plan. Dit vanwege het (mogelijk) veranderen van de: - Parkeerdruk; - Verkeersdruk; - Zonlicht toetreding; - Zichtlijnen; - Privacy;

-

Groen; Achter ontsluiting van woningen; Waarde van omliggende woning.

Van de informatiebijeenkomst is door de initiatiefnemer een verslag gemaakt en deze is op verzoek van de bezoekers per e-mail verspreidt (bijlage A). Gesprekken met belanghebbenden Naast het organiseren van de informatiebijeenkomst van juni heeft de initiatiefnemer een aantal individuele gesprekken gevoerd moet belanghebbenden en daarbij het plan gepresenteerd. Individuele gesprekken zijn onder andere gevoerd met: - Wijkraad Theresia; - Moskee El Feth; - Programmamakers Wilhelminaplein; - Eigenaar pand Stedekestraat 44; - Eigenaar woning Gouverneur Borretstraat 18 Bewonerscollectief Na afloop van de informatiebijeenkomst van juni 2023 heeft zich een bewonerscollectief gevormd van circa 18 omwonenden. Aan het college heeft het bewonerscollectief per brief (bijlage B) kenbaar gemaakt ‘zeer ontevreden en bezorgd te zijn over de voorgenomen plannen’ van initiatiefnemer. Het bewonerscollectief vindt het plan en de bijhorende effecten te groot voor de omgeving. Aan het college is door het bewonerscollectief verzocht om geen medewerking te verlenen aan het plan en nadere randvoorwaarden mee te geven om tot een goed plan te komen waarmee tegemoet wordt gekomen aan de zorgen van omwonenden. Verzocht wordt het woningbouwprogramma op deze locatie te verminderen tot maximaal 24 woningen. (‘55 woningen per hectare’).

Verder wordt verzocht op deze locatie een ander woningbouwtypologie te ontwikkelen (grondgebonden woningbouw met tuinen-aan tuinen en een maximum bouwhoogte van 2-lagen met kap). Tot slot wordt verzocht om in aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota een beeldkwaliteit vast te leggen middels een beeldkwaliteitsplan. Op deze brief heeft het college gereageerd middels brief (d.d. 10 oktober 2023, bijlage C), waarvan de initiatiefnemer eveneens een kopie heeft ontvangen. Medegedeeld is dat de gemeente waarde hecht aan het betrekken van omwonenden bij ontwikkelingen en het zorgvuldig doorlopen van de aangevraagde procedure. Geantwoord is dat het aan de raad is om een beslissing te nemen over het plan en het college verantwoordelijk is voor een zorgvuldige voorbereiding. Aan het bewonerscollectief is meegegeven dat de gemeente staat voor een belangrijke woningbouwopgave welke grotendeels opgelost moet worden binnen de stedelijke contouren van de stad. Dat we transformatie van industrie in de stad naar woningbouw wenselijk vinden. Dat het voorgestelde woningbouwprogramma aansluit bij de behoefte van de gemeente. En dat een zorgvuldig bouwplan nader wordt uitgewerkt binnen de door gemeente meegegeven ontwerpkaders.

De initiatiefnemer heeft na het doornemen van de opgehaalde reacties en kennisneming van de reactie van het college geprobeerd om een overleg in te plannen met het bewonerscollectief (bijlage D). Nadat dit verzoek in eerste instantie door het bewonerscollectief werd geweigerd heeft de initiatiefnemer alsnog een besloten

:

bijeenkomst georganiseerd op 6 november 2023 voor het bewonerscollectief en twee openbare bijeenkomsten voor alle omwonenden op 8 november 2023. Van deze bijeenkomsten zijn door een externe (onafhankelijke) notulist verslagen opgesteld (bijlage E & G). Aanpassingen plan Naar aanleiding van de opgehaalde feedback van de informatiebijeenkomst, de gevoerde gesprekken en de brief van het bewonerscollectief heeft de initiatiefnemer in overleg met de gemeentelijke deskundigen verschillende aanpassingen verwerkt in het plan: - De maximum bouwruimte voor gebouwen planologisch beperkt: - De beoogde maximum bouwhoogtes in het plan verlaagd met 1 meter (van 17 en 14 meter naar 16 en 13 meter); - Gebouwen minder breed uit te werken; - De situering en oriëntatie van appartementencomplexen gewijzigd en nader uitgewerkt; - Appartementencomplex B verder van de perceelsgrenzen gesitueerd; - Een achterpad gecreëerd t.b.v. woningen Gouverneur Borretstraat 12 t/m 20 (even).

Bijeenkomst bewonerscollectief 6 november 2023 Voor het bewonerscollectief is door de initiatiefnemer een overleg met presentatie verzorgd (Bijlage F1 en F2), waarbij de volgende ontwerpen aan bod kwamen: - Het proces; - Het verslag informatiebijeenkomst 22.06.2023 (bijlage A); - De brief van het bewonerscollectief aan het college; - De bestemmingsplanprocedure; - Ontwerpuitwerking en -aanpassingen aan het plan; - Planning & vervolg. Bij deze bijeenkomst is het verschil in inzicht tussen de initiatiefnemer en het bewoners collectief over het product, aantallen, bouwvolume, en hoogte op de locatie nader gedeeld. Waarbij het bewonerscollectief maximaal 25 grondgebonden woningen met tuin wensen en de initiatiefnemers in samenspraak met de gemeente inzetten op realisatie van circa 72 appartementen voor starters, young professionals en senioren. Van de bijeenkomst is een verslag gemaakt (bijlage E) en op verzoek van het bewonerscollectief is het verslag van de eerste informatiebijeenkomst (bijlage A) aangepast. Bijeenkomsten 8 november 2023 Op 8 november 2023 heeft initiatiefnemer twee bijeenkomsten georganiseerd. De initiatiefnemer heeft de omwonenden in 2 groepen verdeeld om een betere toelichting en terugkoppeling te kunnen geven op de punten die voor de bewoners van deze straten spelen.

De eerste groep omwonenden bestond uit de straten Stedekestraat & Lange Nieuwstraat en de tweede groep bestond uit de straten Gouverneur Borretstraat & Le Sage ten Broeklaan. De initiatiefnemer heeft aan beide groepen een presentatie verzorgd (bijlage H1 en H2), waarin o.a. de volgende punten zijn toegelicht en besproken: - Het proces; - Het bestemmingsplan; - Ontwerpuitwerking en -aanpassingen aan het plan;

:

-

Privacy studie (niet besproken omwille van tijd); Bezonningsstudie (niet besproken omwille van tijd); Planning & vervolg.

Daarnaast zijn de volgende onderwerpen aan bod gekomen tijdens de bijeenkomsten: - Parkeren; - Verkeersdruk; - Sociale veiligheid op het terrein; - De woningbouwtypologie. Over deze twee bijeenkomsten is één samenvattend verslag samengesteld, door een externe notulist (bijlage G). Dit verslag is aan de omwonenden digitaal (voor zover mogelijk) en per post verstrekt. Hierbij is ook aangegeven waar de presentaties digitaal opgevraagd konden worden. Naar aanleiding van het verslag heeft de initiatiefnemer nog twee e-mails ontvangen die betrekking hebben op de randvoorwaarden van het plan, op het gemeentelijk beleid en het toezicht en de controle tijdens de verhuur van de woningen. Beide e-mails zijn door initiatiefnemer beantwoord (bijlage I en J). Gesprek bewonerscollectief met Wethouder Van der Pol Op initiatief van het bewonerscollectief heeft op 14 november 2023 een gesprek plaatsgevonden met wethouder Van der Pol over de herontwikkeling van de locatie Stedekestraat 48 (voormalige glasfabriekslocatie “Catalonie”). Aanleiding was het bouwplan van Magis Real Estate en TBV Wonen. Tijdens het gesprek zijn het plan, het proces, de omgevingsdialoog en de belangen aan bod gekomen. In dat gesprek is ook het aanbod gedaan om nog bij een bijeenkomst georganiseerd door de gemeente over dit bouwplan alternatieve mogelijkheden en oplossingen te onderzoeken.

Na dit overleg heeft de gemeente per brief en per mail een uitnodiging voor een ateliersessie (bijeenkomst) aan het bewonerscollectief verzonden. Ateliersessie Stedekestraat Van de eerste uitnodiging voor een ateliersessie (brief van 21 november 2023) heeft de bewonersgroep geen gebruik gemaakt aangezien de behoefte bestond om eerst middels WOO-verzoeken inzage te krijgen in alle stukken betrokken bij de ontwikkeling van het perceel. Na ontvangst van deze stukken was op d.d. 30 oktober 2024 gelegenheid voor alle partijen voor een bijeenkomst. De insteek van de bijeenkomst was om gezamenlijk (ontwerpend) te onderzoeken of vanuit de uitgangspunten van het programma een ruimtelijke inpassing mogelijk is waarbij meer rekening gehouden wordt met de wensen en belangen van alle betrokkenen. Echter is bij deze bijeenkomst nogmaals gesproken over: De omgevingsdialoog; De zorgen van omwonenden; Het programma; De huidige planopzet; De vervolgprocedure.

:

Tijdens de bijeenkomst is geconcludeerd dat het niet gaat lukken te komen tot een door alle partijen gedragen ontwikkeling gezien de behoeften en wensen van de betrokken partijen (te) ver uit elkaar liggen. Het bewonerscollectief staat nog steeds achter het standpunt dat het plan te groot is en te veel woningen omvat. Daarin is niks veranderd. Suggesties voor aanpassingen aan het plan in de marge zijn geen oplossing voor de bezwaren van omwonenden. De gemeente en initiatiefnemer staan ook nog steeds achter het standpunt dat het plan stedenbouwkundig zorgvuldig is voorbereid en het programma benodigd is als bijdrage om te voorzien in de gemeentelijke woningbouwbehoefte. .

: