Bijlage 1 beoordeling alternatief plan Stedekestraat 48

Quickscan alternatief plan – Stedekestraat 48 Inleiding Op 29 september 2025 ontvingen wij namens enkele omwonenden een alternatief stedenbouwkundig plan met betrekking op planlocatie Stedekestraat 48. Naar aanleiding van het debat van 29 september 2025 over het door Magis Vastgoed ingediende plan hebben wij toegezegd om binnen 3 weken met een quickscan te reageren op dit alternatieve plan. Beschrijving plan

Figuur 1 Planopzet alternatief plan Namens een deel van de omwonenden van de Stedekestraat 48 is bovenstaande alternatieve planopzet (figuur 1) aangereikt. Beschreven wordt dat het plan uitgaat van beheersbare bouwhoogte door introductie van een groot aantal grondgebonden woningen en realisatie van een appartementencomplex van 4 bouwlagen in een alternatieve stedenbouwkundige opzet. Voorgesteld wordt dat middels het alternatieve plan bestaande zichtlijnen zoveel mogelijk behouden blijven ten koste van een lichte daling in het aantal woningen. Beschreven wordt dat het plan 29 grondgebonden woningen omvat met een bruto vloeroppervlakte (bvo) van 80m² en 28 appartementen met een bvo van 72m². Beschreven wordt dat het appartementencomplex voorzien wordt van verkeersruimte/berging e.d. met een omvang van ca 300m². Aangeduid wordt dat in het plangebied ruimte is voor 36 parkeerplaatsen op eigen terrein. Gekozen is geen doorgang door het plangebied te maken richting met de kloostertuin. Geduid wordt dat dit wel mogelijk zou moeten zijn indien gewenst. Tot slot is een financiële onderbouwing van het plan gedeeld. Reflectie op het plan Een nadere uitwerking van het voorgestelde plan ontbreekt waardoor we niet alle relevante ruimte aspecten goed kunnen beoordelen.

Wel kunnen we in zijn algemeenheid een aantal zaken constateren die geen verbetering zijn ten opzichte van het bouwplan van Magis. Stedenbouwkundig a.

Het plan heeft 2 doodlopende straten, met daaraan voornamelijk grondgebonden woningen. De grote lengte van de woningrijen en het stenige karakter van de straten maken de eigen tuin belangrijk als verblijfsplek. Wij zien daardoor weinig kansen voor sociale controle en een aantrekkelijk verblijfskarakter.

b.

c. d. e. f. g.

h.

i.

j.

Het plan heeft geen doorwaardbare kwaliteit. Het gaat te weinig in op de potenties die de kloostertuin biedt. Je kan weliswaar een doorsteek maken maar er blijft alleen parkeren en een rijbaan over. Het ingetekende appartementenblok negeert de kloostermuur, kloostertuin en bestaande waardevolle boomstructuur. De begane grondwoningen van het appartementenblok zijn niet goed in te passen met het behoud van kloostermuur (dichte muur, geen daglicht, geen woonkwaliteit) Percelen aan de La Sage ten Broekstraat krijgen een kopgevel van naar schatting 8 meter direct aan de perceelsgrens, dit is voor de bestaande woningen geen woonkwaliteit. Aan de zuidzijde van het zijstraatje een kopgevel van ca. 8 meter en een kopgevel van ca. 13 meter hoog nagenoeg direct aan de tuin van Stedekestraat 62/64. Het alternatieve plan bevat weinig woonkwaliteit voor de nieuwe bewoners i. voordeuren direct aan een parkeerstraat; ii. Wonen aan een verharde, hoogstens halfverharde rijbaan; iii. Collectief groen is nauwelijks mogelijk; iv. Grondgebonden woningen met op ca. 7/8 meter afstand een 13 meter hoog gebouw. Wat door de indieners van dit voorstel wordt aangedragen als een slimme plek voor een appartementencomplex zien wij als ruimtelijk onwenselijk en juridisch onhaalbaar.

Situering van het appartementencomplex met balkons op deze locatie houdt onvoldoende rekening met de privacy van bewoners van het klooster. Tevens zitten 20 woningen van de Gouverneur Borretstraat en 9 woningen Stedekestraat met verblijfsruimtes (slaapkamers, speel-/werkkamer) met inkijk op 5m van de erfgrens van achtertuinen. Hierbij is er ook inkijk mogelijk op kortere afstand van de erfgrens. Op verzoek van de omwonenden zijn in de omgevingsdialoog beelden gemaakt van het aanzicht van de bebouwing, deze geven een reëel beeld en maken onderdeel uit van de bij de raad aangeleverde stukken en zijn 22 september jl. in de commissievergadering gepresenteerd. In het alternatieve plan worden in onze ogen onjuiste beelden getoond van het huidige plan. Voor de juiste impressies verwijzen wij graag naar het raadsvoorstel. In de gesprekken met omwonenden kwam ook kritiek op de intensiteit van het huidige plan. Het aantal mensen wordt in het plan van omwonenden eerder meer dan minder. De grondgebonden woningen en 2-slaapkamer appartementen worden naar verwachting intensiever bewoond dan de kleinere wooneenheden in het huidige plan. Hierdoor ligt het totaal aantal te verwachten bewoners in het alternatieve plan hoger dan in het huidige plan met kleinere wooneenheden.

Maatvoering We delen mee dat aan de noordzijde van het plangebied (zie figuur 2) duidelijk iets mis gaat qua maatvoering. Met 20 woningen met ieder een breedte van ongeveer 5meter zou 100 van de 105 beschikbare meters breedte van het plangebied aaneengesloten bebouwd moeten zijn. Bij het aangeleverde plan lijkt uit te zijn gegaan van dat het plangebied circa 120 meter breed zou zijn. 15 meter breder dan het gebied daadwerkelijk is.

Figuur 2 overzicht maatvoering Woningbouwprogramma In het plan is niet beschreven hoe het woningbouwprogramma in elkaar zit. Daarnaast is ook niet duidelijk voor welke doelgroep wordt gebouwd en of het daarbij gaat om huur of koop. In de financiële berekening wordt alleen gesproken over verkoopprijzen en is niet duidelijk of in het plan dus alleen maar uitgegaan wordt van een koopproduct. Qua omvang kunnen de appartementen wel bedoeld zijn voor zowel het sociale als middelsegment. Qua beschreven omvang lijken de grondgebonden woningen bedoeld voor het midden segment. Doorwaadbaarheid plangebied De situering van het appartementencomplex op deze locatie het maken van een aantrekkelijke doorgang moeilijk, nagenoeg onmogelijk. Door de cultuurhistorisch waardevolle kloostermuur deels te slopen zou een doorgang gemaakt kunnen worden welke uitkomt op restgroen en een parkeervoorziening (zie figuur 3). Behoud van cultuurhistorie, realisatie van doorwaadbaarheid en toegankelijkheid door het gebied vinden wij belangrijke uitgangspunten. In het alternatieve plan wordt hier geen rekening mee gehouden.

Figuur 3 Groene ruimtes, waterbergingsopgave Onduidelijk is bij de aangeleverde variant hoe voorzien wordt in voldoende groene ruimte, ruimte voor de te compenseren bomen en de waterbergingsopgave. Aangezien naar schatting 90% van het plangebied wordt verhard is onduidelijk hoe het plan rekening houdt met de opgave om van Tilburg voor 2050 een klimaat adaptieve stad te maken. Waterberging, zou waarschijnlijk nog middels een relatief dure oplossing ondergronds onder de verharding of op het dak van het appartementencomplex opgelost kunnen worden. Voor het compenseren van de te kappen bomen in het plangebied en het realiseren van schaduw op routes middels bomen zien wij niet direct voldoende ruimte terug in het plan. Verder houd het plan onvoldoende rekening met dat in de kloostertuin grote waardevolle bomen staan. Het appartementencomplex wordt zo dicht op de bomen in de kloostertuin gesitueerd dat de bomen die hierin staan op zijn minst onherstelbaar beschadigd zullen raken. De wortels en kroon van aangrenzende bomen strekken tot in het plangebied.

Verkeer en parkeren De verkeersaantrekkende werking van het alternatieve plan is acceptabel. Het aantal woningen en daarmee het aantal verkeersbewegingen wijkt niet veel af van het aangevraagde plan en het referentiekader, het huidige planologische bedrijfsmatige gebruik. Bij dit plan bestaat conform de nota parkeernormen 2023 bij de realisatie van 57 woningen een parkeerbehoefte van 37 parkeerplaatsen. Op basis van de Nota Parkeernormen 2023 geld voor realisatie van appartementen groter dan 70m² een bruto norm van 0,8 per woning. (28 woningen) En voor grondgebonden woningen van 80m² een bruto norm van 0,9 per woning. (29 woningen) Waardoor de totale bruto parkeernorm voor bewoners bij dit alternatieve plan uitkomt op 48,5 parkeerplaatsen. Als referentie: de bruto parkeernorm voor bewoners bij het plan van Magis bedraagt 34,1 parkeerplaatsen. Dit komt doordat de woningen in het plan van Magis voor minder grote huishoudens geschikt zijn. Deze bruto parkeernorm mag conform de nota gereduceerd worden met 25% middels de inzet van deelmobiliteit. Bij dit plan kan middels de aanleg van 3 parkeerplaatsen voor deelauto’s een reductie bereikt worden van ongeveer 12 parkeerplaatsen. Waardoor het benodigde aantal parkeerplaatsen afgrond naar boven op 37 uitkomt. In het alternatieve plan zijn 36 parkeerplaatsen op eigen terrein ingetekend.

Dit is een parkeervak te weinig om in de parkeerbehoefte te voorzien. Drie parkeervakken staan ingetekend op een locatie waar waarschijnlijk grondgebonden woningen voorzien moeten zijn om uit te komen op het voorgestelde aantal grondgebonden woningen. Ook dient aan het eind van straat rekening gehouden te worden met een keermogelijkheid. Onduidelijk in het plan is waar fiets parkeren wordt opgelost en waar de bergruimte voor bewoners wordt opgelost. Op het alternatieve plan lijkt slechts een trappenhuis met beperkte omvang ingetekend te staan waarin waarschijnlijk ook nog wel de technische ruimte van het pand ondergebracht kan worden.

Financiële haalbaarheid De conclusie dat dit plan financieel beter is dan het huidige plan is naar onze mening niet te trekken. De financiële onderbouwing bevat daarvoor te weinig informatie en bovendien ook onjuiste informatie. a.

De bouwkosten zoals benoemd in de financiële doorrekening (ervan uit gaande dat deze bedragen excl. BTW) zijn ons inziens niet realistisch. Door toepassing van kosten voor bouw van een appartement 1700 per m2 bvo en grondgebonden woningen 1300 per m2 bvo wordt een te optimistisch beeld gevormd. Bij appartementen rekenen we normaliter met kengetallen van €2000 per m2 GBO en bij grondgebonden woningen hanteren we €1700€1800 per m2 GBO. De verschillen tussen grondgebonden en appartementen zijn aanzienlijk kleiner dan beschreven in het alternatieve plan.

b.

De opbrengsten worden incl. BTW gerekend dus moeten de bouwkosten ook incl. BTW worden gerekend.

c.

De kosten voor het maken van een nieuw plan, alle onderzoeken, plankosten etc. zijn niet in de businesscase meegenomen.

d.

Er wordt geen rekening gehouden met TBV als mede-eigenaar van het plangebied en daarmee een sociale verhuuropgave.

Conclusie Naar aanleiding van het bovenstaande kunnen wij niet anders dan constateren dat het plan niet voorstelbaar is vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit en financiële haalbaarheid. Het plan biedt minder woonkwaliteit en is op onderdelen een verslechtering i.r.t. inkijk, intensievere bewoning, meer verkeer, minder afstand. Het alternatieve plan hanteert daarbij niet de juiste uitgangspunten, een afwijkend programma en houdt geen rekening met reeds gemaakte kosten.