Beantwoording Technische vragen PvdA - Rdv vaststellen grondexploitatie en investeringskrediet Westermarkt

Titel voorstel:

Grondexploitatie en voorbereidingskrediet herontwikkeling Westermarkt

Datum van indienen:

7-1-2026

Datum bijeenkomst:

19-1-2026

Nummer:

25-001

Technische vragen ter voorbereiding op de behandeling van

Raadsvoorstel Westermarkt Inleiding/Toelichting Naar aanleiding van het raadsvoorstel Westermarkt, zijn er nog de volgende technische vragen. Vragen 1. Wat is totaal aantal netto woningen dat per fase, en in totaal in plangebied Westermarkt, wordt toegevoegd (na aftrek van de te slopen woningen)? Op basis van het Schetsontwerp Stedenbouwkundig Plan (SOSP) worden er bruto ca. 780 nieuwe woningen toegevoegd. In totaal worden er 22 woningen (BAG_eenheden) gesloopt verdeeld over de 3 fases: - Fase 1: sloop van: o 11 woningen (waarvan twee met in totaal 28 studentenkamers); - Fase 2/3: sloop van: o 11 woningen. Deze woningen liggen deels in fase 2, deels in fase 3 en deels in het openbaar gebied hiertussen. Netto worden er ca. 758 woningen toegevoegd. 2. Is overwogen de woningen boven de Jumbo en/of AH eveneens op te kopen en te slopen? Is bekeken in welke staat deze woningen en gebouwen verkeren? Er is een cultuurhistorisch onderzoek gedaan naar de cultuurhistorische kwaliteit van de bestaande gebouwen op en rondom de Westermarkt. Deze panden maken hier onderdeel van uit. Een onderzoek naar de bouwkundige staat van deze panden heeft niet plaatsgevonden. Bij de start van de plannen is uiteraard breed gekeken hoe te komen tot een goede invulling van het gebied.

We achten het daarbij van belang om niet onnodig te slopen in het kader van duurzaamheid, efficiënte inzet van financiële middelen en beschikbaarheid van woningen. Daarnaast speelt de eigendomssituatie hier ook een rol. Binnen het plangebied Westermarkt is het vastgoed verdeeld over ca. 430 eigenaren. Dit heeft onder andere te maken met de grote hoeveelheid appartementen in eigendom in het gebied. De woningen boven de AH en de Jumbo kunnen goed ingepast worden in het plan. In het kader van het functioneren van het toekomstig winkelcentrum vinden we de sloop van de 11 woningen in fase 3 wel gerechtvaardigd, maar van de woningen boven de Jumbo en/of de Albert Heijn niet. Is er vertrouwen dat de eigenaren zelf gaan investeren in renovatie? Voor renovatie van een appartementencomplex is commitment van alle eigenaren nodig. Deze individuele eigenaren zullen allemaal een deel van de kosten op zich moeten nemen. In de verschillende VvE’s zal dit georganiseerd moeten worden. De gemeente heeft geen zicht op de financiële situatie van de VvE’s en appartement eigenaren. Op welke manier wordt de verduurzaming van de panden meegenomen in gesprekken? Er is de ambitie om ook de bestaande panden mee te laten liften op de verduurzamingsmaatregelen die in het gebied worden getroffen.

Hierbij wordt bijvoorbeeld onderzocht hoe het nieuw aan te leggen warmtenet ook ingezet kan worden voor de bestaande bebouwing. Daarnaast kunnen VvE’s worden ondersteund vanuit de gemeente d.m.v. de VvE aanpak: https://www.duurzamertilburg.nl/aan-de-slag/vve/ Er hebben tot op heden enkele eerste verkenningsgesprekken hierover plaatsgevonden.

Pagina 1 van 4

3. Is in het tekort van 48 miljoen de beoogde investeringen in het openbaar gebied meegenomen? Ja, die zijn hierin meegenomen. Geldt het tekort van 48 miljoen tekort voor het totaal van fase 1, 2 en 3 of enkel voor fase 1 en 2? Voor alle fasen tezamen (1, 2 en 3). Is er een tekort per fase aan te geven (hoe is de 48 miljoen over deze fases verdeeld?)? Het tekort op fase 1 (Achter de Westermarkt) is het grootst. Dit wordt veroorzaakt door de relatief hoge verwervingskosten en het feit dat de volledige sociale woningbouwopgave (198 woningen) in dit deelgebied wordt gerealiseerd. Het totale tekort is praktisch gezien niet exact uit te splitsen per fase. Bijvoorbeeld in relatie tot de aanleg openbare ruimte, deze wordt aangelegd voor het gehele gebied. Daarnaast zijn er meerdere ingrepen die voor meerdere of alle fases nodig zijn (hierbij moet gedacht worden aan de tijdelijke (verkeers)maatregelen maar ook de parkeeroplossing). 4. Is er een openbaar toegankelijk toilet meegenomen in fase 1 of 2 of elders in het nieuwe winkelgebied (niet zijnde de parkeergarage)? In het huidige winkelcentrum Westermarkt is op dit moment één openbaar toegankelijk toilet aanwezig. Het SOSP wordt momenteel uitgewerkt tot een VOSP waarbij o.a. wordt onderzocht of er behoefte is aan het opnemen van een extra openbaar toegankelijk toilet en zo ja, welke locatie hiervoor het meest geschikt is.

Daarbij wordt, naast locatie winkelcentrum Westermarkt, ook gekeken naar de voorgenomen kiosk in het Westerpark. 5. Wat is de status van de oplossingen voor de hervestiging van de Speelgoedbank en Boekenschop? Wordt er eerst een oplossing gezocht voor deze initiatieven, voordat hun pand wordt ontruimd? Vanuit de gemeentelijke vastgoedtafel wordt actief met de partijen meegezocht naar mogelijke alternatieve huisvestingsmogelijkheden. Op dit moment is hier echter nog geen concrete oplossing voor in beeld. De gemeente zal zich hiervoor blijven inspannen maar kan niet garanderen dat deze oplossing ook tijdig gevonden wordt. Om die reden is het van belang dat juist ook de partijen zelf actief zoeken naar een mogelijk alternatief. Voor meer informatie wordt verwezen naar de beantwoording van de vragen van GroenLinks - PvdA d.d. 26 september 2025. 6. Kan voor de plannen waarvoor nu een voorbereidingskrediet wordt gevraagd een grove indicatie gegeven worden van het benodigd uitvoeringskrediet (met onder en boven bandbreedte)? Deze grove indicatie kan worden gedaan. Deze bedragen kunnen echter niet openbaar worden gemaakt i.v.m. de onderhandelpositie van de gemeente. Om die reden wordt hiervoor verwezen naar het geheim document “Memo financiële toelichting” zoals opgenomen bij het raadsvoorstel.

Ook zal hier aandacht aan worden besteed tijdens de raadsinformatiebijeenkomst onder geheimhouding op 19 januari 2026. 7. Zijn alle panden en percelen die nodig zijn voor het gehele project al verworven (graag uitsplitsing in fase 1, 2 en 3)? Zo nee, hoeveel panden/percelen nog en wat zijn hierbij de risico’s? Fase 1: ontwikkelaar heeft ca. 90% van alle benodigde percelen/panden verworven. Een drietal percelen zijn nog niet verworven; Fase 2: alle benodigde percelen zijn aangekocht door WM Tower BV; Fase 3: gemeente heeft hier geen panden in eigendom. Voor deze fase is de gemeente in gesprek met (een vertegenwoordiging van) de huidige 19 eigenaren i.r.t. de mogelijkheden voor het sluiten Pagina 2 van 4

van een anterieure overeenkomst. Deze partij is al vanaf het begin (intentieovereenkomst) onderdeel van het project en heeft ook deelgenomen en geïnvesteerd in benodigde onderzoeken. Wij vertrouwen erop dat, wanneer er met succes een vervolgstap kan worden genomen, ook de Noordpassage in ontwikkeling komt in lijn met het in ontwikkeling zijnde VOSP. Bij alle panden die in dit deelgebied worden aangeboden aan de gemeente i.r.t. het voorkeursrecht geldt dat de gemeente de intentie heeft om deze te verwerven. 8. Worden in de verkoopovereenkomsten van gemeentelijke grond voorwaarden vastgelegd, met of zonder ketenbeding, over wat er op de grond gebouwd moet worden? De gemeente verkoopt pas grond aan ontwikkelaars direct voorafgaand aan de start van de werkzaamheden. Er ligt dan al een onherroepelijk omgevingsplan en een onherroepelijke vergunning voor deze locatie. Hierover zijn ook afspraken gemaakt tussen gemeente en ontwikkelaar in de anterieure overeenkomst (OROK). In de koop-/verkoopovereenkomst van de grond wordt aangegeven waarvoor we de grond verkopen en wordt verwezen naar het daarop te realiseren bouwprogramma/vastgoed en overige afspraken zoals opgenomen in de anterieure overeenkomst. Eventuele rechtsopvolgers zijn gebonden aan deze afspraken, tenzij partijen anderzijds besluiten. Rechtsopvolging kan alleen met toestemming van de gemeente.

Via een kettingbeding wordt vastgelegd dat sociale en middeldure huurwoningen voor minimaal 15 jaar in dat segment verhuurd dienen te worden. Dit zal ook juridisch worden geborgd in het Omgevingsplan. Het woonbeleid 2025 - 2030 is op 15 september 2025 vastgesteld door de raad waardoor voor deze instandhoudingsverplichting nu een periode van 25 jaar geldt. De gesloten overeenkomst met ontwikkelaars is van vóór die tijd (juni 2025), waardoor hier een andere termijn geldt. 9. De accountant heeft in het verleden opmerkingen gemaakt over de manier waarop bij aankoop panden en percelen deze zijn gewaardeerd / getaxeerd. Op welke wijze heeft taxatie van gronden en gebouwen plaatsgevonden? Welke (vaste?) percentages boven deze taxaties is betaald in het kader van onderhandelingen? De taxaties van de panden en gebouwen in de verschillende fases zijn in opdracht van de verschillende initiatiefnemers uitgevoerd door onafhankelijke taxateurs. Deze taxatierapporten zijn met de gemeente gedeeld. Vervolgens heeft de gemeente deze taxatierapporten voor een second opinion laten toetsen door een gespecialiseerd bureau. Daarnaast zijn er panden die door de gemeente verworven worden in relatie tot toekomstige openbare ruimte. Hiervoor zijn in opdracht van de gemeente al taxaties uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur. De uitkomsten van deze taxaties zijn uitgangspunt in de grondexploitatie.

Over de betalingen die zijn gedaan kan in deze beantwoording geen uitspraak worden gedaan i.v.m. de financiële positie van de gemeente. Indien gewenst kan hierover een nadere toelichting worden gegeven in de niet openbare raadsinformatiebijeenkomst op 19 januari as. 10. Wordt de beoogd bewaakte fietsenstalling -indien deze wordt gerealiseerd- uit de reserve parkeren betaald? De totale oplossing voor het fietsparkeren wordt uitgewerkt in het VOSP. Financiële dekking uit de reserve betaald parkeren is een mogelijkheid, maar hier is nog geen besluit over genomen. Wat is/was het doel en idee van de paviljoens aan de Statenlaan? Het plein van de Westermarkt was bij de opzet destijds de trotse plek van centrale ontmoeting en een voorkant aan de Statenlaan. Rond de jaren '80 is met de aanvulling van een Pagina 3 van 4

extra winkelstrook het plein veranderd naar een parkeerplek en heeft het winkelcentrum zich van de Statenlaan afgekeerd. Deze situatie zal ten aanzien van de achterzijde benadering op korte termijn niet veranderd worden. Echter, met de introductie van 2 strategisch geplaatste paviljoens wordt beoogd het winkelcentrum weer beter aan te hechten aan de Statenlaan door enerzijds de visuele- en gebruiksrelatie op ooghoogte te verbeteren en anderzijds het parkeerterrein weer te voorzien van 2 publiek georiënteerde pleinruimtes. Deze pleinruimtes zijn samen met de paviljoens de ‘poorten' waarop je je oriënteert vanuit de Statenlaan en binnenkomt, zeker met de fiets en te voet. De paviljoens vragen om een alzijdigheid en een programmering die passend is bij de publieke werking van de ruimte als geheel. In de volgende fase wordt de invulling van deze locaties nader onderzocht. Wat is de reden dat deze nu niet worden meegenomen in het plan? De stedenbouwkundige en programmatische uitwerking van de paviljoens wordt wél in het VOSP meegenomen. Hier zijn echter geen financiële middelen voor opgenomen in het voorliggend voorstel. Dit heeft te maken met de insteek om deze paviljoens op een bepaald moment als tender in de markt te zetten waarbij het uitgangspunt is dat dit kostenneutraal kan. 11.

Hebben de ontwikkelaars met ‘open boeken’ gewerkt die controleerbaar en verifieerbaar zijn ten aanzien van de afdekking van het verlies middels een bijdrage van de gemeente? Ja, de ontwikkelaars hebben verifieerbare businesscases aangeleverd, waar wij een externe second opinion op hebben laten doen om de marktconformiteit van de berekeningen te laten verifiëren. 12. Op welke wijze wordt deelmobiliteit meegenomen in de plannen? De invulling van deelmobiliteit vindt plaats conform gemeentelijk beleid. Het SOSP wordt momenteel uitgewerkt tot een VOSP waarbij ruimte wordt gereserveerd voor deeltweewielers en deelauto's. Voor deeltweewielers loopt het aanbod via aanbieders met vergunningen. Gesprekken over gegarandeerd aanbod en de aanwijzing van vaste locaties voor deeltweewielers vinden plaats bij nadere uitwerking van de openbare ruimte. Voor deelauto's zijn plekken in de openbare parkeergarage voorzien. Hierbij is het uitgangspunt één deelauto per 25 nieuwe woningen.

Ingediend door:

Stefan Jansen PvdA

Pagina 4 van 4