267331-02 Raadsvoorstel aanvullende dekking Pater van den Elsenplein

Voorblad Raadsvoorstel aanvullende dekking Pater van den Elsenplein Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

27 augustus 2024 Bas van der Pol Ruimte N. Suijkerbuijk

Samenvatting Al jaren wordt aan dit project, gericht op de vervanging van diverse medische functies aan het Pater van den Elsenplein door een nieuw gezondheidscentrum in combinatie met wonen, gewerkt, maar gebleken is dat dit een complexe opgave is. Recent is echter overeenstemming bereikt met de diverse medische ondernemers en Tiwos over het plan. Hiermee worden integraal afspraken gemaakt over verwerving van vastgoed, sloop van oude opstallen en de realisatie van een nieuw gezondheidscentrum. Hiermee wordt een belangrijke fase van de revitalisering van het Pater van den Elsenplein afgerond. Wij hebben op 5 december 2023 het ontwerp bestemmingsplan vastgesteld voor deze ontwikkeling en op 27 augustus 2024 hebben we, onder het voorbehoud van een positief besluit over dit raadsvoorstel, een besluit genomen over het aangaan van een aantal overeenkomsten. Het sluiten van deze overeenkomsten is noodzakelijk om over te kunnen gaan tot uitvoering van dit project. Voor het vaststellen van het bestemmingsplan moet de economische uitvoerbaarheid worden aangetoond. Met deze collegenota, waarbij instemming wordt gevraagd om de benodigde overeenkomsten met de betrokkenen te sluiten en om een extra benodigde gemeentelijke bijdrage van € 380.000, -- vanuit het Fonds Stedelijke Ontwikkeling beschikbaar te stellen, wordt de economische uitvoerbaarheid gezekerd.

Daarmee kan de gemeenteraad ook een besluit gaan nemen over de vaststelling van het bestemmingsplan voor deze ontwikkeling. Achteraan zijn figuren van de ontwikkeling toegevoegd.

Collegebesluit Het college stelt de raad voor het ontstane tekort van € 380.000,- op de gemeentelijke grondexploitatie (als gevolg van het aangaan de benodigde overeenkomsten om het project Pater van den Elsenplein tot realisatie te brengen) ten laste te brengen van Het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

raad 2024_1616 definitief.docx

1

Raadsvoorstel aanvullende dekking Pater van den Elsenplein Aanleiding Het behouden van de Huisartsenpraktijk Ingang Zuid voor de wijk is cruciaal, want Groenewoud is een focuswijk waar veel mensen wonen met een gezondheidsachterstand en veel chronische aandoeningen. Nabijheid van een huisarts is hierbij van groot belang en draagt bij aan sociale stijging. Het is zaak een situatie zoals in Tilburg Noord/Stokhasselt - waar al een tekort aan huisartsen is - te voorkomen. Door de realisatie van een nieuw gezondheidscentum waarborgen we de kwaliteit, en het aanbod, van zorg in de wijk Groenewoud. Op 14 juni 2021 heeft de gemeenteraad een grondexploitatie geopend voor dit project. De afgelopen jaren is op meerdere manieren getracht om dit project naar de uitvoeringsfase te brengen. Ondertussen is een aantal belangrijke stappen gezet en zijn belangrijke overeenkomsten gesloten. Om over te kunnen tot uitvoering van dit project hebben we op 27 augustus 2024 besloten de laatste benodigde overeenkomsten te sluiten. Omdat deze overeenkomsten leiden tot een verslechtering van het saldo van de grondexploitatie en we een beroep willen doen op het Fonds Stedelijke Ontwikkeling om dit tekort aan te vullen, vragen we hiervoor middels dit raadsvoorstel dit tekort te dekken om over te kunnen gaan tot uitvoering geven aan het project.

Beoogd effect Er wordt een modern en groter gezondheidscentrum gerealiseerd, dat de sterk gedateerde huisartsenpraktijk en belendende bebouwing, waarin een fysiopraktijk, de apotheek en Thebe gevestigd zijn, vervangt. De huisartsenpraktijk aan het Pater van den Elsenplein worstelt al jaren met de groeiende behoefte aan huisvesting om te kunnen voorzien in toenemende vraag naar zorg. De contactfrequentie met de huisarts ligt in dit deel van Tilburg 25% hoger dan het gemiddelde in Nederland. Veel problematiek is chronisch, zoals COPD, diabetes en obesitas. Het sociaal-maatschappelijk belang van de huisartsenpraktijk en andere zorgfuncties in Groenewoud is dus groot en dit plan zorgt ervoor dat deze functies behouden blijven voor de wijk. Niet alleen is op deze locatie de contractfrequentie relatief hoog, maar met de woningbouwontwikkelingen in Stappegoor en mogelijk Groenewoud (Gebiedsvisie Groenewoud 2023), van ca. 2000 woningen, is uitbreiding van deze huisartsenpost van groot belang. Bovendien is met een nieuw, toekomstbesteding gezondheidscentrum, de kans groter op het aantrekken van nieuwe huisartsen om te kunnen blijven voorzien in de groeiende behoefte naar deze vorm van zorg. Op de plek van het oude centrum ontwikkelt Tiwos een appartementencomplex van ca. 40 middeldure huurappartementen.

Hiermee wordt voldaan aan een groeiende behoefte in Groenewoud en ontstaat er doorstroming op de woningmarkt.

Voorstel Het ontstane tekort van € 380.000,- op de gemeentelijke grondexploitatie (als gevolg van het aangaan de benodigde overeenkomsten om het project Pater van den Elsenplein tot realisatie te brengen) ten laste brengen van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

raad 2024_1616 definitief.docx

2

Argumenten 1.1 Met dit besluit kan overgegaan worden tot verwerving van het pand Pater van den Elsenplein 86-87-88 en dit is noodzakelijk om over te kunnen gaan tot uitvoering van dit project De bestaande panden dienen verworven te worden als onderdeel van een gebiedsontwikkeling met daarin eerste stap een nieuw gezondheidscentrum en daarna de bouw van een appartementencomplex. De oude panden dienen na oplevering van het nieuwe gezondheidscentrum gesloopt te worden waarna op deze plaats een nieuw appartementencomplex van ca. 40 middeldure huurappartementen (10 lagen) gebouwd kan worden. Deze ontwikkeling is een belangrijke stap in de verbetering van het Pater van den Elsenplein. Dit plan past met zijn bebouwing en groene inpassing bij de eerdere kwaliteitsimpuls van het plein; de aangelegde vergroening van de openbare ruimte. Deze impuls is in het verleden al gedeeltelijk gerealiseerd door de bouw van een nieuwe supermarkt, en kan nu uitgebreid worden naar de oostzijde van het plein. 1.2 We keren een redelijke planschade uit. Deze moet uiteindelijk toch betaald worden en met deze overeenkomst regelen we dat er een mogelijkheid bestaat om een langdurige procedure bij de Raad van State voorkomen voor deze ontwikkeling Adviesbureau Gloudemans heeft in opdracht van de gemeente een planschaderisico analyse opgesteld waaruit blijkt dat deze partij recht heeft op planschade.

Planschade wordt normaal gesproken pas uitgekeerd nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is en een onafhankelijk bureau doet dan de uitspraak over de hoogte van de planschade. Met deze partij leggen we onder bepaalde voorwaarden de hoogte van de planschade vast en regelen we dat we bereid zijn deze te betalen indien hiermee een uitgebreide juridische procedure bij de Raad van State jegens het bestemmingsplan wordt voorkomen. Op basis van de analyse door adviesbureau Gloudemans concluderen we dat dit een redelijke vergoeding is. Mocht er uiteindelijk tot een procedure bij de Raad van State doorlopen wordt, dan wordt deze vaststellingsovereenkomst ontbonden. Partijen hebben altijd het recht om te procederen bij de Raad van State. Als we geen vaststellingsovereenkomst sluiten met deze partij, volgt sowieso een uitgebreide juridische procedure bij de Raad van State jegens het besluit vaststelling bestemmingsplan en ontstaat er, afhankelijk van het tempo waarop de Raad van Sprake uitspraak doet, minimaal 1 maar waarschijnlijk zeker 1,5 jaar vertraging. En uiteindelijk zullen we na vaststelling toch tot betaling van de planschade over moeten gaan. 1.3 Het Fonds Stedelijke Ontwikkeling is de beoogde dekkingsbron voor tekorten bij ruimtelijke projecten en de bevoegdheid voor dit bedrag ligt bij de gemeenteraad.

Het tekort wordt met name veroorzaakt door noodzakelijke extra verwervingskosten, welke nodig zijn voor deze integrale gebiedsontwikkeling. De bestedingsdoelen van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling sluiten hierbij aan. Het Fonds Stedelijke Ontwikkeling biedt hiertoe ruimte.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven We hebben overwogen om de betreffende panden al eerder aan te kopen en hierdoor nog huuropbrengsten te generen in de periode tussen vaststelling bestemmingsplan en inhuizing apotheek en fysio in het nieuw gezondheidscentrum. Dit alternatieve scenario genereert ongeveer € 87.750, - aan huuropbrengsten, waarmee de bijdrage vanuit het Fonds Stedelijke Ontwikkeling lager zou kunnen worden. Het risico om eigenaar te worden van dit sterk verouderde pand weegt echter niet op tegen deze opbrengsten. Risico ziet vooral op extra onderhoudskosten die voor rekening eigenaar/verhuurder komen. Daarnaast weegt mee dat de apotheek en fysio bereid zijn om tot aan het moment van verhuizing naar het nieuwe centrum eigenaar te blijven.

Niet beïnvloedbare risico’s Niet van toepassing.

Kosten en dekking We gaan nu zelf deze panden verwerven en slopen voor een totaalbedrag van ca. € 1.060.000,-

raad 2024_1616 definitief.docx

3

Tiwos betaalt ons vervolgens ca. € 1.240.000,- aan grondwaarde voor de bouwrijpe grond. Dit resulteert een netto opbrengst van € 180.000,-. Oorspronkelijk was voorzien dat Tiwos het pand Pater van den Elsenplein 8687-88 voor € 637.000, - zou verwerven en vervolgens ook zou slopen. Tiwos zou de gemeente vervolgens nog € 460.000,- aan grondwaarde betalen voor de verwerving van de overige benodigde gronden. Als gevolg van het zelf verwerven en slopen van deze panden verslechterd het saldo van de grondexploitatie met € 280.000,-. Dit wordt met name veroorzaakt door de aanzienlijk hogere verwervingskosten. In de grondexploitatie was daarnaast beperkt dekking voorzien om de planschade uit te keren. Er is ongeveer €100.000,- extra dekking nodig om de planschades uit te keren en daarmee ook de vaststellingsovereenkomst aan te gaan.

Het saldo van de grondexploitatie verslechterd hiermee met € 380.000, -. De kosten voor dit besluit bedragen dus € 380.000,-.

Uitvoering Met dit besluit is ook de economische uitvoerbaarheid aangetoond en kan ook het bestemmingplan vast gesteld worden. Zodra er een onherroepelijk bestemmingsplan is, kan er gestart worden met het bouwrijp maken voor het nieuwe gezondheidscentrum. Na de levering van de bouwrijpe grond wordt gestart met de bouw van het nieuwe gezondheidscentrum. Na oplevering van het nieuwe centrum zullen de zorgpartijen gaan verhuizen naar de nieuwbouw en kan er gestart worden met de sloop van de oude panden en met de bouw van de appartementen die op deze plek worden gerealiseerd.

Participatie De afgelopen jaren is intensief met alle partijen gesproken en dit heeft geleid tot voorgestelde routing en afspraken die we nu wensen vast te leggen in deze overeenkomsten.

Communicatie Dit besluit zal persoonlijk aan de partners wordt teruggekoppeld waarna de overeenkomsten definitief gemaakt kunnen worden.

Evaluatie Niet van toepassing.

raad 2024_1616 definitief.docx

4

Bijlagen Niet van toepassing.

Ter inzage gelegde stukken Niet van toepassing.

Tilburg, 27 augustus 2024 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris,

de burgemeester,

raad 2024_1616 definitief.docx

5

raad 2024_1616 definitief.docx

6

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit het ontstane tekort van € 380.000,- op de gemeentelijke grondexploitatie (als gevolg van het aangaan de benodigde overeenkomsten om het project Pater van den Elsenplein tot realisatie te brengen) ten laste te brengen van het Fonds Stedelijke Ontwikkeling.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 23 september 2024. de griffier,

voorzitter,