256663-01 Raadsvoorstel openen grondexploitatie Prikkelarm Wonen

Voorblad Raadsvoorstel Openen Grondexploitatie Prikkelarm Wonen Datum college: Portefeuillehouder: Afdeling: Behandelend ambtenaar:

31 oktober 2023 Rik Grashoff Ruimte M. Claassen

Betrokken portefeuillehouder: Marcelle Hendrickx

Samenvatting In 2021 is besloten om te starten met een haalbaarheidsonderzoek naar de realisatie van een prikkelarme woonomgeving aan de Stokhasseltlaan 38. Inmiddels is het haalbaarheidsonderzoek afgerond. Uw raad heeft op 2 oktober 2023 een budget van 2 miljoen euro beschikbaar gesteld voor de dekking van het financiële tekort op dit project. Om te kunnen starten met de vervolgfase, de planologische procedure, is het openen van een grondexploitatie noodzakelijk. In dit voorstel wordt u gevraagd om in te stemmen met het openen van deze grondexploitatie.

Collegebesluit Het college stelt de raad voor een grondexploitatie te openen voor het project ‘Prikkelarm wonen’ met (a) een negatief resultaat van € 1.993.000,-, (b) het tekort te dekken uit de investeringsreserve Sociaal Domein, Fonds Stedelijke Ontwikkeling en egalisatiereserve Riolering en (c) hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 2.515.000,-.

Raadsvoorstel Openen Grondexploitatie Prikkelarm Wonen Aanleiding Het college van burgemeester en wethouders heeft op 16 april 2016 besloten om het projectplan Aanpak Verwarde personen vast te stellen. Eén van de deelprojecten hierbinnen, is de realisatie van een prikkelarme woonomgeving voor kwetsbare mensen. Prikkelarm wonen is bestemd voor personen die beschikken over voldoende woonvaardigheden om zelfstandig te kunnen wonen (met ambulante begeleiding) in een prikkelarme omgeving. Hierdoor wordt voorkomen dat kwetsbare bewoners dakloos worden/blijven en/of onnodig lang zijn aangewezen op maatschappelijke opvang of beschermde woonvoorzieningen bij gebrek aan passende woningen. Prikkelarm Wonen is tevens één van de instrumenten om (woon)overlast door kwetsbare bewoners tegen te gaan. In 2019-2021 heeft een locatiestudie plaatsgevonden, er is toen gekozen voor de locatie Stokhasseltlaan 38. Deze locatie was snel beschikbaar, er zou een goede ruimtelijke inpassing plaats kunnen vinden die de entreefunctie van het gebied versterkt en de wijkraad stond niet negatief t.a.v. een haalbaarheidsonderzoek naar deze locatie. Andere onderzochte locaties zijn afgevallen omdat er andere plannen waren voor de locatie, omdat er sprake was van slecht woon- en leefklimaat en/of leefbaarheidsproblematiek en dus een sociaal prikkelrijke omgeving.

Op 29 september 2021 is een intentieovereenkomst afgesloten tussen de gemeente, de Tilburgse woningcorporaties en verschillende zorgpartijen. In 2022-2023 is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. Er is een voorlopig ontwerp (VO) gemaakt voor de realisatie van 30 prikkelarme woningen. Op basis van dit ontwerp is de grondexploitatie opgesteld. De grondexploitatie kent een tekort. Om tot een sluitende businesscase te komen is op 2 oktober 2023 door uw raad besloten om een bijdrage van 2 miljoen euro beschikbaar te stellen uit de Investeringsreserve Sociaal Domein, het Fonds Stedelijke Ontwikkeling en de (egalisatie)reserve Rioolheffing. Om te kunnen starten met de planologische procedure is een vastgestelde grondexploitatie nodig. Met het voorliggende voorstel aan de raad wordt gevraagd de grondexploitatie te openen.

Beoogd effect In het bestuursakkoord `Meer voor elkaar’ staat dat we toekomstbestendig willen bouwen. Dit houdt in dat we meer passende woningen bouwen o.a. voor kwetsbare inwoners. Vanuit het Convenant Wonen 2020-2024 dat gemeente Tilburg en de Tilburgse corporaties in september 2020 hebben gesloten en de Woonvisie, draagt het project Prikkelarm wonen bij aan woonaanbod voor alle kwetsbare inwoners.

Voorstel Een grondexploitatie openen voor het project ‘Prikkelarm wonen’ met (a) een negatief resultaat van € 1.993.000,-, (b) het tekort te dekken uit de investeringsreserve Sociaal Domein, Fonds Stedelijke Ontwikkeling en egalisatiereserve Riolering en (c) hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 2.515.000,-.

Argumenten 1.1 Prikkelarm wonen draagt bij aan een passend woonaanbod voor kwetsbare inwoners. In Tilburg zijn er op dit moment nog geen prikkelarme woningen te huur. Dat betekent dat kwetsbare inwoners die beschikken over voldoende woonvaardigheden om zelfstandig te kunnen wonen, toch in de knel komen

omdat hun woonomgeving te veel prikkels geeft. Prikkelarm wonen is daarmee een waardevolle toevoeging op de al bestaande woonvormen, die in een behoefte voorziet. 1.2. Het vaststellen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bepaalt dat actieve grondexploitaties worden vastgesteld door de raad. Nu is het moment om, vooruitlopend de ruimtelijke procedure, de grondexploitatie (bijlage 1) in procedure te brengen. De grondexploitatie is nodig om een vervolg te kunnen geven aan het project. Er moeten verschillende werkzaamheden worden gedaan waarvoor een vastgestelde grondexploitatie nodig is, zoals inbrengen van gronden, sloop, bodemwerkzaamheden, diverse onderzoeken en PAK kosten en maatregelen voor bouw- en woonrijp maken. 1.3. De gereserveerde bijdragen dekken het tekort op de grondexploitatie De grondexploitatie kent een tekort van € 2 mln. Door de door uw raad beschikbaar gestelde bijdragen vanuit uit de Investeringsreserve Sociaal Domein (€ 0,9 mln.), (egalisatie)reserve Rioolheffing (€ 0,6 mln.) en het Reserve Fonds Stedelijke Ontwikkeling (€ 0,5 mln.) wordt het tekort gedekt. Het bovengenoemde resulteert erin dat Prikkelarm Wonen in ontwikkeling gebracht kan worden.

Kanttekeningen en gewogen alternatieven 1.1 Er zijn meerdere locaties onderzocht voor de realisatie van Prikkelarm Wonen In 2016 is het besluit door het college genomen dat er een prikkelarme woonvoorziening gerealiseerd zou moeten worden. Pas in 2021 is besloten om te starten met het haalbaarheidsonderzoek naar realisatie op de locatie Stokhasseltlaan 38. In de tussenliggende periode zijn 7 alternatieve locaties bekeken en afgevallen. Alle onderzochte locaties waren in bezit van de gemeente of een van de woningcorporaties. Er is gekozen voor Stokhasseltlaan 38 omdat: Het perceel is snel beschikbaar, omdat dit op de verkooplijst stond van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Er een goede ruimtelijke inpassing kan plaatsvinden, die de entreefunctie van het gebied versterkt. De wijkraad niet negatief staat t.o.v. een haalbaarheidsonderzoek naar Prikkelarm Wonen op deze locatie. Andere locaties zijn om uiteenlopende redenen afgevallen, bijvoorbeeld omdat voor de locatie al een andere toekomstige bestemming was voorzien, of omdat de locatie zeer sociaal prikkelrijk was.

Niet beïnvloedbare risico’s 1.1 Er is een aantal risico’s dat mogelijk voor hogere of lagere kosten zorgt. Tijdens het haalbaarheidsonderzoek hebben we onderzoeken laten uitvoeren naar zaken die mogelijk tot hoge kosten leiden tijdens de uitvoering. Dit zijn o.a. een bodemonderzoek, een flora en fauna onderzoek en een onderzoek naar de ondergrondse infrastructuur (riolering, elektra en data). Op basis van de resultaten van deze onderzoeken hebben we een inschatting gemaakt van de kosten die nodig zijn voor de realisatie van het project Prikkelarm Wonen. Het is (zoals in ieder project) mogelijk, dat er sprake is van afwijkingen op deze inschattingen. Dit zal blijken uit de nadere onderzoeken die plaatsvinden als onderdeel van de ruimtelijke procedure (bijv. stikstof en akoestisch onderzoek). 2.1 De verkregen RHA subsidie heeft een deadline. We hebben van de Rijksoverheid 182.000 euro subsidie gekregen voor de realisatie van het project Prikkelarm Wonen. Dit bedrag is als inkomst opgenomen in de grondexploitatie. De toekenning van het subsidiebedrag komt met de voorwaarde dat het project moeten afronden voor einddatum van 31 december 2025. Mocht dat niet lukken, is het mogelijk een wijziging van de planning aan te vragen naar november 2027.

Het afronden van het project voor 31 december 2025 is niet realistisch, omdat we eerst nog de ruimtelijke procedure moeten doorlopen en daarna pas kunnen starten met de bouw. Uitstel van de einddatum is dus nodig. Dit vormt een risico, omdat het op dit moment niet duidelijk is hoe de ruimtelijke procedure zal verlopen. Indien er beroep wordt ingesteld tegen het plan, moeten we wachten op een uitspraak van de Raad van State. Dit kan het

project met minstens een jaar vertragen. Dan lukt het mogelijk niet om de einddatum van november 2027 te halen.

Kosten en dekking De totale kosten, opbrengsten en dekkingsmiddelen voor de grondexploitatie Prikkelarm wonen zijn als volgt: Post Verwervingskosten Kosten bouwrijp maken Kosten Woonrijp maken Plan- en apparaatskosten Kostenstijging en rente Totale kosten Grondverkopen Rijksbijdrage Totale opbrengsten Resultaat volgens BBV t.l.v. Reserve FSO

Totaalbedrag € 555.000,00 € 957.000,00 € 410.000,00 € 408.000,00 € 185.000,00 € 2.515.000,00 € 340.000,00 € 182.000,00 € 522.000,00 € -1.993.000,00

De totale kosten binnen de grondexploitatie zijn als volgt opgebouwd: Verwervingskosten, bestaande uit inbrengen van de grond en sloop bestaande opstallen Bouwrijp maken, bestaande uit grondsanering, maatregelen flora en fauna etc. Woonrijp maken, bestaande uit de inrichting van de voorstrook aan de Stokhasseltlaan. Plan en apparaatskosten Kostenstijging en rente Om de werkzaamheden die leiden tot bovengenoemde kosten uit te kunnen voeren, is een investeringskrediet nodig van € 2.515.000,-. Het investeringskrediet wordt als volgt gedekt: Verkoop van bouwrijpe grond aan WonenBreburg conform het kader grondprijzen (€ 340.000,-); Dekking vanuit RHA subsidie ( € 182.000,-) Het negatieve BBV resultaat wordt als volgt gedekt Een bijdrage van € 900.000,- vanuit de Investeringsreserve Sociaal Domein. Een bijdrage van € 500.000,- vanuit het Fonds Stedelijke Ontwikkeling. Een bijdrage van € 600.000,- vanuit de (egalisatie)reserve Rioolheffing. Zie het raadsbesluit Dekking Prikkelarm Wonen. Geraamde kosten en opbrengsten van de gemeentelijke grondexploitaties worden twee keer per jaar bij begroting en jaarrekening herzien. Indien het tekort op de grondexploitatie hoger uitvalt dan nu geraamd (meer dan € 100.000,-) dan volgt een nieuw dekkingsvoorstel aan de gemeenteraad om dit tekort te dekken.

Indien bij afsluiting van de grondexploitatie het tekort op de grondexploitatie lager uitvalt dan nu geraamd, dan vloeit het restant van de middelen als volgt terug naar de dekkingsbronnen: Als het tekort lager uitvalt ten gevolge van lagere kosten op het gebied van riolering en waterberging dan vloeien deze middelen terug naar de (egalisatie)reserve Rioolheffing. Als het tekort lager uitvalt ten gevolge van overige lagere kosten, dan worden deze middelen naar rato verdeelt over de Investeringsreserve Sociaal Domein (9/14) en het Fonds Stedelijke Ontwikkeling (5/14).

Zie bijlage 1 de grondexploitatie Prikkelarm wonen. De begrenzing van grondexploitatiecomplex is hieronder weergegeven.

Uitvoering Nadat de grondexploitatie voor Prikkelarm Wonen is geopend door de raad, wordt gestart met de planologische procedure in het kader van de Omgevingswet. De planologische maatregel die wordt gehanteerd is de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Het college stelt de BOPA vast. Deze wordt uiteindelijk verwerkt in het omgevingsplan, welke via een wijziging omgevingsplan naar de gemeenteraad gaat. De start van de bouw wordt verwacht vanaf 2026. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde vanuit de RHA subsidie.

Participatie Op 17 mei 2022 heeft een informatiebijeenkomst plaatsgevonden om de omwonenden te informeren over het haalbaarheidsonderzoek naar de realisatie van Prikkelarm Wonen aan de Stokhasseltlaan 38. Bewoners van 402 adressen in de directe omgeving zijn geïnformeerd over het project en uitgenodigd voor de avond. Toen is de oproep gedaan voor mensen om deel te nemen aan een klankbordgroep. Deze klankbordgroep is in 2023 opgestart. De deelnemers aan de klankbordgroep denken mee over het ontwerp en over het beheer. Dit doen zij door hun zorgen en wensen kenbaar te maken. Deze zijn, waar mogelijk, verwerkt in het ontwerp en beheerplan. De klankbordgroep heeft aangegeven dat zij het ontwerp een kwalitatief goed plan vindt. Een deel van de deelnemers (de 3 naastgelegen ondernemers) is van mening dat er een andere locatie gezocht moet worden om dit plan te realiseren. Zij vinden de locatie vanwege omgevingsgeluiden geen prikkelarme locatie. De zorgpartijen hebben aangegeven dat het vooral gaat om onvoorspelbare prikkels, zoals sociale contacten. Regulier omgevingsgeluid is minder een storende factor. Toekomstige bewoners zullen daar ook op geselecteerd worden door de zorgpartijen.

In december volgt er nog overleg met de klankbordgroep over het voorlopig ontwerp (VO) en begin volgend jaar nog een inloopavond waarin we ook omwonenden en geïnteresseerden bijpraten over het voorlopig ontwerp, de planologische procedure en de globale planning. Wanneer het beheer en de selectie van de bewoners verder zijn uitgewerkt, komt de klankbordgroep weer bijeen om hier verder over te spreken. Dit zal ergens in de loop van volgend jaar zijn. Na de realisatie zal een beheergroep worden opgezet die periodiek bijeen komt om te evalueren hoe het loopt.

Communicatie Op 3 augustus 2023 zijn dezelfde 402 omwonenden geïnformeerd over de laatste stand van zaken. Daarin hebben we omwonenden ook geattendeerd op de raadsinformatiebijeenkomst in september. Diverse leden van de klankbordgroep hebben daar ook ingesproken. Op 2 oktober heeft uw raad besloten om 2 miljoen euro beschikbaar te stellen voor dit project. Daarover hebben we de klankbordgroep geïnformeerd. Daarnaast staat alle actuele informatie op www.tilburg.nl/prikkelarmwonen en is de projectleider bereikbaar voor vragen.

Evaluatie Zie participatie. Na de realisatie wordt een beheergroep geformeerd die periodiek bijeen komt om te evalueren hoe het loopt.

Bijlage 1.

Grondexploitatie Prikkelarm Wonen

Ter inzage gelegde stukken Niet van toepassing.

Tilburg, 31 oktober 2023 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris de burgemeester

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit Een grondexploitatie te openen voor het project ‘Prikkelarm wonen’ met (a) een negatief resultaat van € 1.993.000,-, (b) het tekort te dekken uit de investeringsreserve Sociaal Domein, Fonds Stedelijke Ontwikkeling en egalisatiereserve Riolering en (c) hiervoor een investeringskrediet beschikbaar te stellen van € 2.515.000,-.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 20 november 2023, de griffier,

voorzitter,