20211111 Notitie verbanden grondexploitatie en de ontwikkelstrategie

Notitie

Voor Van Kopie aan Datum Onderwerp

Gemeenteraad Projectteam Wijkevoort 10 november 2021 Grondexploitatie en ontwikkelstrategie Wijkevoort

Inleiding Tijdens het informatiedebat Wijkevoort op 1 november 2021 is door raad gevraagd naar de relatie tussen de ontwikkelstrategie en de grondexploitatie. Verder is ook gevraagd of het bestemmingsplan wel kan worden vastgesteld als deze ontwikkelstrategie nog niet definitief is. Naar aanleiding hiervan is door wethouder Van der Pol toegezegd om voor de raadsbehandeling van 15 november a.s. meer inzicht te geven in de verbanden tussen de grondexploitatie en de ontwikkelstrategie. In deze notitie wordt toegelicht dat er geen substantiële financiële effecten op de grondexploitatie zijn die worden bepaald door de wijze van uitgifte van de grond. Grondexploitatie, exploitatieplan en ontwikkelstrategie Om de relatie tussen de grondexploitatie en ontwikkelstrategie te kunnen uitleggen geven we eerst een beknopte toelichting op de definitie van een grondexploitatie, een exploitatieplan en de ontwikkelstrategie. Grondexploitatie Bij de ontwikkeling van bedrijventerrein Wijkevoort is er sprake van “Bouwgrond in exploitatie” (BIE). De definitie hiervan is: gronden in eigendom van de gemeente, waarvoor door de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex met een grondexploitatiebegroting is vastgesteld. De grondexploitatie is het geheel aan de kosten en opbrengsten die gemoeid zijn met het vervaardigen van bouwrijpe grond.

Na vaststelling van een raadsbesluit hierover kunnen kosten en opbrengsten worden geactiveerd. Een grondexploitatie is kader stellend en wordt periodiek geactualiseerd bij de verantwoordingsmomenten (programmabegroting/jaarrekening) aan de raad. Een grondexploitatiecomplex wordt afgesloten indien de gehele grondexploitatie is afgerond. Dit betekent dat alle kosten en opbrengsten voor het vervaardigen van uitgeefbare grond gerealiseerd moeten zijn én alle gronden zijn uitgegeven. Exploitatieplan Het exploitatieplan (artikel 6.12 Wro) is bedoeld om gemeentelijke kosten bij gebiedsontwikkeling te verhalen op de particuliere ontwikkelaars in het bestemmingsplan en wordt door de gemeenteraad tegelijkertijd vastgesteld met het bijbehorende bestemmingsplan. Dit is aan de orde indien de gemeente niet met alle partijen in het gebied een anterieure overeenkomst heeft gesloten. In het exploitatieplan staat een fictieve opstelling van kosten en opbrengsten en deze wordt jaarlijks geactualiseerd naar de actuele realisatie en prognoses. In het exploitatieplan is de exploitatiebijdrage opgenomen die de grondeigenaar dient te betalen. Daarnaast kunnen er zaken worden geregeld ten aanzien van de locatie-eisen. De bijdrage moet betaald worden op het moment waarop de bouwvergunning wordt verleend.

Het verschil tussen een grondexploitatie en een exploitatieplan betreft dat een grondexploitatie in beginsel uitsluitend voor gronden is die de gemeente zelf exploiteert, dan wel het voornemen heeft om deze gronden te exploiteren. Een exploitatieplan is bedoeld om het kosten verhaal te borgen wanneer gronden in ontwikkeling kunnen worden gebracht die niet bij de gemeente zelf in eigendom zijn. Ontwikkelstrategie Om het gewenste doel met een gebiedsontwikkeling te realiseren is een ontwikkelingsstrategie belangrijk. Afhankelijk van welke aspecten belangrijk worden geacht en de mate van sturing/regie die wordt gewenst in de

Pagina 1 van 3

Notitie

toekomst kan bij een project gekozen worden welke ontwikkelstrategie hierbij hoort en hoe omgegaan wordt met de uitgifte van gronden. Vooruitlopend op de aangekondigde informatiesessie in februari 2022 zijn er grofweg drie verschillende sporen om tot ontwikkeling te komen. Onderstaand wordt uitsluitend de financiële component in relatie tot de grondexploitatie toegelicht. De overige aspecten die een rol spelen zullen aan de orde worden gesteld bij de informatiesessie in februari 2022. 1.

Verkoop van bouwrijpe grond aan ontwikkelaar(s), belegger(s) en/of gebruiker(s). Bouwrijpe gronden worden tegen marktconforme waarden verkocht aan ontwikkelaar(s), belegger(s) en/of gebruiker(s). Hiervoor ontvangt de gemeente opbrengsten waarmee de kosten gedekt worden. Dit draagt bij tot een financieel planresultaat van de grondexploitatie. Bij dit spoor wordt vanuit de grondexploitatie bouwrijpe grond verkocht en deze grondexploitatie wordt afgesloten na realisatie.

2.

In erfpacht uitgeven van bouwrijpe grond aan ontwikkelaar(s), belegger(s) en/of gebruiker(s). Indien gronden in erfpacht worden uitgegeven aan ontwikkelaar(s), belegger(s) en/of gebruiker(s) heeft dit in essentie geen negatief effect voor de grondexploitatie. De gronden worden gewaardeerd tegen marktconforme uitgifteprijs bij eerste uitgifte. Voor dat bedrag (aantal m2 x grondprijs conform kader grondprijzen) komt de grond op de balans van de gemeente terecht als erfpachtgrond. Als de vervaardigingsprijs (kostprijs op basis van de geraamde kosten in de grondexploitatie) lager is, dan mag de winst genomen worden. De winst ontstaat dus op het moment van het aangaan van de erfpachtovereenkomst. De betaling door de ontwikkelaar(s), belegger(s) en/of gebruiker(s) die de gronden in erfpacht neemt volgt echter pas later via de jaarlijkse canonbetalingen (de vergoeding die de gebruiker betaalt aan de eigenaar van de grond voor het gebruik van de grond) conform overeenkomst. In tegenstelling tot de ‘reguliere’ grondverkoop zoals benoemd bij spoor 1 mist de gemeente veel kasinkomsten op het moment van het aangaan van de erfpachtovereenkomst, en zal het concern meer financiering moeten aantrekken. Er is dus sprake van een voordelig of nadelig renterisico m.b.t. de financiering.

Als voor de erfpachtcanon met een rentepercentage wordt gerekend dat hoger is dan de marktrente waarvoor we kunnen lenen, is er geen sprake van een nadeel. Wanneer in de toekomst de marktrente hoger wordt dan de rente waarmee in de canon wordt gerekend ontstaat er een nadeel. Met de huidige marktrente en de huidige erfpachtcanon is nu en op langere termijn niet te verwachten dat bij uitgifte in erfpacht een nadeel ontstaat. Uitgeven in erfpacht kan wel een nadelige invloed hebben op de interesse van grote commerciële (buitenlandse) marktpartijen. Zij zijn bij voorkeur volledig eigenaar van hun grond. Anderzijds kan met erfpacht ook een ruimer potentieel aan interessante ondernemers worden aangeboord. Bij erfpacht is de financieringsbehoefte bij de ondernemer beperkter dan bij koop in eigendom.

3.

Inbreng van gronden in een publiek – private samenwerking. Een derde strategie voor de ontwikkeling Wijkevoort is een publiek – private samenwerking. Hierbij geeft de gemeente (en mogelijk andere overheden) samen met marktpartijen en/of bedrijven de ontwikkeling vorm. De invulling van een publiek – private samenwerking kan plaatsvinden op het gebied van grond, opstal en/of exploitatie van Wijkevoort. Oftewel: men kan gezamenlijk de gronden bouwrijp maken en verkopen, men kan gezamenlijk investeren in de bouw en verhuur van bedrijfsgebouwen en men kan gezamenlijk investeren in de gehele gebiedsontwikkeling. Participatie in een publiek -private samenwerking gaat samen met inbreng van gronden tegen een bepaalde waarde, risico’s die moeten worden ingeschat (bv het risico op leegstand bij participatie in realisatie en verhuur van bedrijfsgebouwen) en rendementseisen die vooraf gesteld kunnen worden aan investeringen. Voor het deel ‘grond’ heeft de raad een grondexploitatie vastgesteld. De gemeente heeft op dit moment nagenoeg alle gronden binnen het plangebied in eigendom. Er zijn op dit moment weinig grondeigenaren

Pagina 2 van 3

Notitie

in het gebied die de ambitie hebben om samen met de gemeente de totale ontwikkeling Wijkevoort vorm te geven en hiervoor een evenredig risico te lopen. Een publiek – private samenwerking op het onderdeel grond lijkt op dit moment dan ook onwaarschijnlijk voor de ontwikkeling Wijkevoort. Ook voor het deel opstal en/of exploitatie bestaat de mogelijkheid om een publiek – private samenwerking aan te gaan. Zo houdt de gemeente samen met marktpartijen de regie met als doel om de kwalitatieve ambities te borgen. In dit geval zal de gemeente waarschijnlijk vanuit de grondexploitatie de gronden bouwrijp en tegen marktconforme condities inbrengen in de publiek – private samenwerking. Dit heeft geen negatief effect op het resultaat van de grondexploitatie, aangezien de gronden worden verkocht. Na verkoop aan de publiek – private samenwerking wordt de grondexploitatie afgesloten, ervan uitgaande dat alle werken gerealiseerd zijn. De regelgeving verbiedt dat deelname in publiek – private samenwerking voor opstalontwikkeling vanuit de grondexploitatie gebeurt. Daarmee zal elders dekking moeten worden gevonden voor de deelneming in de opstalontwikkeling en/of exploitatie. Conclusie De grondexploitatie is een tijdelijke exploitatie die uitsluitend bestemd is voor het vervaardigen van bouwrijpe grond.

Nadat de gronden bouwrijp zijn gemaakt en uitgegeven zijn wordt de grondexploitatie gesloten en kan het resultaat worden genomen. Hierbij heeft een keuze uit de drie beschreven vormen van ontwikkelstrategie in essentie geen invloed op de het financieel resultaat van de grondexploitatie. Uiteraard hebben andere gebruikelijke aspecten van de ontwikkeling zoals het vereiste kwaliteitsniveau op ruimtelijke of economische aspecten, de marktvraag en overige marktontwikkelingen wel invloed op de financiële resultaten van de grondexploitatie.

Pagina 3 van 3