09 Raadsvoorstel Nota van uitgangspunten kamerverhuurbeleid en opkoopbescherming

raad 2022_1297 definitief

1

Raadsvoorstel Nota van uitgangspunten kamerverhuurbeleid en opkoopbescherming Aanleiding De woningmarkt staat onder druk, waarmee het voor mensen steeds lastiger is een passende woning te vinden in Tilburg. Met onze bouwplannen zetten we in op toevoeging van nieuwe woningen. Het overgrote deel van de mensen blijft echter aangewezen op de bestaande woonruimtevoorraad. Wijzigingen van de samenstelling van de bestaande woningvoorraad kunnen bijdragen aan het verlichten van de huidige druk op de woningmarkt. Het gaat dan bijvoorbeeld om het kamergewijs verhuren van woonruimte. Zo worden de kansen op woonruimte voor jonge eenpersoonshuishoudens (zoals studenten) groter. Tegelijkertijd kan dit ook ongewenste effecten hebben. Leefstijlen van deze huishoudens zijn soms strijdig met andere huishoudens waardoor de kans op overlast toeneemt. De opkoop van woningen voor (kamergewijze) verhuur maakt ook dat andere woningzoekenden minder kans maken op een koopwoning. Op grond van de Huisvestingsverordening Tilburg 2020 en door het college vastgestelde bijbehorende beleidsregels is voor omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten (kamerverhuur) een vergunning van het college vereist. Deze vergunningplicht is er indien bewoning door drie of meer personen plaatsvindt.

Deze beleidsregels zijn op 25 september 2020 gewijzigd waarmee het aanvragen van een omzettingsvergunning niet langer mogelijk is. De aanleiding lag in de toenemende schaarste in de woningvoorraad en meldingen over de toenemende druk op de leefbaarheid. Het college heeft op dat moment besloten tot een herijking van het kamerverhuurbeleid te willen komen. Daarnaast heeft de Eerste Kamer op 6 juli 2021 ingestemd met de nieuwe wettelijke mogelijkheid tot opkoopbescherming. Hierdoor kan de gemeente (specifieke) bestaande woningen beschermen door verhuur alleen mogelijk te maken met een vergunning. In deze nota komen beiden aan bod zoals ook aangekondigd in de Tussenrapportage 2021. Een logische koppeling aangezien voor beide de huisvestingsverordening aangepast moet worden en tot doel hebben verhuur binnen de bestaande koopvoorraad te reguleren. In dit raadsvoorstel presenteren we de uitgangspunten voor het kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming en vragen we u deze vast te stellen. Dit zodat u ons vooraf kaders kunt meegeven, en gezien de noodzaak om de ambtelijke capaciteit voor de uitvoer van beide regelingen uit te breiden, wat financiële implicaties heeft. Deze uitgangspunten vormen de basis voor de aanpassing van de huisvestingsverordening waarvoor we in juli een voorstel aan u voor zullen leggen. Invoering is beoogd per 1 september.

Elkaar aanvullende sturingsinstrumenten Met de omzettingsvergunning en de opkoopbescherming kan het woningaanbod voor starters en lage en middeninkomens behouden worden, en wordt voorkomen dat er nieuwe leefbaarheidsproblemen (als gevolg van bijvoorbeeld over bewoning en conflicterende leefstijlen) ontstaan. Woonoverlast als gevolg van individueel gedrag wordt met deze instrumenten niet voorkomen of aangepakt. Beide instrumenten nemen de aanwezige schaarste op de woningmarkt niet weg. Aan het wegnemen van de schaarste werken we met de Woonagenda 2020-2025 en de Stedelijke ontwikkelingsstrategie Wonen 2021. Het aanpakken van de woonoverlast vraagt om een bredere strategie. Door de beschikbare sturingsinstrumenten in een slimme en logische combinatie in te zetten – aanvullend op de bestaande ‘gemeentelijke gereedschapskist’ – ontstaat een krachtig systeem van regulering op de woningmarkt. We stellen voor dit ‘sturingsbouwwerk’ in twee stappen tot stand te brengen. In eerste instantie staan we kamerverhuur weer toe, en gelijktijdig introduceren we de opkoopbescherming. In een tweede fase vullen we dit aan met sturing op goed verhuurderschap en bereiden we de bestaande aanpak van woonoverlast uit met een aanpak van verhuurders. Onderstaand figuur geeft een overzicht van het beoogde sturingsbouwwerk. De instrumenten 1 t/m 3 (in blauw) implementeren we op dit moment.

De instrumenten 4 en 5 (in oranje) krijgen een eigen voorbereiding traject (beschreven onder vervolg in het raadsvoorstel). Portefeuillehouder: Wethouder Dusschooten Behandelend ambtenaar: Ruimte, K. van Gils

raad 2022_1297 definitief

2

Het sturingsbouwwerk is in de praktijk nog groter. We continueren onze inzet op de aanpak van woonoverlast, de inzet van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) en de sturing op de omzetting van woonruimte via de bestemmingsplannen.

Monitoring toeristische verhuur De kans is aanwezig dat de invoering van de opkoopbescherming eigenaar-verhuurders doet besluiten te kiezen voor toeristische verhuur als alternatief. Op dit moment komt toeristische verhuur beperkt voor, en heeft dit voor zover bekend geen negatieve gevolgen voor de leefbaarheid. Sturing hierop is dan ook niet noodzakelijk. Wel willen we de ontwikkeling van deze vorm van verhuur monitoren. Dit kunnen we eenvoudig doen op basis het bestaande systeem van toeristenbelasting en de controles hierop. Indien hieruit mocht blijken dat de toeristische verhuur een hoge vlucht neemt en negatieve effecten op het vlak van verdringing of de leefbaarheid met zich meebrengt, kunnen we regulerend optreden op basis van de Wet toeristische verhuur1. Deze instrumenten houden we vooralsnog achter de hand. In bijlage 1 treft u een algemene toelichting op de gemeentelijke sturingsmogelijkheden op het vlak van kamerverhuur en de opkoopbescherming.

1

Deze wet geeft ons verschillende instrumenten waarmee we de negatieve neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte kunnen voorkomen of beperken. Het betreft een eenmalige registratieverplichting voor aanbieders van toeristische verhuur, een nachtencriterium en een meldingsplicht voor de feitelijke verhuur, en eventueel een vergunningplicht .

raad 2022_1297 definitief

3

Beoogd effect/ Bestuurlijk kader Dit voorstel draagt bij aan een vitale en inclusieve stad en aan ons bestuurlijk doel: er is voor elke Tilburger een passende woning. We willen dat onze stad ook voor de toekomst een fijne plek is om in te wonen. We werken hieraan onder andere vanuit de Woonagenda 2020-2025 en de Stedelijke ontwikkelingsstrategie Wonen 2021. In 2020 werden beleidsregels vastgesteld die het afgeven van omzettingsvergunningen voor kamerverhuur tijdelijk stop gezet hebben in afwachting van een nieuwe afweging. De doelstellingen van het Tilburgse kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming zijn: 1.

2. 3. 4. 5.

De behoefte aan onzelfstandige wooneenheden faciliteren door waar dit verantwoord is ruimte te geven voor wijzigingen aan de samenstelling van de bestaande woningvoorraad, via omzetting naar kamerverhuur; De ongewenste effecten van wijzigingen aan de bestaande woningvoorraad op een geordend woon- en leefmilieu beperken; Zorgen dat schaarse betaalbare koopwoningen zoveel mogelijk beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens door de woningen tegen opkoop door beleggers te beschermen; Dat voor belanghebbenden is duidelijk welke beleidskeuzes worden gemaakt, wat wordt toegestaan en wat niet zodat zij hierop kunnen anticiperen; Dat de instrumenten die worden ingezet juridisch te motiveren en houdbaar in te zetten zijn.

Voorstel Vaststellen van onderstaande uitgangspunten voor wijziging van de Huisvestingsverordening per 1 september (toezegging 69579): 1. We staan kamerverhuur weer toe waarmee de beleidsregels die van toepassing waren voor het stopzetten omzettingsvergunningen weer van toepassing worden per 1 september 2022, maar de uitzonderingspositie voor huiseigenaren en eventuele kinderen vervalt en bij verkoop wordt een meldingsplicht toegevoegd; 2. De huisvestingsverordening voor de omzetting van woningen (kamerverhuur) blijft intact waarbij de gehele bebouwde kom van de gemeente Tilburg als werkingsgebied aangewezen blijft en een aanscherping plaatsvindt ten aanzien van de uitzonderingspositie van corporaties waarmee de gemeente prestatieafspraken maakt; 3. Zodra de nieuwe wettelijke mogelijkheden na de komst van de Wet goed verhuurderschap beschikbaar zijn, zullen we deze benutten en daarvoor een separaat voorstel voorleggen; 4. De huisvestingsverordening wordt uitgebreid waarmee opkoopbescherming mogelijk wordt en deze wordt van toepassing voor koopwoningen met een WOZ-waarde onder de landelijke grens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG; € 355.000 prijspeil 2022), en in gebieden waar de leefbaarheid als gevolg van ‘overlast en veiligheid’ onder druk staat; 5.

Voor de opkoopbescherming geldt naast de wettelijk verplichte uitzonderingen een aantal gemeentespecifieke uitzonderingen. 6. Een integrale afweging wat betreft de dekking van kosten voor vergunningverlening, toezicht en handhaving en juridische zaken vindt plaats in de programmabegroting 2023 e.v.

Argumenten 1.1 Kamerverhuur is wenselijk en noodzakelijk voor specifieke doelgroepen en het afstandscriterium zoals dat eerder is ingevoegd maakt dat de druk op de leefbaarheid gespreid wordt. De woningmarkt staat onder druk, wat maakt dat het voor mensen steeds lastiger is een passende woning te vinden. Dit geldt ook voor doelgroepen die aangewezen zijn op onzelfstandige woonruimte. Tegelijkertijd willen we daar waar mogelijk de bestaande woningvoorraad beschermen tegen ongewenste verdringingseffecten van schaarste en/of leefbaarheid. Het beleid zoals dat gold voorafgaand aan de omzettingsstop was hier op afgestemd.

raad 2022_1297 definitief

4

Met het continueren van een spreidingsbeleid (afstandsregel: 50 m vanaf bestaande kamerverhuur en maatschappelijke voorzieningen die van invloed zijn op leefbaarheid en 25 m in bedrijvige linten) en het hanteren van een gevelbeeld (geen omzetting toestaan in een woning in een appartementengebouw als twee woningen onder, boven, naast of één woning diagonaal van de betreffende woning al een kamerverhuurpand aanwezig is of vergund is) geven we enerzijds invulling aan ons principe een ongedeelde stad te zijn en voorkomen we anderzijds concentraties van kamerverhuur. Deze criteria hebben zich bewezen als effectieve beleidsregel. Met dit afstandscriterium is kamerverhuur in gebieden met een hoge concentratie kamerverhuurpanden nog beperkt mogelijk. Overlast ontstaat doorgaans vanuit de directe nabijheid van een kamerverhuurpand. Dus hoe groter de afstandscirkel, hoe lastiger te onderbouwen dat een afstandscirkel nog van invloed is op het tegengaan van concentraties met het oog op de leefbaarheid. Het verder vergroten van het afstandscriterium is daarmee lastig te onderbouwen en zal weinig extra toevoegen aan het beoogde beleidseffect (voorkomen van concentraties). Vanwege het feit dat veel kamerverhuur aanwezig is in de oude stad, blijft vanuit het spreidingsprincipe vooral ruimte over voor nieuwe kamerverhuur in gebieden buiten de ringbanen.

De consequentie is dat in deze gebieden het aandeel kamerverhuur mogelijk zal toenemen. Om recht te doen aan de ambitie een ongedeelde stad te zijn, stellen we gelijke criteria in de gehele gemeente. We kiezen er op dit moment niet voor het afstandscriterium en gevelbeeld aan te scherpen of een quotum per wijk of buurt in te stellen. We willen tenslotte ook kunnen voorzien in de behoefte aan onzelfstandige eenheden. Daarbij geldt wel dat de opkoopbescherming naar verwachting een remmende werking heeft op de mogelijkheden om panden aan te kopen voor kamerverhuur. Ondanks het stellen van voorwaarden kan er dan echter nog steeds overlast onder direct omwonenden als gevolg van bewonersgedrag. We blijven tot slot vol inzetten op nieuwbouw om het tekort aan studentenhuisvesting op te lossen. 1.2 De uitzonderingspositie voor huiseigenaren en inwonende kinderen is voor de omgeving niet duidelijk én is lastig handhaafbaar waardoor we deze uitzonderingsregel laten vervallen. We handhaven het uitgangspunt dat een omzettingsvergunning nodig is voor kamergewijze bewoning van een woning door 3 of meer personen en hospitaverhuur. Wel vervalt de regel dat een kind van de eigenaar niet meetelt bij deze regel. Gebleken is dat deze regel verwarring schept in buurten, omdat omwonenden deze uitzonderingspositie niet begrijpen.

Ook de handhaving wordt eenvoudiger aangezien de situatie na verloop van tijd kan veranderen. Voor bestaande situaties geldt overgangsrecht. Aanscherping van deze regel kan leiden tot situaties waarin de ouder (een deel van) de woning op naam van het kind zet. Dit vraagt aandacht in de uitwerking van de verordeningstekst, bijvoorbeeld door te stellen dat er bij de aanvraag van de vergunning sprake moet zijn van 100% eigenaarschap, en/of de eigenaar tenminste 1 jaar op het adres ingeschreven moet staan. Dit werken we nader uit. 1.3 Het is wenselijk bij verkoop van een pand te kunnen beoordelen of de nieuwe eigenaar de kamerverhuur kan voortzetten. We stellen voor een meldingsplicht op te nemen voor de situatie waarop het eigendom van een pand wisselt, zodat getoetst kan worden aan de geldende intrekkingsgronden, en daarmee ook een toets van de nieuwe eigenaar-verhuurder aan de wet Bibob. We kiezen voor twee aanvullingen op de wettelijke intrekkingsgronden op te nemen om zo de bestaande woningvoorraad ook na vergunningverlening te beschermen. We stellen voor de vergunning in te trekken wanneer: a. blijkt dat de vergunning is verstrekt op grond van onjuiste of onvolledige gegevens, en de vergunning zou zijn geweigerd als de juiste of de volledige gegevens bekend waren geweest; b. de omstandigheden op grond waarvan de vergunning is verleend niet meer aanwezig zijn.

Op dit laatste vlak gaat het ministerie binnenkort de Huisvestingswet 2014 nog verduidelijken. Een afgegeven vergunning op grond van de Huisvestingswet 2014 mag enkel gebruikt worden voor de activiteit waarvoor hij verleend is.

raad 2022_1297 definitief

5

2.1 Het is belangrijk omzetting van woningen naar onzelfstandige eenheden in de gehele bebouwde kom te reguleren omdat alleen door bescherming van de gehele voorraad negatieve effecten kunnen worden beheerst. In de afbakening van het werkgebied kiezen we voor dezelfde afbakening als in de Huisvestingsverordening 2020. Ondanks de inspanningen om het woningtekort in te lopen, is er in Tilburg nog altijd sprake van een algehele schaarste aan woningen. In de komende jaren blijft de woningbehoefte toenemen. Nieuwbouw blijft van belang en er we werken er aan de productie naar een hoger niveau te tillen. Binnen het bouwprogramma zoeken we naar mogelijkheden om ook meer in het goedkope en middensegment te bouwen. Het tekort is met al deze inspanningen niet binnen voorzienbare termijn weggewerkt en de bestaande voorraad zal beschermd moeten worden. De schaarste concentreert zich in specifieke segmenten, maar is door het gebrek aan doorstroommogelijkheden in de praktijk over de gehele breedte voel- en zichtbaar. Segmenten waar de schaarste zich met name concentreert zijn: goedkope en middeldure koopwoningen, middeldure huurwoningen, en – door het gebrek aan doorstroommogelijkheden – goedkope huurwoningen. Het gaat hierbij vooral om woningen die minimaal drie kamers tellen. Dit deel van de voorraad speelt een essentiële rol speelt bij de huisvesting van de lage en middeninkomens.

Zonder vergunningstelsel bestaat het gevaar dat het segment in de bestaande voorraad afneemt waardoor de huisvesting van de lage en middeninkomens (verder) in de knel kan komen. Ook voor de duurdere segmenten is een vergunningstelsel voor omzettingen naar kamerverhuur essentieel. De schaarste in deze segmenten beperkt de doorstroming, waardoor de schaarste in de goedkopere segmenten wordt versterkt (ook hogere inkomens blijven daar wonen, omdat men niet door kan stromen). Daarnaast zorgt de schaarste – in de volle breedte – voor een prijsopdrijvend effect, waardoor de schaarste in de goedkopere segmenten groter wordt. Alleen door een goede bescherming van de gehele voorraad, kunnen dat soort negatieve effecten worden beheerst. In bijlage 2 leest u de uitgebreide onderbouwing van het kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming. 2.2 Een uitzondering voor woningcorporaties is wenselijk zodat zij uitvoering kunnen geven aan prestatieafspraken over de huisvesting van met name aandachtsgroepen. We houden de vrijstelling van de omzettingsvergunning voor woningcorporaties uit de geldende huisvestingsverordening in stand. De vrijstelling geldt voor corporaties waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft gemaakt. Op dit moment zijn dat de drie corporatie waar de gemeente het convenant wonen mee heeft gesloten (TBV Wonen, Tiwos en WonenBreburg).

Corporaties zijn voor de gemeente en zorgpartijen een belangrijk partner in de huisvesting van een aantal aandachtsgroepen. Voor een aantal van deze groepen is kamergewijze verhuur wenselijk. We willen dat corporaties voortvarend invulling kunnen geven aan afspraken die we met hen daarover maken. Recent is wel gebleken dat de uitzonderingspositie om een expliciete duiding van de gezamenlijke opgave vraagt. Die wordt nader uitgewerkt in de prestatieafsprakencyclus. 3.1 De Wet goed verhuurderschap die binnenkort vastgesteld wordt biedt ons mogelijkheden de afspraken over goed verhuurderschap beter te borgen. In de Huisvestingsverordening 2020 waren regels opgenomen ter borging van goed verhuurderschap. De verwachting is dat de Wet Goed Verhuurderschap per 1 januari 2023 in werking treedt (zie vervolg). Dit maakt de regels inzake goed verhuurderschap in het kamerverhuurbeleid overbodig. Na inwerkingtreding van de wet vervallen daarom deze regels in het kamerverhuurbeleid. 4.1 De opkoopbescherming mag wettelijk alleen worden ingevoerd voor het goedkope en middensegment en dus niet voor de duurdere segmenten. Het is aan de gemeente om te bepalen en te onderbouwen waar men de grens van het middensegment wil leggen. We stellen voor om aan te sluiten op een WOZ-waarde er hoogte van de landelijke grens van de

raad 2022_1297 definitief

6

Nationale Hypotheekgarantie (NHG; € 355.000 prijspeil 20222). NHG is bedoeld ter stimulering van het eigenwoningbezit met name voor lagere en middeninkomens, en heeft dus dezelfde ‘doelgroep’ als de opkoopbescherming. Hierbij merken we op dat het bij de NHG-grens normaal gesproken gaat om de koopsom van de woning. Door de snelle stijging van de huizenprijzen is de WOZ-waarde echter vrijwel altijd lager dan de marktwaarde. Met een prijsgrens van € 355.000 WOZ-waarde beschermen we in de praktijk woningen met hogere marktwaarde. In onderstaand kaartbeeld is te zien in welke gebieden de gemiddelde WOZ-waarde onder of juist boven de NHG-grens ligt. In Berkel-Enschot, Udenhout en De Blaak zijn er slechts een beperkt aantal gebieden die onder de invloedsfeer van de opkoopregeling vallen. De WOZ-waarden liggen hier (soms veel) hoger dan de NHGgrens. In grote delen van de stad is de waarde wel onder de NHG, de Reeshof neemt een soort tussenpositie in. Gemiddelde WOZ-waarde per woning in Tilburg, 2020

Bron: CBS-microdata, bewerking In.Fact.Research

4.2 Voor de opkoopbescherming geldt dat dit gebiedsgericht moet worden uitgewerkt. De inzet van de opkoopbescherming moet worden gemotiveerd vanuit schaarste en/of leefbaarheidsproblemen. Daarnaast geldt dat de opkoopbescherming gebiedsgericht moet worden uitgewerkt. Het is evident dat er schaarste is op de gemeentelijke woningmarkt. Ook is het evident dat als een middeldure woning wordt opgekocht door een investeerder, deze niet door een starter of middeninkomen kan worden gekocht en betrokken. Daardoor worden de kansen van starters en middeninkomens op een woning verder verlaagd, terwijl deze door de schaarste toch al laag zijn. Dat maakt dat de opkoopbescherming vanuit het oogpunt van schaarste op de gemeentelijke woningmarkt van groot belang is. Houvast voor de vereiste gebiedsgerichte uitwerking biedt het schaarsteargument echter niet (zie ook bijlage 2). Dat geldt wel voor het argument dat door opkopen (direct of indirect) de leefbaarheid verder onder druk komt te staan. Kijkend naar de leefbaarheid is er in het algemeen sprake van een duidelijke samenhang tussen de 2

De NHG-grens wordt jaarlijks per 1 januari aangepast. Het gaat om een stabiele maar realistische kostengrens. NHG streeft er met haar systematiek naar dat: woningen waarvan de koopsom maximaal gelijk is aan de gemiddelde koopsom in Nederland bereikbaar zijn onder NHG; en deze woning tegen de maximale, wettelijk vastgeleg de Loan to Value (LTV) kan worden gefinancierd met NHG.

raad 2022_1297 definitief

7

toename van de particuliere verhuur (in het goedkope en middeldure segment) en een verslechtering van de leefbaarheid op het vlak van overlast en veiligheid. Ook blijkt in veel gebieden met een toename van de particuliere verhuur de kans op overbewoning toe te nemen. Ten slotte geldt dat er in de gebieden waar de particuliere huursector in opkomst is relatief veel signalen zijn voor onrechtmatig gebruik en onrechtmatige bewoning. Gegeven deze samenhang is het voorstel de opkoopbescherming in te voeren voor die gebieden waar de leefbaarheid als gevolg van ‘overlast en veiligheid’ onder druk staat. Het gaat hier om de roodgekleurde wijken in onderstaand kaartbeeld. Voor de wijken Fatima en De Reit geldt dat de gemiddelde score weinig zorgwekkend is, maar er binnen deze wijken grote gebieden zijn waar de leefbaarheid wel onder druk staat. Vandaar dat het voorstel is ook in deze wijken de opkoopbescherming in te voeren. De gebieden in Tilburg waar de leefbaarheid als gevolg van ‘overlast en onveiligheid’ onder druk staat

Bron: Leefbaarometer 2020

In bijlage 2 leest u de uitgebreide onderbouwing van het kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming. 4.3 Door te kiezen voor een gebiedsgerichte uitwerking op basis van leefbaarheid wordt 75% van de voorraad beschermd tegen opkoop en wordt de juridische houdbaarheid van de regeling versterkt. De wetgever heeft aangegeven dat de regeling gebiedsgericht moet worden uitgewerkt. Ondanks het feit dat we dit doen is de dekkingsgraad van het beoogde werkingsgebied erg hoog, en wordt het overgrote gedeelte van de aankopen met deze afbakening vergunning plichtig: • Van de in de periode 2018 t/m het eerste kwartaal van 2021 verkochte woningen met een prijs onder de NHG-grens, was 75% gelegen binnen het beoogde werkingsgebied van de opkoopbescherming. • Daarnaast vond in deze periode 85% van de opkopen in het beoogde werkingsgebied plaats. In andere woorden: buiten het werkingsgebied (in de Blaak, de kleine kernen en delen van de Reeshof) zijn er weinig woningen met een WOZ-waarde beneden de NHG-grens en als ze er zijn worden ze minder vaak opgekocht door investeerders. Dit brengt het risico met zich mee dat investeerders uitwijken naar de gebieden buiten het werkingsgebied. Op dat soort waterbedeffecten mogen we echter op grond van de Huisvestingswet niet voorsorteren. Wel geldt dat de afbakening die we nu vaststellen niet in beton gegoten is.

Als later blijkt dat er in andere gebieden meer wordt opgekocht én dat dit samengaat met meer overlast en onveiligheid of schaarste/verdringing, dan kan het werkingsgebied op basis van inhoudelijke argumenten worden uitgebreid.

raad 2022_1297 definitief

8

Daarnaast kent de gebiedsgerichte invoering een hogere juridische houdbaarheid dan een eventuele stadsbrede invoering, waarbij ook gebieden worden aangewezen waarin evident geen sprake is van verdringingseffecten of een samenhang met de leefbaarheidsproblematiek. Dit laatste is niet in overeenstemming met de wettelijke kaders en maakt de regeling daardoor eenvoudig juridisch aanvechtbaar. Gezien de financiële belangen van potentiële beleggers, zijn procedures te verwachten. Hierbij aangetekend dat er nog geen jurisprudentie op dit vlak beschikbaar is, de opkoopbescherming is hiervoor nog te nieuw. Wel weten we op basis van jurisprudentie naar aanleiding van andere instrumenten die de Huisvestingswet biedt dat een sterke en precieze onderbouwing door de rechter noodzakelijk wordt geacht. In bijlage 2 leest u de uitgebreide onderbouwing van het kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming. 5.1 Het is wenselijk een aantal aankopen ten behoeve van verhuur zonder vergunning mogelijk te maken. In drie gevallen zijn burgemeester en wethouders bij wet verplicht om op aanvraag een verhuurvergunning opkoopbescherming te verlenen. Het gaat om woonruimten die: (1) aan naaste familie worden verhuurd; (2) tijdelijk worden verhuurd in afwachting van het moment waarop de koper de woning zelf zal betrekken; of (3) onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.

Hieraan voegen we de volgende gemeentelijke uitzonderingen toe: a. als woningcorporaties woningen (terug) kopen voor verhuur in het sociaal of middeldure huursegment en zij daarmee een bijdrage leveren aan de opgave zoals overeengekomen in de prestatieafspraken; b. als de gemeente woonruimte aankoopt op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg); c. als de woonruimte op grond van een overeenkomst met de gemeente door een marktpartij wordt aangekocht: bv. een stadsvernieuwingsproject waar onder gemeentelijke regie geheel of gedeeltelijk door een private partij wordt uitgevoerd (PPS); d. als de woonruimte door een door de gemeente erkende zorgaanbieder wordt aangekocht en bedoeld is voor de huisvesting van cliënten met een zorgindicatie én wanneer huisvesting van de cliënten als (ruimtelijk) passend wordt beoordeeld op de aan te kopen locatie én daarvoor een omzettingsvergunning kan worden verleend; e. als sprake is van een individuele ontheffingsmogelijkheid. Dit doen we om gewenste ontwikkelingen en huisvesting van aandachtgroepen in ons woonbeleid mogelijk te maken, en woningen niet onnodig leeg te laten staan. 6.1 Het is de uitdrukkelijke wens van de raad de opkoopbescherming zo snel mogelijk in te voeren en daarom accepteren we dat een besluit over structurele dekking pas later kan worden genomen.

We willen recht doen aan de toezegging op 17 januari (nummer 69579) dat we de opkoopbescherming snel zo snel mogelijk in Tilburg invoeren. Dit is mogelijk per 1 september. De legesverordening passen we bij uitzondering tussentijds aan zodat leges voor kamerverhuurvergunningen en opkoopbescherming per 1 september in rekening kunnen worden gebracht. We doen daarvoor een voorstel bij vaststelling van de huisvestingsverordening in juli. Invoering vraagt structureel extra capaciteit voor vergunningverlening, toezicht, handhaving en juridische zaken. Deze is op dit moment niet beschikbaar en moet integraal worden afgewogen bij de programmabegroting 2023. Dit brengt het risico met zich meer dat structurele capaciteit voor toezicht en handhaving niet ter beschikking komt en afhankelijk wordt van prioritering binnen het totale handhavingsprogramma. Waarover hieronder meer.

Kosten en dekking De uitvoering van beide regelingen brengt kosten voor vergunningverlening, toezicht, handhaving en juridische zaken met zich mee. In een maximale variant gaat het om een extra benodigde formatie van ca. 7 fte in jaar 1. Deze formatie loopt op naar ca. 9,5 fte in jaar 4. Dit onder andere vanwege het oplopende aantal afgegeven vergunningen waar toezicht op nodig is, en de noodzaak verhuurvergunning opkoopbescherming opnieuw te verstrekken na eigendomswijzigingen. Het betreft hier een structurele uitbreiding van de formatie. Hiermee vraagt het implementeren van beide regelingen een structurele investering van ca. € 580.000,- in jaar 1 naar

raad 2022_1297 definitief

9

ca. € 800.000,- in jaar 4, dit in een maximale variant. Voor de programmabegroting 2023 wordt een voorstel nieuw beleid uitgewerkt op basis van verschillende scenario’s met verschillende niveaus van in zet op toezicht en handhaving (en daarmee ook de inzet van juridische zaken). Zo kan een integrale (financiële) afweging binnen de begroting 2023 worden gemaakt. Tegenover de kosten van vergunningverlening staan leges voor zowel de omzettingsvergunning als de verhuurvergunning opkoopbescherming. Hierbij is het uitgangspunt dat de hoogte van de leges maken dat de vergunningverlening kostendekkend is. Er mag hierbij geen sprake zijn van een gemeentelijk verdienmodel. Ook moeten de kosten die gemaakt worden voor toetsing aan de Wet Bibob moeten bij het bepalen van de leges buiten beschouwing blijven. Met de wijziging van de Huisvestingsverordening zal een voorstel worden gedaan voor het te hanteren legesbedrag, voor zowel de omzettingsvergunning als de opkoopbescherming. Kanttekeningen: •

•

•

Hiermee zijn de middelen voortoezicht en handhaving vooralsnog niet beschikbaar voor 2022 en mogelijk ook niet voor volgende jaren. Deze aanvraag loopt immers mee met de begrotingsbehandeling 2023. Dat betekent dat we in ieder geval in 2022 en mogelijk ook in volgende jaren niet gericht kunnen inzetten op deze instrumenten. In november wordt duidelijk of de gevraagde middelen beschikbaar komen bij de vaststelling van de begroting 2023. Wanneer de middelen niet beschikbaar komen (in de situatie dat er geen structureel geld vrijgemaakt wordt), leidt dit tot de noodzaak om te prioriteren binnen het programma toezicht en handhaving, en daarmee beperkte toezicht en handhaving. Het is belangrijk te beseffen dat wanneer er om financiële redenen geen ruimte is voor toezicht en handhaving, vergunningverlening een symbolische werking heeft. De vergunningverlening kan vanuit de leges gefinancierd worden vanaf 1 september 2022..

Vervolg Na vaststelling van de uitgangspunten voor het kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming, ondernemen we de volgende acties: a. Voor de programmabegroting 2023 wordt een voorstel nieuw beleid uitgewerkt op basis van verschillende scenario’s met verschillende niveaus van inzet op toezicht en handhaving (en daarmee ook de inzet van juridische zaken). Zo kan een integrale (financiële) afweging binnen de begroting 2023 worden gemaakt. b. Het opstellen Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening (concepttekst Huisvestingsverordening) en Legesverordening 2022-1; c. Het opstellen van de juridische onderbouwing ('redeneerlijn') bij het Wijzigingsvoorstel Huisvestingsverordening; d. Het uitwerken van de werkprocessen en modeldocumenten ten behoeve van vergunningverlening, toezicht en handhaving, samen met het aanpassingen van ondersteunende systemen en administratie en creëren van voldoende uitvoeringscapaciteit; e. Afstemming met gemeenten in woningmarktregio West-Brabant en Hart van Brabant (23 gemeenten) (dit in lijn met artikel 6 Huisvestingswet 2014): een vooraankondiging is reeds gedaan, we informeren de gemeenten nader schriftelijk en agenderen het onderwerp indien nodig in het regionale overleg. Besluitvorming over de wijziging van de Huisvestingsverordening is voorzien voor de raadsvergadering van 18 juli 2022.

Voor de inwerkingtredingsdatum gaan we uit van 1 september 2022. Dit zodat de betrokkenen (en ook de uitvoerende gemeentelijke instanties) voldoende gelegenheid krijgen om zich met de nieuwe regels vertrouwd te maken en zich erop in te stellen. Een periode van ongeveer 6 weken tussen bekendmaking en inwerkingtreding vinden wij haalbaar en redelijk naar alle betrokkenen.

raad 2022_1297 definitief

10

(Verdere) Inzet op goed verhuurderschap en de aanpak van woonoverlast Van het voorgestelde kamerverhuurbeleid en de opkoopbescherming gaat een sterke sturing op de woningvoorraad uit. Zoals hierboven aangegeven is een inzet op goed verhuurderschap hier reeds een onderdeel van. In het kamerverhuurbeleid is goed verhuurderschap een vergunningsvoorwaarde. Echter, met de inwerkingtreding van de Wet Goed Verhuurderschap (naar verwachting per 1 januari 2023) krijgen gemeenten de mogelijkheid om landelijk geüniformeerde algemene regels in te stellen ter bevordering van goed verhuurderschap. Daarnaast krijgen gemeenten de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren om slecht verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan. De verwachting is dat de Wet Goed Verhuurderschap per 1 januari 2023 inwerking treedt. Vanaf dat moment moet de gemeente van het in de wet geboden instrumentarium gebruik van maken, wat overigens een verruiming van het huidig beschikbare instrumentarium betekent, wanneer zij wil sturen op goed verhuurderschap. Sturing via de omzettingsvergunning kan dan niet meer. Een separaat traject wordt hiervoor opgestart. Aanpak van verhuurders bij woonoverlast Daarnaast heeft de gemeente er recent twee instrumenten bijgekregen in de aanpak van woonoverlast met de wijziging van de Wet aanpak woonoverlast en artikel 151d van de Gemeentewet.

In beide gevallen gaat het om mogelijkheden om verhuurders aan te spreken in het geval van woonoverlast. Ook de inzet van deze instrumenten willen we nader verkennen, en gelijk met de sturing op basis van de Wet goed verhuurderschap inzetten. Dit zal onderdeel zijn van het hierboven genoemde traject.

Evaluatie We zijn voornemens het nieuwe beleid na twee jaar te evalueren. Jaarlijks monitoren we de ontwikkeling van de toeristische verhuur in de stad en de overlastmeldingen als gevolg van omzetting van woonruimte. Verder geldt dat een gemeentelijke huisvestingsverordening, volgens artikel 4 van de Huisvestingswet 2014, maximaal vier jaar geldig is. Daarna is verlenging of nieuwe vaststelling mogelijk als opnieuw de noodzaak daarvan is aangetoond (onderbouwing op basis van schaarste of leefbaarheid). Dat geldt ook voor het toekomstige hoofdstuk over opkoopbescherming in de verordening. Daarnaast is de opkoopbescherming een tijdelijke regeling. Na vijf jaar (gerekend vanaf 1 januari 2022) vindt er door de rijksoverheid een evaluatie plaats. Indien de noodzaak of relevantie van de maatregel in de economische situatie van dat moment dan onvoldoende wordt bewezen, vervalt de maatregel op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Mocht besloten worden tot afschaffing dan blijven bestaande gemeentelijke regelingen nog twee jaar van kracht. Indien het wetsvoorstel na de eerste evaluatie niet vervalt, wordt iedere vijf jaar een nieuwe evaluatie uitgevoerd met de mogelijkheid om de opkoopbescherming dan alsnog te laten vervallen volgens dezelfde procedure.

Bijlagen • •

Gemeentelijke sturingsmogelijkheden op vlak van kamerverhuur en opkoopbescherming; In.Fact.Research , 4 april 2022, Rapport onderbouwing kamerverhuur en opkoopbescherming.

Tilburg, 19 april 2022 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

raad 2022_1297 definitief

11

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit De onderstaande uitgangspunten voor wijziging van de Huisvestingsverordening per 1 september vast te stellen: 1. We staan kamerverhuur weer toe waarmee de beleidsregels die van toepassing waren voor het stopzetten omzettingsvergunningen weer van toepassing worden per 1 september 2022, maar de uitzonderingspositie voor huiseigenaren en eventuele kinderen vervalt en bij verkoop wordt een meldingsplicht toegevoegd; 2. De huisvestingsverordening voor de omzetting van woningen (kamerverhuur) blijft intact waarbij de gehele bebouwde kom van de gemeente Tilburg als werkingsgebied aangewezen blijft en een aanscherping plaatsvindt ten aanzien van de uitzonderingspositie van corporaties waarmee de gemeente prestatieafspraken maakt; 3. Zodra de nieuwe wettelijke mogelijkheden na de komst van de Wet goed verhuurderschap beschikbaar zijn, zullen we deze benutten en met een separaat voorstel voorleggen; 4. De huisvestingsverordening wordt uitgebreid waarmee opkoopbescherming mogelijk wordt en deze wordt van toepassing voor koopwoningen met een WOZ-waarde onder de landelijke grens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG; € 355.000,- prijspeil 2022), en in gebieden waar de leefbaarheid als gevolg van ‘overlast en veiligheid’ onder druk staat; 5. Voor de opkoopbescherming geldt naast de wettelijk verplichte uitzonderingen een aantal gemeentespecifieke uitzonderingen. 6.

Een integrale afweging wat betreft de dekking van kosten voor vergunningverlening, toezicht en handhaving en juridische zaken vindt plaats in de programmabegroting 2023 e.v.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 23 mei 2022,

de griffier,

plaatsvervangend voorzitter,