08 obp toelichting

10. N  etwerkanalyse 2.0; de nieuwe opgave doorrekenen voor de verschillende netwerken. De transformatieopgaven met betrekking tot mobiliteit zijn gebaseerd op de prognoses uit de Omgevingsvisie Tilburg 2040. Aangezien de onlangs de prognoses fors zijn toegenomen is een nieuwe doorrekening nodig op basis van de nieuwe prognoses om zo de consequenties voor de verschillende netwerken inzichtelijk te krijgen. Dit wordt al gedaan op het niveau van de Stedelijke Regio Breda-Tilburg. Voor Tilburg zal dit op basis van de indicaties uit deze Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie verfijnd worden. Het gaat dan om een vraaggerichte benadering waarbinnen we maximaal inzetten op bestaande systemen. We verkennen ook welke maatregelen voor rijdende en stilstaande mobiliteit nodig zijn om mobiliteit en ruimte goed met elkaar te verbinden. De verkenningen richten zich op het vertalen van de vraag naar arbeid, werk en recreatie, waarbij we uitgaan van maximale inclusiviteit. De studie legt ook een basis voor verkennende gesprekken met partners, zoals NS, ProRail, de provincie en het rijk, over de planningen van maatregelen. 11. Uitwerken van de Ruimte-voor-Ruimteregeling voor het buitengebied. In de Verordening ruimte van de Provincie Noord-Brabant is de Ruimte voor Ruimte regeling opgenomen.

Met deze regeling is het mogelijk om in ruil voor de sloop van (agrarische) bebouwing een nieuwe woning te ontwikkelen, met kwaliteitsverbetering van het landschap als doel. Op basis van de Verordening ruimte heeft de gemeente Tilburg eigen ruimte voor ruimte beleid geformuleerd. Dit beleid is opgenomen in de Omgevingsvisie Tilburg 2040 en is inmiddels 6 jaar van kracht. Actualisatie van de ruimte-voor-ruimteregeling is gewenst om initiatieven in het buitengebied beter te kunnen beoordelen in relatie tot versterking van de kwaliteit van het landschap in het landelijk gebied. Daarvoor is verfijning van het kaartbeeld en criteria uit de Omgevingsvisie en aanscherping van criteria nodig.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

54

BIJLAGEN

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

55

BIJLAGE 1. BENCHMARK Een vergelijking van de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs tussen Tilburg en vergelijkbare steden laat zien dat het prijsniveau in Tilburg nog relatief laag is. In 2020 kwam de gemiddelde transactieprijs voor een koopwoning uit op iets boven de €2.500 per m². In de duurste stad van deze benchmark – Breda – stond de teller vorig jaar op €3.175 per m². Woningen in Tilburg zijn hiermee 21% voordeliger dan in Breda. Ook in Eindhoven en ‘s-Hertogenbosch liggen de vierkante meterprijzen een stuk hoger dan in Tilburg. Ondanks dat de prijzen in Tilburg de afgelopen jaren sterk stegen, is er nog steeds sprake van een concurrentievoordeel op prijs. Dit zal naar verwachting resulteren in een sterkere prijsstijging de komende jaren in vergelijking met de benchmarkgemeenten.

goed ontsloten zijn met het Openbaar Vervoer. Met de hoogste prijzen per m² en de sterkste stijgingen de afgelopen 5 jaar, zijn Breda en Oisterwijk overduidelijk de meest aantrekkelijke woongemeenten in de regio. Ook valt op dat Tilburg omringd is door relatief dure gemeenten, terwijl Breda juist in haar regio met afstand de duurste is.

Gemiddelde prijs van de woning per m2 15

Figuur: Gemiddelde transactieprijs woningen per m2 14 Ook in een vergelijking met gemeenten uit de Stedelijke Regio Breda – Tilburg (SRBT) komt Tilburg als relatief voordelig uit de bus met een waarde net onder het regionaal gemiddelde van €2.576 per m² in 2020. Breda is regionaal de tweede meest prijzige stad, met de gemeente Oisterwijk op 1. Hier kostte een gemiddelde woning in 2020 € 3.224 per m². Deze twee gemeenten zijn wel de enige echte uitschieters, met het gemiddeld prijsniveau van alle andere regiogemeenten dicht bij het regionaal gemiddelde. Gemiddeld zijn in de SRBT de prijzen de afgelopen 5 jaar met 36% gestegen. De grootste stijgers zijn achtereenvolgens Breda (49%), Tilburg (45%), Oisterwijk (44%) en Etten-Leur (40%). Dit lijkt een patroon van urbanisatie te bevestigen in de regio: de meest aantrekkelijke woningmarkten zijn de twee grote steden, gevolgd door de buurgemeenten die





De conclusies voor Tilburg: • Ondanks relatief sterke prijsstijging de afgelopen jaren behoort Tilburg nog steeds tot een van de meest betaalbare stedelijke woningmarkten in Nederland. Dit plaatst Tilburg in een sterke positie om woningzoekenden met een gemiddeld inkomen te accommoderen, vanuit een groter wordend zoekgebied. Door in onze planvoorraad te zorgen voor een ruime beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen kan deze positie verder versterkt worden. • De regionale analyse laat zien dat de kleinere gemeenten rond Tilburg bovengemiddeld aantrekkelijke woningmarkten zijn. Dit biedt kansen om juist in de dorps-landelijke gebieden in te zetten op betaalbare koopwoningen (Berkel-Enschot, Udenhout en Biezenmortel). Met relatief lage prijzen in vergelijking met Breda, ‘s-Hertogenbosch en Eindhoven, zijn er kansen om in de centrum-stedelijke woonmilieus van Tilburg in te zetten op kwaliteit, hand in hand met verbetering van stedelijke voorzieningen en openbare ruimte.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

56

BIJLAGE 2. BIJSTELLING VAN ONZE KWALITATIEVE OPGAVE We hebben In.Fact gevraagd meer inzicht te geven in de woningvraag als gevolg van de prognoses. Zij hebben daarover advies uitgebracht. In onderstaande grafiek is deze woningbehoefte te zien.

we het belangrijk vinden dat ouderen kunnen wonen in een voor hen geschikte woning in, wanneer zij dat willen, de eigen wijk. Geschikte woningen kunnen worden gerealiseerd door aanpassing van de huidige woning, of door het toevoegen van nieuwe woonvormen. Toegankelijkheid, 0-treden en nabijheid van voorzieningen zijn voor ouderen belangrijk. Anders dan jongeren die starten op de woningmarkt hebben alleenstaanden en paren aan het einde van de wooncarrière vaak een specifieke woonwens. Wanneer we daarin goed kunnen voorzien door hier bij beoordeling van woningbouwinitiatieven op te sturen, kan doorstroming in de bestaande voorraad op gang komen. Doorstroming leidt tot langere verhuisketens waardoor meer mensen een passende woning kunnen vinden. Wanneer we kijken naar de ontwikkeling in de behoefte naar koopwoningen dan zien we een toenemende behoefte aan grondgebonden koopwoningen in het prijssegment tot €325.000 (prijspeil 2021) en de nadruk op behoefte aan ruime koopwoningen (groter dan 100m2, >5 kamers). Er is sprake van een grote vraag naar betaalbaar wonen, waarbij de betaalbaarheid niet ten koste mag gaan van de kwaliteit.

We zien ten opzichte van 2017 een extra groei van het aantal alleenstaanden met een leeftijd tussen de 23 en 65 jaar. Daarbij past vooral een vraag naar huurappartementen en grondgebonden koopwoningen. Ook het aantal eenoudergezinnen neemt toe. Hoewel dit een kleinere groep is, hebben zij wel een specifieke kwalitatieve vraag naar vooral grondgebonden wonen in huur en koop. Met onze verdichtingsprincipes sluiten we in deze stedelijke ontwikkelingsstrategie aan bij de NOVI. We verdichten dus vooral in de bestaande stad. We staan daarmee voor de uitdaging om doorstroming op gang te brengen, maar ook om met gestapelde woonvormen te voorzien in de kwalitatieve vraag naar grondgebonden wonen. Daarvoor zijn nieuwe woonconcepten nodig en specifieke woonproducten met bijvoorbeeld collectief speelgroen in de nabijheid en forse buitenruimtes. We dagen de markt daar graag op uit. We krijgen tot 2040 te maken met een dubbele vergrijzing. Het aantal 75+ers stijgt tot 2040 met 86% naar 27.000 Tilburgers. In de Woonagenda hebben we aangegeven dat

De behoefte aan huurappartementen neemt op basis van prognoses 2019 sterk toe. Het gaat om zowel appartementen met als zonder lift, met name door de verwachte extra

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

57

BIJLAGE 2. BIJSTELLING VAN ONZE KWALITATIEVE OPGAVE groei van (jonge) eenpersoonshuishoudens. Er is vooral behoefte aan huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens15. Ook in de huur zien we dus een grote vraag naar betaalbaar wonen, en ook hier is er sprake van een vraag naar kwaliteit.

In de provinciale prognoses wordt extra huishoudensvorming verwacht vanuit buitenlandse migratie. Voor de huisvesting van arbeidsmigranten en buitenlandse studenten hebben we afspraken gemaakt die aanvullend op de woonopgave gerealiseerd worden voor zover er sprake is van tijdelijk verblijf. Hiervoor realiseren we logiesvoorzieningen en onzelfstandige eenheden. Dit beleid zetten we voort en zullen we zo nodig intensiveren. Wanneer blijkt dat een toenemende groep hier langjarig verblijft dan stellen we onze woningbouwopgave daarop bij. Dit zal vooral effect hebben op de afspraken met de corporaties in het convenant Wonen en daarom is hierover een afspraak opgenomen in de bijstelling van het Convenant Wonen.

Prognoses geven inzicht in de opgave. Binnen concrete projecten maken we de keuze voor wie we bouwen en wat we bouwen.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

58

BIJLAGE 3. EEN ANALYSE VAN DE ONTWIKKELING VAN TILBURG De ontwikkeling van de stad en dichtheden en kenmerken van wijken bieden ons tezamen met gebiedsgerichte opgaven en kansen binnen wijken, inzicht in de mogelijkheden en kansen voor verdichting. Een beschrijving van de ontwikkeling van de stad en de dichtheden en kenmerken van wijken zijn in deze bijlage beschreven.

Plan in hoofdzaak 1950 1950 - 1000.000 inwoners

In 1913 werd ingenieur Johan Ruckert in Tilburg aangesteld als directeur van Publieke Werken. Zijn voornaamste opdracht was het opstellen van een uitbreidingsplan voor de snelgroeiende stad. Uit die tijd dateert de dertien kilometer lange Ringbaan. Deze rondweg, die het grootste deel van de toenmalige bebouwde kom van Tilburg omsloot, vormde ruwweg de begrenzing van het uitbreidingsplan. Daarbinnen was nog voldoende ruimte voor de aanleg van nieuwe wijken. In 1940 stelde de gemeenteraad het Uitbreidingsplan in Hoofdzaak vast. Dit zou de basis worden voor de naoorlogse stadsuitbreidingen. In 1941 werd de 100.000ste inwoner ingeschreven. De prognoses gingen toen al uit van een inwonersaantal van 200.000 in het jaar 2000. Er moest dus veel bijgebouwd worden om al deze mensen te kunnen huisvesten.

Omgevingsvisie 2040 2020 - 220.000 inwoners

Algemeen Uitbreidingsplan Tilburg 1917 lr. Ruckert 1920 - 60.000 inwoners

Ontwikkeling van de stad Tilburg is ontstaan uit een aaneenschakeling van buurtschappen, die tussen de akkers lagen. We noemen die ook wel herdgangen. Met de groei Tilburg, werden eerst de verbindingswegen volgebouwd. Hierdoor ontstond de kenmerkende lintbebouwing. De driehoekige pleinen, zoals het Wilhelminapark, het Lieve Vrouweplein, en de linten, zoals de Korvelseweg, Besterdring en Goirkestraat, zijn nog steeds herkenbaar in het Tilburgse stratenpatroon. Vervolgens werden er huizen in de tussenliggende ruimtes gebouwd. Daardoor verdichtte het weefsel, maar de bestaande hoofdstructuur bleef onaangetast. Van een planmatige aanpak was toen nog geen sprake. Op willekeurige plekken en zonder enige samenhang werd er gebouwd. Dat verklaart het onregelmatige beloop van veel straten in de Oude Stad.

De eerste planmatig aangelegde wijken dateren uit de periode 1860-1880 en kwamen voort uit particulier initiatief. De gemeente legde in die periode wel enkele straten aan, zoals de Stationsstraat en de huidige Willem II-straat.

Een eeuw stedelijke ontwikkeling; trendbreuk uitdijende stad

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

59

BIJLAGE 3. EEN ANALYSE VAN DE ONTWIKKELING VAN TILBURG In 1953 werd het Herzien Uitbreidingsplan in Hoofdzaak vastgesteld. Het was meer dan een uitwerking van het plan uit 1940. De nieuwste stedenbouwkundige en sociografische inzichten waren erin verwerkt. Ook werd een voorschot genomen op de latere uitbreidingen in Tilburg-Noord en De Blaak. Vanaf 1963 werden de uitbreidingsplannen voor de wijk Wandelbos vastgesteld. Daarmee werd het woongebied fors uitgebreid. In tegenstelling tot de plannen voor Het Zand en De Reit werd het wonen hier opgevat als wonen in het bos, met een belangrijke rol voor bestaande en nieuwe groenstructuren en ruim opgezette hoofdwegen omzoomd met groen. Na de stadsuitleg in westelijke richting met Het Zand, De Reit en het Wandelbos ontstond er vanaf midden jaren 1960 een nieuwe golf van stadsuitbreidingen. De eerste grote uitbreiding vond tussen 1965 en 1975 plaats in Tilburg-Noord. Vervolgens ontstonden tussen 1976 en 1983 bijna gelijktijdig de wijken De Blaak en het eerste deel van de Reeshof. Verder werd de reeds gedeeltelijk bestaande wijk Groenewoud met nieuwe woningen uitgebreid. De Reeshof groeide nog tot in de eenentwintigste eeuw uit tot een volwaardig stadsdeel. Hier woont nu ongeveer een vijfde van de Tilburgse bevolking. Tilburg-Noord is net als bij het Zand en De Reit gebouwd volgens de zogenaamde ‘wijkgedachte’.

De wijkgedachte werd verondersteld een heilzame werking op de samenleving te hebben. De stad moest worden opgebouwd uit wijken die volledig zelfstandig waren. Binnen die wijken kon een overzichtelijk ruimtelijk kader worden geboden met een eigen karakter en een wijkraad als kern van de wijkorganisatie. Om het bouwproces te versnellen werd in Tilburg-Noord en -West gebruik gemaakt van stempelbouw: zich herhalende composities van laag- en hoogbouw. Niet alleen de wijken werden gestandaardiseerd, maar ook de woningbouw, die meer en meer het principe van de systeembouw volgde. Na de kritiek op de eenvormigheid, saaiheid en monotonie van Tilburg-Noord kregen De Blaak en de Reeshof een informeler, complexer karakter met hofjes, kronkelige stratenpatronen en woonerven waar voetgangers en fietsers het primaat hebben in plaats van de auto.

Groenewoud wordt gekenmerkt door een grote variëteit aan verkavelingspatronen en typen bebouwing. De tegenreactie op de eenvormigheid manifesteerde zich ook in de opzet van de vroegste buurten in de Reeshof. Met dit nieuwe stadsdeel werd eind ’70-er jaren begonnen. Meer dan in De Blaak lagen de bestaande landschappelijke structuren ten grondslag aan het stedenbouwkundig plan. Dwars door de Reeshof kwam een groene landschapsas en aan de randen ligt een groene buffer. Ruim veertig jaar is aan de Reeshof gebouwd. En er wordt nog steeds aan gebouwd. Denk aan Park Centraal (Dalem). Hierdoor is dit stadsdeel een staalkaart van de Nederlandse woningbouw geworden. Het eerste deelplan uit de jaren ’70, Gesworen Hoek, is met zijn slingerende straten en woonerven een intieme en informele buurt geworden. De buurten die in de jaren 80 volgenden kregen een formeler en overzichtelijker karakter. Met enige vaart ontwikkelden overheid en steeds meer private partijen de wijken Tuindorp De Kievit, Dongewijk en Leeuwerik. Mede door die private ontwikkelaars en de groeiende economie kwam er veel variatie en meer kleur in de woningbouw. Dalem-Zuid en Dalem-Noord kregen in de jaren ’90 een wat kalmer en strakker karakter. De meest recente uitbreidingen van de Reeshof zijn Witbrant en Koolhoven ten zuiden van de spoorlijn naar Breda.

In 1997 werden Berkel-Enschot en Udenhout bij de gemeente Tilburg gevoegd, en in 2021 Biezenmortel. Tilburg telde op 1 januari 2021 221.973 inwoners. In 2015 heeft de gemeenteraad de Omgevingsvisie Tilburg 2040 vastgesteld. Dit is het vigerende kader voor de ontwikkeling van de stad. In tegenstelling tot eerdere plannen is dit geen blauwdruk voor de stad, maar geeft het richting aan onze ambities. De stadsregionale parken worden als een belangrijke kwaliteit voor de stad gezien. In de toekomst willen we die graag versterken en beter verbinden met de stad. Dat betekent dat we anders dan voorheen met onze woningbouwopgave om moeten gaan. De Reeshof is onze laatste grote stadsuitbreiding geweest. De toekomstige woningbouw moet veelal in de bestaande stad worden opgelost, zonder een gezonde, groene, klimaatbestendige en aantrekkelijke leefomgeving in de bestaande stad uit het oog te verliezen. Dat betekent dat we op zoek moeten naar nieuwe woonconcepten, die tegemoetkomen aan de behoeftes van onze bevolking en die aansluiten bij de kenmerken en identiteit van de verschillende wijken.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

60

BIJLAGE 3. EEN ANALYSE VAN DE ONTWIKKELING VAN TILBURG Dichtheden en kenmerken van Tilburg anno 2021 Een van de aanknopingspunten om te kunnen beoordelen of verdichting mogelijk is, is de woningdichtheid van de verschillende gebieden. Een ander aanknopingspunt vormen de stedenbouwkundige verkavelingen en andere specifieke kenmerken van de wijk. Deze karakteristieken zijn weergegeven in de volgende figuren. Het gebied binnen de ringbanen kent een woningdichtheid van 40 woningen/ha. We treffen hier veel gesloten bouwblokken aan en is er sprake van een hoge menging van functies. Het gebied binnen de ringbanen is vrij stenig en groen ligt vaak verborgen.

Binnen de Ring - 40 won/ha

West & Noord - 25 won/ha

• Hoog uitgiftepercentage • Smalle straten, geen voortuinen • Gesloten bouwblokken met binnenterrein • Menging eensgezins/meergezins • Menging van functies

• Veel openbare ruimte • Straten met voortuinen • Stempels en stroken verkaveling • Laagbouw (rijwoningen) en hoogbouw • Gemeenschappelijke groenstroken • Scheiding van functies

Reeshof - 20 won/ha

Berkel-Udenhout - 15 won/ha

• Landschappelijk groen • Straten met voortuinen • Thematische stedenbouw & Architectuur • Menging rijen, 2-kap en vrijstaand • Scheiding van functies

• Verbinding met landschap • Ruime kavels en tuinen • Menging organische en planmatige groei • Menging met landelijke bebouwing en complexen • Vrijwel alleen eensgezinswoningen (rijen, 2-kap en vrijstaand) 

In de dorpen Berkel-Enschot, Udenhout en Biezenmortel ligt de woningdichtheid lager dan in de stad; zo’n 15 woningen per hectare In Berkel-Enschot en Udenhout en slechts 10 won/ha in Biezenmortel. De dorpen bevatten over het algemeen grote kavels en we treffen er met name eengezinswoningen aan in rijtjes, 2-onder-1-kap en vrijstaand. In de dorpen is voldoende ruimte voor groen en is klimaatbestendigheid minder een probleem dan in de stad.

Stedenbouwkundige verkavelingen in de verschillende delen van de stad



De uitbreidingswijken van na de oorlog zoals ’t Zand, Tilburg-Noord en Groenewoud tellen zo’n 25 woningen/ha. De uitbreidingswijken in Tilburg-Noord en –West uit de jaren ’60, ’70 en ’80 worden gekarakteriseerd door zogenaamde stempelwijken met veel openbare ruimte. De openbare ruimte heeft in deze wijken veelal een anoniem karakter met weinig gebruiks- en belevingskwaliteit. De Vinex-wijk de Reeshof heeft een dichtheid van 20 won/ha. Het beeld wordt vooral bepaald door straten met voortuinen, 2-onder-eenkapwoningen, rijtjeswoningen en vrijstaande woningen. Hier zijn de functies veelal gescheiden, met uitzondering van de brandpunten in de wijk, waaronder wijk- en buurtwinkelcentra. De Reeshof heeft een vrij monofunctioneel karakter met een zwaar accent op wonen. Er is relatief veel groen aanwezig.

Dichtheden en kenmerken in de verschillende delen van de stad

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

61

BIJLAGE 3. EEN ANALYSE VAN DE ONTWIKKELING VAN TILBURG

Woningdichtheden in de verschillende Tilburgse stadsdelen.

UPDAT E ST EDEL IJKE ONT WIKKEL INGSST RAT EGIE WONEN

62