08 Beantwoording technische vragen Verordening Middenhuur 2023

Vertrouwelijkheidsniveau: Openbaar

Notitie

Voor Van Kopie aan Datum Onderwerp

De gemeenteraad Wethouder Çelik 13 december 2023 Beantwoording technische vragen raadsvoorstel Verordening middenhuur Tilburg 2023

Op 4 december 2023 heeft er een informatiebijeenkomst plaatsgevonden over het raadsvoorstel Verordening middenhuur Tilburg 2023. Naar aanleiding hiervan zijn vanuit de raad nog technische vragen gesteld ter voorbereiding van de raadsvergadering op 18 december 2023. De gestelde vragen worden hieronder beantwoord, voor zover mogelijk. Vraag 1: Naar welke oppervlakte appartementen is op dit moment het meeste vraag in de categorie Middenhuur? Antwoord: Uit de in 2022 opgestelde regionale rapportage ‘Woningmarktonderzoek Hart van Brabant’ blijkt dat er in de periode 2022 tot 2030 voornamelijk vraag is naar huurappartementen kleiner dan 85m2 GBO, hierbij ligt het zwaartepunt bij de appartementen tussen de 65m2 GBO en de 85m2 GBO, zie Tabel 1. Dit zijn zowel appartementen in sociale huur, als middenhuur en dure huur. Vraag 2: Welke behoefte verwachten we over 10-15 jaar? Antwoord: Het woningmarktonderzoek kijkt vooruit tot 2030 en 2040. In de periode 2030-2040 neemt de behoefte naar kleine appartementen (<65m2 GBO) af ten opzichte van de periode tot 2030, terwijl de behoefte aan appartementen tussen de 65m2 en 85m2 GBO nagenoeg gelijk blijft, zie ook Tabel 1. Tabel 1 Ontwikkeling behoefte huurwoning naar m2 GBO

Vraag 3: Welke afmetingen zijn wenselijk voor een senioren appartement? Waarop is dit uitgangspunt gestoeld? Antwoord: De adviseurs wonen adviseren bij senioren appartementen een GBO van ca 65m2 aan te houden. Voor senioren is een appartement met 2 slaapkamers en een aantrekkelijke buitenruimte meestal randvoorwaardelijk. Alleen wanneer er sprake is van een intensieve zorgvraag dan kunnen ook kleinere eenheden volstaan. Er is dan bijvoorbeeld sprake van een geclusterde woonvorm met VPT. Vraag 4: Waarom is er in dit voorstel gekozen voor een ondergrens van 55m2? Antwoord: Hoewel we spreken van middenhuur, hebben we het nog steeds over een behoorlijke maandlast. Een zekere woonkwaliteit van het woonproduct middenhuur woning is nodig, om tegemoet te komen aan deze maandlast. Deze kwaliteit gaat verder dan een basisoppervlakte van minimaal 50m2. Dit is de ondergrens die in de Update Stedelijke Ontwikkelingsstrategie Wonen is opgenomen. Ook onze corporaties realiseren woningen die in de regel groter zijn dan 50m2. In woningen van 55m2 GBO kan meer woonkwaliteit geleverd worden die aansluit bij de gevraagde prijs. Dit kan bijvoorbeeld door de toevoeging van een tweede werk-/slaapkamer.

Ter informatie, wanneer de woning van 55m2 GBO hetzelfde is afgewerkt als een woning van 50m2 GBO, dan kost deze ongeveer €30 meer op maandbasis binnen het huidige Woningwaarderingsstelsel (prijspeil: 01-07-2023).

Pagina 1 van 3

Vertrouwelijkheidsniveau: Openbaar

Notitie

Vraag 5: Worden er met er met ontwikkelaars afspraken gemaakt over een flexibele plattegrond, zodat bij veranderende vraag eventueel een extra kamer gecreëerd kan worden? Antwoord: Deze vraag kan op twee manieren gelezen worden. Allereerst wordt mogelijk gedoeld op het samenvoegen van woningen op termijn. Hierover worden tot op heden geen afspraken gemaakt, wel is het in het een aantal keer als wenselijk aangegeven in gesprekken met ontwikkelaars. Dit heeft echter niet geleid tot afspraken. De vraag kan ook bedoeld zijn om binnen de geboden oppervlakte tot een andere indeling te komen en een slaapkamer toe te voegen. Met name de kleinere appartementen zijn over het algemeen zo efficiënt uitgedacht dat de realiteit van deze optie beperkt is. Elke vierkante meter wordt over het algemeen al optimaal benut. Vraag 6: Is overwogen de ondergrens te verlagen naar 50m2 met instandhouding van het gemiddelde van 60m2? Antwoord: Dit is overwogen, maar hieraan kleeft ook een risico. Zie antwoord op vraag 7. Vraag 7: Worden er onwenselijke gevolgen voorzien bij het verlagen van de ondergrens met instandhouding van het gemiddelde? Zo ja, wat zijn deze gevolgen? Antwoord: Ja, er kan rekening gehouden worden met gevolgen als: Het inboeten op woonkwaliteit ten opzichte van een grotere woning, terwijl dit niet financieel opweegt voor de huurder.

Het verkleinen van de woning met 1m2 GBO levert een huurder per maand ongeveer €6 op (prijspeil: 01-07-2023). Vanaf ca 55m2 GBO is de realisatie van een tweede werk-/slaapkamer mogelijk. Bij een woning van 50m2 GBO wordt dit ons inziens onmogelijk. De doelgroep van de woningen zal daarmee eenzijdiger worden. o Het is aannemelijk dat dit (alleenstaande) starters zijn. In een woning met één slaapkamer heeft het huishouden geen mogelijkheden om door te groeien, dus moet deze noodgedwongen verhuizen. Het gemis aan middeldure huurwoningen van 65-85m2 GBO (zie Tabel 1), zorgt ervoor dat de verhuisbeweging niet gemaakt kan worden. De ontwikkeling van meerdere kleinere appartementen geeft de mogelijkheid meer woningen te realiseren op een plot. Er bestaat een kans dat de leefbaarheid en het laadvermogen in het betreffende gebied onder druk komen te staan. Het is voor een ontwikkelaar aantrekkelijker meerdere kleinere appartementen te realiseren. En hier een beperkt aantal grote appartementen tegenover te zetten ter compensatie voor het gemiddelde. Indien de mogelijkheid gegeven wordt appartementen van 50m2 GBO te realiseren, kan een ontwikkelaar ervoor kiezen om ter compensatie van 4 appartementen van 50m2 er 1 van 100m2 GBO te bouwen om het gemiddelde van 60m2 GBO te halen. Gemeentelijk beleid staat toe dat er friends contracten worden aangegaan.

Op dat moment kunnen er 4 zelfstandige woningen en 2 onzelfstandige wooneenheden ontstaan voor een gelijkvormige doelgroep , in plaats van differentiatie.

Pagina 2 van 3

Vertrouwelijkheidsniveau: Openbaar

Notitie

Vraag 8: Zou een uitzonderingsregel dat er wél afgeweken kan worden (in overleg met de gemeente, indien doelgroepen onderzoek uitwijst dat dit wenselijk is) een mogelijkheid kunnen zijn? Antwoord: Op basis van de hardheidsclausule (art. 8) is er altijd een mogelijkheid dat het college in voorkomende gevallen gemotiveerd af kan wijken. Echter moet de inzet van de hardheidsclausule geen uitgangspunt zijn, om eventuele precedentwerking te voorkomen.

Pagina 3 van 3