07 NvZ en ambtsh aanp ontwbp Heikant 2007, 8e herz 28febr23 SCHOON
Tekst van het document
Nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen ontwerpbestemmingsplan Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8) 28 februari 2023 Het ontwerpbestemmingsplan Heikant 2007, 8e herziening (Lijnsheike 8) heeft van maandag 27 december 2021 tot en met maandag 7 februari 2022 ter inzage gelegen. Zienswijzen konden worden ingediend door een ieder. Er zijn 123 zienswijzen op dit ontwerpbestemmingsplan ontvangen. Het gaat daarbij om 23 verschillende zienswijzen, waarvan er een door 100 personen is ondertekend. De zienswijzen zijn tijdig ingekomen en zodoende ontvankelijk. Hierna volgt een zakelijke puntsgewijze samenvatting van de ingekomen zienswijzen en het standpunt van de gemeente hierover. Het standpunt is gebaseerd op de volledige tekst van de zienswijze; Er heeft een integrale beoordeling plaatsgevonden. In verband met de toepassing van de Wet bescherming persoonsgegevens zijn de zienswijzen van natuurlijke personen geanonimiseerd weergegeven.
1
Zienswijze 1: bewoner Leharstraat 105
1.1
1.2
Bouwplan is niet passend in omgeving
Een gebouw met zo'n hoogte past niet in deze buurt. De Leharstraat en de Schans zijn een van de weinige straten binnen Tilburg die nog echt authentiek zijn. De hoogte van het gebouw is niet passend in de omgeving. Reclamant stelt voor de hoogte van het pakhuis te verlagen naar de hoogte van het hoekhuis.
Reactie gemeente
Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Privacy wordt aangetast
Vanwege de hoogte van 5 verdiepingen hebben de bovenste verdiepingen volledige inkijk in de achtertuinen en woningen van de percelen aan de Leharstraat en gedeeltelijk Lijnsheike. Daardoor neemt de privacy af. Reclamant stelt voor de hoogte van het pakhuis te verlagen naar de hoogte van het hoekhuis, zodat de inkijk in de omgeving afneemt.
Reactie gemeente
Vanuit het pakhuis zal er zicht zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. De afstand vanuit het pakhuis tot de woning Leharstraat 105 is 55 meter, waarmee aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving. Leharstraat 105 heeft een zeer diepe tuin, waar dit ook voor geldt. Het zicht op de tuinen vanuit het pakhuis is vooral beperkt tot zicht vanuit de eerste vier verdiepingen. Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak 2
(zie impressie tekening in de plantoelichting). Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers. Deze beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar. Aan bestaande situaties en bestaande regelingen kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Inherent aan een stedelijk woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huur- en zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel.
1.3
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Te weinig parkeergelegenheid
29 parkeerplekken is niet genoeg. De parkeerdruk zal toenemen. Zeker wanneer winkels geopend zijn (aan het Wagnerplein, Lijnsheike en Leharstraat) is er al veel verkeer en zijn er veel mensen die hun auto's moeten parkeren en passeren. Reclamant stelt voor de hoogte van het pakhuis te verlagen tot de hoogte van het hoekhuis, zodat minder er minder appartementen worden gerealiseerd en minder parkeerplaatsen nodig zijn.
Reactie gemeente
Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.
Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.
3
Zienswijze 2: bestuur Buurtvereniging Schanszicht, p/a Beethovenlaan 129
2.1
Doortrekken Benatzkystraat naar Lijnsheike is niet wenselijk
De verkeerscirculatie in de directe omgeving loopt momenteel al vast en bedreigt de kwaliteit van leven. Daarbij wordt ook forse verkeersuitbreiding n.a.v. ontwikkelingen op Wagnerplein en het transformeren van binnenwijkse bedrijfslocaties tot woonlocaties verwacht; Het al dan niet doortrekken van straten, het kiezen van eenrichtingsverkeer of het kiezen voor fietsroutes moet wachten op resultaten van een toekomstbestendig en duurzaam verkeerscirculatieplan; Buurtvereniging Schanszicht wil graag in gesprek gaan met verkeersdeskundigen over een totaal verkeerscirculatieplan.
Reactie gemeente
Aan deze zienwijze wordt tegemoet gekomen. In de planregels van het bestemmingsplan wordt doorgaand autoverkeer tussen Benatzkystraat en Lijnsheike niet toegestaan. De planregels worden hier op aangepast. Het ontwerpbestemmingsplan zag op het doortrekken van de Benatzkystraat naar Lijnsheike, ingestoken vanuit een lange termijn stedenbouwkundige visie: de woningen en appartementen worden gebouwd om mensen in de komende decennia te laten wonen. Om die reden was er in het ontwerpbestemmingsplan gekozen voor een situering van het pakhuis aan een 30km weg. De Benatzkystraat zou doorgetrokken worden naar Lijnsheike, rekening houdend met eventuele herstructurering in het achterliggend gebied in de ruimere toekomst. Deze lange termijn visie botst met de huidige verkeersproblemen in de wijk en de zorgen die daarover in de zienswijzen geuit worden. Om die reden wordt het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld: In de (bindende) planregels voor de bestemming Verkeer en verblijf wordt (naast verblijf) nadrukkelijk alléén parkeren en langzaam verkeer (zoals fietsers/voetgangers) toegestaan. Het huidige parkeerterrein blijft hiermee ook als parkeerterrein bestemd. Bij de realisatie van het project (en eventueel ook later in de toekomst) kunnen verkeersremmende of -werende maatregelen genomen worden.
Om de huidige problemen met de verkeersafwikkeling in het gebied rondom het Wagnerplein aan te pakken wordt in 2023 een verkeerspilot uitgevoerd. Bewoners in de omgeving en betrokken belangengroeperingen worden hier in het kader van de omgevingsdialoog ook bij betrokken. De pilot heeft als doel om met maatregelen de verkeersafwikkeling rond het Wagnerplein te verbeteren en daarmee ook omliggende wegen ontlasten.
2.2
Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. In de planregels voor de bestemming Verkeer en verblijf wordt naast verblijf alléén parkeren en langzaam verkeer (zoals fietsers/voetgangers) toegestaan. In de plantoelichting wordt dit nader toegelicht.
Te weinig parkeergelegenheid
Het Rapport Parkeeradvies Lijnsheike 8(a) uit 2020 brengt onterecht in beeld dat er geen parkeeroverlast voor de omgeving zal zijn. De directe omgeving ervaart op dit moment al parkeeroverlast vanwege uitwaaiering van ontwikkelingen (Wagnerplein, scholen, moskee, winkels). Oplossing is om alle parkeerplaatsen binnen het plan te realiseren en versneld inzetten op mobiliteitstransitie.
Reactie gemeente
De ontwikkelingen op het gebied van mobiliteitstransitie zijn op het moment volop in beweging. Te denken valt hierbij o.a. aan zelfrijdende auto’s, elektrische fietsen en scooters e.d. Binnen Tilburg zijn al ontwikkelingen 4
gaande met de inzet van elektrische scooters die gefaciliteerd worden door de gemeente. Het inzetten van deelauto’s behoort tot de mogelijkheden. Vooralsnog heeft de ontwikkelaar er niet voor gekozen om deelauto’s in te zetten. Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd. Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.
5
Zienswijze 3: bewoner Leharstraat 107 3.1
Privacy wordt aangetast
Het gebouw ‘pakhuis’ komt op 7 meter van het perceel van reclamant te staan. Reclamant stelt dat enkele tientallen appartementen direct uitzicht op zijn tuin, huiskamer en slaapkamers hebben en dat hij hierdoor al zijn privacy verliest.
Reactie gemeente
Uit de concept bouwtekening blijkt dat aan de noordzijde van het pakhuis, vanaf de tweede verdieping (hoogte vanaf 6.00m), 11 appartementen direct uitzicht hebben op de tuin van reclamant. Hierbij is de zolder op de bovenste verdieping, waarbij sprake is van een slaapkamer met een dakraam in het dakvlak, niet meegeteld. Ook de eerste verdieping op een hoogte van 3 meter met 4 appartementen is hierbij niet meegeteld omdat deze hoogte overeenkomt met de standaard hoogte van een eengezinswoning in 2 lagen met kap. Het is juist dat er vanuit het pakhuis zicht zal zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. De afstand vanuit het pakhuis tot de woning Leharstraat 107 is 51 meter, waarmee aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving.
De tuin van Leharstraat 107 grenst aan het plangebied. Het zicht op de tuinen vanuit het pakhuis is vooral beperkt tot zicht vanuit de eerste vier verdiepingen. Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak (zie impressie tekening in de plantoelichting). Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers. De beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar. Aan bestaande situaties en bestaande regelingen kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Inherent aan een stedelijk woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huur- en zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel.
3.2
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Waardedaling percelen
Reclamant stelt dat zijn percelen minder waard worden, gelet op het verdwijnen van de privacy.
Reactie gemeente
De Wet ruimtelijke ordening kent in artikel 6.1. de mogelijkheid van het toekennen van een tegemoetkoming in schade aan diegenen die van mening zijn dat de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een oorzaak zoals genoemd is dit artikel (o.a. een bestemmingsplan), voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te 6
blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins verzekerd is.
3.3
3.4
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Te weinig parkeergelegenheid
Als er 59 appartementen worden gebouwd en het huidige parkeerterrein grotendeels verdwijnt, zullen parkeerproblemen in de omgeving groter worden.
Reactie gemeente
Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.
Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.
Bouw grondgebonden in plaats van gestapelde woningen
Het perceel is veel te klein voor zoveel woningen. Reclamant stelt voor om grondgebonden woningen te bouwen op de plek van het pakhuis en het hoekhuis.
Reactie gemeente
Het verzoek om herziening van het bestemmingsplan heeft betrekking op totaal 59 woningen waarvan 5 grondgebonden eengezinswoningen en 54 appartementen. Het plan is als zodanig beoordeeld vanuit zowel vanuit ruimtelijk/stedenbouwkundig oogpunt als volkshuisvestelijk oogpunt. Het perceel is hiervoor niet te klein: Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en
7
industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.
3.5
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Spreektijd tijdens raadsbehandeling
Reclamant verzoekt om spreektijd tijdens de informatiebijeenkomst van de gemeenteraad tijdens de behandeling van het voorliggend plan.
Reactie gemeente
Via de griffie is het mogelijk om spreektijd aan te vragen in de informatiebijeenkomst van de raad. Over deze mogelijkheden wordt u met het ontvangen van deze Nota van zienswijzen nader geïnformeerd. Het is niet mogelijk om spreektijd via de zienswijze aan te vragen.
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan; Het verzoek om spreektijd kan echter op andere wijze worden ingediend.
8
Zienswijze 4: bewoner Beethovenlaan 253
4.1
Te weinig parkeergelegenheid
Er is nu al te weinig parkeerruimte. Meer parkeerplaatsen zijn vereist.
Reactie gemeente
Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.
Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.
9
Zienswijze 5: bewoner Beethovenlaan 257
5.1
5.2
Te weinig parkeergelegenheid
Er is nu al sprake van parkeerproblemen. Daarnaast komt de parkeerplaats die er nu ligt te vervallen. Reclamant betwijfelt of het parkeeronderzoek juist is uitgevoerd.
Reactie gemeente
Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.
Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.
Aantasting privacy
5 verdiepingen is te hoog. Vanuit de appartementen wordt direct op de tuin van reclamant gekeken.
Reactie gemeente
Vanuit het pakhuis zal er zicht zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. De afstand vanuit het pakhuis tot de woning aan de Beethovenlaan 257 is ongeveer 75 meter, waarmee aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving. Gezien de afstand van minimaal 70 meter tot de tuin van Beethovenlaan 257 is dit zicht beperkt. Het zicht op de tuinen vanuit het pakhuis is daarbij vooral beperkt tot de eerste vier verdiepingen. Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak (zie impressie tekening in de plantoelichting). Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers. Deze beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar.
Aan bestaande situaties en bestaande regelingen kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Inherent aan een stedelijk woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar 10
mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huur- en zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel.
5.3
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Waardedaling woning
Vanwege de aantasting van de privacy daalt de waarde van de woning.
Reactie gemeente
De Wet ruimtelijke ordening kent in artikel 6.1. de mogelijkheid van het toekennen van een tegemoetkoming in schade aan diegenen die van mening zijn dat de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een oorzaak zoals genoemd is dit artikel (o.a. een bestemmingsplan), voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins verzekerd is.
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
11
Zienswijze 6: bewoner Lijnsheike 20
6.1
Te weinig parkeergelegenheid
Er zijn al parkeerproblemen, doordat mensen die op het Wagnerplein zijn of werken aan Lijnsheike parkeren. Uitgaande van 59 woningen en een parkeernorm van 1,5 auto per woning is het tekort 55 parkeerplaatsen.
Reactie gemeente
In het parkeeronderzoek ‘Rapport Parkeeradvies Lijnsheike 8(a) Tilburg’ (bijlage 6 van het ontwerpbestemmmingsplan) is het benodigde aantal parkeerplaatsen onderbouwd. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt een uitgebreidere rekenmethode gehanteerd, waarin verschillende parkeernormen (afhankelijk van de oppervlakte van de wooneenheden), saldering van de voormalige parkeerbehoefte en de bezettingsgraad van de parkeerplaatsen verrekend wordt. Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was.
De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.
6.2
6.3
Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.
Bouwschade
Ten gevolge van de bouw van de appartementen zal bouwschade aan mijn huis uit 1907 ontstaan vanwege heien en bronbemaling en zakken van het grondwater.
Reactie gemeente
Door de ontwikkelaar is aangegeven dat hij voordat de bouwwerkzaamheden starten een inventarisatie zal verrichten van de bestaande bebouwing in de directe omgeving. Hierbij zal een rapport worden opgesteld van de bestaande gebreken. Indien schade ten gevolge van de bouwwerkzaamheden ontstaat dient de initiatiefnemer/aannemer hierop te worden aangesproken.
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Ontwikkeling past niet in het straatbeeld
Een appartementencomplex past niet in het straatbeeld.
12
6.4
Reactie gemeente
Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Aantasting privacy
Veel mensen raken privacy kwijt doordat er een gebouw van 20 meter hoog komt.
Reactie gemeente
Vanuit het pakhuis zal er zicht zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. De afstand vanuit het pakhuis tot de woning Lijnsheike 20 is 48 meter, waarmee aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving. De tuin van Lijnsheike 20 is beperkt zichtbaar vanuit het appartementengebouw Pakhuis. Het zicht op de tuinen vanuit dit pakhuis is vooral beperkt tot de eerste vier verdiepingen. Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak (zie impressie tekening in de plantoelichting). Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers. Deze beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar.
Aan bestaande situaties en bestaande regelingen kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Inherent aan een stedelijk woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huur- en zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de
13
beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel. Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
14
Zienswijze 7: bewoner Beethovenlaan 249
7.1
De ontwikkeling omvat teveel wooneenheden
De plannen passen niet in deze wijk omdat het aantal wooneenheden te groot is en het gebouw te hoog is. Buurtbewoners hebben hier hinder van.
Reactie gemeente
Het aantal woonheden (59) achten wij niet te groot. De woningnood in Nederland is groot en de gemeente Tilburg staat voor een bouwopgave om 25.000 woningen te bouwen tot 2040. Om deze opgave te halen dient de gemeente Tilburg ten minste 1500 woningen per jaar te bouwen. Om deze aantallen woningen te kunnen bouwen is sprake van inbreidingsprojecten en herstructurering van oude al dan niet in verval geraakte percelen. Vanuit ruimtelijk oogpunt wordt elke aanvraag op alle relevante aspecten beoordeeld. Daaronder valt ook een stedenbouwkundige beoordeling. De hoogte van het pakhuis wordt daarbij als passend gezien. Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike.
Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.
7.2
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Te weinig parkeergelegenheid
Er is te weinig parkeergelegenheid, mede omdat de buurt al overlast heeft van het winkelcentrum Wagnerplein.
Reactie gemeente
Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de 15
beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd. Conclusie
De zienswijze is ongegrond. De toelichting wordt echter op uitgevoerd aanvullend onderzoek aangepast en het aanvullende parkeeronderzoek wordt als bijlage toegevoegd aan de toelichting.
16
Zienswijze 8: bewoner Lijnsheike 35
8.1
8.2
Straatbeeld beschermd stadsgezicht
De plannen passen niet binnen het beschermd stadsgezicht vanwege de hoogte en de geplande hoogbouw niet eigen is aan de wijk. De sfeer en het woongenot van dit unieke stukje Tilburg moeten bewaard blijven.
Reactie gemeente
Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Privacy wordt aangetast
De hoogbouw levert door aantasting van de privacy overlast op voor de mensen die rondom de hoogbouw wonen.
Reactie gemeente
Vanuit het pakhuis zal er zicht zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. De afstand vanuit het hoekhuis (grenzend aan Lijnsheike) tot de voorgevel van Lijnsheike 35 is 38 meter, waarmee aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving. Door de ligging van de woning Lijnsheike 35 zal het zicht in de daarachter gelegen tuin vanuit de nieuwe woningen zeer beperkt zijn. Het zicht op de tuinen vanuit het pakhuis is vooral beperkt tot zicht vanuit de eerste vier verdiepingen. Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak (zie impressie tekening in de plantoelichting). Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers.
Deze beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar. Aan bestaande situaties en bestaande regelingen 17
kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Inherent aan een stedelijk woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huur- en zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel.
8.3
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Verkeersveiligheid verslechtert door het doortrekken van de Benatzkystraat
Als de Benatzkystraat wordt doorgetrokken zal de veiligheid op het Lijnsheike er niet op vooruit gaan. De Benatzkystraat moet zeker niet worden doorgetrokken.
Reactie gemeente
Aan deze zienwijze wordt tegemoet gekomen. In de planregels van het bestemmingsplan wordt doorgaand autoverkeer tussen Benatzkystraat en Lijnsheike niet toegestaan. De planregels worden hier op aangepast. Het ontwerpbestemmingsplan zag op het doortrekken van de Benatzkystraat naar Lijnsheike, ingestoken vanuit een lange termijn stedenbouwkundige visie: de woningen en appartementen worden gebouwd om mensen in de komende decennia te laten wonen. Om die reden was er in het ontwerpbestemmingsplan gekozen voor een situering van het pakhuis aan een 30km weg. De Benatzkystraat zou doorgetrokken worden naar Lijnsheike, rekening houdend met eventuele herstructurering in het achterliggend gebied in de ruimere toekomst. Deze lange termijn visie botst met de huidige verkeersproblemen in de wijk en de zorgen die daarover in de zienswijzen geuit worden. Om die reden wordt het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld: In de (bindende) planregels voor de bestemming Verkeer en verblijf wordt (naast verblijf) nadrukkelijk alléén parkeren en langzaam verkeer (zoals fietsers/voetgangers) toegestaan. Het huidige parkeerterrein blijft hiermee ook als parkeerterrein bestemd. Bij de realisatie van het project (en eventueel ook later in de toekomst) kunnen verkeersremmende of -werende maatregelen genomen worden.
Om de huidige problemen met de verkeersafwikkeling in het gebied rondom het Wagnerplein aan te pakken wordt in 2023 een verkeerspilot uitgevoerd. Bewoners in de omgeving en betrokken belangengroeperingen worden hier in het kader van de omgevingsdialoog ook bij betrokken. De pilot heeft als doel om met maatregelen de verkeersafwikkeling rond het Wagnerplein te verbeteren en daarmee ook omliggende wegen ontlasten.
8.4
Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. Bekend is dat er overlast is met betrekking tot de afwikkeling van het verkeer in de buurt van het plangebied. In de planregels voor de bestemming Verkeer en verblijf wordt daarom naast verblijf alléén parkeren en langzaam verkeer (zoals fietsers/voetgangers) toegestaan. In de plantoelichting wordt dit nader toegelicht.
Te weinig parkeergelegenheid
Er is nu al parkeeroverlast. Van de bestaande 43 parkeerplaatsen komen er 29 parkeerplaatsen terug. De overlast wordt alleen maar groter i.v.m. de ontwikkelingen op Wagnerplein en Von Weberplein.
18
Reactie gemeente
Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.
Conclusie
De zienswijze is ongegrond. De toelichting wordt echter wel aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.
19
Zienswijze 9: bewoner Lijnsheike 2
9.1
9.2
Bouwplan is niet passend in omgeving Reactie gemeente
De nieuwe ontwikkeling is niet in passend in het beschermd stadsgezicht.
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Privacy wordt aangetast Reactie gemeente
Door hoge toren is privacy in de diepe achtertuin helemaal weg.
Het gebouw ‘Pakhuis’ heeft een goothoogte van circa 13m en is voorzien van een grote afgeschuinde kap met een bouwhoogte van circa 19m. Omdat er sprake is van een dergelijke grote kap (zadeldak) is het bouwvolume beter inpasbaar in de omgeving en minder volumineus dan een gebouw met dezelfde bouwhoogte dat afgedekt is met een plat dak. De ruimtelijke confrontaties met de omgeving zijn hierdoor beperkt, alsook hinder op het gebied van bezonning, privacy en wind. De hoogte van dit plan onderscheidt zich duidelijk van de bestaande en duidelijk aanwezige hoogbouw die zich bevindt in Tilburg Noord. Bij dit plan is juist gezocht naar bebouwingstypologieën die aansluiten op de karakteristieken van het historische bebouwingslint Lijnsheike. Aan de Tilburgse linten vinden we van oudsher vaker forse gebouwen zoals pakhuizen, fabrieksgebouwen en industriële complexen. Door te kiezen voor lintbebouwing in de eerste lijn (grondgebonden woningen met een kapje) en een ‘pakhuis’ in de tweede lijn wordt een verwijzing gemaakt naar de Tilburgse fabriekstypologie. De volumes sluiten hiermee aan bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht. Het nu voorliggende plan is in de omgevingscommissie besproken. De commissie is enthousiast over de gekozen stedenbouwkundige opzet en is van mening dat het volume aansluit bij de karakteristieken van het beschermd stadsgezicht.
Vanuit het pakhuis zal er zicht zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. De afstand vanuit het pakhuis tot de woning Lijnsheike 2 is ongeveer 40 meter, waarmee aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving. Lijnsheike 2 heeft een diepe tuin, gelegen ten noorden van het plangebied, waarvoor dit ook geldt. Het zicht op de tuinen vanuit het pakhuis is vooral beperkt tot zicht vanuit de eerste vier verdiepingen. Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak (zie impressie tekening in de plantoelichting). Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers. Deze beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar.
Aan bestaande situaties en bestaande regelingen kunnen geen blijvende rechten worden ontleend. Inherent aan een stedelijk woonmilieu is dat de schaarse ruimte optimaal benut wordt voor stedelijke functies, zoals het toevoegen van woningen. Gezien de huidige krapte op de 20
woningmarkt worden woningbouwinitiatieven binnen stedelijk gebied waar mogelijk omarmd. Daarbij is ook aandacht voor het toevoegen van sociale huur- en zorgwoningen. In het licht van deze afwegingen beschouwen wij de beperkte aantasting van de privacy in omliggende tuinen en gebouwen rondom het plangebied acceptabel.
9.3
9.4
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Te weinig parkeergelegenheid
Parkeeroverlast is nu al groot en parkeeronderzoek is v.w.b. onderzochte tijden niet maatgevend
Reactie gemeente
Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.
Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.
Verlengen Benatzkystraat onwenselijk
De doorgang naar de Benatzkystraat wordt een racebaan. Het wordt als mogelijkheid gezien om de doorgang te schrappen en speelgelegenheid op de parkeerruimte maken.
Reactie gemeente
Aan deze zienwijze wordt tegemoet gekomen. In de planregels van het bestemmingsplan wordt doorgaand autoverkeer tussen Benatzkystraat en Lijnsheike niet toegestaan. De planregels worden hier op aangepast. Om zoveel mogelijk parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren, zal dit terrein als parkeerterrein benut worden en kan het niet als speelplek worden ingericht. Het ontwerpbestemmingsplan zag op het doortrekken van de Benatzkystraat naar Lijnsheike, ingestoken vanuit een lange termijn stedenbouwkundige visie: de woningen en appartementen worden gebouwd om mensen in de komende decennia te laten wonen. Om die reden was er in het ontwerpbestemmingsplan gekozen voor een situering van het pakhuis aan een 30km weg. De Benatzkystraat zou doorgetrokken worden naar Lijnsheike, rekening houdend met eventuele herstructurering in het achterliggend gebied in de ruimere toekomst. Deze lange termijn visie botst met de huidige verkeersproblemen in de wijk en de zorgen die daarover in de zienswijzen geuit worden. Om die reden wordt
21
het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld: In de (bindende) planregels voor de bestemming Verkeer en verblijf wordt (naast verblijf) nadrukkelijk alléén parkeren en langzaam verkeer (zoals fietsers/voetgangers) toegestaan. Het huidige parkeerterrein blijft hiermee ook als parkeerterrein bestemd. Bij de realisatie van het project (en eventueel ook later in de toekomst) kunnen verkeersremmende of -werende maatregelen genomen worden. Om de huidige problemen met de verkeersafwikkeling in het gebied rondom het Wagnerplein aan te pakken wordt in 2023 een verkeerspilot uitgevoerd. Bewoners in de omgeving en betrokken belangengroeperingen worden hier in het kader van de omgevingsdialoog ook bij betrokken. De pilot heeft als doel om met maatregelen de verkeersafwikkeling rond het Wagnerplein te verbeteren en daarmee ook omliggende wegen ontlasten.
9.5
Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. Het openstellen van de ‘verlengde’ Benatzkystraat zal deel uitmaken van de omgevingsdialoog over het verkeerscirculatieplan omgeving Wagnerplein. Afhankelijk van de uitslag van de omgevingsdialoog en voordat het verkeerscirculatieplan wordt vastgesteld is de doorsteek van de Benatzkystraat naar de Lijsheike alleen mogelijk voor langzaam verkeer.
Inspraak en dialoog
Communicatie vanuit gemeente en ontwikkelaar is zeer summier.
Reactie gemeente
De gemeente vraagt aan initiatiefnemers en ontwikkelaars om, in het kader van de omgevingsdialoog, zelf de omgeving te betrekken bij hun plannen. Zo kunnen zij rekening houden met de opmerkingen uit de omgeving, voordat de formele ruimtelijke procedure start. Via de Handreiking Omgevingsdialoog geeft de gemeente aan op welke wijze de dialoog het best gevoerd kan worden. Voor de voorliggende ontwikkeling is een fysieke informatiebijeenkomst het meest geschikt. Ter uitvoering van de vraag om de omgevingsdialoog te voeren, heeft de ontwikkelaar aangegeven dat hij op 22 juli 2020 de omgeving via een brief op de hoogte heeft gesteld van de plannen op het perceel Lijnsheike 8. Daarin heeft hij aangegeven dat hij op het terrein waar voorheen woonwinkel Kwantum gevestigd was, woningen en appartementen wil realiseren. Een impressie van de beoogde nieuwbouw was toegevoegd. Ook was aangegeven dat het vanwege de coronamaatregelen niet mogelijk was om een fysieke informatiebijeenkomst te houden. Reageren op of vragen stellen over de plannen was binnen een termijn van vier weken mogelijk. De ontwikkelaar geeft aan op 30 september 2020 ook een fysieke bijeenkomst te hebben gepland, omdat daar in de reacties op de in juli verstuurde brief om was gevraagd. In een bijlage bij de uitnodiging voor deze bijeenkomst waren de reeds ontvangen vragen benoemd en beantwoord.
Vanwege de coronamaatregelen moest de geplande bijeenkomst worden geannuleerd. De ontwikkelaar geeft aan gesprekken te hebben gevoerd met diverse mensen uit de omgeving, die verzocht hadden om persoonlijk contact. Wij zijn van mening dat de omgevingsdialoog, rekening houdende met de beperkingen als gevolg van de coronamaatregelen, hiermee voldoende is gevoerd. De beperkingen verhinderden lange tijd het houden van een fysieke bijeenkomst. De ontwikkelaar stelt dat in de brieven de mogelijkheid is geboden voor reactie en dat hier door ruim 20 omwonenden ook gebruik van is gemaakt. Dit geeft aan dat de omwonenden, ondanks het ontbreken van een fysieke bijeenkomst, toch kennis hebben kunnen nemen van het plan, de mogelijkheid hadden om te reageren en terugkoppeling te ontvangen van de 22
initiatiefnemer. Wij kunnen accepteren dat de dialoog voor de voorliggende ontwikkeling op de beschreven wijze (grotendeels schriftelijk) is gevoerd. Desalniettemin willen wij benadrukken dat wij in normale tijden zonder beperkende maatregelen, in overeenstemming met onze Handreiking Omgevingsdialoog, initiatiefnemers en ontwikkelaars verzoeken om voor ontwikkelingen van deze omvang een informatiebijeenkomst te organiseren. Naast de door de ontwikkelaar gevoerde dialoog attendeert ook de gemeente omwonenden op ruimtelijke procedures. Dat gebeurt naast de wettelijk verplichte kennisgevingen (www.officielebekendmakingen.nl), ook via ‘bewonersbrieven’. Via deze brieven attendeert de gemeente omwonenden op de ter inzage legging van een ontwerpbestemmingsplan. In december 2021 zijn ook voor het voorliggend initiatief bewonersbrieven verstuurd. Daarin is benoemd waar het ontwerpbestemmingsplan op zag, hoe men het in kon zien en hoe hierop kon worden gereageerd.
9.6
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
Plan-/bouwschade
Het woongenot en waarde van mijn woning zullen aanzienlijk verminderen. Daarnaast verwacht ik schade ten gevolge van de bouwwerkzaamheden en verzoek om voor de bouwwerkzaamheden de staat van mijn woning vast te leggen.
Reactie gemeente
De Wet ruimtelijke ordening kent in artikel 6.1. de mogelijkheid van het toekennen van een tegemoetkoming in schade aan diegenen die van mening zijn dat de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een oorzaak zoals genoemd is dit artikel (o.a. een bestemmingsplan), voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins verzekerd is.
Conclusie
De zienswijze is ongegrond en leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
23
Zienswijze 10: bewoner Benatzkystraat 22
10.1
10.2
Te weinig parkeergelegenheid
Afwentelen 29 parkeerplaatsen op openbaar gebied leidt tot parkeeroverlast waarvan nu reeds sprake is.
Reactie gemeente
Voor de onderhavige ontwikkeling is onderzocht of in de parkeerbehoefte kan worden voorzien. Het parkeeronderzoek dat bij het ontwerpbestemmingsplan is gevoegd, is naar aanleiding van de zienswijzen aangevuld. Er zijn daarbij nieuwe tellingen geweest, waarbij onder meer rekening is gehouden met de drukte van de vrijdagmarkt op het Wagnerplein. Geconcludeerd wordt dat in de parkeerbehoefte van de onderhavige ontwikkeling kan worden voorzien. Daarvoor worden 29 nieuwe parkeerplekken gerealiseerd en wordt gebruik gemaakt van de restcapaciteit binnen een loopafstand van 200 meter van het plangebied. Uit het (aangevuld) parkeeronderzoek blijkt dat voldoende restcapaciteit aanwezig is, omdat bij de tellingen, ook op de drukste momenten, minder dan 85% van de beschikbare parkeerplaatsen in het gebied tussen 100 en 200 meter afstand van het plangebied bezet was. De parkeerparagraaf in de plantoelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aangevulde parkeeronderzoek. De exacte tekst van de aanpassing is te vinden in de ‘Staat van wijzigingen’, die evenals de aanvulling op het parkeeronderzoek aan de bijlagen van de toelichting wordt toegevoegd.
Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. De toelichting wordt aangepast aan de conclusies van het aanvullende parkeeronderzoek en deze aanvulling wordt als bijlage aan de toelichting toegevoegd.
Verlengen Benatzkystraat ten koste van verkeersveiligheid Reactie gemeente
Met het doortrekken van de Benatzkystraat neemt verkeerdrukte toe hetgeen ten koste van de veiligheid gaat.
Aan deze zienwijze wordt tegemoet gekomen. In de planregels van het bestemmingsplan wordt doorgaand autoverkeer tussen Benatzkystraat en Lijnsheike niet toegestaan. De planregels worden hier op aangepast. Het ontwerpbestemmingsplan zag op het doortrekken van de Benatzkystraat naar Lijnsheike, ingestoken vanuit een lange termijn stedenbouwkundige visie: de woningen en appartementen worden gebouwd om mensen in de komende decennia te laten wonen. Om die reden was er in het ontwerpbestemmingsplan gekozen voor een situering van het pakhuis aan een 30km weg. De Benatzkystraat zou doorgetrokken worden naar Lijnsheike, rekening houdend met eventuele herstructurering in het achterliggend gebied in de ruimere toekomst. Deze lange termijn visie botst met de huidige verkeersproblemen in de wijk en de zorgen die daarover in de zienswijzen geuit worden. Om die reden wordt het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld: In de (bindende) planregels voor de bestemming Verkeer en verblijf wordt (naast verblijf) nadrukkelijk alléén parkeren en langzaam verkeer (zoals fietsers/voetgangers) toegestaan. Het huidige parkeerterrein blijft hiermee ook als parkeerterrein bestemd. Bij de realisatie van het project (en eventueel ook later in de toekomst) kunnen verkeersremmende of -werende maatregelen genomen worden.
24
Om de huidige problemen met de verkeersafwikkeling in het gebied rondom het Wagnerplein aan te pakken wordt in 2023 een verkeerspilot uitgevoerd. Bewoners in de omgeving en betrokken belangengroeperingen worden hier in het kader van de omgevingsdialoog ook bij betrokken. De pilot heeft als doel om met maatregelen de verkeersafwikkeling rond het Wagnerplein te verbeteren en daarmee ook omliggende wegen ontlasten. Conclusie
De zienswijze is gedeeltelijk gegrond. Bekend is dat er overlast is met betrekking tot de afwikkeling van het verkeer in de buurt van het plangebied. In de planregels voor de bestemming Verkeer en verblijf wordt daarom naast verblijf alléén parkeren en langzaam verkeer (zoals fietsers/voetgangers) toegestaan. In de plantoelichting wordt dit nader toegelicht.
25
Zienswijze 11: bewoner Beethovenlaan 237
11.1
Privacy wordt aangetast
De hoogte van het gebouw maakt inbreuk op onze privacy
Reactie gemeente
Vanuit het pakhuis zal er zicht zijn op de tuinen en gebouwen in de omgeving. In de afbeelding in bijlage 1 bij deze nota zijn de afstanden tot aangrenzende bebouwing in beeld gebracht. Om de aanvaardbaarheid van zicht op omliggend gebied te beoordelen wordt bij ontwikkelingen onder meer gebruik gemaakt van vastgesteld gemeentelijk beleid in de ‘Handreiking Hoogbouw’. Hierin wordt aangegeven dat een maat van 25m voor omliggende bebouwing wordt aangehouden als maat waarbinnen gezichtstrekken te herkennen zijn. Om die reden wordt over het algemeen een afstand van 25 meter tot omliggende gebouwen/kamers als uitgangspunt gehanteerd. De afstand vanuit het pakhuis tot de woning Beethovenlaan 237 is 33 meter, waarmee aan dit uitgangspunt wordt voldaan. Naast zicht op bebouwing zal er ook sprake zijn van zicht in bepaalde tuinen in de omgeving. Beperkt zicht zal er ook zijn op de tuin van Beethovenlaan 237. Het zicht op de tuinen vanuit het pakhuis is vooral beperkt tot zicht vanuit de eerste vier verdiepingen. Veel van de ramen van de appartementen op de vierde en vijfde verdieping zijn dakvensters en zijn gelegen in het dakvlak (zie impressie tekening in de plantoelichting). Op de vijfde verdieping bevinden zich slaapkamers. Deze beperkte aantasting van de privacy in omliggende woningen en tuinen achten wij aanvaardbaar.