06 Raadsvoorstel uitgifte erfpacht DEF

raad 2021_1242 definitief.docx

1

Raadsvoorstel Uitgifte in erfpacht stadion Willem II en veiligheidsmaatregelen Aanleiding Als sinds 2017 zijn wij met Willem II Tilburg B.V. (verder Willem II) in gesprek over een mogelijke overdracht van het stadion aan Willem II en verbetering van de veiligheid van het stadion. Het stadion dateert uit 1995 met een verbouw aan het hoofdgebouw in 2000. Een functionele inhaalslag is wenselijk om het stadion up-todate te maken specifiek vanuit voetbalveiligheid. Fysieke aanpassingen horen daarbij om personen te kunnen weren die niet in het stadion horen, de kans te verkleinen op incidenten, maar ook om de gevolgen bij eventuele incidenten zo gering mogelijk te laten zijn. Willem II onderschrijft voorliggende punten en wil ook graag de gastvrijheid en toekomstbestendigheid van het stadion verbeteren. Daarnaast heeft Willem II een belang om het exploitatiemodel te verbeteren. Sinds 2017 hebben er gesprekken met verschillende intensiteit plaatsgevonden. Begin 2021 is de keuze gemaakt om in ieder geval de veiligheid aan te pakken en dit ook voortvarend te doen. Dit heeft geleid tot een hernieuwd advies van Stadium Consultancy. Maatregelen op het vlak van veiligheid werken ook door op zaken als comfort en gastvrijheid blijkt uit dit advies.

Het hernieuwde rapport van Stadium Consultancy onderscheidt drie deelprojecten op het gebied van veiligheid die als urgent worden aangemerkt in verband met de veiligheid, toegangscontrole en beheersbaarheid: 1. Het realiseren van sectorscheiding met vaste toegangscontrole; 2. Het verbeteren van de situatie in en rondom de huidige positie van het bezoekersvak; 3. Het uitbreiden van de huidige commandokamer. Voor deze deelprojecten zijn vijf uitgangspunten geformuleerd en aan de hand daarvan heeft uitwerking plaatsgevonden in drie scenario’s waarbij het onderscheid tussen de scenario’s is gelegen in de plaats waar de sectorscheiding en toegangscontrole wordt ingericht. Aangezien Willem II nog steeds de wens heeft om het stadion te verwerven, is een integrale aanpak te prefereren, maar willen we wel ons belang om de veiligheidsmaatregelen voortvarend door te voeren zekerstellen. Bij de weging van veiligheidsmaatregelen is dan ook gekeken naar comfort en gastvrijheid. De onderhandelingen over verwerving in combinatie met de realisatie van de veiligheidsmaatregelen zijn daarom in het voorjaar 2021 weer actief opgestart en hebben op 19 oktober 2021 geresulteerd in een ondertekende intentieovereenkomst, waarover wij u op 12 oktober 2021 hebben bericht. In bijlage 1 treft u deze intentieovereenkomst aan.

De intentieovereenkomst heeft tot doel te komen tot overdracht van het voetbalstadion, het treffen van veiligheidsmaatregelen en mogelijke garantstelling voor financieringsbehoefte Willem II in dit kader. In de intentieovereenkomst zijn de belangrijkste uitgangspunten vastgelegd, waarmee recht moet worden gedaan aan de belangen van gemeente en Willem II. Voor de gemeente is het belangrijk dat de veiligheidsmaatregelen voor 30 september 2023 worden gerealiseerd en is het belangrijk om grip te houden op (toekomstige waardestijging van) de grond. Voor Willem II is het belangrijk om haar structurele exploitatielasten te kunnen verbeteren en het stadion op haar balans te kunnen zetten. Het uitgeven in erfpacht van de grond met daaraan gekoppeld een afhankelijk recht van opstal voor het stadion, past het beste bij die wederzijdse belangen. In de intentieovereenkomst is overeengekomen om dit recht van erfpacht voor 30 jaar uit te geven met tweemaal een eenzijdige verlengingsmogelijkheid van 30 jaar. Dit geeft Willem II de mogelijkheid om haar investeringen terug te kunnen verdienen binnen die periode, omdat zij bij einde erfpacht de opstallen om niet aan de gemeente moet terugleveren. Voor het recht van erfpacht en daaraan gekoppeld opstalrecht betaalt Willem II de taxatiewaarde. Voor zover die getaxeerde waarde de boekwaarde niet volledig afdekt, betaalt Willem II het verschil bij.

Portefeuillehouder: Wethouder Dusschooten Behandelend ambtenaar: Vastgoedbedrijf, Agnes Spierings

raad 2021_1242 definitief.docx

2

In de afgelopen periode is samen met Willem II intensief gewerkt aan de nadere uitwerking van de intentieovereenkomst. In dit raadsvoorstel leggen wij u de uitgifteovereenkomst voor alsmede een voorstel omtrent de door Willem II te treffen veiligheidsmaatregelen en de gemeentelijke financiële bijdrage daarin. Wij zijn van mening dat wij met deze uitgifteovereenkomst op een goede manier onze belangen realiseren. Een voorstel om garant te staan voor een bancaire lening van Willem II ten behoeve van de verwerving van het stadion, volgt op een later tijdstip, naar verwachting eerste kwartaal 2022.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader In het bestuursakkoord 2018-2022 hebben wij aangegeven: “We wikkelen de verkoop van het stadion van Willem II af waarmee Willem II een gezonde toekomst tegemoet kan zonder dat nog ondersteuning van de gemeente aan de orde is.” Met dit voorstel geven we daar invulling aan.

Voorstel 1) Instemmen met het uitgeven in erfpacht aan Willem II Tilburg B.V. voor een periode van 30 jaar (met tweemaal een eenzijdige verlengingsmogelijkheid van 30 jaar) van de grond gelegen onder en naast het voetbalstadion aan de Goirleseweg 34 te Tilburg en tevens het vestigen van een erfpachtafhankelijk opstalrecht ten behoeve van de opstallen (stadion en voormalig supportershome), een en ander conform in bijgevoegde erfpachtovereenkomst is overeengekomen. De uitgifte geschiedt tegen taxatiewaarde verhoogd met het verschil tussen boekwaarde per uitgiftedatum minus taxatiewaarde. 2) Daarbij instemmen met het afwijken van de ‘Algemene erfpachtbepalingen gemeente Tilburg 2015’ (verder AEB) op de volgende punten: 1. termijn van 5 jaar (i.p.v. 1 jaar) hanteren bij opzegging door de gemeente in het kader van algemeen belang (artikel 27.7 AEB) 2. Willem II de mogelijkheid bieden om de canon voor de grond gedurende een lopend tijdvak (van 30 jaar) te mogen afkopen, tegen de op dat moment resterende gekapitaliseerde canon (artikel 22.4 AEB) 3. geen waarborgsom te verlangen die de gemeente zou toekomen, indien er geen notarieel transport plaatsvindt (artikel 6.1 AEB) 4.

Gemachtigde notaris van buiten de regio Tilburg toestaan (artikel 13.1 AEB) 3) Kennisnemen van het voorbehoud van financiering dat Willem II heeft gemaakt en daarmee van het feit dat op dit moment nog geen verzoek om garantstelling door de gemeente kan worden behandeld 4) Instemmen met het inzetten van het positief resultaat als gevolg van de balanswaardering van de in erfpacht uit te geven grond voor de afboeking van de waarde van de opstallen en de structurele financiële effecten die het gevolg zijn van de uitgifte in erfpacht en deze te verwerken in de Tussenrapportage 2022. 5) Kennisnemen van de in het rapport van Stadium Consultancy d.d. 29 november 2021 onder scenario 3 opgenomen veiligheidsmaatregelen en de overeengekomen realisatie daarvan door Willem II uiterlijk op 30 september 2023. 6) Instemmen met, in afwijking van het beleid om dat op een integraal afwegingsmoment te doen, het beschikbaar stellen van een gemeentelijke bijdrage in de realisatie van deze maatregelen aan Willem II ter grootte van maximaal €1,5 miljoen en deze bijdrage ten laste te brengen van de Algemene Reserve. 7) Bepalen dat, indien de onder punt 1 genoemde uitgifte geen doorgang vindt, de gemeente de uitwerking en realisatie van de veiligheidsmaatregelen op zich neemt en hiervoor op voorhand een voorbereidingskrediet van €200.000 beschikbaar te stellen.

8) Bekrachtigen van de door het college opgelegde geheimhouding op bijlagen 2 en 3 van dit raadsvoorstel op basis van artikel 10 lid 2 sub b en g van de WOB

raad 2021_1242 definitief.docx

3

Argumenten 1.1 De uitgifte in erfpacht van de grond met daaraan gekoppeld een erfpachtafhankelijk opstalrecht geeft Willem II de mogelijkheid om het stadion beter te exploiteren en daarmee een zekerder toekomst voor de BVO Willem II te borgen Gemeente en Willem II delen de visie dat zeggenschap over het gebouw voor Willem II sterk bijdraagt aan het kunnen borgen van een continue, zekere exploitatie. Bij de uitgifte in erfpacht met afhankelijk opstalrecht krijgt Willem II de bevoegdheid én de verantwoordelijkheid over het stadion en de daarbij behorende grond en overige aanhorigheden. We geven dit recht uit voor een periode van 30 jaar, met aansluitend 2 x de mogelijkheid om dit recht voor telkens 30 jaar te verlengen. Deze lange termijn (max. 90 jaar) geeft Willem II de gelegenheid om slim en efficiënt te investeren in het gebouw en haar organisatie om zodoende de exploitatie te verbeteren en comfort voor haar supporters, spelers en andere belanghebbenden te versterken. Willem II wil het stadion graag verbeteren, niet alleen ten aanzien van veiligheid, maar ook ten aanzien van comfort. Daarnaast geeft zelf investeren en onderhouden Willem II de directe zeggenschap over de daarmee gemoeide afschrijvings- en exploitatielasten.

In de huidige huursituatie heeft Willem II die mogelijkheid niet omdat de gemeente de onderhoud- en beheerkaders bepaalt vanuit haar verantwoordelijkheid voor het gebouw en daar vervolgens de kostprijsdekkende huur langjarig op baseert. 1.2 De wijze van uitgifte van grond en gebouw moet passen binnen de wensen en belangen van gemeente en Willem II. Voor de gemeente is het belangrijk om grip te houden op de grond en eventuele toekomstige waardestijgingen van de grond aan de gemeente ten goede te laten komen. De wijze van uitgifte past binnen dat belang. Bij einde erfpacht (na verloop van tijdvak 30 jaar én als Willem II niet verlengt) vallen grond en opstallen om niet terug aan de gemeente en kan de gemeente weer vrij over deze grond beschikken. 1.3 De uitgifte geschiedt tegen taxatiewaarde en zoveel meer als nodig is om de totale boekwaarde van gebouwen en grond, af te dekken. De waarde van de uit te geven grond en opstal is door een onafhankelijk taxateur, Cushman en Wakefield, bepaald in opdracht van de gemeente. Het taxatierapport d.d. 30 november 2021 vormt de basis voor de uitgifte. De totale getaxeerde waarde (grond en opstallen tezamen) bedraagt € 7,5 miljoen. De grondwaarde is daarbij bepaald op € 2,6 miljoen, de opstallen op € 4,9 miljoen. De verwachte boekwaarde per 31 december 2021 van grond en opstallen tezamen, bedraagt circa € 7,7 miljoen.

Afhankelijk van het feit of er tot aan de geplande notariële overdrachtsdatum van 1 april 2022, nog investeringen door de gemeente moeten worden gedaan, kan deze boekwaarde nog veranderen. Het verschil tussen de boekwaarde per overdrachtsdatum en de taxatiewaarde, zal Willem II bovenop de getaxeerde waarde moeten voldoen, zodat de gehele boekwaarde van gebouwen en grond tezamen, met deze transactie wordt afgedekt. 2.1 De erfpachtovereenkomst wijkt op een aantal punten af van de door de raad in 2015 vastgestelde Algemene erfpachtbepalingen gemeente Tilburg 2015 (verder AEB) In de onderhandelingen met Willem II is op een aantal punten gebleken dat de AEB onvoldoende recht doet aan de belangen van Willem II en het bijzondere bedrijf dat een Betaald Voetbalorganisatie is. Hieronder lichten wij de punten toe waarop we van mening zijn dat afwijken in het belang van Willem II te rechtvaardigen is en geen onevenredig nadeel aan de gemeente toebrengt. 1) Opzegging in kader van algemeen belang Opzegging van het recht van erfpacht door de gemeente is slechts in 2 omstandigheden mogelijk, als Willem II ernstig tekort schiet in haar (betalings)verplichting of in het kader van algemeen belang. Indien de gemeente zich op dat laatste beroept, geldt standaard een opzeggingstermijn van 1 jaar.

Willem II heeft aangegeven dat als de opzegging in kader van algemeen belang ertoe leidt dat zij moet verhuizen, een termijn van 1 jaar daarvoor veel te kort is. Het is immers geen doorsnee bedrijf dat elders ruimte zou kunnen verwerven of huren. Bij opzegging in kader van algemeen belang, zal er gezocht moeten worden naar een nieuwe locatie, een bestemmingsplanprocedure moeten worden doorlopen en gebouwd moeten worden. Willem II wil de zekerheid dat zij daar voldoende tijd voor krijgt, vandaar dat wij kunnen instemmen met verruimen van de

raad 2021_1242 definitief.docx

4

termijn van de opzegging van 1 naar 5 jaar. Wij wijken daarmee af van artikel 27.7 van de AEB. Tevens heeft de gemeente ermee ingestemd een inspanningsverplichting op zich te nemen om, indien deze situatie zich voordoet, Willem II te helpen in het zoeken naar een nieuwe locatie. 2) Tussentijdse afkoop canon Willem II krijgt de grond in erfpacht en betaalt de gemeente daarvoor jaarlijks canon. De AEB bieden de mogelijkheid om deze canon voorafgaand aan een nieuw tijdvak (van 30 jaar) af te kopen. Willem II zou ook graag de mogelijkheid hebben om tussentijds de (gekapitaliseerde) canon in een lopend tijdvak te kunnen afkopen. Bij hoge transferinkomsten bijvoorbeeld, zou Willem II de mogelijkheid open willen houden deze inkomsten in te zetten om de resterende canon af te kopen. Artikel 22.4 AEB staat tussentijdse afkoop echter niet toe. Wij zijn echter bereid om aan dit verzoek van Willem II mee te werken onder 2 voorwaarden: 1) Willem II lost eerst haar lening af, waarvoor de gemeente garant staat en/of de garantstelling wordt opgeheven. 2) In een tijdvak van 30 jaar kan Willem II de gemeente maximaal 3 keer een dergelijk verzoek doen. Voorkomen moet worden dat deze vraag jaarlijks opspeelt en de gemeente dus jaarlijks tijd en energie in deze vraag moet stoppen, zonder dat zeker is dat dit werkelijk tot afkoop leidt.

3) Waarborgsom Gebruikelijk is dat een erfpachter een waarborgsom stort bij de gemeente ter meerdere zekerheid van de nakoming van de verplichtingen van de erfpachter tot het moment van de uitgifte (notarieel transport). In dit geval zijn gemeente en Willem II samen het traject aangegaan om te bezien of erfpacht mogelijk is. Daarnaast heeft Willem II 3 voorbehouden gemaakt, die in geval die zich voordoen, tot ontbinding van de overeenkomst leiden. Naast het financieringsvoorbehoud, gaat het om voorbehoud bouwkundige inspectie (Willem II heeft hiervoor opdracht gegeven, resultaat eind december a.s. bekend) en voorbehoud uitvoeren trilmeting (gemeente zou in november 2021 nog een tweede trilmeting laten uitvoeren, maar door gebrek aan publiek vanwege corona kan dat nu pas in 2022). Willem II is daarnaast reeds huurder van de gemeente en ingeval erfpachtuitgifte niet doorgaat, wordt deze huurrelatie voortgezet. Het lijkt ons daardoor verdedigbaar om in deze casus af te zien van het storten van een waarborgsom ter grootte van 2 maal de jaarcanon. 4) Notariskeuze Op grond van de AEB mag erfpachter de notaris kiezen (en betalen). Willem II wordt juridisch bijgestaan door een advocaten- en notariskantoor uit Arnhem. Willem II zou graag de daaraan verbonden notaris de akte laten opmaken en passeren.

Ook de gemeente is, vanwege complexiteit en snelheid, gebaat bij een notaris die snel kan schakelen met de verantwoordelijk advocaten. Wij hebben daarom geen bezwaar tegen deze notariskeuze, maar wijken daarbij wel af van artikel 13.1 van de AEB. 3.1 Lening bij bancaire instelling in Nederland niet mogelijk gebleken Willem II beschikt over een solide eigen vermogen, dat zij aan het stadion kan besteden. Het zal echter ook nodig zijn om (beperkt) geld te lenen om de totaalsom van aankoop en investeringsplannen te kunnen financieren. Het aantrekken van vreemd vermogen voor een betaald voetbalorganisatie is erg lastig. Reguliere banken financieren dit in de regel niet. Ook de Bank Nederlandse Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank hebben aangegeven dit niet te willen doen. Dat betekent dat Willem op dit punt niet kan voldoen aan de intentieovereenkomst. In overleg met de gemeente heeft Willem II aangegeven mogelijkheden te willen verkennen bij buitenlandse (binnen EU) banken. Dit proces is recent gestart en er is nog geen beeld of financiering door een buitenlandse bank een optie zal blijken. Om die reden is Willem II genoodzaakt een voorbehoud van financiering op te nemen in de erfpachtovereenkomst.

3.2 Verzoek om garantstelling kan pas als een bank heeft aangegeven onder welke voorwaarden zij bereid zijn te financieren, een voorstel over eventuele garantstelling komt daarom op een later moment bij de raad. Zodra er een positief beeld is over financiering door een buitenlandse bank kunnen ook de voorwaarden voor een eventuele garantstelling nader door ons worden ingevuld. De doorlooptijd van de financiering wordt ingeschat op ca. 3 maanden, het traject van garantstelling kan daar parallel aan worden doorlopen. Een voorstel tot besluitvorming over de garantstelling zal dan begin maart 2022 aan de orde kunnen zijn.

raad 2021_1242 definitief.docx

5

4.1 De uitgifte in erfpacht leidt tot een jaarlijkse canonopbrengst en een eenmalige opbrengst (afkoopsom stadion/opstallen), beide opbrengsten moeten voldoende zijn om de huidige boekwaarde van grond en gebouwen af te dekken. Op dit moment zijn grond en gebouwen aan de Goirleseweg 34 opgenomen in de gebouwenexploitatie. De actuele boekwaarde van het gebouw is ca. € 7,5 miljoen en van de grond € 200.000,-. De waarde van de gronden is extern getaxeerd op € 2,6 miljoen. De erfpachtcanon kan op dat bedrag gebaseerd worden. De opstalwaarde bedraagt in dat geval € 4,9 miljoen. Bij uitgifte in erfpacht ontvangen we € 4,9 miljoen voor de opstallen en krijgt de grond een waarde van ca. € 2,6 miljoen, waarvoor jaarlijks canon wordt betaald. Deze erfpachtgrond wordt opgenomen in de grondexploitatie. De BBV regelgeving geeft aan dat de grond op de balans van de gemeente tegen uitgifteprijs (taxatieprijs in dit geval) van de erfpacht opgenomen wordt. Hierdoor ontstaat een financieel resultaat wat normaal gesproken toegevoegd wordt aan de Algemene reserve grondexploitatie. Voorgesteld wordt dit resultaat in te zetten voor de afwaardering van de opstallen, zodat er geen eenmalige afboeking ten laste van de algemene middelen hoeft plaats te vinden.

4.2 De uitgifte in erfpacht brengt mee dat de huurrelatie stopt, dit heeft consequenties voor de meerjarenbegroting Op dit moment huurt Willem II het stadion. De huur is gebaseerd op kosten aan onderhoud, beheer en afschrijvings- en rentelasten, die de gemeente heeft gedurende de exploitatieperiode. Over die exploitatieperiode betreft dat een kostprijsdekkende huur. Op dit moment zijn de lasten echter lager dan de baten, vooral veroorzaakt doordat de interne rekenrente op dit moment 0% is. Dat geldt niet alleen voor het Willem II stadion, maar voor vrijwel al onze gebouwen. Daar komt bij dat, vanwege de verwachte uitgifte in erfpacht en verbouwing als gevolg van veiligheidsmaatregelen en comfortinvesteringen, een aantal investeringen is uitgesteld omdat we willen voorkomen dat deze met de verbouwing teniet worden gedaan. Bij voortzetting van de huurrelatie vinden die investeringen alsnog plaats hetgeen tot stijging van de lasten in de meerjarenbegroting zal leiden. Op dit moment is dat echter nog niet het geval en is het gevolg van de uitgifte in erfpacht, dat het stadion wegvalt uit de gebouwenexploitatie en ook het begrote positieve saldo van lasten en baten wegvalt, waardoor er voor de algemene middelen een nadeel ontstaat. In de paragraaf Kosten en Dekking worden de financiële consequenties toegelicht.

Deze structurele effecten zullen worden verwerkt bij de Tussenrapportage 2022. 5.1 Veiligheidsmaatregelen Het Koning Willem II Stadion kent een ‘open’ stadionconcept en vanuit het oogpunt van veiligheid en om een beter beheersbare situatie te creëren, is het noodzakelijk nadere veiligheidsmaatregelen te treffen. Dit volgt vanuit de verantwoordelijkheid van de burgemeester voor de openbare orde en veiligheid, maar ook ingegeven door uitgevoerde audits en opgestelde adviesrapporten. In de huidige opzet kan publiek zich tussen de verschillende vakken bewegen met overbezetting tot gevolg. Daarnaast is de huidige toegangscontrole zodanig dat supporters die wel en niet gecontroleerd zijn elkaar kunnen opzoeken ná de controle, omdat dit één groot gebied is. Op verschillende plaatsen bestaan zichtlijnen tussen thuis- en uitsupporters waardoor confrontaties uitgelokt worden. Het bezoekersvak is ingesloten tussen de fanatieke en harde kernsupporters met weinig werkruimte om supporters te scheiden. Ten slotte is de commandoruimte te beperkt: er zijn niet genoeg werkplekken en een overlegruimte ontbreekt. Stadium Consultancy heeft de opdracht gekregen vanuit de gemeente, en in samenwerking met Willem II, om het project veiligheid rond het stadion uit te werken. Daarbij is onderkend dat veiligheidsaspecten ook inwerken op aspecten als comfort en fanbeleving, maar ook commercie.

Investeringen in deze aspecten leiden ook tot betere exploitatiemogelijkheden voor Willem II. Dit heeft geresulteerd in een variant, te weten scenario 3 zoals opgenomen in het rapport van Stadium Consultancy d.d. 29 november 2021, met daarin de volgende maatregelen: tourniquets in de gevel van het stadion voor toegangscontrole, sectorscheiding in het stadion, veilige sta-plekken op de vakken A, B en C, de gracht dempen om als publieksomloop te dienen, cameratoezicht verbeteren en uitbreiden, extra werkruimte en verlichting in en rond het uitvak en uitbreiding van de commandoruimte. 6.1 Willem II ontvangt van de gemeente een bijdrage aan de realisatie van deze veiligheidsmaatregelen Uitgaande van uitgifte in erfpacht en vestigen van een afhankelijk opstalrecht voor het stadion c.s., is Willem II voornemens scenario 3 uit het plan van Stadium Consultancy d.d. 29 november 2021 uit te voeren voor haar

raad 2021_1242 definitief.docx

6

rekening en risico. Door Stadium Consultancy zijn de totale investeringslasten begroot op ca. € 3,5 miljoen. Met dit omvattende veiligheidsplan geeft Willem II invulling aan de auditrapporten die er liggen en aan de daaronder liggende (KNVB) richtlijnen. De gemeente ondersteunt deze aanpak, omdat met fysieke aanpassingen aan het gebouw er minder afhankelijkheid ontstaat van organisatorische maatregelen. Daarmee is de veiligheid van supporters, bezoekers en omgeving beter gewaarborgd en ook de inzet van politie en andere publieke diensten is erbij gebaat. Onderdeel van het plan is o.a de verbetering van de commando ruimte. Om de uitvoering van dit totaalplan financieel mogelijk te maken, stelt de gemeente een subsidiebijdrage van maximaal € 1,5 miljoen beschikbaar aan Willem II, onder voorbehoud van conformiteit met de vigerende wettelijke kaders waaronder het EU-recht. Deze subsidie wordt definitief uitgekeerd als het geheel van alle maatregelen uit voornoemd rapport, volgens de overeengekomen planning, is gerealiseerd. Mocht onverhoopt de situatie ontstaan dat Willem II de maatregelen niet uitvoert of niet afdoende, dan is in de erfpachtovereenkomst opgenomen dat de gemeente dan kan besluiten de maatregelen zelf uit te laten voeren, waarbij de rekening van de daarmee gemoeide kosten door Willem II moet worden voldaan (te salderen met de bijdrage van € 1,5 miljoen).

6.2 De bijdrage van € 1,5 miljoen aan de realisatie door Willem II van de veiligheidsmaatregelen zal ten laste van de Algemene Reserve worden gebracht. De te treffen veiligheidsmaatregelen vinden hun oorsprong niet in een specifiek bestuurlijk doel of bepaling uit bijv. Bouwbesluit. Dat maakt dat er geen reguliere budgetten beschikbaar zijn om deze bijdrage uit te financieren. Daarom wordt ervoor gekozen om de bijdrage van € 1,5 miljoen ten laste te brengen van de Algemene Reserve. De Algemene Reserve blijft ook na deze onttrekking ruim boven de onderbandbreedte. 6.3 Willem II wil na ondertekening erfpachtovereenkomst direct starten met de verdere uitwerking van scenario 3 veiligheidsmaatregelen Vanwege de afgesproken, uiterlijke realisatie van de veiligheidsmaatregelen op 30 september 2023, wil Willem II zo snel mogelijk met de nadere (technische) uitwerking van de veiligheidsmaatregelen beginnen en gaan zij kosten maken. Willem II geeft aan graag te willen werken met bevoorschotting vanuit de gemeentelijke bijdrage van €1,5 miljoen, zodat zij niet alle kosten hoeven voor te schieten. Wij vinden dit een redelijk verzoek en zullen daarom in het subsidiebesluit een fasering opnemen, waarin per fase aan Willem II een voorschot zal worden verstrekt. Deze bevoorschotting vindt eerst plaats na notarieel transport.

7.1 Als de erfpachtovereenkomst ontbonden wordt (voorbehouden treden in werking) en Willem II blijft derhalve huurder van het gebouw, zijn gemeente en Willem II voornemens om toch scenario 3 uit het rapport van Stadium Consultancy uit te voeren, onder dezelfde financiële afspraken als gemaakt onder het erfpachtscenario. Willem II en gemeente staan achter scenario 3 als meest geschikt scenario voor zowel verbeteren veiligheid als comfort/gastvrijheid en daarmee als beste scenario voor toekomstige exploitatie Willem II, ook als Willem II huurder zou blijven. Echter, als Willem II huurder blijft ingeval de erfpachtovereenkomst ontbonden wordt, zal de gemeente, als eigenaar van het gebouw, de werkzaamheden moeten oppakken (uitwerking, aanbesteding, realisatie) en hier ook krediet voor moet hebben. Willem II geeft op dit moment aan, ook in die situatie haar financiële bijdrage (gelijk aan die onder de erfpachtconstructie) te willen handhaven. 7.2 Als scenario 3 echter niet kan worden uitgevoerd, omdat erfpachtovereenkomst niet doorgaat én Willem II als huurder haar bijdrage niet gestand kan doen, is de gemeente vrij die veiligheidsmaatregelen te treffen die zij nodig acht. Scenario 3, zoals uitgewerkt is in het rapport van Stadium Consultancy d.d.

29 november 2021, waarbij een verbinding is gemaakt met de door Willem II voorgenomen comfortinvesteringen, komt in deze situatie te vervallen en zal de gemeente uitsluitend die veiligheidsmaatregelen treffen die vanuit veiligheid en gemeentelijke financiële overwegingen nodig worden geacht. Mocht dit scenario zich voordoen, dan zal de gemeente zich in haar keuze over de veiligheidsmaatregelen laten bijstaan door Stadium Consultancy. 7.3 Voortvarende realisatie veiligheidsmaatregelen is cruciaal. Snel kunnen schakelen is nodig, als erfpachtovereenkomst niet doorgaat, daarom voorbereidingskrediet in dit voorstel opgenomen Als een van de ontbindende voorwaarden zich voordoet, wordt er geen erfpachtrecht gevestigd en is de gemeente, gelet op het onder 7.1 of 7.2 genoemde, voornemens om de veiligheidsmaatregelen zelf te

raad 2021_1242 definitief.docx

7

realiseren. Om dan snel te kunnen overpakken (Willem II start immers na ondertekening erfpachtovereenkomst al met de nadere uitwerking van scenario 3) vragen wij in dit voorstel om een voorbereidingskrediet van €200k om de verdere uitwerking ter hand te kunnen nemen (vergunningaanvraag, bestek maken e.d.) en om op basis van die nadere uitwerking vervolgens te komen tot een raadvoorstel voor uitvoeringskrediet met bijbehorend dekkingsvoorstel. 8.1 Geheimhouding opleggen op de bij dit raadsvoorstel behorende bijlage 2 is nodig om Willem II geen onevenredig nadeel te berokkenen. De door The Stadium Consultancy B.V. opgestelde rapportage d.d. 29 november 2021 met kenmerk 21-062WII-TSC-PT-06, bevat een vergaande financiële uitwerking van de te treffen veiligheidsmaatregelen. Het openbaar maken van deze informatie leidt tot een onevenredig financieel nadeel voor Willem II of de gemeente bij het op de markt zetten van deze werkzaamheden. Reden waarom wij op grond van artikel 10 lid 2 sub b en g van de WOB op dit rapport geheimhouding opleggen. 8.2 Geheimhouding opleggen op de bij dit raadsvoorstel behorende bijlage 3 is nodig in verband met het intern besluitvormingsproces van Willem II Gemeente en Willem II hebben intensief gewerkt om tot een erfpachtovereenkomst te komen die nog dit jaar aan de gemeenteraad kan worden voorgelegd.

Dat betekent wel dat het besluitvormingsproces bij gemeente en Willem II parallel lopen, daar waar normaal gesproken eerst de wederpartij de overeenkomst tekent, voordat deze bij de gemeente ter besluitvorming wordt voorgelegd. Het openbaar maken van de erfpachtovereenkomst schaadt het interne besluitvormingsproces van Willem II, reden waarom we geheimhouding op deze overeenkomst opleggen, totdat ondertekening door Willem II van deze overeenkomst heeft plaatsgevonden.

Risico’s Bij de uitwerking en realisatie van de veiligheidsmaatregelen door Willem II en gegeven de gemeentelijke bijdrage daaraan van € 1,5 miljoen, bestaat er een klein risico dat opdrachtnemende partijen dit als een aanbestedingsplichtige overheidsopdracht beschouwen en mogelijk stellen dat de gemeente dit openbaar had moeten aanbesteden dan wel de gemeentelijke aanbestedingsplicht had moeten doorleggen aan Willem II. En dat zij, nu dit niet gebeurt, schade daarvan ondervinden. Wij achten die kans klein omdat bij de totstandkoming van de erfpachtovereenkomst hier met behulp van extern juridisch advies, nadrukkelijk naar is gekeken. Opstalrecht onder hoektribune Noordwestzijde met huurder Destil Dit betreft een opstalrecht dat tot 2025 is uitgegeven aan Bella O.G. B.V. Bella verhuurt deze ruimte al langjarig aan Destil, handel in bouwmaterialen. In 2025 komt dit opstalrecht van rechtswege te vervallen en is met Willem II afgesproken dat zij het op dat moment geleverd krijgen. In de taxatiewaarde is hier reeds rekening mee gehouden. Willem II wil na verkrijging, de huurrelatie met Destil onverminderd voortzetten, omdat zij met deze inkomsten rekening houdt in haar business case. De activiteiten van Destil zijn een vorm van perifere detailhandel. Het bestemmingsplan Stappegoor 2013 omvat echter geen detailhandelsbestemming op deze locatie.

Willem II wil graag zekerheid dat het gebruik niet strijdig is en dat zij de huurrelatie in 2025 met Destil kan voortzetten. Reeds in 1994 heeft de raad ingestemd met een voorbereidingsbesluit om perifere detailhandel op deze plaats aan de Ringbaan-Zuid mogelijk te maken. In het besluit wordt expliciet een ijzerwarengroothandel vermeld als toekomstig gebruiker. Onduidelijk is echter nog of dit voorbereidingsbesluit heeft geleid tot een buitenplanse afwijking in die tijd. Zeker is wel dat de betreffende ijzergroothandel (van der Schoot Tilburg B.V.) op 8 maart 1995 een bouwvergunning heeft verkregen om de open hoektribune dicht te mogen zetten. Deze ijzergroothandel heet nu Van der Schoot Destil. Wat nog niet in de archieven is teruggevonden is de expliciete toestemming om hier detailhandel te mogen beoefenen. Hier wordt nog naar gezocht. Daarnaast kan het zijn dat het overgangsrecht van toepassing is. Gegeven de reeds lang bestaande feitelijke situatie van de aanwezigheid van Destil op deze locatie en gegeven het raadsbesluit daaromtrent uit 1994 en de bouwvergunning van 1995, hebben wij in de

raad 2021_1242 definitief.docx

8

erfpachtovereenkomst opgenomen dat de gemeente zich maximaal inspant hier duidelijkheid over te geven en mocht er sprake blijken te zijn van strijdig gebruik, zij zich inspant om dit (alsnog) te legaliseren.

Kosten en dekking T.a.v. de erfpachtovereenkomst De gemeente geeft de grond onder het stadion langjarig uit in erfpacht aan Willem II, ), tezamen met een afhankelijk opstalrecht voor de zich op de grond bevindende opstallen (o.a. stadion en voormalig supportershome). De uitgifte geschiedt tegen tenminste de taxatiewaarde of zoveel hoger als nodig is om de boekwaarde af te dekken. Waardering grond en gebouwen: Het uitgangspunt bij de uitgifte is dat de overeengekomen uitgifte/afkoopprijs tenminste voldoende is om de huidige boekwaarde van gronden en gebouwen af te dekken. Dit is ook zo opgenomen in de intentieovereenkomst. Op dit moment zijn grond en gebouwen aan de Goirleseweg 34 opgenomen in de gebouwenexploitatie. De actuele boekwaarde van het gebouw is ca. € 7,5 miljoen en van grond ca. € 200.000,-. Bij uitgifte in erfpacht ontvangen we ca. € 4,9 miljoen voor de opstallen en krijgt de grond een waarde van ca. € 2,6 miljoen, waarvoor jaarlijks canon wordt betaald. Deze erfpachtgrond wordt opgenomen in de grondexploitatie. De BBV regelgeving geeft aan dat de grond op de balans van de gemeente tegen uitgifteprijs (taxatieprijs in dit geval) van de erfpacht opgenomen wordt. Hierdoor ontstaat een financieel resultaat wat normaal gesproken toegevoegd wordt aan de Algemene reserve grondexploitatie.

Voorgesteld wordt dit resultaat in te zetten voor de afwaardering van de opstallen, zodat er geen eenmalige afboeking ten laste van de algemene middelen hoeft plaats te vinden. Deze aanpak levert eveneens geen belemmeringen op in relatie tot staatssteun omdat de uitgifte in erfpacht en vestigen van het afhankelijk opstalrecht onder marktconforme voorwaarden plaatsvindt. De administratieve verwerking van de uitgifte in erfpacht zal geschieden in 2022, gelet op het feit dat ondertekening van de erfpachtovereenkomst na 1 januari 2022 wordt verwacht. Willem II dient voor het aangaan van de erfpachtovereenkomst nog goedkeuring te verkrijgen van haar aandeelhouders en Raad van Commissarissen. Structurele financiële gevolgen erfpacht voor de gemeentebegroting: Door het pand te verkopen, vervallen de in de meerjarenbegroting van de gemeente opgenomen lasten (onderhoud, kapitaallasten e.d.) en baten (huuropbrengsten). Voor de periode 2022 tot en met 2025 zijn de in de gemeentebegroting opgenomen opbrengsten gemiddeld € 325.000 hoger dan de lasten. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt (bijna € 300.000) door het feit dat de interne rekenrente momenteel 0% is. In dit bedrag is ook al rekening gehouden met het vervallen van de interne bijdrage vanuit het economische domein aan de gebouwenexploitatie (voor de gemeentebegroting per saldo nihil).

Het wegvallen van dit gebouw uit de gebouwenexploitatie betekent een nadeel voor de algemene middelen ten opzichte van de begroting. Bij verkoop van het stadion wordt de grond vanuit de grondexploitatie voor 30 jaar (plus optionele verlening van 2 x 30 jaar) uitgegeven. Jaarlijks wordt hiervoor bij Willem II een canon in rekening gebracht van 4,5% over de getaxeerde grondwaarde. Bij een grondwaarde van € 2,6. miljoen bedraagt de aanvangscanon in jaar 1 € 117.000,- excl. jaarlijkse indexering. Daar tegenover staan de rentekosten en de beheerkosten. De financiële begrotingsconsequenties worden verwerkt in de Tussenrapportage 2022. T.a.v. de veiligheidsmaatregelen: Om te bereiken dat op de uiterlijke datum van 30 september 2023, de benodigde veiligheidsmaatregelen zijn gerealiseerd, houden wij rekening met 2 varianten: 1) Willem II wordt erfpachter en Willem II voert de maatregelen van scenario 3 uit het rapport van Stadium Consultancy d.d. 29 november 2021 uit, voor haar rekening en risico. Ten behoeve van deze realisatie

raad 2021_1242 definitief.docx

9

wordt aan uw raad voorgesteld een maximale bijdrage aan Willem II beschikbaar te stellen van € 1,5 miljoen en deze bijdrage ten laste te brengen van de Algemene Reserve. 2) Willem II blijft huurder. Als in dat geval Willem II haar financiële bijdrage aan scenario 3 onverkort gestand doet, wordt dit scenario alsnog gerealiseerd, maar dan door de gemeente. Als Willem II dat niet gestand kan doen, vervalt scenario 3 en treft de gemeente uitsluitend die veiligheidsmaatregelen die zij noodzakelijk acht. De gemeente moet bij deze variant komen tot een uitvoeringskrediet voor de raad. Om dat snel en slagvaardig te kunnen doen (gelet op de uiterlijke realisatiedatum van 30 september 2023), wordt in dit voorstel daarom op voorhand € 200.000 voorbereidingskrediet gevraagd ten laste van de Algemene Reserve. De Algemene Reserve blijft ook na deze onttrekking ruim boven de onderbandbreedte.

Vervolg Bij een positief besluit van de raad en na ondertekening van de erfpachtovereenkomst door Willem II, kan de gemeente ook ondertekenen en wordt de overeenkomst definitief. De verwachting is dat dit begin januari 2022 zal zijn.

Bijlagen 1. 2. 3.

Intentieovereenkomst behorend bij collegebesluit d.d. 12 oktober 2021 incl. praatprent stadion en praatprent trainingsvelden Rapport Stadium Consultancy d.d. 29 november 2021 met kenmerk 21-062-WII-TSC-PT-06 (GEHEIM) Concept erfpachtovereenkomst (GEHEIM)

Tilburg, 30 november 2021 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

raad 2021_1242 definitief.docx

10

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders; gelet op artikel 25 Gemeentewet

Besluit 1.

2.

3. 4.

5.

6.

7.

8.

In te stemmen met het uitgeven in erfpacht aan Willem II Tilburg B.V. voor een periode van 30 jaar (met tweemaal een eenzijdige verlengingsmogelijkheid van 30 jaar) van de grond gelegen onder en naast het voetbalstadion aan de Goirleseweg 34 te Tilburg en tevens het vestigen van een erfpachtafhankelijk opstalrecht ten behoeve van de opstallen (stadion en voormalig supportershome), een en ander conform in bijgevoegde erfpachtovereenkomst is overeengekomen. De uitgifte geschiedt tegen taxatiewaarde verhoogd met het verschil tussen boekwaarde per uitgiftedatum minus taxatiewaarde. Daarbij in te stemmen met het afwijken van de ‘Algemene erfpachtbepalingen gemeente Tilburg 2015’ (verder AEB) op de volgende punten: 1. termijn van 5 jaar (i.p.v. 1 jaar) hanteren bij opzegging door de gemeente in het kader van algemeen belang (artikel 27.7 AEB) 2. Willem II de mogelijkheid bieden om de canon voor de grond gedurende een lopend tijdvak (van 30 jaar) te mogen afkopen, tegen de op dat moment resterende gekapitaliseerde canon (artikel 22.4 AEB) 3. geen waarborgsom te verlangen die de gemeente zou toekomen, indien er geen notarieel transport plaatsvindt (artikel 6.1 AEB) 4.

Gemachtigde notaris van buiten de regio Tilburg toestaan (artikel 13.1 AEB) Kennis te nemen van het voorbehoud van financiering dat Willem II heeft gemaakt en daarmee van het feit dat op dit moment nog geen verzoek om garantstelling door de gemeente kan worden behandeld In te stemmen met het inzetten van het positief resultaat als gevolg van de balanswaardering van de in erfpacht uit te geven grond voor de afboeking van de waarde van de opstallen en de structurele financiële effecten die het gevolg zijn van de uitgifte in erfpacht en deze te verwerken in de Tussenrapportage 2022. Kennis te nemen van de in het rapport van Stadium Consultancy d.d. 29 november 2021 onder scenario 3 opgenomen veiligheidsmaatregelen en de overeengekomen realisatie daarvan door Willem II uiterlijk op 30 september 2023. In te stemmen met, in afwijking van het beleid om dat op een integraal afwegingsmoment te doen, het beschikbaar stellen van een gemeentelijke bijdrage in de realisatie van deze maatregelen aan Willem II ter grootte van maximaal €1,5 miljoen en deze bijdrage ten laste te brengen van de Algemene Reserve. Te bepalen dat, indien de onder punt 1 genoemde uitgifte geen doorgang vindt, de gemeente de uitwerking en realisatie van de veiligheidsmaatregelen op zich neemt en hiervoor op voorhand een voorbereidingskrediet van €200.000 beschikbaar te stellen.

De door het college opgelegde geheimhouding op bijlagen 2 en 3 van dit raadsvoorstel op basis van artikel 10 lid 2 sub b en g van de WOB te bekrachtigen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 13 december 2021.

de griffier,

voorzitter,