05 Verkoopovereenkomst
Tekst van het document
AANDACHTSPUNTEN: 1.
Deze overeenkomst is uitsluitend bestemd voor discussiedoeleinden en komt niet eerder tot stand en is pas rechtens afdwingbaar nadat de gemeente tot het aangaan van deze overeenkomst heeft besloten en de overeenkomst namens de gemeente rechtsgeldig is ondertekend. De gemeente kan de overeenkomst ter voorafgaande goedkeuring voorleggen aan de raad.
2.
Indien de gemeente besluit deze overeenkomst niet aan te gaan, komt deze overeenkomst niet tot stand, is deze niet rechtens afdwingbaar en zijn beide partijen jegens elkaar niet gehouden tot het betalen van enigerlei schadevergoeding en/of tegemoetkoming.
3.
Een doorlopende integriteitstoetsing is onderdeel van vastgoed gerelateerde overeenkomsten, waaronder overeenkomsten op het gebied van vastgoedtransacties, planologische initiatieven en onderzoeken naar de haalbaarheid daarvan. Een beoordeling op grond van de Wet Bibob kan onderdeel zijn van de integriteitstoetsing. Om die reden wordt het formulier 'Integriteitsbeoordeling en Bibob-toets bij vastgoedtransacties' meegezonden. In eerste instantie moet Deel I van het formulier ingevuld worden door de contractspartij en inclusief bijlagen worden ingeleverd bij het Vastgoedbedrijf en/of de projectleider.
4.
@overige aandachtspunten@
1
ONVERBINDEND CONCEPT (3) 25 JANUARI 2023 KOOP- REALISATIEOVEREENKOMST BETUWESTRAAT Partijen: I.
GEMEENTE TILBURG, een publiekrechtelijke rechtspersoon gevestigd te (5038 CB) Tilburg aan de Spoorlaan 181 (KvK-nummer 17281808) vertegenwoordigd door het teammanager Grond Vastgoedbedrijf, de heer M. ‘t Hardt, handelend krachtens op 18 december 2018 verleend mandaat, hierna: 'gemeente';
I.
TIWOS, Tilburgse Woonstichting, een stichting, gevestigd en kantoorhoudende te (5038 ED) Tilburg aan de Stationsstraat 24 (KvK-nummer 18030601), vertegenwoordigd door haar directeur bestuurder de heer C. Scherpenisse, hierna: ‘Tiwos’ of 'koper'; gemeente en koper hierna gezamenlijk: 'partijen';
Overwegingen: A.
De gemeente heeft reeds in 2006 ingestemd met de sloop van 16 woningen aan de Schermerstraat, Betuwestraat en Beemsterstraat in de wijk Jeruzalem. De 4 woningen aan de Schermerstraat en 8 woningen aan de Betuwestraat zijn daadwerkelijk gesloopt. De woningen waren gelegen op het perceel kadastraal bekend als gemeente Tilburg, sectie X nummer 1172.
B.
De overige 4 woningen, gelegen aan de Beemsterstraat, staan op het perceel kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie X, nummer 1173. Deze woningen zullen ten behoeve van het Bouwplan gesloopt worden.
C.
De woningen genoemd onder A. behoren tot de privatiseringsafspraken zoals deze tussen Tiwos en gemeente in 1988 zijn overeengekomen en welke nogmaals bevestigd in een brief van de gemeente Tilburg aan Tiwos van 26 mei 2020.
D.
Ondanks dat partijen afspraken hebben gemaakt om afstand te doen van het erfpachtrecht zoals overeengekomen in de overeenkomst uit 2010 (Bijlage 1), is dit tot op heden niet notarieel geformaliseerd.
E.
Tiwos heeft de gemeente in 2021 verzocht medewerking te verlenen aan de ontwikkeling en realisatie van een appartementencomplex met circa 40 sociale huurwoningen op de locatie aan de Beemsterstraat in de wijk Jeruzalem. De stuurgroep stedelijke ontwikkeling heeft positief gereageerd op het plan, waarna partijen een dienstverleningsovereenkomst zijn aangegaan om de haalbaarheid van het plan nader te onderzoeken.
F.
Het haalbaarheidsonderzoek heeft geresulteerd in een stedenbouwkundig plan (VO+ niveau) (Bijlage 2) waarop door het college op d.d. <datum> positief is besloten. Vervolgstap is dat partijen een koop-/realisatieovereenkomst aangaan, waarin afspraken worden vastgelegd omtrent de realisatie van het Bouwplan.
G.
Ingevolge afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient de gemeente de grondexploitatiekosten, verbonden aan haar medewerking, te verhalen. Bij dit Bouwplan zijn de kosten anderszins verzekerd doordat de benodigde gronden conform het gemeentelijk grondprijzen kader prijspeil 2023 worden verkocht aan Tiwos.
2
Partijen zijn het volgende overeengekomen:
A. 1.
ALGEMEEN. Definities.
1.1. In deze overeenkomst wordt verstaan onder: Algemene verkoopvoorwaarden: de algemene Verkoopvoorwaarden Tilburg 2015, versie 2015 (Bijlage 3). Bouwplan: de (her)ontwikkeling van het plangebied door en voor rekening en risico van de Koper, bestaande uit de realisatie van: 14 appartementen van circa 70 m² GBO met een huurprijs per maand tot de 1e aftoppingsgrens (prijspeil bij oplevering); 19 appartementen van circa 70 m² GBO met een huurprijs per maand tot de liberalisatiegrens(prijspeil bij oplevering); 7 appartementen van circa 70 m² GBO met een huurprijs per maand onder de liberalisatiegrens ten behoeve van de zogenaamde secundaire doelgroep. Bouwrijp maken verkochte: het met inachtneming van de planning en het voorlopig ontwerp voor de locatie Betuwestraat in technisch, juridisch en fiscaal opzicht geschikt maken c.q. zijn van de gronden binnen het verkochte voor verdere inrichting, bebouwing en gebruik, in hoofdzaak bestaande uit: sloop van te verwijderen opstallen c.q. verwijdering van bovengrondse en ondergrondse obstakels, (verlegging van) kabels en leidingen daaronder begrepen, verwijdering c.q. inpassing van archeologische resten, verwijdering van explosieven en munitie, sanering van de bodem en het grondwater (conform de eisen van het ter zake bevoegde gezag), terreinophoging c.q.
ontgraving, aanleg van riolering, aanleg van (bouw)wegen en (aansluitpunten voor) (bouw)stroom en (bouw)water, alles conform de geldende wet- en regelgeving, in zodanige mate en op zodanige wijze dat de desbetreffende onroerende zaken geschikt zijn voor de beoogde inrichting, bebouwing en gebruik. GBO: het gebruiksoppervlak dat wordt bepaald aan de hand van de Nen-norm NEN 2580; Planning: de planning als bedoeld in artikel 18 en zoals opgenomen in Bijlage 11. Planologische maatregel: de op- en vast te stellen planologische maatregel op basis waarvan de omgevingsvergunning, die realisatie van het bouwplan op de locatie Betuwestraat mogelijk maakt, kan worden verleend. Project: de ontwikkeling en realisatie van het Bouwplan inclusief benodigde aanpassingen in de openbare ruimte. Stedenbouwkundig plan: het ontwerp als bedoeld in overweging E. en zoals opgenomen in Bijlage 2. Verkochte: het perceel aangeduid op de tekening met kenmerk lm-2023-x2302, zoals opgenomen in Bijlage 4, gelegen te Tilburg aan de Betuwestraat, kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie X, nummers 1172, 1173, 2251 en 390 (allen gedeeltelijk), (groot circa 1410 m2). VTU: Voorbereiding en Toezicht op Uitvoering door de afdeling Ruimtelijke Uitvoering van de gemeente.
3
2.
Algemene voorwaarden.
2.1. Op deze overeenkomst zijn van toepassing de hoofdstukken I, II, III, en VI van de algemene verkoopvoorwaarden, voor zover niet strijdig met de in deze overeenkomst opgenomen bepalingen. De artikelen van de algemene verkoopvoorwaarden die van toepassing zijn, gelden niet enkel ten aanzien van het verkochte, maar voor het volledige plangebied, en voorts voor alle onderdelen van onderhavige overeenkomst. 2.2. De Koper verklaart een exemplaar van de algemene verkoopvoorwaarden te hebben ontvangen. B.
VERKOOP VERKOCHTE.
3.
Verkoop, koopprijs, waarborgsom.
3.1.
De gemeente verkoopt hierbij aan koper, die hierbij van de gemeente koopt: het perceel bouwgrond, gelegen te Tilburg aan de Betuwestraat, kadastraal bekend gemeente Tilburg, sectie X, nummer 1172, 1173, 2251 en 390, groot circa 1410 m², waaraan nog geen voorlopige kadastrale grens en oppervlakte is toegekend, aangeduid op Bijlage 4, hierna: 'het verkochte'.
3.2.
De koopprijs van het verkochte bedraagt € 467.479-- exclusief omzetbelasting.
3.3.
Uiterlijk op 14 dagen na ondertekening van deze overeenkomst door beide partijen dient koper een waarborgsom te storten casu quo een bankgarantie te stellen ter grootte van 10% van de koopprijs, zijnde € 46.748,--.
3.4.
Behoudens voorafgaande schriftelijke instemming van de Gemeente mogen de sociale huurwoningen binnen het Bouwplan gedurende een periode van 15 jaar na oplevering niet aan een derde worden verkocht. Ten alle tijden wordt de bijbetalingsregeling toegepast zoals opgenomen in het op dat moment geldende Kader grondprijzen gemeente Tilburg, indien Tiwos de woningen binnen het Bouwplan verkoopt dan wel verhuurt boven de daarvoor bedoelde huurprijsgrens.
4.
Levering, overdracht.
4.1.
De akte van levering zal worden ondertekend maximaal 6 weken nadat de planologische maatregel onherroepelijk is geworden, of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen ten overstaan van één van de te Tilburg gevestigde notarissen verbonden aan DKT Notarissen.
4.2.
Het verkochte zal bij de notariële overdracht aan koper juridisch in bezit worden gesteld.
4.3.
De feitelijke levering van het verkochte geschiedt in de staat zoals partijen zijn overeengekomen in deze overeenkomst en tevens vrij van huur en andere aanspraken tot gebruik, ontruimd en ongevorderd.
4.4.
Tot de inbezitstelling zal de gemeente voor het verkochte zorgdragen op de wijze waarop een zorgvuldig schuldenaar dat in de gegeven omstandigheden zou doen.
4.5.
De koper heeft het recht het verkochte voorafgaand aan de ondertekening van de akte van levering te inspecteren.
5.
Gebruik.
5.1.
Koper is voornemens het verkochte te gebruiken ten behoeve van de realisatie het Bouwplan, zijnde woningbouw.
4
5.2.
Het verkochte wordt momenteel door de gemeente gebruikt als openbare ruimte. De gemeente verklaart dat dit gebruik het normale gebruik is als bedoeld in artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek. Het is de gemeente niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet zou zijn toegestaan. Voor het toekomstige gebruik als bedoeld in artikel 5.1 zal een planologische procedure doorlopen worden.
6.
Verklaringen.
6.1.
Aan de gemeente zijn van overheidswege of door nutsbedrijven ten aanzien van het verkochte geen veranderingen of voorzieningen voorgeschreven of aangekondigd, welke thans nog niet zijn uitgevoerd of wel zijn uitgevoerd, maar nog niet betaald.
6.2.
Aan de gemeente is niet bekend of het verkochte is: a.
aangewezen of betrokken in een procedure tot aanwijzing als: (i) rijksmonument in de zin van de Erfgoedwet en/of (ii) provinciaal monument of gemeentelijk monument krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan;
b.
gelegen binnen een gebied dat is aangewezen of waarvoor een procedure loopt tot aanwijzing als: (i) rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 9.1 lid 1 onder a van de Erfgoedwet en/of (ii) beschermd stads- of dorpsgezicht krachtens een provinciale verordening, gemeentelijke verordening of bestemmingsplan.
6.3.
Het verkochte is niet betrokken in een landinrichtingsplan en is niet ter onteigening aangewezen; er is geen sprake van leegstand noch van vordering van het verkochte krachtens de Huisvestingswet en de uit die wet voortvloeiende regelingen.
6.4.
Aan de gemeente is niet bekend of ten aanzien van het verkochte beschikkingen of bevelen in de zin van artikel 55 Wet Bodembescherming zijn genomen door het bevoegd gezag, in deze de Omgevingsdienst.
6.5.
Voor zover aan de gemeente bekend zijn in het verkochte geen ondergrondse tanks, zoals olieen septictanks, voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig.
6.6.
Het is de gemeente niet bekend dat zich in het verkochte asbesthoudende materialen bevinden.
6.7.
De enkele verklaring dat de gemeente niet bekend is met bepaalde feiten en/of omstandigheden houdt geen garantie of vrijwaring in.
7.
Overgang/overdracht van rechten.
7.1.
Gelijktijdig met de overdracht van het verkochte zullen op koper overgaan alle rechten van vrijwaring en andere rechten, die de gemeente tegen zijn rechtsvoorgangers en/of derden daaronder begrepen bouwers, (onder-) aannemers, installateurs en leveranciers - ten aanzien van het verkochte heeft. Voor het geval ten aanzien van een of meer rechten - om welke reden ook - de hiervoor bedoelde overgang niet plaats vindt op grond van het in artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek bepaalde, is de gemeente verplicht op eerste verzoek van koper mee te werken aan een levering van het desbetreffende recht.
7.2.
Koper is te allen tijde na de notariële overdracht bevoegd de hiervoor bedoelde overgang of levering van rechten mee te delen aan de desbetreffende schuldenaar.
5
8.
Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, beperkte rechten en andere bijzondere lasten en verplichtingen.
8.1.
Voor bestaande erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen, beperkte rechten (ook die bedoeld in de Belemmeringenwet privaatrecht) en/of andere bijzondere lasten en/of beperkingen ten aanzien van het verkochte wordt verwezen naar de eigendomsinformatie uit het Kadaster in Bijlage 5, de aankomsttitel in Bijlage 6. Koper verklaart een kopie van deze documenten te hebben ontvangen.
8.2.
Koper heeft kennisgenomen van de lasten, verplichtingen en/of beperkingen voorkomende in de in lid 1 vermelde bepalingen en aanvaardt die lasten, verplichtingen en/of beperkingen uitdrukkelijk.
8.3.
Partijen zijn overeengekomen dat zij een erfdienstbaarheid van weg (recht van overpad) vestigen omvattende het recht voor Koper (van het heersende erf) om de weg vanaf de Betuwestraat over het dienende erf (eigendom van gemeente) te (doen) gebruiken als verbinding om te komen en gaan naar het Verkochte te voet, met de (brom-)fiets of met gemotoriseerd vervoer.
8.4.
Voor de te realiseren waterberging, als genoemd in artikel 15.1 onder e. geldt een instandhoudingsverplichting die middels een kwalitatieve verplichting notarieel dient te worden vastgelegd. Nadere afspraken worden door partijen vastgelegd nadat in het Inrichtingsplan de keuze voor het type waterberging is bepaald.
9.
Milieubepaling.
9.1.
Partijen zijn in de erfpachtafspraken uit 1988 (Bijlage 7) in artikel 6b. overeengekomen dat Tiwos de gemeente vrijwaart voor alle verplichtingen tot vergoeding van schade die na 1 januari 1988 is of zal ontstaan als gevolg van zodanige verontreiniging van de bodem door of vanwege vereniging, dat gevaar bestaat voor volksgezondheid en/of milieu.
9.2.
Omtrent de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen in, op of aan het verkochte, wordt verwezen naar het rapport ’Verkennend bodemonderzoek Betuwestraat te Tilburg’ opgemaakt door Sweco met referentienummer NL22-64880026-19866 naar aanleiding van het door dat bedrijf verrichte onderzoek naar de milieukundige gesteldheid van de tot het verkochte behorende bodem en het grondwater (Bijlage 8). Partijen verklaren beiden in het bezit te zijn van een exemplaar van dit rapport. Uit voornoemd rapport blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in deze bodem stoffen bevinden die naar ten tijde van de verkoop geldende maatstaven in de weg staan aan het toekomstige, normale gebruik van het verkochte (als bedoeld in artikel 5.1 van deze overeenkomst).
10.
Informatie- en onderzoeksplicht.
10.1.
De gemeente heeft aan koper met betrekking tot het verkochte al die inlichtingen verschaft die naar de huidige opvattingen ter kennis van koper behoren te worden gebracht. De gemeente is niet gehouden inlichtingen te verstrekken aan koper over onderwerpen met betrekking tot het verkochte die aan koper bekend zijn of redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek, voor zover naar de huidige opvattingen een dergelijk onderzoek van koper verlangd mag worden, dan wel uit onderzoek van de door koper daartoe aangewezen adviseur(s)/deskundige(n) bekend is of redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn.
6
11.
Kettingbeding, kwalitatieve verplichting.
11.1.
Ingevolge het bepaalde in artikel 2.14 van de algemene verkoopvoorwaarden zullen de artikelen 2.10.1, 2.10.2 van de algemene verkoopvoorwaarden, alsmede het bepaalde in de artikelen 3.4 en 8.4 van deze overeenkomst als kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek in de akte van levering aan koper worden opgelegd.
11.2.
Ingevolge het bepaalde in artikel 2.13 van de algemene verkoopvoorwaarden zullen de artikelen 2.10.3 tot en met 2.10.6, 3.4, 3.7 van de algemene verkoopvoorwaarden, alsmede het bepaalde in de artikelen 3.4 en 8.4 van deze overeenkomst als kettingbeding (met derdenbeding) in de akte van levering aan koper worden opgelegd.
12.
Diversen.
12.1.
Koper dient de zich op het verkochte bevindende bomen, zoals aangegeven op de tekening in bijlage 9 in stand te houden en zich te onthouden van kap daarvan, tenzij de gemeente conform de daarvoor geldende verordening(en) een omgevingsvergunning verleent.
12.2.
Koper dient een Bomen Effect Analyse te goedkeuring aan de gemeente voor te leggen met daarin een plan en maatregelen ter voorkoming van schade aan de te handhaven bomen tijdens en na realisatie van het Bouwplan.
13.
Ontbindende voorwaarden.
13.1.
Deze Overeenkomst is aangegaan onder - voor de Gemeente – ontbindende voorwaarde dat de raad van de gemeente niet uiterlijk op 2 oktober 2023 op voorstel van het college van B&W de grondexploitatie voor het Bouwplan op basis van het ontwikkelkader heeft goedgekeurd en de gemeentelijke grondexploitatie heeft geopend.
13.2.
Uitsluitend de Gemeente is bevoegd een beroep te doen op de in het eerste lid van dit artikel omschreven ontbindende voorwaarde, door middel van een schriftelijke mededeling aan Initiatiefnemers. In voorkomend geval is de Gemeente niet aansprakelijk voor enigerlei schadevergoeding, vergoeding van kosten en/of interesten in welke vorm of hoedanigheid dan ook verschuldigd aan Initiatiefnemers.
13.3.
De Gemeente spant zich in al het redelijkerwijs mogelijke te doen teneinde te voorkomen dat de ontbindende voorwaarde als in lid 1 bedoeld, vervuld wordt.
13.4.
Deze Overeenkomst is voorts aangegaan onder – voor Tiwos – ontbindende voorwaarde dat de Raad van Commissarissen van Tiwos niet uiterlijk op 2 oktober 2023 in heeft gestemd met het Bouwplan en de bijbehorende budgetten heeft goedgekeurd.
13.5.
Tiwos spant zich in al het redelijkerwijs mogelijke te doen teneinde te voorkomen dat de ontbindende voorwaarde als in lid 4 bedoeld, vervuld wordt.
C.
ONTWIKKELING EN REALISATIE.
14. Planologie, verplichtingen, taken en verantwoordelijkheden. 14.1.
De gemeente is bereid medewerking te verlenen aan de planologische maatregel onder de in deze overeenkomst opgenomen voorwaarden.
14.2.
Koper zal voor eigen rekening en risico en tijdig conform de planning:
7
a. alle tekeningen/ontwerpen opstellen en alle onderzoeken uitvoeren, die nodig zijn voor de planologische maatregel; b. zorgen voor een omgevingsdialoog (reeds opgestart door Tiwos); c. aanvragen indienen voor de planologische maatregel, (omgevings-)vergunningen, toestemmingen en ontheffingen, nodig voor realisatie en gebruik van het Bouwplan; d. alle voorbereidende werkzaamheden (VO en DO) ten behoeve van de sloopwerkzaamheden en het bouw- en woonrijp maken van het Verkochte tot aan bestek (laten) uitvoeren. Koper hanteert daarbij de kwaliteitseisen zoals vastgelegd in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR); e. de voor het Bouwplan benodigde parkeerplaatsen (laten) aanleggen, voorzien in de ontsluiting van het Bouwplan aan de Betuwestraat en zorgdragen voor het aanhelen van het Bouwplan op het toekomstige en bestaande openbaar gebied; f. zorgdragen voor de opstalontwikkeling; g. het bouwplan (laten) realiseren; een en ander in afstemming en goed overleg met de gemeente. 14.3.
De gemeente zal met inachtneming van de planning voor eigen rekening en risico: a. de producten in het vorige lid onder a., c. en d. toetsen; b. de voorbereidende werkzaamheden als benoemd in artikel 14.2 onder d. vertalen in een bestek (bestekfase); c. de werken als benoemd in artikel 14.2 onder d. aanbesteden, gunnen, coördineren (toezicht houden) en opleveren; d. de planologische maatregel opstarten, zodra de producten in het vorige lid a. zijn goedgekeurd en de omgevingsdialoog volledig is afgerond; e. de openbare ruimte binnen het Project, maar buiten het verkochte woonrijp maken overeenkomstig het in afstemming met Tiwos opgestelde ontwerp.
14.4.
Indien de gemeente externe adviezen moet inwinnen voor het laten opstellen van de onder artikel 14.2 onder a. genoemde producten, zijn de kosten daarvan voor Tiwos, mits met voorafgaande schriftelijke instemming van Tiwos.
14.5.
Voor wat betreft de publieke rol en verantwoordelijkheid van de gemeente, wordt verwezen naar het bepaalde in artikel 1.3 van de algemene verkoopvoorwaarden, welke bepaling uitdrukkelijk van toepassing is.
15.
Bouwplan.
15.1.
Bij de ontwikkeling en realisatie van het Bouwplan zal Koper rekening houden met: a.
Indien Tiwos in de toekomst een deel van of de gehele sociale woningbouw vervangt door duurdere woningen wordt aan de gemeente de grondwaarde bij betaald conform de lopende afspraken (o.a. convenant) met de 3 corporaties.
b.
zoveel mogelijk voldoen aan Woonkeur;
c.
zoveel mogelijk voldoen aan politiekeurmerk Veilig Wonen;
8
d.
de eisen zoals opgenomen in de gemeentelijke beleidsnota Natuur inclusief bouwen, zoals nader uitgewerkt in artikel 15.2;
e.
Tiwos dient zorg te dragen voor voldoende waterberging. In het inrichtingsplan zal dit nader worden uitgewerkt (wadi’s of onder parkeerplaatsen). Indien partijen kiezen voor een waterbergingssysteem onder de parkeerplaatsen dan zijn de kosten voor aanleg en beheer zijn voor rekening van Tiwos. Indien partijen kiezen voor een wadi dan zijn alleen de kosten voor de hemelwaterafvoer naar de wadi en de beheerkosten voor Tiwos. Partijen zullen de te maken afspraken op basis van het inrichtingsplan schriftelijk vastleggen.
f.
Het inpandig oplossen van de voor het bouwplan benodigde nutsvoorzieningen (trafo’s);
g.
Werktuigbouwkundige installaties ten behoeve van de energievoorziening van het Bouwplan dienen inpandig te worden gerealiseerd. Op verzoek van Koper kan de gemeente medewerking verlenen aan de realisatie van voorzieningen in het (toekomstig) Openbaar gebied, waarvoor partijen dan een opstalrecht vestigen.
h.
Koper dient afvalcontainers te realiseren, conform op het moment van aanvraag omgevingsvergunning geldende notitie van het BAT. Koper heeft de keuze tussen ondergrondse containers danwel in het gebouw voorziene containerruimtes.
15.2.
Koper onderschrijft het door de gemeente vastgestelde beleid “Puntensysteem Natuur- en groeninclusief bouwen”, bij Partijen nader bekend, en verplicht zich bij de uitwerking van haar Bouwplan Definitief ontwerp, uitvoering hieraan te geven. In overleg met de Gemeente wordt voor het Bouwplan van Koper op basis van het puntensysteem de totaal te behalen puntenscore bepaald. Koper dient de uitwerking van de voor haar Bouwplan te nemen natuur- en groeninclusieve maatregelen en daarbij behaalde puntenscore ter goedkeuring voor te leggen aan de Gemeente. Indien Partijen overeenstemming hebben bereikt over de door Koper te realiseren natuur- en groeninclusieve maatregelen, is Koper verplicht bij de bouw c.q. realisatie van haar Bouwplan deze natuur- en groeninclusieve maatregelen te realiseren en in stand te houden, op straffe van een boete van EUR 1.000,- per overtreding per dag. Koper, waaronder ook begrepen haar rechtsopvolgers, zal de natuur- en groeninclusieve maatregelen voor eigen rekening en risico aanbrengen, en na het aanbrengen in stand houden en zo nodig ook vervangen. Koper zal deze verplichting door middel van een kettingbeding ook opleggen aan haar rechtsopvolger(s) onder verbeurte van een boete van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) per overtreding.
16.
Planschade
16.1.
Koper zal aan de Gemeente het totale bedrag aan Planschade als bedoeld in artikel 6.1 Wro compenseren.
16.2.
Indien en voor zover bij de Gemeente verzoeken worden ingediend om vergoeding van planschade als gevolg van het Bouwprogramma, zal Koper de voor tegemoetkoming in aanmerking komende planschade en eventuele (rente)kosten aan de Gemeente vergoeden, zulks voor zover juridisch mogelijk en op de wijze zoals hierna bepaald. Hierbij wordt toepassing gegeven aan de Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Tilburg 2008, waarbij Koper als derde belanghebbende in de zin van artikel 6.4a Wro wordt beschouwd.
16.3.
Koper is belanghebbende bij een besluit van de Gemeente op een aanvraag om vergoeding van planschade. De Gemeente zal zo spoedig mogelijk aan Koper berichten dat een dergelijke aanvraag is ingediend en zo spoedig mogelijk na iedere toekenning van een tegemoetkoming in
9
planschade en eventuele (rente)kosten die voortvloeit uit het Bestemmingsplan, het bedrag van de toegekende tegemoetkoming schriftelijk aan Koper meedelen. 16.4.
Koper verplicht zich de conform in artikel 16.2 toegekende tegemoetkoming in planschade en eventuele (rente)kosten aan de Gemeente betalen, dit binnen twee weken na verzending van de gemeentelijke factuur door storting ten name van de Gemeente op het door de Gemeente bij die mededeling aangegeven rekeningnummer. De gemeentelijke factuur zal verstuurd worden na het onherroepelijk worden van het besluit tot toekenning van een tegemoetkoming in planschade.
17.
Bouwrijp maken.
17.1.
Gemeente zal het verkochte Bouwrijp maken overeenkomstig de afspraken zoals vastgelegd in artikel 14 van deze overeenkomst.
17.2.
De gemeente is verantwoordelijk voor de sloop van de woningen. Vanwege het behalen van snelheid wordt door partijen uitgezocht of het binnen het gemeentelijk aanbestedingsbeleid mogelijk is de sloop van de woningen te laten uitvoeren door de aannemer van het Bouwplan. Indien dit mogelijk is op basis van de gemeentelijke aanbestedingsregels én de gemeente geeft hierop haar akkoord gegeven, dan zal Tiwos de sloop laten uitvoeren. De sloopkosten worden door Tiwos in rekening gebracht bij de gemeente.
17.3.
Koper vraagt zelf de APV-vergunning, nodig voor de inrichting van het bouwterrein, aan. Op basis van de precarioverordening 2020, op 14 november 2019 door de gemeenteraad vastgesteld, zal de Gemeente voor deze overeenkomst een beroep doen op artikel 7 sub a van de precarioverordening, hetgeen betekent dat er geen precario in rekening zal worden gebracht bij Koper. Het niet in rekening brengen van precario zal alleen betrekking hebben op die gronden die gelegen zijn binnen het gebied zoals aangegeven op de tekening in bijlage 10. Het niet in rekening brengen van precario staat los van het feit dat Koper zelf verantwoordelijk is voor het aanvragen en verkrijgen van de benodigde APV-vergunning(en) in verband met het gebruik van het openbaar gebied op basis van de APV-verordening. De vrijstelling heeft een geldigheidstermijn van 24 maanden na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning én het voetbalveld is verplaatst.
10
18.
Woonrijp maken.
18.1.
Daar waar het Verkochte grenst aan het bestaande openbaar gebied zal Koper zorgdragen dat het Bouwplan conform het op dat moment geldende HIOR daarop zal aansluiten. Tevens maakt Koper de gronden behorende bij het verkochte woonrijp. Koper heeft hierover afspraken gemaakt, zoals verwoord in de artikelen 18.4 en 18.5 van deze overeenkomst.
18.2.
De gemeente zal het openbaar gebied rondom het verkochte voor haar rekening en risico woonrijp maken met in achtneming van het door Tiwos overgelegde en met gemeente afgestemde definitieve ontwerp, inclusief het verplaatsen van het voetbalveld.
18.3.
Indien uit het inrichtingsplan blijkt dat er als gevolg van het bouwplan extra beheer uitgevoerd dient te worden in de openbare ruimte (o.a. snoeien bomen en onderhoud wadi’s) dan leggen partijen schriftelijk de gemaakte afspraken hierover vast.
18.4.
Partijen zijn overeengekomen dat de gemeente de gronden binnen het demarcatiegebied (Bijlage 4) woonrijp maakt. De kosten voor deze werkzaamheden zijn voor rekening van Tiwos. De gemeente zal dit als een apart perceel meenemen in de aanbestedingsprocedure. Eventueel meer- en/of minderwerk zal eveneens worden doorberekend aan Tiwos. De gemeente zal Tiwos betrekken bij het opstellen van de bestekken voor de aanbesteding en de aanbestedingsprocedure zelf.
18.5.
Ten behoeve van de te vestigen erfdienstbaarheid, zoals opgenomen in artikel 8.3 van deze overeenkomst, zullen de kosten voor het woonrijp maken van deze gronden (indicatief aangegeven op bijlage 12) bij Tiwos in rekening worden gebracht. Tiwos rekent af op basis van werkelijke kosten (inclusief ambtelijke uren niet zijnde VTU).
18.6.
Partijen zijn overeengekomen dat Tiwos de tot het sluiten van deze overeenkomst gemaakte kosten niet in rekening zal brengen bij de gemeente. De gemeente zal op haar beurt geen kosten in rekening brengen bij Tiwos voor gemaakte uren VTU in het kader van de werkzaamheden als genoemd onder 18.4 en 18.5. Mocht dit leiden tot te grote verschillen dan treden partijen hierover met elkaar in overleg.
19.
Parkeerplaatsen, bouwverkeer en ontsluiting.
19.1.
De Koper is verantwoordelijk voor het voldoende parkeergelegenheid als bedoeld in artikel 3.7 van de algemene verkoopvoorwaarden en conform de planning en de parkeernorm vastgelegd in de af te geven omgevingsvergunning(en).
19.2.
Alle schade door bouwverkeer dient de Koper aan de gemeente te vergoeden, waaronder in ieder geval kosten van herstel. De gemeente kan hiervoor een waarborgsom eisen in de APVvergunning als bedoeld in artikel 17.3.
19.3.
De gemeente wijst de bouwroutes aan. Indien nodig spant de gemeente zich in verkeersbesluiten te nemen met betrekking tot het bouwverkeer.
19.4.
Op het moment dat het bouwplan is opgeleverd dient de Koper de definitieve ontsluiting van het Verkochte afgerond te hebben. De realisatie van de definitieve ontsluiting dient te worden uitgevoerd overeenkomstig het dan geldende HIOR van de gemeente. Koper heeft hierover voorafgaand aan realisatie eerst afstemming met de gemeente.
11
20.
Planning.
20.1.
Partijen hebben voor de voortgang van hun werkzaamheden een indicatieve planning op hoofdlijnen vastgesteld (Bijlage 11). De planning geldt als uitgangspunt en kan in overleg worden aangepast.
20.2.
Partijen zullen hun werkzaamheden op elkaar afstemmen en verrichten overeenkomstig het bepaalde in de planning, voor zover dat in hun vermogen ligt en behoudens publiekrechtelijke belemmeringen die daarbij mochten optreden.
20.3.
Indien vertraging in de uitvoering optreedt of dreigt op te treden zullen partijen ter zake zodanige maatregelen nemen als nodig zijn om de voortgang van de werkzaamheden zoveel mogelijk overeenkomstig de planning te waarborgen.
E.
OVERIGE BEPALINGEN
21.
Publicatie Didam-arrest
21.1.
Partijen zijn van oordeel dat zij met het sluiten van deze overeenkomst niet handelen in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
21.2.
Iedere in deze overeenkomst besloten verkoop door de gemeente moet worden opgevat als een voornemen tot verkoop, totdat de gemeente dit voornemen heeft gepubliceerd en heeft vastgesteld dat Tiwos op grond van de door de gemeente gestelde voorwaarden kan worden aangemerkt als enige serieuze gegadigde.
21.3.
Tiwos verleent onvoorwaardelijk medewerking aan publicatie van een voornemen tot verkoop dan wel een toekomstig voornemen tot verkoop dat voortvloeit uit deze overeenkomst, indien en zodra de gemeente het noodzakelijk acht om hiertoe over te gaan en ongeacht of deze publicatie plaats vindt voor of na het sluiten van deze overeenkomst of voor of na de verdere vastlegging van een toekomstig voornemen tot verkoop.
21.4.
Tiwos accepteert op voorhand dat deze publicatie zodanige reacties kan oproepen, dat de voorgenomen verkoop geen doorgang kan vinden. Het voornemen tot verkoop kan niet eerder worden aangemerkt als een rechtens afdwingbare verkoop, dan nadat de gemeente heeft vastgesteld dat zij zich hiertoe kan verbinden zonder schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De door Tiwos in het kader van deze overeenkomst gemaakte kosten en geleden schades als gevolg van deze omstandigheid kunnen niet op de gemeente worden verhaald.
21.5.
Indien een voornemen tot verkoop als gevolg van de reacties op de publicatie niet kan leiden tot een definitieve verkoop zonder gekwalificeerde schending van de wet of mogelijk ander onrechtmatig handelen van de gemeente, treden partijen met elkaar in overleg over de gevolgen hiervan voor deze overeenkomst. Indien het overleg tussen Partijen niet binnen drie maanden na aanvang daarvan tot volledige schriftelijke overeenstemming heeft geleid, is ieder der Partijen bevoegd de overeenkomst met onmiddellijke ingang op te zeggen.
21.6.
Indien een of meer van de afspraken vastgelegd in de overeenkomst of van de bijlagen om andere redenen onverbindend is of zijn, dan blijven de overige bepalingen van de Overeenkomst en bijlagen van kracht. Partijen verbinden zich jegens elkaar om alsdan de nietverbindende afspraken te vervangen door afspraken die wel verbindend zijn en die zo min mogelijk - gelet op het doel en de strekking van de overeenkomst - afwijken van de onverbindende
12
afspraken. Indien dit naar objectieve maatstaven onmogelijk is, is ieder der Partijen bevoegd de overeenkomst met onmiddellijke ingang op te zeggen. 21.7.
In geval van een opzegging op grond van dit artikel dragen Partijen ieder de eigen kosten voortvloeiend uit de beëindiging en zullen Partijen over en weer geen aanspraak maken op enigerlei schadevergoeding, hoe ook genaamd onder welke titel ook. Van dit beginsel kan slechts worden afgeweken, indien toepassing daarvan voor een Partij tot kennelijk onredelijke gevolgen leidt.
22.
Einde overeenkomst.
22.1.
Deze overeenkomst eindigt als de planologische maatregel niet onherroepelijk wordt. Partijen treden hierna in overleg om te bezien of alsnog een haalbaar plan gerealiseerd kan worden, dit kan mogelijk leiden tot een aanvullende overeenkomst met extra plan- en apparaatskosten.
22.2.
Partijen deze overeenkomst ontbinden in geval van: a.
het aanvragen van surséance van betaling door de Koper;
b.
intreden van faillissement van één van de partijen, eigen aangifte tot faillietverklaring, of aanbieding van akkoord buiten faillissement;
c.
verlies van rechtspersoonlijkheid, liquidatie, feitelijke liquidatie of ontbinding van de Koper, en verder wanneer de Koper haar doel heeft opgegeven en/of haar onderneming heeft beëindigd of blijk geeft van het voornemen om het doel op te geven respectievelijk om haar onderneming te beëindigen;
d.
verzuim van één van de partijen;
e.
niet of niet-tijdige betaling van de waarborgsom als bedoeld in artikel 3.3 of het stellen van de bankgarantie als bedoeld in artikel 3.3.
22.3.
Deze overeenkomst eindigt zodra alle verplichtingen voorkomend uit deze overeenkomst door partijen zijn nagekomen, dan wel dat partijen hierover andere afspraken hebben gemaakt welke schriftelijk zijn vastgelegd.
22.4.
Bij ontbinding als bedoeld in artikel 22.2 van deze overeenkomst wordt de waarborgsom niet geretourneerd, tenzij de overeenkomst wordt ontbonden als gevolg van verzuim door de gemeente (artikel 22.2 sub d.). Bij beëindiging van deze overeenkomst als bedoeld in artikel 22.1 zal de gemeente de waarborgsom eveneens retourneren.
23.
Slotbepalingen.
23.1.
Het is de Koper niet toegestaan zijn rechten en plichten uit deze overeenkomst zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente aan een derde over te dragen of te bezwaren. Aan de toestemming kan de gemeente voorwaarden verbinden. Eén van de voorwaarden zal zijn dat de Koper instaat voor de juiste en volledige nakoming van de in deze overeenkomst opgenomen bepalingen door de derde in kwestie. De gemeente zal niet op onredelijke gronden haar toestemming onthouden.
23.2.
Fiscale gevolgen van deze overeenkomst zijn voor de Koper. De Koper vrijwaart de gemeente ter zake, waaronder voor naheffingen van de Belastingdienst.
23.3.
Partijen stemmen hun communicatie-activiteiten vooraf op elkaar af, waarbij de Koper verantwoordelijk is voor alle burgerparticipatie (omgevingsdialoog) en marketingcommunicatie en de gemeente voor de procescommunicatie in het kader van planologische procedure(s). De
13
Koper ondersteunt de gemeente bij haar communicatieactiviteiten in praktische zin middels het aan leveren van informatiemateriaal, het houden van presentaties e.d. 23.4.
Indien onverkorte uitvoering van deze overeenkomst niet kan plaatsvinden als gevolg van buiten de invloedsfeer van partijen liggende onvoorziene omstandigheden, treden partijen met elkaar in overleg, waarbij zo veel mogelijk met inachtneming van de doelstelling van deze overeenkomst, zal worden gezocht naar een voor alle partijen aanvaardbare oplossing door aanpassing van deze overeenkomst. Een wijziging in marktomstandigheden en/of een financiële crisis kwalificeert slechts als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in dit artikel en in artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek, wanneer de Koper schriftelijk onderbouwd aantoont dat de gevolgen daarvan buiten zijn macht concreet leiden tot de onmogelijkheid deze overeenkomst nog langer ongewijzigd uit te voeren.
23.5.
Indien één of meer bepalingen van deze overeenkomst niet rechtsgeldig blijkt te zijn, zal de overeenkomst voor het overige van kracht blijven. Partijen zullen over de bepalingen welke niet rechtsgeldig zijn overleg plegen, teneinde een vervangende regeling te treffen die wel rechtsgeldig is en zoveel mogelijk aansluit bij de strekking van de te vervangen regeling.
23.6.
Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing. Geschillen worden beslecht door de rechtbank Zeeland-West-Brabant.
23.7.
De volgende bijlagen maken onlosmakelijk deel uit van deze overeenkomst: Bijlage 1: Afstandsverklaring erfpachtrecht 2010; Bijlage 2: Stedenbouwkundig plan d.d. <datum> Bijlage 3: AVV 2015; Bijlage 4: Tekening verkochte (inclusief demarcatie); Bijlage 5: Eigendomsinformatie; Bijlage 6: Aankomsttitel; Bijlage 7: Erfpachtovereenkomst 1988; Bijlage 8: Bodemonderzoek; Bijlage 9: Tekening te handhaven bomen / BEA; Bijlage 10: Tekening Precario; Bijlage 11: Planning; Bijlage 12: Tekening recht van overpad.
Aldus overeengekomen en op ___________________ (datum) in tweevoud getekend te Tilburg.
GEMEENTE TILBURG voor deze: M. ‘t Hardt
TIWOS voor deze: C. Scherpenisse
14
15