05 toelichting met bijlagen -b002

GEMEENTE TILBURG Afdeling Ruimte

BESTEMMINGSPLAN Oostkamer 2015, partiele herziening 2021 Toelichting met bijlagen

Ontwerp: Vastgesteld: Onherroepelijk: Code: NL.IMRO.0855.BSP2020033-b002

29 juni 2021

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 2 1.1 Aanleiding 2 1.2 Plangebied en juridisch kader 2 1.3 Leeswijzer 2 Hoofdstuk 2 Plantoelichting 3 2.1 Inleiding 3 2.2 Beleid 3 2.3 Milieuaspecten, natuur, water 4 2.4 Archeologie 4 Hoofdstuk 3 Opzet van de planregels 5 3.1 Waarde-Archeologie vervallen 5 3.2 Algemene aanduidingsregels 5 Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid 6 4.1 Omgevingsdialoog en vooroverleg 4.2 Economische uitvoerbaarheid 6

6

Toelichting

Oostkamer 2015, partiele herziening 2021

1

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Ruimte voor Ruimte is sinds een aantal jaren samen met de gemeente Tilburg bezig met de ontwikkeling van de Nieuwe Warande, om te komen tot een landelijke woonmilieu in het gebied dat voorheen Oostkamer werd genoemd. Deze ontwikkeling is planologisch verankerd in het bestemmingsplan 'Oostkamer 2015'. Het bestemmingsplan blijkt op enkele punten toe aan herziening.

1.2 Plangebied en juridisch kader Het plangebied van deze partiele herziening betreft in formele zin het gedeelte van plangebied Oostkamer 2015 waarop woningbouw is voorzien en waar de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' op rust. Deze dubbelbestemming komt deels te vervallen met onderhavige planherziening. Daarnaast vindt een wijziging plaats ter plaatse van de gronden aangeduid als ' deelgebied IV'. Ter plaatse van het plangebied van deze partiele herzeining geldt ook het (paraplu) bestemmingsplan Tilburg Parkeerregeling 2017. Onderhavige herziening laat de geldigheid van dit bestemmingsplan ongewijzigd voortduren.

1.3 Leeswijzer De toelichting van deze eerste partiële herziening is als volgt opgebouwd. In dit eerste hoofdstuk wordt een inleiding gegeven op het bestemmingsplan. In Hoofdstuk 2 worden de wijzigingen nader toegelicht. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van deze herziening.

Oostkamer 2015, partiele herziening 2021

2

Hoofdstuk 2 Plantoelichting 2.1 Inleiding Het bestemmingsplan beoogt de volgende herzieningen: 1. Archeologie De afgelopen jaren zijn in het kader van de ontwikkeling van het plangebied diverse onderzoeken uitgevoerd aangaande archeologie, startend met een archeologisch bureauonderzoek tot definitieve opgravingen in een aantal geselecteerde deelgebieden. Hiermee is het hele plangebied archeologisch onderzocht. De resultaten van het archeologisch onderzoek is vastgelegd in2020 in het RAAP-RAPPORT 4588 Te nat, te droog: 5000 jaar bewonings- en landschapsdynamiek in plangebied ostkamer/Nieuwe Warande te Berkel-Enschot Gemeente Tilburg Een archeologisch proefsleuvenonderzoek en Opgraving. Hiermee is voldaan aan het gestelde in de verleende omgevingsvergunning, zijn de gronden ‘archeologisch vrijgegeven’ en kan de dubbelbestemming waarde archeologie derhalve vervallen. Binnen het moederplan is hiervoor ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. 2. Discrepantie kavels bestemmingsplan/inrichtingsplan In het moederplan is per deelgebied aangegeven hoeveel kavels maximaal gerealiseerd kunnen worden. Het totaal aantal kavels betreft 135. Dit aantal kavels komt niet overeen met het oorspronkelijk verkavelingsplan dat bij de ontwikkeling van het plan wordt gehanteerd. Dit verschil komt tot uiting in deelgebied IV.

Deze discrepantie wordt met onderhavig bestemmingsplan gerepareerd door het maximum aantal woningen in dit deelgebied en totaal, met één uit te breiden (vrije sector-kavel).

3. Driekapper langs de Nieuwe Warande De geplande 'driekapper' in het bestemmingsplan kan worden uitgevoerd volgens de typologieën vrijstaand (vrij), twee-aan-een (tae) en aaneengesloten (aeg), in de vorm van bijvoorbeeld een langgevelboederij. In het bestemmingsplan is echter uitsluitend rekening gehouden met 3 woningen aaneengesloten (aeg). Derhalve is het qua woningbouwaantallen niet meer mogelijk om op deze plek de kavels te verkopen als vrijstaand (vrij) of twee-aan-een (tae). Deze partiële herziening maakt het mogelijk dat 1 extra vrijstaande woning gebouwd kan worden. De opzet van een langgevelboerderij blijft behouden. Samenvattend beoogt deze partiële herziening: <0000> het aanpassen van de dubbelbestemming archeologie conform de vastgestelde vrijgave; <0000> het verhogen van het aantal twee-aan-een en/of vrije sector-kavels in deelgebied IV tot 30.

2.2 Beleid Voor beleidsaspecten wordt aangesloten bij hoofdstuk 3 van het moederplan. Ten opzichte van het vastgestelde bestemmingsplan is het volgende relevant: 2.2.1 Interim Omgevingsverordening provincie Ten tijde van de vaststelling van het moederplan gold de provinciale Verordening Ruimte. Deze is inmiddels vervangen door de Interim Omgevingsverordening. De Interim Omgevingsverordening bevat alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving. In de Interim Omgevingsverordening is het plangebied aangeduid als Landelijk gebied met de nadere aanduiding ' verstedelijking afweegbaar. De wijzigingen die mogelijk worden gemaakt middels deze partiële herziening betreffen maatwerk voor deze specifieke locatie en leiden niet tot een nieuwe of andere afweging ten aanzien van provinciaal beleid. De extra woning wordt ingepast in het reeds bestaande plan en moeten ook voldoen aan de eisen die daaraan gesteld worden conform het moederplan. Tevens valt het plangebied binnen de ecologische verbindingszone. Deze ecologische verbindingszone is planologisch beschermd in het moederplan. Deze partiële herziening wijzigt dat niet. Vanuit provinciale beleidsoogpunten bestaan er geen belemmeringen voor deze partiële herziening. 2.2.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Oostkamer 2015, partiele herziening 2021

3

Op grond van art. 3.1.6 Bro zijn provincies en gemeenten verplicht om in de toelichting van een ruimtelijk plan aandacht te besteden aan het aspect 'duurzame verstedelijking', wanneer een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Art. 1.1.1. Bro definieert het begrip stedelijke ontwikkeling als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Volgens de Nota van Toelichting worden ontwikkelingen die geen extra verstedelijking tot gevolg hebben, maar bebouwing reduceren of verplaatsen, zoals Ruimte-voor-Ruimte regelingen, op basis waarvan de woningen in het plangebied Oostkamer worden gebouwd, niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder. Los daarvan is het zo dat met de vaststelling van dit bestemmingsplan de realisatie van één extra woning mogelijk wordt gemaakt. Voor dergelijke kleinschalige ontwikkelingen is de ladder voor duurzame verstedelijking überhaupt niet van toepassing. Provincie en regio Midden Brabant (Hart-van-Brabant) maken jaarlijks in het “Regionaal Ruimtelijk Overleg” / RRO afspraken over het woningbouwprogramma. Toevoeging van 1 woning in het plangebied Oostkamer is passend binnen deze afspraken. Anderzijds voorziet het plan Oostkamer in de lokale woningbehoefte aan ruime kavels in een landelijk woonmilieu.

2.3 Milieuaspecten, natuur, water Voor de volgende aspecten wordt aangesloten bij de conclusies en uitgangspunten uit het moederplan, te weten: uit hoofdstuk 6 (milieu en natuur) en 7 (water). De toevoeing van één woning in deelgebied IV is van geringe betekenis qua milieuaspecten. Zo is deelgebied IV bijvoorbeeld gelegen buiten de scope van de voor het moederplan verleende hogere grenswaarde Wet geluidhinder voor weg- en/of verkeerslawaai. Op het gebied van (agrarische) geur en bedrijven- en milieuzonering hebben zich na vaststelling van het moederplan geen wijzigingen van betekenis voorgedaan. Voor het aspect externe veiligheid heeft te gelden dat hoewel de terminologie her en der is gewijzigd, de strekking van de paragraaf externe veiligheid uit het moederplan nog steeds toereikend is. De wijziging ten aanzien van het woonprogramma (toevoeging 1 woning) heeft geen gevolgen voor de conclusies.

2.4 Archeologie Archeologie Sinds de vaststelling van het moederplan zijn diverse archeologische onderzoeken uitgevoerd. De gronden van het plangebied van deze partiële herziening zijn inmiddels vrijgegeven. De selectiebesluiten zijn toegevoegd als bijlage bij dit plan. Middels de regels van deze partiële herziening kan derhalve de dubbelbestemming Waarde - Archeologie vervallen voor die delen die zijn vrijgegeven.

Oostkamer 2015, partiele herziening 2021

4

Hoofdstuk 3 Opzet van de planregels De indeling en inhoud van de regels bij dit bestemmingsplan zijn gebaseerd op de Tilburgse bestemmingsplansystematiek, die primair ten behoeve van het opstellen van bestemmingsplannen door de afdeling Ruimte van de gemeente Tilburg is opgesteld. De plansystematiek is vastgesteld door het gemeentebestuur en wordt doorlopend aan veranderende regelgeving en beleidsinzichten aangepast. De plansystematiek is gebaseerd op en sluit aan bij SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) en IMRO2012 (Informatie Model Ruimtelijke Ordening). De systematiek is te vinden op www.tilburg.nl/ruimtelijkeplannen. De planregels bevatten enkele standaard regels en een verklaring van specifieke begrippen noodzakelijk om deze herziening te duiden. De volgende bestemmingsbepalingen geven de essentie vande herziening weer:

3.1 Waarde-Archeologie vervallen Er is 1 bestemming opgenomen. Deze bestemming bepaalt dat er plaatse van de dubbelbestemming ' Waarde-Archeologie vervallen' de beschermende regels vanwege archeologie uit het moederplan (artikel 15) niet langer van toepassing zijn.

3.2 Algemene aanduidingsregels Artikel 4.1 regelt dat artikel 19 lid 6 van het moederplan maximaal 30 vrijstaande en/of halfvrijstaande woningen mogelijk maakt in plaats van 26 vrijstaande en/of halfvrijstaande woningen en 3 aaneengesloten woningen uit het moederplan. De driekapper komt hiermee te vervallen, deze wordt vervangen door één vrijstaande woning uitgevoerd als langgevelboerderij. Artikel 4.2 voegt een aanduidingsregel toe aan het moederplan, waarin wordt bepaald dat ter plaatse van de aanduiding ‘overige zone – langgevelboerderij’ enkel een type langgevelboerderij is toegestaan met een maximale nokhoogte van 10 meter en een maximale goothoogte van 4 meter.

Oostkamer 2015, partiele herziening 2021

5

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid 4.1 Omgevingsdialoog en vooroverleg 4.1.1 Kennisgeving artikel 1.3.1 Bro Artikel 1.3.1 van het Bro verplicht bestuursorganen, die een structuurvisie of een bestemming voorbereiden, waarbij sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling en waarbij geen milieu-effectrapport wordt opgesteld, kennis te geven van het voornemen te komen tot vaststelling van die structuurvisie of dat bestemmingsplan. Het voornemen om te komen tot vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan is op 11 december 2020 gepubliceerd in Gemeenteblad. 4.1.2 Overleg 3.1.1 Bro De gemeente voert vooroverleg over de voorbereiding van een bestemmingsplan met besturen van andere overheden (gemeente, waterschappen, provincie en Rijk) voor zover er belangen van die andere overheden in het geding zijn. Met het voorliggende plan zijn geen zodanige belangen gemoeid. Zodoende is wettelijk vooroverleg niet aan de orde. 4.1.3 Omgevingsdialoog Ter uitvoering van het bepaalde in de Richtlijn Omgevingsdialoog heeft initiatiefnemer de kopers c.q. omgeving op de hoogte gebracht van de inrichting van het resterende deel van deelgebied IV van de planontwikkeling van Oostkamer. Zoals hierover aangegeven is de aanleiding voor de bestemmingsplanwijziging o.a. om de aantallen woningen in de regels in overeenstemming te brengen met de verkavelingstekening die wordt gehanteerd bij de gronduitgifte c.q.

planontwikkeling. Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte heeft een partiële herziening van het bestemmingsplan Oostkamer 2015 aangevraagd bij de gemeente Tilburg. Dit plan heeft van 22 februari 2021 tot en met 6 april 2021 in ontwerp ter inzage gelegen. Gedurende en na de ter inzage termijn zijn er vragen en zienswijzen binnengekomen, waaruit bleek dat niet voldoende duidelijk is wat met de partiële herziening wordt beoogd. In overleg met de gemeente Tilburg is daarop besloten om de bestemmingsplanprocedure opnieuw te doorlopen. De omgevingsdialoog is opnieuw gestart met het versturen van een informatiebrief op 19 april 2021 aan de indieners van zienswijzen en de wijkbewoners Nieuwe Warande. In de informatiebrief is een toelichting gegeven op het beoogde doel van partiële herziening van het bestemmingsplan en is de mogelijkheid geboden om deel te nemen aan een digitale informatiebijeenkomst op 28 april 2021. Ten behoeve van de informatiebijeenkomst op 28 april 2021 zijn per e-mail circa 140 uitnodigingen verstuurd naar de indieners van zienswijzen en de wijkbewoners Nieuwe Warande. Vanwege de situatie rondom corona is ervoor gekozen om de informatiebijeenkomst digitaal (online) te laten plaatsvinden via Teams vergaderen.

Van 20.00 tot 21.00 uur is aan de deelnemers een toelichting gegeven op de partiële herziening van het bestemmingsplan en was er gelegenheid voor het stellen van vragen en geven van reactie. Vanuit de Ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte, de gemeente Tilburg en adviesbureau Sweco waren in totaal drie personen aanwezig om vragen te beantwoorden. Van de informatiebijeenkomst (omgevingsdialoog) op 28 april 2021 is een verslag gemaakt inclusief vragen en antwoorden, dat als bijlage bij de partiële herziening van het bestemmingsplan is gevoegd. Mede naar aanleiding van de reactie van deelnemers tijdens de informatiebijeenkomst heeft Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte definitief besloten om de ‘driekapper’ in de markt te zetten als vrijstaande woning (één kavel). 4.1.4 Zienswijzen P.M.

4.2 Economische uitvoerbaarheid In het kader van de aanvraag om planherziening zijn leges geheven bij de initiatiefnemer. Daarnaast heeft de gemeente met de initiatiefnemer een overeenkomst voor het verhaal van planschade en een overeenkomst inzake een bijdrage aan het fonds Reserve Bovenwijkse Voorzieningen gesloten. Het toevoegen van de drie woningen leidt verder tot een extra exploitatiebijdrage van de ontwikkelaar van het gebied aan de gemeente.

Oostkamer 2015, partiele herziening 2021

6

Dit kan worden afgewikkeld via de in 2013 afgesloten ontwikkel- en exploitatieovereenkomst. De kosten zijn hiermee anderszins verzekerd in de zin van de grondexploitatiewet en er zijn geen redenen om een exploitatieplan (in ontwerp) vast te stellen. Gelet op het voorgaande is het plan economisch uitvoerbaar.

Oostkamer 2015, partiele herziening 2021

7

Bijlage bij toelichting Bijlage 1 Selectieadvies archeologie Nieuwe Warande Selectieadvies archeologie Nieuwe Warande

Selectieadvies archeologie Nieuwe Warande Administratieve gegevens NAW-gegevens plan:

Berkel-Enschot – Nieuwe Warande fase 2 woningbouw

Gemeente:

Tilburg

Oppervlakte plangebied:

ca 33 hectare

RO-procedure:

omgevingsvergunning (Z-HZ_WABO-2018-00409)

Opsteller:

F.P. Kortlang (ArchAeO) namens de gemeente Tilburg

Aanvrager:

gemeente Tilburg, dhr. A. Wennink

Datum:

02-10-2018

Inleiding Ter voorbereiding op het bouwrijpmaken van het plangebied Nieuwe Warande fase 2 (woningbouw), hebben tussen december 2017 en maart 2018 diverse archeologische onderzoeken plaatsgevonden in de vorm van proefsleuven, aanvullende proefsleuven en een klein noodonderzoek. Dit is gebeurd in de voor woningbouw en infrastructuur te bestemmen gebieden met een dubbelbestemming waarde archeologie (zones A t/m E). De resultaten uit dit onderzoek waren van belang voor de bepaling van de aard en behoudenswaardigheid van aan te treffen archeologie in deze zones van het plangebied. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een adviesdocument dat is opgesteld door onderzoeksbureau RAAP (Vaessen en Roymans 2018, separate bijlage 1). Onderhavig selectieadvies vat de resultaten kort samen en adviseert het College van burgemeester en wethouders in te stemmen met vrijgave, dan wel opgraving of behoud in de bodem van de diverse archeologische zones.

Archeologisch vooronderzoek Tijdens het proefsleuvenonderzoek, dat is uitgevoerd in december 2017, zijn de vijf zones middels een grid van proefsleuven van 25 meter lang en 4 meter breed onderzocht op de aanwezigheid van archeologische resten. Ruim 80 proefsleuven zijn aangelegd. Op een aantal plekken waar archeologische sporen werden aangetroffen, maar waarvan de aard, omvang en behoudenswaardheid van de resten nog onduidelijk bleef, zijn begin maart 2018 enkele aanvullend, 8 meter brede, sleuven aangelegd en zijn bovendien enkele grotere vlakken onderzocht in zones B en E. In zone B bevonden zich paalsporen van een structuur uit de Nieuwe tijd (16 de- 18 de eeuw) die mogelijk als schaapskooi heeft gefungeerd. Deze zijn opgegraven. In zone E werden drie ovale greppels vrijgelegd en opgegraven waarvan er één zeker als grafmonument heeft gediend en de andere twee waarschijnlijk. De greppels dateren mogelijk in het Laat-Neolithicum of de Bronstijd (ca 2.500 – 1000 v. Chr.). Aard, mogelijke datering en locatie maken de structuren zeer bijzonder en wetenschappelijk van belang. 1

Selectieadvies archeologie Nieuwe Warande Eind maart 2018 werd een aanvullend onderzoek uitgevoerd in zone C-Zuid waar een wegcunet werd ontgraven. Hierbij kwamen sporen van een gebouw aan het licht uit late prehistorie . Mogelijk dateren deze eveneens uit het Laat-Neolithicum of de Bronstijd. De resultaten en waardering van vindplaatsen zijn samengevat in het adviesdocument van RAAP, dat separaat is bijgevoegd als bijlage 1.

Selectieadvies (zie daarvoor ook bijlagen 1 en 2) In het adviesdocument van RAAP worden de resultaten van het vooronderzoek in zones A t/m E besproken en geëvalueerd. Ondergetekende kan zich vinden in de adviezen die samenvattend het volgende inhouden: -

Zone A

archeologische vrijgave. Geen behoudenswaardige resten aangetroffen;

-

Zone B

archeologische vrijgave. Geen behoudenswaardige vindplaatsen aangetroffen; mogelijke schaapskooi is volledig opgegraven.

-

Zone C-Noord archeologische vrijgave. Geen behoudenswaardige resten aangetroffen Met uitzondering van de percelen waarop geen proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd. Deze behouden hun dubbelbestemming waarde archeologie.

-

Zone D-Ven

Nader onderzoek middels opgraving (gefaseerd)

-

Zone E

nader onderzoek middels opgraving (gefaseerd)

Voor een overzichtskaart wordt verwezen naar bijlage 2. Het onderzoek wordt uitgevoerd conform het PvE: Eynde, G. van den, 2018: Programma van Eisen Tilburg - Nieuwe warande ( fase 2 t/m 5): definitieve opgraving, versie 1.1 (18-04-2018) en het daarop van toepassing zijnde wijzigingsblad: Kortlang, F.P. 2018 Wijzigingsblad op het Programma van Eisen Tilburg - Nieuwe warande ( fase 2 t/m 5): definitieve opgraving, versie 1.1. Datum wijzigingsblad: 02-10-2018.

Namens de gemeente Tilburg: drs. Fokko P. Kortlang senior adviseur archeologie ArchAeO B.V., Archeologische Advisering en Ondersteuning Rapelenburglaan 9 5654 AP Eindhoven tel. 040-2519270 email: advies@archaeo.nl website: www.archaeo.nl

2

Selectieadvies archeologie Nieuwe Warande

Gemeente Tilburg

Selectiebesluit Nieuwe Warande fase 2, zones A-E

Datum:

.. - 10-2018

Te nemen selectiebesluit:

•

Instemmen met de vrijgave van zones A, B en C-Noord, zonder nader archeologisch onderzoek

•

Instemmen met het handhaven van een dubbelbestemming Waarde Archeologie van enkele percelen in C-Noord die niet middels proefsleuven zijn onderzocht

•

Instemmen met een nader archeologisch onderzoek middels opgraving van de behoudenswaardige archeologische resten in zones C-zuid, D en E. Na onderzoek kunnen deze zones archeologisch worden vrijgegeven

Verantwoordelijk Beleidsmedewerker:

Dhr. A. Wennink, Teammanager Ruimte.

Namens het college van Burgemeester en Wethouders gemeente Tilburg:

Relevante documenten:

Eynde, G. van den, 2018: Programma van Eisen Tilburg - Nieuwe warande ( fase 2 t/m 5): definitieve opgraving, versie 1.1 (18-04-2018) Kortlang, F.P. 2018: Wijzigingsblad op het Programma van Eisen Tilburg - Nieuwe warande ( fase 2 t/m 5): definitieve opgraving, versie 1.1. datum wijzigingsblad: 02-10-2018. Bijlage 1. R. Vaessen & J.A.M. Roymans, 2018: Plangebied Oostkamer/Nieuwe Warande te BerkelEnschot in de gemeente Tilburg. Adviesdocument 960 versie def. 02 oktober 2018; Bijlage 2. Kaartbijlage AHN met geprojecteerde sleuven en vlakken, vrij te geven en nader te onderzoeken zones versie RAAP 02-10-2018

3

Selectieadvies archeologie Nieuwe Warande Bijlage 3. Overzichtskaart met nader te onderzoeken zones (C-zuid, D en E) en archeologisch vrijgegeven zones binnen het plangebied A, B en C-Noord (gearceerde delen), met uitzondering van de lichtblauwe vlakken in C-noord en in B. Hierop blijft de dubbelbestemming waarde archeologie gehandhaafd. (zie ook separate bijlage 2)

4

Selectieadvies archeologie Nieuwe Warande Bijlagen 4 t/m 6 (detailkaarten) Vrij te geven en te behouden zones/deelgebieden A, B en CNoord.

5

Selectieadvies archeologie Nieuwe Warande

6

Selectieadvies archeologie Nieuwe Warande

7

Bijlage 2 Beoordeling en advies Archeologische onderzoeksrapporten Beoordeling en advies Archeologische onderzoeksrapporten

BEOORDELING EN ADVIES ARCHEOLOGISCHE ONDERZOEKSRAPPORTEN ArchAeO Archeologische Advisering en Ondersteuning

Titel rapport (rapportnr.)

Plangebied Nieuwe Warande, deelgebied De Kraan, gemeente Tilburg; archeologisch vooronderzoek: een proefsleuvenonderzoek

Soort onderzoek

proefsleuvenonderzoek

Onderzoeksmeldingnr. (OM.nr)

4018364100

Omvang en aard plangebied

4,5 ha, overwegend akkerland

Planprocedure, reden

Omgevingsvergunning woningbouw

Versie rapport

Versie definitief 05-01-2017

Onderzoeksbureau

RAAP

Auteur(s)

P. van der Kroft, bijdragen E. Heunks en J. Roymans

Opdrachtgever

Ruimte voor Ruimte, provincie Noord-Brabant

Bevoegd gezag

Gemeente Tilburg

Contactpersoon namens gemeente

G. van den Eynde

Beoordeeld door

F.P. Kortlang (ArchAeO)

Projectnr. ArchAeO

P16097

Beoordeeld d.d.

06-12-2016; herbeoordeling 05-01-2017

Algemene indruk

Prima verslag

Conformiteit KNA 4.0

Het onderzoek en de rapportage zijn KNA-conform uitgevoerd.

Overige opmerkingen beoordelaar

De opmerkingen zijn opgenomen in het bijgevoegde pdf-bestand ‘NO5378_Tiloo3_concept opm FK’

Kwaliteit onderzoek

•

Opmerkingen, suggesties en aanvullingen

Goed verslag van het uitgevoerde proefsleuvenonderzoek. Prettige aanvulling Roymans over leemwinning en veldbrandovens in omgeving en goede beschrijving en uitleg geologie en bodem door E. Heunks.



Graag de bijlage Heunks als volwaardig hoofdstuk

of onder hoofdstuk 2 als paragraaf opnemen in de

hoofdtekst van het rapport. 

Opmerkingen en suggesties ter verbetering zijn opgenomen in het pdf-document



Graag enkele overzichts- en actiefoto’s invoegen in de tekst (niet als bijlage)

Pagina 1 van 4

BEOORDELING EN ADVIES ARCHEOLOGISCHE ONDERZOEKSRAPPORTEN ArchAeO Archeologische Advisering en Ondersteuning



Graag een duidelijke advieskaart waarop de contouren van het vrij te geven gebied duidelijk zijn aangegeven.

Conclusies

Het onderhavige onderzoek heeft weliswaar enkele grondsporen opgeleverd die vermoedelijk ouder zijn dan de

onderzoeksbureau

Nieuwe tijd, maar deze laten zich zonder dateerbaar vondstmateriaal niet aan specifieke archeologische perioden toekennen. Dat er van een bepaald gebruik van het, grotendeels laaggelegen, landschap sprake was, in welke periode dan ook, wordt evenwel aangetoond door deze grondsporen. De armoede aan sporen echter, en vooral het ontbreken van bijbehorend vondstmateriaal (zowel uit deze sporen als, al dan niet in de bouwvoor opgenomen, zogenoemde 'nederzettingsruis'), wijst erop dat het niet in de lijn der verwachting ligt om te denken aan ruimtelijk uitgebreide noch aan langdurig bewoonde nederzettingen. De armoede aan archeologische resten wordt versterkt door de omvangrijke bodemverstoringen, met name in het centrale deel van het plangebied. Deze zijn wisselend van aard; ten dele betreft het diepe omzetting van het bodemprofiel, in die delen van het landschap die voorheen vermoedelijk tot de laagstgelegen terreinen hebben behoord. Daar waar van aanwijzingen voor voormalige relatieve hoogten sprake is, bestaan de verstoringen hoofdzakelijk uit aftopping van het bodemprofiel, tot zelfs het nagenoeg verwijderen van het voormalige dekzanddek (waarvoor eventueel betoogd kan worden dat dit aan plaggenwinning te relateren zou zijn).

Van eventuele vindplaatsen zijn bij deze bodemverwijdering niet alleen de grondsporen geheel of grotendeels verdwenen, maar is ook het doorgaans als 'nederzettingsruis' aangemerkt vondstmateriaal, dat verspreid over het voormalige loopvlak zal hebben gelegen, van het terrein verdwenen (met evidente negatieve implicaties voor bijvoorbeeld oppervlakteverkenningen, in tegenstelling tot vindplaatsen waarvan het voormalige loopvlak in de moderne bouwvoor is opgenomen). De enige archeologische resten die als 'structuur' kunnen worden aangemerkt zijn de leemkuilen in het noordelijke deel van het plangebied. Deze laten zich, op grond van historische bronnen, dateren in de loop van de 19e eeuw. Waarschijnlijk heeft de baksteenproductie plaatsgevonden in veldbrandovens. Van dergelijke ovens zijn geen resten in situ aangetroffen, maar deze zullen zich wel in de nabijheid hebben bevonden. Daarop wijzen met name de concentraties aan brokken verbrande leem, geïnterpreteerd als afgebroken ovenwanden, waarvan het niet aan te nemen is dat zij van verre naar hier getransporteerd zouden zijn om in de opvullingen van de

Aanbevelingen onderzoeksbureau

leemkuilen te worden gedeponeerd. Als algemene conclusie met betrekking tot de onderzoeksvragen kan worden gesteld dat er weliswaar enkele spaarzame aanwijzingen zijn gevonden voor gebruik van het gebied in het verleden, maar in een dermate geringe dichtheid, en van een dusdanig geringe gaafheid, dat in geen gedeelte van het onderzochte plangebied sprake is van behoudenswaardige vindplaatsen.

Pagina 2 van 4

BEOORDELING EN ADVIES ARCHEOLOGISCHE ONDERZOEKSRAPPORTEN ArchAeO Archeologische Advisering en Ondersteuning

De resultaten van het onderzoek geven aan dat bij uitvoering van de bestaande plannen geen waardevolle archeologische resten verstoord zullen worden; er wordt dan ook voor het onderhavige plangebied geen vervolgonderzoek aanbevolen (figuur 12, zie bijlage 1 beoordeling). Evaluatie beoordelaar

Prima rapport, duidelijke beschrijving en interpretatie.

(ArchAeO)

Advies beoordelaar

De gemeente Tilburg:

(ArchAeO)

•

kan zich vinden in de conclusie dat bij de uitvoering van de bouwplannen geen waardevolle archeologische resten verloren zullen gaan.

•

gaat ermee akkoord het plangebied Oostkamer – fase 1 De Kraan, vrij te geven voor wat betreft het aspect archeologie.



Verzoekt de initiatiefnemer het conceptrapport definitief te laten maken na verwerking van de geplaatste opmerkingen en suggesties.

Herbeoordeling 05-01-2017



Autorisatie beoordeling

drs. Fokko P. Kortlang ArchAeO B.V., Archeologische Advisering en Ondersteuning Rapelenburglaan 9 5654 AP Eindhoven tel. 040-2519270

door senior-archeoloog namens de gemeente Tilburg

Opmerkingen en suggesties zijn naar behoren verwerkt. Rapport is daarmee definitief.

email: advies@archaeo.nl website: www.archaeo.nl datum:06-12-2016; Herbeoordeling 05-01-2017

Pagina 3 van 4

BEOORDELING EN ADVIES ARCHEOLOGISCHE ONDERZOEKSRAPPORTEN ArchAeO Archeologische Advisering en Ondersteuning

Bijlage 1. Advieskaart RAAP 05-01-2017

Pagina 4 van 4

Bijlage 3 Selectieadvies 2 Archeologie Nieuwe Warande 22-03-2019 Selectieadvies 2 Archeologie Nieuwe Warande 22-03-2019

Selectieadvies 2 archeologie Nieuwe Warande 22=03=19 Administratieve gegevens NAW-gegevens plan:

Berkel-Enschot - Nieuwe Warande fase 2 woningbouw

Gemeente:

Tilburg

Oppervlakte plangebied.

ca 33 hectare

RO-procedure:

omgevingsvergunning (Z-HZ_WABO-2018-00409)

Opsteller:

F.P. Kortlang (ArchAeO) namens de gemeente Tilburg

Aanvrager:

gemeente Tilburg, dhr. W. Sloot (Ruimte)

Datum:

22-03-2019

Inleiding Ter voorbereiding van het bouwrijpmaken van het plangebied Nieuwe Warande fase 2 en 3, hebben tussen december 2017 en november 2018 diverse archeologische onderzoeken plaatsgevonden in de vorm van proefsleuven, aanvullende proefsleuven, een kleine noodopgraving en grotere 'vlakdekkende' opgravingen. Dit is gebeurd in de voor woningbouw en infrastructuur te bestemmen gebieden met een dubbelbestemming waarde archeologie (zones A t/m E). Het onderzoek is in opdracht van Provincie Noord-Brabant, programma Ruimte voor Ruimte, uitgevoerd door onderzoeksbureau RAAP. De gemeente Tilburg is voor het aspect archeologie bevoegd gezag en beslist hoe dient te worden omgegaan met de eventueel aanwezige archeologie. De resultaten uit het vooronderzoek waren in eerste instantie van belang voor de bepaling van de aard en behoudenswaardigheid van aan te treffen archeologie. Op basis van een op 2 oktober 2018 opgesteld selectieadvies is door de gemeente een selectiebesluit genomen: Onderzoekszones A, B en C-noord(deels) zijn op basis van voornoemde selectieadvies vrijgegeven. De archeologisch behoudenswaardig geachte zones C-zuid, D en E dienden binnen het plangebied opgegraven te worden (zogenaamd behoud ex situ).

De opgravingen in deelgebieden C-zuid, D en E vonden plaats in de maand oktober 2018. De resultaten van het onderzoek zijn vooruitlopend op de rapportage samengevat in een evaluatierapport (Vaessen en Roymans 2018 versie 14 december 2018, separate bijlage 1). Uitwerking van de resultaten vindt thans plaats. De eindrapportage van de resultaten wordt eind 2019 verwacht. Uitwerking en rapportage vinden plaats conform Programma van Eisen en het uitwerkingsvoorstel in het evaluatieverslag.

1

Selectieadvies 2 archeologie IMieowe Warande 22°03~19 Doel van dit selectieadvies Onderhavig selectieadvies vat de resultaten van het gehele onderzoek kort samen en adviseert het College van burgemeester en wethouders in te stemmen met vrijgave van de in oktober 2018 middels opgraving onderzochte gebieden (zones C-Zuid, D en E). Met dit besluit kan vrijwel het hele gebied worden vrijgegeven. Nagenoeg, omdat een perceel in zone C-Noord niet middels proefsleuven is onderzocht (bijlage A). Van dit perceel is derhalve onbekend of zich hier behoudenswaardige archeologische resten bevinden.

Selectieadvies en -besluit Op basis van het selectieadvies van 2 oktober 2018 is het volgende besluit genomen: Vrijgave: Zone A

archeologische vrijgave. Geen behoudenswaardige resten aangetroffen.

Zone B

archeologische vrijgave. Geen behoudenswaardige vindplaatsen aangetroffen; mogelijke schaapskooi is volledig opgegraven.

Zone C-Noord

archeologische vrijgave. Geen behoudenswaardige resten aangetroffen Uitzondering vormen de percelen waarop geen proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd, (bijlage A) Deze behouden hun dubbelbestemming waarde archeologie.

Opgraven: Zone C-zuid

nader onderzoek middels opgraving (uitgevoerd oktober 2018)

Zone D-Ven

Nader onderzoek middels opgraving (uitgevoerd oktober 2018)

Zone E

nader onderzoek middels opgraving (uitgevoerd oktober 2018)

Advies vrijgave Zones C-zuid, D-Ven en E, zijn naar aanleiding van het selectiebesluit van 2 oktober 2018 in de loop van oktober 2018 conform voorstel en Programma van Eisen door RAAP opgegraven. De resultaten worden thans uitgewerkt conform PvE en het evaluatierapport. Initiatiefnemer dient het eindrapport ter beoordeling in concept aan te leveren. Naar verwachting is het conceptrapport eind 2019 gereed.

Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Tilburg wordt thans geadviseerd om de opgegraven zones C-zuid, D-Ven en E, archeologisch vrij te geven. Slechts enkele percelen in Zone C-noord (bijlage A), kunnen niet worden vrijgegeven. Op deze plaats heeft geen proefsleuvenonderzoek plaatsgevonden.

Het onderzoek werd uitgevoerd conform het PvE: Eynde, G. van den, 2018: Programma van Eisen Tilburg - Nieuwe warande ( fase 2 t/m 5): definitieve opgraving, versie 1.1 (18-04-2018) en het daarop van toepassing zijnde wijzigingsblad: Korttang, F.P. 2018 Wijzigingsblad op het Programma van Eisen Tilburg - Nieuwe warande (fase 2 t/m 5): definitieve opgraving, versie 1.1. Datum wijzigingsblad: 02-10-2018. 2

Selectieadvies 2 archeologie Mseuwe Warande 22-Q3-19 Samenvatting archeologisch proefsleuvenonderzoek en opgravingen Tijdens het proefsleuvenonderzoek dat is uitgevoerd in december 2017, zijn de vijf zones middels een grid van proefsleuven van 25 meter lang en 4 meter breed onderzocht op de aanwezigheid van archeologische resten. Ruim 80 proefsleuven zijn aangelegd. Op een aantal plekken waar archeologische sporen werden aangetroffen, maar waarvan de aard, omvang en behoudenswaardheid van de resten nog onduidelijk bleef, zijn begin maart 2018 enkele aanvullend, 8 meter brede, sleuven aangelegd en zijn bovendien enkele grotere vlakken onderzocht in zones B en E. In zone B bevonden zich paalsporen van een structuur uit de Nieuwe tijd (16de- 18de eeuw) die mogelijk als schaapskooi heeft gefungeerd. Deze zijn opgegraven. In zone E werden drie ovale greppels vrijgelegd en opgegraven waarvan er één zeker als grafmonument heeft gediend en de andere twee waarschijnlijk. De greppels dateren mogelijk in het Laat-Neolithicum of de Bronstijd (ca 2.500 - 1000 v. Chr.). Aard, mogelijke datering en locatie maken de structuren zeer bijzonder en wetenschappelijk van belang. Eind maart 2018 werd een aanvullend onderzoek uitgevoerd in zone C-Zuid waar een wegcunet werd ontgraven. Hierbij kwamen sporen van een gebouw aan het licht uit late prehistorie.

Mogelijk dateren deze eveneens uit het Laat-Neolithicum of de Bronstijd. In oktober 2018 is een ruim gebied rondom deze vindplaats opgegraven met als resultaat onder meer sporen van enkele bijgebouwen en kuilen uit dezelfde periode. Bijzondere resultaten leverde de opgraving van een groot deel van het ven, zone D op. Uit de prehistorie (Bronstijd, Ijzertijd) dateren diverse waterputten en waterkuilen. De aangelegde werkputten in zone E waren vooral bestemd om begrenzingen van drie eerder opgegraven grafmonumenten op te zoeken. Dit heeft geen nieuwe grafstructuren opgeleverd.

Een samenvatting van de resultaten bevindt zicht in het evaluatieverslag van RAAP, dat separaat is bijgevoegd als bijlagen 1 (tekst) en 2 (overzichtskaart).

Namens de gemeente Tilburg: drs. Fokko P. Kortlang senior adviseur archeologie

ArchAeO B.V., Archeologische Advisering en Ondersteuning Rapelenburglaan 9 5654 AP Eindhoven tel. 040-2519270 email: advies@archaeo.nl website: www.archaeo.nl

Selectieadvies 2 archeologie Nieuwe Warande 22-03-19

Gemeente Tilburg

Selectiebesluit Nieuwe Warande fase 2 en 3, zones C-Zuid, D en E

Datum:

Te nemen selectiebesluit:

IfS - 03-2019

•

Instemmen met de vrijgave van zones C-zuid, D-Ven en E, omdat deze conform afspraak zijn opgegraven.

Verantwoordelijk Beleidsmedewerker:

Dhr. W. Sloot, Teammanager Stedelijke Ontwikkeling afdeling Ruimte.

Namens het college van Burgemeester en Wethouders gemeente Tilburg:

%

Relevante documenten: (onderstreept: separate bijlagen) Eynde, G. van den, 2018: Programma van Eisen Tilburg - Nieuwe warande ( fase 2 t/m 5): definitieve opgraving, versie 1.1 (18-04-2018) Kortlang, F.P. 2018: Wijzigingsblad op het Programma van Eisen Tilburg - Nieuwe warande ( fase 2 t/m 5): definitieve opgraving, versie 1.1. datum wijzigingsblad: 02-10-2018. R. Vaessen & J.A.M. Roymans, 2018: Proefsleuvenonderzoek en opgraving plangebied Oostkamer/Nieuwe Warande te Berkel-Enschot in de gemeente Tilburg. Adviesdocument 960 versie def. 02 oktober 2018 R. Vaessen & J.A.M. Roymans, 2018: Nieuwe inzichten in de late-prehistorie: Een korte samenvatting van het archeologisch onderzoek in het plangebied Oostkamer/Nieuwe Warande in Tilburg (RAAP-document)

Selectieadvies 2 archeologie IMieuwe Warande 22=03=19 Bijlage 1: R. Vaessen & J.A.M. Roymans, 2018: Proefsleuvenonderzoek en opgraving plangebied Oostkamer/Nieuwe Warande. Berkel-Enschot, gemeente Tilburg. RAAP Evaluatierapport versie 14 december 2018. Bijlage 2: Overzichtskaart. AHN met geprojecteerde sleuven en vlakken, vrij te geven en nader te onderzoeken zones versie RAAP 14-12-2018 Bijlage 3: Kortlang, F.P. 2018: Selectieadvies archeologie Nieuwe Warande (02-10-2018).

5

Selectieadvies 2 archeologie IMieuwe Warande 22-03-19 Aijej'te^eue/i woecfoy Bijlage A. Zone C-noord met in lichtblauw aangegeven de percelen die eesS!dü&£©lëes#efflffl!mg selectieadvies).

137000

137100

137200

136900

137000

137100

137200

399800

00966e

399900

400000

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 006568_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ ooooor

136900

Deelgebied C-noord legenda

lT-L' Pla^

II i j^aye

Archeologie: bodembeschrijving I

Dubi.nll»«l«nrring «theologie: behouden I

I

BRK perceeldakken mei perceelnunmer

I

Archeologie: spoorbeschrijving

I

C-horizont/dekzand

|

paalkuil

|

B-horizont/podzdbodem

]

kuil

I

C-horizont/leem

greppel algemeen ploegspoor natuurlijk recente verstoring

RAAP

6

Bijlage 4 Omgevingsdialoog incl bijlagen Omgevingsdialoog incl bijlagen

Verslag omgevingsdialoog partiële herziening bestemmingsplan Oostkamer 2015 in de gemeente Tilburg d.d. 28 april 2021

1

Aanleiding Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte heeft een partiële herziening van het bestemmingsplan Oostkamer 2015 aangevraagd bij de gemeente Tilburg. De partiële herziening van het bestemmingsplan heeft drie doelen: 1. Vervallen dubbelbestemming Archeologie. 2. Reparatie discrepantie aantal kavels (vrij en/of tae) tussen bestemmingsplan en oorspronkelijk verkavelingsplan. 3. Mogelijkheid om “driekapper” te verkopen als vrijstaande woning (vrij), twee-aan-een woningen (tae) of aaneengesloten woningen (aeg). Dit plan heeft van 22 februari 2021 tot en met 6 april 2021 in ontwerp ter inzage gelegen. Gedurende en na de ter inzage termijn zijn er vragen en zienswijzen binnengekomen, waaruit bleek dat niet voldoende duidelijk is wat met de partiële herziening wordt beoogd. In overleg met de gemeente Tilburg is daarop besloten om de bestemmingsplanprocedure opnieuw te doorlopen. De omgevingsdialoog is opnieuw gestart met het versturen van een informatiebrief op 19 april 2021 aan de indieners van zienswijzen en de wijkbewoners Nieuwe Warande (zie Bijlage 1). In de informatiebrief is een toelichting gegeven op het beoogde doel van partiële herziening van het bestemmingsplan en is de mogelijkheid geboden om deel te nemen aan een digitale informatiebijeenkomst op 28 april 2021.

Van de informatiebijeenkomst (omgevingsdialoog) op 28 april 2021 wordt in dit document verslag gedaan en is een reactie gegeven op de gestelde vragen en opmerkingen.

Opzet informatiebijeenkomst Ten behoeve van de informatiebijeenkomst op 28 april 2021 zijn per e-mail circa 140 uitnodigingen verstuurd naar de indieners van zienswijzen en de wijkbewoners Nieuwe Warande. Vanwege de situatie rondom corona is ervoor gekozen om de informatiebijeenkomst digitaal (online) te laten plaatsvinden via Teams vergaderen. Van 20.00 tot 21.00 uur is aan de deelnemers een toelichting gegeven op de partiële herziening van het bestemmingsplan (zie Bijlage 2) en was er gelegenheid voor het stellen van vragen en geven van reactie. Vanuit de Ontwikkelmaatschappij Ruimte voor Ruimte, de gemeente Tilburg en adviesbureau Sweco waren in totaal drie personen aanwezig om vragen te beantwoorden. In totaal hebben zich 15 personen aangemeld om deel te nemen aan de online informatiebijeenkomst. Dit betrof met name de (toekomstig) wijkbewoners van Deelplan 4 Nieuwe Warande.

Reactie en opmerkingen De deelnemers werden in de gelegenheid gesteld om mondeling en/of schriftelijk via de chatfunctie van Teams vergaderen reactie te geven, door vragen te stellen of opmerkingen te maken. De meeste vragen en opmerkingen konden tijdens de informatieavond worden beantwoord en behandeld.

Definitieve besluitvorming ‘driekapper’ Mede naar aanleiding van de reactie van deelnemers tijdens de informatiebijeenkomst heeft Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte definitief besloten om de ‘driekapper’ in de markt te zetten als vrijstaande woning (één kavel). Dit betekent dat het aantal met de partiële herziening van het bestemmingsplan beoogde wooneenheden in Deelplan 4 verlaagd wordt van 32 wooneenheden naar

2

30 wooneenheden. Dit resulteert in totaal in 167 wooneenheden voor het gehele plan Nieuwe Warande.

Vragen en antwoorden De ontvangen reacties van de deelnemers zijn navolgend (gebundeld) weergegeven. Antwoorden zijn geformuleerd door Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte en gemeente Tilburg.  Vraag: Er zijn enkele onduidelijkheden om de term ‘verdichting’, is er nu wel of geen sprake van verdichting met de beoogde partiële herziening van het bestemmingsplan? Antwoord: Voor Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte is het oorspronkelijk verkavelingsplan, zoals opgenomen in de Toelichting van het bestemmingsplan Oostkamer 2015 (paragraaf 4.1.2.4), de basis voor de woningbouwontwikkeling. Er is ten opzichte van het oorspronkelijk verkavelingsplan (in dit geval voor Deelplan 4), geen sprake van verdichting. Indien de ‘driekapper’ wordt verkocht als één kavel of twee kavels, in plaats van drie kavels conform het oorspronkelijk verkavelingsplan, dan is zelfs sprake van ‘verdunning’. Voor wat betreft de aantallen wooneenheden is geconstateerd dat er een discrepantie zit tussen de aantallen in het bestemmingsplan (29 wooneenheden) en de aantallen in het oorspronkelijk verkavelingsplan (32 wooneenheden, ervan uitgaande dat de ‘driekapper’ in de vorm van drie kavels wordt verkocht). Dit wordt met de partiële herziening van het bestemmingsplan gerepareerd.

Mede naar aanleiding van de reactie van deelnemers tijdens de informatieavond heeft Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte definitief besloten om de ‘driekapper’ in de markt te zetten als vrijstaande woning (één kavel). Dit betekent dat het aantal met de partiële herziening van het bestemmingsplan beoogde wooneenheden in Deelplan 4 wordt gewijzigd naar 32 wooneenheden. Dit resulteert in totaal in 167 wooneenheden voor het gehele plan Nieuwe Warande wat leidt tot een toename van één kavel ten aanzien van het totale toegestane aantal in het vigerend bestemmingsplan.  Waarom is het verkavelingsplan dat gehanteerd wordt niet in overeenstemming met het bestemmingsplan? Antwoord: Door de fasering van de verschillende deelplannen, is Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte er pas later in het proces achter gekomen dat de aantallen het bestemmingsplan en oorspronkelijk verkavelingsplan afwijken, hetgeen tot uiting komt in Deelplan 4. Dit wordt met de partiële herziening van het bestemmingsplan gerepareerd.  Er worden verschillende termen gebruikt, is er nu sprake van een inrichtingsplan of een verkavelingsplan? Antwoord: In de Toelichting van het bestemmingsplan zijn de oorspronkelijke verkavelingen van de verschillende deelplannen van plan Nieuwe Warande weergegeven. Het gaat hierbij om het ‘verkavelingsplan’.

Het inrichtingsplan gaat over de inrichting van de openbare ruimte.  Toen wij een woning kochten is aangegeven dat er geen appartementen zouden komen, maar juist gewone kavels. Hoe zit dit? Antwoord: Het bestemmingsplan is leidend. Begin 2018 heeft Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte weliswaar met de gedachte gespeeld om reguliere kavels in plaats van appartementen te realiseren, maar hiervan is afgezien.

3

 Bestemmingsplan ’t Gilde, waarom wordt er gekozen voor de partiële herziening van een klein deelgebied en niet voor een integrale benadering? Antwoord: Dit zijn twee verschillende zaken. Voor de nieuwe locatie van ’t Gilde is een nieuw bestemmingsplan nodig omdat de locatie Riddershofpad niet voorziet in de benodigde bestemming. Hiervoor wordt een aparte bestemmingsplanprocedure doorlopen. Er is gekeken naar welke planologische maatregel noodzakelijk was om deze omissie in Deelplan 4 te herstellen. Daar bleek een partiële herziening voor nodig. De beoogde partiële herziening van het bestemmingsplan die nu voorligt betreft een relatief geringe ‘reparatie’ van het bestemmingsplan om de resterende kavels in Deelplan 4 op korte termijn in verkoop te kunnen nemen.

 Waarom wordt er met verschillende varianten van het verkavelingsplan gewerkt? Antwoord: Het oorspronkelijk verkavelingsplan, zoals opgenomen in de Toelichting van het bestemmingsplan, vormt de basis voor de woningbouwontwikkeling. Op de aangehaalde tekeningen van het Beplantingsplan is onbedoeld een oude proefverkaveling opgenomen, welke indertijd als ‘vingeroefening’ is gebruikt. Deze proefverkaveling is komen te vervallen. De tekeningen van het Beplantingsplan zijn primair bedoeld voor de inrichting van de openbare ruimte en niet van uitgeefbaar terrein. Het is voor de duidelijkheid in het vervolg beter om eenduidig hetzelfde verkavelingsplan te gebruiken op tekeningen.  Totaal 166 kavels in bestemmingsplan Oostkamer. Dit worden er nu 169? Antwoord: Om uitvoering te kunnen geven aan het oorspronkelijk verkavelingsplan, zoals opgenomen in de Toelichting van het bestemmingsplan, wordt de geconstateerde discrepantie tussen de aantallen wooneenheden in het bestemmingsplan en het oorspronkelijk verkavelingsplan met de partiële herziening van het bestemmingsplan gerepareerd. Dit zou resulteren in totaal 169 wooneenheden. Mede naar aanleiding van de reactie van deelnemers tijdens de informatieavond heeft Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte definitief besloten om de ‘driekapper’ in de markt te zetten als vrijstaande woning (één kavel).

Dit resulteert in totaal in 167 wooneenheden voor het gehele plan Nieuwe Warande.  De 4 omliggende kavels rondom de driekapper worden mogelijk als twee-onder-een kapwoningen uitgevoerd. Kan één kavel worden gesplist in een twee-onder-een kapwoning? Antwoord: Het is niet mogelijk dat één kavel wordt opgesplitst om de bouw van twee-onder-één kapwoningen mogelijk te maken. Planologisch zijn twee-onder-een kapwoningen in plan Nieuwe Warande toegestaan, echter wel op twee aaneengesloten kavels. Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte verkoopt de kavels echter onder de voorwaarde dat er per kavel maximaal één vrijstaande woning mag worden gebouwd en borgt dit in de verkoopovereenkomsten.  Gaat welstand erin mee als er wordt gekozen voor een tweekapper bij de verkoop van twee kavels? Antwoord: Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte verkoopt de kavels onder de voorwaarde dat er per kavel één vrijstaande woning mag worden gebouwd en borgt dit in de verkoopovereenkomsten. De vraag aan de welstandscommissie van de gemeente is daarmee niet aan de orde. Overigens valt de ‘driekapper’ onder de welstandsplichtige delen van het plan. Dit betekent dat naast de regels gesteld in het bestemmingsplan ook moet worden voldaan aan redelijke eisen van welstand (op toetsingsniveau 2).

4

 En wat is mijn mogelijkheid om hier wat van te vinden? Antwoord: Het is voor belanghebbenden mogelijk om bezwaar te maken tijdens de procedure aanvraag omgevingsvergunning voor de bouw van woningen.  Er is ons verteld dat er volledig van de driekapper wordt afgezien. Verkeerstechnisch was dit destijds niet haalbaar. Wij begrijpen niet dat de driekapper blijft gehandhaafd omdat dit ons toen verteld is. Het zou ons goed uitkomen dat de driekapper niet meer gehandhaafd blijft. Antwoord: De partiële herziening van het bestemmingsplan is bedoeld om de uitvoerbaarheid van de ‘driekapper’ conform de woningbouw typologieën van het bestemmingsplan mogelijk te maken. Naar verwachting van Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte is de realisatie van een driekapper (in de vorm van drie kavels) weinig courant. Dat is ook de reden om middels de partiële herziening van het bestemmingsplan de bouw van de ‘driekapper’ in de vorm van een twee-onderéén kapwoningen (twee kavels) of vrijstaande woning (één kavel) mogelijk te maken. Mede naar aanleiding van de reactie van deelnemers tijdens de informatieavond heeft Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte definitief besloten om de ‘driekapper’ in de markt te zetten als vrijstaande woning (één kavel).

Dit betekent dat wordt afgezien van de ‘driekapper’ in de vorm van twee-aan-een woningen (tae) (twee kavels) of aaneengesloten woningen (aeg) (drie kavels).

5

Bijlagen

6

Bijlage 1

Informatiebrief partiële herziening bestemmingsplan Oostkamer 2015

7

Bijlage 2

Presentatie informatieavond 28 april 2021

8

Aan de indieners van zienswijzen en wijkbewoners Nieuwe Warande (per e-mail)

Datum 19-04-2021

Referentie EJ/RC

Onderwerp Partiële herziening bestemmingsplan Oostkamer 2015

Bijlagen -

Geachte mijnheer / mevrouw, Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte heeft een partiële herziening van het bestemmingsplan Oostkamer 2015 aangevraagd bij de gemeente Tilburg. Dit plan heeft van 22 februari 2021 tot en met 6 april 2021 in ontwerp ter inzage gelegen. Gedurende en na de ter inzage termijn zijn er vragen binnengekomen, waaruit bleek dat niet voldoende duidelijk is wat met de partiële herziening wordt behelst. In deze brief geven we een toelichting op het beoogde doel van partiële herziening van het bestemmingsplan en bieden we u de mogelijkheid om deel te nemen aan een digitale informatiebijeenkomst. Toelichting partiële herziening bestemmingsplan De partiële herziening van het bestemmingsplan heeft drie doelen: 1. Vervallen dubbelbestemming Archeologie Op basis van uitgevoerd archeologisch onderzoek kan de dubbelbestemming Archeologie komen te vervallen. 2. Reparatie discrepantie aantal kavels (vrij en/of tae) tussen bestemmingsplan en inrichtingsplan We hebben geconstateerd dat er een afwijking zit in het aantal kavels in het bestemmingsplan en in het oorspronkelijke inrichtingsplan Nieuwe Warande. Dit verschil komt tot uiting in Deelplan 4 Nieuwe Warande. Met de partiële herziening wordt beoogd deze afwijking te repareren, zodat het oorspronkelijke inrichtingsplan kan worden uitgevoerd (zie figuur op volgende pagina). 3.

Mogelijkheid om “driekapper” te verkopen als vrijstaand (vrij), twee-aan-een (tae) of aaneengesloten (aeg) In het vigerende bestemmingplan kent de zogenaamde “driekapper” (zie figuur op volgende pagina) de volgende woontypes: vrijstaand (vrij), twee-aan-een (tae) en aaneengesloten (aeg), met als referentiebeeld bijvoorbeeld een langgevelboerderij. In het bestemmingsplan is echter uitsluitend rekening gehouden met 3 woningen aaneengesloten (aeg), waarmee het qua woningbouwaantallen niet mogelijk is om hier kavels te verkopen als vrijstaand (vrij) of tweeaan-een (tae). De partiële herziening maakt op deze plaats ook de bouw mogelijk van 1 vrijstaande of 2 twee-aaneen-gesloten woningen, waarbij opzet van een langgevelboerderij

behouden blijft. Deze extra woningaantallen (vrij of tae) maken deel uit van voornoemde reparatie van de discrepantie in het aantal kavels tussen bestemmingsplan en inrichtingsplan.

Figuur: In blauw deel waar partiële herziening bestemmingsplan Oostkamer 2015 betrekking op heeft

Digitale informatiebijeenkomst Mocht u naar aanleiding van deze brief nog vragen hebben, dan kunt u zich aanmelden voor een digitale informatiebijeenkomst op woensdag 28 april 2021 van 20:00 tot 21:00 uur. Tijdens deze informatiebijeenkomst geven we een toelichting op de partiële herziening van het bestemmingsplan. Ook de gemeente is tijdens de informatiebijeenkomst aanwezig. Tijdens deze informatiebijeenkomst is er ook gelegenheid voor het stellen van vragen. Door de gemeente zal een toelichting op de (vervolg)procedure van het bestemmingsplan gegeven worden. Van de avond wordt een verslag gemaakt waarin wij ook uw reacties opnemen. Dit verslag wordt bij het bestemmingsplan gevoegd. Na deze informatiebijeenkomst zal het ontwerpbestemmingsplan opnieuw in procedure worden gebracht. Dit wordt op de gebruikelijke manier bekend gemaakt en de indieners van zienswijzen krijgen hierover nog apart bericht.

2

Aanmelden digitale informatiebijeenkomst U kunt zich aanmelden voor de digitale informatiebijeenkomst op 28 april 2021 door een e-mail te sturen aan P.Mol@ruimtevoorruimte.com. U ontvangt vervolgens een link om deel te nemen aan de digitale informatiebijeenkomst. Nadere informatie Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Als u naar aanleiding van deze uitnodiging nog vragen heeft, dan kunt u contact opnemen met ons. U kunt daarvoor een e-mail sturen aan R.Crul@ruimtevoorruimte.com. Met vriendelijke groet, Ruimte voor Ruimte Beheer BV Robbert Crul, Projectmanager

3

INFORMATIEBIJEENKOMST BESTEMMINGSPLAN OOSTKAMER 2015 PARTIËLE HERZIENING 2021

28 APRIL 2021

INLEIDING • • • • • •

Doel herziening bestemmingsplan Deelgebied 4 Nieuwe Warande Huidig (vigerend) bestemmingsplan Partiële herziening bestemmingsplan Vervolgtraject (toelichting gemeente) Vragen

DOEL PARTIËLE HERZIENING Uitvoerbaarheid verkaveling Deelgebied 4 Nieuwe Warande volgens oorspronkelijk inrichtingsplan mogelijk maken

DEELGEBIED 4 NIEUWE WARANDE

“Driekapper”

HUIDIG (VIGEREND) BESTEMMINGSPLAN Vigerend bestemmingsplan: • 29 grondgebonden woningen (26 vrijstaand of halfvrijstaand en 3 drie-aaneengesloten) • woongebouw ('het landhuis') met 12 landhuisappartementen Partiële herziening bestemmingsplan: • blauw kader

HUIDIG (VIGEREND) BESTEMMINGSPLAN Bouwmogelijkheden vrije sector kavels vigerend bestemmingsplan Oostkamer 2015: • •

Vrijstaand (vrij) Twee-aaneen (tae)

HUIDIG (VIGEREND) BESTEMMINGSPLAN Bouwmogelijkheden “driekapper” vigerend bestemmingsplan Oostkamer 2015: • • •

Vrijstaand (vrij) Twee-aaneen (tae) Aaneengebouwd (aeg)

PARTIËLE HERZIENING BESTEMMINGSPLAN 1. Archeologie (vervallen dubbelbestemming) 2. Discrepantie aantal kavels bestemmingsplan/inrichtingsplan 3. “Driekapper” langs de Nieuwe Warande

DISCREPANTIE AANTAL KAVELS • • • • •

Discrepantie aantal kavels bestemmingsplan/inrichtingsplan Totaal aantal kavels moederplan : 135 Aantal komt niet overeen met inrichtingsplan Nieuwe Warande Verschil komt tot uiting in deelgebied 4 Reparatie discrepantie door maximum aantal woningen in deelgebied 4 en in totaal plangebied uit te breiden met 3, met typologie vrijstaand (vrij) of tweeaan-een (tae)

DRIEKAPPER • • • • •

Typologieën geplande “driekapper” in bestemmingsplan : vrijstaand (vrij), tweeaan-een (tae) en aaneengesloten (aeg) Referentiebeeld: bijvoorbeeld langgevelboerderij In bestemmingsplan is qua woningbouwaantallen echter uitsluitend rekening gehouden met 3 woningen aaneengesloten (aeg) Derhalve qua woningbouwaantallen niet meer mogelijk om hier kavels te verkopen als vrijstaand (vrij) of twee-aan-een (tae) Partiële herziening maakt bouw 1 extra vrijstaande of 2 extra twee-aaneengesloten woningen mogelijk, waarbij opzet langgevelboerderij behouden blijft

⇒ Deze extra aantallen (vrij of tae) maken deel uit van reparatie discrepantie kavels bestemmingsplan/inrichtingsplan

HERZIENING REGELS Artikel 19 lid 6 'overig zone - deelgebied 4' wordt als volgt gewijzigd: •

Binnen de aanduiding overige zone - deelgebied 4 mag het totaal aantal woningen van het type 'tae' en/of 'vrij' en/of 'aeg' maximaal 32 bedragen. Van dit totaal mogen maximaal 3 woningen worden uitgevoerd als type 'aeg'.

•

Binnen de aanduiding overige zone -deelgebied 4 mag het totaal aantal woningen van het type 'gs' maximaal 12 bedragen.

RESUMÉ Doel partiële herziening bestemmingsplan • Vervallen dubbelbestemming Archeologie • Reparatie discrepantie aantal kavels (vrij en/of tae) tussen bestemmingsplan en inrichtingsplan • Mogelijkheid om kavels “driekapper” te verkopen als vrijstaand (vrij), tweeaan-een (tae) of aaneengesloten (aeg) Handhaven oorspronkelijk verkavelingsplan • Met mogelijkheid om kavels “driekapper” te verkopen als vrijstaand (vrij), twee-aaneen (tae) of aaneengesloten (aeg) • Met behoud van referentiebeeld “driekapper”

VERVOLGTRAJECT • • • •

Informatiebijeenkomst (omgevingsdialoog) : 28 april 2021 Ontwerpbestemmingsplan (opnieuw) ter visie : zo spoedig mogelijk, in ieder geval vóór de zomervakantie 2021 Bekendmaking op gebruikelijke wijze, verslag omgevingsdialoog als bijlage bij bestemmingsplan en indieners zienswijzen worden apart bericht Vaststelling herziening bestemmingsplan : najaar 2021 (4e kwartaal)

VRAGEN ?