05 Raadsvoorstel openen grondexploitatie Flexwonen

raad 2023_1399 definitief.docx

1

Raadsvoorstel Openen grondexploitatie locaties Flexwonen Aanleiding Eind 2020 is een actualisatie van het woningmarktonderzoek uitgevoerd, op basis waarvan de convenantsafspraken met de woningcorporaties zijn bijgesteld (collegebesluit 29 juni 2021). De bijstelling geldt voor de periode 2020-2024. In die periode moeten nu 1.500 sociale huurwoningen gebouwd worden, 700 woningen meer dan oorspronkelijk was afgesproken. Er ligt stevige opgave om versneld meer sociaal programma toe te voegen. Met de corporaties werken we samen binnen de Taskforce Betaalbaar Wonen om de opgave te realiseren. We zetten daarbij primair in om reguliere sociale woningen te bouwen via nieuwbouw. Door de lange ontwikkeltijden die we kennen bij reguliere woningbouw en de huidige druk op de woningmarkt zetten de corporaties daarnaast in op de bouw van flexwoningen (tijdelijke woningen) en transformatie van leegstaand vastgoed. Zo kunnen de corporaties de gestelde ambitie van 1.500 woningen tot 2025 realiseren. Om deze flexwoningen te realiseren zijn locaties nodig. Flexwoningen zijn daarmee een deel van de oplossing om snel extra woningen te realiseren én om huurders die met spoed behoefte hebben aan woonruimte te huisvesten. Denk daarbij aan mensen die uitstromen uit de zorg, statushouders, studenten, Oekraïense vluchtelingen maar ook reguliere spoedzoekers.

Om deze flexwoningen te realiseren zijn locaties nodig. Het college heeft op 1 februari 2022 besloten de haalbaarheid voor vier locaties te onderzoeken (link collegebesluit). De raad is hierover destijds per raadsinformatiebrief over geïnformeerd. Vier locaties zijn de afgelopen tijd onderzocht op haalbaarheid. Het college heeft geconstateerd dat drie van de vier onderzochte locaties haalbaar zijn. Om daadwerkelijk te kunnen starten met de uitvoering willen we een grondexploitatie openen en krediet beschikbaar stellen.

Beoogd effect/ bestuurlijk kader Onze ambitie is een passende woning voor elke Tilburger. De realisatie van flexwoningen, sociaal programma, door de corporaties draagt hier aan bij. Versneld bouwen (flexbouw) voor bijzondere doelgroepen is één van de speerpunten van inclusieve stad en het geven van een versnelling aan de woningbouwopgave.

Voorstel Drie grondexploitaties openen voor de ‘Flexwonen’-projecten: 1. Dr. Bloemenlaan, 2. Bijsterveldenlaan en 3. Laarveld Oost en hiervoor investeringskredieten beschikbaar stellen van respectievelijk: 1. € 2.518.630,-, 2. € 947.032,- en 3. € 540.763,-. Totaal € 4.006.425,-.

Argumenten 1.1 Deze ontwikkeling draagt bij aan het verwezenlijken van de ambities van de stad en geeft invulling aan de afspraken die we met de corporaties hebben gemaakt. Met de corporaties zetten we primair in om reguliere sociale woningen te bouwen via nieuwbouw. Door de lange ontwikkeltijden die we kennen bij reguliere woningbouw en de huidige druk op de woningmarkt zetten de corporaties daarnaast in op de bouw van flexwoningen (tijdelijke woningen) en transformatie van leegstaand vastgoed. Zo kunnen zij de gestelde ambitie van 1.500 woningen tot 2025 realiseren. Flexwoningen zijn tijdelijke woningen die relatief snel te realiseren zijn. Omdat de kwaliteit van de woningen steeds beter is geworden en de levensduur van de woningen richting de 50 jaar gaat, is het mogelijk de tijdelijke woningen na een periode op een locatie te verplaatsen naar een andere locatie. We gaan in Tilburg uit van flexwoningen die voor 15 jaar op een locatie blijven staan en daarna verplaatst kunnen worden. Het project Gemengd Wonen Stappegoor aan de Ringbaan Zuid is het eerste project waar door de woningcorporatie flexwoningen worden gerealiseerd. Woningcorporatie Tiwos gaat deze woningen realiseren. Voor dit project heeft de Raad op 15 november 2022 besloten een grondexploitatie te openen. Voor deze drie locaties zijn afspraken gemaakt met

raad 2023_1399 definitief.docx

2

WonenBreburg en TBV Wonen en de raad wordt gevraagd om ook voor deze locaties de grondexploitatie te openen, zodat er op afzienbare termijn sociale huurwoningen kunnen worden toegevoegd aan de voorraad voor mensen die met spoed op zoek zijn naar woonruimte. 1.2. Het vaststellen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de raad. Het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) bepaalt dat actieve grondexploitaties worden vastgesteld door de raad. Voor het flexwonen zijn grondexploitaties opgesteld en deze worden nu ter vaststelling aan de raad aangeboden. De gemeente is bij dit project verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied, inclusief de realisatie van de ontsluitingsstructuur. Met het openen van een grondexploitatie voor flexwonen kunnen nu de uitvoerende werkzaamheden worden gestart.

Risico’s De bijdrage Versnellingsgelden flexwonen bedraagt € 4.020.000 inclusief b.t.w. Het risico bestaat dat de b.t.w. component niet wordt vergoed. Het ministerie van BZK heeft hierover nog geen uitsluitsel gegeven.

Kosten en dekking De grondexploitatie is op dit moment op basis van kengetallen en is neutraal door een deel van de rijksbijdrage Versnellingsgelden flexwonen in te zetten. Het restant van de rijksbijdrage is beschikbaar voor het tekort op de opstalexploitatie door corporaties. Dit bedrag wordt definitief bepaald zodra de grondexploitatie verder is uitgewerkt naar exacte hoeveelheden en prijzen. Het Rijk stelt als voorwaarde aan de Versnellingsgelden flexwonen dat 1/3 deel van de woningen door de corporaties wordt toegewezen aan huurders in de doelgroep Oekraïense vluchtelingen en/of statushouders en dat in 2023 op elke locatie de eerste woning opgeleverd moet zijn. Met de corporaties is afgesproken dat de door hen te betalen erfpachtscanon wordt gecompenseerd. Daarnaast neemt de gemeente een deel (50%) van de terreininrichting (het woonrijp maken) voor haar rekening en de corporaties nemen het andere deel (50%) voor hun rekening. In bijlage 1 is een uitsplitsing van de grondexploitaties op basis van kengetallen, met een toelichting opgenomen. In hoofdlijnen komt dit voor de 3 locaties neer op: * totale kosten bouw- en woonrijpmaken 4.006.425 * bijdrage corporaties terreininrichting - 694.313 * bijdrage RHA 2021 1.000.000 * deel bijdrage Versnellingsgelden flexwonen 2022 ad€ 4.020.000 - 2.312.112 Netto saldo 0

Vervolg Indien er geen bezwaren binnen komen op de omgevingsvergunning kan in Q2 van 2023 het terrein bouw- en deels woonrijp gemaakt worden, waarna eind 2023 de woonunits geplaatst worden en het terrein woonrijp wordt opgeleverd en de ontsluiting gerealiseerd wordt. Naar verwachting zal eind 2023 de eerste sleuteloverdracht plaatsvinden. Dit is in lijn met de voorwaarden uit de verkregen subsidie van het Rijk.

Bijlagen Financiën flexwonen

Tilburg, 7 februari 2023 Het college van burgemeester en wethouders van Tilburg, de secretaris, de burgemeester,

raad 2023_1399 definitief.docx

3

Raadsbesluit De raad van de gemeente Tilburg; -

gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders;

Besluit Drie grondexploitaties te openen voor de ‘Flexwonen’-projecten: 1. Dr. Bloemenlaan, 2. Bijsterveldenlaan en 3. Laarveld Oost en hiervoor investeringskredieten beschikbaar stellen van respectievelijk: 1. € 2.518.630,-, 2. € 947.032,- en 3. € 540.763,- in totaal € 4.006.425,-.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 13 maart 2023.

de griffier,

voorzitter,

Bijlage 1 Financiën Flexwonen Kosten # woningen # parkeerplaatsen Verwervingskosten (1) BRM Terreininrichting/WRM PAK / VTU Bovenwijks Totaal kosten

Totaal 335 276 1.186.056 836.264 1.207.500 589.600 149.343 3.968.763

Dr. Bloemenlaan 175 140 € 1.186.056 € 344.200 € 612.500 € 279.038 € 79.975 € 2.501.769

Bijsterveldenlaan 102 78 € € 341.636 € 341.250 € 199.175 € 47.328 € 929.390

€ € € € € €

Opbrengsten Opbrengst erfpachtcanon (2) Bijdrage corporaties terreininrichting (3) Totaal opbrengsten

€ € €

694.313 694.313

Nominaal resultaat (opbrengsten - kosten)

€

Kosten- en opbrengstenstijging Rentelasten/baten Resultaat grondexploitatie NCW Dekking resultaat grondexploitatie: * Rijkssubsidie RHA 2021 * Deel rijkbijdrage versnellingsgelden

Laarveld 58 58 € € € € € €

Totaal

Dr. Bloemenlaan € € 352.188 € 352.188

Bijsterveldenlaan € € 196.219 € 196.219

€ € €

145.906 145.906

-3.274.451

€

-2.149.581

€

-733.171

€

-391.699

€ €

- 32.223 - 5.439

€ €

- 12.858 - 4.004

€ €

- 16.301 - 1.341

€ €

- 3.064 - 94

€

-3.312.112

€

-2.166.443

€

-750.813

€

-394.856

€ €

1.000.000 2.312.112

€

1.000.000

150.428 253.750 111.388 22.040 537.605 Laarveld

(1) De verwachte grondopbrengst Dr. Bloemenlaan (BIE Kempenbaan West) (2) De opbrengst in de administratie is de grondwaarde van de in erfpacht uit te geven gronden conform het kader grondprijzen 2022. Dit is voor de 3 percelen samen € 2.142.976. Met de corporaties is afgesproken dat de te betalen erfpachtcanon vergoed wordt, de feitelijke opbrengst is dus nihil. Het verschil tussen de administratieve en feitelijke grondopbrengst wordt toegevoegd aan het Fonds Stedelijke ontwikkeling (FSO). De bijdrage aan de corporaties als vergoeding voor de te betalen canon en later – als de tijdelijke erfpacht voorbij is en de gronden terug gewaardeerd worden naar waarde openbare ruimte – de administratieve afwaardering van de gronden gaat ten laste van hetzelfde FSO. (3) De gemeente draagt zorg voor de terreininrichting. 50% van de kosten, wordt door de corporaties betaald. (4) In het collegebesluit van 11 oktober 2022 is besloten om de bijdrage aan de corporaties als vergoeding voor de te betalen erfpachtcanon uit de reserve herstructurering (met ingang van 1-1-2023 opgegaan in het FSO) te dekken. In tussentijd is een bijdrage van het rijk verkregen als Versnellingsgelden flexwonen van € 4.020.000 inclusief b.t.w.. Vanuit het uitgangspunt dat eerst de grondexploitatie sluitend moet zijn, wordt de vergoeding voor de erfpachtcanon aan de corporaties hieruit gedekt.